Возникновение риэлторской деятельности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возникновение риэлторской деятельности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Так как в Российской Федерации наследство является универсальным правопреемством, то на нового собственника переходят права и обязанности, связанные с залогом, если квартира находится в ипотеке. Как продавать, если наследников несколько. рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 3 млн, и владели Вы этой недвижимостью менее 3 лет, то необходимо будет уплатить налог с суммы 2 млн.
Содержание:
История появления собственности на недвижимость и профессии риэлтор. Обучение риэлторов.
Дорогие, начинающие риэлторы, если вы собираетесь быть риэлтором, не лишне вам будет узнать, откуда появилась наша профессия, истоки ее зарождения.
Жилье и земля во все исторические периоды являлись предметами торговли, не только на Руси ,но и в разных странах и континентах. Способы торговли были разными, а объединяло одно главное правило – всегда сделки с землей проходили под контролем государства.
В Афинах в 15 веке до нашей эры на многих участках земли можно было увидеть специальный столб, врытый в землю, тогда он назывался словом «ипотека». Столб зарывали на земле должника, и все могли видеть , что эта земля заложена. Это древний самый первый способ государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
В Древней Римской республике земля была общей и пользоваться ею могли все желающие, были только ограничения по площади на одно лицо. Государство владело публичными зданиями. Сделки совершались римским магистратом, при этом была разработана целая система правил, методов и способов. Нарушать эти правила было нельзя , иначе сделку могли признать недействительной. Это были первые попытки контроля над регистрацией прав на недвижимость в этой стране.
В Древней Германии недвижимость считалась проданной, если продавец объявлял об этом во всеуслышание в публичном месте при скоплении народа, это мог быть суд, церковь, собрание. Это потом, уже в средние века появились особые книги, куда вписывались новые владельцы.
С конца 19 века появилась ипотека, в судах имеются « ипотечные книги», куда вписывались данные о любом объекте недвижимости владелец, описание объекта, каждому объекту недвижимости отводилась целая страница. Новый собственник вписывался в эту книгу. Это была абсолютно открытая для всех информация, можно было получить «Выписку» из такой книги.
В Древней Руси земля принадлежала не отдельному человеку, а общине или роду. Продавать землю нельзя было вообще. Все, кто проживал на данной территории, считался владельцем общей земли, документов не было. Этому свидетельствует «Русская правда» — древнейший свод законов, в котором недвижимость не фигурировала как предмет торговли и сделок. Частные церковные земли появились на Руси только после крещения всея Руси.
На Руси государство начинает контролировать передачу прав собственности уже в 16 веке. Государевы слуги подъячие составляли купчие. Новому собственнику выдавалась «Справка» о наличии его прав на конкретный объект недвижимости. Новый владелец должен был оплатить необходимые пошлины в казну государства, после этого «крепость» записывали в особенную книгу приказа, и недвижимость считалась «Справленной». Такой способ продажи вам ничего не напоминает? По моему, мало что изменилось.
Первый аналог регистрационной палаты появился в 1701 году в годы правления Петра1, и называлась она «Палатка Крепостных Дел», контролировалась палатка юстиц-коллегией. Каждая сделка купли-продажи совершалась при участии правительственных органов и за подписью свидетелей. Акты вносились в особые крепостные книги. Понятие «недвижимое имущество» появилось в 1714 году, в этом году Петр1 объединил поместья и вотчины.
Территориальный порядок регистрации сделок ввела Екатерина Вторая в 1775 году, совершение крепостных Актов стало делом местных уездных судов и губернских Гражданских Палат.
Эта выдержка из старинного закона не потеряла актуальности и сейчас:
С 1886 года сделки по продаже недвижимости в России стали удостоверять нотариусы, крепостные книги и реестры совершенных «крепостных дел» переходят в их ведомство.
Подписание передачи прав собственности могло произойти на любой территории, но утверждалось это право передачи собственности только старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Крепостные книги были секретными. Выписки из них можно было получить только, начиная с 1899 года
Государство начало контролировать государственную собственность при Петре 1, в 1703 году вводятся ограничения на лесные земли
За порубку дубового леса вблизи сплавных рек назначалась смертная казнь. в 1719 году перестали раздавать в единоличную собственность земные недра, добывать полезные ископаемые имело право только государство.
Петр 1 в 1714 году прекратил обращаемость имений, издав Указ о единонаследии.
Екатерине Второй принадлежит введение понятия «Частная собственность», которое ввело абсолютное владение недвижимостью. Владелец мог сам разрабатывать недра на своей земле и мог запрещать над своим участком проведение телеграфных проводов.
Народу было дано право владения землей после
Столыпинской реформы, когда был издан Указ от 9 ноября 1906 года.
Коренные изменения в понятии собственность на землю произошли после революции 1917 года – вся земля перешла в собственность государства, граждане имели право пользования и владения.
