Можно ли получить ипотеку на земельный участок сельхозназначения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли получить ипотеку на земельный участок сельхозназначения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Читайте статью Сколько потребляют разные виды лампочек. для дачного домовладения при наличии централизованного электроснабжения без установленного индивидуального прибора учёта размер платы назначается по нормативам на одного человека. В этом случае оплата производится за фактически израсходованные ресурсы, без переплаты с учётом заложенных в методике расчёта повышающих коэффициентов.

Как получить кредит под залог земельного участка

Сегодня все сферы жизнедеятельности человека развиваются настолько стремительно, что часто на осуществление своих планов не хватает определенной суммы денег. Самый простой способ решения данного вопроса — оформление кредита под залог земли.

Но несмотря на совершенство такого варианта, брать деньги в долг в Украине не всегда выгодно. В том случае, если больше нет никаких других источников финансирования, необходимо рассмотреть предложения разных финансовых компаний, чтобы получить максимально выгодные условия кредитования.

Если у вас есть земельный участок, можно попробовать предоставить его в залог. Таким образом, вы сможете получить в долг более существенную сумму денег. Кроме этого, кредиты под залог земельных участков выдаются на более длительный срок.

Изначально необходимо отметить, что получить кредит под залог земли в банках (рассмотрим пример с Приватбанком) могут следующие категории населения:

• Физические лица. Здесь важно учитывать то, что залоговые кредиты выдаются даже тем гражданам Украины, которые не имеют официального трудоустройства.
• Субъекты юридической деятельности (представители малого или крупного бизнеса).
• Люди, имеющие иностранное гражданство, но проживающие в Украине.

До того, как обращаться в банк с целью получения кредита, стоит учесть то, что не каждый земельный участок является подходящим для залогового имущества. Таким образом, получить ссуду можно только в том случаем, если участок не используется для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Для оформления земельного кредита необходимо предоставить в банк следующие документы:

• Паспорт гражданина Украины и налоговый номер. Кроме этого, банк может потребовать дополнительные удостоверения или справки.
• В том случае, если заемщик состоит в законном браке — свидетельство о браке, а также паспорт и код второго из супругов.
• Документы на земельный участок. Для получения кредита необходимо иметь на руках договор купли-продажи, дарственную или акт приватизации.
• Залоговым участком может стать только тот отрезок земли, на котором отсутствуют какие-либо постройки. Это также необходимо подтвердить документально.

Несмотря на то, что для получения денег клиент предоставляет землю в залог, не все банки охотно идут на такие займы. Это обосновано тем, что земельные участки очень сложно оцениваются и в случае невыплаты кредита непросто реализовываются.

Следовательно, банки, дающие кредит под залог земли, предполагают, что ликвидность такого кредитования на порядок ниже, чем у транспорта или недвижимости. На сегодняшний день статистика показывает, что из десяти банков кредиты под залог земельного участка можно получить только в одной или максимум двух финансовых компаниях.

Но выход из ситуации все же есть. Если вы решили получить залоговый кредит, а в собственности имеете только землю, обратитесь в микрофинансовую компанию Dinero. Здесь заемщикам предоставляются самые выгодные условия, а также относительно низкая процентная ставка.

Еще одним преимуществом кредитов под залог земельного участка является то, что такие займы выдаются на более длительный срок. Таким образом, если у вас в собственности имеется земля, можете не сомневаться в том, что вы сможете получить в долг необходимую сумму денег без особых проблем.

Источник: https://minfin.com.ua/2020/02/17/41069789/

Кредит на землю

Кредит на землю или земельная ипотека

Быстрыми темпами развивается спрос на сравнительно недавнюю услугу – кредитование земли. Есть ли в нем подводные камни?

Можно купить землю в кредит, даже целые гектары земли. Главное — чтобы земельный участок был не сельскохозяйственного назначения (ОСГ), а семейный бюджет не лопнул по швам.

Банкиры только присматриваются к клиентам, которые хотят брать кредит на землю. Только половина первой десятки лидеров ипотечного кредитования занимается предоставлением кредитов на земельные участки. Начнем с перспектив, в которых никто – ни банкиры, ни их клиенты – не сомневаются.

Специалисты говорят, что украинцы будут следовать примеру жителей развитых стран, предпочитающих жить в загородных домах. Впрочем, на сегодня реалии таковы, что высокая стоимость земли и низкие доходы граждан не позволяют банкам рассчитывать на широкий круг клиентов. Основными же потребителями земельных кредитов являются спекулянты, тайком признаются банкиры.

Но даже благодаря их спросу банки наращивают кредитование под залог участков внушительными темпами: в целом в первом полугодии банки увеличили портфель земельных кредитов более чем вдвое (при этом общий объем кредитных портфелей вырос на 31,2%). Сегодня объем рынка кредитов на покупку земельных участков не превышает 3,5 млрд. грн. (до 10% ипотечных портфелей).

При этом практически все банки берут с клиента одноразовую комиссию за оформление кредита в размере 1% его суммы. Только УкрСиббанк потребует за свои услуги вдвое больше. Однако следует отметить, что кредитная ставка у него сейчас самая низкая из банков. У всех банков долгосрочный кредит на землю невозможен без первоначального взноса в размере от 15 до 30% стоимости участка, а сумма кредита обычно не превышает $250 тыс.

Виды кредитов на землю и схема их получения

Финансисты прогнозируют, что через год на землю будет приходиться 10-20%, а через пять-семь лет – и все 50% ипотечных портфелей. По мнению экспертов, Украина в этом плане пойдет уже проторенной дорожкой Запада, и кредиты будут выдаваться сразу на две цели – покупку участка и строительство на нем дома.

На сегодня же, не без сожаления говорят специалисты, земля для постройки дома приобретается самим покупателем только в одном-двух случаях из десяти. Большинство сделок спекулятивные – покупается как минимум полгектара земли. Рисковость таких сделок банки пытаются компенсировать повышенными ставками . Второй момент: покупку земли, предназначенной для ведения личного сельского хозяйства, банки не кредитуют.

