Предварительный договор купли продажи квартиры для опеки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи квартиры для опеки». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Указание на вид лечения дорогостоящее или нет есть в документе, который надо взять в медучреждении. Как вернуть НДФЛ при налоговом вычете образец заявления на возврат 2020. Документы, подтверждающие родственные отношения, если вычет получают за лечение родственника.

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами с целью подтверждения их взаимных намерений в отношении квартиры. ПДКП несет в себе гарантийные и обеспечительные функции. Благодаря заключению данного документа Продавец подтверждает, что он хочет и готов продать жилье Покупателю на оговоренных условиях. Покупатель же подтверждает, что он хочет и готов приобрести жилье именно у этого Продавца в установленные сроки и по указанной стоимости.

По умолчанию оформление ПДКП носит добровольный характер (т.е. предварительный договор можно либо заключать, либо нет). Однако если в сделку оказываются вовлечены Опекаемые лица и Органы опеки, заключать предварительный договор требуется в обязательном порядке. Как же правильно составить данное соглашение?

Когда сделка проводится с участием органов опеки

Органы опеки и попечительства (ООП) всегда принимают участие в купле-продаже, если сделка прямо или косвенно затрагивает интересы опекаемого лица – несовершеннолетнего ребенка, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина. Например, если ребенок выступает сособственником квартиры или прописанным жильцом, то провести отчуждение не удастся, пока на это не будет дано официальное предварительное разрешение (согласие) от ООП. Получение этого документа требуется в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ.

Разрешение может быть выдано органами опеки только в том случае, если родитель, усыновитель, опекун или попечитель:

1. Документально докажет, что после выписки Опекаемого лица из жилого помещения ему будет предоставлена прописка в другом жилом помещении с аналогичными параметрами (общей площадью, бытовыми удобствами и пр.).
2. Документально докажет, что после продажи квартиры, которая полностью или частично принадлежит Опекаемому лицу, ему будет куплена равноценная недвижимость. Здесь все аспекты проверяются, сравниваются и анализируются госслужащими в индивидуальном порядке. Первоочередное внимание уделяется стоимости жилья, метражу и количеству комнат. Однако к отказу может привести даже месторасположение новой квартиры. Например, работники органа вправе сослаться на то, что выбранный район имеет недостаточное инфраструктурное оснащение. Следовательно, жилищные условия неравноценны, что ущемляет интересы ребенка/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
3. Документально докажет, что по завершении сделки на именной банковский счет Опекаемого лица будет переведена денежная сумма, которая соответствует стоимости проданного имущества. Однако отчуждение с таким условием одобряется ООП значительно реже, чем с условием приобретения новой недвижимости.

На практике участие ООП в сделке купли-продажи нередко приводит к тому, что Продавец просто не может реализовать принадлежащую ему квартиру. Орган предпочитает перестраховываться, а, значит, и выдавать отказы. Получить согласие на проведение сделки бывает сложно.

Если сделка будет проведена без получения согласия от ООП или с иным нарушением действующего регламента, ее признают недействительной в судебном порядке. Сотрудники органа имеют право обратиться в суд с соответствующим иском. В случае удовлетворения иска имущество будет возвращено Законному представителю и его Подопечному. Однако родителю, усыновителю, опекуну или попечителю понадобится покрыть все убытки, которые понесли стороны в связи с проведением недействительной сделки.

Предварительный договор купли-продажи для опеки: зачем нужен и как составляется

Предварительный договор купли-продажи – необходимый документ, без которого Органы опеки не станут даже рассматривать обращение заявителя. Именно ПДКП изучается сотрудниками на предмет того, как, кому и за какую цену продается объект недвижимости.

Предварительный договор позволяет работникам оценить все существенные условия конкретной сделки и понять, насколько целесообразна и необходима планируемая купля-продажа для несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица. Именно на основании этого соглашения (или 2-ух соглашений) представители органа проводят правовую экспертизу сделки, в которой участвует Опекаемое лицо.

ПДКП предваряет собой основной договор купли-продажи и служит базой для его заключения, однако это не значит, что к оформлению данного документа можно отнестись халатно. Наоборот, предварительный договор уже устанавливает между Продавцом и Покупателем реальные юридические правоотношения и закрепляет за ними определенные обязательства. За неисполнение этих обязательств и одна, и другая сторона рискует понести ответственность, предусмотренную как положениями самого договора, так и нормами действующего законодательства.

ПДКП не должен содержать формальных и содержательных ошибок, т.к. впоследствии вся информация отсюда будет перенесена в основной договор купли-продажи. Если это допускается положениями ПДКП, при составлении основного договора купли-продажи стороны могут незначительно изменить отдельные пункты. Однако суть и смысл ключевых договоренностей (стоимость недвижимости, субъекты сделки и пр.) должны остаться неизменными.

