Аренда здания с выкупом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда здания с выкупом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Федеральная кадастровая палата Росреестра. Различные отделы Росреестра решают самый широкий круг задач, связанных с реализацией гражданами и организациями своих прав в сфере сделок с недвижимостью и иных правоотношений, участие в которых входит в компетенцию ведомства. Например для чистки унитаза лучше пригласить сантехника, а для работы с регистрационной службой риелтора или юриста, а самому в это время спокойно заниматься своими делами, работать или отдыхать в отпуске, а может быть лечиться в санатории.

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

1. Для наймодателя:

• Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
• Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;

1. Для нанимателя:

• Возможность использовать помещение до его полной покупки;
• Не привлекать кредитные средства;
• Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

1. Для арендатора:

• До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
• Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
• В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;

1. Для арендодателя:

• Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
• Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

• Арендное соглашение;
• Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

• Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
• Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

1. Истечения периода действия договорных обязательств;
2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

• Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
• Глобально ухудшает помещение;
• Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
• Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Договор аренды здания с последующим выкупом

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду здание, расположенное по адресу: , общей площадью кв. м для использования в целях решения хозяйственных задач Арендатора.

1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является технический паспорт, поэтажный план передаваемого Арендатору здания, а также кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположено передаваемое здание.

1.2.1. Земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание, находится у Арендодателя на праве . Арендатору одновременно с передачей права аренды здания передается право на земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования. Кадастровый номер земельного участка .

1.3. Здание передается в аренду на лет, с « » 2020 г. по « » 2020 г.

1.4. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.

1.5. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

1.7. В течение срока, указанного в п.1.6, Арендодатель не вправе передавать в пользование или отчуждать по другим основаниям указанное в п.1.1 здание кому-либо, кроме Арендатора.

1.8. Арендодатель подтверждает отсутствие прав третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.

1.9. Право собственности Арендодателя на здание подтверждается .

1.10. Состояние передаваемых в аренду здания и участка отражается в акте приема-передачи.

2.1. Арендодатель обязан:

• по первому требованию Арендатора в течение с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанное в п.1.1 здание Арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние здания на момент передачи в аренду. При этом здание должно быть передано в пользование Арендатору не позднее чем через после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемого здания;
• не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемого здания;
• за свой счет производить капитальный ремонт здания, занимаемого Арендатором, в срок ;
• в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный зданию перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы;
• обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому зданию сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;
• обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.

2.2. Арендатор обязан:

• использовать арендуемое здание в целях, указанных в п.1.1 договора;
• содержать арендуемое здание в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю;
• в установленные настоящим договором сроки производить оплату арендной платы;
• письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении здания (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении;
• производить текущий ремонт здания.

2.3. Арендатор вправе:

• передавать арендуемое здание, как в целом, так и частично в субаренду, предоставлять здание в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог без/с предварительного согласия Арендодателя. При этом все полученное по соответствующим договорам является собственностью Арендатора;
• в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого здания. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме;
• в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за один месяц.

2.4. Арендатор имеет право в течение дней после передачи здания по приемо-сдаточному акту в случае обнаружения недостатков арендуемого здания по своему усмотрению:

• требовать безвозмездного устранения недостатков здания;
• требовать соразмерного уменьшения арендной платы;
• требовать возмещения расходов на устранение недостатков здания;
• непосредственно удержать сумму понесенных Арендатором расходов на устранение обнаруженных недостатков в здании из арендной платы.

2.5. Арендатор имеет право по письменному согласованию с Арендодателем производить любые улучшения и перепланировки помещений здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые согласования и разрешения для этого осуществляет Арендодатель.

2.6. Арендованное здание переходит в собственность Арендатора по истечении срока аренды (или досрочно) при условии внесения всей обусловленной в п.3.4 выкупной цены здания в установленные сроки. При этом Арендатор приобретает право земельным участком на тех же условиях, что и Арендодатель.

3.1. Общая сумма арендной платы составляет рублей в месяц, в том числе НДС. Размер арендной платы не может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке.