Хотя такой землей в Украине активно торгуют вопреки мораторию на отчуждение земель сельхозназначения. Большинство банков предоставляют кредиты на землю только под покупку земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства или дачного строительства. Некоторые банки дают кредит на землю с целевым назначением «садоводство», хотя Земельный кодекс относит эту землю к землям сельхозназначения.

Теперь непосредственно о схеме получения земельного займа. Кроме стандартного набора документов (паспорт, идентификационный код, справка о доходах) потенциальный землевладелец должен предоставить банку ряд бумаг, среди которых Государственный акт о праве собственности на земельный участок, нотариально заверенный договор купли-продажи участка, справки из районного отдела земельных ресурсов об установленных отягощениях и ограничениях по участку и о его нормативно-денежной оценке, а также отчет об экспертной денежной оценке участка.

Чтобы собрать все эти документы, нужна не одна неделя, хотя сам кредит на землю оформляется за семь дней. На формальности по самым оптимистичным срокам надо отвести три-шесть месяцев от подписания кредитного договора. Ведь после заключения договора купли-продажи земельного участка покупатель должен получить в Государственном агентстве по земельным ресурсам (Госкомземе) новый госакт на участок, оформленный на свое имя. Оформление акта может занять и год.

Заметим, что схема предоставления кредитов на землю в каждом банке имеет свои особенности. Так, например, в «Райффайзенбанке Аваль» кредит можно оформить под залог покупаемого земельного участка (большая редкость на рынке). При этом кредит на землю и на строительство дома оформляют последовательно, то есть второй кредит можно получить лишь после погашения первого.

Как правило, до момента окончательного переоформления государственного акта о праве собственности на земельный участок (от продавца к покупателю) по кредиту на землю будет действовать повышенная процентная ставка (выше на 1,25%), а после переоформления начнет начисляться ранее заявленный процент.

В Укрсоцбанке рассчитывать на получение кредита на землю, если нет утвержденного проекта строительства на будущем земельном участке. В УкрСиббанке откажутся выдавать кредит на землю, если она находится на расстоянии больше чем 25 км от Киева.

Все банки откажутся предоставить кредит на землю сельскохозяйственного назначения (ОСГ). Согласно действующему законодательству, такая земля в кредит не может продаваться, а поэтому банки не смогут взять ее в залог: обеспечением может служить лишь то имущество, которое финансисты имеют возможность продать в случае, если заемщик не погасит кредит на землю.

В такой ситуации от заемщика могут потребовать в залог еще какое-то имущество. Оно должно быть дорогостоящим: как правило, банки требуют, чтобы стоимость залога была в 1,5-2 раза выше размера кредита на землю (оценивать залог будут уполномоченные банком специалисты). Обеспечением по кредитам на землю обычно выступают городские квартиры либо дорогостоящие авто. Если же это все-таки земельный участок, то он должен быть оформлен надлежащим образом.

Из нюансов при оформлении кредита на землю следует отметить четкое указание целевого использования земельного участка и выделение его в натуре, а также более длительный период регистрации договора купли-продажи земли в БТИ.

Cегодня кредитование земельного участка связано с существующими проблемами юридического характера: нет должного механизма оценки земель, полноценного земельного кадастра, специалистов, которые могут качественно оценить землю; длительны сроки оформления права собственности на земельный участок. Кроме этого, довольно часто возникают споры относительно целевого назначения земельного участка и права собственности на продаваемую землю. Но, несмотря на все риски и трудности, финансисты уверены, что уже в этом году кредиты на землю станет брать проще и быстрее.

Риски при кредитах на землю и способы их избежать

Ключевым моментом в покупке земли в кредит является ее реальная оценка. Тут, собственно, и зарыт ключевой камень преткновения, ведь рынок на сегодня совершенно не урегулирован. Как и раньше, нет единого кадастра земли, что оставляет ценообразование в этом сегменте непрозрачным, остаются туманности в законах, что заметно повышает риски при заключении сделок.

Второй момент – оценка земли. Специалистов в этом направлении – хороших, с опытом работы и умением оценивать «на глаз» в Украине практически нет (хотя бы потому, что земля стала товаром лишь недавно). Именно поэтому уважающие себя банки не отправляют клиента к экспертам, а стараются сами обеспечить его оценку.

Клиент может провести независимую оценку, но для этого он вынужден будет сам искать специалиста. Плата за услуги специалиста взимается либо в «общем банковском пакете», если эксперт предоставлен банком, либо из собственного кошелька отдельно.

Если же юридическая чистота участка оставляет возможности сомневаться, некоторые банки применяют титульное страхование (страхование прав собственности на недвижимость). Однако покупать такую страховку покупателей земли обязывают нечасто. В этом плане небольшие сложности возникают и со страховыми компаниями, которые иногда оказываются не готовыми брать под титул не привычную недвижимость, а землю.

Страховка земли будет ежегодно опустошать карманы заемщика в среднем на 0,5% суммы кредита на землю. По логике вещей можно предположить, что в связи с непростой ситуацией на земельном рынке, банки предпочтут перестраховаться и обяжут покупателей купить полисы титульного страхования, которые защитят их от возможных правовых коллизий. Однако, ни в одном банке речь о таком виде страховки не заходит.

Какими бы темпами не росло кредитование недвижимости, осведомленность покупателей и части риэлторов об особенностях такого товара, как земля, и юридических тонкостях оформления сделок с нею от этого практически не меняется. Также не теряет актуальности проблема недобросовестности части посредников, которые скрывают непривлекательные характеристики продаваемого участка.

Кредит на землю: Как подстраховаться

Чтобы банк мог прокредитовать покупку и/или взять в будущем этот земельный участок в залог, при кредитовании другой сделки нужно выполнить несколько простых правил. Правоустанавливающие документы на участок должны быть как можно проще. Нежелательно наличие среди собственников несовершеннолетних лиц. Ведь наличие нескольких собственников для совершения сделки купли-продажи и последующей ипотеки требует согласие их всех, причем документ должен быть нотариально заверен.

При сделках с земельными участками следует помнить, что в этом случае должны быть в наличии следующие документы:

• правоустанавливающий документ (государственный акт на право собственности на земельный участок)
• заключение об экспертной денежной оценке земельного участка
• справка о наличии ограничений по использованию земельного участка.