В предварительном договоре должны быть указаны следующие сведения:

1. Дата и место заключения ПДКП.
2. Персональная информация о сторонах (Продавце и Покупателе). Здесь указываются их ФИО, даты и места рождений, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания.
3. Подробное описание объекта отчуждения.
4. Ссылка на правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавцом было получено право собственности) и правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН).
5. Стоимость объекта отчуждения (цифрами и прописью).
6. Права и обязанности сторон.
7. Порядок проведения расчетов. Выплата всей суммы может производиться в разные дни, по частям, предполагать рассрочку платежа и пр. Все это сторонам понадобится обсудить и прописать в тексте договора (сроки, способ, валюта, банковские реквизиты и пр.).
8. Сведения об арестах и обременениях жилья (есть или нет, когда Продавец должен их устранить). Обычно в предварительном договоре прописывается пункт, согласно которому на квартиру специально накладывается ограничение в виде залога. Это означает, что до внесения полной суммы Продавец продолжит числиться владельцем жилого помещения, однако ему будет запрещено пользоваться им или предлагать его 3-им лицам.
9. Сведения о прописанных или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и когда должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
10. Сведения о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, кто и когда должен их погасить).
11. Порядок несения расходов (кто оплачивает).
12. Порядок уплаты задатка или аванса.
13. Пункт о добровольности заключения настоящего договора (подтверждение того, что данная купля-продажа не относится к категории кабальных сделок).
14. Ответственность сторон в случае неисполнения условий настоящего договора.
15. Дата вступления ПДКП в законную силу (обычно – «с момента подписания сторонами»).
16. Дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
17. Количество оригинальных экземпляров (1 – Продавцу, 1 – Покупателю и 1 – Органам опеки и попечительства).
18. Подписи сторон с расшифровками.
19. Реквизиты сторон.

В целом предварительный договор купли-продажи для опеки почти ничем не отличается от стандартного предварительного договора купли-продажи. Ни в первом, ни во втором случае документ не требует нотариального удостоверения и не предполагает государственной регистрации (в госорганах регистрируется только основной договор).

Однако при составлении ПДКП для органов опеки сторонам понадобится учесть следующие нюансы:

1. Если одним из участников сделки по договору выступает малолетний ребенок в возрасте до 14 лет, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то все юридически значимые действия за него выполняет его Законный представитель. Например, такое Опекаемое лицо может быть собственником продаваемого жилого помещения. В графе «Продавец» указывается персональная информация именно этого Опекаемого лица. Однако рядом приводится письменное уточнение, что от имени Продавца выступает его Законный представитель с указанием уже его персональных данных. Законный представитель проставляет на всех документах свою подпись от лица Подопечного.
2. Если одним из участников сделки по договору выступает несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, не имеющий психических отклонений, то он является самостоятельным субъектом права. Он не только указывается в графе «Продавец», но и проставляет на всех документах свою подпись. В тексте договора необходимо указать, что несовершеннолетний ребенок участвует в сделке с согласия своего Законного представителя. Здесь же следует привести персональные данные Законного представителя.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

В качестве образца договора может быть использован нижеприведенный документ.

Обращение в органы опеки с предварительным договором купли-продажи

После составления и подписания ПДКП Продавцу понадобится посетить территориальный Орган опеки и попечительства.

Сюда приходят оба Законных представителя несовершеннолетнего участника сделки, даже если они уже развелись или не проживают вместе. Совместное посещение требуется потому, что и первый, и второй взрослый должны составить здесь Заявления о выдаче разрешения на продажу квартиры (каждый от своего имени).

Если у человека нет возможности отыскать и привести в ООП второго Законного представителя, ему понадобится обратиться в суд с Иском о признании гражданина пропавшим без вести. Например, это необходимо, когда родитель не проживает с семьей, и место его нахождения неизвестно. Без соответствующего судебного постановления сотрудники ООП могут настаивать на том, чтобы в учреждение был приведен 2-ой родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Обратиться в ООП в одиночку Законный представитель может только в том случае, если у него на руках имеется:

• свидетельство о смерти партнера;
• свидетельство о лишении партнера прав родителя, усыновителя, опекуна или попечителя;
• свидетельство о признании партнера недееспособным или ограниченно дееспособным.

Вместе с предварительным договором купли-продажи в ООП понадобится принести следующие основные документы:

• паспорта обоих Законных представителей;
• свидетельство о браке или о расторжении брака между Законными представителями;
• свидетельство о рождении или паспорт Опекаемого лица;
• письменное согласие на проведение сделки от законных представителей или ребенка-собственника старше 14 лет (составляется в самом ООП в зависимости от того, кто выступал инициатором купли-продажи).

Для отчуждаемой и вновь приобретаемой квартиры предоставляются (в отдельных комплектах):

• технический и кадастровый паспорт;
• справка о стоимости объекта;
• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• правоустанавливающий документ (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и пр.);
• выписка из домовой книги о прописанных и временно выписанных лицах;
• справка их жилищно-эксплуатационного управления об отсутствии коммунальных долгов;
• банковские реквизиты и лицевые счета участников сделки.

