Договора аренды на земельные участки просрочен

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договора аренды на земельные участки просрочен». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Им дается 30 дней на изъявление воли отказ нужно оформить в письменной форме. Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности ст. Без него нотариус не вправе заключить сделку и внести данные о ней в реестр.

Вопросы арендной платы при истечении срока действия договора аренды

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность внесения платы наступает только после фактической передачи объекта аренды, а не после подписания договора аренды, даже если сторонами не подписан соответствующий акт приема-передачи.

При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если арендатор еще и вносит арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями арендатор подтверждает факт получения и пользования объектом аренды.

Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды, договор исцеляется фактическим исполнением сторонами принятых на себя обязательств. В тоже время, как показывает судебная практика, в случае чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендуемым объектом, обязанность по внесению арендной платы не возникает (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2014 по делу № А40-100131/2011).

Как правило, договор аренды заключается на определенный срок по соглашению сторон, после истечения которого арендные отношения прекращаются, если условиями договора не предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия договора, а объект аренды подлежит возврату арендодателю. На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).

Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.

В такой ситуации ошибочно полагать, что возможно использовать механизм оферты для заключения нового договора аренды на новый срок с иным условием о размере арендной платы. Приверженцы такого алгоритма полагают, что если за месяц до истечения срока действия договора аренды арендатору направить новый договор аренды с иными условиями о сроке и размере платы, то при не освобождении занимаемого арендатором объекта, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ оферта является принятой, а новый договор, соответственно, будет считаться заключенным. Подкрепляется данная позиция ссылкой на п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

Однако данная позиция не выдерживает критики, в связи с тем, что к описанной ситуации будут применяться специальные нормы главы 34 ГК РФ. Как уже было ранее сказано, при истечении срока действия договора аренды – он считается возобновленным на неопределенный срок. Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В такой ситуации арендодатель должен направить арендатору заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо арендодатель может направить арендатору оферту о заключении договора аренды по правилам ст. 435 ГК РФ. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение.

Таким образом, конкуренция действия двух договоров зависит от соблюдения прописанных Гражданским кодексом процедур. Подводя итог, отметим, что при несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Источник: https://pravorub.ru/articles/41445.html

Продление аренды земельного участка в 2020 году

Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

• кто может продлить аренду земли,
• при каких условиях продлевается аренда,
• как продлить аренду земельного участка.

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Однако перед получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду? И как это сделать?

Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов.

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора.

Продление аренды — это заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:

Продлить аренду земли могут следующие лица:

1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,

2. собственники объектов незавершенного строительства,

3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства.

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.

б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.

Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.

Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

собственником, который строил объект незавершенного строительства.

Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.

Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.

Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформлением прав собственности занимается Росреестр.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

действующий договор аренды,

разрешение на строительство,

Про получение разрешения на строительство см. статью по ссылке.

техническую документацию на объект незавершенного строительства,

документ, удостоверяющий личность,

квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.

Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».

Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия, которые должны соблюдаться в совокупности, чтобы арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.

3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.

То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами, если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.

При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.

Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.

08 июня 2020 года принят закон 166-ФЗ, который ВСЕМ дает право продлить аренду участка без торгов.

Продлить аренду земли стало возможно из-за коронавируса. При этом не важно, какой срок аренды остался.

Арендодатель обязан продлить аренду, даже если в запасе еще 20 лет аренды.

Смотрите подробности по ссылке, чтобы извлечь из законодательства максимальную пользу.

Сохраните статью в соц. сети

Здравствуйте, если вышел срок аренды участка для ижс в мае месяце. Есть построики, фундамент, использовался мат. Капитал для строительства. С чего начать и продлить аренду.

Продление аренды, как минимум, следовало начать с подачи заявления до истечения срока действия договора.
Иными словами, начинать нужно было в апреле-марте или даже раньше.

Добрый день, Дмитрий! Договор аренды земельного участка заключен с администрацией МО в 2015 году. Срок договора на 5 лет до 26.06.20. В продлении договора было отказано по причине того, что заключить новый договор возможно лишь при проведении аукциона. Участок был выделен под строительство магазина. Магазин построен, но не сделана внутренняя отделка. В ответ на заявление о продлении попросили передать участок по договору передачи администрации. Возможно ли подать новое заявление о продлении договора в связи с внесением дополнений в Закон № 166-ФЗ?6. До 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

7. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются.

8. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.»;

Полагаю для повторной подачи заявления на продление договора аренды из-за CОVID-19 упущено время, так как срок действия договора аренды истек 26.06.2020 года.

