Договор купли продажи недвижимости курсовая работа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли продажи недвижимости курсовая работа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Перечень полномочий и возможностей, связанных с машиной, определяет собственник. stextbox id 1attention Важно знать. Главное, чтобы водитель был вписан в страховой полис.

Договор купли-продажи недвижимости

История развития оборота недвижимости. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости, форма и порядок его заключения. Права и обязанности продавца и покупателя, ответственность сторон. Регулирование купли-продажи отдельных видов недвижимости.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

по дисциплине: Гражданское право

на тему: «Договор купли-продажи недвижимости»

Глава 1. История развития правового регулирования купли-продажи недвижимости

1.1 История развития оборота недвижимости

1.2 Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

1.3 Форма и порядок заключения

2.2 Права и обязанности продавца и покупателя

2.3 Ответственность сторон

Глава 3. Особенности правового регулирования купли- продажи отдельных видов недвижимости.

3.1 Земельный участок как объект гражданского оборота

3.2 Продажа жилых помещений

3.3 Продажа доли в праве собственности на недвижимое имущество

Список используемой литературы и источников

Актуальность. В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью.

В последнее время увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных центров. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. Многие из граждан стали собственниками жилья.

Цель и задачи. Целью данной курсовой работы является указание места и определение правового значения договора продажи недвижимости во всем разнообразии гражданско-правовых сделок, учитывая специфику её предмета. Цель достигается посредством решения следующих задач:

1. Дачей современной общеправовой характеристики договора продажи недвижимости, учитывая положения основных нормативно-правовых актов, регулирующих оборот недвижимости;

3. Рассмотрением особенностей договора на примере купли-продажи отдельных объектов недвижимого имущества.

Глава 1. История развития правового регулирования купли-продажи недвижимости

1.1 История развития оборота недвижимости

договор купля продажа недвижимость

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной, частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц (V в. до н.э.) имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от подхода к правовому режиму движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей.

В средневековой Европе развитие правового регулирования оборота на первоначальном этапе шло за римским правом: наблюдалось сближение правового режима недвижимостей и движимостей. Но затем для обеспечения того же оборота были востребованы некоторые правила, применявшиеся до рецепции римского права. Ранее у германских народов право на недвижимости имело ярко выраженный публично — правовой характер. В частности, с землевладением были связаны разнообразные публичные права и обязанности: переход к новому владельцу прав на земельные участки зачастую нуждался в согласии разных лиц (например, сюзерена, ближайших родственников) и был обставлен сложными формальностями.

Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в каждый данный момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву. Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско — правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

Применительно к купле — продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».

Д.И. Мейер описывал ввод во владение недвижимостью следующим образом. Лицо, которое приобрело право на передачу известного имущества, должно было представить окружному суду по месту нахождения имущества акт укрепления и просить о вводе во владение. Суд, удостоверившись, что акт совершен по правилам, предписанным законом, и в том, что отсутствуют запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте, «постановлял решение» о вводе приобретателя во владение; приобретатель мог ходатайствовать перед судом также о выдаче исполнительного листа. На основании этого исполнительного листа приобретатель имущества обращался к судебному приставу или к мировому судье, земскому начальнику, которые, прибыв на место нахождения имущества, совершали акт ввода во владение: в присутствии нового владельца и приглашенных смежных (соседних) владельцев, местного старосты и свидетелей, преимущественно из живущих в имении лиц, возвещали о новом владельце имения, прочитывали акт укрепления и составляли так называемый вводный лист, который подписывался всеми присутствовавшими. О совершенном вводе во владение лицо, его производившее, учиняло отметку на акте укрепления и сообщало о том старшему нотариусу, который делал отметку об этом в реестре крепостных дел. День совершения старшим нотариусом указанной отметки и считался днем передачи и укрепления права на имущество.

Чрезвычайно важное значение, придаваемое российским законодательством акту передачи недвижимости, породило в гражданско — правовой доктрине и судебной практике взгляд, согласно которому купля — продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Например, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «Победоносцев, основываясь на словах Сперанского, считавшего купчую за traditio symbolica, утверждал, что у нас купля — продажа — не договор, а действие, которым одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Поводом к такому заключению служит то обстоятельство, что купля — продажа отнесена у нас не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество».

Взгляд на куплю — продажу недвижимости как на способ перехода прав на имущество повлиял, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли — продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя. Вот как об этом писал Г.Ф. Шершеневич: «. практика наша, отвергнув сомнения в договорном характере, признала куплю — продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязывается уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность».

Следует отметить, что ранее прямо противоположная точка зрения была высказана Д.И. Мейером, который утверждал: «Но купля — продажа недвижимого имущества представляет особенности только относительно совершения договора: установлены особые формальности для приобретения права на передачу недвижимого имущества, требуются при этом некоторые пожертвования в пользу казны, но само значение договора точно такое же, как и значение купли — продажи движимого имущества». Такой же позиции придерживался и Г.Ф. Шершеневич, который полагал, что «купля — продажа должна быть признана по нашему законодательству двусторонним договором, как это обнаруживается уже из самого названия».

При подготовке проекта Гражданского уложения в его текст была включена норма (ст. 1724), согласно которой «по договору продажи продавец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)». В материалах же Редакционной комиссии, подготовившей проект Гражданского уложения, объяснялось, что в отступление от действовавшего в то время законодательства проектируемые правила о купле — продаже (в том числе недвижимости) помещаются в раздел о договорах, ибо продажа заключает в себе все признаки такового и входит непосредственно в область договорных отношений; а из самого понятия этого договора видно, что продажа есть договор двусторонний.

Проект ГУ не рассматривал договор продажи недвижимости в качестве отдельного вида договора купли — продажи. Вместе с тем специфика договоров купли — продажи, объектом которых являлась недвижимость, учитывалась в полной мере. Достигалось это различными путями.

Во-первых, при формулировании ряда норм прямо исключалась возможность их применения к отношениям, связанным с продажей недвижимости. В частности, согласно одной из норм (ст. 1749), «принятие покупщиком проданного движимого имущества без оговорки лишает его права ссылаться на недостатки, за исключением таких, которые не могли быть усмотрены при обыкновенном способе приема или были умышленно скрыты продавцом. Но и на означенные недостатки покупщик может ссылаться лишь в том случае, если сообщил о них продавцу немедленно по их обнаружении».

Во-вторых, некоторые статьи проекта включают в себя нормы, обеспечивающие одновременное дифференцированное регулирование тождественных отношений, связанных с продажей соответственно движимого и недвижимого имущества. Таковы, например, правила о моменте передачи риска за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества (ст. 1371): «При продаже движимого имущества продавец несет страх за случайную гибель или случайное повреждение проданного имущества до передачи его покупщику. Страх за случайную гибель или случайное повреждение недвижимости переходит на покупщика со времени внесения его в вотчинную книгу».

