17.12.2020

Нюансы при покупке квартиры

Автор: admin Банкротство Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Достаточно официально трудоустроиться, чтобы в кадровой службе оформили соответствующий бланк, запомнили титульный лист у трудовой книжки и выдали документ сотруднику. Нужно только упомянуть, какая ступень обучения была получена. Хранить книжки, следить за тем, чтобы они не испортились и не потерялись.

Содержание:

Как правильно купить квартиру

Покупка квартиры — ответственный шаг и выгодное вложение в будущее. При выборе недвижимости и передаче прав собственности существует множество особенностей и нюансов, а высокая стоимость жилых объектов становится причиной рисков при их покупке. В статье расскажем, какие существуют возможности приобретения жилья, их особенности и порядок проведения сделок. Ответим на самые популярные вопросы, которые возникают при выборе жилой недвижимости, приведем примеры и инструкции, как оформить куплю-продажу квартиры, провести сделку купли-продажи грамотно , быстро, выгодно, как оформить купленную квартиру в собственность и избежать обмана со стороны мошенников.

Какие существуют возможности при покупке квартиры

Для решения жилищного вопроса вы можете выбрать квартиру на первичном или вторичном рынке.

Способы покупки квартиры:

💵 Покупка квартиры за наличные , собственные денежные средства — во время сделки покупатель передает продавцу всю установленную сумму. Для этого можно самому собрать деньги, чтобы купить квартиру , или взять в долг. Для безопасности передачу денег проводят через нотариуса в присутствии свидетелей и в обязательном порядке оформляют расписку. Услуга нотариального контроля при передаче средств платная, размер вознаграждения обычно составляет определенный процент от суммы сделки. При желании, можно использовать другой способ передачи средств: через банковскую ячейку, банковский перевод со счета на счет или аккредитив.

📋 В ипотеку — подходит для приобретения как новостроек, так и вторичного жилья. При оформлении ипотеки банк выдает кредит под залог выбранной недвижимости. Продавец получает всю сумму, а покупатель ежемесячно погашает банку часть кредита и проценты. В большинстве случаев ипотека оформляется на срок от 3 до 20-25 лет и подразумевает внесение первого взноса в размере от 10 до 50%.

📊 В рассрочку — промежуточный вариант между наличным расчетом и ипотекой. Покупатель вносит необходимую для покупки квартиры сумму частями, период рассрочки обычно небольшой — от нескольких месяцев до 1-3 лет. Программа может быть беспроцентной или включать дополнительную компенсацию в виде процентов или установленных платежей. Чаще всего рассрочку оформляют строительные компании на период до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Что нужно, чтобы купить квартиру: стандартный порядок действий

🔹 Поставьте цель. Определите параметры будущей квартиры: удобный район, транспортная развязка, расположение на этаже, размер и количество комнат. При этом учитывайте количество жильцов, возможное расширение семьи, рождение детей.

🔹 Проанализируйте свои финансовые возможности. Покупательная способность формируется на основе реального бюджета и размера доходов, но всегда возможно подобрать альтернативу. Например, за одну и ту же сумму можно купить однокомнатное жилье в центре, или двухкомнатное в спальном районе, или использовать накопленные средства в качестве первого взноса и взять кредит на более просторную квартиру.

🔹 Выберите способ покупки. Если сумели скопить всю необходимую для покупки недвижимости сумму, не нужно переплачивать за кредит. В то же время ипотека помогает улучшить жилищные условия прямо сейчас. При этом вы вносите оплату за собственное жилье, не живете с родителями и экономите на арендной плате.

🔹 Изучите рынок недвижимости. Сделать это можно самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору. При покупке жилья без посредников должное внимание уделите выбору объекта и изучению особенностей проведения сделки купли-продажи. Обращение к специалисту поможет сэкономить время и силы.

🔹 Изучите понравившиеся варианты. Оцените не только характеристики самого жилья, но и общее состояние дома, инфраструктуру, криминальную ситуацию в районе. Если будет возможность, познакомьтесь с соседями и постарайтесь узнать дополнительную информацию от них: как работает управляющая компания, с какими жильцами возникают проблемы и конфликты, исправна ли система отопления и канализации в доме. Учтите все издержки на недвижимость и проживание в ней, например, рассчитайте, во сколько обойдется квартира после ремонта и регулярные расходы на транспорт. Не делайте однозначный выбор в пользу самого дешевого варианта, уточните, что послужило фактором для снижения цены: срочная необходимость получить деньги или отсутствие спроса из-за низкого качества жилья. Тщательно изучите юридические аспекты: кто является собственником недвижимости, есть ли согласие на продажу от всех владельцев, сколько прописанных жильцов, кто и по какому праву занимается продажей. Для проверки попросите предъявить документы на квартиру.

🔹 Подумайте, как можно сэкономить. Многие собственники указывают цену продажи “с запасом” в надежде получить больше. Учитывая эту тенденцию, можно поторговаться и предложить свою более низкую цену. Чтобы торги прошли успешно, предварительно изучите ситуацию на рынке недвижимости и стоимость аналогичных предложений. Чтобы с большей вероятностью получить скидку, не проявляйте крайней заинтересованности в покупке, даже если объект вам очень понравился, не давите на продавца и дайте ему время обдумать предложение.

Интересно! Узнать реальную цену квартиры можно с помощь профессиональных риэлторов. Подробно опишите характеристики объекта одному или нескольким специалистам и выслушайте их мнения по поводу цены. При этом можно представится как покупателем, так и собственником, который хочет продать такую квартиру. Так вы получите представление о реальной стоимости жилья.

🔹 Оформите сделку. Заключите договор и подайте документы на регистрацию, сделать это можно через МФЦ. Проведите процедуру приема-передачи недвижимости: проведите осмотр и подпишите соответствующий акт. Подробнее про порядок оформления недвижимости в каждом конкретном случае расскажем ниже.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули

Иногда стоимость квартир на вторичке дешевле , чем на первичном рынке, что связано с износом строения и, в некоторых случаях, неудобной планировкой. Чаще всего цена ниже среднерыночной в домах старого фонда. При этом, покупка вторичной недвижимости сопряжена с рисками: на рынке действуют мошеннические схемы, в документах собственника могут быть ошибки, которые повлекут гражданские споры после завершения сделки. Безопасно купить квартиру на вторичном рынке можно через агентство , при этом вы сэкономите время, получите дополнительные гарантии и преимущества. Если вы решили действовать самостоятельно, чтобы следуйте нашим советам не быть обманутым .

Запросите договор купли-продажи, свидетельство о наследовании или другие правоустанавливающие документы. Если продажей занимается доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности — она должна быть заверена нотариально. Обратите внимание на дату заключения документа, если срок действия не указан, доверенность действительна 1 год. Перед подписанием сделки настаивайте на личной встрече с собственником, чтобы узнать, согласен ли он с продажей имущества.

Чаще всего проблемы при покупке-продаже недвижимости возникают, если собственник страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Состояние его здоровья может стать причиной иска со стороны родственников, которые будут считать продажу недействительной.

Квартира не должна находится под арестом или использоваться в качестве залога. Перепроверить это можно на сайте Росреестра на основе электронной выписки из ЕГРП. Убедитесь в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги, сделать это можно на основе квитанций и выписок с лицевых счетов. Если недвижимость — это совместно нажитое в браке имущество, при продаже необходимо согласие супруга. Если продается доля — часть квартиры, другие собственники должны письменно отказаться от преимущественного права покупки. Если дом находится в списке на расселение, продажа квартир в нем незаконна. Если квартира сдается, собственник имеет право продать ее до завершения договора аренды только по согласованию с арендатором.

Несколько перепродаж недвижимости за короткий срок могут свидетельствовать о серьезных проблемах: неблагополучных соседях, протекающей крыше, аварийном состоянии здания или коммуникаций. Чтобы узнать о предыдущих сделках, попросите предъявить выписку из ЕГРП.

Продавец имеет право попросить задаток в качестве гарантии, что сделка состоится. При этом лучше заключить договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги в случае непредвиденных обстоятельств. В документе также могут быть прописаны штрафы за отказ от сделки, а также информация о техническом состоянии квартиры. При получении аванса продавец выдает потенциальному покупателю расписку. После сбора и оформления всех необходимых документов оформляют сделку и осуществляют передачу всей оставшейся суммы: наличными, но чаще все же на переводом на банковский счет.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов: порядок выписки жильцов, период фактического освобождения жилплощади, возможность передачи в собственность или вывоза техники, сантехники, мебели, которая находится в квартире. Все эти нюансы оговариваются предварительно и прописываются в договоре. Предельно ясно необходимо оговорить порядок выписки жильцов. Чтобы исключить проблемы после сделки, можно требовать, чтобы все жильцы выписались до оформления купли-продажи.

Как купить квартиру без посредников и риэлтора: пошаговая инструкция

По мнению специалистов, самый выгодный период для покупки вторичной недвижимости и жилья в целом — весна или осень. В это время на рынке представлен самый большой выбор объектов и можно выбрать самое выгодное предложение. При этом в теплое время года удобнее переезжать и делать ремонт. Летом рынок недвижимости затихает из-за сезона отпусков, а зимой — из-за плохих погодных условий, которые могут создавать трудности при переезде.

При обращении в агентство вам предложат от трех и больше квартир, которые соответствуют вашим требованиям. Если вы ищете жилье самостоятельно, действуйте таким же образом — сравните несколько подходящих вариантов. Так вы сможете выбрать наиболее удобную планировку, получите представление о ценообразовании. Обсудите стоимость объекта недвижимости с собственником, возможные сроки оформления документов, продажи, другие нюансы сделки.

Сделка купли-продажи недвижимости заключается на основе документов:

📒 паспорта покупателя и продавца;

📒 правоустанавливающих документов на объект;

📒 заявления на регистрацию договора;

📒 квитанции об оплате госпошлины;

📒 дополнительных свидетельств: разрешения опекунов, совладельцев, доверенности.

Покупатель имеет право потребовать предъявить: выписку из ЕРГН; техпаспорт; выписку из домовой книги, чтобы проверить, сколько человек прописано в квартире или выписались ли все жильцы; справку из ЕИРЦ об отсутствии долга за услуги управляющей компании.

Даже при самостоятельном поиске жилья, заключение договора купли-продажи проходит в присутствие нотариуса. Исключение составляют только те случаи, когда собственник один: он может заключить договор в простой письменной форме и пригласить нотариуса по желанию. Договор составляется согласно установленным стандартам и включает обязательную информацию:

📝 характеристики недвижимости — из техпаспорта;

📝 данные продавца и покупателя;

📝 условия передачи права собственности, оплаты, выселения.

После нотариального оформления сделки, зарегистрируйте факт передачи собственности новому владельцу. Самостоятельно оформить куплю-продажу квартиры и право собственности можно через МФЦ или отдел Росреестра.

В регистрационное управление необходимо подать перечисленные выше документы. Государственная регистрация занимает до 3 месяцев. После этого покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Участники сделки заранее оговаривают способ и порядок передачи средств: наличными, переводом через банковский счет или через банковскую ячейку. Стоимость услуг нотариуса и других специалистов может быть фиксированной или зависеть от стоимости недвижимости. Стоимость госпошлины за регистрацию договора оплачивает только покупатель, услуги нотариуса оплачивают по договоренности — только одна из сторон или пополам.

Как продать и купить квартиру одновременно и оформить документы

Часто покупка квартиры проходит не “с нуля”, а после перепродажи другой недвижимости. Например, родители продают свою большую жилплощадь, чтобы купить себе и детям отдельное жилье, или семья продает однушку чтобы с доплатой купить более просторный вариант. В любом случае порядок действий не меняется: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает с ним порядок сделки, но вместе с этим дает объявление о продаже собственного жилья. Чтобы процесс купли-продажи прошел слаженно и по закону, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Они знают про все доступные предложения на рынке, могут быстро подобрать подходящее для покупки жилье, а через базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру клиента.

Можно ли купить муниципальную квартиру

Муниципальная недвижимость — собственность государства. Продажа такой квартиры может проходить только после приватизации, но в таком случае жилье теряет статус муниципального и переходит в частную собственность. Поэтому:

📌 если вы проживаете в муниципальной квартире по договору соцнайма и еще не использовали свое право на приватизацию — воспользуйтесь им и получите жилье в собственность без оплаты;

📌 если вы уже использовали свое право на бесплатную приватизацию, можете выкупить недвижимость по среднерыночной цене у государства;

📌 если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, которые не являются ее собственниками, не соглашайтесь — это обман.

Как быстро и выгодно купить квартиру в новостройке

Жилье в новостройках отличается удобной и современной планировкой, высоким качеством строительных материалов и коммуникаций, ухоженными подъездами, лифтами и придомовой территорией с автостоянками. Кроме этого строительные компании предлагают разные схемы для покупки жилья:

🔹 можно купить жилье со скидкой на стадии котлована , став таким образом дольщиком;

🔹 приобрести квартиры с ремонтом или черновой отделкой в уже сданном доме;

🔹 внести всю сумму сразу, оформить ипотеку или купить в рассрочку .

Покупка готового жилья в новом ЖК оформляется в том же порядке, что и любая другая недвижимость. Собственником при этом выступает строительная компания, которая может самостоятельно реализовать квартиры через центры продаж или сотрудничать с посредниками, которые предоставляют риэлторские, брокерские и юридические услуги.

При приобретении квартиры в недостроенном доме по договору долевого участия (ДДУ) вы вкладываете в строительство, поэтому сделка имеет нюансы и сопряжена с рисками, о которых мы вам расскажем.

Используем возможность сэкономить. Чтобы привлечь инвестиции для строительства, застройщики начинают продавать жилье на начальных стадиях возведения дома — с проекта, котлована, фундамента , до момента сдачи объекта в эксплуатацию. На первых этапах строительства стоимость 1 м 2 жилплощади на 20-40% меньше запланированной при сдаче, поэтому купить квартиру в строящемся доме можно намного дешевле.

Помним про риски. Возможность сэкономить напрямую связана с риском потерять вложения, потому что:

🔸 строительная компания может обанкротиться или заморозить проект;

🔸 из-за недофинансирования строительство может затянуться или остановиться;

🔸 готовый дом может не пройти госпроверку из-за ошибок при выборе участка, проектировании, строительстве, поэтому здание не подключат к системе водоснабжения и газоснабжения;

🔸 есть риск получить жилье, которое не соответствует вашим требованиям, например, в квартире будет слишком шумно из-за тонких стен, или итоговая площадь будет меньше запланированной: разницу в цене вам компенсируют, но из-за этого прихожая или другое помещение может быть слишком маленьким.

Проверяем документы застройщика. При выборе новостройки проверьте документы строительной компании:

📋 бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;

📋 заключение аудиторской проверки за последний год.

Дополнительно изучите разрешение на строительство, документы на участок где ведется стройка, проектную декларацию, разрешения на подключение к водопроводу, системе отопления и электросетям. Документы могут быть в свободном доступе на сайте застройщика или предоставляются по требованию потенциального покупателя. Узнайте сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию, отзывы покупателей, сделать это можно на специализированных форумах в сети.

Покупать жилье лучше напрямую у подрядчика в новостройке , но если застройщик реализует квартиры через посредников, проверьте их документы, репутацию и права представителя.

Дополнительно сравните стоимость жилья в новых ЖК, которые предлагают другие компании. Все застройщики используют схожие технологии и закупают материалы по рыночным ценам, поэтому итоговая стоимость жилья может отличатся только из-за расположения или размера жилой площади. Если рассматриваемое вами предложение намного выгоднее аналогичных, скорее всего компания не выполнит своих обязательств.

Подпишите договор долевого участия и внесите оплату. Если все документы в порядке, строительная компания сдала уже не один дом, который отмечен позитивными отзывами, можете подписывать ДДУ. Договор содержит информацию:

📝 срок сдачи объекта в эксплуатацию.

После подписания договора внесите оплату за недвижимость в порядке, установленном ФЗ №214. По требованиям закона, оплата возможна только после регистрации ДДУ в Росреестре. Деньги переводят на счет организации, некоторые компании предоставляют рассрочку и разбивают всю сумму на равные платежи, которые необходимо вносить поэтапно до сдачи объекта в эксплуатацию.

Предлагать жилье в строящихся домах могут не только сами строительные компании, но и дольщики, которые по каким либо причинам хотят вернуть свои деньги, а также консалтинговые компании, которые занимаются перепродажей недвижимости и оказывают посреднические услуги. В этом случае они передают свои права долевого участия покупателю в обмен на установленную сумму.

Порядок и условия сделки с каждом конкретном случае могут отличатся, во время покупки по переуступке предоставляются документы:

📗 первоначальный договор ДУ с застройщиком;

📗 согласие застройщика на переуступку прав;

📗 акт приема/передачи бумаг по переуступке.

Стоит ли покупать квартиры на торгах

Существует несколько причин для реализации недвижимости через торги, среди них нарушение заемщиком условий договора с кредитором, а также продажа имущества компаний, которые объявили себя банкротом. Обычно на торгах по банкротству у государства продается жилье, которое было в собственности у юридических лиц, предприятий или конфисковано за неуплату коммунальных и других услуг. Залоговую квартиру на аукционе у банка продают, чтобы закрыть кредит, который не в состоянии выплачивать заемщик.