Сроки рассмотрения и завершение процедуры

Рассмотрение поданного заявления и изучение предварительного договора купли-продажи (или сразу 2-ух договоров) осуществляется в течение 15 дней с того момента, как сотрудники ООП принимают от заявителя весь комплект материалов (п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от 24.04.2008).

Если семья получит разрешение на продажу объекта недвижимости, сделку понадобится завершить в стандартном формате. Для каждого ПДКП заключается свой основной договор купли-продажи, который затем регистрируется в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Если в качестве Продавца в сделке участвует несовершеннолетний/недееспособный/ограниченно дееспособный гражданин, то основной договор купли-продажи понадобится обязательно заверить в кабинете нотариуса.

Если семья столкнется с отказом от органов опеки, она сможет пойти по 1 из следующих путей:

1. Вариант 1. Расторгнуть предварительный контракт с Покупателем, а если заключался параллельный контракт на приобретение новой квартиры – расторгнуть предварительный контракт и с Продавцом. В этом случае Законный представитель Опекаемого лица рискует столкнуться со штрафными санкциями, предусмотренными положениями этих соглашений.
2. Вариант 2. В 3-месячный срок обратиться в суд с Иском об оспаривании решения органа опеки и попечительства об отказе в даче согласия на продажу жилого помещения. За рассмотрение данных дел отвечают районные суды. Заявителю понадобится уплатить госпошлину в размере 300 рублей (для физических лиц).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-dlya-opeki/

Предварительный договор купли продажи квартиры – Образец, бланк 2020 года

Перед оформлением основного договора купли-продажи (ДКП) участники соглашения могут оформить предварительный договор (ДП), чтобы получить уверенность о заключении будущей основной сделки. Такой вариант правовых отношений нередко используется при оформлении соглашений с недвижимостью.

В соответствии с ГК РФ (ст.429 ч.1) согласно ПД участники соглашения обязуются подписать в ближайшей перспективе основной ДКП, зафиксированный в ПД.

Файлы для скачивания:

Форма

Согласно п. 2, п. 3 ст. 429 ГК РФ существует два основных требований к ПД:

1. Документ обязан быть в той же форме, что и основной ДКП.
2. В нем должна содержаться характеристика предмета и условия основного ДКП.

Названые требования регламентированы законодательными нормами РФ, определяющими условия оформления ПД, несоблюдение которых может привести к отмене основного ДКП, то есть:

• Форма ПД обязана соответствовать основной форме определенной законодательными актами для ДКП недвижимости. Ст. 160 ГК РФ регламентирует в обязательном порядке письменную форму для ПД, игнорирование которой влечёт за собой признание сделки несостоявшейся.
• Предмет договора обязан отображать точную характеристику, поэтому в документе отмечается не только юр. адрес покупаемой квартиры, но и более подробные данные, с указанием этажа расположения, года сдачи в эксплуатацию, площади и прочих характеристик объекта.
• Условия оформления ПД и условия основного ДКП, в результате которого недвижимость должна перейти к покупателю, обязаны быть идентичными. В то же время, после 2015 года в законодательные нормы внесены изменения, освобождать стороны от полного соответствия ПД и основного ДКП, то есть, участники ПД могут согласовывать лишь предмет соглашения и те пункты, которые сочтут нужными. Следовательно, на сегодняшний день цену квартиры в ПД отображать необязательно.
• В ПД предусмотрено отображение срока заключения основного ДКП. Если контрагентами не прописан такой срок, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ такой период не может быть более одного года. При неисполнении покупателем возложенных на себя обязанностей, продавец вправе подать исковую претензию в суд, с требованием о принудительном заключении ДКП (ст. 445 ГК РФ).

Нотариальное заверение ПД выполняется в двух вариантах:

• Если основной ДКП обязан быть заверенным нотариусом, к примеру, при покупке доли в домостроении.
• Если стороны приняли такое решение, даже – если закон этого не требует.

(Видео: “Предварительный договор купли продажи квартиры особенности и риски”)

Чем отличается предварительный договор купли продажи квартиры от основного

ПД является документом, обязывающим стороны к подписанию основного ДКП. Это, своего рода, гарантия того, что будущая сделка должна состоятся, но только через определенный период.