Снизить затраты по кредиту на землю можно если:

• Обеспечить кредит на землю ликвидным залогом. В таком случае банк сможет снизить процент по кредиту
• Выполнять все необходимые мероприятия при подготовке к выдаче кредита на землю сотрудниками самого банка без привлечения третьих лиц.
• Удешевить услуги нотариуса. Немногие знают, что за удостоверение ипотечного договора нотариус может брать за свои услуги 0,01% суммы оценки, а не 0,1% как при залоге.

Кредит на землю – этап 1: Анализ семейного бюджета

Для начала Вам необходимо проанализировать свой бюджет и решить сможете ли вы себе позволить расплачиваться за кредит. До начала любых действий, связанных с оформлением кредита, важно определить, позволяют ли ваши финансовые возможности обратиться в банк за кредитом и успешно его погасить.

Поэтому нужно изучить свои ежемесячные расходы и доходы, чтобы реально оценить силы, тем более что сделать это все равно придется в банке при заполнении документов на получение кредита. Вполне возможно, что после анализа семейного бюджета с идеей о приобретении земельного участка стоит еще какое-то время подождать.

Детальное изучение финансовых возможностей позволяет заемщику спрогнозировать сумму кредита, которую может предоставить банк, и уменьшить риск отказа по причине низкого уровня платежеспособности. На основании нескольких анкет заемщиков украинских банков, мы вывели оптимальную схему, по которой нужно считать свой семейный бюджет. Предлагаем составить три варианта бюджета:

• Текущий – основанный на реальных ежемесячных доходах и расходах.
• Пессимистический – он предполагает ухудшение финансового положения семьи (например, повышение платы за обучение ребенка, увеличение расходов на обслуживание автомобиля, дополнительные расходы на летний семейный отдых и т.п.)
• Оптимистический – когда заемщик ожидает сокращения расходов или увеличения доходов (скажем, в результате повышения по службе).

Нужно посчитать прибыль семьи (т.е. разницу между ежемесячными доходами и расходами) для всех вариантов бюджета и определить среднее арифметическое – сумму, которую ячейка общества сможет безболезненно «отдать». Советуем рассчитать максимальную сумму кредита, которую вам сможет предоставить банк, в зависимости от срока, на который вы планируете его взять.

Срок кредита	Процентные ставки по ипотечному кредиту*
	10 %	11%	12 %	13 %	14 %	15 %	16 %	17 %	18 %	19 %
5 лет	1,25	1,28	1,31	1,33	1,36	1,38	1,41	1,43	1,46	1,48
10 лет	1,50	1,55	1,61	1,66	1,71	1,76	1,81	1,86	1,91	1,96
15 лет	1,75	1,83	1,91	1,95	2,06	2,13	2,21	2,28	2,36	2,43
20 лет	2,00	2,10	2,21	2,31	2,41	2,51	2,61	2,71	2,81	2,91

* в данном случае использовалась только номинальная процентная ставка по кредиту, без учета ежемесячной комиссии

Дальше нужно оценить ваше текущее финансовое состояние, потому что большинство банков выдают кредит на полную стоимость земли только при условии наличия дополнительного залога – движимого или недвижимого имущества.

Это приводит к дополнительным расходам, потому что залог должен быть обязательно нотариально заверенным и застрахованным. Поэтому Вам следует ожидать, что первый взнос может составлять от 10% до 30% в зависимости от банка-кредитора, и возможно от некоторых параметров кредита, например, его срока.

Кредит на землю – этап 2: Выбираем банк

Если анализ семейного бюджета показал Вашу кредитоспособность, то вам необходимо знать еще некоторые вещи о самой процедуре оформления кредита. Первое – это то, что банки кроме процентов за кредит почти всегда требуют уплаты разного рода комиссий, как одноразовых, так и ежемесячных.

У разных банков эти комиссии называются по-разному, некоторые банки называют их «комиссии за открытие и ведение счета», некоторые просто «комиссия банка». Одноразовая комиссия обычно существует в любом банке, и составляет в среднем 1-2% от суммы кредита, хотя иногда банки рассчитывают ее от оценочной стоимости земли.

Ежемесячные комиссии есть у банков, в которых процентная ставка за пользование кредитом обычно меньше, но ежемесячная комиссия значительно повышает стоимость кредита. Ежемесячная комиссия может насчитываться как на остаток кредита, так и на первоначальную сумму кредита, что обычно менее выгодно для заемщика.

Также необходимо принять к сведению, что банки обычно требуют оформления страховки на землю в кредит, а некоторые банки требуют также страхования Вас от несчастного случая или же Вашей жизни. Некоторые банки требуют дополнительно страхования титула – права собственности на землю. Все эти страховки будут вам стоить приблизительно 1-1,5% от рыночной (оценочной) стоимости земли за каждый год пользования кредитом.

Теперь Вы готовы к выбору банка. Когда вы будете звонить в банк, вам необходимо узнать следующую информацию:

• Максимальный срок выдачи кредита на землю?
• Процентные ставки, и как они зависят от параметров кредита на землю (срока, собственного взноса)?
• Размер авансового взноса?
• Какие есть комиссии банка: одноразовые, ежемесячные, какие их размеры?
• Существуют ли комиссии (штрафы) за досрочное погашение кредита на землю и какие они?
• Оформление каких страховок является обязательным и сколько это стоит?
• Что является обеспечением кредита на землю – залогом?
• Сколько будут стоить услуги оценки земельного участка, нотариальные услуги?
• Какие дополнительные обязательные платежи придется вам оплатить?

После того как вы соберете необходимую информацию об условиях получения кредита на землю в разных банках, ее нужно детально проанализировать и выбрать именно тот банк, в котором условия вас больше всего удовлетворят. После того, как выбор сделан, желательно лично прийти в отделение банка, а еще лучше в его центральный офис, и попросить ознакомиться с кредитным договором, по возможности — взять договор домой и проконсультироваться с независимым экспертом.

Кредит на землю – этап 3: Выбор земельного участка и сбор документов

Земельный участок, соответствующий Вашим требованиям и требованиям банка, найти не так легко, как кажется на первый взгляд. Для начала вам нужно определиться где бы вы хотели купить такой земельный участок, или где, по вашему мнению или по мнению экспертов, она поднимется в цене больше всего.