Как же развитие понятия собственность на землю и недвижимость повлияло на появление профессии риэлтор можно узнать из следующей статьи. Продолжение следует…
Источник: https://realtshcool.ru/548-istoriya-poyavleniya-sobstvennosti-na-nedvizhimost-i-professii-rieltor-obuchenie-rieltorov.html
itaka_an
Потребность человека в жилье появилась, по всей видимости, вместе с первым человеком. На протяжении многих веков люди стремились улучшить свои жилищные условия и, конечно, нередко не могли обойтись без помощи посредников. Однако, историки не располагают данными о риэлторах Античности и Средневековья. Профессия агента по недвижимости на территории современной России начала формироваться только в 19 веке, с появлением доходных домов и обострением «квартирного вопроса».
Как и сейчас, недвижимость в дореволюционной России была самым лучшим вложением средств. Любое строение – будь то жилой дом, промышленное здание или загородное имение – приносило своему владельцу относительно стабильный доход. Недвижимость сдавали в аренду, продавали, отдавали в залог. Домовладельцы действовали как самостоятельно, размещая объявления в периодических изданиях или просто через знакомых, так и прибегая к услугам специалистов-посредников. Растущий спрос на посреднические услуги в сфере недвижимости породил комиссионерские конторы — прообразы современных риэлтерских фирм.
Первенство в этом деле принадлежит «Конторе агентства и комиссионерства первого разряда» петербургского купца первой гильдии Николая Любавина. Учреждённая ещё в 20-х годах 19 века, контора занималась только покупкой и продажей недвижимости. Для того, чтобы совершить сделку, клиент-продавец должен был подать заявление с поручением конторе вести дело от его имени. Далее он предоставлял план или чертёж продаваемого объекта, сведения о количестве земли, сообщал сведения о расходах и доходах со своей недвижимости, а также то, была ли она заложена и если была — то когда, где и на какую сумму. Кроме того, хозяин должен был предоставить документы, подтверждающие, что собственность находится «в бесспорном владении и вне всяких запрещений». Комиссия конторы рассчитывалась «смотря по большему или меньшему употребленному на то труду». Помимо комиссии, клиенты вынуждены были нести корреспондентские расходы — 2 рубля.
Однако, профессия комиссионера по недвижимости до середины 19 века была редкостью. Бурно развиваться она начала тогда, когда город стал застраиваться наиболее интенсивно. Сам же рынок недвижимости считался тогда наиболее цивилизованным и перспективным для предпринимательской деятельности. Появлялись даже специальные руководства по организации маклерской конторы, всячески прославляющие между делом эту почтенную и доходную профессию. Считалось, что человек, обладающий хотя бы небольшим капиталом и не слишком ленивый, мог завести свое дело — вне независимости от возраста, пола и социальной принадлежности.
Поэтому у конторы купца Любавина вскоре появились конкуренты. К концу 19 века первенствующие позиции заняла «Справочно-комиссионерская контора первого разряда» при компании «Торговый дом Е. Копаныгин и Ко», развернувшая бурную деятельность не только в столице империи, но и в других городах, и державшая лидерство целых 34 года. Созданная в 1880 году, контора предоставляла услуги по сдаче, найму жилья, торговала землей под строительство и занималась всеми возможными видами сделок с коммерческой недвижимостью.
В этом доме располагался «Торговый дом Е. Копаныгин и Ко»
В начале своей деятельности предприятие Копаныгина помещало объявления в различных газетах и журналах. Но с 1907 по 1914 г.г. Копаныгин издавал собственную газету «Сборник спроса и предложения». Сведения о продаже и покупке объектов недвижимости печатались в «Сборнике» без указания точного адреса и фамилии владельца. Указывались только район столицы, название пригорода или другого города. Подробно давалось описание объекта, количество земли и размер долгов в каком-либо кредитном учреждении, если недвижимость была заложена. Заканчивалось объявление обычно словами: «Более подробно узнать в конторе».
Вот примеры таких объявлений:
«Верное, выгодное и спокойное дело! За отъездом дешево продаются за 12 тыс. руб. 34 меблированные комнаты: роскошно обставленные, имеются: ванная, электрическое освещение и лифт. Комнаты находятся в центре города на самой бойкой улице, в 5 минутах ходьбы от Невского проспекта. Все комнаты постоянно заняты состоятельными жильцами».
Пытались продать даже места на кладбищах: «На Никольском кладбище Александро-Невской Лавры продается место, обнесенное железною решеткою на цоколе, мерою: длина — 9 аршин, ширина — 5 аршин. Цена — 1 тыс. руб.»