Начальная цена недвижимости на торгах обычно на 5-10% дешевле рыночной стоимости, что позволяет недорого приобрести жилье. Однако, следует помнить, что покупка квартир с торгов приставов сопряжена с риском:

📍 покупатель залоговой банковской квартиры может столкнуться с судебными тяжбами бывшего собственника;

📍 на лицевом счету недвижимости могут быть долги за коммунальные услуги;

📍 часто возникают проблемы с регистрацией жильцов: выписать бывшего собственника можно через суд, однако если прописка распространяется на несовершеннолетнего ребенка , выписать и выселить его никто не имеет права;

📍 на объекте может быть обременение, которое не удалось выявить в ходе предварительного оформления документов: например, предприятие предоставляло собственное помещение для проживания работникам, фирма обанкротилась и помещение выставили на аукцион, но выселять жильцов нуждающихся в жилье без предоставления альтернативы незаконно.

Купить квартиру с обременением банка без риска поможет специалист по недвижимости.

Как купить квартиру в другом городе без проблем

Необходимость купить жилье в другом городе может быть вызвана сменой работы, особенностями ведения бизнеса, ситуацией в стране или регионе. Чтобы самостоятельно и без риска провести такую сделку, необходимо выделить время, изучить стоимость недвижимости в регионе, приехать в город для просмотра вариантов и оформления документов. Чтобы без риска и потери времени купить жилье в другом городе, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, которое имеет филиалы или сотрудников в разных регионах. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риэлторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ.

Как купить жилье в ипотеку

Ипотеку, или кредит под залог недвижимости, можно использовать как для покупки новостроек, так и вторичного жилья. По сравнению со сделкой купли продажи, в которой участвуют двое — продавец и покупатель — в ипотеке задействуется третья сторона — банк.

Заемщик подтверждает свою платежеспособность.
Выбирает квартиру, которая соответствует его требованиям к площади, этажу, отделке и подходит по цене.
Подает документы на квартиру в банк.
Банк рассматривает заявку и предоставленный пакет документов, в случае одобрения выдает кредит.

При оформлении ипотеки на новостройку застройщик обычно предлагает готовые программы и схемы кредитования от партнеров. Вы можете воспользоваться одной из них, что сэкономит время, или обратиться в другую кредитную организацию. При покупке вторичной недвижимости в ипотеку кредитора необходимо искать самостоятельно.

Существует ряд стандартных и индивидуальных условий, которые банки выдвигают к заемщикам. К стандартным критериям оценки относят:

▪ возраст от 20-21 год в момент оформления договора и до 65-75 лет в момент погашения долга;

▪ рабочий стаж от 6 месяцев;

▪ уровень дохода, который, помимо основных расходов семьи, позволит регулярно погашать займ, проценты по нему.

В некоторых банках выдают кредиты клиентам младше 21 года, со средним и низким уровнем официального дохода. Например, Сбербанк и Транскапиталбанк предоставляют своим клиентам возможность погашать займ до 75 лет, а Совкомбанк — до 85 лет. Лояльные условия оценки заемщиков обычно действуют на ипотечные программы с менее выгодными условиями: с коротким периодом кредитования, большим первым взносом и переплатой.

Чтобы подать заявку на получение ипотечного займа необходимо написать заявление по форме банка и передать на проверку документы:

📜 копии паспорта и идентификационного кода;

📜 справку о доходах и копию трудовой книжки;

📜 аналогичные документы созаемщиков, при условии их привлечения к сделке.

Если в качестве первого взноса планируется использовать сертификат материнского капитала или накопления по военной ипотеке, в банк передают соответствующие сертификаты и выписки со счета. Перечень документов может отличаться, точный список выдадут сотрудники банка.

Льготные программы для покупки жилья

В качестве первоначального взноса, ипотеку можно оформить через материнский капитал — государственную поддержку для семей с детьми, эта же помощь положена матери-одиночке . По условиям программы можно получить сертификат на сумму более 450 000 рублей, сертификат можно использовать только на улучшение жилищных условий, обучение детей и пенсию мамы. Чтобы узнать, можете ли вы получить господдержку и в каком размере, обратитесь в Пенсионный фонд лично или через сайт . Чтобы онлайн записаться к специалисту и получить выписку, следуйте инструкции:

Зайдите в раздел “Электронные услуги без регистрации”;
после — в раздел “Заказ справок и документов”;
введите личные данные в форму и нажмите “Продолжить”;
в таблице выберите строку “Справка о сумме материнского капитала” и нажмите “Продолжить”;
в календаре выберите удобный день для визита;
получите оповещение, где написано число, время приема, адрес, по которому расположено отделение Пенсионного фонда и контактный номер телефона.

🔻 Подпишите с банком ипотечный договор, в котором укажите, что первый взнос будет выплачен за мат капитал .

🔻 Чтобы Пенсионный фонд перевел средства для оплаты первого взноса по ипотеке, соберите и подайте пакет документов: заявление установленного образца, копию паспорта, СНИЛС и оригинал сертификата, копию ипотечного договора, заверенное нотариусом обязательство оформить ипотечное жилье в общую собственность всех членов семьи, справку из БТИ о соответствии выбранного жилья техническим нормам.

🔻 После передачи документов в ПФР, ПФР рассматривает пакет документов 30 дней, и если принимает положительное решение, то деньги перечисляются в течение 10 дней.

Внимание! Материнский капитал нельзя получить наличными на руки, Пенсионный фонд переводит средства только на счет банка при покупке или приобретении жилья в ипотеку.

Воспользоваться льготной программой “Военная ипотека” могут военнослужащие, которые участвовали в программе НИС и отслужили 3 года. По условиям господдержки, им выделяется фиксированная сумма на покрытие первого взноса и на погашение ежемесячных платежей по займу. Программа работает так:

При зачислении на службу все военные становятся участниками накопительно-ипотечной системы (НИС)
Ежемесячно на протяжении трех лет государство переводит утвержденную сумму на счет участника НИС.
Накопленные за три года средства можно использовать в качестве первого взноса для покупки недвижимости в кредит.
Ежемесячные платежи по кредиту выплачиваются из федерального бюджета, при условии, что платеж не превышает 1/12 от величины накопительного взноса, а сам заемщик продолжает военную службу.

Важно! Сумма накопительного взноса регулярно увеличивается, в 2018 на счет военнослужащего поступает 268 456 рублей ежегодно.

Поддержку государства для улучшении жилищных условий получают работники бюджетной сферы, молодые ученые и молодые специалисты. Чтобы получить такую возможность, бюджетники и молодые ученые должны отработать по специальности более 10 лет и предъявить заключение комиссии о том, что они нуждаются в улучшении жилищных условий. На право получить субсидию их выдвигает руководство. Условия льготного кредитования молодых специалистов варьируются в зависимости от региона, но, в большинстве случаев, государственная помощь предоставляется при условии работы по распределению.

Господдержка выделяется для переселения из аварийных домов, или расширения жилой площади, если на одного человека в квартире приходится меньше установленной в регионе минимальной площади жилья. Молодые семьи могут получить субсидии в виде единоразовой суммы, рассчитывать на снижение процентной ставки по ипотеке или льготный ипотечный займ от жилого фонда.

Категории граждан, которые попадают в категорию льготников и условия государственного субсидирования в разных регионах отличаются. Список необходимых документов и доступные программы можно узнать у сотрудника выбранного банка.

Что такое налоговый вычет и как им воспользоваться

Если вы работаете официально и платите подоходный налог, при покупке квартиры или другого жилья вы можете получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости, но не более 260000 рублей. Так, за год вы вправе вернуть подоходный налог — 13% от официальной зарплаты. Производить возврат можно на протяжении нескольких лет, пока сумма налогового вычета не будет компенсирована в полном объеме.

Чтобы получить компенсацию подайте в налоговую инспекцию заявление на возврат налога и следующие документы:

📕 декларацию 3-НДФЛ, справку 2-НДФЛ;

📕 документ, который подтверждает сумму, потраченную на покупку недвижимости: платежные поручения, расписки;

📕 договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;

📕 свидетельство о государственной регистрации права собственности;

📕 акт приема-передачи квартиры;

📕 кредитный договор и справку об удержанных процентах, если оформили ипотеку.

В целом, существует множество способов купить квартиру: выбрать объект в новостройке или на вторичном рынке, у собственника, застройщика, посредника, на торгах, оплатить всю сумму полностью, воспользоваться программой рассрочки, ипотеки или одной из социальных субсидий. Каждая сделка будет иметь свои особенности и преимущества в каждом конкретном случае. Чтобы правильно оценить все возможные риски и выбрать самый оптимальный вариант для улучшения жилищных условий, обратитесь за помощью к профессионалам в сфере недвижимости.

Источник: https://j.etagi.com/ps/kak-pravilno-kupit-kvartiru/

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются множеством юридических действий, а потому подводные камни при покупке квартиры заслуживают особого разговора. В этой статье мы расскажем о том, на какие подводные камни при покупке квартиры нужно обратить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилье в дальнейшем не доставляло вам серьезных хлопот и проблем.

Как известно, рынок недвижимости условно разделен на две категории: первичный и вторичный, и в каждой из этих ниш существуют свои особенности: правовые основы, формы договоров, подходы к проверке «чистоты» сделки, количество и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и многие другие. Итак, для начала определимся: где будем покупать квартиру — в новостройке или на «вторичке».

Покупка квартиры в строящемся доме (Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?)

Продавцами таких квартир могут выступать непосредственно сами застройщики, а могут — и инвесторы-посредники. Стоимость «первички», по общему правилу, ниже, чем готового жилья, но вот условия, диктуемые продавцами, могут быть самыми разнообразными: следовательно, различными будут и правовые последствия этих сделок.

Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же «защищающей» вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.

Однако существенные обязательства на себя хочет брать далеко не каждый застройщик, а тем более – посредник. А потому многие из них предпочитают заключать иные договора: инвестирования, уступки прав требования, предварительные и другие. Кроме того, даже договор, формально называющийся договором долевого участия, но не зарегистрированный в специальном реестре, фактически таковым уже не является. Неприятно, но факт: если застройщиком выбрана схема работы, отличная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на заключении именно договора долевого участия, в подавляющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать другую строительную компанию.

На что еще обратить внимание?

Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому?
Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства.
Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке (Подробнее см. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?)

Продавцы и покупатели на вторичном рынке, чаще всего, — физические лица, поэтому договориться о формальностях здесь проще, чем с застройщиком-организацией, жестко диктующим свои условия. Однако и при заключении сделок по «вторичкам» существует множество моментов, которые могут привести к негативным последствиям для покупателя — вплоть до потери приобретенного жилья, и порой, к сожалению, без компенсации ущерба.

Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора — тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.

Такие убытки, конечно же, неприятны, но они не столь глобальны, как потеря и огромной суммы денег, и купленной на них квартиры. Избежать этих ужасных последствий поможет тщательная проверка «чистоты» жилого объекта:

Прежде всего, необходимо узнать: сколько было владельцев и как часто они менялись. Если за последнее время было зафиксировано несколько переходов прав собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.
Необходимо внимательно отнестись ко всем бывшим владельцам, поскольку среди них могли присутствовать недееспособные лица, которые не имели права участвовать в сделке. Проверять нужно не только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в квартире. Если среди них окажутся несовершеннолетние, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, несоблюдение которого опять же может повлечь негативные последствия.
Жилье не должно быть заложено или обременено.
Имеет свои особенности и продажа приватизированной квартиры (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и распределению долей). Самым частым нарушением является исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых приватизируется квартира.
Права несовершеннолетних могли быть не учтены также и при покупке квартиры с привлечение материнского капитала.

Какие еще существуют важные моменты?

Решившись на сделку, стороны должны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или аванса. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в обоих случаях необходимо правильно оформить передачу денег: указать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую сделку подтверждают – в зависимости от этого будут наступать определенные обязательства для каждой из сторон (Подробнее см. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец) ).

Препятствием к свободному владению купленной квартирой могут стать не только люди, имеющие отношение к ней, но и действия бывших хозяев, например, по незаконной перепланировке. Любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию. К сожалению, очень часто новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на «сегодняшнего» владельца.

Ну и напоследок, нелишним будет еще раз напомнить: как и в случае приобретения новостройки, при покупке «вторички» у покупателя обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее денег. Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры ).

Покупка недвижимости рискованна и требует больших капиталовложений, поэтому ни один сомнительный для вас вопрос нельзя упускать из вида. Проверка всех документов, скрупулезное изучение договора (особенно тех пунктов, что написаны мелким шрифтом), следование законодательным нормам помогут вам избежать очень многих неприятностей.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakie_nyuansy_i_podvodnye_kamni_mogut_byt_pri_pokupke_kvartiry/

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры очень серьезное дело. Это мероприятие не одного дня. Чтобы найти юридически чистое жилье и правильно оформить покупку квартиры требуется помощь риэлтора или юриста в сфере оборота недвижимости. Но не у каждого есть знакомый юрист или риэлтор, которому можно полностью довериться в этом вопросе.

Однако если знать, как правильно подойти к решению этого вопроса, то не все так уж и сложно. В принципе, легко все сделать самому или четко и грамотно контролировать работу нанятого риэлтора/юриста. Итак, для успешной покупки квартиры необходимо пройти три этапа:

выбор жилья
проверка квартиры на юридическую чистоту
заключение и исполнение сделки

Выбор квартиры

Правильный выбор квартиры – залог успешной покупки. Вначале следует определиться с характеристикой жилья:

сколько комнат в квартире
какой этаж
место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.

В дальнейшем необходимо исследовать рынок цен, дабы отмести подозрительные квартиры (если цены слишком низкие) и не позволить разжиться на себе неуступчивому продавцу (если цены чрезмерно завышены). Для того, что бы быть в курсе актуальных цен можно посмотреть местную газету с объявлениями или региональные сайты по продаже недвижимости.

После приценки следует рассматривать конкретные варианты. Желательно квартиру подбирать воочию. Обзвон по объявлениям не даст того нужного результата. Так же не следует слепо доверять риэлтору, который будет предлагать варианты. Лучшей случай – если Вы найдете нужную квартиру через знакомых. Это упразднит множество забот. При осмотре квартиры обращайте внимание на:

того, кто Вам ее показывает (лучше, чтобы это был хозяин)
какие соседи в подъезде
в каком состоянии двор дома и подъезд

Если Ваш выбор решен, то следует перейти к проверке квартиры на юридическую чистоту.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Это один из самых ответственных этапов. Вы должны затратить максимальные усердия на проверку, что бы в дальнейшем не было проблем и неприятностей. Перед покупкой квартиру обязательно проверяют на:

подлинность и достоверность правоустанавливающих и правоподтверждающих документов
правомочность продавца (продавцов) и его правовую репутацию
наличие (отсутствие) прописанных лиц (особое внимание на временно выписанных)
притязания посторонних лиц (в том числе возможные претенденты-наследники) и судебные споры
обременения (аренда, рента, ипотека) и аресты
долги по коммунальным платежам
законность планировки

У продавца должны быть на руках документы правового и технического характера, а именно:

свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (можно получить самую свежую самостоятельно, в росреестре или, например, на сайте ktotam.pro)
договор на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.)
свидетельство о наследстве (если досталась по наследству)
кадастровый паспорт
технический паспорт (если имеется у собственника)

Совет: В случае, если право собственности основано на решение суда, к покупке такой квартиры следует относиться с особой осторожностью. Ведь такое решение может быть обжаловано и квартира будет возвращена прежнему владельцу. А вот вернут ли Вам деньги?

Требуйте документы в подлинниках и попросите предоставить возможность сделать с них копии. При самостоятельном исследовании документов обращайте внимание:

на наличие в договорах подписей в нужных графах, штампы рег.службы
свидетельства должны быть на специальных гербовых бланках

Имейте в виду, что в таких документах не допускается подчисток, помарок, исправлений и пр. Если такие элементы присутствуют, насторожитесь, возможно, у Вас в руках подделка. Так как с 2015 года свидетельства на недвижимость не выдают, то для актуальности попросите продавца заказать выписку из госреестра недвижимости или запросите её сами.

Также можно попросить продавца, чтобы он через Росреестр заказал правоустанавливающие документы (с печатью Росреестра). Это необходимо для подтверждения достоверности отдельного документа, вызывающего сомнение.

Продавать квартиру имеет право сам собственник или представитель по нотариальной доверенности. Продавец может быть:

единственное лицо
множественность лиц (долевая собственность)
супруги (совместная собственность), хотя в документах может фигурировать только один человек

Данные о продавце содержатся:

в свидетельстве о собственности (выписка из госреестра)
в документах на квартиру

Если имеете дело с представителем Вам все равно необходимо встретиться с хозяином (хозяевами) и обсудить вопрос о принципиальном согласии продавать квартиру, попросите предъявить паспорт, перепишите данные или сделайте его копию. Технические вопросы можно решать с доверенным лицом. Если Вам отказывают в такой встрече, то, возможно, эта сделка не сулит ничего хорошего. Следует проверить и действительность доверенности. Посетите нотариуса, выдавшего доверенность, и узнайте о ее достоверности. Поинтересуйтесь, не отзывалась ли она.