3.2. Арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет Арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора.

3.3. По письменному соглашению сторон требование Арендодателя к Арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования Арендатора к Арендодателю.

3.4. Выкупная цена арендованного здания составляет . Арендатор погашает указанную выкупную цену здания в течение срока договора путем внесения арендных платежей. Оставшуюся часть выкупной цены Арендатор вносит в течение 10 банковских дней после окончания срока аренды здания. Выкупная цена (не) включает стоимость переоформления прав на земельный участок.

3.5. Арендная плата (не) включает эксплуатационные и коммунальные услуги.

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы. Кроме того, виновная сторона обязана уплатить штраф в размере .

5.1. Настоящий договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон.

5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

5.2.1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

5.2.2. Существенно ухудшает арендуемое здание.

5.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендной платы.

5.2.4. Не производит текущего ремонта здания. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

5.3. По требованию Арендатора настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

5.3.1. Арендодатель не предоставляет здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию зданием.

5.3.2. Переданное Арендатору здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра здания или проверки его состояния.

5.3.3. Здание, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.3.4. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт здания.

6.1. В выкупную стоимость арендуемого здания входит стоимость произведенных Арендатором арендных платежей за весь срок аренды, а также стоимость произведенных Арендатором улучшений выкупаемого здания.

6.2. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, подписанных сторонами договора.

6.3. Договор вступает в силу после государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке.

Приложения:

1. Технический паспорт, поэтажный план арендуемого здания.
2. Кадастровый паспорт земельного участка.

Источник: https://xn----7sbabe7bifhv0bp7dyd.xn--p1ai/dogovor-arendi/711-dogovor-arendy-zdaniya-s-posleduyuschim-vykupom.html

Все о заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа: советы юристов, образец и регламентация

Среди различных вариантов приобретения недвижимости существует способ ее приобретения по договору аренды с последующим выкупом. Он является выгодным для покупателя, поскольку позволяет приобрести нежилое помещение в случае, если нет возможности оплатить его сразу.

При его заключении нужно учесть все особенности договора, которые приведены ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Пояснение термина, законодательное регулирование

Аренда нежилого помещения с правом выкупа – это разновидность типового договора аренды, согласно которому одна сторона передает, а другая принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество. По окончании его срока помещение переходит в собственность арендатора, а внесенные платежи засчитываются в счет стоимости недвижимого имущества.

По своей правовой природе договор аренды с правом последующего выкупа является смешанным. Он содержит элементы и существенные условия договоров купли-продажи и аренды.

• арендодатель и продавец – собственник недвижимости;
• арендатор и покупатель – лицо, которое сначала получает имущество во временное владение и пользование, а по истечении определенного срока – в собственность.

Это происходит в следующих случаях:

1. после внесения определенной суммы арендных платежей в счет оплаты стоимости недвижимого имущества;
2. после истечения установленного договором срока.

Регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, содержащего положения о купле-продаже и аренде. Возможность выкупа установлена ст. 624 ГК РФ, в которой прописано, что это происходит в следующих случаях:

• когда соответствующее условие содержится в самом договоре аренды или законе;
• стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества.

Помимо ГК РФ, существуют специальные законы, содержащие нормы о выкупе арендованного имущества. Например, ФЗ №159 от 22.07.2008г., устанавливающий порядок выкупа арендованного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (о правилах заключения договоров на аренду муниципальной нежилой недвижимости читайте тут).

Условия и требования к документу

Основное требование для заключения договора – это требование к его форме. Согласно пункту 3 статья 609 ГК РФ, он заключается в той же форме, что предусмотрена для купли-продажи. Это обязательная письменная форма. Его можно составить в простой письменной форме или заверить нотариально, если это предусмотрено соглашением сторон.

Существует ряд обязательных условий и требований к такому договору. Среди них:

1. он должен содержать все существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи и аренды нежилых помещений;
2. собственник имущества должен иметь все правоустанавливающие документы на него;
3. до подписания собственник должен уведомить арендатора обо всех существующих обременениях на объект недвижимости (залог, арест, права третьих лиц).