Е.А. Копаныгин был одним из самых крупных специалистов-риэлторов своего времени. Он хорошо ориентировался не только на петербургском, но и на российском рынке недвижимости. Именно у него возник грандиозный план по объединению всех российских комиссионных учреждений в одну фирму – «Центральный справочно-комиссионный дом Е. Копаныгин и Ко». Его план практически осуществился — предприятие расширилось и стало называться «Торгово-ссудное и комиссионное акционерное общество». Акционерное общество успешно действовало вплоть до событий 1917 г., после которых частная собственность как таковая перестала существовать.
После Октябрьской революции земля была национализирована и перешла в государственную собственность. Жильё также перешло в государственное владение, однако Конституция гарантировала гражданам право на проживание в нём.
«Толкучка» у «Бюро по обмену жилой площади»
Единственным легальным способом улучшить свои жилищные условия являлся обмен жилой недвижимости. Каждый, кто хотел совершить подобную операцию, должен был обратиться в государственное «Бюро по обмену жилой площади», которое находилось в Москве (в Банном переулке), а также во всех крупных городах СССР и столицах союзных республик. К сожалению, бюро не справлялось с огромным потоком желающих произвести обмен. Тогда на помощь советским гражданам приходил…нелегальный маклер.
Маклерами в то время называли людей, которые подпольно занимались обменом жилья и за определенную плату предлагали свои посреднические услуги в этом нелегком деле. Предприимчивые посредники обычно знали больше интересных вариантов и работали оперативнее, чем горжилобмен. У опытных маклеров было много знакомых из других городов и регионов, личные связи в обменных бюро и ЖЭКах. Помимо подбора вариантов, маклер занимался сбором большого количества всевозможных разрешительных справок и документов, необходимых для обмена, начиная от партийной или комсомольской характеристики и заканчивая ходатайством влиятельных чиновников. Среди маклеров тех времен были настоящие профессионалы и мастера, которым удавалось выстраивать сложнейшие многоуровневые цепочки, где количество участников могло достигать 7 — 10 человек!
Обладающие прекрасными аналитическими способностями и удивительным трудолюбием, всегда начеку, готовые действовать, эти люди зачастую оказывали свои услуги партийным и хозяйственным руководителям весьма высоких рангов. Во времена СССР они были единственными профессионалами в сфере недвижимости.
В 1990-м году был принят закон «О собственности в СССР», который признал существование частной собственности. К таковой было отнесено и жильё. Это послужило началом развития рынка недвижимости. Данная весьма доходная сфера коммерческой деятельности быстро наполнилась самыми разными специалистами. Это были как бывшие советские маклеры, так и представители нового поколения предприимчивых людей, быстро осознавших перспективы рынка недвижимости.
Поскольку правовая база была только заложена, а разработанных единых требований к документам ещё не существовало (как не было и развитой практики сделок) то работать первым риэлторам было крайне непросто. Юридическая грамотность как их самих, так и государственных чиновников в навалившихся новых условиях жизни оставляла желать лучшего – чего уж говорить об обычных гражданах.
Ещё не богатый разнообразием рынок недвижимой собственности вышел на новый виток в 1992 году – с принятием Закона о приватизации жилья. Люди стали активно продавать и покупать квартиры, но их неопытностью нередко пользовались мошенники. Обман и криминальные последствия стали частым явлением на рынке купли и продажи недвижимости. Разгул преступности в этой сфере подрывал авторитет честных риэлторов. Отсутствие единых требований к регистрации сделки и перечню справок приводило к изготовлению нескольких пакетов документов на один и тот же объект недвижимости. Мошенники могли продать в один день одну квартиру у разных нотариусов, произвести взаиморасчеты, не дожидаясь регистрации сделки — и исчезнуть навсегда. Юридически прав оказывался тот покупатель, кто первым регистрировал в БТИ свой договор купли-продажи.
В поисках защиты своих прав и интересов клиенты стали всё чаще обращаться к профессионалам — в агентства недвижимости. Для борьбы с недобросовестной конкуренцией и мошенничеством в сфере недвижимости при участии ведущих агентств того времени были созданы различные организации — такие как Российская Гильдия Риэлторов зарегистрированная в 1993г.
В том числе благодаря деятельности этих организаций, рынок постепенно стал более цивилизованным. Законодательство было приведено к «единому знаменателю». Риэлторы получили возможность проходить обучающие курсы, по окончании которых – получать аттестацию по единому стандарту. В 2006 году Российская Гильдия Риэлторов зарегистрировала торговый знак «риэлтор», так что теперь называться риэлтором имеют право только аттестованные Гильдией специалисты.
Современность внесла свои коррективы в ритм работы, ставший привычным для многих российских риэлторов. Вот уже около десяти лет агенты по недвижимости применяют рекламные возможности сети Интернет, консультируют онлайн и даже проводят дистанционные сделки (при проведении такой сделки клиент приезжает только на подписание договора или, если речь идет о квартире в новостройке, не приезжает вовсе).
Стали появляться даже мобильные приложения, позволяющие определить местоположение сотового телефона и, исходя из этих данных, показать, какие объекты выставлены на продажу поблизости.