Будьте особо бдительными, когда собственником (одним из собственников) является ребенок:

если ребенок в возрасте до 14 лет, то от его имени сделку заключает законный представитель (родители, усыновители, опекун). Полномочия родителей подтверждаются отметкой в паспорте и свидетельством о рождении. Опекун действует на основании решения об опеки. Усыновитель — по решению суда.
в возрасте от 14 до 18 лет сделка заключается с письменного согласия законных представителей.
законный представитель ребенка должен свое намерение в отношении квартиры подкрепить письменным согласием органа опеки на сделку.

Обращайте внимание на брак продавца. Попросите свидетельство о браке. Если квартира куплена во время брака. Необходима встреча с женой (мужем) продавца, так как от них в любом случае потребуется согласие на сделку.

При заключении сделки требуйте согласие супруга в любом случае (куплена квартира в браке или до него), в том числе и от бывшего, так как отсутствие такого согласия может быть поводом для судебных распрей.

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

Перед заключением сделки все лица должны быть выписаны из квартиры (иногда допускается указание в договоре к/п обязательство продавца о выселении зарегистрированных лиц в течение непродолжительного срока после сделки, но лучше таких сложностей себе не создавать), иначе они после продажи будут иметь право на проживание и их принудительное выселение станет Вашей головной болью.

Попросите у продавца свежую справку из паспортного об отсутствии прописанных лиц. Но имейте в виду, в такой справке не будет информации о временно выписанных людях. Речь идет о:

осужденных за преступление
призывниках на военную службу
престарелых, содержащихся в социальных учреждениях
детях, помещенных в воспитательно-исправительные учреждения
недееспособных в психиатрических лечебницах
проходящих длительное лечение в медицинских заведениях

О выписанных лицах можно узнать из расширенной (архивной) выписки из домовой книги. Получите ее вместе с хозяином квартиры и не постесняйтесь спросить у работника паспортной службы о таких лицах. Если подобные граждане окажутся, они смогут заявить о своем праве на проживание в квартире даже после ее перехода к другому собственнику. Выписать таких людей трудно даже через суд.

Все судебные споры о квартире могут рассматриваться в территориальном гражданском суде по адресу квартиры. Сведения о судебных процессах в отношении владельца квартиры можно получить:

официально обратившись в канцелярию суда с соответствующей просьбой (хотя в таких просьбах чаще отказывают), поэтому эффективнее на сайте территориального районного/городского суда выяснить наличие судопроизводств по продавцу
в службе судебных приставов по исполнительным производствам или через сайт приставов
в выписке из государственного реестра (там имеется отдельная графа об этом)
неофициально при беседе с соседями, работниками ТСЖ, ЖЭУ

В случае, если квартира попала к продавцу по наследству, не лишним будет обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. Нанесите визит в нотариат вместе с собственником и узнайте там об отсутствии иных претендентов на наследство.

Статьи по теме:

Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, «Публичной карте»). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

Однако, если продавец согласиться разрешить проблему (например, погасить ипотеку), то:

требуйте от обременителя (арендатор, залогодержатель и пр.) официальный письменный документ об отсутствии притязаний
заставьте продавца исключить такую запись из госреестра
закажите свежую выписку, в которой таких данных больше не будет

При покупке квартиры может оказаться, что она с долгами. Конечно, такие долги должны оплачивать прежние хозяева. Однако судебные иски будут приходить на имя нового собственника. Может оказаться, что текущая оплата будет зачтена в счет долгов и тогда должником окажется покупатель. Возможно, что коммунальщики отключат свет, газ, воду и т.п. Касаемо долгов по взносам на капитальный ремонт, так эти долги имеют преемственную силу (то есть передаются к новому собственнику). Таких последствий можно избежать, разобравшись с наличием такого «приданного».

спросить у продавца справки из ЖЭУ, ЕРИЦ об отсутствии задолженности
посмотреть платежные квитки за последний год
поинтересоваться у работников ЖЭУ, ТСЖ о наличие задолженности за квартиру
предусмотреть в договоре купли-продажи пункт, в котором будет сказано, что продавец оплатил все коммунальные платежи и в случае задолженности несет личную ответственность

Квартира может перепланироваться или переоборудоваться (установка дополнительных крупных электро-, газо-, гидроагрегатов или перемещение инженерных и коммуникационных сетей). Не всегда такие изменения узакониваются. Поэтому при осмотре квартиры сверьте технический план с фактической обстановкой. Лучше вызовете работника БТИ и сделайте это совместно с ним.

Обратите внимание, что в техническом паспорте уже может стоять штамп о несогласованности перепланировки, поэтому детальнее изучайте этот документ.

Имейте в виду, если квартира будет приобретена без узаконенной перепланировки, то Вас могут заставить через суд восстановить прежней вид квартиры, а это может оказаться большими затратами.

Как правильно оформить покупку квартиры

Когда квартира проверена, можно дать свое согласие на заключение сделки и подготавливаться к ее регистрации. Обычно эта процедура состоит из следующих шагов:

заключение предварительного договора, выдача аванса или задатка
подготовка всех документов к регистрации
сдача документов в рег.управление и расчеты за квартиру
получение выписки из госреестра и документов на жилье

Не всегда удается в один день оформить документы или собрать требуемую сумму на квартиру. Поэтому, чтобы продавец за это время не получил более выгодное предложение о покупке и не отказался от сделки с Вами, необходимо юридически зафиксировать договоренность. Для этого можно на выбор сторон:

заключить предварительный договор о покупке квартиры
внести аванс (с получением расписки)
передать задаток

Все указанные действия необходимо оформить письменно и желательно при свидетелях. И все же самым эффективным способом привязать к себе продавца является заключение договора о задатке. Так как если хозяин передумает продавать квартиру он должен будет уплатить двойной размер задатка. Но и покупатель тоже может оказаться в невыгодном положении, если откажется от сделки по неуважительным причинам (не успел собрать деньги, нашел квартиру получше и пр.). Последствием этого будет потеря задатка.

Во-первых, следует заключить договор о задатке, в котором обязательно указать:

дату и место составления договора
кто является сторонами в договоре (Ф.И.О., место жительства, паспортные данные)
о какой квартире идет речь
стоимость этой квартиры
срок заключения сделки купли-продажи
о том, что вносится именно задаток, предусмотренный статьями 380, 381 Гражданского кодекса
указать размер задатка
предусмотреть ответственность сторон за неисполнение обязательств

Указанный договор должен быть подписан на каждой странице и в конце текста. Договор делается в двух экземплярах для покупателя и продавца.

Во-вторых, о факте передачи задатка составляется расписка, ее пишет продавец, указывая в ней:

место и дату составления расписки
кто и от кого (Ф.И.О., дата рождения и паспортные данные) получил деньги
сведения о заключенном договоре задатка
размер полученной суммы (цифрами и прописью)
роспись того, кто получает деньги (продавец)

Расписка составляется от руки в одном экземпляре и передается покупателю. Размер внесенного задатка засчитывается в стоимость квартиры.

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель только уплачивает государственную пошлину. Размер ее составляет 2000 рублей (возможно другие размеры в зависимости от нестандартности ситуации). Однако покупателю следует принимать участие в составление условий договора купли-продажи. Желательно, что бы такой договор перед подписанием отдать на проверку независимому юристу. Такая консультация будет не дорогой, но избавит от проблем при сдаче документов в рег.управление и при дальнейшем пользовании и владении квартирой.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно необходимо указать следующие сведения:

дата и место составления договора
полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, описание паспортных данных, документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные)
о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость
полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, количество жилых комнат и пр.)
сведения о гос.регистрации права продавца
стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты
об отсутствии долгов, обременений и арестов
о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов
факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию
об отсутствии прописанных лиц
о том, что у посторонних лиц нет притязаний и квартира не является предметом судебного спора
об одобрении сделки органом опеки (если собственник несовершеннолетний/недееспособный)

Обычно в регистрационное управление или МФЦ сдают следующий перечень документы на покупку квартиры:

заявления сторон о гос. регистрации перехода собственности на квартиру (такие документы поможет составить риэлтор, либо на сайте Россреестра можно найти образцы заполнения, либо специалист МФЦ заполняет сам)
квитанция об уплате государственной пошлины
договор купли-продажи с актом приема-передачи (три экземпляра)
кадастровый паспорт
согласие супруга продавца (нотариальное)
согласие родителей (если в сделке участвует ребенок в возрасте от 14 до 18 лет)
разрешение опеки (если продавец (один из продавцов) несовершеннолетний)
паспорта всех лиц, участвующих в сделке

Может возникнуть необходимость в предоставлении дополнительных документов при покупке квартиры, если это связано с индивидуальность сделки. О таких документах сообщит регистратор принимающий документы.

Подписание документов и передачу денег за квартиру лучше все осуществлять в присутствии регистратора в рег.управлении или нотариуса (если договор им удостоверяется).

Не забудьте получить от продавца расписку о передаче денег и об отсутствии претензий по оплате (составляется собственноручно продавцом в одном экземпляре в свободной форме).

Если деньги передаются до сдачи документов в регистрационку, то продавец может не явиться в рег.управление для регистрации купли-продажи квартиры или иным образом затянуть или вообще отказаться от совершения сделки. И даже при наличии расписки о передаче денег их вернуть будет проблематично и, возможно, только через суд.

В случае, когда передача осуществляется после сдачи документов на регистрацию, то в силу закона квартира будет в ипотеке у продавца. После возникнут дополнительные сложности в ее погашении. Правда, в договоре можно указать, что ипотека в силу закона не применяется (но на такое условие не идут продавцы).

Поэтому придерживаетесь золотой середины – передавайте деньги во время сдачи документов.

Когда квартира покупается за кредитные деньги, то расчеты с продавцом чаще всего производит банк. Квартира будет в залоге у банка. Банк предварительно выдвинет свои требования о составлении и о перечне документов на покупку квартиры и в последующем их одобряет. Банковские представители будут участвовать в регистрации. Сделку будет контролировать юрист банка, так что проблем с оформлением документов на покупку квартиры и их регистрацией не возникнет.

После сдачи документов на руки выдается расписка регистратора (специалиста МФЦ). В ней указывается дата получения готовых документов.

К указанному числу нужно явиться в рег.управление и забрать свидетельство и документы-основания на квартиру. С этого момента Вы становитесь полноправным собственником жилья.

Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. При обычных обстоятельствах это достаточно, что бы успешно совершить сделку и пройти государственную регистрацию права собственности на покупателя.

Однако закон требует удостоверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке в следующих случаях:

При продаже доли (а также при дарении, мене и пр.) в квартире абсолютно любому лицу, не взирая на то, является приобретатель родственником или чужим, другим дольщиком или посторонним лицом (не входящим в число сособственников);
Когда продавцом (собственником) квартиры является несовершеннолетний (ребенок, не достигший 18 лет) . Если ребенку не более 14 лет, то от его имени сделку совершает (в зависимости от семейной ситуации) его:
- родитель
- усыновитель
- опекун
Если возраст несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, то сделку он совершает самостоятельно, но при условии письменного согласия:
- родителей
- усыновителей
- попечителя
В любом случае также требуется письменное согласие на сделку органа опеки и попечительства.
Если собственник квартиры лицо, находящееся под опекой или попечительством (недееспособный, ограниченно дееспособный) . Для заключения договора требуется предварительное разрешение опеки. От имени продавца в сделке действует:
1. опекун (если собственник недееспособный)
2. сам собственник (если ограниченно дееспособный), но с письменного одобрения попечителя

Куплю-продажу удостоверяет любой нотариус, действующий в регионе, на территории которого находится продаваемая квартира.

Желательно обращаться в нотариальную контору, расположенной в том же населенном пункте где и квартира.

Даже если нотариальное удостоверение по закону не обязательно, всё равно лучше прибегнуть к услугам нотариуса, так намного надежнее и спокойнее.

Покупатель и продавец должны вместе прийти к нотариусу и представить ему:

паспорта покупателя, продавца и его законного представителя (если он участвует в сделке);
проект договора купли-продажи (не подписанный). В большинстве случаев нотариусы сами составляют договор (по своему шаблону), но все равно им нужно увидеть проект, так как там есть все условия сделки, которые должны быть отражены в тексте договора;
документы на квартиру (свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН, документы основания, кадастровый паспорт). Выписку и кадастровый паспорт нотариус может заказать самостоятельно, но что бы облегчить и ускорить работу можно представить самим;
согласия заинтересованных лиц и разрешение органа опеки (если это требуются);
извещение остальных участников общей долевой собственности о продаже доли и отказ от преимущественного права покупки (при наличии) – данный пункт распространяется на случаи продажи доли в квартире;
другие документы (зависимости от индивидуальной ситуации).

Нотариус разъясняет смысл сделки и последствия ее заключения. Проверяет ее законность. И при отсутствии каких-либо правовых преград удостоверяет договор специальной надписью и отметкой в нотариальной документации (журнал, реестр, электронная база).

Если стороны договора по отношению друг к другу являются родственниками (супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки), то цена услуг нотариуса варьируется следующим образом:
- при цене договора до 10 млн. руб. оплата составляет: 3000 рублей плюс 0,2 % от продажной стоимости;
- свыше 10 млн. руб. оплата: 23 000 руб. и 0,1% от цены договора купли-продажи, превышающей 10 млн. руб.
Стоимость услуг не может быть выше 50 тыс. руб.
Когда стороны в договоре не родственники, то расценки услуг следующие:
- при цене до 1 млн. руб. оплата: 3000 руб. и 0,4 % продажной стоимости;
- если более 1 млн. руб., то — 7000 руб. плюс 0,2% от той части суммы сделки, которая превышает 1 млн. руб. Например, удостоверяется договор, цена которого 2 500 000 руб. Стоимость услуги нотариуса будет составлять 10 000 руб. (7000 + 3000 (1,5 млн. х 0,2%));
- свыше 10 млн. руб. оплата исчисляется: 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы, превышающей 10 млн. руб.
Верхний предел оплаты – 100 000 руб.
При обязательном (в силу закона) нотариальном удостоверении договора по купле-продаже взимается госпошлина в размере 0,5 % от оценочной (рыночной) стоимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

В расчет нотариус принимает сумму договора, указанную в тексте проекта. Но если эта цена ниже кадастровой, то нотариус рассчитывает услугу, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Также нотариус взыскивает тариф на услуги технического и правового характера в пределах от 2500 до 5000 рублей.

Документы для регистрации можно сдать самим:

в отдел РосРеестра
в местный МФЦ

Порядок сдачи документов и их перечень описан выше. Можно также попросить нотариуса, удостоверившего сделку, сдать документы на регистрацию и получить их для Вас. Для этого дополнительно нужно:

представить подлинник государственной пошлины на гос.регистрацию, уплаченной от имени покупателя;
оплатить услугу нотариуса. Стоимость – 1000/1200 руб.

После этого нотариус самостоятельно организует сдачу и получение документов в РосРеестре.

Добрый вечер. Мы покупаем квартиру. От хозяина квартиры всеми вопросами занимается его риэлтор. Мы не знаем их, так как впервые увиделись. Риэлтор составил договор и сам занял очередь к регистрационку на сделку. Говорит, что регистратор его знакомая и все оформит быстро. Вопрос такой: может ли регистратор скрыть от нас какие-нибудь моменты и провести сделку в ущерб нашим интересам.

Здравствуйте, Галина! Это обычное явление, когда риэлторы знают регистраторов, ведь им приходится часто по работе контактировать. Но это не означает, что регистратор будет отстаивать «нечистые» интересы и, тем более, участвовать в преступном заговоре с риэлтором. Ведь в таком случае регистратор не просто рискует потерять работу, но и попасть за решетку. Обычно регистраторы делают свою работу на совесть и в соответствии с законом. Для того, что бы отмести все сомнения следуйте рекомендациям, изложенных в статье, а также ознакомитесь еще с одной нашей статьей http://juresovet.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-registracii-pokupki-kvartiry/
Если у Вас все еще остаются сомнения или Ваш квартирный вопрос сложен, то обратитесь за помощью к знакомому юристу или риэлтору с хорошей репутацией. Либо если таких нет, то около регистрационных служб располагаются такие специалисты. Можно обратиться к ним. Попросите лишь сопроводить Вашу сделку на предмет честности и законности. Стоимость таких услуг составляет около 5000-10000 рублей. Зато эти услуги будут гарантировать Вам спокойствие.

Добрый вечер! Мы купили комнату. Документы на собственность на наши имена с мужем готовы. У предыдущего владельца комнаты были долги по выплатам банку,и банк хочет наложить арест на нашу жил.площадь. Возможно ли это?

Здравствуйте, Юлия. Видимо банк не имеет сведений, что сменился собственник, банк может наложить арест только на имущество должника. Поскольку имущество принадлежит уже вам, арест наложить банк не может.