Добрый день, Дмитрий! В сообщении написала Игорь Владимирович по ошибке. Простите. Я обращалась к Вам.

Добрый день, Игорь Владимирович! Договор аренды земельного участка заключен с администрацией МО в 2015 году. Срок договора на 5 лет до 26.06.20. В продлении договора было отказано по причине того, что заключить новый договор возможно лишь при проведении аукциона. Участок был выделен под строительство магазина. Магазин построен, но не сделана внутренняя отделка. В ответ на заявление о продлении попросили передать участок по договору передачи администрации. Возможно ли подать новое заявление о продлении договора в связи с внесением дополнений в Закон № 166-ФЗ?

В июне 2020 года приняли закон о возможности продления договоров аренды из-за коронавируса.

Условия и порядок продления изложил в статье: Как продлить аренду земельного участка на 3 года из-за коронавируса.

Изучите материал. Подайте заявление на продление (образец найдете по ссылке).
Получите официальный ответ от чиновников.

Если откажут в продлении аренды, то обжалуйте отказ в суде путем подачи административного искового заявления.
Срок подачи — 3 месяца с даты как узнали об отказе.

Если добьетесь положительного решения, то аренду должны будут продлить.

подскажите пожалуйста. я в 2008 г арендовал у комитета по имуществу города землю сельхоз назначения для выращивания зерновых.

вложился набрал кредитов поле было брошено лет 20 пришлось попотеть срок аренды 10 лет с преимущественным правом на продление и вот подходит срок я как положено подал заявление на продление договора за три месяца и вот через месяц приходит письмо где комитет отказывается продлять договор по причине его окончания и требуют прийти и подписать акт добровольной передачи земли в противном случае суд;

как мне быть ведь столько вложено сразу скажу землю использовал по назначению аренду платил вовремя

Если я вас правильно понял: в договоре аренды есть условие о преимущественном праве продления (или заключение нового договора); вы в установленный договором 3-месячный срок подали документы на продление договора (заключение нового) и через месяц чиновники отказали вам по единственному основанию — истечение срока действия договора.

Если ситуация выглядит именно так, то имеются признаки незаконности отказа, хотя бы потому что на момент получения ответа (1 месяц) срок договора еще не истек (3 месяца).

Полагаю следует обжаловать подобные действия.

Целесообразно отправить юристам копии договора, заявления и ответа чиновников, чтобы правильно выбрать способ защиты:
— исковое заявление о продлении договора аренды (или об обязании заключить новый),
— либо административный иск о признании незаконным решения об отказе.

Мое субъективное мнение, что скорее всего следует выбрать первый способ (исковое заявление), то есть защищать свои права в рамках гражданского судопроизводства.

Однако, более точные вывод должны сделать юристы после полного ознакомления с исходными документами.

Добрый день! Собственник объекта незавершенного строительства — это обязательно зарегистрированное право на объект? В некоторых комментариях — собственник тот, у кого в аренде земля, кто получил разрешение на строительство. Достроить не успел, срок договора истек, АДМИНИСТРАЦИЯ НЕ ВЫСТАВИЛА НА ТОРГИ ОБЪЕКТ….Можно заключить новый договор аренды на три года для завершения строительства? СПАСИБО!

Право собственности на незавершенку нужно регистрировать в Росреестре.

Без этого условия, продление договора аренды не будет иметь законных оснований.

Источник: https://paruslex.ru/prodlenie-arendy/

Уверенность на века или дом на птичьих правах? Чем грозит истекший срок аренды на землю

Покупатели земли в некоторых коттеджных поселках сегодня рискуют не получить право собственности на свой дом и участок. Как не потерять миллионы рублей на строительстве загородного имения?

Жить в своем доме за пределами городской черты хотят многие, и с наступлением весны и сезона частных строек все больше покупателей присматривается к предложениям в организованных коттеджных поселках. Справедливо считается, что это самый цивилизованный вариант проживания «на природе»: вы получаете подготовленный участок с инженерными сетями и готовой инфраструктурой.

Коттеджный поселок «Палникс»

Однако даже покупая недвижимость в организованных поселках, можно столкнуться с серьезными проблемами. Например, право на дом, в строительство которого вложено несколько миллионов (а то и десятков миллионов) рублей, откажутся регистрировать в Росреестре, и добиваться этого придется через суд в течение долгих месяцев без каких-либо гарантий положительного исхода. Чтобы такого не случилось, необходимо очень тщательно изучать правоустанавливающие документы на землю. А лучше — привлечь к сделке грамотного юриста, который хорошо разбирается в земельных вопросах.

