Аренда нежилого помещения физическим
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда нежилого помещения физическим». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Ежедневно мы публикуем самые смешные подборки фотографий, приколов, мемов и конечно же девушек. Плох тот юморист, который не может посмеяться над собой. Развлекательный, юмористический портал рунета.
Содержание:
Договор аренды нежилого помещения c физическим лицом
Автор документа
| число консультаций: | 82 |
| отмеченных лучшими: | 5 |
| ответов к документам: | 52 |
| размещено документов: | 927 |
| положительных отзывов: | 84 |
| отрицательных отзывов: | 6 |
Информация к документу
Заключение договора аренды нежилого помещения с физическим лицом осуществляется на тех же основаниях, которые предусмотрены для юридических лиц, и регулируются §1 Главы 34 ГК РФ. Единственной особенностью являются требования, предъявляемые к подписанию сделки заключаемой в письменной форме.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды передаётся право временного пользования и владения на имущество. Так как мы рассматривает договор аренды нежилого помещения, то объектом аренды у нас выступает нежилое помещение.
Для заключения договора аренды помещения необходимы следующие документы сторон:
- Документы на нежилое помещение, подтверждающие право арендодателя на распоряжение им.
- Личные документы физического лица – паспорт.
- Документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и его банковские реквизиты.
Во-первых, объект аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ при отсутствии или недостаточности сведений о нём договор может быть признан недействительным. Поэтому в договоре должно быть исчерпывающее описание нежилого помещения передаваемого в аренду, а именно:
- Юридический адрес объекта недвижимости, в котором расположено это помещение.
- Этаж
- Номер офиса
- Общая площадь помещения
Во-вторых, срок аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ договор может быть заключён на определённый срок либо без его указания, в таком случае договор считается заключённым на неопределённый срок. В таком случае о прекращении договорных обязательств, стороны предупреждают друг друга в срок не менее 3-х месяцев.
В-третьих, арендная плата. Согласно ст. 614 ГК РФ размер арендной платы не регламентирован законом и устанавливается по соглашению сторон. Размер её может изменяться не чаще одного раза в год. Оплата аренды может производиться в виде:
- Услуг арендатора.
- Твёрдой суммы, установленной договором.
- Доли доходов, полученных от использования арендованного нежилого помещения.
- Вещи, переданной арендодателю в аренду или собственность.
- Услуг по улучшению арендованного помещения.
В-четвёртых, обязанности сторон по пользованию нежилым помещением. А именно производства в нём капитального и текущего ремонта. Согласно ст. 616 ГК РФ если ремонт производиться самим арендатором, то он имеет право требовать возмещения расходов, затраченных на него.
То же относится и к улучшению арендованного помещения, но только при наличии согласия арендодателя, в противном случае согласно ст. 623 ГК РФ затраченные средства возмещению не подлежат.
В-пятых, выкуп имущества. Согласно ст. 624 ГК РФ если договор аренды содержит соглашение о передаче имущества в собственность арендатора, то оно переходит к нему только при условии полной выплаты стоимости недвижимости.
При заключении договора аренды недвижимости необходимо также учесть стоимость коммунальных платежей. Они могут входить в общую стоимость аренды, и тогда это желательно отразить в договоре, либо они могут рассчитываться ежемесячно.
В таком случае в договоре отражается, что арендная плата состоит из твёрдой денежной суммы, вносимой за аренду и коммунальных платежей за истёкший период. Для определения суммы коммунальных платежей арендатор вправе требовать копии счетов за коммунальные услуги.
Согласно ст. 651 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма сделки для договора аренды зданий и сооружений. Причём заключён, он должен быть одним документом.
Важно! Если договор аренды нежилого помещения заключается на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации.
В таком случае договор считается действующим с момента его регистрации в государственных органах. А при отсутствии такой регистрации может быть признан недействительным.
Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F_c_%D1%84%D0%B8%D0%B7%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%BC_%D0%BB%D0%B8%D1%86%D0%BE%D0%BC/
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду в 2020 году
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Источник: https://realty.rbc.ru/news/5e7905139a794771ca6754fc
Распорядиться собственностью по своему усмотрению: как сдать в аренду нежилое помещение физическому лицу?
Согласно положениям статей 130 и 213 ГК РФ, физические лица имеют право иметь в собственности нежилые помещения. Право собственности характеризуется тремя составляющими: владение, пользование, распоряжение. Соответственно, физ. лица, могут распоряжаться своей недвижимостью, сдавая её в аренду. Главный вопрос: как это грамотно делать?