Сложившись как профессия, деятельность агентов по недвижимости постепенно обрела свою правовую обоснованность, а также философию и идеологию. Однако, как и любой труд, она нуждалась в профессиональном празднике. Инициатором его создания стала Московская Ассоциация Риэлторов. Впервые праздник отмечался в 1996 году. Задуманный изначально как узкоспециальное мероприятие, уже через несколько лет этот особый день стал известен всей стране. Отмечается он каждую третью субботу декабря. Есть, правда, и альтернативная точка зрения на дату. Дело в том, что в 2008 году «Национальный совет российской гильдии риэлторов» предложил для празднования другой день — 8 февраля. Эта дата тоже закрепилась, создав некую неоднозначность. Однако риэлторов это не смущает: «Раз так – будем праздновать два раза!»
Итак, риэлтор – профессия с историей. Настоящий риэлтор – не просто человек, знакомый с рынком недвижимости, а аттестованный специалист, прошедший серьезную профессиональную подготовку и придерживающийся высоких стандартов обслуживания. Он выполняет множество различных задач и обладает знаниями в самых разных областях.
И, поскольку дело касается домашнего очага, во все времена специалист по недвижимости был не просто посредником. Призвание риэлтора – помогать людям в улучшении их жилищных условий и по-настоящему хороший агент по недвижимости как правило становится близким другом семьи. Как написали в отзыве о работе специалиста одни из клиентов петербургского агентства недвижимости «Итака»: «такому риэлтору можно довериться, как личному врачу».
Источник: https://itaka-an.livejournal.com/6685.html
Возникновение риэлторской деятельности
История профессии риэлтор.
Слово «риэлтор» произошло от английского realtor.
Так называют посредника при операциях с недвижимостью. Но, не смотря на то, что слово это достаточно молодое, а в России используется всего 20 лет, профессии риэлтора веков не мало. По сути, появилась она со времен зарождения права собственности на недвижимость.
Люди издавна покупали и продавали дома и другие помещения и часто пользовались для совершения сделки услугами посредников. Это и были предки риэлторов, которые всегда владели ситуацией на рынке и нужной информацией о недвижимости. Обращались к ним и для того, чтобы избежать обмана при покупке или продаже недвижимости.
Известно, что в Европе частная собственность на землю впервые появилась две тысячи лет назад. В России термин «недвижимое имущество» появился при Петре Первом, а «собственность» при Екатерине Второй. Но первые справочно-комиссионерские конторы стали появляться в конце 19 века, когда в крупных городах стала обостряться жилищная проблема. Эти конторы осуществляли операции с недвижимостью, выступали посредниками по найму и сдаче жилья.
Когда сведения о продаваемых объектах недвижимости стали накапливаться, конторы начали активную торговлю недвижимостью, то есть по сути, оказывали риэлторские услуги. За сделку они брали 2% от общей стоимости объекта продажи и с покупателя, и с продавца.
С 1907 по 1914 год выходила даже специальная газета, печатавшая сведения о недвижимости всей России — «Сборник спроса и предложения». Правда, тогда нынешние риэлторы именовались маклерами.
Во времена СССР официальные риэлторские услуги оказывало государственное «Бюро по обмену жилой площади». Но спрос рождает предложение, и тогда существовали нелегальные маклеры, которые решали вопросы с недвижимостью, чаще всего, по обмену квартир, которые находились в социальном найме.
Первое постсоветское частное агентство недвижимости появилось в начале 1990-х годов после принятия Закона «О собственности в СССР», который признал существование частной собственности. Но тогда на рынке еще не хватало объектов недвижимости. Радикально ситуация изменилась в 1992 году, когда был дан старт массовой приватизации жилья.
Люди стали активно продавать и покупать жилье, но их неопытностью воспользовались многие мошенники. Обман и криминальные последствия стали частым явлением на рынке купли и продажи недвижимости. Чтобы обезопасить себя и сделку, продавцы стали нуждаться в услугах риэлтора и все чаще обращаться в агентства недвижимости.
До 2002 года риэлторы не могли позволить себе работать самостоятельно и, как правило, состояли при агентствах. Это было связано с необходимостью приобретать дорогую лицензию. Но после отмены лицензирования многие самые успешные агенты по недвижимости стали работать самостоятельно. Их называют частными риэлторами. Под маской частного риэлтора можно встретить жуликов, «черных риэлторов».
При выборе частного риэлтора, лучше пользоваться советами, и рекомендациями знакомых и близких людей. Обычно частные риэлторы зарегистрированы как индивидуальные предприниматели и дорожат своим именем.
К концу 2000-х годов наиболее состоявшиеся крупные агентства недвижимости стали заниматься девелоперской деятельностью: на свои или кредитные средства строят коттеджные поселки, продавая новые дома своим клиентам, занимаются реконструкцией купленной недвижимости в целях получения дохода от её последующей эксплуатации или реализации, или инвестируют строительство многоэтажных жилых комплексов.