В-третьих, ряд статей проекта содержат нормы, регулирующие исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества путем установления специальных правил. Например, проектом специально регулируются отношения, связанные с «недостатком пространства» проданного недвижимого имения (т.е. когда территория проданного имения оказалась меньшей или большей, чем предусматривалось договором и купчей крепостью). Суть указанных норм состоит в том, что «оказавшийся в проданном имении недостаток в пространстве против показанного в акте продажи дает покупщику право требовать соразмерного уменьшения покупной цены или даже отмены продажи, если есть основания предполагать, что покупщик, зная о действительном пространстве, не купил бы имения. Правило это не применяется к тому случаю, когда из акта продажи видно, что стороны не придавали значения пространству имения» (ст. 1754).

И наконец, в-четвертых, проект Гражданского уложения включал в себя отдельную главу, состоящую из пяти статей, которая была посвящена договору запродажи, регулирующему исключительно отношения, связанные с продажей недвижимого имущества.

Под договором запродажи разумелся договор, согласно которому одна сторона обязуется продать, а другая — купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену (ст. 1776).

Существенными условиями договора запродажи недвижимого имущества считались условия об объекте договора (продаваемая недвижимость), о сроке, к которому стороны обязуются соответственно продать и купить имение, а также о покупной цене. При этом подчеркивалось, что указанные условия необходимы для надлежащей определенности предмета договора.

Требования к форме договора запродажи состояли в том, что запродажа на всякую сумму должна была удостоверяться на письме (ст. 1777). Однако это не означало, что любой договор запродажи мог быть заключен в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Данный вопрос решался в проекте путем определения различных последствий неисполнения договора запродажи, соответственно заключенного в простой письменной форме или удостоверенного у нотариуса.

Дело в том, что проектом предусматривались два вида договора запродажи: 1) запродажа, влекущая за собой, в случае нарушения договора, лишь право требовать возмещения убытков (ст. 1778); 2) запродажа, дающая покупщику (покупателю) право требовать по суду запроданного имения по вотчинной книге (ст. 1779). В первом случае проект ограничивается требованием удостоверения запродажи на письме. Во втором случае обязательным, по проекту, был нотариальный порядок совершения запродажи.

С современных позиций договор запродажи, совершенный в простой письменной форме без соблюдения нотариального порядка, представляется обычным предварительным договором купли — продажи недвижимости. Что касается договора запродажи недвижимости, совершенного в нотариальном порядке, то, действительно, имеются серьезные основания рассматривать его в качестве самостоятельного договора, поскольку предварительный договор купли — продажи недвижимости не может обременять право собственности продавца, а его неисполнение никак не может повлечь за собой принудительный (по суду) переход права собственности от продавца к покупателю.

Во всяком случае, анализ дореволюционного законодательства, проекта Гражданского уложения и трудов ученых — правоведов того времени свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недвижимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество.

Для характеристики дальнейшего развития событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России поистине пророческий смысл имели слова, сказанные И.А. Покровским: «Дойдет ли когда-нибудь право. до «национализации земли», т.е. до возведения мысли о недвижимости как о национальном достоянии в юридический принцип и до низведения права собственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной) вещью, сказать, разумеется, нельзя. Но не подлежит сомнению, что все. ограничения права собственности носят в себе уже зерно этой мысли и что дальнейшее развитие общественного благоустройства будет требовать все новых и новых шагов в этом направлении».

Как теперь уже очень хорошо известно, в советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли — продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир да некоторых объектов так называемой колхозно — кооперативной собственности.

Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 26 октября 1917 года «О земле». Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено».

Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее — Основы). В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.

В Основах перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имущества определяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формы сделок с недвижимостью. Одновременно в п. 1 ст. 165 Основ устанавливалось императивное правило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется советскому праву. В отношении наследования недвижимого имущества и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на территории которой находилось это имущество (п. 9 ст. 8 Основ). Были установлены и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательская давность) — 15 лет. Также Основами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64 Основ).Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте/ под ред Скворцов О.Ю.: Москва, изд. Волтерс Клувер — 2006 г. 368 с.// http://www.lawcanal.ru (дата обращения 28.092012 г.)

1.2 Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК).

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта.

Единственный признак, квалифицирующий договор продажи недвижимости, — отчуждаемый объект (предмет договора), т.е. недвижимое имущество (недвижимость). Предметом договора продажи недвижимости может быть любая недвижимость, включая ее части и доли в праве. Никакие другие признаки (субъектный состав, цели использования приобретаемого товара и т.п.) здесь значения не имеют.

Согласно ст. 130 ГК предметом данного договора являются: a) стационарные объекты недвижимости — т.е. объекты, прочно связанные с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты (см. абз. 1 п. 1); б) иные — нестационарные — объекты, т.е. объекты, подлежащие государственной регистрации и признанные законом в качестве объектов недвижимости, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество в силу прямого указания закона (см. абз. 2 п. 1).

Особое место среди стационарных объектов занимают жилые помещения — жилые дома (их части); квартиры (их части); комнаты, т.е. изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан (отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) и предназначенные для их проживания (см. п. 2 ст. 15, ст. 16, п. 1 ст. 17 ЖК). Гражданское право. В 3-х томах. Т.2 Абрамова Е.Н, Аверченко Н.Н, Байгушева Ю.В, Под ред. Сергеева А.П М.: Проспект, 2010 г., 880 с. // http://www.alleng.ru (дата обращения 28.09.2012 г.)

В ст. 219 ГК впервые было предусмотрено право собственника на вновь создаваемое (не созданное. — В.М.) имущество, подлежащее государственной регистрации. В п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяются условия такой регистрации. И наконец, в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» дается правовая характеристика отношений, возникающих при отнесении незавершенного строительства к объектам недвижимости.

Суммируя положения, предусмотренные в названных источниках, можно сделать следующие выводы о правовой природе незавершенного строительства как объекта недвижимости:

1) незавершенный строительством объект становится объектом недвижимости, право на который подлежит государственной регистрации, по прекращении строительства, т.е. когда он перестает быть предметом обязательственного правоотношения. Как сказано в упомянутом Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу»;

2) право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику или иному законному владельцу земельного участка, на котором строился данный объект, если иное не предусмотрено законом, другим правовым актом или договором;

3) государственная регистрация объекта незавершенного строительства производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях — на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Право на объект незавершенного строительства регистрируется в случае необходимости совершения сделки с данным объектом. Гражданское право в 2-х частях., ч.2. под ред. Мозолина В.П. 2007 г.: Юрист,- 2007 г. 927 с.//http://www.alleng.ru (дата обращения 28.09.2012 г.) Недвижимые вещи, как правило, не могут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми. http://www.labex.ru/page/kom_gk_130.html (дата обращения 1.10.2012 г.)

Предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // http://www.consultant.ru (дата обращения 7.10.2012 г.)

Вторым существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям — оценщикам.

Ст. 555 ГК устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением и другой недвижимостью (см. ст. 552 и коммент. к ней), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.

Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

При несогласовании сторонами цены договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению не подлежит. http://www.info-law.ru/kodeks/10/3539/komments (дата обращения 30.09.2012 г.)

Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна быть установлена или в виде твердой суммы за весь объект, или в виде стоимости одного квадратного метра (или иного показателя размера) объекта. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным — правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не подлежит применению. Андреев И.А., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 /под общ. ред. С.А. Степанова. — М.:»Проспект»; «Институт частного права», 2011 г. — 439 с.// http://lawcanal.ru (дата оьращения 28.09.2012 г.)

Договор продажи недвижимости — консенсуальный (договор наделяется юридической силой с момента достижения соглашения сторонами), двусторонний (участниками выступают две стороны, наделенные правами и обязанностями), возмездный (предполагает встречное возмещение другой стороной за исполнение своих обязанностей).

1.3 Форма и порядок заключения

Согласно ст. 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность).

В соответствии со ст. 551 ГК Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п.2 ст.551). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода прав собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом. Гражданское право: Учебник. Том 2 / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006. стр 41-42

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Так, Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли — продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли — продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли — продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.

Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли — продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема — передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.

Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.

Пунктом 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Договор продажи жилого дома согласно статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // http://www.consultant.ru (дата обращения 12.10.2012 г.)

Государственная регистрация осуществляется в порядке, установленным Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых документов.

Государственная регистрация проводится в течение 20 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом. Отказ в приеме документов не допускается.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Гл. 3// http://www.consultant.ru (дата обращения 5.10.2012 г.)

2.1 Стороны договора продажи недвижимости

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках.

По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. По специальному поручению Правительства РФ от его имени функции по продаже приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированные государственные учреждения (п. 1 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества). При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества — продавцы, назначенные органами местного самоуправления (п. 2 ст. 6 Закона о приватизации государственного имущества).

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правоспособности. Иначе говоря, сделки по отчуждению недвижимого (как, впрочем, и движимого) имущества не должны лишать унитарные предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет, виды которой определены законом и уставами таких предприятий. Поэтому, когда сделки унитарного предприятия по отчуждению движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности исполнения им уставных целей, такие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение.

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности (ст. 298 ГК).

Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости (например, ст. 5 Закона о приватизации государственного имущества). http://www.studylaw.narod.ru/suhanov3/suhanov3_43_1_2.htm (дата обращения 11.10.2012 г.)

2.2 Права и обязанности продавца и покупателя

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Поэтому передаточный акт или иной документ о передаче на практике требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в предусмотренных договором или законом случаях это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных фактов (пп. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий и сооружений стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей и т.п., обслуживающих данный объект. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т.2: Обязательственное право/ Отв. Ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. — М.:Статут 2011. стр. 269- 270

2.3 Ответственность сторон

Ответственность стороны договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми особенностями.

Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК) Гражданское право: Учебник. Том 2/ под ред. д.ю.н, проф. О.Н.Садикова. — М.:Юридическа фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006 г. — с. 44-45.

Это исключение объясняется тем, что объектом недвижимости является индивидуально-определенная вещь, что исключает возможность ее замены в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли — продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца — передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной. Согласно пункту 59 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли — продажи приватизированного объекта.

Статьей 29 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусмотрено право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли — продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // (дата обращения 11.10.2012 г.)

Глава 3. Особенности правового регулирования купли- продажи отдельных видов недвижимости.

3.1 Земельный участок как объект гражданского оборота

Ст. 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» ст. 1// http://www.consultant.ru (дата обращения 12.10.2012 г.) Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (ЗК ст. 11.1).

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков (ст. 7 ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Таким образом объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений земельного участка и ограничений его использования; разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего, этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

Согласно ст. 38 ЗК покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков, образуемых в результате их купли-продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве. Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже земельного участка с нарушением этого права покупки субъект РФ или муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. http://www.studylaw.narod.ru/suhanov3/suhanov3_43_2_1.htm (дата обращения 16.10.2012 г.)

Так, Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики обратилось в суд с иском, с учетом последующих уточнений, к К.А., А.А.А. и У. о применении последствий недействительности ничтожной сделки по купле-продаже земельного участка и переводе прав и обязанностей покупателя путем признания Чувашской Республики (в лице уполномоченного органа — Министерства имущественных и земельных отношений Чувашской Республики) покупателем по договору купли-продажи доли земельного участка.

Источник: https://knowledge.allbest.ru/law/2c0a65635a3ac79b4c43a88521216d37_0.html

Курсовая работа на тему «Договор купли-продажи недвижимости»

Купля — продажа — один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеиваются, уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень юридической техники.

Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи

Если вам нужна помощь с академической работой, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 экспертов готовы помочь вам прямо сейчас.

1.1Понятие и предмет договора купли-продажи

1.2Виды договора купли-продажи

Глава 2. Продажа недвижимости как вид договора купли-продажи

2.1Понятие и предмет договора купли продажи недвижимости

2.2Особенности договора купли-продажи недвижимости

.3Заключение и расторжение договора купли-продажи недвижимости

Купля — продажа — один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеиваются, уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа — наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

В результате реформ в нашей стране недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке. Однако недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако требовалась более конкретная и подробная регламентация такой регистрации, для чего было необходимо принятие специального законодательства. После принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов ситуация стала меняться. Правила совершения сделок с недвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

Актуальность курсовой работы. В наше время сделки с недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время появилось большое количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Степень научной разработанности темы. Изучением данной темы занимались такие ученые как: Т.Е. Абова, С.С. Алексеев, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Р.А. Гурский, М.А. Егорова, В.С. Ем, Р.Ю. Закиров,И.Л. Ивачев, С.А. Крылов, Е.А. Родомакина, О.А. Романов, А.Я. Рыженков, М.А. Салихова, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, Е.И. Шулейко и др.

Объектом курсовой работы являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Предметом данной курсовой работы выступает сам договор купли-продажи недвижимости.