Вадим Шамшурин, исполнительный директор Ассоциации «Палникс групп»:

— Самый простой и безопасный вариант переезда за город — покупка в собственность уже готового дома или земельного участка у проверенного застройщика. В таком случае сделка настолько понятна и прозрачна, что под такую недвижимость многие банки даже готовы выдавать ипотеку. Для того чтобы обезопасить себя, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости на сайте Росреестра и получить подтверждение прав продавца на объект капитального строительства и земельный участок. После этого можно заключать договор купли-продажи, и мечта о загородном доме станет реальностью.

Именно такой продукт сегодня предлагает «Палникс», наши покупатели точно знают, что не столкнутся ни с какими проблемами в процессе приобретения загородного дома или земельного участка, так как мы предлагаем только объекты, на которые уже оформлены права собственности.

Аренда на удачу

Часто, исходя из возможности приобрести земельный участок подешевле, покупатели рассматривают возможность приобретения либо незастроенного участка, находящегося в аренде у застройщика, либо такого же арендуемого участка, но с объектом незавершенного строительства (фундаментом). Это более сложный вариант: в таком случае приобрести землю в собственность сразу не получится, выкупить землю можно только после того, как арендатор построит на ней недвижимость и зарегистрирует этот объект.

В данной ситуации следует особое внимание обратить на условия договора аренды, особенно на срок его действия.

Дело в том, что в настоящее время на рынке загородной недвижимости представлено много земельных участков, срок аренды которых истек. Продавцы обосновывают легитимность своих прав на такие участки тем, что в договорах аренды предусмотрен пункт пролонгации действия договора на неопределенный срок. Вместе с тем, согласно ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ с 01.03.2015 г., продление договоров аренды по истечении срока договора без проведения торгов запрещено.

Какими проблемами это грозит покупателю?

Во-первых, покупатель рискует не получить даже право аренды на участок.

До недавнего времени Росреестр без проблем регистрировал переуступку прав аренды на землю на покупателя даже если срок действия договора официально истек и действие договора возобновлено на неопределенный срок. Однако в последнее время ведомство все чаще отказывает в такой регистрации, а покупатель узнает об этом, уже сдав документы и уплатив всю стоимость уступки.

Основанием для таких отказов стали разъяснения Минэкономразвития РФ, изложенные в Письме от 29 января 2018 г., в котором однозначно указано, что «договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 г., подлежат безусловному прекращению по истечении срока аренды, на который они заключались».

При этом надо понимать, что даже если удастся зарегистрировать переуступку прав по просроченному договору аренды, данный договор, действующий на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, может быть расторгнут арендодателем в любой момент, с уведомлением арендатора за три месяца. В данной ситуации у арендатора будет всего три месяца на окончание строительства и регистрацию права собственности на строящийся объект.

Во-вторых, у покупателя могут возникнуть сложности с регистрацией построенного дома и выкупом участка.

Раньше, до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, и арендаторы (застройщики), и их субарендаторы (покупатели) пользовались тем, что действие договора аренды продлевается на неопределенный срок в случае, если нет возражения арендодателя. И регистрирующие органы, и суды, если дело доходило до них, до недавнего времени разрешали регистрацию объектов недвижимости в коттеджных поселках, даже если срок основного договора аренды на землю уже истек.

В настоящее время, с учетом разъяснений Минэкономразвития в Письме от 29 января 2018 г., подход к данному вопросу у регистрирующих органов, органов власти и судов меняется. Поэтому постройка дома на арендованном участке с просроченным договором аренды становится игрой в русскую рулетку: высока вероятность того, что покупателю не удастся законно достроить дом и ввести его в эксплуатацию. Соответственно, не удастся выкупить землю у государства и оформить собственность на нее.

В третьих, покупатель может не получить дом, оплаченный по договору «купли-продажи будущей вещи».

Многие застройщики пытаются использовать еще менее прозрачные методы продаж земельных участков с истекшим сроком аренды. Например, приобретение жилого дома и земельного участка через куплю-продажу «будущей вещи», выделение паев в общем имуществе поселка или продажа доли в праве на общее имущество коттеджного поселка.

Как правило, покупателей в отделах продаж коттеджных поселков успокаивают тем, что с переуступкой права аренды проблем не будет (буквально вчера оформляли — и все прошло нормально!), а через суд можно зарегистрировать что угодно. У нас и правда долгое время через суды регистрировали даже летние домики в садовых хозяйствах. И даже в паспортах указывали прописку вроде: «8 километр Чусовского тракта, СНТ (садовое некоммерческое товарищество) номер такой-то, восьмая улица, девятый дом».