Также при выборе земельного участка нужно узнать о всех сервитутах. Согласно Земельному кодексу Украины, сервитут – это право владельца или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное использование чужого земельного участка. К таким правам, в частности, относится право прокладывать через чужой земельный участок на свой земельный участок водопровод или из чужого естественного водоема, право прохода к естественному водоему, который размещен на чужом земельном участке, право прохода или проезда через чужой земельный участок и так далее. Более того, земельное законодательство предусматривает, что действие земельного сервитута сохраняется и в случае перехода прав собственности на земельный участок.

Следует также уделить внимание размещению земельного участка. Убедитесь, что есть нормальные пути подъезда, как для легкового, так и для грузового транспорта, вы же все-таки там будете строить свой дом и вы, заинтересованы в наличии таких путей в первую очередь.

Также поинтересуйтесь, как далеко от участка до коммуникаций, таких как канализация, водоснабжение и электричество. Стоит узнать, существует ли поблизости система центрального отопления (котельная), хотя если вы будете иметь свой дом, то вам, скорее всего, выгоднее будет сделать автономную систему отопления.

Документы, необходимые для оформления кредита на землю:

• Заявление-анкета о предоставлении кредита на землю (заполняется в банке)
• Паспорт Клиента и его жены/мужа
• Справка из государственной налоговой администрации о присвоении идентификационного номера Клиенту и его жене/мужу
• Свидетельство о бракосочетании/разводе
• Справка с места работы о занимаемой должности и зарплате (за последние 6 месяцев, с учетом всех отчислений и помесячной разбивкой)
• Копия трудовой книжки
• Если есть в собственности недвижимое имущество или автотранспорт, копии документов о праве собственности, для дополнительного подтверждения платежеспособности
• Государственный акт на право собственности на земельный участок
• Справка из „Земельных ресурсов” о нормативной денежной стоимости земельного участка и отсутствии сервитутов
• Выдержка из Государственного земельного кадастра об отсутствии (существовании) ограничений
• Паспорт владельца земельного участка и его жены/мужа

Важнейшим из настоящих документов является Государственный акт на право собственности на земельный участок. В нем обязательно должны быть указаны экспертная оценка участка, целевое назначение участка, а также его размеры и местонахождение.

Особенное внимание нужно уделить целевому назначению участка, потому что фактически на сегодня можно купить только участки двух категорий: для строительства и обслуживания жилого дома, а также для садоводства. При этом стоит учитывать, что если земля покупается для последующего строительства на ней жилья, то преимущество нужно отдавать участку с соответствующим целевым назначением (так как на земельном участке, отведенном под садоводство, по закону можно построить лишь «необходимые постройки» (для ведения хозяйства) и «хозяйственные сооружения»).

Кредит на землю – этап 4: Оформление кредита в банке

Теперь вы практически готовы к походу в банк. Но перед тем, как идти в офис проверьте все ли документы вы собрали, позвоните в банк, уточните все условия, от ставок и необходимых документов до графика работы отделения банка, а лучше позвоните в центральный офис и идите именно туда, так как заявку на получение кредита и все ваши документы скорее всего отправят именно туда, и соответственно, если вы все будете оформлять кредит в центральном офисе, это может ускорите процесс рассмотрения вашей заявки на кредитном комитете.

В банке вам необходимо будет заполнить анкету-заявку на получение кредита, это займет у вас от 30 минут до одного часа, дальше специалисты банка проверят правильность заполнения анкеты, и если все в порядке, то вам останется только ожидать, пока кредитный комитет примет решение о выдаче кредита или отказе в его выдаче.

Это может занять от трех до четырнадцати дней, в зависимости от конкретного банка. В течение этого периода мы советуем вам регулярно звонить в банк, чтобы быть в курсе всех дел, возможно кредитному комитету нужные будут дополнительные документы или сведения.

После того как кредитный комитет примет решение о выдаче кредита на землю, вам сообщат, когда вам и владельцу земельного участка нужно явиться в банк для получения кредита, нотариального оформления всех договоров, оформления и оплаты всех страховок, оплаты первого взноса и всех банковских комиссий, а также оплаты всех дополнительных расходов. Эта процедура может занять от трех до шести часов, так что придется набраться терпения ради желаемой цели.

Кредит на землю – этап 5: Проблемы, возникающие при погашении кредита

Во время возвращения кредита и процентов по нему у многих заемщиков могут возникнуть некоторые проблемы. Чтобы вы могли проще и быстрее их решить, мы приведем некоторые примеры и способы решения.

Ситуация 1. Вы не можете гасить ежемесячный платеж в соответствии с утвержденным графиком платежей. Такая ситуация может возникнуть, если вам зарплату выдают, например, 20-го числа, а платить нужно 17-го. В такой ситуации вам необходимо обратиться в банк с просьбой немного изменить график погашения кредита. Обычно банки заинтересованы в том, чтобы все должники платили в срок, и, скорее всего, вам пойдут навстречу и изменит график на такой, который будет выгоден для вас.

Ситуация 2. Банк прислал вам сообщение о повышении процентной ставки до уровня, который вас не устраивает.

Так банк может действовать только в случае, когда в кредитном договоре предусмотрена плавающая, а не фиксированная ставка. В таком случае вы можете:

• Никак не реагировать, тогда банк поднимет ставку и предложит вам подписать дополнительный договор к кредитному договору
• Полностью погасить кредит, если до конца срока погашения осталось немного времени и у вас есть достаточно средств, чтобы полностью расплатиться по кредиту.
• Перекредитоваться в другом банке. Но в этом случае, даже при меньшей процентной ставке вам придется из своего кармана оплачивать все дополнительные расходы на нотариальные услуги, комиссии и так далее, так что, возможно, процедура перекредитования может удорожить кредит настолько, что выгоднее будет согласиться на новые условия по действующему кредиту.

Ситуация 3. У вас возникли некоторые финансовые проблемы, и вы не можете вовремя погасить кредит.

В таком случае вам лучше всего будет заблаговременно сообщить об этом в банк и подать заявку на пролонгацию кредита. В случае, если кредитный комитет пойдет вам навстречу, вам необходимо будет прийти в банк и подписать договор пролонгации кредита, но будьте готовые к тому, что банк может немного поднять процентную ставку, или вы вынуждены будете оплатить какую-то дополнительную комиссию.