О нюансах аренды нежилых помещений, оформляемой между физическими лицами, речь пойдет в настоящей статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Чем регламентируется сдача недвижимости?
Основным правовым актом, регулирующим правоотношения, о которых идет речь, будет являться ГК РФ. Часть правил, связанных с темой, прописано в следующих актах:
Последние из указанных документов можно назвать «сопутствующими», в них раскрываются детали:
- как происходит процесс регистрации;
- какой процент налога устанавливается при получении дохода от сдачи недвижимости.
Но наибольшее количество норм, регулирующих вопросы аренды, содержится именно в ГК РФ.
О том, что такое аренда нежилых помещений и как оформляются сделки, можно узнать в этом материале.
Может ли физлицо быть арендодателем?
Как отмечалось, право собственности может выражаться в распоряжении имуществом. То есть ГК РФ не запрещает физическим лицам сдавать нежилые помещения в аренду.
- физические лица;
- юридические лица;
- муниципалитеты и государство, при определенных условиях.
Одним словом – практически все субъекты гражданского права. Между тем, нужно помнить, что деятельность, связанная с систематическим получением прибыли, расценивается государством, как предпринимательская. При этом субъект, который занимается бизнесом, должен быть зарегистрирован в налоговых органах определенным образом:
- как ИП;
- как учредитель юридического лица.
Теоретики выдвигают мнение о том, что сдачу в аренду нежилых помещений можно назвать предпринимательством только в случаях, когда:
- договор заключен на длительный срок;
- имеется сложившийся круг контрагентов, пользующихся нежилым помещением.
На практике, суды не склонны вдаваться в детали. Если компетентным органам становится известно, что физ. лицо сдает кому-то свое нежилое помещение за деньги, то они стараются привлечь этого человека к ответственности: к административной или даже уголовной, если, скажем, государству причинен крупный ущерб. Таким образом, если сдачей в аренду недвижимости планируется зарабатывать на жизнь, то лучше зарегистрироваться, как ИП.
Впрочем, многие успешно занимаются арендной деятельностью нелегально. Ничего нового: «В России строгость законов компенсируется необязательностью их исполнения». Если же арендодателем заинтересовались налоговые органы, то ему необходимо будет доказать, что сдача в наем недвижимости – частный случай. Получать прибыль на постоянной основе – не входило в планы.
Где «физику»-арендодателю найти клиента?
Можно использовать стандартные методы поиска клиентов:
- подать объявление в газету;
- разместить информацию в социальных сетях;
- опубликовать сведения о наличии свободного нежилого помещения на популярных досках объявлений: «Авито», «Юла» и так далее.
Можно расклеивать объявления на остановках и у подъездов. Степень эффективности, конечно же, будет разной. Вообще, поиск клиентов – это больше вопрос маркетинга, а не юриспруденции. Нужно хорошо представлять, какие физические лица ищут нежилые помещения.
Года с 2015-го, а может и раньше, популярной стала тема «мини-складов», когда люди хранят не совсем нужные им вещи, которые жалко выбрасывать или можно использовать только в сезон, не на балконе, а в некой «складской ячейке». Кому-то может понадобиться помещение для реализации творческих потребностей. Например, человек может захотеть открыть неофициальный клуб любителей радиоуправляемых моделей.
Можно переложить задачу поиска арендатора на плечи риелтора. Для этого, необходимо:
- обратиться в соответствующее агентство;
- заключить договор.
Судя по сложившейся практике, собственник нежилого помещения ничего не теряет, в данном случае. Как правило, деньги риелторы взимают с арендаторов, а не с арендодателей.
С другой стороны, люди, желающие снять нежилое помещение, стараются найти вариант без посредников, чтобы не платить лишних денег. Поэтому, если за дело взялся риелтор, есть риск, что клиента будут искать очень долго.
Если от желающих снять недвижимость нет отбоя, то можно выбрать одного или нескольких арендаторов последующим критериям:
- В планах у лица должна быть безобидная деятельность, которую он хочет осуществлять в арендуемом помещении. Очевидно, что лучше выбрать арендатора, который будет хранить в помещении картошку, чем того, кто планирует два раза в неделю проводить музыкальные репетиции.
- Арендатор должен быть платежеспособным. Например, один – готов оплатить аренду на 3-4 месяца вперед. Другой – просит подождать даже с небольшим задатком. Очевидно, что выбирать нужно первого кандидата.