Здравствуйте! Год назад (в окрябре 2014г.) мы купили квартиру в доме который сдан в эксплуатацию в 2007г. Перед покупкой тчательно проверяли данное строение. Выяснили что в 2011г. был суд, о признании дома в котором находится наша квартира, самостроем, часть которого стоит на земле 3-го лица. Суд вынес решение отказать истцу и признать строение законным. В июле 2015г., начались новые суды т.к. в доме сменились 3 собственника. В октябре 2015г. было вынесено решение Краснодарского краевого суда о признании самовольной постройки и сносе дома, причём решение выносил тот же самый судья в том же суде что и в 2011г. Позже мы узнали что есть ещё два решения Адлерского районного суда г.Сочи от 2007г. и 2009г., о признании постройки законной. На данный момент прошлые 3 решения (за 2007, 2009 и 2011гг.) не отменены, но при этом есть новое решение за 2015г. о сносе нашего дома и лишение нас прав собственности как недобросовестных покупателей. Конкретно наша семья недобросовестным покупателем себя не считает, т.к. мы специально искали вторичное жильё, проверяли квартиру через юристов, с нашей квартирой прошло три сделки купли-продажи и соответствующие гос. органы трижды выдали документы на право собственности данной квартиры за 9 лет существования данного дома.
В Доме проживают 11 семей, 7 несовершенно летних детей, 4 из которых малолетние, в том числе и мой 5-ти летний сын. Сегодня истец и Адвокатский кабинет вымогают из жильцов 17 000 000 рублей, чтобы отменить снос дома.
Ни кто из жильцов дома не могут понять на каком основании нас считают недобросовестными и хотят лишить единственного жилья.

В соответствии с процессуальным законодательством вступившее в законную силу решение суда создает преюдицию, то есть те обстоятельства, которые были установлены решением, не подлежат доказыванию вновь. Соответственно если решением суда установлена законность постройки, а право зарегистрировано в Росреестре, то право собственности признано и подтверждено госвластью.

Кроме того, решение о том же споре и между теме же сторонами не может состояться дважды, то есть более позднее дело подлежит прекращению.

Исходя из Вашей информации, споры (их предметы и обоснования) вероятно являются разными или по крайней мере имеют отличительные детали. Отсюда множественность разных решений.

Возможно, Вы говорите об одном и том же деле, которое обжалуется в различных инстанциях, возвращается на новое рассмотрение и т.д.

Так или иначе, для сохранения конституционного права собственности необходимо действовать в следующем ключе.

Во-первых, все жители дома должны объединить свои усилия, в том числе и с финансовой стороны.

Во-вторых, следует нанять авторитетных и уважаемых юристов (адвокатов) для надлежащего ведения спора в суде. Это основное направление, которое позволит самым эффективным способом защищать свои права.

В-третьих, Вы должны обратить внимание на серьезность проблемы властей и общественности. Происходящую ситуацию следует освещать широко в СМИ, обращаться в прокуратуру для проведения проверки по факту деятельности истца, его намерений и пр., призывать муниципалитет и власти субъекта РФ к участию в решении проблемы жильцов и т.п.

Здравствуйте. У нас необходимость покупки квартиры в соседней области. Часть суммы за покупку квартиры будет кредитом от банка. Имеются вопросы: можем ли мы согласие на сделку у второго супруга получить у нотариуса в своей области? Как лучше поступить с передачей денег, если нет возможности передать их наличными в регистрационном управлении? Если деньги перевести на счет в своей области, то возможно ли перевести их на счет продавца в его области в таком же отделении банка? Если есть такая возможность, то когда их перевести на счет продавца и как доказать в регистрационном управлении, что деньги на его счете?

Здравствуйте, Лариса!
По поводу согласия. Нотариальное согласие супруга на заключение сделки купли-продажи квартиры можно оформить абсолютно у любого нотариуса вне зависимости от места жительства лица, дающего согласие. Таким образом, согласие могут дать в Вашей области.
По поводу денег. Продавец должен открыть лицевой счет на себя в банке. Денежные средства на его счет можно положить в другом филиале (представительстве) банка, в том числе находящимся в другом субъекте Федерации. Важно, что бы денежные средства были внесены именно от Вас и соответственно поступление было оформлено от Вашего имени. Обязательно в банке взять заверенную выписку о совершение это платежной операции. Саму операцию необходимо производить после подписания сторонами договора купли-продажи, акта приема-передачи, оформления согласия супруга продавца на сделку. В договоре в реквизитных полях (где ставят подписи стороны) продавец должен указать, что деньги в соответствующем размере получил, оплата произведена полностью (если банк будет производит выплату позже, то указать на это и вообще об этом должен быть целый пункт в договоре). Не будет лишним получить отдельно расписку, в которой указать: в каком размере, кто, кому, когда и каким способом перечислил деньги.

Здравствуйте, я собираюсь купить комнату,где прописан несовершеннолетний(не владелец).Продавец предлагает составить предварительный договор купли-продажи с внесением задатка,и только потом выписать ребёнк. Прошу уточнить,какие возможны трудности при дальнейшей покупки данной комнаты,если продавец не сможет выписать или не захочет выписать ребёнка?

Здравствуйте, Надежда!
Надо ориентироваться на статус несовершеннолетнего.
Если это опекаемый собственника или член семьи продавца, но не его родной (усыновленный) ребенок (например, ребенок оставшейся без родительского попечения), то продажа комнаты будет возможна только с согласия органа опеки.
В остальных случаях покупка возможно, но с лицами, имеющими право на проживание (несовершеннолетний). Выписать таких жильцов можно будет только в судебном порядке. Это дополнительные трудности.
Но и здесь могут быть ситуации с «сюрпризами». Например, ребенок в свое время отказался от участия в приватизации, то такого никогда не выписать.
Мы рекомендуем заключить предварительный договор купли-продажи, но без внесения задатка, залоговой суммы и пр. А заключать основной договор только при условии подтверждении факта выписки несовершеннолетнего жильца.

Здравствуйте, хочу продать квартиру, она перешла ко мне в собственность 3года назад по договору дарения от отца. Пол года назад я вышла замуж. Нужно ли мне согласие супруга на продаж квартиры? И свидетельство о собственности у меня на старую фамилию, надо ли теперь менять свидетельство? Не пойдет ли тогда заново счет уже 5ти лет на 13% в налоговую? Если менять не надо, не будет ли проблем при продаже квартиры? Спасибо.

Здравствуйте, Людмила.
1. Если прошло 3 года (более 36 месяцев) от регистрации договора дарения в регпалате, то вы освобождаетесь от подачи декларации и уплаты налога 13%. Если 36 месяцев не прошли, то обязаны уплатить 13% (от суммы продажи за минусом 1 млн. вычета). 5-летний срок касается жилья, которое было куплено (а не подарено родственниками) и то только для сделок (приобретения) с 2016 года.
2. Свидетельство о собственности на старую фамилию годно при предъявлении свидетельства о браке, ничего изменять не нужно. Более того, сейчас свидетельства о собственности (зеленки) уже отменили, так что при покупке выдают только выписку из реестра.
3. Согласие супруга не требуется, поскольку во-первых это квартира оформлена по договору дарения, во-вторых до брака.

Здравствуйте. Мы хотим покупать квартиру в ипотеку, у продавца есть риэлтор, который будет заниматься оформлением документов. Но мы хотим проверить квартиру, все ли там по закону и т.д. И вопрос: если мы берем ипотеку не проверяет ли банк сам квартиру и все документы по ней?

У нас такая же ситуация, но поскольку продавца два, то сделку должен проводить нотариус. Правда, что банк и нотариус проверяют только последний переход собственности? Банк навязывает услуги по проверке чистоты сделки и следом страховку рисков покупки квартиры на три года. Необходимо ли делать такую страховку, или нотариус является гарантом чистоты сделки? Нужно ли запросить у продавцов справки из нарко- и психо диспансера? Или нотариус гарантирует вминяемость продавцов?

Здравствуйте, Наталья!
Конечно, все банки брать под одну гребенку не следует.
Одни проверяют сделку путем изучения запрошенной у сторон (в основном у продавца) документации: выписку из госреестра по квартире, справку о прописанных по адресу (о составе семьи), кадастровый паспорт и правоустаналивающие документы. Другие к указанному пакету могут запросить историю сделок с квартирой, справку о балансе расчетов с ЖУ, ЕРИЦ, делают выезд в квартиру для осмотра ее на предмет соответствия имеющейся планировки техническим документам, обязывают проводить с участием аккредитованных банком оценщиков рыночную оценку стоимости квартиры. Третьи (каких не большое количество) к перечисленному еще и проверяют право-дееспособность продавца, компетентность лица, действующего от имени продавца по доверенности, наличие членов семьи от которых (за которых) требуется истребовать согласие на сделку (супруги, дети сособственники и пр.), привлекают свои службы безопасности для перепроверки всей информации по базам правоохранительных органов, суда, приставов и пр.Последние, в основном, и предлагают свои услуги и просят за них оплату. Видимо, не зря, но если соглашаться на такие услуги, то необходимо не просто получить заключение о «чистоте» планируемой сделки, а иметь полный перечень проводимых действий и их результат, гарантию банка в их достоверности.
Касаемо страхования сделки, то, по нашему мнению, это перебор, но в итоге все упирается в цену вопроса. Если такое страхование составит до от 10 000 до 25 000 рублей есть смысл осуждать условия страховки, если выше, то эта переплата, лучше тщательнее проверять документы. Ведь в итоге, договор страхование — это не 100%-ая гарантия выплаты денег в случае наступления страхового случая. Не редко приходится судиться и со страховой компанией для получения своего страхового возмещения (то случай признают не страховым, то, дескать, поведение страхователя не соответствовало условиям договора и пр.).

Касаемо нотариуса, то его деятельность сводится к проверке полномочности и компетентности сторон сделки и возможности заключения текущей сделки с точки зрения ее состоятельности и соответствия требованиям закона. То есть нотариус проверяет дееспособность сторон, является ли продавец действительным собственником, является ли предмет сделки (недвижимость) оборотоспособным (не состоит ли под арестами, ограничениями и т.п.), учтены ли права заинтересованных лиц (супругов, детей, других сособственников), соответствует ли сделка рыночным тенденциям и пр. При этом нотариус подготавливает проект договора или одобряет представленный, проводит сбор необходимых документов, осуществляет сдачу документации на регистрацию и пр. Историю недвижимости (анализ архива сделок) нотариус не исследует, а исходит из того, что если недвижимость зарегистрирована в Росреестре, то на момент заключения сделки с ней все в порядке. Главное, что бы совершаемая сделка была без юридических пороков.
За результаты своей работы нотариус несет ответственность своим имуществом.

Да, конечно, проверяет. Ведь банк заинтересован в том, чтобы предмет залога был «чист» и, на случай возникновения проблем с заемщиком, этот залог можно было бы успешно реализовать, тем самым, вернув выданные кредитные средства.
Но процедуры у банка стандартные, работники относятся к ним в большей степени безынициативно (действуют по инструкции без особого энтузиазма и пр.). Часто перестраховываются дополнительными гарантиями, например, заключают договоры поручительства и пр.
Мы считаем, что полагаться исключительно на проверку банка нельзя, так как нет гарантий, что работники банка не могут быть ангажированы другой стороной сделки и злонамеренно могут упустить какую-либо судьбоносную деталь или недобросовестно отнесутся к своей работе (допустим, документы по ипотеке собирал сотрудник, который намеревался увольняться и он делал свою работу «спустя рукава») и т.д.
Лучше все перепроверить самому. Так надежнее и спокойнее.

Здравствуйте, хотим приобрести квартиру, которая досталась собственнику по наследству по закону, в котором указано что супруга и еще один сын умершего отказались от причитаемой им доли наследства, дата смерти август 2006 года. Выписку из ЕГРП заказана, ждем, но продавец уверяет, что все чисто. Все права на наследство за него оформляло доверенное лицо (доверенность сделана у нотариуса, документ скан скинут) в апреле 2007 года. Собственник из другого города, прописан и проживает там, приедет на сделку на один день в наш город. Что нужно проверить, кроме выписки из ЕГРП, прописанных (временно убывших), долгов? нужно ли проверить, что другие лица отказались от наследства у нотариуса?

Здравствуйте, Олеся!
Вступление в наследство совершено в 2007 году, тогда же было выдано свидетельство о наследстве. С большей вероятностью сюрпризов ожидать в плане неправильного вступления в наследство не следует, ввиду истечения длительного периода времени. Поэтому при проверке законности права собственности Вам достаточно получить выписку из ЕГРП, получить данные о наличии исполнительных производств в банке данных судебных приставов в отношении собственника и данные о судебных спорах в «ГАС «Правосудие». Отсутствие данных о судебных спорах и исполнительных производствах будет говорить, что объект без притязаний со стороны третьих лиц. Если желаете можете попросить, чтобы продавец от отказавшихся наследников получил расписку в том, что указанные лица не имеют имущественных претензий по поводу квартиры и не намерены каким-либо образом оспаривать сделку. Такую расписку можно удостоверить у нотариуса.
Кроме этого, проверьте квартиру на предмет прописанных лиц, долгов по квартплате, а также лиц имеющих право проживания в квартире (закажите расширенную правку в Росреестре на квартиру, из которой будет видна история собственников на квартиру и, если квартира была приватизирована, то следует узнать были ли лица отказавшиеся от приватизации и как они распорядились своим правом пожизненного проживания в квартире).

Добрый вечер! Мы собираемся купить квартиру.Квартира оформлена на бабушку. Заключать сделку будет ее дочь. Какие документы нужно с них потребовать, чтобы убедиться что квартира «чистая»?

Самый главный вопрос в сделке о правоспособности бабушки.
Во-первых, следует проверить насколько доверенность подлинная, то есть вместе с дочерью приехать к нотариусу (который выдавал доверенность) и попросить подтвердить его: что такая доверенность им выдавалась, что текст соответствующий (не изменен, не подделан и пр.) и что до настоящего времени доверенность не отозвана.
Во-вторых, узнать у дочери почему бабушка не выступает по сделке лично. Очень желательно воочию встретиться с бабушкой, поинтересоваться в курсе ли она о готовящейся сделке, не возражает ли она совершению купли-продажи. В идеале получить от нее краткую расписку о том, что она не против планируемой сделки (продажа такой-то квартиры с такими-то покупателями, по такой-то цене).
В-третьих, получить справку из нарко-психиатрического диспансера об отсутствии на учете бабушки.
В-четвертых, узнать о наличии/отсутствии супруга у бабушки. Для выяснения вопросов: давал ли дедушка согласие на сделку (если должен быть). Если его нет в живых, то когда умер и вступали ли в наследство на долю квартиры его наследники или нет. Прочие вопросы.
В-пятых, будет не лишним перестраховаться и нотариально удостоверить сделку.

Остальной пакет документов стандартный:
— выписка из ЕГРНП (простая и расширенная, так называемая, история квартиры);
— справка о составе семьи (о прописанных лицах), если такая возможность есть, то предоставить справку о ранее прописанных лицах за 3 года до текущей даты;
— правоустанавливающие документы на квартиру. Особо обращайте внимание на приватизацию (следует подробно исследовать договор приватизации и приложения к нему, то есть установить отказников и отследить историю распоряжения их правом на пожизненное проживание в квартире) и на наследство (если квартира досталась по наследству, то нужно проверить свидетельство о наследстве (кто были наследники, как производилась деление квартиры между ними и пр.)). Копии таких документов может запросить в Росреестре собственник, то есть дочь бабушки;
— справки из УК, ЕРИЦ о задолженности по кварплате;
— кадастровый и технический паспорта (на предмет соответствия планировки).

Кроме того, самостоятельно через банк исполнительных производств судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) узнайте о наличии производств в отношении бабушки и дочери.

Добрый день!
Собираемся приобрести квартиру у фирмы, которая в свое время заключила договор пожизненной ренты с собственником данной квартиры. Договор выполнен. Собственник умер в больнице, право собственности перешло к фирме.
Могут ли здесь скрываться какие-либо «подводные камни»?
И еще фирма-продавец настаивает на заверении сделки у «своего» нотариуса, объясняя тем, у них долгий опыт сотрудничества с этим нотариусом и, что тот сделает все быстро и без ошибок. Хотя территориально квартира и офис нотариуса находятся в разных частях города.

Здравствуйте, Александр!
Договор пожизненной ренты прекращается с момента смерти получателя ренты. Это является основанием для погашение записи об обременении (ренты) квартиры в Росреестре.
Право ренты по наследству не передаётся. Но заинтересованные лица (потенциальные наследники) могут попытаться оспорить сам договор. Поэтому важным моментом является, когда договор был заключен и зарегистрирован в Росреестре. Если период с даты указанных действий прошел значительный 3 и более лет, то особых опасений нет.
Также следует знать, законом предусмотрено, что если договор заключен и зарегистрирован к моменту смерти получателя ренты, то он ничтожный. Поэтому чем длительнее срок исполнения договора был (чем продолжительнее срок с момента заключения и до даты смерти получателя ренты), тем надежнее договор.
Необходимо внимательно ознакомиться с текстом договора ренты, изучить личности сторон (чтобы не было заинтересованных, родственных связей в составе руководства фирмы с получателем ренты), обращайте внимание на особые условия договора.
Запросите в фирме письменную справку о том, что указанная квартира никому не предоставлена по предварительному договору, отсутствуют споры о квартире, в том числе в суде и пр.
Запросите данные о фирме: какой размер уставного капитала, не отвечает ли она признакам банкротства, имеются ли у нее задолженность по налогам. Попросите предоставление деклараций по имуществу, данные о том, что квартира стояла на балксе у организации и пр.
Закажите выписку из Росреестре об объекте. Исследуйте её на предмет отсутствия арестов, запретов и прочих обременение.