Цели курсовой работы. Рассмотреть общие положения договора купли-продажи недвижимости и выявить его особенности.

·раскрыть понятие договора купли — продажи;

·рассмотреть виды договора купли — продажи;

·выявить особенности договора купли — продажи недвижимости;

·рассмотреть порядок заключения и расторжения договора купли — продажи недвижимости.

Методологическую основу работы составили такие методы, как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования.

Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, пяти параграфов, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи

.1 Понятие и предмет договора купли-продажи

Согласно ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи — это соглашение сторон, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из данного понятия становится ясно, что договор купли-продажи имеет две стороны — продавец и покупатель. Сторонами договора купли-продажи могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования). На них распространяются общие требования гражданского законодательства о правоспособности и дееспособности:

.стороной в договоре может быть дееспособный гражданин, достигший совершеннолетия, т. е. 18 лет;

.закон разрешает совершение договоров купли-продажи и лицам, не обладающим полной дееспособностью, в частности:

Если вам нужна помощь с академической работой, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 экспертов готовы помочь вам прямо сейчас.

·дети в возрасте до 14 лет вправе самостоятельно совершать как мелкие бытовые сделки, так и сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения, а также и некоторые другие виды сделок, разрешенных законом (п. 2 ст. 28 ГК РФ);

·несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе также самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией и иными доходами, а в иных случаях участие в купле-продаже предполагает письменное согласие законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя либо заключенный договор может приобрести действительность при их последующем одобрении;

·лица, ограниченные в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, самостоятельно вправе совершать только мелкие бытовые сделки, а иные — только при наличии согласия на это попечителя.

Возможность заключения отдельных разновидностей договора купли-продажи гражданами (физическими лицами) зависит также от того, зарегистрировано ли данное физическое лицо в качестве индивидуального предпринимателя (например, в договорах поставки и розничной купли-продажи гражданин в качестве продавца может участвовать только в том случае, если он зарегистрирован в указанном качестве в установленном законом порядке).

Если вам нужна помощь с академической работой, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 экспертов готовы помочь вам прямо сейчас.

Юридические лица вправе по общему правилу совершать любые сделки купли-продажи, если это прямо не запрещено их уставными документами.

·условие о количестве товара (количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении);

·условие об ассортименте (товар должен быть передан в ассортименте, т. е. в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам);

·условие о качестве товара (продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи);

·условие о комплектности товара (совокупность отдельных составляющих товар частей, образующих единое целое и используемых по общему назначению);

·условие о комплекте товаров (согласованный сторонами определенный набор товаров, не обусловленный единством их применения);

·условие о таре и упаковке (продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, независимо от того, оговорено ли соответствующее положение в договоре);

·условие о цене (цена является существенным условием только для отдельных видов договора купли-продажи (продажа недвижимости, продажа товаров в рассрочку). В иных случаях, если цена не указана в договоре, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Во всех видах купли-продажи существенным условием является условие о предмете, которое считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи является товар, которым могут быть вещи, т. е. предметы материального мира (как созданные человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Для того чтобы вещь признавалась товаром и могла быть предметом договора купли-продажи, необходимо наделение ее качеством оборотоспособности, т. е. необходимо, чтобы вещь могла свободно переходить от одного лица к другому (п. 1 ст. 455, ст. 129 ГК РФ). Таким образом, вещи, ограниченные в обороте, могут стать предметом договора купли-продажи только при наличии у продавца специального разрешения (лицензии) на их продажу, а у покупателя — на их покупку (яды, наркотические вещества). Вещи, изъятые из оборота, вообще не могут продаваться и покупаться.

Причем предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2 ст. 455);

üценные бумаги и валютные ценности, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи (п. 2 ст. 454 ГК РФ);

Если вам нужна помощь с академической работой, то рекомендуем обратиться к профессионалам. Более 70 000 экспертов готовы помочь вам прямо сейчас.

Понятием предмета договора купли-продажи охватываются и принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т. п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

1.2Виды договора купли-продажи

Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.

Договор купли-продажи возмездный: основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли продажи позволяет характеризовать его как взаимный. Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара.

К отдельным видам договора купли-продажи относятся договоры:

Договором розничной купли-продажи называется договор, по которому продавец (розничный торговец) обязуется передать покупателю вещь, предназначенную для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК).

Договором поставки называется договор, по которому поставщик-предприниматель обязуется передать в обусловленный срок покупателю товары для использования в хозяйственных целях (ст. 506 ГК).

Договором поставки для государственных нужд называется договор по передаче покупателю товаров, предназначенных для государственных нужд, заключаемый поставщиком на основе и во исполнение государственного контракта.

Договором контрактации называется договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции (продавец) обязуется передать произведенную им продукцию заготовителю (контрактанту), а последний обязуется принять и оплатить ее (ст. 535 ГК).

Договором энергоснабжения называется договор, по которому одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать энергию (или энергоносители) через присоединенную сеть другой стороне (абоненту), которая обязуется оплачивать ее, а также обеспечивать установленный режим и безопасность потребления энергии (или энергоносителей) (п. 1 ст. 539 ГК).

По договору продажи недвижимости продавец обязан передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).

Вывод: Таким образом, мы выяснили, что договор купли-продажи — это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Предметом договора купли — продажи является товар, которым могут быть предметы материального мира (как созданные человеком, так и природой), удовлетворяющие определенные человеческие потребности.

Также у договора купли-продажи имеются определенные условия его исполнения и несколько видов.

договор купля продажа недвижимость

Глава 2. Продажа недвижимости как вид договора купли-продажи

.1 Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным.

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли — продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.

Право собственности на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

По правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется и продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой сделки необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно нормам п. 3-4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возможны два варианта регистрации такого права. В первом случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Во втором случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Субъектами данного договора являются продавец и покупатель недвижимости. Ими могут быть как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т. д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т. п. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве продавца и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает её собственник. В виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут быть продавцами.

Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

К отношениям по продаже недвижимого имущества часто применяются особые нормативные требования. Так, к договорам продажи недвижимости, заключаемым на торгах, в том числе на публичных, применяются правила ст. 447-449 ГК, ст. 87, 89, 90 Федерального закона от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве».

К договорам продажи недвижимости в процессе приватизации применяются нормы законодательства о приватизации; при этом положения ГК, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное (ст. 217 ГК).

Помимо предмета, существенным условием договора является цена.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555). При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости является видом договора купли-продажи и отличается от последнего предметом, в качестве которого выступает недвижимое имущество.

2.1Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

Как уже отмечалось, недвижимость — это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553).