Источник: https://proffrealtor.ru/the-realtor-history.html
Лекция 1. Понятие риэлторской деятельности
Курс лекций — Основы риэлторской деятельности
Риэлторская деятельность — это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.
Риэлторские услуги — это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлторской деятельности.
Профессиональный участник рынка недвижимости — это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.
Квалифицированный профессиональный участник рынка — это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.
Существуют несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:
4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Каждый из этих видов будет рассматриваться далее более подробнее.
Риэлторские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.
Например, риэлторские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлторским фирмам, но это необходимо риэлторским фирмам для нормального существования.
Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить риэлтору совершать любые действия с его недвижимостью.
Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.
Следует отметить, что термин «риэлторская фирма» в контексте российского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина «риэлтор», обозначенного в 1960-х гг. в США.
Российская экономика имеет сложное и неравномерное развитие. Структура экономики в различных субъектах РФ разнообразна.
Сегодня в России происходит сложный процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими.
Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок риэлторских услуг по стране растет и развивается.
Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Возникает вполне закономерный вопрос — какие-же требования можно предъявить к профессиональным качествам риэлтора?
Риэлтор, безусловно, должен обладать таким качествами, как коммуникабельность, способность к аналитическому мышлению, внимательность, четкость. Предпочтительно, чтобы у риэлтора было высшее профессиональное образование.
Через риэлтора проходит большое количество документов. Весь объем документации можно разделить на две большие групп, в зависимости от этапа возникновения документов.
Так, первым этапом документооборота риэлторов можно назвать составление необходимых договоров, соглашений, а также оформление документов по всем необходимым сделкам.
Второй этап документооборота — осуществление государственной регистрации соответствующей сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.
В том случае, если риэлтор при заключении договоренности с клиентом умалчивает о том, до какой стадии оформления сделки он будет «сопровождать» клиента и всячески старается избежать разговора на эту тему, клиенту следует насторожиться, поскольку скорее всего подобный «риэлтор» попытается обмануть своего клиента.
Квалифицированный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимостью до момента непосредственного получения клиентом всех необходимых документов из Регистрационной палаты, которые свидетельствуют о государственной регистрации недвижимого имущества.
В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая конкуренция определяет ситуацию и качество услуг на рынке риэлторской деятельности. Высокая конкуренция оставляет возможность на существование только для квалифицированных, честных, добросовестных профессионалов. Конкуренция выгодна потребителю риэлторских услуг, поскольку риэлторы вынуждены предлагать больше услуг или оказывать их по меньшей цене клиентам.
Очень большое значение имеет для риэлтора и доверие клиентов, если фирма будет замечена в каком — либо скандале, с квартирными махинациями, то это сразу скажется на количестве обращающихся клиентов в такую фирму. Тот, кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Не зря же некоторые фирмы обязуются проводить весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.
В рамках настоящей книги мы постараемся ответить на ряд вопросов, касающихся риэлторской деятельности, во-первых, это правовые основы ее деятельности (всевозможные договоры, которые может заключать риэлторская фирма со своими клиентами), во-вторых, немалую часть книги будут занимать вопросы налогообложения и бухгалтерского учета в практике деятельности риэлтора. Также мы постараемся рассмотреть судебную практику по вопросам деятельности риэлторских фирм, рассмотрим и вопросы государственного контроля за деятельностью риэлторов, регистрацией риэлторами сделок для клиентов в регистрационной палате.
На рынке очень часто риэлтора называют брокером, агентом или поверенным. Попытаемся разделить эти понятия.
Брокерская деятельность по недвижимости — деятельность физического лица от имени самостоятельного субъекта рынка недвижимости, направленная на получение прибыли и подразумевающая ведение переговоров или попытку их ведения, помощь общественности в доведении до сведений потенциальных покупателей или партнеров по бизнесу информации об объектах недвижимости, вовлекаемых в оборот, распространение рекламы и информации о своей деятельности, упомянутой выше, приводящей к покупке, продаже, обмену, аренде, ипотеке, лизингу объектов недвижимости или совершению других сделок с правами на недвижимое имущество, в том числе продаже таймшера.
Брокер по недвижимости — физическое лицо, имеющее не менее 2-летнего стажа работы на рынке недвижимости, получившее квалификационный аттестат брокера, в соответствии с этим обладающее правом подписи документов от имени субъекта рынка недвижимости, работающее с клиентами и заключающее с ними договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Предполагается предоставить брокеру право осуществлять все виды сделок с недвижимостью.
Агентская деятельность по недвижимости — деятельность физического лица по выполнению функций, делегированных ему брокером самостоятельного субъекта рынка недвижимости для осуществления вспомогательных действий по совершению сделок и операций на рынке недвижимости, связанных с переходом прав на недвижимое имущество.