Касательно нотариуса, то следует учитывать, что практика обращения к «своему нотариусу» нормальное явление. Многие физические лица и организации так поступают для удобства работы. И это не означает, что возможен преступный сговор, так как нотариус проверяет законность сделки и несет ответственность за ее результат своим имуществом.

ЗДРАВСТВУЙТЕ. Хочу купить комнату в трёшке соседи женщины у одной соседки есть сын тоже в доле, но он в тюрьме! отказы у всех взяли , кроме сына. риэлтор говорит можно без него , что претендовать можно 3 месяца после сделки ,а ему ещё сидеть. или заказным письмом отправить к нему в тюрьму. подскажите как в такой ситуации?

Здравствуйте, Юлия!
Необходимо отправить заказное письмо в тюрьму. Вы правильно думаете.
Да, действительно, на оспаривание сделки, совершенной с нарушением права преимущественного выкупа, предоставляется 3 месяца. Но этот срок начинает течь с момента, когда заинтересованное лицо узнает о нарушение своего права.
Другими словами, после освобождения из заключения собственник может восстановить срок для обращения в суд и в последующем, оспорив сделку, перевести на себя правомочия покупателя.

Здравствуйте!
Хочу купить кооперативную квартиру в Москве, которая досталась по наследству двум племянницам от тёти, они говорят что у тёти детей и мужа не было. Интересы хозяек представляет риэлтор, его доверенности пока не видел. Необходимо требовать присутствия хозяек? Что проверять при покупке квартиры в этой ситуации, какие документы от хозяек требовать? Каков порядок моих действий (проверка, аванс и т.д.)?

Здравствуйте, Павел!
Присутствие на судьбоносных мероприятиях хозяек обязательно, риэлтор же пусть выполняет функции только подготовки документов и организационные моменты.
Но наличие риэлтора немного облегчает подготовку, так как он сможет оперативнее предоставить требуемые документы.
При покупке подобной квартиры следует предпринимать все меры безопасности, не доверяться случаю или везению.
Поэтому затребуйте выписку из ЕГРН, в том числе об истории сделок с квартирой. Испрашивайте справку о составе семьи, напроситесь на встречу с нотариусом, оформлявшим наследство (нотариусу объясните причину вашего интереса и расспросите о возможных претендентах, отказниках, конфликтах, спорах, претензиях и прочих притязаниях), исследуйте техническую и правовую документацию (кадастровый, технический паспорта, свидетельства, в том числе о праве на наследство и пр.), произведите осмотр квартиры, проведите специальную беседу с хозяйками о родственников (их братьях, сестрах, родителях и пр. — возможных наследниках первой очереди), при необходимости получите от них расписку о состоянии родственных отношений (это мера психологического воздействия, обеспечение на будущее гарантированными доказательствами) и пр.
Проверьте собственников квартиры по базе исполнительных производств http://fssprus.ru/iss/ip, а также информацию в отношении наследодателя и наследников по спорам о наследстве, имуществе и пр. по адресу https://sudrf.ru/index.php?id=300#sp. На этих ресурсах может быть важная и полезная информация, которая позволит сформировать много вопросов для продавцов.
Если будут противоречия в словах риэлтора и продавцов, какие-либо документальные расхождения и несостыковки, то требуйте пояснений, даже по незначительным вопросам.
Сделка будет удостоверяться нотариусом, поэтому эта дополнительная гарантия успешности сделки и будущего правообладания.
Обращайте внимание на время, прошедшее с момента оформления квартиры в собственность наследников. Чем больше времени прошло тем меньше опасности.
Нежелание предоставлять информация, отвечать на вопросы может говорить о проблемах квартиры будьте на стороже. Не спешите быстро проводить сделку. Можно дать незначительный задаток (оформив договором) и спокойно заниматься сбором информации.

Добрый день!
Хотим приобрести квартиру полученную по завещанию от матери к 2м сыновьям.
Других детей у нее не было, супруг и родители умерли до ее смерти.
На какие моменты особенно обратить внимание? И как проверить наличие «обязательных наследников»?

Здравствуйте, Анастасия!
Да, действительно круг наследников, которые могут претендовать на обязательную долю не мал. Кроме указанных лиц, ими могут оказаться и родители наследодателя и другие дети (например, от другого брака) и иждивенцы, жившие с наследодателем, и пр. лица. Официальным путем это проверить очень сложно. И дело не в том, что трудно найти источник, проблема в закрытости информации. То есть предоставить такую информацию могут под честное слово сами родственники (наследники-продавцы).
В основном для того, чтобы убедиться в чистоте сделки щепетильные покупатели просят продавцов о встрече с нотариусом, который оформлял наследство. И в их присутствии, так сказать, с позволения заинтересованных лиц (наследников) у нотариуса можно узнать проблемное было ли наследственное дело, имелись ли споры, противостояния, производился ли поиск родственников, были ли среди них те, которых не смогли найти (и которые потенциально могут заявить о своем праве) есть ли в настоящее время претензии, возражения и прочие не закрытые вопросы (как правило, если такие проблемы есть, то нотариус в курсе). Но нотариус не обязан отвечать на эти вопросы, поэтому такая встреча и проводится с подачи наследников (как бы по их дозволению).
Вообще, так как продаются доли, то сделка полежит обязательному нотариальному заверению, в этой связи её лучше оформить как раз у того же нотариуса, что и вел наследственное дело (так как он знает все подводные камни). А учитывая, что нотариус отвечает за правильность оформления сделки своим имуществом, то вряд ли он будет участвовать в противоправной схеме. Кстати, под этой эгидой у нотариуса и можно узнать дополнительную информацию о наследственном деле.

Кроме того, не маловажным фактором будет психологическое воздействие на наследников. В чем его смысл и как это делается.
Дело в том, что если сделка имеет потенциальные проблемы, некоторые продавцы идут на неё, зная, что возможны судебные споры и конфликты. Но расчет делается на то, что после продажи деньги расходуются (растрачиваются) или приобретаются активы с оформлением на других лиц, а сами такие продавцы уже готовы к регрессным претензиям в их сторону (если сделку купли-продажи наследственной квартиры признают, допустим, недействительной). Они не имеют имущества и, дескать, денег уже нет и взыскивать с них нечего. Но другое дело, когда такие отношения перерастают в уголовное дело и над ними будет висеть угроза тюремного заключения. Такие планы их не устраивают и поэтому от таких действий они могут отказаться.
Так вот для этого перед продажей этим продавцам можно задать вопрос о наследственном деле и претендентах на наследство, в том числе потенциальных. То есть подробно выяснить какие у наследодателя были родственники. Сыновья должны знать. Ваша задача задавать конкретные вопросы, типа: имелись ли еще дети от других браков, живы ли бабушка и дедушка, было ли завещание и т.д. Если выяснится, что есть какие-то претенденты, то следует узнать почему они не участвовали в наследстве (или написали отказ) вплоть до личной встречи с ними. Это трудоемко, но зато гарантирует чистоту сделки и последующее спокойствие.
После этого попросить от наследников-продавцов собственноручную расписку о состоянии наследственного дело, ну, то есть зафиксировать то, что было выяснено при расспросе, особенное если продавцы заявят об отсутствии других родственников, возможных претендентов. В расписке требовать, чтобы так и писали, что покупатели подтверждают, что на момент заключения сделки отсутствую родственники наследодателя, которые имеют возражения, претензии или иным образом могут претендовать на предмет сделки, а также нет иных обстоятельств, которые могут стать проблемой для будущих собственников.
Таким образом, указанная расписка не позволит продавцам в случае чего юлить: «их не спрашивали», «они не придали этому значения» и т.п. Теперь они будут понимать, что просто отговориться и все перевести на гражданское дело и невозможность взыскания не получиться, теперь все будет трактоваться как преднамеренное предоставление недостоверной информации, то есть введение в заблуждение и пр. А это уже грозить уголовными отношениями. И это нужно включить в пресловутую расписку: «В случае предоставлении недостоверной информации или умалчивании о каких-либо испрашиваемых фактах предупрежден, что покупатель имеет право на обращение в правоохранительные органы с заявлением о совершении в отношении него мошеннических действий».
Если от таких расспросов и написания расписки наследники-продавцы отказываются, то делайте выводы сами.

Добрый вечер! Подскажите от кого числа считать в свидетельстве,число купли-продажи или когда выдан документ?

Здравствуйте, Ирина!
В свидетельстве три даты:
1. Дата договора купли-продажи (документ-основание);
2. Дата государственной регистрации (когда сделана запись государственном реестре);
3. Дата выдачи свидетельства (очень часто совпадает с датой государственной регистрации).
В подавляющем большинстве случаев, юридическое значение для решения различных вопросов и обстоятельств имеет именно дата государственной регистрации, то есть число, когда сведения о госрегистрации внесены государственный реестр. Именно с этой даты собственник становится полноправным правообладателем объекта недвижимости, сделка считается получившая полную юридическую силу и т.п.

Добрый вечер! Живем в Крыму и покупаем квартиру, собственником которой является гражданка Украины. Нотариус сказала, что собственник должен привезти из Украины справку от нотариуса об отсутствии ареста и запрета на продажу квартиры, т.к. для Крыма реестр закрыт. И еще, на сегодняшний день свидетельства о собственности российского образца не выдаются, выдается только кадастровый паспорт-1 и кадастровый паспорт-2, но украинское свидетельство о собственности у них есть. На данный момент квартирой занимаются риэлтор и соседка-подруга хозяйки, но на саму сделку хозяйка приедет. Причем, хочет затратить минимум времени, сколько, приблизительно, по срокам займет сделка? И что еще потребуется помимо перечисленного в вашей статье, чтобы было поменьше риска? С уважением, Татьяна.

Здравствуйте, Татьяна!
Вам следует уточнить у нотариуса, который будет удостоверять Вашу сделку имеет ли он техническую возможность и оказывает ли услугу по направлению пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимость по сделке, которую он удостоверяет. Если ответ нотариуса положительный, то предварительно сдавайте все документы нотариусу для технической подготовки. Вам назначат время для официального мероприятия у нотариуса. Это займет не более 1 часа. И все, остальное сделает нотариус, а Вы лишь получите документы уже в готовом виде через 10 дней.
Если работник нотариата не занимается пересылкой документов в Росреестр, то после удостоверения сделки у нотариуса необходимо сдать документы территориальный отдел госкомитета по государственной регистрации в Крыму. Для того, чтобы этот процесс не превратился в длительные часы следует предварительно записаться на прием (можно записаться по этой ссылке https://eo.gkreg.rk.gov.ru/), совместив время пребыванию у нотариуса, время переезда до территориального отдела с небольшими запасами. То есть можно распределить время и мероприятия так, чтобы на все процедуры ушло не более 2-3 часов.
В Вашей сделке все стандартно, за исключением данных о квартире (аресты, ограничения и пр.). Не зря нотариус требует эти документы от собственника (выписку из реестра), обратите и Вы на это немалое внимание. Подробнее узнайте о семейном положении продавца, и при необходимости (если замужем) требуйте от нее нотариальное согласие мужа на продажу.

Здравствуйте. Вышла замуж. Стали проживать в квартире родителей мужа. Квартира не приватизирована. Во время совместного проживания у нас родился сын. В 2016 году развелись. Родители мужа через суд потребовали выписать меня и несовершеннолетнего сына. Суд требования истца удовлетворил. У меня с сыном другого жилья для проживания нет. Правомерно ли такое решение суда. Спасибо.

Здравствуйте, Ольга!
Если, действительно, квартира не являлась приватизированной, Вы с сыном были там зарегистрированы по месту жительства (и ваша регистрация была законная, т.е. не являлась фиктивной и пр.) и фактически проживали, то есть длительное время не отсутствовали в адресе, то такое решение на первый взгляд сомнительное.
В такой ситуации целесообразно оспаривать законность вынесения судебного акта в вышестоящих инстанциях, так как Вы можете иметь различные жилищные права, в том числе на расселение с обменом и пр.

Добрый день! Мы собираемся купить квартиру у двух собственников с 1/2 собственности у каждого ( муж и жена зарегистрированные в браке) От продавцов квартиры есть риэлтор, который готовит сделку. Риэлтор предлагает заключить договор купли продажи через нотариуса. Покупаем квартиру не на кредитные средства ( без ипотеки). Правомочна ли будет сделка без нотариального оформления если с нашей стороны будет один покупатель. С уважением Александр.

Здравствуйте, Александр!
Нет, такая сделка не будет иметь юридическую силу и не пройдет государственную регистрацию. В Росреестре приостановят регистрацию ввиду несоблюдения обязательной формы сделки, до устранения недостатка. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» практически все сделки с долевой недвижимостью, даже если продается объект целиком, а не по долям отдельно, оформляются договором, который подлежит нотариальному удостоверению. Исключение составляют сделки с земельными долями сельскохозяйственного назначения.
Вы покупаете квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, соответственно, для придания законности сделке потребуется нотариальное удостоверение договора.

Здравствуйте! Попали в такую засаду. В трудной жизненной ситуации доверились риэлторам, по рекомендации приятеля. Меняли трешку на двушку с доплатой. Дочь подписала ген. доверенность продать или заключить договор мены принадлежащей мне квартиры.( нотариус сказала, что доверенность стандартная). Был оформлен предварительный договор в кототом не была указана цена, т.к. мы то ждали обмен, а риэлторы убедили, что все обмены только через куплю продажу, потому и появилась фраза о продаже в доверенности. Вписали в свой экземпляр ничтожно низкую цену (500 000). Поверенный «продал» квартиру своей матери. вместе они скрыли факт продажи и делали вид, что ищут обмен. Даже такую ничтожную цену не вернули, ни документы , ни деньги. Использовали долговые расписки третьего лица как оплату, что не могло быть ни по закону, ни по смыслу. Мы проиграли все суды. Хотя все юридически грамотные люди увидели мошенничество. Но уже 6 лет борьбы убедили в бездействии наших правоохранительных органов, продажности судей. Наш адвокат бывший судья по уголовным делам осужден был за взятку условно( мы позже узнали). Можно ли было по такой доверенности осуществить продажу или должен бы быть обмен. И можно ли обратиться в суд, т.к. нарушены мои права. Мои долговые расписки были использованы, как оплата за квартиру. Нарушены все законы самими судьями. И мы не может доказать мошенничество.

Здравствуйте, Галина!
Честно говоря, у Вас очень сложная ситуация. Действительно, то что Вы описываете есть ничто иное как мошенничество с внезапно возникшим умыслом (как минимум), а может быть и по детально разработанному плану.
Всё очень сильно усложняет истечение столь длительного периода с момента событий (6 лет) и состоявшиеся не в Вашу пользу суды.
Как видно, Вы обращались и в правоохранительные органы, к сожалению, безрезультатно.
Общий смысл процессуального законодательства, а также опыт правоприменительной практики показывает, что самая авторитетная и действующая власть — это судебная система.
Поэтому, мы считаем, что необходимо отыскивать основания (желательно, весомые) для оспаривания действий риэлторов именно в порядке гражданского судопроизводства. Это не только может принести пользу (в случае выигрыша) по решению отдельного требования, но и изменить общее состояние дел (возможно оспаривание состоявшихся актов по вновь открывшимся обстоятельствам).
Вам можно выдвигать требования:
— об оспаривании сделки поручительства (выдача доверенности) ввиду ничтожности (применения последствий ничтожности), так как Вас ввели в заблуждение, то есть сделка совершена под влиянием обмана;
— об оспаривании сделки купли-продажи по тем же основаниям (при этом есть обстоятельства, которые будут указывать в Вашу пользу: несоразмерно низкая цена, применение неприемлемых способов оплаты и пр.);
— о ненадлежаще оказанных услугах (требования защиты прав потребителей), так как услуга не была оказана в том виде и в соответствии с той целью, о которых Вы заявляли;
— прочие требования (в зависимости от деталей дела).
Сейчас лучше сделать упор именно на гражданско-правовую сторону вопроса, а это даст толчок и в решение вопросов о мошеннических действиях по уголовному основанию, так как Вы будете ссылаться на неправомерность действий фигурантов, подтвержденную в судебном порядке.
На наш взгляд следует обратиться к независимому и авторитетному юристу/адвокату, специализирующемуся на гражданском праве (по спорам в области обязательственного права). Изложите всю ситуацию, представьте документы и в рамках консультации получите правовое заключение о положении дел и перспективах. А дальше можно будет принимать решение на основе его рекомендаций.
Дать полезные рекомендации дистанционно без деталей дела некорректная задача. Команда сайта «ЮрСовет» может более подробно рассмотреть Вашу ситуацию, но для этого Вам необходим представить электронные копии судебных актов, ответов из правоохранительных органов (постановления, уведомления), доверенности и спорного договора на электронную почту ([email protected]).

Добрый день! Собираюсь покупать квартиру. Сделку будет проводить риэлтор со стороны продавца. Заключили предварительный договор, внесли аванс. Но сегодня мне пишет риэлтор что ей нужна от меня нотариальная доверенность. И на мой вопрос зачем она ей, она сказала для перехода права и подачи регистрации.Хотя договора основного у меня даже на руках еще нет. Ответьте пожалуйста нужна ли в случаях купли продажи какая либо доверенность от покупателя?