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования, продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

Таким образом, существенной особенностью договора купли-продажи недвижимости является исключение из его правового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, что предопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который, как правило, индивидуально определен.

2.2Заключение и расторжение договора купли-продажи недвижимости

Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу — предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

Порядок передачи недвижимости установлен в п.1 ст.556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.

Вместе с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в полноправного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Российскому праву не известна такая категория, как «право владения». Однако владение как юридический факт имеет ряд важных правовых последствий, в том числе и для отношений, связанных с оборотом недвижимости. Этот тезис связан с одним из важнейших принципов, на котором базируется оборот,- добросовестность его участников. Торговый оборот требует, чтобы участник оборота рассматривался как добросовестное лицо. Владение субъектом оборота имуществом должно рассматриваться как добросовестное, если не доказано иное. Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников, на доверие друг к другу, а, как следствие, на более свободное совершение сделок.

Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче.

Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробно описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.

Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается, как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя- от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса ит.д.

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст.17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (п.1 ст.223 ГК РФ).

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение — она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам).

Любой договор — это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей. Они оговариваются и фиксируются документально. Когда же одна из сторон обязательства свои не выполняет, ничего не остается, как договор купли-продажи расторгнуть. Расторжение договора по соглашению сторон является двухсторонней сделкой. И происходит по общему правилу и в том же порядке, что и заключение договора (П.1 статьи 452 ГК). Соответственно на него распространяется действие ст. 434 ГК.

Если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора, то за решением проблемы можно обратиться в суд.

Как гласит п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

·при существенном нарушении договора другой стороной;

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

·в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Если порядок досудебного урегулирования спора не соблюден, арбитражный суд оставляет исковое заявление без движения (ст. 128 АПК), а в случае непредоставления доказательств урегулирования спора в досудебном порядке в срок, установленный судом, — возвращает исковое заявление (подп. 4 п. 1 ст. 129 АПК). Суд общей юрисдикции непосредственно после установления факта несоблюдения досудебного урегулирования спора возвращает исковое заявление истцу (подп.1 п. 1 ст. 135 ГПК). В случае если несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора будет установлено судом общей юрисдикции или арбитражным судом после принятия искового заявления, иск оставляется без рассмотрения (абз. 2 ст. 222 ГПК, п. 2 ст. 148 АПК).

Вывод: Итак, договор купли-продажи недвижимого имущества — это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. Из определения становится понятно, что предметом договора купли — продажи является недвижимое имущество.

Договор считают заключенным с момента его государственной регистрации. Даже нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимости без государственной регистрации не будет иметь юридической силы. Государственная регистрация является единственным подтверждением существования права на недвижимое имущество, которое может быть оспо

Источник: https://nauchniestati.ru/bank/primery/kursovaya-rabota-na-temu-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-imwp/

Договор купли-продажи недвижимости

Деление вещей на движимые и недвижимые хорошо известно с древности. Для недвижимого имущества всегда был характерен особенный правовой режим, который коренным образом отличал его от движимого.

Объекты недвижимости всегда играли важную роль в жизни и деятельности граждан и юридических лиц. Недвижимость для граждан — это прежде всего место проживания. Для предприятия — это основное место деятельности. Нормальный деловой оборот и жизнь людей невозможны без недвижимости.

Основу правового режима недвижимости заложили еще древние законы. Большинство стран мира продолжали совершенствовать эти законы, целью которых является защита прав собственника.

В нашей стране становление законодательства о сделках с недвижимым имуществом происходит лишь в последнее десятилетие. Мошенничество, преступления в сфере сделок с недвижимостью стали не просто распространенным явлением, но и одним из наиболее эффективных способов создания первичного капитала.

Знание требований к договору купли-продажи недвижимости необходимы любому человеку по нескольким причинам. Во-первых, каждый может испытать необходимость заключить подобную сделку в личных целях. Во-вторых, эти сделки активно совершаются при создании и работе практически любого предприятия. Это объясняет актуальность темы.

Объектом курсовой работы является договор купли-продажи недвижимости как особый вид договора купли-продажи. Сразу следует отметить, что гражданским законодательством к недвижимости относятся и предприятия. Однако рассмотрение договор купли-продажи предприятия выходит за рамки данного исследования, так как такой договор является отдельным видом договора купли-продажи, к нему применяются иные нормы.

Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости по современному российскому законодательству. Данная цель включает в себя следующие задачи:

1) Определение понятий «договор купли-продажи недвижимости» и «недвижимость»;

2) Изучение вопроса о сторонах договора купли-продажи недвижимости;

4) Характеристика процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договора купли-продажи недвижимости.

Выбранная цель и сформулированные задачи определяют структуру работы и логику изложения материала.

При написании курсовой работы будет изучен нормативный материал, теоретическая литература, судебная практика. Основой работы послужат фундаментальные исследования специалистов гражданского права в вопросах правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества, а также публикации в современных источниках по частным вопросам, относящимся к изучаемой теме. Основным нормативным источником послужит Гражданский кодекс РФ. Спорные вопросы применения договора купли-продажи недвижимости будут представлены на основе судебной практики.

1. Понятие договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Указанному договору присущи все основные признаки договора купли — продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско — правовых договоров (например, договора хранения, подряда, аренды и т.п.)

Нормы о договоре купли — продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе РФ [1] в отдельном параграфе исходя из специфики предмета купли — продажи, предопределяющей особенности договора купли — продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли — продажи: договор продажи недвижимости. Под договором продажи (купли-продажи) недвижимого имущества понимается такое соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.

Современные авторы заключа

Для заказа дипломной работы напишите

[1] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета 6, 7, 8 февраля 1996 г. № 23, 24, 25.

Источник: https://na5ky.ucoz.ru/load/kursovye_raboty/dogovor_kupli_prodazhi_nedvizhimosti_kursovaja_rabota/2-1-0-47

Курсовая на тему: Договор купли-продажи

Профессиональное образовательно учреждение

«Колледж права и экономики»

40.02.03 «Право и судебное администрирование»

Студент группы ПСА – 306 _____________ Наумова Светлана Денисовна

Оценка выполнения и защиты курсовой работы _____________

Руководитель ______________ Мышенкова Елена Олеговна

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ 5

1.1 Понятие и значение договора купли-продажи 5

1.2 Виды договора купли-продажи 7

2.1 Предмет договора купли-продажи 13

2.2 Срок исполнения договора купли-продажи 15

ГЛАВА 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

3.2 Ответственность сторон 22

Приложение 1. Договор купли-продажи автомобиля

Приложение 2. Договор купли-продажи квартиры

Приложение 3. Договор купли-продажи земельного участка

Купля-продажа – один из важнейших институтов гражданского права. История правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеиваются, уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

Особое значение этого института в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа – наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена.

