Аварийное жилье ЖКХ: при каких условиях и состоянии муниципальный многоквартирный дом считается ветхим

Выкупная цена может быть предоставлена в счет изымаемой жилплощади. Размер устанавливается местными органами власти в зависимости от рыночной стоимости недвижимости.

Нередки случаи, когда муниципалитеты стремятся снизить выкупную цену за квартиру, обосновывая это ветхостью, малой развитостью близлежащей инфраструктуры и другими малопонятными формулировками.

Несогласие жильца с выкупной стоимостью жилья влечет судебное разбирательство, которое должно быть начато не позднее двух лет со дня принятия муниципалитетом решения о переселении гражданина и его семьи.

Здесь представлено исковое заявление о предоставлении жилья взамен аварийного.

Юридическая сложность вопроса очевидна из-за того, что жилищное законодательство, принятое на федеральном и региональном уровне, конкретизируется множеством местных локальных актов.

Проблемы может решить опытные специалисты, в том числе юристы, работающие на бесплатной основе в правозащитных организациях и специальных «клиниках» при вузах.

Источник: https://gbu-tn.ru/avarijnoe-i-vethoe-zhile/avarijnoe-zhile-zhkh-chto-eto-pri-kakih-usloviyah-i-sostoyanii-munitsipalnyj-mnogokvartirnyj-dom-schitaetsya-vethim-kakoj-est-vyhod-dlya-grazhdan-sobstvennikov.html

Какое жилье считается ветхим и аварийным и как выносится такое решение

Межведомственная комиссия – последняя инстанция (перед судом), которая может дать собственникам ветхого и аварийного жилья надежду на переселение в новые квартиры.

Именно она устанавливает, что состояние помещения или здания угрожает жизни и здоровью людей, и они нуждаются в выделении новых квартир.

Что это за организация и кто входит в ее состав?

• Межведомственная комиссия – организация, занимающаяся рассмотрением вопросов относительно ветхого и аварийного жилья, изучением всех аспектов и вынесением решения о признании жилья непригодным для проживания людей.
• Состав комиссии индивидуален для каждого города, поселка или другой административной единицы и утверждается райадминистрацией или горадминистрацией.
• В комиссию могут входить:

• представители администрации населенного пункта;
• сотрудники управления архитектуры, градостроительства;
• собрание депутатов;
• отдел надзорной деятельности;
• представители управления МЧС;
• управление Роспотребнадзора;
• сотрудники БТИ;
• председатель ТСЖ, кооператива, управляющая компания.

Созданию комиссии предшествует вынесение соответствующего решения местных исполнительных органов власти.

Председатель комиссии — должностное лицо этого органа власти. Он ведет заседания, в пределах компетенции каждого из членов комиссии выдает соответствующие поручения, представляет комиссию в различных органах, подписывает протокол, решение и другие документы по делу.

Подготавливает документы и ведет протокол каждого заседания секретарь. Он работает также и с заявлениями жильцов.

1. В своей работе такая комиссия руководствуется Конституций РФ, Жилищным кодексом РФ, Постановлением №47 и прочими нормативными актами.
2. Основная задача межведомственной комиссии – установление возможности/невозможности дальнейшего проживания людей в конкретном здании/помещении.
3. Обязательными действиями ее членов является рассмотрение всех аспектов дела, изучение результатов измерений, степени ветхости дома.
4. Если комиссией обнаружены нарушения конструкций дома, несущих стен, возможность обрушения, то есть существует угроза жильцам, решение о расселении людей выносится в кратчайшие сроки (на следующий же день).
5. Если установлена большая степень износа, обветшания – более 65–70% в зависимости от материалов, использованных при постройке дома, – здание может быть признано ветхим.

Но одного такого решения комиссии недостаточно для переселения жильцов. Эта же комиссия должна вынести решение о сносе ветхого здания.

На практике МВК выносит решение о сносе тогда, когда по программе планируется на месте ветхого или аварийного жилья начать строительство нового объекта.

В ходе заседаний выносится одно из таких решений:

Ветхим считается жилье:

1. Конструкции вышли из строя, но не представляют угрозу обрушения, а, значит, и не грозят здоровью и жизни жильцов.
2. Износ здания не должен быть менее 70%.
3. Здание не подлежит капитальному ремонту за счет бюджетных средств.

Иными словами, если жилье старое и изношенное, но не грозит упасть в любую минуту, расселение жильцам добиться очень сложно. В таких зданиях чаще делают капитальный ремонт, чем выделяют новую жилплощадь.

Исключение – снос ветхого здания для постройки нового объекта.

Созданная местной властью межведомственная комиссия проводит оценку жилья в несколько этапов:

1. Изучение заявлений жильцов, документации по зданию – актов обследований независимых экспертов, заключений БТИ, технических планов и так далее.
2. Составление списка дополнительных документов, необходимых для более тщательного изучения вопроса.
3. Составление списка экспертов проектных организаций, которые вынесут заключение о пригодности/непригодности жилья для проживания людей.
4. Вынесение решения о судьбе дома – снос, ремонт, реконструкция.

Оценка помещения – это не только работа с документами, но и обследование здания очно. Фактическое состояние дома играет первостепенную роль.

Рассматриваются такие нюансы здания:

• степень износа несущих конструкций;
• степень огнестойкости;
• санитарно-эпидемиологические требования;
• гигиенические нормативы;
• качество воздуха в помещении;
• уровень радиации;
• микроклимат, шум;
• месторасположение дома.

• По итогам всех проверок и обследований специалисты составляют заключение об оценке жилья.
• Проводится оценка для того случая, если собственник не захочет переселяться в другую квартиру, а предпочтет материальную компенсацию.
• В результате независимой экспертизы должна быть установлена рыночная стоимость помещения, признанного аварийным.

• убытки собственника после смены места жительства;
• стоимость аренды жилья в период между выселением и заселением в новое жилье;
• расходы на вступление в права собственности;
• компенсация упущенной выгоды от выселения из аварийного жилья.

Независимый эксперт составляет акт оценки согласно действующим стандартам.