Невзирая на то, что ПД почти идентичен основному ДКП, существуют определенные отличия, характеризующие ПД:

1. В ПД непременно отображаются реквизиты сторон, предмет сделки и сроки заключения сделки. Однако в отличие от основного ДКП, в ПД предмет описывать подробно не обязательно.
2. ПД, по своей сути, не возлагает на участников сделки какую-то ответственность и правовые последствия. Если неисполнение основного ДКП одной стороной может завершиться судебным разбирательством, то здесь действует простая договоренность. В то же время, большинство участников заключения таких соглашений предпочитают прописывать такую ответственность, чтобы выразить серьезность намерений, и чтобы при одностороннем разрыве ПД, была выплачена какая-то компенсация.
3. В ПД, как и в основном ДКП, прописывается полная цена. Тем не менее, при заключении ПД полные выплаты осуществлять не обязательно. Достаточно внести лишь аванс. Остаток суммы будет выплачен лишь при подписании основного ДКП. При этом, стоит отметить, что цена не может быть изменена, при переходе из ПД к основному ДКП.
4. В ПД срок действия отличается от основного ДКП. Как уже отмечалось ранее, в ПД срок его действия можно не отображать, и его продолжительность будет равна одному году после заключения. В основном же ДКП сроки нередко зависят от длительности процесса оформления документов, регистрации недвижимости и прочих факторов. Поэтому срок действия основного ДКП может продлеваться на несколько лет. Действие ПД может завершиться либо по сроку давности (через один год), либо сразу после заключения основного ДКП.
5. Есть еще одно отличие ПД. Такой договор может быть оформлен письменно, без регистрации и нотариального подтверждения. А вот основной ДКП, к примеру, при приобретении квартиры непременно требует регистрации в госструктурах.
6. ПД можно оформить без наличия на руках требуемых документов для основного ДКП. Тем не менее к заключению ПД надо отнестись со всей ответственностью, так как, обычно. он подкрепляется материально и если стороны не договорятся, то это может привести к судебному разбирательству.

При приобретении квартиры не обязательно составлять ПД. Можно срезу подписать основной ДКП и завершить сделку выполнив все формальности, оплату и передачу недвижимости в соответствии с договорными условиями.

Однако в некоторых обстоятельствах без ПД обойтись невозможно. Потребность в ПД появляется тогда, когда основной ДКП по каким-то обстоятельствам не может быть оформлен немедленно.

ПД оформляется в следующих ситуациях:

1. Когда недостаточно собранных средств, однако продавец соглашается подождать.
2. При невозможности личной встречи, а заключение ДКП через представителя нежелательна.
3. Не собран полный пакет сопроводительных документов.
4. Покупатель выразил намерение самостоятельно сделать проверку юридической чистоты будущей сделки.

Когда заключается?

ПД оформляется в том случае, когда контрагенты не готовы к немедленному оформлению основного ДКП квартиры. Это может случится по таким причинам:

1. У продавца не подготовлены все документы, удостоверяющие право владения квартирой.
2. Покупатель не обладает нужными средствами для немедленного расчета, и для этого требуется немного подождать.
3. При приобретении квартиры оформляется ипотечный кредит, однако банк требует время (до 3-х недель) для осуществления анализа квартиры, в том числе, юридической чистоты сделки и профессиональной оценки стоимости квартиры.
4. Реализуемая квартира обременена залогом и требуется время для его снятия.

Возможные варианты

Как и любой договор, ПД не предполагает строгой формы, но он обязан содержать основную структуру и в зависимости от вида сделки могут устанавливаться дополнительные условия, обязательства.

При оформлении ДКП возможны следующие варианты его заключения:

1. Приобретение квартиры от застройщика.

В этом варианте ДКП заключается со строительной организацией – застройщиком дома. Оформление осуществляется только после сдачи дома в эксплуатацию, при наличии на руках у застройщика свидетельства о праве собственности. Если дом еще не сдан, то в этом случае с покупателем можно оформить договор долевого участия.

1. Оформление ипотечного кредита для приобретения квартиры. В этом варианте, в такой сделке выступает третья сторона – в лице банка, выдающего покупателю кредит на покупку квартиры. Здесь заключать ПД рискованно, так как банк может отказать в ипотеке и сделка будет сорвана. Нередко банк требует оформление и заверение ПД нотариусом, на случай появления спорных моментов.
2. Предварительный ДКП квартиры с задатком или с авансом. Здесь возможно оформление ПД, как с задатком, так и без него. Выплата задатка или аванса обеспечивает закрепление гарантии продавцу о том, что сделка по основному ДКП будет выполнена. При этом, в договоре должны быть прописаны условия возврата задатка или аванса, если сделка будет сорвана.

В договоре требуется четко отобразить, что вносится задаток или аванс, так как это разные понятия.

Задаток относится к инструменту, гарантирующему, что участники предварительной сделки выполнят условия договора.

Согласно п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, задатком считается часть суммы от цены квартиры, передаваемой продавцу при оформлении ПД в счет стоимости сделки. При отказе покупателя от сделки, задаток ему не возвращается. При отказе от сделки продавцом, задаток обязан быть возвращен покупателю в двойной сумме (п. 2 ст. 381 ГК).

Вручение задатка подкрепляется оформленной распиской, подтверждающей передачу денег. При этом, в ПД и в расписке требуется указать слово «задаток», иначе это будет считаться авансом.