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм, отсутствующих в прежнем ГК. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.

ГК РФ учитывает тенденцию расширения сферы действия института купли-продажи, который уже в настоящее время охватывает отношения, связанные с поставками товаров, контрактацией сельскохозяйственной продукции, со снабжением энергетическими и иными ресурсами.

Целью исследования является исследование договора купли-продажи и выявление проблем правового регулирования возникающих в сфере договора купли-продажи.

Достижение названной цели потребовало решения следующих задач:

Определить понятие, правовую природу договора купли-продажи.

Обозначить условия договора купли-продажи.

Исследовать права и обязанности сторон по договору купли-продажи.

Проанализировать ответственность сторон по договору купли-продажи.

Выявить особенности розничной купли-продажи и отдельных ее видов.

Объектом исследования являются регулируемые гражданским правом отношения, складывающиеся в сфере купли-продажи.

В предмет исследования входят правовая природа и условия договора купли продажи, а также его отдельный вид, договор розничной купли-продажи, гражданское законодательство, регулирующее указанную деятельность, и практика его применения.

В качестве методологической основы исследования применялись научные методы: историко-сравнительный, системный, формально-логический, сравнительно-правовой и др.

Структура исследования состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

1.1 Понятие и значение договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Договор купли-продажи — самый распространенный вид договоров. Он представляет собой юридическую форму, предназначенную для обслуживания сферы товарного обращения как внутри страны, так и во внешнеторговом обороте.

Правовые нормы, регулирующие куплю-продажу во внешнеторговом обороте, унифицированы в ряде международно-правовых документов, важнейшими из которых являются Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров и Международные правила по толкованию торговых терминов «Инкотермс».

Целью указанных документов является выработка единых правил, применяемых к внешнеторговым договорам купли-продажи. Вместе с тем Конвенция не применяется к продаже: товаров, которые приобретаются для личного, семейного или домашнего использования, с аукциона, в порядке исполнительного производства либо иным образом в силу закона, фондовых бумаг, акций, обеспечительных бумаг, оборотных документов и денег, судов водного и воздушного транспорта, электроэнергии.

Договор купли-продажи является основанием возникновения обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и покупателем; вместе с тем покупатель приобретает право собственности на купленное имущество, т.е. вещное абсолютное право.

Договор купли-продажи является одной из юридических форм, опосредующих перемещение материальных ценностей от одного лица к другому.

Он является возмездным договором. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи, или, иными словами, продавец получает встречное имущественное предоставление.

Двусторонний характер обмена товаров определяет конструкцию договора купли-продажи как двусторонне-обязывающего — права и обязанности возникают у обеих сторон: продавец обязан передать покупателю определенную вещь, но вправе требовать за это уплаты установленной цены, тогда как покупатель, в свою очередь, обязан уплатить цену, но вправе требовать передачи ему проданной вещи.

Договор купли-продажи — консенсуальный. Под консенсуальностью понимается возникновение прав и обязанностей сторон уже в момент достижения ими соглашения по всем существенным условиям договора. Однако в тех случаях, когда для отдельных видов договоров купли-продажи закон предусматривает обязательное их оформление в определенном порядке и признает действительным только договор, оформленный надлежащим образом, права и обязанности возникают лишь после надлежащего оформления договора.

Основополагающим актом, регулирующим куплю-продажу, является ГК РФ, гл. 30 которого достаточно подробно (ст. 454—566) регулирует этот договор. Однако наряду с ГК отношения купли-продажи регулируются также другими законами и подзаконными актами (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и т.д.). Более подробный анализ этих нормативных актов будет дан при рассмотрении отдельных видов договора купли-продажи.

Сфера применения института купли-продажи в РФ существенно расширена новым ГК РФ. В частности, она включает отношения, связанные с поставкой товаров, контрактацией сельскохозяйственной продукции, снабжением энергетическими и иными ресурсами как самостоятельные типы договоров. Однако учтена специфика этих отношений и сохранено их отдельное правовое регулирование. Вместе с тем в ГК РФ регулируются и принципиально новые разновидности договора купли-продажи, которые ранее действовавшим законодательством не были предусмотрены (купля-продажа недвижимости, предприятий).

1.2 Виды договора купли-продажи

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к отдельным видам договора купли-продажи, суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

поставки товаров для государственных нужд;

Выделение названных видов договора купли-продажи служит целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Единственным существенным условием договора купли-продажи в РФ является его предмет. Согласование условия о предмете означает установление наименования и количества товара. Цена не является существенным условием, и в случае, если в договоре она не установлена, её определение происходит по правилам ст.424 ГК РФ (сходные товары в сходных условиях). Цена является существенным условием для следующих видов договоров:

розничной и оптовой купли-продажи;

Срок является существенным условием для договора поставки. Для отдельных видов купли-продажи к существенным условиям относят: срок (договор поставки) и цену (договор купли-продажи предприятия, договор купли-продажи недвижимости). Признаки договора купли продажи — консенсуальный , двусторонний, возмездный, взаимообязывающий, публичный , взаимосогласованный, бессрочный.

В гражданском праве, в частности, в Гражданском кодексе РФ, выделяют несколько видов договора купли-продажи.

Договор, по которому одна сторона (продавец), осуществляющий деятельность по продаже товара в розницу, обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю) для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 492, п. 1 ст. 454 ГК РФ ). Обязательным для договора розничной купли-продажи является указание наименования и количества товара. В противном случае он признается не заключенным (ст. 455 п.3 ГК РФ ).

Предметом договора является товар, который продавец обязуется передать покупателю. Под товаром понимается имущество, не изъятое из гражданского оборота (имеющееся в наличии или которое будет создано в будущем); вещи, включая деньги, предназначенные для потребления, не связанного с предпринимательской деятельностью. Предметом договора розничной купли-продажи не могут быть: обязательные права, права на нематериальные блага, нематериальные блага, обязанности.

Цена объявляется продавцом в момент заключения договора. Устанавливаемая продавцом цена должна быть одинаковой для всех покупателей. Покупатель, которому товар был продан по более высокой цене вправе требовать признания договора ничтожным, результатом которого будет двусторонняя реституция (каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в процессе сделки). Если товар был потреблен, то последствием признанием сделки ничтожной будет двусторонняя реституция в виде возмещения покупателю разницы между уплаченной им ценой и наименьшей ценой, по которой продавец продавал товар.