Собственник может не согласиться с размером стоимости квартиры. Оспорить решение можно в суде.

Если комиссия не признала жилье аварийным или ветхим и не предлагает жильцам расселение из него, а последние считают свой дом непригодным для проживания, действия МВК можно оспорить.

Для этого заинтересованные лица – собственники – должны подать в суд исковое заявление.

Подобные дела подсудны районным (городским) инстанциям. Срок рассмотрения обычно не превышает 60 дней.

Возможно и досудебное урегулирование спора – мировое соглашение. Тогда заявитель должен направить отказ от иска.

Если суд вынесет положительное решение, истцу обязаны будут взамен аварийного жилья предложить другое помещение или денежную компенсацию согласно акту оценки рыночной стоимости.

Внимательно следует отнестись к документам, которые прилагаются к иску. Отсутствие хотя бы одного затягивает процесс. Также подлежит уплате государственная пошлина.

1. В видеосюжете освещается проблема аварийного и ветхого жилья в России.
2. Рассказывается, с какими проблемами повсеместно сталкиваются собственники полуразвалившегося жилья и почему данную недвижимость межведомственная комиссия упорно признает пригодной для проживания.
3. Разъясняются права жителей аварийного жилья на переселение и показывается как эта программа реализуется на практике.

Что такое ветхое жилье, как признают дома таковыми, и как это отражается на жильцах

Не все жильцы знают, что это такое – ветхое жилье и почему они вынуждены оставлять свои квартиры. Ветхим может считаться то здание, степень износа которого достигает 40%. Если показатели износа гораздо выше, то дом могут признать аварийным. А аварийное жилье не подлежит ремонту.

О том, какое жилье считается ветхим или аварийным, можно выяснить, обратившись к органам власти. Специальная комиссия, которая будет осуществлять проверку на основании заявления, обязательно учтет все повреждения и поломки. Никакой особой формулы расчета или конкретных признаков, чтобы констатировать ветхость дома, не существует. Поэтому каждое здание рассматривается индивидуально.

Аварийное жилье от ветхого отличается тем, что в последнем иногда еще можно жить, не боясь разрушений конструкций. Аварийный дом необходимо освободить как можно быстрее, в некоторых случаях закон дает на это не более суток.

Ветхий дом, подлежащий реконструкции, также нужно освободить для проведения работ.

Именно для таких случаев была разработана государственная программа, подразумевающая предоставление жильцам ветхих или аварийных домов равноценное жилье.

Процедура осуществляется на основании Постановления Правительства №47. Согласно этому нормативному акту признать дом ветхим может только специальная комиссия, направленная на проверку по инициативе государственных органов или жильцов. Собственники имеют право составить коллективное заявление и приложить к нему необходимые документы, включая проект реконструкции и т. д.

Если комиссия в течение месяца примет решение о том, что здание является ветхим и подлежит ремонту или сносу, муниципалитет создает соответствующее распоряжение. Затем решение доводится до сведения жильцов. Если ремонт или снос дома инициирует государство, то собственники получают уведомление. Имея ветхое, а также аварийное жилье, владельцы обязаны освободить здание.

Программа по расселению предусматривает:

1. Получение жильцами равнозначного жильца взамен снесенного.
2. Предоставление не менее 3 вариантов квартир каждому собственнику.
3. Граждане, живущие в ветхом доме по договору соцнайма, также могут рассчитывать на получение жилья. Договор при этом не расторгается.
4. Жильцы обычно расселяют поблизости.
5. Переезд собственников осуществляется за счет государства.

Муниципалитет обязан предоставить жилье со всеми необходимыми для нормального проживания условиями. В доме должны функционировать все системы, а метраж квартир обязательно должен соответствовать метражу жилых помещений в старом доме.

Важно: улучшение жилищных условий за счет такого обмена происходит только при соблюдении требований законодательства. Например, если жилец числится в соответствующей очереди.

Пожелания переселенцев при выборе нового места жительства не учитываются, поэтому придется выбирать из того, что есть. Если муниципальные органы не могут дать собственникам равноценное жилье, то они его выкупают. Причем по рыночной стоимости, включая будущие расходы продавца. Это позволяет многих хозяевам приобретать более подходящее жилье.

В любом случае, если дом признан ветхим, он будет либо снесен, либо подготовлен к капитальному ремонту. А значит, выселения не избежать. Если же собственники отказываются покидать дом, а он может угрожать их жизни и здоровью, чиновники имеют право обратиться в суд.

И уже судья вынесет решение, уклониться от выполнения которого будет невозможно. В случае, когда жильцы уверены, что их дом не имеет серьезных повреждений для сноса или ремонта, он могут опротестовать решение государственных органов.

Это можно сделать через суд иди инициировав еще одну комиссию.

Если дом признается ветхим, но подлежащим ремонту, муниципалитет обязан предоставить жильцам временное жилье. Такие жилые помещения обычно содержит маневренный фонд, квартиры которого изначально предназначаются незащищенным категориям граждан.

Все жильцы гарантировано возвращаются после проведения ремонта на свое место жительства. Исключение составляют ситуации, когда после масштабной реконструкции помещений они серьезно изменили свою площадь. И жилец уже не может претендовать на такую квартиру. Если это происходит, муниципалитет выкупает жилплощадь у собственников. При этом сроки не имеют значения.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”что признается ветхим жильем” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Жилье может признаться ветхим и подлежащим сносу, но как это отразится на собственниках после того, как действие программы закончится? Известно, что Правительство продлило сроки расселения до конца 2019 года. Поэтому все жильцы, чьи дома будут включены в список, получат новую жилплощадь.

Но в следующем году могут появиться существенные изменения в программе расселения. Государство больше не планирует предоставлять жильцам равноценные комнаты или квартиры, аргументируя тем, что их недостаточно. Скорее всего, собственникам квартир в ветхих или аварийных домах будет предложено инвестировать строительство новых многоэтажек.

Это будет выгодно и самим жильцам, и застройщикам. Правда, пока не учитывается, что многие собственники не разбираются в современном рынке жилья и располагают достаточным количеством финансов. К тому же, это может не сработать в больших городах, где цены на землю и недвижимость слишком высоки.