Для участников ПД задаток относится к более предпочтительной мере, так как такая сделка обладает серьезными последствиями при отказе от ДКП.

Если при оформлении ПД вносится аванс, то в этом случае, при срыве основной сделки любой стороной аванс возвращается покупателю. Аванс, является предоплатой при переходе к заключению основного ДКП квартиры. При этом, в ПД должно быть четко отображено, что вносится аванс и указана его сумма.

Факт перечисления аванса, должен подкрепятся распиской, в которой также четко должна быть прописана сумма и отображено слово «аванс».

(Видео: “Предварительный договор купли продажи недвижимости. Консультация юриста. [RealtyVision.ru]”)

Документы для оформления

Для заключения ПД стороны обязаны предоставить документы, которые являются обязательными при составлении таких сделок.

1. Паспорта сторон или удостоверения личности.
2. Правоустанавливающие материалы (Выписки из ЕГРН).
3. Справки из домовой книги.
4. Справки из БТИ.

В большей заинтересованности в предоставлении, как можно большего числа документов, находится покупатель, который рискует столкнуться с неприятными последствиями после сделки.

Как оформить договор?

ПД обязывает участников сделки в ближайшей перспективе оформить основной ДКП. Условия основного ДКП описываются в ПД, в котором покупателю, не обладающего юридическим образованием, сложно разобраться в тонкостях документа.

Поэтому, надо правильно оформить ПД. При этом, ПД нередко путают с протоколом о намерениях. В отличии от ПД, протокол предполагает стремление сторон заключить будущую сделку без юридических последствий.

Для присвоения договору юридической силы, требуется соблюсти 3 условия:

1. Четко отобразить название договора: «Предварительный договор».
2. прописать обязательства участников соглашения по оформлению основного ДКП в четко установленный срок.
3. Обязан быть раздел, в котором прописаны условия основного ДКП.

Структурно ПД состоит из 2-х частей: условий основного ДКП и условий ПД.

В первой части отображаются обязательства сторон по основному ДКП и его стоимости. Во второй – отображены условия ПД, в том числе:

• Дата заключения основного ДКП.
• Условия приготовления документов.
• Порядок оповещения сторон о готовности к основной сделке.
• Ответственность сторон при отказе от заключения основного ДКП.
• Прочие условия, являющимися важными, которые прописываются в результате договоренностей сторон в каждом конкретном варианте.

Нередко возникает вопрос: нужно ли нотариальное подтверждение ПД. Закон гласит:

Следовательно, если основной ДКП подлежит нотариальному подтверждению в соответствии с ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то и ПД обязан также заверяться нотариусом.

1, Название документа: «Предварительный договор», с указанием места оформления и даты его составления.

2. Далее заполняется Преамбула.

3. Предмет договора – это договоренность сторон оформить в ближайшей перспективе основной ДКП квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же отображается характеристика квартиры, с указанием:

• Почтового адреса.
• Кадастрового номера.
• Площади жилья.
• Числа комнат и прочих особенностей.

4. Стоимость квартиры, которая отображается в ПД полностью. Она должна соответствовать стоимости, которую обязан заплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). При заключении ПД нельзя требовать уплаты всей суммы или частичной до оформления основного ДКП.

5. Если при оформлении ПД передается задаток, то прописывается условие о задатке.

6. Заключительные положения

Здесь отмечаются:

• Условия расторжения ПД.
• Условия возложения расходов за оформление ПД.
• Условия рассмотрения возникающих споров.
• Число экземпляров составленного ПД и т.д.

В квартире на момент оформления ПД вместе с продавцом могут быть зарегистрированы лица, которые будут выписаны. Требуется перечислить их, отобразив паспортные данные и сроки их выписки.

Также, необходимо отметить список граждан, которые остаются в квартире. Это условие отображается обязательно (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Такими лицами могут быть бывшие члены семьи продавца, отказавшиеся от ее приватизации, но давшие согласие на приватизацию продавцу.

Также в ПД отмечаются:

• правоустанавливающие документы на квартиру.
• Права и обязанности участников сделки.
• Порядок передачи квартиры покупателю.
• Ответственность за неисполнение условий ПД.

Данный пункт в ПД отображает срок подписания основного ДКП. Если срок в ПД не прописан, то согласно нормативам ГК РФ, основной ДКП квартиры обязан быть подписан на протяжении одного года с даты заключения ПД. Если на протяжении года основной ДКП не заключен, то ПД перестает действовать.

Образец

Ниже предлагаются образцы ПД, с задатком и без него.

Источник: https://dogovor.net/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор для опеки

Предварительный договор для опеки, вернее для Отдела по опеке и попечительству, входит в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи недвижимости. Поэтому без него не обойтись.

Здесь Вы получите правильный шаблон договора и построчный видео комментарий к его заполнению.

Удобнее составить договор с помощью Юридического конструктора, ведь это сложный договор и его необходимо составить в соответствии с требованиями закона.