Агент по недвижимости — физическое лицо, имеющее квалификационный аттестат агента и представляющее интересы брокера, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом, изменению прав собственности на него. Агент по недвижимости не имеет права подписи документов по заключаемым сделкам от имени субъекта рынка недвижимости и осуществляет свою профессиональную деятельность на основании гражданско-правового договора, заключаемого им с брокером.
Деятельность риэлтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риэлторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или не определенного на момент заключения договора недвижимого имущества.
Рассмотрим положения о страховании деятельности риэлторских фирм.
Чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг.
Таким образом, страховой полис гарантирует безопасность приобретателю недвижимости.
При рассмотрении сущности страхования «профессиональной ответственности» риэлтора в России нельзя не отметить ее сходство с так называемым «титульным страхованием», получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской*(3). Создание системы страхования ответственности риэлторов в России происходит «с чистого листа».
Сравнивая американский и российский пути развития института недвижимой собственности можно отметить много схожих внешних признаков. В современной России любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена — в пределах установленного законом срока исковой давности. Другими словами, приобретатель недвижимости, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в недалеком будущем. При этом государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но поскольку до сего дня массовых прецедентов возмещения ущерба государством не наблюдалось, можно сделать логичный вывод: для приобретателя недвижимости эффективны исключительно частные гарантии.
В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода «локомотивами» его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. В том случае если России предстоит повторить путь Америки (разумеется, в кратчайшие сроки), то тогда необходимо изучить опыт американских риэлторов для наилучшего решения ожидающих российский рынок проблем. Ведь для достижения хороших результатов не достаточно просто выбрать правильный путь, необходима плодотворная работа по данному направлению.
К американскому рынку недвижимости второй половины XIX в. вполне применима характеристика: чем выше плотность населения, тем ниже добросовестность граждан. Для коренных американцев, воспитанных в духе «традиций», одно только предположение, что в известный момент — «внезапно» — они могут лишиться прав собственности, представлялось чистым абсурдом. Но по мере того как абсурд становился массовым явлением, менялись и вековые жизненные принципы. Верить человеку нельзя, поскольку человеку свойственно ошибаться. Верить можно только доллару.
Историческая родина титульного страхования — Пенсильвания. Дата рождения — 1868 г. Именно в этом году в столице штата состоялся судебный процесс, послуживший своего рода «первотолчком» для становления современной системы гарантий прав на недвижимость. Гражданин Мюрхед занимался «расследованием» прав на недвижимость, не имея статуса юриста. Гражданин Ватсон, потенциальный приобретатель участка земли в Филадельфии, нанял Мюрхеда для исследования титула владельца. На момент расследования против владельца участка было выдвинуто обвинение в неуплате налогов, признанное судом обоснованным.
Однако Мюрхед посчитал, что судебное постановление не дает права удерживать имущество до полной уплаты долга. Авторитетный адвокат, к которому обратился Мюрхед, этот вывод подтвердил. Мюрхед, следуя этому выводу, сообщил своему клиенту, что право законно и свободно от каких-либо осложнений. Доверчивый Ватсон приобрел недвижимость. А несколько позже суд постановил: вынести имущество должника на продажу. Так началось дело Ватсона против Мюрхеда. Ватсон требовал возмещения ущерба, но суд вынес решение в пользу Мюрхеда, признав тем самым право «расследователя» титула на ошибку.
Суд постановил: ко всем лицам, дающим информацию о правах на недвижимость, применяются нормы о привлечении к ответственности, аналогичные тем, что применяются к врачам и юристам. А именно: данные лица не считаются ответственными за свои непредумышленные ошибки, не несут какой-либо ответственности в случаях преступной халатности или проявления отсутствия должного профессионализма. В итоге суд констатировал: «расследователи» титула не могут гарантировать правильность используемой информации и не несут финансовой ответственности за конечные решения относительно доброкачественности титула.
Так получилось, что в это время Филадельфия готовилась к проведению выставки в ознаменование столетия Дня Независимости. На рынке недвижимости города наблюдался настоящий бум. После вынесения судебного решения бум обратился в спад. Это заставило политиков и риэлторов действовать незамедлительно, поскольку рынку угрожал серьезный кризис.
В 1874 г. правительство штата Пенсильвания принимает Закон «О содействии учреждению и уставе компаний по страхованию земельного права». На основании этого документа 28 марта 1876 г. в Филадельфии учреждается первая в Америке страховая фирма, специализирующаяся на титульном страховании. В 1883 г. титульная страховая фирма учреждается в Нью-Йорке, через год — в штате Мэриленд. К началу Первой мировой войны титульные страховые компании были учреждены во многих крупных городах страны.