Порядок заключения

После того как арендатор определился с выбором интересующего объекта недвижимости, требуется заключить сам договор. Его заключение происходит в несколько этапов:

• согласование условий;
• составление документа;
• подписание;
• передача его на государственную регистрацию, если того требует закон.

Узнать порядок заключения договоров при различных условиях аренды нежилых помещений можно в отдельном материале.

Согласование условий

На данном этапе обсуждаются основные условия будущего договора. Арендатор имеет возможность ознакомиться с документами на арендуемый объект. Арендодатель имеет возможность проинформировать об имеющихся обременениях и существующих недостатках помещения. Стороны согласовывают стоимость объекта недвижимости, сумму арендных платежей, срок договора.

Правила составления

Для составления договора сторонам необходимо подготовить ряд документов, в зависимости от того, кто принимает участие в сделке – юридические или физические лица. Примерный перечень документов:

1. правоустанавливающие документы на нежилое помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, выписка из ЕГРПН о существующих обременениях и правах третьих лиц);
2. паспорта – для физических лиц (об особенностях заключения соглашения аренды между физическими лицами читайте тут);
3. учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц;
4. технические документы на помещение (кадастровый паспорт, паспорт БТИ, поэтажный план здания, экспликация);
5. доверенность, если сделка совершается доверенным лицом;
6. копия приказа о назначении руководителя юридического лица для подтверждения полномочий на совершение сделки.

Типовой формы договора, предусмотренной законом, нет. Он может содержать следующие основные пункты:

• преамбула;
• предмет;
• арендная плата;
• выкупная цена и выкуп имущества;
• срок действия;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за невыполнение условий;
• основания для изменения и расторжения;
• заключительные положения;
• подписи.

При составлении договора сначала указывается его наименование, дата и место заключения.

В преамбуле прописывается наименование сторон (арендатор и арендодатель), реквизиты (ФИО физического лица, полное название юридического лица), лица, подписывающие сделку.

В предмете договора указывается нежилое помещение со всеми характеристиками, позволяющими точно идентифицировать его:

1. адрес, место расположения;
2. площадь;
3. кадастровый номер.

Указанные сведения должны соответствовать данным, согласно правоустанавливающим документам и технической документации.

Предмет договора является существенным условием, поэтому должен обязательно присутствовать в документе.

Арендная плата также является существенным условием. Договор аренды является возмездным, поэтому нужно определить:

• размер арендной платы;
• периодичность ее внесения;
• способ оплаты.

Выкуп имущества может быть предусмотрен как в самом договоре, так и в дополнительном соглашении к нему. При этом необходимо указать, учитываются ли арендные платежи в счет стоимости имущества. Для этого нужно определить:

1. размер выкупной цены;
2. величина выкупного платежа;
3. срок и порядок внесения;
4. способ оплаты.

Условие о сроке договора определяется сторонами самостоятельно. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок договора аренды не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

В разделе права и обязанности сторон прописываются их обязательства. Главная обязанность арендатора и продавца объекта недвижимости – передача имущества в аренду, а затем в собственность. К обязанностям арендатора и покупателя относятся:

• принятие имущества в аренду;
• внесение арендных платежей;
• уплата выкупной цены.

Помимо обязанностей, предусмотренных ГК РФ, стороны могут включить дополнительные, не противоречащие действующему законодательству.

В разделе, определяющей ответственность сторон, указываются штрафные санкции или неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Основания для изменения и расторжения могут вноситься в соответствии с ГК РФ. Дополнительные основания, не предусмотренные законом, не должны ему противоречить.

В заключительных положениях обычно указываются:

1. условия о вступлении договора в силу;
2. о государственной регистрации или нотариальном удостоверении;
3. количество экземпляров;
4. заверения и гарантии;
5. порядок обмена документами.

Стороны могут включить другие пункты по своему усмотрению.