Предварительный договор для опеки

Вы решили продать квартиру или другую недвижимость, принадлежащую ребенку?

• Без приказа из Отдела по опеке и попечительству, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от Продавца к Покупателю.
• К тому же Ваша сделка подлежит удостоверению у нотариуса, который так же затребует у Вас приказ, разрешающий продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Предварительный договор для опеки так же необходимо предоставить нотариусу.

Что включает в себя полный пакет документов можно почитать здесь.

Для чего требуют Предварительный договор?

Предварительный договор для опеки -это очень важный документ, подтверждающий намерения сторон совершить сделку. На основании этого документа, можно понудить Продавца через суд к подписанию договора купли-продажи.

Таким образом, имея на руках правильно составленный предварительный договор для опеки , Вы уже защищаете интересы несовершеннолетнего. Это очень важно для отдела по защите прав несовершеннолетних.

К тому же, при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо выполнить следующие правила:

• в новой квартире или доме несовершеннолетнему должно отойти не меньше квадратных метров, чем в предыдущем жилом помещении. Исключением может явиться покупка жилья для ребенка в единоличную собственность, то есть целой квартиры или дома. В этом случае допускается незначительное уменьшение площади, но это на усмотрение органов опеки
• новая квартира или дом не должны иметь меньше благоустройства, нежели предыдущий, не быть ветхим или аварийным

Но вернемся к теме статьи.

Не относитесь к составлению Предварительного договора формально, ведь на самом деле этот документ нужен в любой сделке, а не только по продаже детской недвижимости.

Ведь период ожидания разрешения из органа по опеке и попечительству порой занимает более 10 дней, а Продавец может и передумать или цену повысить.

Поэтому почитайте статью:
«Как правильно составить предварительный договор«,
Посмотрите:
видеоурок «Покупаем квартиру у несовершеннолетнего Продавца»

Кроме того, для получения разрешения на продажу с одновременной покупкой, в Опеку необходимо предоставить предварительный договор по встречной сделке, то есть по покупке квартиры(дома) на несовершеннолетнего.

Удобнее составить предварительный договор с помощью Юридического конструктора, ведь это сложный договор и в него необходимо включить детей и их законных представителей.

Так же вы можете посмотреть построчный комментарий по составлению предварительного договора.
Пример составления предварительного договора. Видео урок.

Вместе с видео уроком вы получите адаптированный под вашу сделку шаблон предварительного договора.

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор для опеки нужен обязательно!

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/10/09/predvaritelnyiy-dogovor-dlya-opeki/

Несовершеннолетний в договоре купли-продажи квартиры

Участниками договоров купли-продажи квартир довольно часто становятся несовершеннолетние (дети). Как правило, это происходит при покупке за счет средств материнского капитала. Но встречаются и другие причины, по которым ребёнок может стать покупателем или продавцом в подобной сделке. Ниже мы расскажем о необходимости получать согласие органов опеки на заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего, нотариальном удостоверении и других особенностях подобных сделок и приведём образцы договоров.

1. Особенности участия несовершеннолетнего в ДКП квартиры
2. Нотариальное удостоверение
3. Регистрация в Росреестре
4. Согласие опеки
5. Согласие на ДДУ
6. Как получить
7. Как гарантировать, что положение несовершеннолетнего не ухудшится
8. Договор без согласия органов опеки
9. Несовершеннолетний — собственник доли
10. Образец договора с несовершеннолетним до 14 лет
11. Образец договора с несовершеннолетним от 14 до 18 лет
12. Покупка за счет материнского капитала
13. Нужно ли согласие опеки, чтобы выписать несовершеннолетнего

Особенности участия несовершеннолетнего в ДКП квартиры

Возраст совершеннолетия в России установлен с 18 лет. С этого момента человек приобретает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом (при условии отсутствия проблем с психическим здоровьем).

Несовершеннолетние в возрасте до 18 лет либо полностью лишены возможности совершать сделки, либо вправе делать это с определенными ограничениями.

• До 14 лет ребёнок не может заключать договор купли-продажи квартиры самостоятельно — он не может в полной мере осознавать свои действия и, как правило, не имеет собственных средств. От его имени договор подписывают родители, опекуны или попечители.
• В возрасте с 14 до 18 лет несовершеннолетний сам подписывает договор купли-продажи квартиры, однако до этого должно быть получено согласие одного из родителей (законных представителей) в соответствии со ст. 26 ГК РФ. В отсутствие такого согласия сделка может быть признана недействительной в суде (ст. 175 ГК РФ).

Возрастные ограничения снимаются, если несовершеннолетний прошёл процедуру эмансипации (что возможно с 16 лет). В этом случае он приобретает полные гражданские права и обязанности и может заключать любые сделки без согласия родителей.