Кредит землю с дальнейшим строительством

Кредит на землю с дальнейшим строительством дома эксперты считают наиболее проблемным. В этом случае речь идет, по сути, о двух объектах недвижимости — земле и доме. Одна из серьезных проблем кроется в оформлении права собственности на землю. Е сли вы самостоятельно занимаетесь оформлением покупки земельного участка внимательно проверьте всю «историю» участка. Ошибки, допущенные на первом этапе оформления приватизационных документов, могут привести к печальным последствиям.

Вторая проблема этого вида кредитования — финансирование строительных работ. Банк потребует от заемщика утвержденный и оформленный по всем правилам проект, акты приемки и подключения ко всевозможным сетям и магистралям (газ, вода, электроэнергия).

Стоимость данных услуг заемщику придется оплачивать из собственного кармана, так как большинство банков не выделяют средства на подобные расходы, либо выделяют на крайне невыгодных условиях. Кроме этого, предмет залога и жизнь заемщика подлежат обязательному страхованию, а это — еще один пункт дополнительных расходов.

Если же вы, по тем или иным причинам, не внесете деньги за страховку, банк «заплатит» за вас. Разумеется, эти деньги придется вернуть — банк будет ежегодно изымать примерно 0,3% от суммы кредита для страхования от несчастного случая и 0,35% от рыночной стоимости объекта для страхования объекта ипотеки.

В последнее время распространяется практика кредитования покупки земли. Кредит в банках можно получить как для покупки земли, так и под залог уже купленной земли. Правда, по словам экспертов, если профинансировать покупку дома банки, в принципе, готовы, то этап приобретения земли многих финансистов смущает.

Рынок купли-продажи земли еще совсем молод, и право собственности на участки оспаривается достаточно часто. Именно это и настораживает банки, поскольку при возникновении споров, судебных исков или невозврата кредита заемщиком банк не имеет предмета залога, чтобы возместить свои убытки. Однако вариант покупки в кредит участка с землей все-таки возможен, но при этом придется проводить тщательную проверку покупаемого участка.

Процедура кредитования и ставки по «земельному» кредиту фактически не отличаются от традиционного ипотечного кредитования покупки квартиры. Но при этом следует иметь ввиду, что банки дают кредит на сумму, не превышающую 50% рыночной стоимости земли.

На практике, это ведет к тому, что сумма полученного кредита на землю не достаточна для финансирования строительства дома. Банк не может взять в залог незавершенное неоформленное строительство, даже если объем строительных работ завершен на 90%.

В данном случае финучреждение, как правило, требует еще и дополнительный залог, которым может выступить квартира в жилом доме или поручительство другого физического лица, которое имеет в собственности уже построенную недвижимость.

Получить кредит на землю с последующей постройкой дома (в отличие от кредита на землю) несколько сложнее. Такое кредитование осуществляется в два этапа: первый — на приобретение заемщиком земельного участка, второй — на непосредственное строительство дома.

Причем, на втором этапе заемщику необходимо предоставить банку полный пакет разрешительной и проектно-сметной документации. При этом кредитные средства банк будет выдавать заемщику частями (траншами) по мере ведения строительства. Стоит отметить, что процесс целевого использования кредитных средств всегда строго контролируется специалистами банка на протяжении всего срока строительства дома.

Решив взять кредит на дом, особое внимание заемщик должен обратить на размер ставок и комиссионных сборов (оплата услуг банка), а именно — на их соотношение. Нужно понимать, что если финансовая организация предлагает очень низкие ставки, то за этим обычно кроются довольно высокие ставки по комиссионным сборам. В конечном счете, стоимость кредитных ресурсов заемщика выходит даже выше.

Обычно размер первоначального взноса банк определяет, исходя из стоимости земельного участка. Банк может предоставить кредит и без авансового взноса — на всю стоимость земельного участка. Но это возможно лишь при наличии дополнительного обеспечения. Как правило, дополнительным обеспечением по кредиту выступает любое другое недвижимое имущество, которое находится в собственности заемщика.

В целом же модель финансирования здесь, как отмечают многие банкиры, большой мерой еще не сформирована. И теория, гласящая, что защищен тот дом, под которым есть частная земля (в мировой практике земля играет решающую роль – банк спит спокойно) пока что остается только теорией. Кредит на покупку земли с дальнейшим строительством считается наиболее проблемным в Украине. В этом случае речь идет, по сути, о двух объектах недвижимости – земле и доме.

Проблемы этого вида кредитования – оформление права собственности на землю и финансирование строительных работ. Тем не менее, чем более прозрачным будет рынок земли, чем больше будет у граждан возможностей приобретения земельного участка под строительство жилья на легальном рынке, тем быстрее придут простые и прозрачные механизмы банковского финансирования. Пока же об эффективной форме финансирования, где будет защищен и продавец, и покупатель, и банк, говорить не приходится

Источник: https://meget.kiev.ua/Statji/911-kredit-na-zemlju/

Реально ли оформить льготную ипотеку для переселенцев в 2020 году

Ипотека выгодна для тех, у кого нет собственного жилища — ты по-прежнему платишь, но уже за свое. Для переселенцев этот вопрос особенно актуален. Тем более ежемесячный платеж по ипотечному кредиту сопоставим с оплатой аренды жилья, особенно в крупных городах.

Общие условия получения ссуды, необходимые документы и процентные ставки в украинских банках можно найти в статье о том, как оформить ипотеку. Но существует также льготная программа для ВПЛ и УБД, по которой украинцы могут взять ипотечный кредит. Каковы условия и насколько это реально в 2020 году, попробуем разобраться.

Критерии отбора кандидатов

Чтобы взять ипотеку, необходимо соответствовать ряду требований. К льготной категории относятся ВПЛ или участники ООС и члены их семей, у которых нет жилья на подконтрольной территории, а также те, кто нуждается в улучшении жилищных условий (имеющееся жилье не превышает 13,65 м² на человека).