- Субъективное мнение: заключать договор стоит с тем арендатором, который всегда на связи и проживает неподалеку. Бывает так, что собственнику нужно срочно попасть в его нежилое помещение, а арендатор куда-то уехал, не оставил ключей, не берет трубку.
Как сформировать выгодную цену для сторон?
ГК РФ дает серьезную свободу сторонам сделок по многим вопросам, в том числе и по вопросу определения цены договора. Таким образом, размер арендной платы будет полностью зависеть от того, каким его определят стороны. Арендодатель может назвать свою цену. Арендатор – согласиться, отказаться или попросить о снижении цены.
Очевидно, что в вопросе ценообразования необходимо ориентироваться на рынок. Если установить слишком высокий размер арендной платы, то арендодателя будет найти проблематично. Даже если кто-то согласится платить высокую цену, спустя время, этот человек будет искать способы расторгнуть договор, чтобы арендовать аналогичное помещение дешевле.
Если цена будет слишком низкой, то отбоя от клиентов не будет. Но и заработать удастся мало. Поэтому, как представляется, лучше всего, определять цену такой, чтобы она была чуть ниже, чем у конкурентов.
Как собственнику заключить договор?
Алгоритм действий, примерно, следующий:
- Нужно найти клиента. Об этом уже велась речь в настоящей статье.
- Необходимо провести презентацию помещения.
Поэтому лучше рассказать обо всех дефектах объекта недвижимости сразу.
Юридическая экспертиза документов. Арендатору необходимо предъявить паспорт. Теоретически, на практике вряд ли, арендодатель может потребовать справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться, что контрагент дееспособен.
Арендодатель должен подтвердить, что объект недвижимости принадлежит ему. Для этого необходимо предъявить правоустанавливающие документы. Также нужно доказать, что на нежилое помещение не имеют право третьи лица. Свежая выписка из ЕГРН дает ответы на все вопросы.
Следовательно, регистрация при вышеуказанном сроке действия договора тоже не нужна.
Позиция спорная, но уже – общепринятая.
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Подробнее о том, как правильно заключать договор аренды нежилого помещения, читайте в нашей статье.
Самое важное – прописать все необходимые пункты, касающиеся правил пользования нежилым помещением. Очень часто споры возникают по той причине, что какие-то моменты не оговорены. Например, конфликты возникают по вопросам осуществления ремонта, оплаты или не оплаты стоимости осуществленных неотделимых улучшений, перечня работ или действий, которые можно осуществлять в помещении.
В документе должна быть отражена следующая информация:
- Паспортные данные сторон и их представителей, если сделка оформляется не лично.
- Описание объекта недвижимости, с указанием всех его характеристик, в том числе, площади и адреса.
- Информация о сроке аренды. Об этом еще пойдет речь ниже.
- Величина арендной платы, порядок внесения платежей.
- Дополнительные условия.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок его действия, то считается, что он является бессрочным. При этом такой договор не подлежит регистрации.
Какой срок действия договоренностей может быть еще:
- До 12 месяцев – обращаться в Росреестр или МФЦ не нужно.
- Свыше 12 месяцев – нужно пройти процедуру государственной регистрации договора аренды.
Самый удобный вариант – подать документы в ближайший МФЦ.
В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса РФ, налог на доходы физических лиц – граждан РФ в стране составляет 13%. Кто-то считает, что это мало, кто-то – что много. С 10000 рублей нужно отдать государству 1300 рублей.
Есть мнение, что лучше сдавать нежилые помещения в аренду, будучи ИП. Налог, действительно будет меньше. Например, если работать на патентной системе налогообложения, то можно отдавать государству сумму, рассчитанную по следующей формуле:
- ПД- предполагаемый доход за год.
- М – число месяцев, на которое выдается патент.
Но есть и свои минусы. ИП должен делать регулярные отчисления в пенсионный фонд, ФСС и ФОМС. Сумма получается немаленькая – более 20 тыс. рублей.
Можно ли досрочно расторгнуть договор?
Да. В ст. ст. 619 и 620 ГК РФ указаны основания для досрочного расторжения. К примеру:
- арендодатель препятствует использованию имущества;
- арендатор использует помещение в запрещенных целях.
Между тем, стороны должны соблюсти внесудебный порядок урегулирования спора.