Продавцом может быть только предприниматель, осуществляющий деятельность по продаже товара в розницу, который является собственником или иным управомоченным лицом. Для продажи отдельных видов товаров продавцу требуется лицензия Покупателем могут быть физические и юридические лица, использующие товар в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и оплатить его (ст. 549 ГК РФ ). Договор должен быть заключен в простой письменной форме. К существенным условиям относят предмет, цену и перечень лиц, имеющих право на пользование жилым помещением с указанием их прав. Существуют также повышенные требования к детализации предмета, а именно, при продаже земельного участка указываются месторасположение (адрес), кадастровый номер, категория земель, цель использования и общая площадь. При отсутствии требуемой детализации договор считает незаключенным.

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим её потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (статья 539 ГК РФ).

Электроэнергия является специфическим предметом договора. Юридически это товар, который однако не относят к вещам. Отсюда следует выделение договора электроснабжения в отдельный вид договоров купли-продажи, поскольку предметом купли-продажи обычно является товар, обладающий признаками вещи. У покупателя электроэнергии не возникает право продавать её, дарить, вносить в залог.

При договоре купли-продажи товар переходит из собственности продавца в собственность покупателя. Вопрос собственности на электроэнергию остается открытым. Распространенной является точка зрения, что электроэнергия принадлежит собственникам сети или источника энергии.

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (статья 535 ГК РФ). Отличие контрактации от других договоров заключается в том, что по ней может быть передана только сельскохозяйственная продукция, которая или вообще не подвергалась переработке, или была произведена лишь её первичная обработка.

Кроме того, по договору контрактации, продукция передается заготовителю на определенные цели, тогда как цели приобретения по другим договорам шире.

Таким договором признается такой договор купли-продажи, по которому поставщик (продавец), осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, которые не связаны с личностными, домашними и другим подобным использованием (ст.506 ГК РФ).

Основным отличительным признаком договора поставки является то, каким образом будет использоваться предмет договора. Товар по договору поставки приобретается для осуществления в последующем хозяйственной деятельности юридического лица или индивидуального предпринимателя.

По договору поставки, в отличие от договора купли-продажи, доставить товар должен поставщик. Но условия договора могут предусматривать и передачу товара на складе поставщика (выборку товара) (п. 2 ст. 510 ГК РФ).

Также, в отличие от договора купли-продажи, исполнением договора поставки является передача товара покупателю, а не его возможная передача перевозчику, если только у него нет таких полномочий, выданных покупателем.

Договор поставки не может быть заключен организацией, не занимающейся предпринимательской деятельностью.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. [3]

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд осуществляется, прежде всего, в соответствии с федеральными законами от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ, от 29 декабря 2012 г. N 275-ФЗ, от 29 декабря 1994 г. N 79-ФЗ, от 13 декабря 1994 г. N 60-ФЗ, от 2 декабря 1994 г. N 53-ФЗ.

Осуществляется на основе государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных или муниципальных нужд (статья 525 ГК РФ).

Государственный или муниципальный контракт заключается на основе заказа на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, размещаемого в порядке, предусмотренном законодательством о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.

2.1 Предмет договора купли-продажи

Единственное существенное условие договора купли-продажи — предмет договора.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен — в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК РФ). Если иное не определено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т. п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи (ст. 456 ГК РФ).

Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457 ГК РФ). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.

Кодекс предусматривает обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами (ст. 460 ГК РФ). Имеются в виду случаи, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо в отношении этого имущества установлен сервитут и т. п. Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.

Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого существуют права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя.

Для подобных случаев Кодекс (ст. 462 ГК РФ) устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне покупателя.

Невыполнение покупателем обязанности по привлечению продавца к участию в деле об истребовании товара третьим лицом в определенной ситуации может послужить основанием к освобождению продавца от ответственности перед покупателем.

Это возможно, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара — моментом вручения товара покупателю;

во-вторых, если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара — моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте; в-третьих, во всех остальных случаях — моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

Таким образом, сроком исполнения обязательства должна признаваться дата документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемо-сдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

2.2 Срок исполнения договора купли-продажи

Срок исполнения договора купли-продажи определяется моментом выполнения продавцом обязательств по передаче товара покупателю.

Момент передачи товара возможен в следующих вариантах:

1. В случае наличия условия об обязанности продавца по доставке товара — моментом вручения товара непосредственно покупателю из рук в руки;

2. Если по условиям товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара — моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в обусловленном месте;

3. В других случаях — моментом сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю.

Исходя из этого, особенностью срока исполнения договора купли-продажи, является дата документа подтверждающего передачу товара продавцом и принятия товара покупателем.

Данный момент имеет важное значение в случае потери или случайной порчи товара.

Сроки поставки товара покупателем продавцу, по договору купли-продажи могут, определятся следующими способами:

становлением фиксированной даты поставки;

определением периода в течении, которого должна произойти поставка. Определяет временные рамки (декада, месяц, квартал, год).

условием о поставке товаров по частям. В таком случае обычно согласовывается календарный план поставок.

Сроки поставки товара могут устанавливаться не только конкретной датой, но и связываться с каким-либо действием покупателя (предварительной оплатой, выплатой аванса, и т.д.), что должно быть также отражено в договоре купли-продажи.

В случае возникновения трудностей с оформлением данного типа договора можно использовать образец договора купли-продажи (Приложение 1).

ГЛАВА 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор купли-продажи служит основанием возникновения обязательства, по которому продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (п.2 ст.307, ст.454 ГК РФ).

Обязанность продавца передать товар состоит из ряда отдельных обязательств:

— передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять товар, обремененный такими правами (как мы уже подчеркнули, продавец не обязан доказывать свое право собственности на продаваемый товар);

— передать товар покупателю в ассортименте, согласованном сторонами (по видам, моделям, размерам, цвету);

— передать товар, качество которого должно соответствовать договору, в течение определенного им срока (договорная гарантия);

— передать товар, пригодный в пределах разумного срока для целей, в которых такие товары обычно используются (законная гарантия);

— передать товар, соответствующий условиям договора о комплектности.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю (ст.457 ГК РФ) определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Моментом исполнения обязанности продавца передать товар, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, является время (ст.458 ГК РФ):

— вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;

— предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное. Сдача товара перевозчику определяется транспортными уставами и кодексами с учетом перевозки грузов каждым видом транспорта, а в области международной купли-продажи — Конвенцией ООН 1980 г. «О договорах международной купли-продажи товаров». Общими условиями поставки, межгосударственными соглашениями, а также нормами обычного права, содержащимися в «Инкотермс-2000» (положения по «Группе F — Основная перевозка не оплачена» и «Группе G — Основная перевозка оплачена»).

Передача товара представляет собой регулируемый правом процесс перехода товара из владения продавца во владение покупателя.