Помимо этого, будет проверяться платежеспособность кандидатов. Чтобы получить ипотеку, необходимо предоставить доказательства того, что после уплаты ежемесячного взноса на каждого члена семьи останется средств в размере прожиточного минимума или больше. Учитывая размер прожиточного минимума в 2027 грн на начало 2020 года, после оплаты кредита в семье из четырех человек (двое взрослых, двое детей) должно оставаться не менее 8108 грн.

Условия предоставления

Если обычную ипотеку можно взять в разных банках, то льготную категорию кредитует исключительно Ощадбанк. Условия следующие:

• ставка по кредиту — 3% годовых;
• срок — до 20 лет (не более, чем до достижения пенсионного возраста: если вам 50, то можно рассчитывать на 10 лет, если 60 — ипотеку не дадут);
• первый взнос — 6% (сверхнормативная площадь оплачивается дополнительно и добавляется к первому взносу);
• нормативная площадь — 21 м² на каждого из членов семьи плюс 10,5 м² (дети с 18 лет не учитываются);
• жилье можно выбрать самостоятельно, но в пределах региона, в котором было подано заявление;
• льготная ипотека предоставляется единожды и не положена тем, кто уже получал господдержку или компенсацию за жилье за счет бюджетных денег, а также кредиты на приобретение или строительство жилья.

• копия паспорта и ИНН;
• копия справки ВПЛ или удостоверение УБД;
• документ, подтверждающий наличие или отсутствие жилья;
• справки о доходах всех членов семьи (трудовая не нужна);
• предварительный договор на приобретение жилья;
• акт обследования техсостояния жилья, которое планируется взять в ипотеку.

Насколько реально переселенцу получить льготную ипотеку

Условия довольно привлекательны, но получить льготную ипотеку будет не так-то просто. В конце прошлого года на программу государственного кредитования жилья для ВПЛ и УБД ООС выделили 200 млн гривен. Половина суммы направлена на финансирование жилья переселенцев, вторая — на аналогичные цели, только для УБД.

К сожалению, этих средств не хватит, чтобы обеспечить жильем всех желающих. В Минветеранов подсчитали, что средств хватит на обеспечение жильем 950 семей. Тогда как число заявок куда больше — документы предоставили почти 7 тыс. переселенцев и 3,5 тыс. участников ООС.

В целом, по данным Министерства ветеранов Украины, на начало 2020 года в жилье нуждаются 400 тыс. семей переселенцев и 80 тыс. ветеранов (более 14 млн м² стоимостью 190 млрд грн).

Добавьте источник АН BFS в избранное Google Новости. Что дальше? Будет интереснее!

Источник: https://www.business-for-sale.com.ua/news/show_02042020_realno_li_oformit_lgotnuyu_ipoteku_dlya_pereselencev_v_2020_godu.html

Покупаем землю в кредит: три способа получить заем на участок

Prosto прекрасно построить собственный дом за городом. Правда, тем, кто решит купить участок для будущего крова в кредит, придется переплатить не менее трети его стоимости. Как и где можно взять кредит на приобретение земли, какая цена земли, и во сколько такой заем обойдется в Украине, узнавал Prostobank.ua

Цены земельных участков могут отличаться многократно: за одну и ту же сумму можно купить один участок целиком или только одну сотку земли другого участка – даже при одинаковой их удаленности от Киева.

Дело в том, что помимо удаленности от столицы, областного центра или от крупных населенных пунктов цена земельного участка зависит от множества факторов:

• расположение участка (в селе, в дачном кооперативе, в коттеджном городке или просто в поле);
• наличие коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация) на участке или поблизости;
• целевое назначение (строительство жилого дома, ведение садоводства и т.п.);
• наличие поблизости озера, речки, леса;
• наличие дороги (асфальт, гравий, грунт) и транспорта (автобусы, электричка) поблизости.

Уже многие годы процветает аренда земли, при которой ежемесячные выплаты засчитываются в счет стоимости земли – а потом происходит выкуп участка за меньшую или даже символическую сумму. До недавних времен занимались этим, в основном, предприниматели – от промышленников до основателей дачных коттеджных городков. Все они – люди и предприятия весьма не бедные; их вынуждает прибегать к аренде не недостаток капитала, а особенности земельного законодательства.

Дело в том, что если вы собираетесь приобрести участок государственной или коммунальной собственности без построек не с сельскохозяйственными целями – то по существующим законам вы должны посетить земельный аукцион. Из-за статьи 127 Земельного кодекса покупатель, даже имея на руках немалые средства, не может, присмотрев участок, совершить простую его покупку у властей, владеющих землей. Закон требует «конкурентных условий» землепродажи, то есть публичных торгов – а это долгая история, приводящая, как минимум, к значительному удорожанию земли.

Единственная здравая «дверь» в землепользование открывается, если на участке находятся постройки покупателя. Тогда, по закону, владелец постройки может выкупить землю вокруг нее без аукциона. Из-за этого и стала массовой такая практика – человек или предприятие берет землю в аренду, строится на ней, а потом выкупает землю. При этом договор аренды составляется так, что ежемесячные арендные выплаты засчитываются как часть выплат стоимости земли. Другими словами, землевладелец и покупатель используют временный кредит или рассрочку (до времени окончания постройки и вступления арендатора в права собственника недвижимости) в завуалированной договорной форме. Добавим к этому и то, что по закону «добросовестный арендатор имеет преимущественное право покупки арендуемого имущества в случае его продажи».

С недавних пор эта схема начала распространяться и в отношении простых граждан – физических лиц, покупающих путем аренды с выкупом небольшие участки в пределах сел и маленьких городков. В этом случае покупатель чаще всего совершает арендные выплаты не только до окончания постройки, но вплоть до полной выплаты стоимости земли. После этого совершается выкуп земли за символическую 1 гривну или, к примеру, за цену последней ежемесячной выплаты. То есть рассрочка становится полной.

Другими словами, землевладелец населенного пункта (а им является сельсовет или горсовет) делит стоимость участка земли на желаемое количество месяцев аренды и предлагает эту стоимость арендных выплат покупателю. Обычно в этом случае общая сумма выплат превышает заявленную стоимость земли на 1-15% – что, согласитесь, гораздо гуманнее кредитных ставок любого банка.