Нотариальное удостоверение

С 1 января 2016 года все сделки с имуществом несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению (ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Участие нотариуса обеспечивает защиту прав несовершеннолетних сторон сделки. Перед ее удостоверением нотариус проверит как законность договора, так и дееспособность и полномочия подписывающих его лиц.

Участие нотариуса не дает стопроцентную гарантию отсутствия проблем в будущем. К примеру, нотариус не является специалистом в области психиатрии и не всегда может установить, контролировала ли та или иная сторона договора свои действия. Тем не менее, перед заключением сделки нотариус проводит ряд обязательных проверок (в том числе, на предмет отсутствия решений о признании стороны договора недееспособной). В целом это позволяет снизить возможные риски.

При заключении договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним лицом нотариус проверяет наличие полномочий у его законных представителей (т.е. действительно ли тот или иной человек является родителем, опекуном или попечителем несовершеннолетнего). Кроме того нотариус удостоверится, что на совершение сделки было получено согласие органа опеки и попечительства, если оно необходимо.

Договор заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Проект договора может быть подготовлен участниками сделки, либо нотариусом.

Переход права собственности на квартиру несовершеннолетнего подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Регистрация проводится по заявлению сторон сделки. При этом:

Если договор заключён от имени малолетнего или несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет его законными представителями, то они же подписывают заявление о государственной регистрации и подают документы в Росреестр. Присутствие самого ребёнка для регистрации недвижимости не требуется.

Если договор подписан несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, он сам подписывает заявление на государственную регистрацию права собственности в Росреестр.

Самый простой способ подать заявление о регистрации — сделать это через нотариуса. При этом потребуется оплатить госпошлину за регистрацию прав — 2000 рублей.

Согласие опеки

Для продажи принадлежащей несовершеннолетнему квартиры (доли в ней) требуется согласие органов опеки и попечительства. Эту роль в России выполняет орган муниципальной власти по месту жительства несовершеннолетнего.

Требование об оформлении согласия органа опеки установлено ст. 37 ГК РФ, а также ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Согласие выдаётся при определенных условиях:

• Взамен на имя несовершеннолетнего приобретается недвижимость, которая по своим характеристикам не хуже проданной;
• Жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаются.

Вопрос о выдаче разрешения или отказе в нем орган опеки решает, исходя из конкретных обстоятельств. Роль субъективного усмотрения в этом процессе крайне высока. Поэтому нередки случаи, когда законные представители ребёнка остаются недовольны принятым решением.

Как выданное разрешение, так и отказ в его выдаче можно оспорить в суде. Подать соответствующий иск могут родители, опекун или попечитель несовершеннолетнего, прокурор, а также иные лица, заинтересованные в выдаче такого согласия.

Вместо приобретения другой недвижимости орган опеки может принять в качестве гарантии соблюдения прав несовершеннолетнего внесение денег на счет. Вносимая таким образом сумма должна быть не менее стоимости продаваемой собственности несовершеннолетнего. Средства на счете хранятся до момента, когда ребёнок сможет ими распорядиться.

Внесение средств на счет может стать выходом в случае, когда немедленное приобретение альтернативной недвижимости откладывается. Деньги для этого родители (опекуны) могут внести из собственных накоплений, либо попросив аванс у покупателя квартиры несовершеннолетнего.

По общему правилу покупка жилья по ДДУ не рассматривается органами опеки, как замена уже существующему жилому помещению. Это связано с тем, что дом могут не достроить, и в результате несовершеннолетний останется без жилья.

Исключение могут сделать для покупки новостройки в высокой степени готовности. В этом случае риск, что строительство не завершится, минимален.

Для получения согласия на сделку, в орган опеки необходимо подать письменное заявление от обоих родителей.

На дальнейших этапах оформления участие второго родителя становится не обязательным. Однако первичное обращение должно быть направлено от обоих.

Ключевой момент при принятии органом опеки решения о согласии на сделку с жильем несовершеннолетнего — обеспечить, чтобы его положение не ухудшилось в новых условиях. Существуют различные способы доказать, что новое жилье будет выгоднее, чем предыдущее — сослаться на количество метров, характеристики жилья и т.п.

Зачастую условиям договора купли-продажи собственность несовершеннолетнего на предыдущее жилье прекращается раньше, чем он приобретает новую квартиру на замену. При этом для получения согласия потребуется юридически оформить обязательство предоставить несовершеннолетнему другое жилье. Сделать это можно различными способами:

• Письменное обязательство родителей выделить несовершеннолетнему долю в приобретаемом жилом помещении (используется при оплате покупки за счет средств материнского капитала и в других случаях);
• Предоставление органу опеки юридически обязывающего договора на покупку жилья (предварительного или основного договора, в соответствии с которым несовершеннолетний в будущем приобретёт долю в равнозначном жилом помещении).

В связи с тем, что нотариус проверяет наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку, случаи заключения подобных сделок без необходимого одобрения крайне редки.