Несмотря на это, чиновники обещают разработать механизм, с помощью которого такое инвестирование будет возможно. А если привлечение застройщиков для возведения зданий на некоторых участках будет затруднительным, жильцы могут создавать жилищно-строительные кооперативы. При этом для осуществления деятельности таких ЖСК будут внесены определенные коррективы в жилищное законодательство.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Ветхое жилье что это такое” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Вероятен еще один способ расселения жильцов из ветхих домов. Это социальная аренда, позволяющая получать жилплощадь на бесплатной основе ил за небольшую плату.

Но такой наем планируется предоставлять не всем гражданам, а лишь некоторым категориям. В первую очередь это малоимущие и многодетные семьи.

Те семьи, уровень доходов которых превышает установленный прожиточный минимум, будут обязаны платить половину арендной платы.

Ветхое или аварийное жилье – это серьезная опасность не только для собственников квартир, но и для других жителей города. Поэтому выяснив, что такое аварийное или ветхое жилье, необходимо обращаться в местные органы власти. После проверки здание либо отремонтируют, либо снесут, а жильцам предоставят другие квартиры.

Ветхое и аварийное жилье

Бесплатная консультация адвоката по жилищным вопросам Цены на услуги адвоката по жилищным вопросам

Петр Романовский, юрист Рейтинг автора: 5 Написано статей: 540

Аварийное и ветхое жилье препятствует полноценному развитию городской инфраструктуры, портит как внешнюю, так и инвестиционную привлекательность города. Аварийные дома, к тому же, потенциально опасные для жизни обитателей.

В российском законодательстве нет такого понятия, как ветхое жилье, в отличие от аварийного. Однако его можно найти в названиях различных федеральных и региональных программ по расселению граждан, а также в текстах судебных актов. То есть, в юридическом обиходе этот термин все-таки широко используется.

В простонародье иногда считается, что «ветхий дом» – всего лишь разговорный эквивалент официально закрепленного «аварийного жилья». Но на самом деле ветхое и аварийное жилье – это не тождественные понятия. В чем же заключается разница между ними?

1. Аварийные дома – это здания, имеющие полуразрушенные несущие конструкции и жилые помещения, что делает проживание в доме опасным для жизни.
2. Ветхие дома – это устаревшие здания, в которых можно проживать без какой-либо опасности для здоровья и жизни.

Бесплатная консультация адвоката по жилищным вопросам Цены на услуги адвоката по жилищным вопросам

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Онлайн чат снизу справа, юрист консультант всегда на связи

Помощь юриста на странице бесплатной юридической консультации

Говоря о ветхом здании, нужно помнить о двух важных моментах:

1. Ветхими считаются деревянные дома, изношенные больше, чем на 65%, каменные и кирпичные – больше, чем на 70%. Степень износа определяется специальной технической экспертизой.
2. Состояние дома выражается в процентах лишь приблизительно, поскольку точной формулы для этого не существует. Соответственно, решение о признании жилья ветхим принимают уполномоченные органы – специально созданная межведомственная комиссия.

Если эксперты признают многоквартирный дом (МКД) аварийным, то власти должны снести его, а жильцов переселить в безопасные квартиры (хотя это не всегда происходит сразу после экспертизы, иногда требуются существенные временные рамки для принятия властями соответствующего решения). О

битатели же ветхих домов оказываются в более невыгодном положении. Как показывает практика, они дожидаются переселения только в том случае, если их дом подпадает под снос с целью освобождения территории для новой постройки. Однако все зависит от региональной власти. В некоторых районах РФ переселение собственников из ветхого жилья является приоритетной задачей жилищной политике.

Итак, мы выяснили, что ветхое жилье значительно отличается от аварийного. Действительно, дом может десятилетиями считаться ветхим, но так и не перейти в разряд аварийного, а совершенно новая и абсолютно далекая от ветхости постройка в любой момент рискует оказаться аварийной. Ведь никто не отменял природные катаклизмы и механические повреждения.

Но, несмотря на разные характеристики и статус в российском законодательстве, термины «ветхое» и «аварийное» жилье «идут под руку», если дело касается программ переселения, регионального реестра домов и так далее. То есть, в юридическом обиходе эти понятия, как правило, подпадают под одинаковые правила.

Следует подчеркнуть, что в различных юридических источниках употребляется такое понятие, как непригодные для проживания помещения и дома. Именно к этой категории и относятся ветхие здания. Сюда же входят и аварийные дома. Обратим внимание на следующие законы:

1. «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (2006 г.). В документе установлено, что непригодное для обитания жилье – это жилые дома или помещения, пребывающие в аварийном или ветхом состоянии, а также те, что подвержены вредному воздействию внешних факторов.
2. Статья 32 и статья 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, где говорится о правах и обязанностях жильцов и органов власти. В статье 32 указывается, что владельцы аварийного жилья могут рассчитывать на материальное возмещение, которое равняется оценочной стоимости недвижимости.
3. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (№185). Этот федеральный закон не вносит изменений в порядок переселения. Он делает акцент на необходимости выполнения правил жилищного законодательства. Выполнение закона осуществляется за счет конкретных муниципальных актов, определяющих объекты, подлежащие расселению.

Очередность таких объектов выстраивается соответственно к:

1. Дате признания дома ветхим или аварийным, что указано в техническом акте по поводу состояния жилища.
2. Мтепени износа жилья.
3. Под расселение могут подпадать даже частные приватизированные дома, если они располагаются на муниципальной территории.

Таким образом, мы видим, что закон о ветхом жилье состоит из тех же правовых актов, что и закон об аварийных жилищных домах.

При желании приватизировать ветхое жилье, необходимо задуматься о некоторых минусах этого серьезного шага.

Программа составляется отдельно в каждом регионе. В конкретном документе указывается количество МКД, а также численность обитателей аварийного или ветхого дома. Помимо процесса переселения местная власть заведует также капитальным ремонтом. Органы власти должны утверждать планы, а также обозначать список работ и устанавливать график их проведения.