Проверить распространенность такой практики легко, введя в интернет-поисковик слова «земля аренда выкуп». Однако, изучая найденные объявления, вы непременно наткнетесь на предложение некоторыми сельсоветами принадлежащих им земельных участков в «лизинг». О чем идет речь в таких объявлениях?

Речь идет все о той же аренде с последующим выкупом за минимальную оговоренную в договоре арендодателя и арендатора сумму. Такая схема действительно мало чем отличается от классического лизинга. Однако употреблять это английское слово с юридической точки зрения здесь совершенно неправомерно.

По словам Екатерины Гутгарц, юриста адвокатского бюро «АБГ», «земля, другие природные объекты, а также целостные имущественные комплексы не могут быть предметами лизинга. Исключений из этого правила нет». Помимо того, договор финансового лизинга в смысле налогообложения приравнивается к продаже объекта лизинга. Между тем, любая арендная схема до момента выкупа, безусловно, является именно арендой с соответствующим налогообложением.

Возникает законный вопрос: а нельзя ли взять землю в аренду на много лет, быстро построиться и сразу же после этого оформить покупку этой земли с рассрочкой оставшихся платежей? Ведь никакой разницы для продавца земли: получать арендные выплаты – или в тех же размерах рассроченные платежи после продажи. До 2009 года ответ был бы отрицательным, но потом Кабмин утвердил Постановление №381 от 22.04.09.

Теперь, согласно закону, возможна рассрочка покупки земли сроком до пяти лет с равными выплатами не реже, чем раз в три месяца. Каждая выплата госоргану-продавцу пересчитывается с индексом прогнозируемой Госкомстатом инфляции в срок от момента последней выплаты до момента следующей. Просроченный более чем два месяца платеж является основанием для отказа продавца (сельсовета, горсовета, обладминистрации) от рассрочки и требования немедленной уплаты полной стоимости проданной земли. Наконец, желающие приобрести землю в рассрочку еще до заключения договора купли-продажи должны перечислить на определенный счет Госказначейства аванс, определенный продавцом земли (за этот аванс госслужбы обязаны нанять экспертную оценку земельного участка).

По словам экспертов, рассчитывать купить без аукциона несколько гектаров, ссылаясь на наличие недвижимости площадью 10 квадратных метров, было бы наивно – хотя формально ограничения площади выкупаемой земли нет. Согласно законодательству, арендатор может выкупить землю под самой постройкой и землю, «необходимую для обслуживания этой недвижимости». Но как определить, сколько земли нужно для обслуживания? Законы этого не указывают.

Поэтому на практике для благополучного совершения выкупа земли в конце арендного срока необходимо с самого начала, еще до строительства, подготовить при помощи организации или предпринимателя, имеющего соответствующую лицензию, проект землеустройства для отвода земельного участка. Проект должен быть умело рассчитан на всю арендуемую будущим покупателем площадь.

В противном случае такой проект будет готовиться уже непосредственно в ходе подготовки договора выкупа уполномоченными государством землеустроителями и экспертами (без проекта отвода купить землю нельзя) – и покупателю придется, мягко говоря, рассчитывать на благосклонность этих лиц. Ведь они будут иметь все права «отрезать» часть арендованного вами участка на основании ее «ненужности» для обслуживания вашей постройки. И тогда факт ваших многочисленных арендных выплат за весь участок не даст вам никаких юридических прав на отрезаемый экспертами «кусок».

Некоторые арендаторы, в том числе крупные предприятия, не смогли совершить окончательный выкуп земли из-за элементарных юридических ошибок. Не подумайте, что речь идет о сознательных махинациях юридически грамотного арендодателя. В подавляющем большинстве случаев госорганы при подготовке акта выкупа земли обнаружили ошибки, совершенные именно арендодателями сельской местности.

Так, по закону, незастроенными и неимеющими хозяйственного назначения землями (кроме особо ценных земель) в пределах населенных пунктов распоряжаются сельские и городские советы, а за пределами — областные администрации (в Крыму – Кабмин республики). Тем не менее, в населенных пунктах часто арендодателем пытается выступить не совет, а исполком. Дело в том, что до 2001 года, когда был принят действующий Земельный кодекс, такие полномочия могли быть делегированы исполнительной власти населенного пункта. Однако последние восемь лет эта схема запрещена – и последствия попыток ее использования стали частым предметом судебных исков.

Гораздо более сознательное нарушение сельские и городские власти совершают, передавая в аренду под частное строительство прибрежные водоохранные зоны (что запрещено законом) или заповедные и другие особо ценные земли (которыми распоряжается только Кабмин). В таких ситуациях, после обнаружения нарушения госорганами, договора аренды земли могут быть признаны недействительными, а построенные сооружения снесены.

Наконец, самой распространенной ошибкой, по словам экспертов, является отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного из так называемых «существенных условий» («істотних умов»), которые в статье 15 Закона об аренде земли обязаны быть в таком договоре. Этими существенными условиями являются определения:

• объекта аренды;
• условий использования земельного участка;
• целевого назначения земельного участка;
• существующие ограничения относительно использования земельного участка;
• условий сохранения состояния природного комплекса земельного участка;
• определение стороны, которая несет риски случайного повреждения или уничтожения природного комплекса земельного участка или его части;
• условий и сроков передачи земельного участка арендатору;
• условий возвращения земельного участка арендодателю;
• срока действия договора;
• арендной платы с обозначением ее: а) размера, б) индексации, в) форм платежей, г) сроков платежей, д) порядка внесения платежей, е) пересмотра платы, ж) ответственности за неуплату;
• ответственности сторон.

Согласно закону, «отсутствие любого из этих условий является правовым основанием для признания договора аренды земли недействительным».

У аренды с выкупом есть и альтернатива – рента, действующая в Украине с 2003 года. По договору ренты одна сторона («получатель ренты»), в данном случае землевладелец, передает другой стороне («плательщику ренты»), в данном случае покупателю земли, в собственность имущество. «Плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или другим путем (передача вещей, выполнение работ или предоставления услуг)», – говорит законодательство.

В отличие от аренды, при ренте сразу происходит переход права собственности на землю покупателю. По словам специалистов, для покупки земли это крайне важный психологический нюанс, особенно для аграриев. Землепользователь, осознавая, что земля уже принадлежит ему на праве собственности, намного бережнее относится к ней, чем арендатор, только намеревающийся вскоре выкупить землю.