Читайте документы и взвешивайте риски

К сожалению, сегодня на рынке ИЖС много таких предложений, потому что далеко не все застройщики, бравшие участки в аренду, смогли правильно рассчитать свои силы. Некоторые территории — иногда на десятки гектаров — даже не начали застраивать, и сейчас эти земли просто простаивают. Некоторые застройщики не успели освоить выделенные территории до окончания срока аренды, и теперь эти земли становятся источником проблемных сделок для покупателей.

По-хорошему, собственникам — администрации города и МУГИСО — стоит провести ревизию договоров аренды на земельные участки, выделенные под строительство коттеджных поселков, и выставить освобожденные участки на новые торги, получив в результате серьезные средства в бюджет. Но пока этим заниматься никто не спешит.

Остается только посоветовать покупателям загородной недвижимости внимательно читать основной договор аренды, который был заключен между собственником земли и арендатором. Если срок договора аренды истек, следует быть максимально внимательным, желательно подключить к сделке грамотного юриста и морально подготовиться к возможным судебным тяжбам. Или найти вариант приобретения загородной недвижимости на более прозрачных условиях. Скорее всего, вам придется потратить на такой объект больше денег (надежность и гарантии обходятся недешево), но зато вы точно сможете воплотить в жизнь мечту о доме за городом.

Источник: https://ekb.dk.ru/news/dom-na-ptichih-pravah-chem-grozit-uraltsam-mechta-o-zhizni-za-gorodom-237133244

Уверенность на века или дом на птичьих правах? Чем грозит истекший срок аренды на землю

Покупатели земли в некоторых коттеджных поселках сегодня рискуют не получить право собственности на свой дом и участок. Как не потерять миллионы рублей на строительстве загородного имения?

Жить в своем доме за пределами городской черты хотят многие, и с наступлением весны и сезона частных строек все больше покупателей присматривается к предложениям в организованных коттеджных поселках. Справедливо считается, что это самый цивилизованный вариант проживания «на природе»: вы получаете подготовленный участок с инженерными сетями и готовой инфраструктурой.

Коттеджный поселок «Палникс»

Однако даже покупая недвижимость в организованных поселках, можно столкнуться с серьезными проблемами. Например, право на дом, в строительство которого вложено несколько миллионов (а то и десятков миллионов) рублей, откажутся регистрировать в Росреестре, и добиваться этого придется через суд в течение долгих месяцев без каких-либо гарантий положительного исхода. Чтобы такого не случилось, необходимо очень тщательно изучать правоустанавливающие документы на землю. А лучше — привлечь к сделке грамотного юриста, который хорошо разбирается в земельных вопросах.

Вадим Шамшурин, исполнительный директор Ассоциации «Палникс групп»:

— Самый простой и безопасный вариант переезда за город — покупка в собственность уже готового дома или земельного участка у проверенного застройщика. В таком случае сделка настолько понятна и прозрачна, что под такую недвижимость многие банки даже готовы выдавать ипотеку. Для того чтобы обезопасить себя, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости на сайте Росреестра и получить подтверждение прав продавца на объект капитального строительства и земельный участок. После этого можно заключать договор купли-продажи, и мечта о загородном доме станет реальностью.

Именно такой продукт сегодня предлагает «Палникс», наши покупатели точно знают, что не столкнутся ни с какими проблемами в процессе приобретения загородного дома или земельного участка, так как мы предлагаем только объекты, на которые уже оформлены права собственности.

Аренда на удачу

Часто, исходя из возможности приобрести земельный участок подешевле, покупатели рассматривают возможность приобретения либо незастроенного участка, находящегося в аренде у застройщика, либо такого же арендуемого участка, но с объектом незавершенного строительства (фундаментом). Это более сложный вариант: в таком случае приобрести землю в собственность сразу не получится, выкупить землю можно только после того, как арендатор построит на ней недвижимость и зарегистрирует этот объект.

В данной ситуации следует особое внимание обратить на условия договора аренды, особенно на срок его действия.

Дело в том, что в настоящее время на рынке загородной недвижимости представлено много земельных участков, срок аренды которых истек. Продавцы обосновывают легитимность своих прав на такие участки тем, что в договорах аренды предусмотрен пункт пролонгации действия договора на неопределенный срок. Вместе с тем, согласно ч. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ с 01.03.2015 г., продление договоров аренды по истечении срока договора без проведения торгов запрещено.

Какими проблемами это грозит покупателю?