Если проводят капитальный ремонт аварийного дома, то обитателей расселяют в новую временную жилплощадь, выданную маневренным фондом.

1. Финансовые средства государства.
2. Местный бюджет.
3. Денежные средства Товарищества собственников жилья (ТСЖ) и др.

Для переселения обитателям ветхого и аварийного жилья понадобятся следующие документы:

1. Письменное заявление жильца о неподобающем состоянии дома.
2. Постановление органа местной власти.
3. Документы на владение квартирой, из которой нужно выселиться.
4. Свидетельство о регистрации права собственности (в территориальном управлении Росреестра).
5. Акт, подтверждающий техническую экспертизу об износе.
6. Проект реконструкции помещения (в случае необходимости признания нежилого помещения жилым).
7. План этажей аварийного или ветхого МКД.
8. Другие документы (на усмотрение заявителя).

В процессе переселения жильцов из ветхих и аварийных домов региональная власть должна выполнить один из нижеприведенных вариантов обязанностей:

1. Выплатить жильцу (бывшему собственнику) выкупную стоимость его жилья.
2. Предоставить новую квартиру, засчитывая стоимость ветхого жилья в выкупную цену.

Размер выкупной цены зависит от текущей стоимости недвижимости на рынке. Устанавливают его, опять-таки, органы муниципалитета.

Существует достаточно много случаев, когда городская власть заведомо хочет снизить выкупную цену на жилье, аргументируя это ветхим состоянием, неразвитостью находящейся рядом инфраструктуры или другими туманными выражениями.

Если обитатель ветхой или аварийной квартиры не соглашается с выкупной стоимостью квартиры, он имеет право обратиться за помощью в суд. Но судебное разбирательство по закону должно начаться не позднее, чем через два года после принятия городской властью соответствующего решения о переселении гражданина (и его семьи) из аварийного или ветхого жилища.

Сложные юридические неоднозначности, связанные с ветхим и аварийным жильем, определяются тем, что жилищное законодательство дополняется множеством местных актов. Часто это приводит к неправильному или неполному пониманию процесса переселения со стороны некоторых граждан. Поэтому для разъяснения всех трудных моментов желательно обращаться за консультацией к опытным юристам.

Мы надеемся, что немного прояснили ваш взгляд на аварийное (ветхое) жилье: что это такое, каковы его особенности, в чем его разница и сходство с аварийным жильем.

Какое жилье считается ветхим и аварийным

а) деформации, повреждения, снижения прочности и несущей способности одного или группы несущих конструктивных элементов (фундаменты, стены, несущие перегородки, колонны, перекрытия, балконы, лоджии, крыши, лестницы и другие несущие конструктивные элементы); б) деформации основания здания; в) получения повреждений во время землетрясений, просадок, неравномерных осадков, стихийных бедствий и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований строительных норм и правил к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

• г) аварии, пожара, в случае если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения.
• а) жилые дома в аварийном состоянии; б) ветхие жилые дома; в) жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке; г) жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; в зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами; д) жилые дома, расположенные в местах экологического неблагополучия (при обнаружении нарушений природного равновесия местности или территории либо ухудшении геологических, морфологических, физических и других показателей почвы);
• е) жилые дома, в которых невозможно предоставить жителям коммунальные услуги, соответствующие по качеству требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора, и организовать техническую эксплуатацию жилого дома.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2013 г. N 311 «О внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Вышеперечисленные признаки позволяют признать жилье непригодным для проживания. Данное решение выносит специальная межведомственная комиссия, которая признает жилье аварийным (если к тому есть основания) и подлежащим сносу. О процедуре признания жилья аварийным, рассказывается ниже. Но прежде, хотелось бы еще упомянуть о таком понятии как ветхое жилье.

Плата за найм аварийного жилья не взимается. Данное правило справедливо для жильцов, дома которых были в установленном порядке признаны таковыми. Процедура вынесения регламентирована Постановлением Правительства № 47. Принятие вердикта решение об аварийном состоянии дома влечет и иные последствия для его.

Признание МКД, не пригодного для постоянного проживания, не означает, что дом будет сразу расселен и в нем сделают капитальный ремонт. Возможны существенные временные рамки, необходимые для того, чтобы власти приняли решение о переселении жильцов в новые благоустроенные квартиры.

В нашей стране много домов, которые на первый взгляд могут показаться небезопасными для жизни. В Москве идет активный снос пятиэтажек, а в провинции люди радуются, что живут в пятиэтажных «хрущевках», а не двухэтажных полуразваленных бараках. Так есть ли официальное понятие ветхого жилья?

1. Эксперты проверят аварийное жилье или нет, опираясь на критерии, установленные Правительством. При этом учитывается, сколько лет эксплуатируется объект.
2. Комиссия оформит акт после того, как ветхое строение осмотрено.
3. Члены комиссии будут решать ветхий дом – это аварийный дом или нет. На принятие решения отводится 14 дней. Принимается в расчет степень износа дома для официального признания его аварийным.
4. Комиссия извещает о своем заключении органы местной власти. Срок для направления извещения составляет 5 дней.
5. Администрация находит разницу: ветхое жилье или аварийное.

Рекомендуем прочесть: Какие документы подаются при разводе в суд

Обратитесь в Техническую лабораторию, которая проведет судебно-строительную экспертизу вашего дома.

Сносу подлежат дома с признаками физической изношенности всего здания и конструктивных деталей, а также здания после аварий, пожаров, взрывов.

Непригодным считается жилье, у которого уровень влажности зимой превышает 60%, температура ниже 18 градусов и потолки меньше 2,5 метров. Такие дома не снесут, а обяжут ведомство сделать капитальный ремонт.

• высокий сверх нормы радиационный фон около здания;
• высокая степень износа несущих конструкций;
• недопустимый уровень вибрации;
• чересчур загрязненный воздух;
• зона высокого риска природных явлений (наводнения, снежные лавины и т.д.);
• близость к линиям ЛЭП;
• здание пострадало от пожара, наводнения и т.д.;
• временное жилье, срок годности которого давно истек;
• проседание грунта под зданием;
• жилье расположено в местах, где запрещена застройка;
• люди проживают в здании, которое не предназначено для проживания людей;
• здание не отвечает санитарно-гигиеническим нормам для проживания людей;
• есть риск обвала здания;
• невозможно техническое и коммунальное обслуживание здания.