Таким образом, аренда нежилых помещений между физическими лицами имеет массу нюансов. Разобраться во всех тонкостях может только квалифицированный юрист, к которому и следует обращаться, если возникла необходимость арендовать недвижимость или сдать в наем.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/poryadok-oformleniya/dlya-fizicheskih-lits.html
Аренда нежилого помещения физическим
Арендуем офис у физического лица
Юридическое лицо намерено заключить договор аренды с физическим лицом, которому принадлежит на праве собственности дом. Часть помещений дома переведена в нежилой фонд с целью последующей сдачи в аренду юридическому лицу (резиденту РБ) для расположения в этой части дома служебных (офисных) помещений с последующим предоставлением юридического адреса. На этой неделе редакция разбиралась с правовыми аспектами таких действий.
О чем важно помнить, заключая договор аренды нежилого помещения с физическим лицом?
При заключении договора аренды недвижимого имущества, арендодателем по которому выступает физическое лицо, необходимо убедиться в наличии у арендодателя прав на сдаваемое в аренду недвижимое имущество.
Арендодателем по такому договору аренды может быть собственник имущества либо иное лицо, наделенное законом или собственником правом сдавать имущество в аренду (например, лицо, имеющее надлежащим образом оформленную доверенность от имени собственника).
Арендодатель подтверждает свое право распоряжаться указанным имуществом наличием у него правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов на капитальное строение и земельный участок, на котором оно расположено, поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей.
Такими документами являются:
– свидетельство о праве собственности на капитальное строение вместе с документом, на основании которого право собственности перешло к правообладателю (как правило, это свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, мены, дарения или акт ввода объекта в эксплуатацию, если регистрировался вновь созданный объект);
– свидетельство о вещном праве на земельный участок, содержащее план границ и ограничения в использовании земельного участка, на котором располагается капитальное строение, вместе с документом, на основании которого вещное право перешло к правообладателю (если вещным правом является аренда, то договор аренды).
Технические характеристики капитального строения, отраженные в техническом паспорте на объект, должны соответствовать фактическому состоянию объекта.
При заключении договора аренды недвижимого имущества арендатору следует заказать в отношении интересующего его недвижимого имущества (капитального строения и земельного участка) выписки из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГРНИ), где будут содержаться актуальная информация о правообладателе, а также отметки о возможных запретах и обременениях недвижимого имущества.
Справочно: республиканская и территориальные организации по государственной регистрации обязаны предоставлять любому лицу необходимую информацию о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав (далее – актуальные права и ограничения (обременения) прав) на конкретный объект недвижимого имущества. Такая информация предоставляется в виде выписки из регистрационной книги. Информация из ЕГРНИ может предоставляться также путем обеспечения дистанционного доступа к этому регистру.
Заключая договор аренды недвижимого имущества, обязательно отразите в нем назначение недвижимого имущества. Ведь арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или его назначением. Назначение имущества, указанное в договоре, как правило, должно совпадать с назначением, указанным в правоустанавливающих и технических документах на объект недвижимости.
Назначение объекта недвижимого имущества определяется целью его создания и дальнейшего использования. При этом использовать недвижимость по назначению обязан не только собственник, но и любой другой законный владелец, например арендатор, если имущество передано ему не только в пользование, но и во временное владение (часть первая ст. 577, п. 1 ст. 586 Гражданского кодекса РБ; далее – ГК).
Важно! Назначение объекта недвижимого имущества – одна из его основных характеристик. В связи с этим при передаче объекта недвижимости в аренду стороны договора обязаны использовать его по назначению.
При определении назначения здания или сооружения используется его основное назначение, которое устанавливается исходя из назначения расположенных в нем помещений, занимающих большую площадь в здании или сооружении.
Если в здании или сооружении располагается помещение (помещения), имеющее назначение, не соответствующее основному назначению здания или сооружения, то при определении их назначения кроме основного назначения здания или сооружения дополнительно используется назначение такого помещения (помещений) (постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров РБ от 05.07.2004 № 33 «Об утверждении единой классификации назначения объектов недвижимого имущества» (в ред. от 14.12.2010)).
Например, помещения, не относящиеся к жилищному фонду, могут иметь производственное, административное, торговое, административно-торговое, складское, санитарно-бытовое назначение и т.д.
Поэтому, если помещение выведено из разряда жилого в нежилое, без определения и регистрации в установленном порядке назначения помещения, его нельзя арендовать и использовать в качестве административного.
Если вы заключаете договор аренды нежилого помещения (которое ранее было жилым) с последующей регистрацией по адресу аренды местоположения юридического лица, помещение должно иметь административное назначение.
Договор аренды обязательно заключайте в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404 ГК, ст. 622 ГК). Помните: несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Договоры аренды заключаются на срок не менее 3 лет. Однако по вашему согласию срок договора может быть уменьшен.