Необходимость в регистрации, регламентация

Как регламентируется законом Согласно пункту 2 статья 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Если срок договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа заключен сроком на один год и более, он подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации договора нужно обратиться в Росррестр или МФЦ. При этом оплачивается государственная пошлина для регистрации таких сделок. Она составляет:

• для физических лиц – 2000 рублей;
• для юридических лиц – 22000 рублей.

Сроки для государственной регистрации:

• 7 рабочих дней – если заявление подано в территориальные органы Росррестра;
• 9 рабочих дней – если оно подавалось в МФЦ.

Вопрос о том, в каких случаях разрешено не проводить регистрацию договора аренды нежилого помещения и какими последствиями это может обернуться, мы рассматривали в этом материале.

Подводные камни

При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.

Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.

Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-oformleniya/vidy-dogovorov/s-pravom-vyk.html

Все о заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа: советы юристов, образец и регламентация

Среди различных вариантов приобретения недвижимости существует способ ее приобретения по договору аренды с последующим выкупом. Он является выгодным для покупателя, поскольку позволяет приобрести нежилое помещение в случае, если нет возможности оплатить его сразу.

При его заключении нужно учесть все особенности договора, которые приведены ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Пояснение термина, законодательное регулирование

Аренда нежилого помещения с правом выкупа – это разновидность типового договора аренды, согласно которому одна сторона передает, а другая принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество. По окончании его срока помещение переходит в собственность арендатора, а внесенные платежи засчитываются в счет стоимости недвижимого имущества.

По своей правовой природе договор аренды с правом последующего выкупа является смешанным. Он содержит элементы и существенные условия договоров купли-продажи и аренды.

• арендодатель и продавец – собственник недвижимости;
• арендатор и покупатель – лицо, которое сначала получает имущество во временное владение и пользование, а по истечении определенного срока – в собственность.

Это происходит в следующих случаях:

1. после внесения определенной суммы арендных платежей в счет оплаты стоимости недвижимого имущества;
2. после истечения установленного договором срока.

Регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, содержащего положения о купле-продаже и аренде. Возможность выкупа установлена ст. 624 ГК РФ, в которой прописано, что это происходит в следующих случаях:

• когда соответствующее условие содержится в самом договоре аренды или законе;
• стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества.

Помимо ГК РФ, существуют специальные законы, содержащие нормы о выкупе арендованного имущества. Например, ФЗ №159 от 22.07.2008г., устанавливающий порядок выкупа арендованного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (о правилах заключения договоров на аренду муниципальной нежилой недвижимости читайте тут).

Условия и требования к документу

Основное требование для заключения договора – это требование к его форме. Согласно пункту 3 статья 609 ГК РФ, он заключается в той же форме, что предусмотрена для купли-продажи. Это обязательная письменная форма. Его можно составить в простой письменной форме или заверить нотариально, если это предусмотрено соглашением сторон.

Существует ряд обязательных условий и требований к такому договору. Среди них:

1. он должен содержать все существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи и аренды нежилых помещений;
2. собственник имущества должен иметь все правоустанавливающие документы на него;
3. до подписания собственник должен уведомить арендатора обо всех существующих обременениях на объект недвижимости (залог, арест, права третьих лиц).

Порядок заключения

После того как арендатор определился с выбором интересующего объекта недвижимости, требуется заключить сам договор. Его заключение происходит в несколько этапов:

• согласование условий;
• составление документа;
• подписание;
• передача его на государственную регистрацию, если того требует закон.

Узнать порядок заключения договоров при различных условиях аренды нежилых помещений можно в отдельном материале.

Согласование условий

На данном этапе обсуждаются основные условия будущего договора. Арендатор имеет возможность ознакомиться с документами на арендуемый объект. Арендодатель имеет возможность проинформировать об имеющихся обременениях и существующих недостатках помещения. Стороны согласовывают стоимость объекта недвижимости, сумму арендных платежей, срок договора.