Какое жилье признают аварийным?

Аварийными признаются многоквартирные дома, проведение восстановительных работ в которых технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

Одной из важнейших проблем жилищно-коммунальной сферы в настоящее время являются большие масштабы ветхого и аварийного жилищного фонда. Из нижеприведенного графика можно увидеть, как изменился этот показатель за 10 лет.

Аварийными признаются многоквартирные дома, проведение восстановительных работ в которых технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

Понятие ветхого жилья в законодательстве не содержится.

На графике представлены регионы с самым низким и самым высоким процентом ветхого и аварийного жилья. В Московской области эта величина составляет 1,4 %. В целом по России — 3,1%.

Основаниями для признания жилого дома аварийным могут быть:

• ухудшение эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных его частей в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
• расположение дома в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно с помощью инженерных и проектных решений предотвратить подтопление;
• наличие у дома повреждений, полученных в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;
• наличие у дома деформации фундамента, стен, несущих конструкций и значительной степени биологического повреждения элементов деревянных конструкций в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения;
• нахождение дома в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях.

Для того чтобы отнести жилье к ветхому, необходимо определить степень его износа. Однако расчет процента износа, как правило, осуществляется приблизительно, так как специальных математических формул для его определения нет. Поэтому и решение, признавать ли жилье ветхим или нет, выносится часто в зависимости от желания чиновников, а не из объективной необходимости.

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется специально создаваемой межведомственной комиссией. Межведомственные комиссии создаются: федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В настоящее время решения о признании домов аварийными и подлежащими сносу в отношении многоквартирных жилых домов принимаются комиссиями, созданными органом местного самоуправления.

В текущем году Правительством РФ был подготовлен законопроект, отражающий вопросы проведения капитального ремонта жилых домов. Согласно данному документу, все полномочия по проведению капитального ремонта предаются на региональный уровень, что отчасти является не совсем правомерным.

В настоящее время разрабатывается новая редакция законопроекта.

Согласно ст. 89 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма, предоставляемое взамен ранее занимаемого, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Наиболее часто возникающие вопросы в правоприменительной практике, касающиеся равноценности жилья, предоставляемого взамен аварийного.

Количество комнат должно быть равнозначным. Недопустимо уменьшение жилой площади и количества комнат за счет увеличения площади вспомогательных помещений (кухни, коридора т.д.), даже если общая площадь предоставляемого жилья больше ранее занимаемого (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.10.10 г. по делу № 8-В10-11);

Невозможно переселение жильцов из обычной квартиры в квартиру-студию, если площади и количество комнат в этих квартирах равны, так как в квартире-студии в жилую площадь включается площадь ниши, предназначенной для использования в качестве кухни, что фактически является вспомогательным помещением и в жилую площадь входить не должно (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.06.2011 г. по делу № 67-В11-3);

Для получения жилья по нормам предоставления необходимо быть малоимущим либо состоять на учете в качестве нуждающегося или иметь право состоять на таком учете. В п. 1 ст.

89 ЖК РФ указано, что в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Такой случай предусмотрен ФЗ от 30 ноября 2010 г.

N 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Смысл в том, что если религиозной организации передается государственный или муниципальный жилищный фонд, а люди, выселенные из него, признаны малоимущими либо состоят на учете в качестве нуждающихся или вправе состоять на таком учете, получают жилье по норме предоставления. Однако есть судебная практика, позволяющая более широко толковать п. 1 ст.

89 ЖК РФ и не связывать предоставление жилья по нормам предоставления только с передачей имущества религиозным организациям. Так, например, в соответствии с нормами предоставления лицам была предоставлена квартира, площадь которой в три раза превысила площадь ранее занимаемого жилья. При этом суд принял во внимание, что истец и его семья признаны малоимущими для постановки на учет в качестве нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма (Решение Индустриального суда г. Перми от 03.06.2011 г.).

Расчеты с собственником приватизированного жилья, согласно ст. 32 ЖК РФ, могут осуществлять двумя способами: уплата выкупной цены за изымаемое помещение, либо предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению сторон.

Однако выкупная цена чаще всего не покрывает всех реальных расходов собственника на приобретение нового жилого помещения, так как рыночная стоимость ветхого и аварийного жилья несоразмерна стоимости квартиры даже на вторичном рынке недвижимости.

В качестве решения этой проблемы можно использовать возможность так называемой «расприватизации». Однако возможно это только при наличии ряда условий:

• жилье должно быть единственным у собственника
• основание приобретение жилья — приватизация (а не договор купли-продажи, к примеру)
• в отношении жилья не осуществлялось никаких сделок с момента приобретения права собственности либо прописки иных лиц в квартиру

В случае признания жилого дома аварийным он подлежит сносу. Каким должен быть срок сноса?

Принятие решения о сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отнесено к компетенции органа местного самоуправления. Однако данное решение можно оспорить в суде.

Если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 ЖК РФ). Данный вывод подтверждается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2009 года (Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 года).

Проблема ветхого и аварийного жилья глазами администрации

Финансирование ветхого и аварийного жилья производится, главным образом, по двум направлениям — за счет бюджетных средств и за свет инвесторов.

По оценкам Международной финансовой корпорации (IFC ) для проведения капремонта и модернизации жилого фонда в России необходимы масштабные инвестиции, составляющие около 322 млрд. рублей ежегодно до 2035 г.

В рамках региональных программ софинансирования Фондом ЖКХ средняя стоимость ремонта в 2011 г. составляла 833 руб. на кв. м и 837 руб. на кв. м — в 2010 г.

При этом в настоящее время динамика фактического старения жилого фонда в два раза превышает количество сносимого ветхого и аварийного жилья.