С другой стороны, по договору ренты до завершения срока рентных выплат плательщик ренты (покупатель) не имеет права отчуждать (продавать, дарить, сдавать в аренду) земельный участок без согласия получателя ренты, то есть бывшего землевладельца. А значит, объект ренты теоретически не является быстроликвидной инвестицией – его не так легко продать при необходимости срочного получения денег. Хотя практика подсказывает, что в этом случае с получателем ренты можно договориться.

Теоретически получатель ренты за земельный участок имеет право контроля состояния природного комплекса участка вплоть до окончания рентных выплат – однако на деле в странах, где рента давно распространена, этим правом не пользуются и вспоминают о нем только при неожиданном расторжении рентного договора плательщиком ренты.

Так мы подходим к важнейшему отличию ренты от аренды. Законодательство предусматривает, что плательщик ренты (покупатель) имеет право отказаться от договора ренты в одностороннем порядке в любое время. Объект ренты тогда просто возвращается ее бывшему владельцу. При этом предыдущие рентные выплаты перестают давать их плательщику какие-либо права перед получателем ренты – сколько бы вы ни платили по ренте, но если расторгли договор, то отдаете объект ренты бесплатно.

Этот пункт «свободы отказа» очень строго контролируется законом. Если договор ренты имел пункт о невозможности такого отказа, такой договор будет признан юридически недействительным с момента его заключения. А вот получатель ренты отказаться от действующего договора и вернуть себе объект ренты фактически не может (за исключением решений суда по особенно весомым причинам).

По мнению экспертов, рента позволит потенциальным землепользователям применять распространенную на Западе схему – покупать землю у сельсоветов, горсоветов и обладминистраций в многолетнюю ренту, владеть ею, а при переездах, финансовых затруднениях, или по иным причинам просто расторгать договора ренты, бесплатно возвращая землю бывшему владельцу. В случаях таких расторжений, как показывает западная практика, особую важность играют «существенные условия», которые у договора ренты земли те же, что и у договора аренды земли (см. выше). В особенности тут будут важны пункты «условия использования», «ограничения использования» и «сохранение состояния природного комплекса» земельного участка. Минимальное несоблюдение этих пунктов – повод для судебного иска и присуждения крупных штрафов в отношении плательщика ренты, расторгающего договор и возвращающего землю с ухудшенным природным комплексом бывшему владельцу.

Банки выдают кредиты под залог. Средняя эффективная ставка составляет 19% годовых. Актуальные условия кредитования смотрите здесь.

Залоговая недвижимость по стоимости должна в среднем вдвое превосходить сумму кредита. Если вы планируете купить небольшой участок за городом, то с этим проблем не будет. Возможна обратная ситуация: если залоговая недвижимость будет намного дороже покупаемой в кредит земли, то обязательное страхование залога серьезно повысит стоимость займа.

К примеру, кредит на 270 тысяч гривен (эквивалент 10 тысяч долларов) сроком на три года под ставку в 28,05% годовых обойдется заемщику в 113 тысяч гривен или 42% переплаты при аннуитетном погашении, а ежемесячный платеж при этом составит чуть более 11000 гривен.

Если подходящей для залога недвижимости у вас нет, но есть достаточно дорогой автомобиль – то можно оформить кредит под залог транспортного средства.

Средняя реальная ставка по кредитам под залог автомобиля в зависимости от срока составляет 27-30% годовых. Правда, заемщику предстоят и дополнительные расходы: страхование КАСКО автомобиля, обычно – 5-8% его стоимости в год.

На первый взгляд, оформление кредита наличными на покупку земли – неудачный шаг. Ведь реальные ставки по таким займам в среднем вдвое выше стоимости кредитов под залог недвижимости. Но в некоторых случаях именно такой кредит может быть более выгоден заемщику. Например:

• если кредит он собирается погашать с опережением графика, так что конечная переплата будет минимальна;
• если заемщику нечего предоставить в залог;
• если в собственности у заемщика есть недвижимость, но ее стоимость многократно превосходит сумму кредита, и страхование залога резко повысит стоимость займа.

Наиболее удобным такой кредит будет для тех покупателей земли, кто планирует занять у банка не более 3-7 тысяч долларов: выбор кредитов наличными на такие суммы довольно большой. Максимальные же суммы беззалоговых займов достигают 300 тысяч гривен.

Как видим, при одинаковом сроке кредита в три года наименьшей будет переплата при покупке земли в кредит под залог недвижимости – 42% от суммы займа. Правда, с учетом страхования она может увеличиться почти до 51%. А больше всего заемщик может переплатить по беззалоговому кредиту – более 100% от его суммы. Но если сможет погасить кредит за один год, то сократит свою переплату.

При этом помимо переплаты каждый из вариантов кредитования имеет свои особенности, делающие его подходящим для той или иной категории заемщиков.

Что же касается программ кредитования под залог земли, то их появления в ближайшие годы эксперты не ожидают.

Владимир Ященко, начальник отдела залогового кредитования департамент кредитования и депозитов розничного бизнеса Первого Украинского Международного Банка

Процесс оформления земли в собственность достаточно длительный и поэтапный. После самой сделки покупки-продажи клиент не сразу становится собственником. И для того, чтобы с юридической точки зрения банк был защищен и получил залог, необходимо поэтапно контролировать эту сделку. Она достаточно сложная и существует масса нюансов, которые увеличивают риски банка.

Рынок недвижимости в последние годы находится в состоянии стагнации, поэтому ликвидность земельных участков очень низкая. В связи с этим банки не выдают частным лицам кредиты под залог земли. Возможно приобретение земельных участков под залог квартиры или загородного дома.

Источник: https://www.prostobank.ua/zhile_v_kredit/stati/pokupaem_zemlyu_v_kredit_tri_sposoba_poluchit_zaem_na_uchastok

Похожие записи:

• Величина Чернобыльских Доплат В Апреле 2020
• Выплачивается Ветеран Области Ветеран Города Работающим Пенсионерам Волгоград
• Пенсионер и транспортный налог в ульяновской области