Принципиальное отличие «титульного» страхования от традиционных его видов состоит единственно в том, что при «титульном» страховая компания гарантирует возместить убытки, являющиеся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой «актовой» системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно «одностороннее соглашение» о передаче «прав» на недвижимость.
Как правило, акт о передаче «прав» на недвижимость подписывает только одна — передающая — сторона. Данный документ должен соответствовать известным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом «задекларировать» свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода «деклараций».
При полной гарантии продавец гарантирует следующее:
1) он является обладателем законных прав на землю;
2) в документах продавца, которые подтверждают его права, нет каких-либо неточностей или ошибок;
3) право на землю принадлежит исключительно продавцу, никто, кроме него, не имеет права на передаваемую землю;
4) на передаваемую землю не наложены какие-либо обременения или ограничения;
5) продавец обладает правом подписания документов о передаче земли;
6) передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем.
При особой гарантии продавец гарантирует только то, что за все время фактического владения передаваемым недвижимым имуществом он не совершал действий, которые могли бы поставить под сомнение законность его прав на данный объект недвижимости. В отличие от первого случая здесь продавец объявляет о том, что «отвечает только за самого себя».
При договоре купли-продажи продавец заявляет о продаже недвижимого имущества указанному в договоре лицу, при этом он не делает заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость.
Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь «подразумевается»: любой из указанных в «цепочке владельцев» в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ «цепочки» — необходимая процедура. Задача — обнаружить «слабое звено».
Для этого необходимо изучить все «записанные» акты передачи. Кроме того, в ряде случаев, — завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах, как то: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить «титул» собственности.
Критерий «чистоты» титула: каждое звено в «цепочке», от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Титульное страхование освобождает участников рынка недвижимости от этой работы. Цена такого освобождения — стоимость «страхового полиса». Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема «исследования», от «чистоты» титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата «исследования» титула*.
В современной России не так много случаев страхования прав на недвижимость. Случаев выплат страховых выплат по полису еще меньше. Тем не менее идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всего производится страхование ответственности риэлтора, так как в США производилось страхование ответственности «расследователя». Этим самым происходит косвенное признание права риэлтора на совершение ошибки «не в пользу клиента».
Причины совершения такого рода «ошибок» несущественны. Главное: гарантии «добросовестности» риэлтора могут иметь лишь одно измерение — денежное.
В далеком прошлом актовая система регистрации прав на недвижимость позволила американским колонистам обрести независимость. Законодательство о свободном обороте земельных участков обеспечило фундамент свободного от государства рынка. Но свобода в США изначально означала ответственность. Когда же возникла возможность гарантировать названную ответственность, рынок выработал соответствующую систему защиты — титульное страхование. Рынок сам выработал механизм борьбы с опасностями свободного рынка. В России сложилась полностью противоположная ситуация. Российский рынок, по сути, продолжает начатое американскими колонистами дело — формирует свободный рынок земли. На сегодняшний день собственность на землю в России в большом объеме принадлежит государству и лишь «начинает освобождаться» от его власти.
Все права частных владельцев земельных участков в нашей стране напрямую перешли им от государства. Соответственно и ответственность за передачу этих прав тоже несет государство. В России исследователям «чистоты титула» нет необходимости искать «слабое звено» в «цепочке владельцев». По законодательству все права на недвижимость создаются государством, и в случае, если данные права чем-то ущербны, это означает только то, что именно «такими» они и были созданы.
Ответственность держателей прав на недвижимость переложена на государство. В том случае если государство не может полностью гарантировать законные права, то возникновение страхового титула по поводу частных гарантий является объективной необходимостью. Но в любом случае это будет отдельный вид титульного страхования, а именно страхование от рисков, связанных с «безответственностью» государства.
Согласно проекту Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», который был внесен депутатами Государственной Думы РФ С.Г. Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским и членом СФ А.А. Козерадским, предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект закона был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25 января 2001 г. N 1084-III ГД «О проекте федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации».
Страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законодательством минимального размера месячной оплаты труда.
Страховые гарантии должны быть восстановлены лицензиатом по прошествии не более 10 дней после выплаты страховой суммы.
Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны закрепляться положениями соответствующих федеральных законов.
Риэлторская деятельность — это популярная и распространенная деятельность в современной России. Это огромный рынок труда. Однако на сегодняшний день в нашей стране не существует единой системы обучения и подготовки специалистов в данной сфере деятельности.
Существование риэлторских компаний обосновано спросом со стороны граждан. Большинство людей уверено в том, что обращение в крупную компанию безопаснее, это убережет от негативных последствий, уменьшит степень риска.
Риэлтор — это специалист по сделкам с недвижимым имуществом. Он оказывает клиентам помощь при заключении самых разнообразных договоров и сделок с недвижимостью (например, договоров купли-продажи, договоров аренды или найма и многих других). Для того чтобы осуществлять высококвалифицированную помощь, риэлтор должен хорошо разбираться в жилищном, земельном и гражданском законодательстве РФ, а также знать особенности и «подводные камни» российского рынка недвижимости.