При вручении продавцом товара непосредственно покупателю «из рук в руки» передача осуществляется одноактным действием, во всех других случаях — серией действий, проводимых продавцом, третьими лицами (транспортными организациями, органами связи и т.д.) и покупателем.

Передача товара в зависимости от вида товара и способа его передачи может удостоверяться различного рода документами, расписками, отметками в тексте договора и приложенными к нему актами о приемке-сдаче товара, а при сдаче товара перевозчику или организации связи — соответственно транспортными документами и почтовой квитанцией.

Передача товара относима к спорному договору, если оферта (накладная, счет-фактура или письмо) содержит ссылку на договор купли-продажи или представлены иные бесспорные доказательства относимости передачи товара (например, накладная содержит ссылку на договор без указания номера и даты, но представители сторон подтвердили, что между ними был подписан только спорный договор, а ответчик не представил доказательств, подтверждающих передачу товара по иным правоотношениям). Достаточным доказательством относимости передачи товара к ранее заключенному договору не может являться простое совпадение в договоре и товарно-транспортных документах наименования родовых признаков товаров без их индивидуализации.

В случаях, когда передача товара не может быть отнесена к спорному, не содержащему существенных условий договору, последний является незаключенным, а между сторонами возникают фактические отношения купли-продажи (поставки) на основании каждой накладной.

Наряду с обязанностью передать покупателю товар, продавец в силу закона или существа договора может нести и иные обязанности. Так, в соответствии с п.2. ст.456 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Среди дополнительных обязанностей продавца, имеющих место в случае нарушения прав покупателя, можно выделить обязанность:

— в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия;

— вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии товара третьим лицом.

Основная обязанность покупателя – оплатить покупаемый товар и принять его. При этом порядок и способ оплаты (предварительная оплата, оплата в рассрочку, оплата в кредит), валюта сделки оговариваются в соглашении.

Итак, во-первых, покупатель обязан принять переданный ему товар. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара (принять товар со склада продавца, перевозчика и т.д.).

Однако законодатель делает оговорку. Принятие товара обязательно, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи (п.1 ст.484 ГК РФ).

На практике возможны ситуации, когда стороны предусматривают условие договора купли-продажи в пользу третьего лица о том, что, в случае отказа третьего лица от принятия исполнения, продавец не вправе требовать оплаты за переданный товар, противоречит положениям статьи 575 Гражданского кодекса РФ. Приведем пример из практики:

По делу №Ф08-1582/02 продавец и покупатель включили в договор условие о том, что покупатель обязан произвести оплату третьему лицу, а продавец лишен права требования оплаты за товар. Таким образом, был заключен договор в пользу третьего лица (статья 430 Гражданского кодекса РФ). Третье лицо отказалось от получения оплаты. Возражая против предъявленного продавцом иска о взыскании стоимости товара, покупатель сослался на пункт 4 статьи 430 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, в случае отказа третьего лица от права по договору, кредитор может воспользоваться правом, если это не противоречит закону и договору. Судебные инстанции признали эти возражения несостоятельными, применив положения статей 9 и 575 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу ст.486 ГК РФ оплата товара должна быть произведена непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Что касается цены товара, то по общему правилу, как мы уже отмечали, она не является существенным условием. В соответствии со ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Необходимо оговориться, что для отдельных видов купли-продажи (продажа предприятия) цена является существенным условием и, следовательно должна быть указана в рамках договора.

В зависимости от порядка оплаты (предварительная оплата, оплата в рассрочку, оплата в кредит) строятся и обязанности покупателя по оплате.

Договором могут быть предусмотрены и иные обязанности покупателя, например, страхование товара (на период перевозки).

3.2 Ответственность сторон

Ответственность сторон при совершении договора купли-продажи:

1) нарушение имущественных прав потребителя дает ему право требовать компенсации морального вреда;

2) ответственность за нарушение прав потребителя может быть возложена как на продавца, так и на импортера и на изготовителя товара;

3) возмещение убытков и уплата неустойки не освобождает продавца от исполнения обязанности в натуре (ст. 505 ГК РФ);

4) покупатель обладает более широкими правами в случае продажи ему вещи ненадлежащего качества (ст. 503 ГК РФ), согласно ст. 504 ГК РФ риск удорожания товара лежит на продавце;

5) за нарушение других условий договора продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже:

за неисполнение обязанности передать товар, принадлежности и документы к нему — ст. 463, 464 ГК РФ;

за нарушение условий о количестве — ст. 466 ГК РФ;

об ассортименте — ст. 468 ГК РФ;

о комплектности, количестве — ст. 466 ГК РФ;

о таре, упаковке — ст. 482 ГК РФ.

Потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками проданного ему товара, на который не установлен гарантийный срок или срок годности, в разумный срок (для движимых вещей не менее 6 месяцев, и 2 лет для недвижимости).

В ходе проведения исследования поставленные задачи решены, цель достигнута.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

По юридической природе договор купли-продажи:

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи: как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные либо определяемые родовыми признаками. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к отдельным видам договора купли-продажи, суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

поставки товаров для государственных нужд;

Выделение названных видов договора купли-продажи служит целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК РФ, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Предмет договора купли-продажи:

имущество, не изъятое из гражданского оборота,

имущественные права (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли — продажи товаров. Заключена в г. Вене 11.04.1980 СССР присоединился к Конвенции 23.05.1990 (Постановление ВС СССР от 23.05.1990 N 1511-I) // Сборник международных договоров СССР и Российской Федерации. Вып. XLVII. – М., 1994. – С. 335 — 357.

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2014. – № 31. – Ст. 4398.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Собрание законодательства РФ. – 2001. –№49. – Ст. 4552.

Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2013. – №19. – Ст. 2327.

Федеральный закон от 03.06.2009 № 103-ФЗ (ред. от 05.05.2014) «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» // Собрание законодательства РФ. – 2009. – №23. – Ст. 2758.

Федеральный закон от 22.05.2003 № 54-ФЗ (ред. от 05.05.2014) «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Собрание законодательства РФ. – 2003. – №21. – Ст. 1957.

Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 05.05.2014) «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. – 1996. – №3. – Ст. 140.

Постановление Правительства РФ от 19.01.1998 № 55 (ред. от 04.10.2012) «Об утверждении Правил продажи отдельных видов товаров, перечня товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара, и перечня непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату или обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации» // Собрание законодательства РФ. – 1998. – №4. – Ст. 482.

Источник: https://infourok.ru/kursovaya-na-temu-dogovor-kupliprodazhi-1440223.html

Похожие записи:

• Отделения Почты Самара Где Можно Пополнить Транспортную Карту Пенсионера
• Что нужно для вступления в наследство
• Возврат гарантийного товара