Здравствуйте, Наталья!
Если Вы имеете фактическую возможность самостоятельно участвовать в переговорах об условиях сделки, являясь на встречи с продавцом, если Вы располагаете временем для посещения МФЦ или Росреестра в специально назначенное (заблаговременно) время на 1-2 часа, то давать доверенность нет смысла. Риэлтору можно пояснить, что он может рассчитывать на Ваше присутствие на всех мероприятиях, необходимых для успешного заключения, совершения и регистрации сделки. Смеем заверить, таких мероприятий не будет много. Рекомендуется именно так и действовать.
Если Вы не располагаете свободным временем и не имеете фактической возможности в рабочее время являться в регистрационный орган, то можете выдать доверенность с ограниченными полномочиями (только подача заявления на сдачу и получение документов для регистрации, но никаких подписаний договоров, заключений сделок и т.п.).
Крайне нежелательно передавать риэлторам полномочия (по доверенности) на подписания договоров, проведения от Вашего имени платежей и пр. Это может привести к неблагоприятным последствиям для Вас.

В Вашем случае Вы правильно ставите вопрос. Еще не заключен основной договор, поэтому предоставление истребуемой доверенности, как минимум, преждевременно.

Здравствуйте,собираемся приобретать квартиру,собственником которой является юр. лицо.у них свой риэлтр занимается бумагами,подскажите на что обратить внимание и где могут быть подводные камни?

Здравствуйте, Игорь!
Юридическое лицо такой же продавец как и обычное физическое лицо. Только процедура реализации имущества должна быть более тщательно согласована органами управления этого юридического лица.
Соответственно, в первую очередь нужно получить на сайте ФНС (адрес: https://egrul.nalog.ru/) сведения об организации (о руководители, учредителях и пр.).
В дальнейшем проводится стандартная проверка жилого помещения на отсутствие прописанных лиц, арестов, ограничений. В том числе заказывается выписка из Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request).Можно заказать выписку с основными характеристиками и о сделках (о правообладателях). Заказывается (с помощью собственника) справки в Управляющей компании, адресном бюро и т.п.
Также следует просмотреть картотеку арбитражных дел (https://kad.arbitr.ru/) на предмет отсутствия процедуры банкротства в отношении организации-продавца, крупных судебных дел и т.п. Проверить о том насколько организация является добросовестным налогоплательщиком, то есть надежность организации (https://service.nalog.ru/zd.do), не исключается ли из госреестра по инициативе налоговой (http://www.vestnik-gosreg.ru/publ/fz83/) и пр.
После следует ознакомиться с полномочиями в доверенности представителя организации (доверенность должна быть нотариальной), но в любом случае подписание договора должно осуществляться руководителем (директором) в Вашем присутствии. До подписания договора потребуйте от организации протокол общего собрания участников (акционеров) организации об одобрении крупной сделки или справку о том, что сделка не является крупной (с приложением бухгалтерского баланса).
Представителю по доверенности доверьте только возможность сдавать документы на регистрацию в Росреестр.

Добрый день! Выбрала квартиру для покупки с привлечением материнского капитала. Ребенку нет еще 3х лет. Кв. мне показывал чел.по доверенности. Выяснилось, что доверенность на двух людей. Не получится ли так, что одновременно второй человек по доверенности так же продает эту же кв? Как узнать?
Еще, выяснилось, что на данный момент у него нет документов о собственности на руках, а только расписка, на днях он получает документы на квартиру. Он её несколько дней назад купил у людей, которые покупая дом у него как у застройщика, расплатились квартиройс доплатой. Как проверить чистоту, чтобы не обманул чел.по доверенности? Спасибо.

Здравствуйте!
Гражданским законодательством предусмотрена возможность выдачи доверенности более чем на одного человека. Это, обычно, делается в случаях, когда лица занимаются продажами нескольких объектов и такая необходимость связана с тем, чтобы была подменность, то есть чтобы не затягивать заключение сделки, когда у одного доверенного лица по каким-либо обстоятельствам временно не получается участвовать в сделке (заболел, командировка, другая сделки и т.п.). Еще это позволяет экономить, так как не нужно дважды уплачивать за доверенность на двух лиц на двух бланках отдельно.
О том, кто может заниматься продажей. Вообще если доверенность выдается одна на двух лиц,то у кого подлинник, тот реально и может быть уполномоченным лицом. Другой человек, вписанный в доверенность может реализовать свои полномочия, когда эта доверенность окажется у него в руках. Таким образом, заниматься продажей (поиск покупателей, обсуждение условий и пр.) могут два лица, но совершать сделки (подписывать договор, сдавать документы в Росреестр) одновременно они не смогут.
Касательно обстоятельств перехода квартиры к продавцу, то часто застройщики, продавая квартиры в своем (вновь построенном) доме идут на размен квартир с доплатой, то есть в обмен получают квартиры (от покупателя) со вторичного рынка меньшей стоимостью и площадью и получают доплату, а полученные квартиры, как более ликвидные, продают, чтобы выручить деньги. Это не единичная практика.
Поэтому, чтобы быть убежденным в гарантиях при покупке Вами квартиры, следует убедиться, что застройщик и его покупатели надлежащим образом оформили квартиры в свою собственность, то есть их сделки прошли нормально.
Ведь только когда застройщик-Ваш продавец оформит в собственность квартиру, то он сможет в дальнейшем распорядиться ею, продать Вам. Но важно, чтобы и покупатели в новостройке (те, что разменяли квартиру с доплатой) тоже зарегистрировали свою собственность и у них не было претензий к застройщику, а иначе возможны судебные процессы, оспаривания сделок и пр. Для этого желательно встретиться с ними (информацию о них можно узнать у застройщика, здесь ничего секретного нет, обычная предусмотрительность), объяснить Ваши намерения и поинтересоваться как у них дело обстоит с новой квартирой (зарегистрировали ли они собственность, есть ли претензии, будут ли обжаловать сделку и т.п.). Как Вы понимаете, спешить нельзя, нужно все выведать.
Желательно, договориться с застройщиком-продавцом о том, что оплата Вами за квартиру (то есть по Вашей сделке) будет производится после успешного прохождения государственной регистрации сделки. Чтобы не было недоразумений и сюрпризов. Кроме того, перед подписанием договора важно, чтобы застройщик уведомил второе доверенное лицо о прекращении действий по поиску покупателей ввиду заключения договора с Вами, а также сообщил потенциальным претендентам об отказе сотрудничества с ними в связи с заключением сделки.
В остальном проверка «чистоты» сделки сводится к обычным, стандартным действиям.

Для проверки истинных намерений продавца и «чистоты» сделки, с учетом, что дом — новостройка, следует дождаться, когда собственность на квартиру у продавца будет оформлена надлежащим образом.

Здравствуйте! Хочу купить квартиру по завещанию.Дед сначала приватизировал ,а затем завещал своей внучке квартиру.Затем внучка прописала в эту квартиру трех своих несовершеннолетних детей. Подскажите пожалуйста какие у меня риски?

Здравствуйте, Ирина!
Риски имеются и они связаны, в основном, с процедурой наследования.
Если наследство принято недавно, то имеется вероятность, что найдутся родственники, которые захотят оспорить завещание и, соответственно, сделки с наследственным имуществом. Если же наследство получено более 3 лет назад (срок исковой давности), то шансы на притязания у третьих лиц невелики.
Также для обеспечения безопасности, следует получить разрешение органа опеки на выписку детей из квартиры. Это не является обязательной процедурой для возможности заключения сделки или защиты прав несовершеннолетних, но тем не менее истребовать такое согласие не будет лишним. Если это проблемно, то обязательно нужно добиться от продавца того, чтобы дети были выписаны из квартиры и прописаны по другому адресу (потребуйте соответствующую справку о составе семьи по месту новой прописки детей).

Добрый день! Хочу купить 3/8 доли в двух комнатной квартире. продавец получил данные доли по договору дарения в декабре 2016 от наследницы вступившей в права наследства в декабре 2016. По словам продавца, собственником 5/8 долей является инвалид по зрению, и в данной квартире не проживает , а проживает у родственников. Подскажите пожалуйста какие риски и какие документы необходимо проверить при покупки доли в квартире..

Здравствуйте, Галина!
Одна из самых рискованных сделок с недвижимостью это недвижимость, которая досталась продавцу по наследству.
Учитывая то, что факт наследования был недавно, да, и еще имелись последующая сделка — дарение, а также нахождение другой доли в собственности у социального незащищенной категории граждан (инвалида по зрению), то экономически-правовых рисков множество. В частности, могут быть судебные споры по оспариванию последствий предыдущих сделок.
Во-первых, могут выдвинуть исковые требования другие наследники, в том числе, другой сособственник.
Во-вторых, часто дарение совершается для прикрытия другой сделки (например, купли-продажи) или обхода преимущественного права покупки доли другим участником долевой собственности (собственника 5/8 доли).
С учетом этого, следует выяснить как производилось вступление в наследство (по завещанию или по закону, имелись ли другие наследники, был ли спор между ними и т.п.), выяснить личность одаряемого (по отношению к наследнику и другому сособственнику), выяснить наличие родственной связи между наследником, одаряемым и собственником 5/8 доли. Узнать о прописанных лицах в настоящее время и ранее. Получить информацию о наличии/отсутствии претензий кредиторов к наследодателю. Следует тщательно изучить документы по вступлению в наследство и по дарению, запросить и изучить расширенную (историческую) выписку по квартире, сделать выборку по судебным делам в отношении ключевых лиц и пр.
Другими словами, в такой ситуации следует разбираться, так сказать, на месте, и, очень желательно с помощью специалиста (юрист, риэлтор). Кроме документов следует обращаться к информационным ресурсам (сайт судопроизводства, судебных приставов, Росреестра и пр.). Может быть понадобится данные с федеральных и муниципальных ресурсов, которые в срочном порядке можно получить не без помощи «своих» должностных лиц гос/муниципал органов.

Предстоит подписание Акта приема-передачи с застройщиком, договор долевого участия. Дом введён в эксплуатацию 13.04.2017 — (Уведомление от застройщика по эл. Почте, на сайте информация отсутствует). На кадастровый учёт пока не поставлен, пакет документов передан застройщиком в Росреестра.

(Со слов застройщика). «У нас изменился фактический номер квартиры от начального «номер квартиры по проекту» (по ДДУ), в результате объединения квартир других дольщиков, в т.ч. на нашем этаже, изменения внесены в проектную документацию, проектную декларацию (кол-во квартир).

Изменилась площадь квартиры в сторону увеличения по результатам фактических обмеров (со слов). Дополнительного соглашения на изменение характеристик объекта ДДУ не заключали, застройщик ответил, что и проектные, и фактический номера квартиры и площади будут в Акте приема-передачи. Доплату за разницу (со слов) брать не будут, уведомление на оплату не получали. В договоре: «Цена договора окончательна, изменению не подлежит. Исключение: ссылка на п.п. с порядком доплаты при увеличении площади по результатам обмеров».

Какой пакет документов с учетом требований изменения законодательства в 2017 г. необходимо получить у застройщика при подписании Акта приема-передачи в том числе и для регистрации права собственности в нашем случае:

Акт приема-передачи- 2 экземпляра, оригиналы;
Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (квартиры) и общего имущества;
Технический план на квартиру с фактическим номером квартиры- копия из поэтажного технического плана, заверенная застройщиком; Или застройщик обязан выдать именно тех. план на нашу квартиру?
Акт сверки взаимных расчетов — 1 экз., оригинал;
Протокол распределения квартир (нам не предлагали подписать) -1 экз., заверенная застройщиком (?) копия;
Постановление о присвоении жилому дому почтового адреса-1 экз., копия;
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию-1 экз., копия;
Документ (уведомление? На чьё имя?) в свободной форме от застройщика, в котором он подтверждает, что внесены изменения: 1) в проектную документацию, в результате номер квартиры по проекту «—», фактический «—». 2) По результатам обмеров органов техинвентаризации общая площадь «—», по проекту «—». -1экз., оригинал;
Доверенность, подтверждающая полномочия лица, подписавшего Акт пр-передачи. В нашем случае- не директор.- 1 экз. заверенная копия;
Паспорта на приборы учета;
Ключи от квартиры;
Ключи от шкафов, расположенных в технологических нишах в местах общего пользования ( стояки, запорная арматура и счетчики нашей квартиры там);

Добрый вечер! Покупаем квартиру в ипотеку. Один собственник. Оказалось был в браке во время покупки. В банк предоставили документ заверенный нотариусом, что в браке не состоял, но банк выявил обман. Теперь продавец согласен найти супругу и дать ее согласие на продажу. Как проверить, что это согласие будет действительным,а не подложны? Беспокоит ещё один момент: продавец также покупал квартиру у мужчины, который тоже мог состоять на момент купли-продажи в браке? Где гарантия , что бывшая супруга первоначального продавца не заявит о своих правах после нашей покупки. Как избежать этого?

Здравствуйте, Анна!
Получив нотариальное согласие, можно нанести визит к этому нотариусу. Объяснить суть происходящих событий и попросить подтвердить действительность нотариального действия.
Вопрос о предыдущей сделке можно разрешать не иначе как путем встречи с тем самым продавцом и выяснения всех вопросов у него лично, в том числе и его супруги (при её наличии). Либо детально изучить предыдущую сделку, по которой удостовериться в законности её совершения, либо в нарушении законодательства.
В последнем варианте действий можно сделать, своего рода, юридическое заключение о рисках оспаривания сделки (часто это делают юристы/адвокаты в рамках оказания профессиональных услуг). Для этого на изучение должны попасть множество важных обстоятельств (кто был прописан, когда была сделка по покупке и по продаже и т.п.).
Но проще будет все же встреча с бывшими собственниками.
Применять другие меры правовой перестраховки не дадут такого эффекта, так как собственник, чьи права нарушены, может требовать отмены спорной сделки, а также и последующих по цепочки.

Добрый день.
Собираемся купить дом, но продавец хочет оформить сделку только через 3 месяца (прожить в доме лето, так как сделал все посадки). Мы согласны ждать, но он просит задаток 150 тыс. Таким образом мы ему даем свою гарантию, что мы покупаем. Как нам прописать в расписке на задаток его гарантию? А если он через 3 месяца передумает? Просто вернет нам деньги? и мы останемся без дома. И состояние дома на данный момент отличное, как прописать то, что через 3 месяца оно не ухудшится, ведь люди там буду жить с осознанием того, что «да и ладно, все равно продаем».

Здравствуйте, Марина!
Подобные ситуации, исходя из сложившейся практики, решаются двумя путями:
1. Заключается предварительный договор. То есть оформить отношения договором намерений, по которому установит четкий срок для заключения основного договора (купли-продажи), размер цены, определить состояние дома, которое уже имеется и которое должно быть на момент заключения основного договора, а также установить штрафные санкции за отказ от заключение договора продавцом или доведения недвижимости до ненадлежащего состояния (например, в сумме 50% от вносимой суммы аванса или с условием снижения стоимости договора купли-продажи и пр.). Предварительный договор можно комбинировать с договором задатка или аванса с соответствующими правовыми последствиями.
2. Заключить сразу договор купли-продажи с правом продавца занимать жилье в течение трехмесячного срока после совершения сделки (без обременения прав покупателя). При этом предусмотреть оплату дома частями: вступительную сумму при заключении договора, а остальную часть в момент выселения продавца (по истечению трехмесячного срока). Опять-таки предусмотреть штрафы за ухудшение состояние, вплоть до снятия с себя обязательств по уплате остатка цены (при это общее обязательств по уплате цены будет считаться исполненным).

Не смотря на тот или иной вариант при составлении договора лучше прибегнуть к помощи профессионального юриста или адвоката, которые смогут смоделировать договор с учетом Ваших требований и пожеланий, а также не упустят важные правовые тонкости и законодательные хитрости.

Спасибо большое, Роман за ваш подробный ответ. Воспользуемся первым вариантом с задатком.

Здравствуйте! Покупаем квартиру. Продавцы прописаны в квартире в количестве 3-х человек (в том числе несовершенно летний ребенок, который также находится в доле на квартиру). Согласно их условиям, мы заключаем договор, заверяем нотариусом, передаем им денежные средства. И только после этого они начинают операцию с приобретением альтернативного жилья и выписываются из квартиры (которая на тот момент будет уже в нашей собственности) и прописываются в другой. По сути, получается, что мы покупаем квартиру с «жильцами». Подскажите, какие риски у нас и можно ли их как-то избежать, или остаётся только надеяться на их добросовестность?

Здравствуйте, Елена!
Риски есть и они заключаются в том, если продавцы не выпишутся из квартиры и продолжат её занимать, то Вам придется производить это в судебном порядке. Процедура может занять, с учетом время подготовки на обращение в суд, вынесения решения судьей, прохождения вышестоящих инстанций, возбуждения исполнительного производства судебными приставами и совершение ими исполнительных действий, около полугода.
Но если рассматривать проблему категорично, то правда будет на Вашей стороне, статья 292 Гражданского кодекса это предусматривает.
Если у Вас есть большой интерес в сделке, а продавцы настаивают на своих условиях по прописке, то есть при невозможности избежать этого неудобного условия, то в тексте договора следует четко прописать эти обстоятельства и, главное, срок, когда продавцы и члены семьи должны выселиться из квартиры и сняться с регистрационного учета по месту жительства. А иначе трудно будет определиться с моментом, когда у продавцов закончилось право на проживание и когда настанет время нового собственника полномочия защищать свои права, в том числе в суде.