Принимая арендованное помещение, обязательно составляйте передаточный двухсторонний акт или иной документ о передаче.
В договоре аренды нужно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, которое вы берете в аренду (ст. 578 ГК). В качестве такой информации можно указать следующее: какое конкретное помещение сдается в аренду, его местонахождение, общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности, а также иные данные технической характеристики помещения и его физического состояния.
Организации-арендатору в рассматриваемой нами ситуации следует помнить, что в соответствии с п. 1 ст. 184 Налогового кодекса РБ (далее – НК) по капитальнымстроениям (зданиям, сооружениям), их частям, расположенным на территории Беларуси и взятым в аренду у физических лиц (как признаваемых, так и непризнаваемых налоговыми резидентами РБ), плательщиком налога на недвижимость признается организация-арендатор.
Арендатор при заключении с физическим лицом договора аренды в течение 30 дней от даты его заключения обязан представить в налоговые органы по месту постановки на учет копию такого договора (часть четвертая п. 3 ст. 189 НК).
Отметим, что организация-арендатор также признается налоговым агентом и обязана исчислить, удержать у физического лица — арендодателя и перечислить в бюджет подоходный налог, исчисленный по ставке 12 % (п. 8 ст. 175, п. 1 ст. 173 НК).
Надо ли регистрировать договор аренды нежилого помещения, арендодателем по которому является физическое лицо?
Государственная регистрация договороваренды недвижимого имущества законодательством не предусмотрена.
Договоры аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования недвижимым имуществом независимо от срока не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами (подп. 1.2 п. 1 Декрета Президента РБ от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест»).
Однако физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду (субаренду) жилых и (или) нежилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды срока фактического предоставления таких помещений в аренду (субаренду) зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе (подп. 1.6 п. 1 Указа Президента РБ от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест»).
Что происходит с земельным участком?
Заключая договор аренды недвижимого имущества, следует обратить внимание на 2 аспекта: вещное право арендодателя на земельный участок и его целевое назначение.
ГК предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание либо его часть. При этом учитывается, что арендодатель может быть собственником земельного участка либо этот участок находится в его владении или пользовании.
Если арендодатель является собственником земельного участка, ему (по соглашению сторон) может быть предоставлено право аренды или иное право на часть земельного участка пропорционально арендуемой площади капитального строения (п. 2 ст. 623 ГК).
Если договор аренды не содержит указаний, касающихся права арендатора на соответствующий земельный участок, к нему переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования (п. 1 ст. 623 ГК), на весь срок аренды.
При этом по условиям договора плата за землю (налог) может включаться в арендную плату, а может компенсироваться собственнику земельного участка пропорционально занимаемой площади капитального строения.
Сдача в аренду капитального строения (его части), находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользованиятаким участком, установленным законодательством или договором с собственником земельного участка.
Таким образом, если у арендодателя капитального строения (его части) имеются арендные права на земельный участок, необходимо внимательно изучить договор аренды с его собственником на предмет запретов и ограничений. При отсутствии таковых арендатору (по соглашению сторон) может быть предоставлено право субаренды на часть земельного участка пропорционально арендуемой площади капитального строения в пределах срока, указанного в договоре аренды земельного участка.
Если у арендодателя объекта недвижимости имеется вещное право на земельный участок в виде пожизненного наследуемого владения, арендатору помещения может быть предоставлено лишь право пользования той частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования по целевому назначению, на весь срок аренды помещения.
Договоры аренды земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении арендодателя, являются недействительными (ст. 48 Кодекса РБ о земле).
При этом во всех случаях по условиям договора плата за землю может включаться в арендную плату, а может не включаться и подлежать компенсации плательщику (аренды, налога за земельный участок) пропорционально занимаемой площади капитального строения.
Земельный участок должен использоваться только в соответствии с его целевым назначением.
Целевое использование той части земельного участка, которая необходима для использования арендованного помещения, должно осуществляться в рамках целевого использования земельного участка в целом.
Кодекс РБ административных правонарушениях предусматривает ответственность за нецелевое использование предоставленного земельного участка в виде наложения штрафа на физическое лицо от 2 до 10 базовых величин (БВ), на юридических лиц – от 20 до 100 БВ (ч. 3 ст. 15.10).
Кроме того, при нецелевом использования земельного участка исполнительно-распорядительным органом в соответствии с его компетенцией либо по постановлению суда земельный участок может быть изъят с прекращением в отношении его всех вещных прав.
Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/arenduem-ofis-u-fizicheskogo-litsa