«В текущем году были разработаны поправки в закон о Фонде содействия реформе ЖКХ, согласно которым было предложено выделять деньги муниципалитетам только для сноса аварийного жилья, — говорит адвокат Олег Сухов.

— Однако последствием такого реформирования может стать то, что сносу будет подвергаться даже то жилье, которое ещё можно отремонтировать, с учетом того, что капремонт обходится дешевле переселения дома.

Однако все чаще администрации стараются сосредоточить жилищную политику на строительстве нового жилья. В этом помогает возможность привлечения инвестиций, что дает ряд обоснованных преимуществ: инвестор берет на себя функцию сноса аварийного жилья, строительство новых домов способствует обновлению коммуникаций и благоустройству населенного пункта в целом».

Перспективы ветхого и аварийного жилья

Московской области создание благоприятного инвестиционного климата является одной из первоочередных задач на пути решения проблемы с ветхим и аварийным жильем.

В том числе, для получения бюджетных средств необходимо заручиться всеми возможностями их грамотной реализации, в т.ч.

наличием строительных компаний, готовых осуществить возведение нового жилья либо капитальный ремонт ветхого жилого фонда.

Многие районы Подмосковья характеризуются недобросовестным отношением застройщиков к выполнению обязательств по строительству жилых домов.

В итоге, оказывается, что документация не согласована в необходимые сроки либо строительство необоснованно приостанавливается. В связи с этим планируется создание «черного списка» застройщиков Подмосковья. В 2011 году подобный список уже составлялся.

Лидерами по количеству остановленных новостроек тогда являлись Сергиев Посад, Пушкино, Балашиха, Троицк и Лобня.

Для решения жилищных проблем, в том числе ликвидации аварийного жилья, в Московской области, создана специальная структура, наделенная функциями отдельного министерства.

Это рациональная мера, так как в ряде районов проблемы ветхо-аварийного жилья стоят достаточно остро.

Так, например, в Пушкинском районе, в Ступино и Клину в минувшем году не осуществлялось строительство жилья для переселенцев.

В качестве одного из способов решения вопроса о ветхом жилье можно рассматривать также реконструкцию, обладающую некоторыми преимуществами: не требует переселения жильцов, цены на их квартиры при этом повышаются в разы в отличие от «аварийных» цен, нет необходимости в разработке новых участков под застройку, отсутствуют затраты на снос, а реконструкцией полностью занимается строительная организация.

Поэтому в настоящее время одним из приоритетных направлений жилищной политики является ремонт и ликвидация ветхого и аварийного жилья, главной целью которого должна стать разработка схем и механизмов привлечения бюджетных и иных материальных ресурсов», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Статья предоставлена «Юридическим центром адвоката Олега Сухова»

Источник: https://abmrsk.ru/prochee/kakoe-zhile-schitaetsya-vethim-i-avarijnym-i-kak-vynositsya-takoe-reshenie.html

Аварийное и ветхое жилье – что это такое, правила признания здания таковым

На чтение 32 мин. Опубликовано 21.02.2020

Понятие аварийности жилого дома

Ветхим признается жилое пространство, не отвечающее показателям прочности, сильно деформированное со временем, а также не отвечающее правилам эксплуатации.

Под аварийностью дома следует понимать отсутствие безопасности для проживающих граждан.

Основные показатели таких зданий:

• деформация, повреждение и низкий уровень прочности какого-либо конструктивного элемента (фундамент, несущая стена, перекрытие, крыша, балкон и т.д.);
• разрушение основы строения;
• повреждение, случившееся в результате просадки, землетрясения, проливного дождя и другого стихийного бедствия, при условии, что его устранение невозможно произвести без нарушения строительных норм;
• авария, пожар или другое серьезное разрушение, приведшее к тому, что восстановительные работы являются нецелесообразными.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, аварийным могут признать только тот дом, общее состояние которого опасно для дальнейшего нахождения людей. Наблюдается износ больше половины конструкций. Подобный статус присваивает межведомственная комиссия, работающая при муниципалитете. Независимая экспертиза не может считаться основой для придания статуса. Несущие конструкции подвергаются изменению под воздействием не только естественного износа, но и внешних факторов.

Если в течение длительного периода не предпринимались никакие меры по укреплению постройки, первоначальная прочность теряется. В результате заключения межведомственной комиссии о признании дома аварийным гражданам предлагают жилье в новых домах.

Определяются следующие критерии, когда дом признают подлежащим расселению:

• износ превышает 70%;
• санитарные нормативы не соблюдаются и не могут быть соблюдены без переселения жильцов и серьезного переустройства;
• постройка находится в районе катастрофы или погодных катаклизмов;
• дом разрушен частично в результате воздействия стихии или пожара;
• неподалеку оживленная магистраль, создающая повышенные шумы.

В ветхом доме можно проживать в течение более длительного срока. Если он находится в тяжелом аварийном состоянии, его необходимо освободить и снести быстро. Но бывают ситуации, когда происходит срочное расселение по новому адресу в течение суток. Серьезный ремонт или меры по реконструкции возможны в ветхих постройках, если несущие элементы остались в хорошем состоянии и есть возможность произвести работы, не нарушив их целостности.

Аварийное жилье – это жилище, в котором полу- или полностью разрушены несущие конструкции. Также этот термин применяют в отношении жилых помещений, в которых невозможно и опасно жить.

Законодательное освещение вопроса

Ситуация с домами, находящимися в аварийном состоянии, потребовала вмешательства властей. Для того чтобы помочь гражданам, в 2007 г. изменили законодательную базу, приняв Закон за номером 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ».

В этом законе, а точнее в 16-й его статье, рассказано об адресной программе, которая касается переселения жильцов из аварийных в пригодные для проживания строения. Несмотря на принятие новых законодательных норм, порядок переселения не изменился. Лишь сделали уточнение, что все должно происходить в соответствие с Жилищным Законодательством.

Ни в Жилищном кодексе, ни в Положении, определяющем порядок признания дома непригодным для проживания (Постановление Правительства № 47, датированное 28 января 2006 г.), не содержится точного определения понятия «ветхое жилье».