Правила составления

Для составления договора сторонам необходимо подготовить ряд документов, в зависимости от того, кто принимает участие в сделке – юридические или физические лица. Примерный перечень документов:

1. правоустанавливающие документы на нежилое помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, выписка из ЕГРПН о существующих обременениях и правах третьих лиц);
2. паспорта – для физических лиц (об особенностях заключения соглашения аренды между физическими лицами читайте тут);
3. учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц;
4. технические документы на помещение (кадастровый паспорт, паспорт БТИ, поэтажный план здания, экспликация);
5. доверенность, если сделка совершается доверенным лицом;
6. копия приказа о назначении руководителя юридического лица для подтверждения полномочий на совершение сделки.

Типовой формы договора, предусмотренной законом, нет. Он может содержать следующие основные пункты:

• преамбула;
• предмет;
• арендная плата;
• выкупная цена и выкуп имущества;
• срок действия;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за невыполнение условий;
• основания для изменения и расторжения;
• заключительные положения;
• подписи.

При составлении договора сначала указывается его наименование, дата и место заключения.

В преамбуле прописывается наименование сторон (арендатор и арендодатель), реквизиты (ФИО физического лица, полное название юридического лица), лица, подписывающие сделку.

В предмете договора указывается нежилое помещение со всеми характеристиками, позволяющими точно идентифицировать его:

1. адрес, место расположения;
2. площадь;
3. кадастровый номер.

Указанные сведения должны соответствовать данным, согласно правоустанавливающим документам и технической документации.

Предмет договора является существенным условием, поэтому должен обязательно присутствовать в документе.

Арендная плата также является существенным условием. Договор аренды является возмездным, поэтому нужно определить:

• размер арендной платы;
• периодичность ее внесения;
• способ оплаты.

Выкуп имущества может быть предусмотрен как в самом договоре, так и в дополнительном соглашении к нему. При этом необходимо указать, учитываются ли арендные платежи в счет стоимости имущества. Для этого нужно определить:

1. размер выкупной цены;
2. величина выкупного платежа;
3. срок и порядок внесения;
4. способ оплаты.

Условие о сроке договора определяется сторонами самостоятельно. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок договора аренды не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

В разделе права и обязанности сторон прописываются их обязательства. Главная обязанность арендатора и продавца объекта недвижимости – передача имущества в аренду, а затем в собственность. К обязанностям арендатора и покупателя относятся:

• принятие имущества в аренду;
• внесение арендных платежей;
• уплата выкупной цены.

Помимо обязанностей, предусмотренных ГК РФ, стороны могут включить дополнительные, не противоречащие действующему законодательству.

В разделе, определяющей ответственность сторон, указываются штрафные санкции или неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Основания для изменения и расторжения могут вноситься в соответствии с ГК РФ. Дополнительные основания, не предусмотренные законом, не должны ему противоречить.

В заключительных положениях обычно указываются:

1. условия о вступлении договора в силу;
2. о государственной регистрации или нотариальном удостоверении;
3. количество экземпляров;
4. заверения и гарантии;
5. порядок обмена документами.

Стороны могут включить другие пункты по своему усмотрению.

Необходимость в регистрации, регламентация

Как регламентируется законом Согласно пункту 2 статья 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Если срок договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа заключен сроком на один год и более, он подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Для регистрации договора нужно обратиться в Росррестр или МФЦ. При этом оплачивается государственная пошлина для регистрации таких сделок. Она составляет:

• для физических лиц – 2000 рублей;
• для юридических лиц – 22000 рублей.

Сроки для государственной регистрации:

• 7 рабочих дней – если заявление подано в территориальные органы Росррестра;
• 9 рабочих дней – если оно подавалось в МФЦ.

Вопрос о том, в каких случаях разрешено не проводить регистрацию договора аренды нежилого помещения и какими последствиями это может обернуться, мы рассматривали в этом материале.

Подводные камни

При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.

Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.

Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-oformleniya/vidy-dogovorov/s-pravom-vyk.html

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Похожие записи:

• Образец договора по п 4 ч 1 ст 93 44-фз 2021
• Возврат по ипотеке налоговый вычет сроки
• Образец заявления о предоставлении льготы по транспортному налогу образец