Тем не менее, если такой инцидент произошёл, узнавший о нем орган опеки и попечительства обязан обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, если права несовершеннолетнего оказались нарушены (п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Несовершеннолетний — собственник доли

Перечисленные выше правила о нотариальном удостоверении сделки и получении согласия опеки применяются и в случае, когда несовершеннолетнему принадлежит не вся квартира, а доля в ней.

Продажа доли в квартире влечёт за собой необходимость соблюдения других формальностей — уведомления собственников других долей о предстоящей сделке. Продажа постороннему лицу может состояться не ранее месяца с момента уведомления других собственников, которые имеют преимущественное право ее приобрести (ст. 256 ГК РФ). Не требуется направлять извещение в случае, если доля продаётся одному из сособственников.

Образец договора с несовершеннолетним до 14 лет

Настоящий договор составлен в 4 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, один экземпляр для регистрирующего органа, один экземпляр остаётся в делах нотариуса _____.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________, являющийся представителем несовершеннолетнего ребенка ФИО, ____ года рождения (далее – «Продавец 1»),

ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Продавец 2»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Продавец 1 и Продавец 2 далее совместно именуются Продавцы, Покупатель и Продавцы совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавцы обязуются передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

• Кадастровый номер _______
• Общая площадь ______
• Количество комнат ______
• Жилая площадь ______
• Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцам на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1) на праве общей долевой собственности в следующих долях ______.

1.3 Разрешение органа опеки и попечительства на заключение настоящего договора купли-продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, получено (Разрешение № ___ от ___, выданное ____, приложение 1 к настоящему Договору).

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцам в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавцов к Покупателю.

3.2 Продавцы получают доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

3.3 Расходы на оплату указанной банковской ячейки несет Покупатель.

3.4 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавцов в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5.1 Продавцы передют Покупателю Квартиру свободной от имущества в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем к нему переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.5 Продавцы обязуются оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5.6 На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц.

6 Заверения об обстоятельствах

6.1 Продавцы заверяют и гарантируют Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавцы не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора получено.

7.1 В случае уклонения кого-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права она уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения средств в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцам неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Продавцов, один экземпляр для Покупателя и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателей.

9 Реквизиты и подписи Сторон

1. Согласие органа опеки
2. Перечень передаваемого имущества.
3. Форма акта приема-передачи

Договор в этом случае составляется по тем же принципам, что и договор с несовершеннолетним до 14 лет. Однако преамбула договора будет выглядеть по-другому. Договор подписывает сам несовершеннолетний, но с согласия родителей (Образец приводится ниже).

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________, действующий с согласия законных представителей — родителей ФИО и ФИО, которое прилагается к настоящему Договору (далее – «Продавец 1»),

ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Продавец 2»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Покупка за счет материнского капитала

Выплата материнского капитала за рождение детей осуществляется в соответствии со ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

С 2020 года материнский капитал выплачивается за рождение первого ребёнка. Ранее выплаты делались за второго и последующих детей.

Сумма материнского капитала подлежит ежегодной индексации. В 2020 году размер федеральной выплаты составляет 466 617 рублей за первого ребёнка; 616617 рублей за рождение второго и последующих детей.

Помимо федеральных выплат, в различных регионах установлены дополнительные меры стимулирования рождаемости и выплат за рождение детей.

Средства материнского капитала могут быть использованы, среди прочего, на улучшение жилищных условий. Для распоряжения ими необходимо подать в местный орган Пенсионного фонда соответствующее заявление.

Приобретённое за счет средств материнского капитала жилое помещение (доля в нем) должна быть оформлена в общую собственность родителей и ребёнка (детей) с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

К примеру, раздел совместной собственности проводится, если жилье приобретено не только за счет средств материнского капитала, но и собственных средств супругов, ранее не заключивших брачный договор или соглашение о разделе имущества. В этом случае считается, что супруги приобрели жилье за счет совместных средств. При выделении долей детям совместная собственность подлежит прекращению, для которого требуется удостоверить соглашение о разделе имущества в нотариальном порядке.

Нужно ли согласие опеки, чтобы выписать несовершеннолетнего

Приведённые выше правила применяются к случаям, когда несовершеннолетний является собственником доли в квартире или жилого помещения в целом.

Регистрация по месту проживания («прописка») в квартире не дает права собственности. Поэтому, если несовершеннолетний просто зарегистрирован (прописан) в квартире, находящейся в собственности его родителей, на прекращение его регистрации не требуется согласия органов опеки. Несовершеннолетний ребёнок всегда регистрируется по месту жительства с одним из его родителей.

Заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/nesovershennoletniy-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry

Похожие записи:

• Наследование приватизированной квартиры после смерти владельца
• Статья 228 Часть 5 Росийской Федерации Уголовного Кодекса Сколько Дают 2020 Году
• Когда Начнут Продовать Субсидированные Билеты В Крым Из Омска?