О критериях и технических условиях, определяющих ветхость или аварийность квартир, можно было бы почерпнуть информацию из Постановления Горсстроя России № 10, от 20 февраля 2004 г., но Министерство юстиции так и не зарегистрировало данный документ.

В 2007 г. Государственная дума приняла Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». Этот нормативный акт должен в результате усовершенствовать жилищный фонд РФ путем расселения граждан из аварийных и ветхих условий.

Государственная программа расселения аварийного жилья

Снос ветхого жилья – это сложная процедура, которая включает в себя несколько этапов. Одним из которых является предоставление альтернативного жилья. Из-за большого количества нюансов и обращений в суд, для каждого гражданина, коснувшегося этого, процедура оборачивается большим количеством вопросов.

Обжалование нюансов получения жилья взамен ветхого – это стандартная практика в РФ. Но далеко не каждый вопрос можно обжаловать в судебном порядке.

В некоторых случаях жильцы путают переселение при использовании программы сноса ветхого жилья и действие программы переселения в целях улучшения жилищных условиях. Эти действия отличаются, регулируются различными законодательными актами.

ЖК РФ устанавливает, что владелец квартиры в доме, который признан ветхим и попадает под снос по любой причине, закрепленной законодательством, имеет полное право на получение нового места жительства.

При этом он наделяется и иными правами:

• посетить будущую квартиру или комнату до момента заселения, что потребуется для получения наглядной информации о состоянии нового жилья;
• устанавливать выкупную цену для квартиры, в пределах которой будет подобрано альтернативное жилье, при этом необходимо учитывать, что указанная сумма должна находиться в адекватных рамках и быть обоснованной, если она очень высока;
• выбрать жилье в соответствии с договором социального найма, действует только в том случае, если гражданин проживал на территории на основании договора аренды муниципальной собственности.

Если в 2019 году необходимо признать жилье ветхим и определить его порядок сноса, то обращаются к законодательным актам Жилищного кодекса РФ.

Признаются дома ветхими в соответствии с пунктом 7 соответствующего положения. Износ строения более 70% должен повлечь за собой действия: снос или полную реконструкцию.

Под ветхим жильем подразумевается жилплощадь, которая не пригодна для проживания, что указано в ПП РФ № 47 от 28.01.2006 года. Последствия физического износа не позволяют продолжать эксплуатировать здания далее. Ветхим дом признается, если его износ превышает 70%.

При износе в 80% и более дом переходит в аварийное состояние.

Основания для признания дома аварийным:

• конструкция была деформирована, что повлекло за собой образование трещин;
• нет воды, газа или электричества в течение одного месяца без веских причин;
• наличие неприятного канализационного запаха после предпринятых попыток ремонта вентиляции;
• чрезвычайная влажность, что влечет за собой возникновение грибка;
• здание располагается в подвале;
• отсутствуют окна либо количество получаемого света не соответствует нормам;
• наличие токсинов с превышающей дозой.

Порядок сноса ветхого жилья в соответствии со статьей 32 ЖК РФ:

• Когда жилой дом был признан аварийным и непригодным для проживания, то каждый из жителей дома уведомляется соответствующим государственным органом. Минимальный срок уведомления – 1 месяц.
• Если же на полученные уведомления жильцы не отреагировали в форму жалобы или прошения, то предпринимаются меры для отчуждения территории дома.
• На этапе принятия решения по сносу жилого дома администрация должна позаботиться о поиске и подготовке нового жилья для граждан. При этом новые условия жилья не должны быть хуже предыдущих.
• Здание может начать разбираться еще до момента определения каждого из жителей в свою новую квартиру. Для таких граждан предоставляются площади для временного проживания, например, отели или гостиницы, которые оплачиваются государством.
• Завершение проекта документами.

Если же после возникнут какие-либо проблемы или вопросы, то каждый из граждан сможет обратиться в администрацию с соответствующим заявлением. Если же на переданную жалобу не поступит ответ либо он не удовлетворит человека, то он сможет обратиться в суд.

Формирование списков домов на снос происходит примерно за два года до начала самой операции разбора здания.

Это требуется для соответствия имеющимся законодательным нормам:

• необходимо время для создания жилых площадей на замену снесенных квартир;
• время дает возможность для самих владельцев недвижимости определить, какую сумму затребовать у государства в качестве «продажной» для сносимой квартиры.

Актуальный план мероприятий по сносу аварийных и ветхих домов должен располагаться на сайте мэрии. Самым частым путем расположения плана является «Жилищные вопросы» gt; «Планы по расселению домов».

Состав плана будет зависеть от состояния дома. Несмотря на установленный минимальный срок сноса жилья после составления плана (2 года), этот срок может быть нарушен при наличии следующих оснований:

• степень изношенности превысила 80%;
• дом перешел в состояние аварийного, что подразумевает под собой потенциальный вред для жителей и угрозу жизни.

Снос здания осуществляется после получения соглашения со стороны местных органов самоуправления. Снос здания – ответственность владельца всего здания, а не его отдельной квартиры. Снос дома производится в соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ.

Процесс получения жилья взамен снесенного подробно описан в статье 89 ЖК РФ. В соответствии с законодательным актом граждане получают альтернативное жилье в том же районе, где располагалось снесенная недвижимость. Помещения должны быть минимум равноценные старым.

Большинство граждан предпочитают переселение, хотя государство позволяет продать площадь муниципалитету. Но второй вариант намного невыгоднее, так как гражданин получит средства, при этом однозначно в меньшем размере, чем составляет стоимость нового жилья.

Подписание договора – это финальная стадия, которая говорит о том, что гражданин становится полноправным владельцем новой недвижимости.

Каждый собственник имеет право продать свою площадь в ветхом доме, за что он получит денежные средства от государства. Но государственные органы не могут заставить принять определенное решение, собственник вправе сам решать, хочет ли он получить деньги или новое жилье.

План разбора здания составляет примерно за 2 года до начала самих работ по реализации проекта. Такой график выбирается по причине необходимости урегулирования иных вопросов, главным из которых является предоставление аналогичного жилья для собственников.