День добрый., покупаем квартиру в ипотеку. Данная квартира сейчас в залоге у банка. Квартира куплена до брака. Квартиру купил в 2012, в 2013 женился в 2017 развелись. Необходимо ли разрешение бывшей жены на продажу квартиры. Как узнать есть ли совместные дети у них? На что необходимо обратить внимание

Здравствуйте, Любовь!
Разрешение бывшей жены не требуется, так как квартира является единоличной собственностью бывшего супруга.
О наличии совместных детей можно узнать у самих супругов, в подтверждении можно попросить показать паспорт (на стр. 16-17 указываются данные о детях, хотя не всегда записывают эти данные).
Но в совершаемой сделке узнавать данные о детях особо не имеет смысла, так как это не влияет на существо сделки.
Так как квартира находится в ипотеке у банка, то сделка первоначально проверялась банком (при приобретении), поэтому это лишняя гарантия юридической «чистоты». Ввиду того, что при покупке залогодателем квартиры станет покупатель (или вырученные деньги пойдут на погашение кредита без перевода статуса залогодателя на другое лицо), то эта сделка также должна проходить под контролем банка.
В центре внимания данной сделки должны быть кредитные отношения продавца. Крайне нежелательно заключать сделку таким образом, чтобы покупатель стал залогодателем, а кредитные обязательства продолжали висеть на продавце. Это как мина замедленного действия, в любое время с квартирой могут быть проблемы, как только заёмщик перейдет в ранг недобросовестных плательщиков по кредиту. Поэтому либо кредит должен быть погашен покупными средствами (причем нужно стараться так, что бы оплату покупатель в банк производил сам), либо кредит переводят на покупателя в счет соразмерного уменьшения средств, подлежащих передаче покупателю на руки (как бы уменьшение цены сделки).

Здравствуйте,собираюсь продать квартиру без помощи риэлторов. С чего мне нужно начинать? Куда обращаться?

Здравствуйте, Тамара!
Сначала Вам нужно актуализировать сведения о Вашей квартире:
1. запросите выписку в Росреестре;
2. справку в ЖЭУ (ЕРИЦ) об отсутствии коммунальных долгов;
3. выпишитесь и закажите в МФЦ справку о составе семьи или выписку из поквартирной книги.
Далее Вам нужно определиться с ценой и порядком получения денежных средств за квартиру. Один из самых надежных способов — получение денег от покупателя на свой банковский счет, то есть это снимет риск получения поддельных денег, ошибки в расчете и пр. Поэтому следует открыть счет в банке (если еще не имеется), а покупателя ставить в известность, что договор будет подписываться в момент внесения денег на счет в банке.
Далее Вам следует заготовить бланк договора на сделку.
Если Вы состоите в супружеских отношения, то следует позаботится о получении нотариального согласия от супруга на продажу квартиры.
После этого, следует разместить объявления о продаже в Интренете (в «авито», «юле») и местной газете. Для лучшей привлекательности предложения следует сделать хорошие фотоснимки квартиры, их приложить к Интернет-объявлениям.

Здравствуйте приватизировали в 2016 году 2-х комнатную квартиру по 1/2 доле на 2-х человек. Комнаты площадью соответственно 15,5 кв.м. и 10,4 кв.м. По сложившейся ситуации пользуюсь комнатой 10,4 кв.м., но документально (территориально) эта 1/2 доля никак не определена. Хочу продать 1/2 квартиры. С чего начать? Выделить в натуре через суд?

Здравствуйте, Наталья!
Судя по Вашему вопросу Вы ведете речь о переводе отдельной квартиры в коммунальную (признать право собственности на две отдельные комнаты, как изолированные объекты недвижимости). Жилищным законодательством такой перевод не предусмотрен.
Судебная практика предусматривает возможность выдела из общей долевой собственности часть жилья в единоличную собственность. То есть образуется два или несколько самостоятельных объектов, а общая собственность прекращается. Но для этого требуется, что бы из одной квартиры образовались фактически две изолированные квартиры. При этом, должны быть самостоятельные входы, должно быть распределение жилых комнат, должен быть раздел общих комнат (кухни, санузла, коридора и пр.) и т.д. Но в ходе таких изменений не должно изменяться назначение комнат, ухудшаться их тех.состояние, уменьшаться стоимость, ухудшаться пользовательские качества и пр.
Таким образом, перед тем как обратиться в суд нужно сделать следующие мероприятия:
— разработать проект переустройства квартиры в две самостоятельные;
— провести кадастровые работы в отношении новых квартир (составить технические планы);
— согласовать перепланировку с муниципалитетом;
— получить от экспертной организации заключение, что перепланировка не нарушает нормы градостроительного законодательства, санитарных, противопожарных норм и пр.;
— прочие мероприятия в зависимости от индивидуальности случая.
После этого можно обращаться в суд с вышеуказанными требованиями.
Но судя по описанным Вами характеристикам квартиры, добиться такого результата будет крайне сложно. В итоге, Вы сможете потратить значительные суммы на дорогостоящие услуги без гарантии положительного результата.
Рассмотрите вопрос о реализации не части квартиры, как изолированного помещения, а просто продайте долю в квартире, как долю в общем имуществе.

Здравствуйте! подскажите пожалуйста,в каком законодательном документе прописано, что после продажи квартиры продавец может проживать в этой квартире месяц? или вообще какое то время?

Здравствуйте, Алсу!
Такое правило не предусмотрено законодательством. Это устанавливается договоренностью между продавцом и покупателем и отражается в договоре.
Вообще условия могут быть разные: и переезд с момента государственной регистрации сделки, и выезд в течение определенного времени после продажи, и даже сохранение права проживания на бессрочной основе и т.д. Все зависит от взаимоотношений сторон договора, целей преследуемых при заключении договора и прочих факторов.

Здравствуйте. Покупаю квартиру, собственниками которой являются три человека, в том числе несовершеннолетний ребенок. Согласно постановлению органов опеки и попечительства до совершения сделки на счет ребенка в банке нужно внести 1\3 от суммы. Если я внесу эту сумму, а покупатель откажется от дальнейшей сделки, как мне вернуть мои деньги?

Здравствуйте, Елена!
Если продавцы будут уклонятся от добровольного возврата денежных средств, то их получение обратно производится по судебному решению, по основанию неосновательного обогащения. Ответчиком будет несовершеннолетний, в интересах которого будут действовать его законные представители (родители), они также вписываются в список ответчиков наряду с ребенком.
В рамках судебного спора можно наложить арест на квартиру, как меру обеспечения исковых требований, то есть на случай уклонения ответчиков от добровольного выполнения решения суда, в том числе попыток укрывательства имущества и т.п.
В число исковых требований можно включить и уплату процентов за пользование чужими денежными средствами (из расчета 1/365 ключевой ставки (8,5% годовых) за 1 день от суммы задолженности).

Добрый вечер! С матерью являемся собственниками комнаты в комунальной квартире (по 1/2 доли у каждого). В данный момент продаем комнату, уже нашли покупателя. Он хочет приобрести нашу комнату с использованием ипотечных средств. Не совсем понятна как будет проходить хронология сделки. Ведь как я сегодня узнал, нужна нотариально заверенная сделка, в тоже время сама сделка будет проходить в банке скорей всего (ведь ипотечные средства привлекаются). Получается, что нотариус должен присутствовать с нами банке? Или какие вообще есть варианты?

Здравствуйте, Евгений!
То, что комната будет приобретена на ипотечные средства, не означает, что место совершения сделки будет в банковской организации. Просто предмет сделки станет залогом, о чем будет указано в договоре купле-продаже.
А вот то, что всем участникам сделки следует прибыть к нотариусу для оформления, это действительно так. Но опять таки удостоверяется сама купля-продажи. Ипотека, заём совершается самостоятельно, без участия нотариуса, то есть работнику банка не обязательно присутствовать во время нотариальных действий.
Как правило, в подобных схемах заключаются следующие договоры: договор купли-продажи (между покупателем и продавцом), договор кредита (между банком и покупателем) и договор ипотеки (между банком и покупателем). Возможны вариации. В любом случае банк заинтересован в том, чтобы сделка прошла успешна и не имела юридических пороков. Поэтому представители банка будут готовы выезжать к нотариусу, в регистрационное управление и пр.

Спасибо. Но до конца так и понял, какой порядок действий в таких случаях? Получается к нотариусу в последнюю очередь мы поедем, он и завершит (удостоверит) сделку?

Уважаемая, Евгения!
Да, Вы правильно поняли.
Собрав все документы, договорившись обо всех условиях с банком и продавцом можно ехать к нотариусу и он оформит сделку. После чего можно сдавать документы на государственную регистрацию (можно даже через нотариуса, цена услуги ориентировочно 1500 руб.).
То есть Вы заключаете с банком кредитный договор, договор ипотеки, а потом сделка купли-продажи у нотариуса, где будет отражены все детали расчетов, залогов, перехода права собственности и пр.

Здравствуйте! Хотим купить квартиру, как узнать законно ли построен дом, несамострой? Просто узнали, что раньше было судебное, может сейчас все нормаль. Куда обратиться, какие документы запросить у собственников?

Здравствуйте, Наталья!
Этот вопрос в последнее время особо актуален.
Часто происходит так, что после сделки муниципалитет может обратиться в суд с иском о сносе дома, которые был возведен самостроем.
Если дом зарегистрирован в Росреестре, значит было или разрешение на строительство или решение суда о признании дома соответствующим градостроительным нормам и обязании провести госрегистрацию.
Если же регистрация была на основании разрешения на строительство, то здесь есть также подводные камни. Застройщик мог отклонится от проекта и параметров, указанных в разрешении, например, превышен процент застройки по отношении к земельному участку или завышена площадь объекта и пр. Это может быть признано как самовольная постройка, которую также могут снести.
Поэтому этот вопрос следует проверять особо тщательно если дом возведен недавно.
У собственника следует запросить технический паспорт и выписку из реестра на дом. На основании этих документов можно увидеть по какому основанию дом поставлен на учет.
Если на основании решения суда, то нужно ознакомиться с этим решением (как правило, это очень надежное основание, легальность постройки без рисков).
Если на основании разрешения на строительство, то следует проверить данные технического/кадастрового паспорта и разрешение совпадают или нет.
Конечно, лучше дать документацию, касающуюся создания дома дать на ознакомление юристу ил опытному риэлтору. Потому что обычный человек может не увидеть важных деталей.
Вообще чем больше прошло времени с момента возведения дома, тем меньше шансов признания его самостроем и применения жестких мер имущественной ответственности (но все равно следует быть аккуратным).
Есть еще опасения, что дом может быть реконструирован без соответствующего разрешения. Поэтому следует проверять совпадения технических параметров дома.
Иногда реконструкцию подменяют перепланировкой, которая якобы не требует узаконивания. Как раз эти вопросы сможет разрешить юрист/риэлтор.
Еще множество нюансов есть. И каждый раз это отдельная история.

Здравствуйте. Хотим купить квартиру у одного собственника, при это 1/2 долей он владел с 1999 на основании договора мены, а оставшейся 1/2 долей стал владеть только с марта 2016 на основании договора дарения(от его дочери, взрослая). Если тут какие то подводные камни? Заранее спасибо

Артем, здравствуйте!
Как раз здесь подводных камней меньше всего можно ожидать. Так как владелец он давний, значит не будет споров и исков от третьих заинтересованных лиц, а дарение родственникам это более понятное и объяснимое явление, нежели дарение от посторонних лиц.
Ну, конечно же, из этого не следует, что это гарантия чистой и надежной сделки; общую процедуру подготовки к сделке следует всё же пройти. То есть проверить обременения, запреты, ограничения, полномочия дарения дочери, основания первоначального приобретения, перепланировка,волеизъявление супруги и т.п.

Здравствуйте! Хотим купить комнату со статусом квартиры, на которую была так же оформлена ипотека в Сбербанке и еще не выплачена на данный момент продавцом. Мы так же оформляем для покупки данной комнаты ипотеку в Сбербанке. Сделку ведет риэлтор продавца, которая раньше с подобными сделками не сталкивалась. Какие у нас могут быть риски при такой сделки и на что обратить внимание? Должен ли составляться предварительный договор и будет ли Сбербанк проверять чистоту сделки, если квартира у них в залоге сейчас? Спасибо!

Здравствуйте, Татьяна!
Да, риски есть. В основном они связаны с долговыми обязательствами продавца, то есть как он их будет выполнять перед банком. В этой связи сделка должна содержать условия, при которых часть выкупных средств должна сразу же, напрямую идти на погашения всего остатка кредита в банк.
Проверять сделку на «чистоту» это право, а не обязанность банка. Но тем не менее банки это право использует активно, в частности Сбербанк.
Скорее всего и Вашу сделку также будут проверять на чистоту, так как у банка возникнут новые залоговые отношения. Хотя такая проверка будет более похоже на формальную процедуру.
Предварительный договор Вам составлять не обязательно, это отдельное пожелание стороны/сторон.

Здравствуйте. Нет опыта в приобретении жилья,и поэтому уже столкнулись с некоторыми не совсем приятными моментами. Квартира (вторичка) покупается нами в поселке. C привлечением государственной помощи в улучшении жил.условий. И возможно с привлечением материнского капитала. Собственник в данный момент другом городе. Договор пока не заключали, соглашений тоже никаких нет. Документов собственности нам не показали пока. На заключение договора планирует появиться. Сейчас всеми вопросами (показ квартиры, погашение долгов, получение задатка,поход с документами собственности к нотариусу и тд) занимается ее родительница. Без доверенности. Юридически тоже не особо подкована,и на наши всякие вопросы юридического характера реагировала,махнув рукой. Сложно объяснить человеку, что так положено. И задаток мы передавали сегодня,к сожалению,по своему незнанию,вообще не по форме закона. Так как получить средства на свою карту собственница отказалась,мотивируя, что наличные деньги нужны родителям для погашения долгов по квартире и иных платежей. Расписку писала ее родительница от имени дочери. Забыли указать общую сумму стоимости жилья. Интересовалась, когда мы будет отдавать остальные деньги. Почти разговор во время подробного просмотра квартиры мама записала. Но какие гарантии от такой расписки и данной записи в случае чего?
Пожалуйста, подскажите, как нам действовать дальше. Должны ли проводить сделку через нотариуса или юриста,когда перечислять остальные средства? И как прописать данный задаток в договоре? Будет ли данная покупка проверяться государственными органами более тщательно (очень бы хотелось)?

Здравствуйте, Елена!
Не совсем понятно собственник является совершеннолетним или нет. От этого очень много зависит. Просим Вас уточнить эти данные для более полного и развернутого ответа.
Сейчас же мы прокомментируем вопрос с оплатой. Если сделка не состоится, то вернуть оплату можно, так как исходя из расписки это не договор задатка. То есть основания для отказа от договора может быть любым. Расписка будет поводом для обращения в суд с иском (если продавец откажется от добровольного возврата) о возврате аванса или неосновательном обогащении в зависимости от текста расписки и происходящих событий.
При составлении текста договора необходимо указывать полную сумму договора, а в разделе порядок оплаты указать, что часть денег уплачена по расписке (указать дату расписки).
Оставшуюся сумму необходимо оплачивать в день проведения государственной регистрации сделки или выдачи документов с регистрации. Хотя продавец может возражать против этого, требуя денег в момент заключения сделки.
Но учитывая, что в сделке будет использоваться СМК и госпомощь, то оплата будет после регистрации сделки.
Госорганы проверять сделку не будут, только попросят от Вас документы на недвижимость, стороны сделки и сам договор.
Для получения больших гарантий лучше сделку удостоверить у нотариуса, если ребенок несовершеннолетний, то нотариальное удостоверение вообще будет обязательным. Это уже хорошая гарантия надежности сделки.

Добрый день! Планируем приобрести квартиру в ипотеку. Квартира коопереативная после выкупа была оформлена на мать и отца. Единственный собственник- сын, владеет квартирой на основании дарения от родителей. Сначала свою долю подарил отец, затем мать. Нужно ли сейчас требовать согласие от отца и матери на каждую операцию дарения.

Здравствуйте, Вадим!
Так как собственность зарегистрирована в Росреестре, то распоряжаться квартирой может собственник единолично. Согласие от прежних собственников не требуется. Согласия родителей приобщены к материалам Росреестра при регистрации их сделок. Просто обратите внимание на то сколько лет квартира находится в собственности сына, чем больше, тем лучше и безопаснее для Вашей сделки.
Если сын совершеннолетний, то речь о родителях можно вообще не заводить (за исключением случая, если они прописаны в квартире).
Если продавец окажется несовершеннолетним, то, не получив согласия органа опеки, сделка не может быть совершена.

Здравствуйте. Хотим покупать квартиру у собственников, которые находятся зарубежом. Их интересы представляет риэлтор. Он предлагает внести задаток, чтобы у собственников была гарантия, что мы не откажемся от сделки и они могли купить билеты в РФ. Вопрос: какими документами должен обладать риэлтор для заключения договора о задатке. Как бы вы поступили в данной ситуации? Спасибо.