Во-первых, покупатель рискует не получить даже право аренды на участок.

До недавнего времени Росреестр без проблем регистрировал переуступку прав аренды на землю на покупателя даже если срок действия договора официально истек и действие договора возобновлено на неопределенный срок. Однако в последнее время ведомство все чаще отказывает в такой регистрации, а покупатель узнает об этом, уже сдав документы и уплатив всю стоимость уступки.

Основанием для таких отказов стали разъяснения Минэкономразвития РФ, изложенные в Письме от 29 января 2018 г., в котором однозначно указано, что «договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 1 марта 2015 г. и действующие на 1 марта 2015 г., подлежат безусловному прекращению по истечении срока аренды, на который они заключались».

При этом надо понимать, что даже если удастся зарегистрировать переуступку прав по просроченному договору аренды, данный договор, действующий на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, может быть расторгнут арендодателем в любой момент, с уведомлением арендатора за три месяца. В данной ситуации у арендатора будет всего три месяца на окончание строительства и регистрацию права собственности на строящийся объект.

Во-вторых, у покупателя могут возникнуть сложности с регистрацией построенного дома и выкупом участка.

Раньше, до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, и арендаторы (застройщики), и их субарендаторы (покупатели) пользовались тем, что действие договора аренды продлевается на неопределенный срок в случае, если нет возражения арендодателя. И регистрирующие органы, и суды, если дело доходило до них, до недавнего времени разрешали регистрацию объектов недвижимости в коттеджных поселках, даже если срок основного договора аренды на землю уже истек.

В настоящее время, с учетом разъяснений Минэкономразвития в Письме от 29 января 2018 г., подход к данному вопросу у регистрирующих органов, органов власти и судов меняется. Поэтому постройка дома на арендованном участке с просроченным договором аренды становится игрой в русскую рулетку: высока вероятность того, что покупателю не удастся законно достроить дом и ввести его в эксплуатацию. Соответственно, не удастся выкупить землю у государства и оформить собственность на нее.

В третьих, покупатель может не получить дом, оплаченный по договору «купли-продажи будущей вещи».

Многие застройщики пытаются использовать еще менее прозрачные методы продаж земельных участков с истекшим сроком аренды. Например, приобретение жилого дома и земельного участка через куплю-продажу «будущей вещи», выделение паев в общем имуществе поселка или продажа доли в праве на общее имущество коттеджного поселка.

Как правило, покупателей в отделах продаж коттеджных поселков успокаивают тем, что с переуступкой права аренды проблем не будет (буквально вчера оформляли — и все прошло нормально!), а через суд можно зарегистрировать что угодно. У нас и правда долгое время через суды регистрировали даже летние домики в садовых хозяйствах. И даже в паспортах указывали прописку вроде: «8 километр Чусовского тракта, СНТ (садовое некоммерческое товарищество) номер такой-то, восьмая улица, девятый дом».

Читайте документы и взвешивайте риски

К сожалению, сегодня на рынке ИЖС много таких предложений, потому что далеко не все застройщики, бравшие участки в аренду, смогли правильно рассчитать свои силы. Некоторые территории — иногда на десятки гектаров — даже не начали застраивать, и сейчас эти земли просто простаивают. Некоторые застройщики не успели освоить выделенные территории до окончания срока аренды, и теперь эти земли становятся источником проблемных сделок для покупателей.

По-хорошему, собственникам — администрации города и МУГИСО — стоит провести ревизию договоров аренды на земельные участки, выделенные под строительство коттеджных поселков, и выставить освобожденные участки на новые торги, получив в результате серьезные средства в бюджет. Но пока этим заниматься никто не спешит.

Остается только посоветовать покупателям загородной недвижимости внимательно читать основной договор аренды, который был заключен между собственником земли и арендатором. Если срок договора аренды истек, следует быть максимально внимательным, желательно подключить к сделке грамотного юриста и морально подготовиться к возможным судебным тяжбам. Или найти вариант приобретения загородной недвижимости на более прозрачных условиях. Скорее всего, вам придется потратить на такой объект больше денег (надежность и гарантии обходятся недешево), но зато вы точно сможете воплотить в жизнь мечту о доме за городом.

Источник: https://ekb.dk.ru/news/dom-na-ptichih-pravah-chem-grozit-uraltsam-mechta-o-zhizni-za-gorodom-237133244

Похожие записи:

• Когда Добавят Пенсию Инвалидам С Детства
• Налоговая какие льготы ликвидаторам чаэс на работу
• Как узнать стоит ли человек на учете в психдиспансере через интернет