Риэлтор также должен уметь легко общаться с различными людьми и устанавливать деловые связи. Это объясняется тем, что вся работа риэлтора основывается на постоянном общении с людьми. Риэлтор просто обязан предусмотреть многие варианты развития ситуации, когда речь идет о спорных жилищных правоотношениях. Ему необходимо обеспечить защиту прав своего клиента. Должность риэлтора в большинстве случаев относится к категории специалистов.
Если риэлторская фирма принимает на работу риэлтора (и это довольно крупная организация), то организацию риэлторской деятельности следует подразделять на направления. Какие это могут быть направления? Конечно же, следует подразделять работу по наиболее распространенным отраслям. Например — риэлтор по приватизации и переводу жилых помещений, риэлтор по аренде нежилых помещений, по организации реализации квартир клиента на основании долевого участия в строительстве, по купле-продаже квартир клиентов и т.д. Должность риэлтора относится к категории специалистов.
Если исходить из того, что риэлтор — это агент по недвижимости, то можно сделать вывод, что к нему применима должностная инструкция агента по продаже недвижимости.
На должность риэлтора назначается лицо, имеющее образование не ниже среднего профессионального без предъявления требований к профилю и стажу работы, прошедшее специальную подготовку (курсы риэлторов). Риэлтор должен назначаться на должность и освобождается от должности приказом директора организации.
1) основы жилищного и земельного законодательства, законы и подзаконные нормативные акты, положения, инструкции и другие документы, регулирующие операции с недвижимостью;
2) действующие расценки на услуги по оформлению операций с недвижимостью;
3) основы рыночной экономики;
4) основы психологии, правила установления деловых контактов и ведения переговоров, этику делового общения;
5) общие условия налогообложения юридических и физических лиц;
6) правила и порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости;
7) конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости;
8) контактные данные агентств, работающих на рынке недвижимости, виды услуг, которые они оказывают;
9) основные требования, предъявляемые к объектам недвижимости, технические, качественные и другие характеристики объектов недвижимости;
10) правила проведения осмотров и методы оценки объектов недвижимости, предназначенных для купли-продажи и аренды;
11) правила рекламирования объектов недвижимости;
12) правила внутреннего трудового распорядка;
13) правила и нормы охраны труда.
В должностные обязанности риэлтора следует включать организацию и проведение операции по покупке, продаже, аренде недвижимости от имени и по поручению клиентов.
1) изучать спрос и предложение на рынке недвижимости;
2) получать и обрабатывать информацию о продаваемом и сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях к нему потенциальных покупателей или арендаторов;
3) регистрировать поступающие предложения по продаже и сдаче внаем объектов недвижимости, а также заявки на покупку и аренду недвижимости;
5) предварительно осматривать объекты недвижимости, выставленные на продажу или сдаваемые внаем, а затем организует ознакомительный осмотр для потенциальных покупателей и арендаторов;
6) своевременно информировать клиентов о вновь поступающих подходящих предложениях, рассказывать им о характеристиках объектов недвижимости;
7) согласовывать договорные условия, организует подписание договоров купли-продажи и аренды недвижимости, помогает клиентам собирать необходимые документы для оформления сделок;
8) содействовать своевременному оформлению необходимых для сделки документов, обеспечивает их сохранность, обеспечивает своевременное получение платежных документов по окончании сделок;
9) взаимодействовать с жилищно-коммунальными органами, бюро технической инвентаризации, нотариусами, паспортно-визовыми службами и другими организациями и лицами, которые участвуют в оформлении сделок с недвижимостью и сопутствующих процедур;
10) ежемесячно составлять отчеты о выполненной работе и заключенных сделках и представляет их своему непосредственному начальнику.
1) ознакомление с проектами решений руководства организации, которые непосредственно касаются его деятельности;
2) запрос информации и документов от руководства и иных специалистов организации, необходимых риэлтору для выполнения должностных обязанностей, а также на получение ответа на данные запросы;
3) внесение на рассмотрение руководства предложения по совершенствованию своей работы;
4) сообщение непосредственному руководителю обо всех недостатках, выявленных в процессе работы, и внесение предложений по их устранению;
5) требование от руководства организации содействия в выполнении своих должностных обязанностей.
1) неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей, прописанных в его должностной инструкции;
2) правонарушения, которые риэлтор допустил (совершил) в процессе осуществления своей профессиональной деятельности;
3) причинение материального ущерба организации, в которой он работает.
Ответственность риэлтора может быть определена положениями трудового, гражданского, административного и уголовного законодательства РФ.
Источник: https://studopedia.ru/2_102286_lektsiya--ponyatie-rieltorskoy-deyatelnosti.html