Здравствуйте, Дмитрий!
Для заключения и исполнения договора нужна нотариальная доверенность с полномочиями на заключение договора задатка в отношении покупаемого объекта недвижимости.
Мы бы в такой ситуации рекомендовали дать согласие на заключение договора задатка при наличии вышеуказанной доверенности, незначительной сумме задатка и заключения отдельного договора поручительства со стороны риэлтора действующего в этом статусе от своего имени (на случай, если квартиру не будут продавать и не будут возвращать двойную сумму задатка).

Добрый вечер. Покупаю квартиру в ипотеку. В собственность она перешла по договору дарения от бабушки к внуку, и совсем не давно (июнь 2017). Какие могут возникнуть » подводные камни» у меня в дальнейшем? Продавец женат, есть дети, родная сестра, родители живы. Я конечно основной акцент на проверку документов отдаю банку, но самой как то хочется подстраховаться. Какие документы или отказы можно запросить у продавца для чистоты сделки?? Заранее большое спасибо за ответ)

Здравствуйте, Ирина. Поскольку квартира перешла к продавцу вследствие договора дарения от близкого родственника (матери), для вас никаких заслуживающих внимание подводных камней нет — это наиболее безопасная покупка, притязания со стороны супруги исключены. Вам нужно убедиться в разрешении опеки на продажу, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, только и всего. Если дети не зарегистрированы, это еще больше упрощает сделку, беспокоиться не нужно.

Здравствуйте,покупаю квартиру,находящуюся в равных долях у собственника и его 14 летней дочери,нужно ли на сделку к нотариусу разрешение от его жены.У них имеется еще маленький ребенок.Квартира досталась ему от бабушки,приватизировали квартиру год назад,т.е. после смерти бабушки и до рождения второго ребенка.Подскажите,какие могут быть подводные камни и на что обратить внимание.

Здравствуйте, Елена!
Приватизация, если она производилась в пользу одного собственника (супруга), не влечет возникновения совместного супружеского режима собственности. Поэтому разрешение супруга на совершение сделки не требуется.
Но так как приватизация состоялась в период брака, то, возможно, что имелись факты более ранней прописки в квартире жены, которая могла незадолго до приватизации выписаться, что может повлечь притязания на квартиру со стороны жены. Либо в квартиру были вложены значительные средства, которые привели к существенному улучшению квартиры и это опять же может стать поводом для обращения жены в суд. Но это явно крайние меры разворота событий. И, тем не менее, таких возможных последствий можно избежать, получив согласие супруги на сделку.
В Вашей ситуации самый главный вопрос — это права несовершеннолетнего. Должно быть разрешение органа опеки на сделку. И важно чтобы это разрешение было исполнено родителями в точном соответствии. Бывали случаи, когда совершенную сделку орган опеки оспаривал и возвращал все обратно по той причине, что согласие органов опеки (предусматривающее, например, одновременную покупку недвижимости ребенку) не исполнялось родителями.

Здравствуйте!
Хочу купить квартиру (уже подобран вариант) в этом помогает одно из агентств недвижимости города. Они предлагают купить у них свидетельство «О материальной ответственности за результат правовой экспертизы документов». По словам риелтора, этот документ позволит в случае каких-либо проблем с купленной квартирой (например, если сделка купли-продажи будет признана в последствии ничтожной и я останусь без жилья) вернуть все деньги потраченные на покупку. Подскажите имеет смысл покупать данное свидетельство или это просто попытка заработать на мне?

Здравствуйте, Алексей!
Трудно сказать о данном документе без ознакомления с его текстом.
В принципе в правовой среде существуют случаи принятия на себя сторонним лицом обязательств по возмещению рисков, связанных с заключаемой сделкой.
Но это оформляется договором поручительства, гарантии, страхования и пр.
Предложенная Вам форма принятия ответственности вызывает некое недоумение, то есть нет принятия на себя обязательств и рисков ответственности по сделке, а имеет место покупка документа (при этом не имеющие признаки ценной бумаги). Но эта одна часть вопроса.
Второе дело это какая финансовая обеспеченность агенства (какие у него активы, репутация и пр.).
По нашему мнению, проще застраховать риски гражданской ответственности у профессионального страховщика. Хотя и здесь множество подводных камней.

Здравствуйте. Мы хотим купить квартиру, но собственник квартиры живёт в другом городе, продажей квартиры занимаемся её сестра, собственник хочет выписать генеральную доверенность на свою сестру, так же мы хотим внести задаток, эту квартиру нашёл нам риэлтор, кто должен заключать или писать расписку или другой докумен что мы внесли задаток? Чтобы нас не обманули. Пожалуйста ответьте. Спасибо

Здравствуйте, Наталья!
По идее, кто занимается вопросами продажи по доверенности, то и уполномочен на заключение договоров, на получение денег и пр. Но в любом случае рекомендуется, хотя бы раз встретиться с собственником, чтобы услышать его истинную позицию, о наличии третьих лиц и их согласия.
Задаток можно вносить как на счет собственника, так платить его представителю, в том числе наличными. Просто , ради безопасности, не вносите большую сумму.
А саму сделку лучше совершать с нотариальным удостоверением.

Здравствуйте! Скажите пожалуйста если мы покупаем квартиру с родителями, через ипотеку. Ипотека оформлена будет на отца, кто может стать собственником приобретаемой квартиры?

Здравствуйте, Юлия!
Варианты возможны различны, это определяется сторонами: банком (залогодержателем) и заёмщиком (покупателем).
В основном собственники квартиры и являются залогодателями. При этом они могут быть все созаемщиками, а также могут быть просто собственниками без кредитных обязательств, то есть предоставлять свои доли в квартире в залог, как третьи лица по отношению к ипотечным отношениям.

здравствуйте! хочу купить комнату в коммунальной квартире, комнату приватизировали год назад. продавец приобрел комнату у собственника который её приватизировал.теперь, спустя пол-года сам ее продает. у меня сомнения, не было-ли нарушений в приватизации, как это проверить?

Здравствуйте, Андрей!
Приватизация жилой площади сопровождается соответствующим контролем со стороны администраци (отделом приватизации, имущества и пр.), сделка также проверяется в Росреестре на предмет соответствия закону. В этой связи с формальной стороны сделка является законной, юридически «чистой».
Однако лицо, которое приватизировало комнату, могло предоставить недостоверные сведения, что сможет стать причиной оспаривания приватизации. Это трудно установить, так как нужен доступ ко всей архивной документации (продавец её не сможет предоставить, так как он не приватизировал жилье). Кроме того, необходимо проверить множество обстоятельств и, как показывает практика заключения сделок, с таким покупателями продавец просто не будет иметь дел (ввиду сложности и трудоемкости подготовления к заключению сделки).
В настоящее время Вы сможете проверить законность полномочий нынешнего собственника, запросив документы о его правомочии, как собственника, а также получить сведения и Росреестра (выписку из госреестра).
Поэтому такие сделки лучше совершать путем проверки общих данных, желательно, чтобы с момента приватизации прошло более 3 лет.
На всякий случай Вы можете в порядке добровольного страхования застраховать сделку на предмет успешности совершения и гарантированности нахождения комнаты в Вашей собственности.

Источник: http://juresovet.ru/kak-pravilno-pokupat-kvartiru/

Нюансы при покупке квартиры — что необходимо проверить

Источник изображения: www.pixabay.com

Покупка квартиры – ответственный процесс вне зависимости от того, приобретается недвижимость на первичном или вторичном рынке. Нюансы и подводные камни, незнание законов приводят покупателей к путанице и совершению ошибок при покупке квартиры. О том, что нужно знать и как предостеречь себя от мошенников, будет рассказано далее в статье.

Перед процедурой оформления недвижимости нужно разобраться, есть ли на ней обременения, проверить все документы, долги по платежкам и законность перепланировок. Соблюдение простых правил поможет стать полноправным собственником жилья.

Основные правила выбора квартиры

Перед покупкой каждый потенциальный собственник должен определиться с районом, стоимостью квартиры, источником капитала, а также выбрать, приобретать жилье на вторичном рынке или в новостройке.

Существует несколько правил, которых стоит придерживаться:

Определиться с бюджетом – от предполагаемой стоимости будут зависеть местонахождение квартиры, ее состояние, площадь.
Цель приобретения – недвижимость может приобретаться в связи со сменой работы, города проживания, образовательных учреждений. Тогда район расположения квартиры будет привязан к этим факторам.
Местонахождение – оценивают инфраструктуру, транспортную доступность, отсутствие поблизости предприятий, вырабатывающих вредные выбросы в атмосферу.
Выбор вторички или новостроя. На первичном рынке меньше рисков, но придется потратить круглую сумму на отделку. Вторичный рынок представлен квартирами, требующими тщательной проверки перед покупкой, но зачастую в таком жилье первое время можно проживать без ремонта.
Просмотр вариантов – при посещении квартир особое внимание уделяют состоянию коммуникаций, расположению комнат.

Ознакомиться с квартирой заранее можно, если она приобретается на первичном рынке. Застройщики открыто демонстрируют на своих сайтах варианты планировки недвижимости.

Самостоятельная проверка жилья

Чтобы обезопасить сделку, покупателю необходимо проверить недвижимость на ее «чистоту». Сюда входит проверка документов, обременений, судебных споров, прописанных лиц, долгов по коммунальным платежам, законности перепланировки.

Первое, на что обращают внимание, – правильность и комплектность документов. Покупатель проверяет:

свидетельство о государственной регистрации права;
правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации, переуступки);
выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов;
выписку из ЕГРП;
справку о задолженности по квартире;
справку о способности продавца заключать сделки – документ из наркологического и психиатрического диспансера.

Будущему собственнику стоит проверить технический паспорт, справку из паспортного стола по форме № 9 и копии финансово-лицевых счетов по всем коммунальным услугам.

Потенциальный собственник жилья должен знать, что продавец не всегда действует в соответствии с надлежащими правомочиями. Чтобы не столкнуться с мошенничеством, необходимо:

проверить паспорт продавца: данные паспорта должны совпадать со сведениями в документе о праве собственности на квартиру;
проверить продавца на возможное банкротство: если человек признан банкротом, сделка будет недействительной.

Важно! Продавец не должен просить слишком большой аванс – эта сумма считается символической и прописывается в предварительном договоре.

Если продавец действует через доверенное лицо, проверяют личность этого человека. Продавец не должен настаивать на понижении стоимости квартиры, чтобы уйти от ответственности по уплате налогов. Перед приобретением обязательно проверяют его семейный статус.

В процессе оформления сделки рекомендуется проверить недвижимость на прописанных в ней лиц. Случается, что люди, которые были прописаны в квартире, отбывают наказание в местах лишения свободы или находятся на длительном лечении в больнице.

Необходимо убедиться, что подводных камней нет и квартира юридически чиста. Для этого существует справка по форме № 9. В ней содержатся следующие сведения:

тип недвижимости, жилая площадь и количество комнат;
список лиц, зарегистрированных в доме или квартире;
дата регистрации каждого лица;
данные о собственниках;
степень родства между прописанными людьми;
лицо, которому выдается справка.

Совет! Чтобы получить такую информацию, необходимо на этапе оформления сделки вместе с продавцом посетить паспортный стол или МФЦ.

Отдельно существует архивная справка по форме № 12. В ней указывают всех когда-либо зарегистрированных в квартире лиц с датами их выписки из жилья.

Данный вид проверки осуществляется юристами. Самостоятельно исследовать квартиру на предмет судебных споров сложно, поэтому лучше воспользоваться услугами специалистов. Они обращаются в судебный отдел по месту нахождения квартиры, где осуществляется поиск по фамилиям прописанных или ранее зарегистрированных лиц.

По такой же схеме проверяется наличие бывших супругов и судебных разбирательств по поводу недвижимого имущества. Проверку на юридическую чистоту также проводят на сайте суда, к которому территориально относится продавец по месту регистрации.

Чтобы самостоятельно проверить жилье на обременения и аресты, можно воспользоваться выпиской из ЕГРН, которая оформляется в Росреестре или онлайн на официальном сайте. Кадастровая палата дает исчерпывающий ответ по теме арестов и возможных обременений. Они бывают следующих категорий:

наличие залога в банке;
факт ренты квартиры;
наличие ареста квартиры;
наличие аренды жилья на третьих лиц;
регистрация третьих лиц на жилой площади.

В некоторых случаях продавец может сознательно не рассказывать о наличии перечисленных факторов, тем самым ускоряя продажу недвижимости. Подводные камни обнаруживаются после покупки жилья. Получить информацию может любой заинтересованный человек, посетив МФЦ или Росреестр.

Самый простой вариант узнать, есть ли задолженность по коммунальным услугам, – напрямую спросить об этом продавца. Он должен предоставить все платежные документы за последний расчетный период. Такую информацию можно взять в ЖЭКе в бухгалтерском отделе.

Справка об отсутствии задолженности берется в течение месяца, когда подготавливаются документы к продаже. Если квартира находится на этапе строительства, осуществлять такую проверку нет необходимости.

Совет! Продавец может также обратиться в управляющую компанию или отдельно в абонентский отдел по каждому поставщику коммунальных услуг и попросить выписку. Для требования документа понадобятся паспорт и свидетельство о праве собственности.

Лучше совместно с продавцом сходить в соответствующие структуры и потребовать справки об отсутствии задолженности. Только после полной проверки можно покупать недвижимость.

Существуют понятия законности перепланировки и ее согласованности. Если перепланировка согласована в БТИ, орган выдает соответствующий документ, но он никаким образом не подтверждает законность мероприятий. Этот факт сможет подтвердить только ЕГРН. Бумаги из БТИ должны соответствовать изменениям в перепланировке по документам из ЕГРН.

Продавец обязан показать план квартиры по комнатам с указанием толщины стен, изолированности помещений, окон, дверей. Если перепланировка узаконена, сделка спокойно пройдет в любом банке. При наличии изменений в изначальной планировке они должны быть внесены в кадастровый паспорт жилплощади.

Перед покупкой недвижимости надо знать, какие еще риски возможны при оформлении сделки. Например, необходимо проверить, прописаны ли на жилплощади несовершеннолетние дети. До подписания договора следует убедиться в наличии разрешения от органов опеки.

От продавца также нужно получить согласие супруга на отчуждение квартиры. Все документы должны быть нотариально заверены. Продавец обязан сдать жилье новым собственникам в приемлемом виде, а покупатель должен уметь самостоятельно выяснить обременяющие обстоятельства, чтобы обезопасить себя.

Как оформить покупку квартиры

Сделка по покупке квартиры происходит в соответствии с правилами оформления: учитывают способ оплаты (например, ипотека или материнский капитал), проверяют документы сторон. Если квартира приобретается в новостройке – проверяют договор долевого участия. Когда в сделке участвует риелтор от агентства, часть обязанностей по сбору информации и бумаг перекладывается на него.

Несколько советов, как правильно оформить покупку:

проверить собственников квартиры;
проверить объект недвижимости;
оформить документы в соответствии с законом;
нотариально заверить бумаги;
оплатить услуги нотариуса и риелтора;
уплатить госпошлину;
внести задаток;
подписать документы по купле-продаже;
внести оставшуюся сумму;
оформить право собственности на жилье.

Передача денег происходит в несколько этапов. Сначала уплачивается задаток или аванс, вторая часть отдается позже: после подписания договора или акта приема-передачи.

Заключение

Перед покупкой квартиры каждый желающий может проверить ее в МФЦ или подав соответствующую заявку в кадастровую палату. Оформляя сделку, необходимо изучить все документы продавца, сравнить данные его паспорта со сведениями в свидетельстве о праве собственности. При покупке недвижимости проверяют количество прописанных лиц в справке по форме № 9, законность перепланировок, долги по коммунальным платежам. Все бумаги должны быть нотариально заверены.

Источник: https://metrprice.ru/analitika-rynka/nyuansy-pri-pokupke-kvartiry-chto-neobhodimo-proverit

Нюансы при покупке квартиры

Как правильно купить квартиру

Как правильно купить квартиру

Какие существуют возможности при покупке квартиры

Что нужно, чтобы купить квартиру: стандартный порядок действий

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули

Как купить квартиру без посредников и риэлтора: пошаговая инструкция

Как продать и купить квартиру одновременно и оформить документы

Можно ли купить муниципальную квартиру

Как быстро и выгодно купить квартиру в новостройке

Стоит ли покупать квартиры на торгах

Как купить квартиру в другом городе без проблем

Как купить жилье в ипотеку

Популярные вопросы по ипотечному кредитованию

Льготные программы для покупки жилья

Что такое налоговый вычет и как им воспользоваться

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

Покупка квартиры в строящемся доме (Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?)

На что еще обратить внимание?

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке (Подробнее см. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?)

Какие еще существуют важные моменты?

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

Выбор квартиры

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

Как правильно оформить покупку квартиры

Особенности оформления сделок в различных жизненных ситуациях

Нюансы при покупке квартиры — что необходимо проверить

Основные правила выбора квартиры

Самостоятельная проверка жилья

Как оформить покупку квартиры

Заключение

Похожие записи:

Добавить комментарий