Граждане вправе подать жалобу на снос жилья в течение трех месяцев после получения соответствующего уведомления от муниципалитета. В течение одного года муниципалитет проводит сбор информации о доме, который будет сноситься, а также ищет альтернативные места для проживания.

Из-за отличия программ по предоставлению жилья по причине сноса и по причине улучшения условий жизни, гражданин получит жилье схожее по комфорту и различным параметрам с предыдущим. В то время как программа улучшения жилищных условий подразумевает выдачу квартиры, которая лучше предыдущей.

Рассмотрение судом конфликтной ситуации зависит от оснований для подачи обращения. Чаще всего обращают внимание на несоответствие некоторым условиям при переселении:

• человек со 2 этажа был переселен на последний, из-за чего теперь у него протекает крыша (в таком случае возможна компенсация или переселение);
• не подключены важнейшие услуги (газ, вода, канализация, электричество);
• новое жилье хуже старого (компенсация или доплата, но только после того, как проверка состояния квартиры проводится независимой жилищной комиссией).

Здесь представлена судебная практика по вопросу выселения из ветхого и аварийного жилья собственника.

Снос ветхого жилья – это сложный процесс, который вызывает стресс для любого гражданина, коснувшегося этого. Если же человек понимает, что при переселении его права были нарушены, то он должен незамедлительно обратиться в суд для восстановления справедливости.

По государственной программе жильцов переселяют из старых домов, который имеют официальный статус аварийных. Определяются такие условия:

1. Выделяется жилье, сравнимое по метражу или несколько его превышающее.
2. Жилье оснащено коммуникациями, в каждой квартире устанавливается плита.
3. Желания граждан могут не учитываться, если они не соглашаются ни с одним из 3 предоставленных вариантов.
4. Муниципальная квартира выдается на таких же условиях, какие имеются в предыдущей (узнайте, как приватизировать муниципальную квартиру ).
5. Очередникам выдается жилье с недостающим метражом.
6. Не выселяют жильцов в коммуналки.
7. Здание располагается в пределах этого района.

Как убирают здания?

Чтобы произвести оценку аварийности жилища, необходимо направить заявление в местную администрацию, изложив в нем текущее состояние объекта. Именно эта бумага будет служить основанием для того, чтобы собралась межведомственная городская комиссия.

Оценить фактическое состояние жилья может эксперт, входящий в состав комиссии. При проведении экспертизы необходимо рассчитывать не только степень износа, но и показатели шума, вибрации, освещенности, влажности, электромагнитного фона и т.д.

На основании предоставленных результатов местная власть сможет решить, что именно нужно делать: сносить или реконструировать здание.

Для определения степени ветхости жилища тоже собирается комиссия, в состав которой входят: сотрудники жилищно-коммунальной сферы, работники БТИ, проектировщики и т.д.

Жилье снесут, если это действие – запланированное государственное мероприятие. Также поступят, если жилец докажет аварийность конструкции, в которой он проживание с привлечением экспертов из специальной комиссии. Снос должен быть согласован с органом исполнительной власти.

Действия жильцов после того, как дом был признан аварийным: особенности расселения

Существенный плюс состоит в том, что при распоряжении квартирой можно руководствоваться лишь собственными желаниями и намерениями.

Правда, все плюсы приватизации жилья заканчиваются на определении «нормальное техническое и санитарное состояние».

Минусы оформления в собственность аварийного жилья:

Можно ли продать/купить аварийное жилье? Можно! Причем порядок действий практически не отличается от продажи обыкновенной квартиры. Правда, владельцу нужно будет уведомить покупателя о том, что жилье внесено в реестр аварийных объектов недвижимости.

Ст. 32 ЖК РФ запрещает подписание договора купли-продажи:

1. При наличии судебного решения, гласящего о том, что выселение жильцов нужно произвести в принудительном порядке. Подобная ситуация может произойти, если местная власть и владельцы жилья не могут договориться ни о выкупной стоимости, ни о замене квадратных метров.
2. Если владелец уже заключил соглашение с региональной властью о получении материальной компенсации или выделении лучшего жилья.

После того как дом признан аварийным у хозяев должна начаться основная напряженная деятельность для получения нового жилья, однако многие не полностью понимают, что делать и куда обращаться, если дом признается аварийным. На самом деле все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Аварийный дом – многоквартирное строение, которое имеет износ более 75% и в котором проживать опасно. К категории аварийного жилища так же относятся:

• строения, у которых произошла деформация фундамента;
• строения, в которых нет централизованной системы отопления и водоразведения, то есть дома у которых нет в квартирах водопровода и сантехнического узла и, которые нагревают помещения от печки;
• строение или его часть, в которой не предусмотрены окна;
• зараженные помещения.

Многоквартирные жилые строения официально признаются невозможными для проживания и направляются под снос при наличии следующих условий:

• ветхие строения, у которых каркасная конструкция может самопроизвольно развалиться;
• строения, которые располагаются на свалках или рядом с ними;
• строения, находящиеся в опасных зонах;
• строения, находящиеся в зоне ЛЭП;
• разрушенные полностью или частично;
• строения, у которых превышен уровень шума, например, дома с выходом окон на трассу;
• строения, над которыми расположен мусоропровод.

Данные категории домов признаются непригодными для проживания официально, о чем составляется государственный акт. После составления акта собственники или социальные наниматели помещений могут начинать процедуру, направленную на получение комфортабельной жилой площади.

Что нужно делать, если дом признается аварийным? После получения официального постановления собственник должен обратиться в государственные органы с заявлением на проведение экспертизы, которая проводится межведомственной комиссией. Именно за решением данной комиссии будет последнее слово, которое определит возможность расселения или дом будет признан ветхим, но с возможностью реконструкции.

Комиссия не производит выезд к дому, в ее обязанности входит:

• проверка документов и актов о признании дома аварийным;
• установление полноты предоставленных документов;
• определение специалистов, которые будут проводить исследование строения;
• оценка результатов исследования;
• принятие решения.

Для того что бы комиссия работала максимально быстро собственнику необходимо собрать весь пакет документов заранее:

• заверенные копии свидетельства о праве собственности;
• заключение о признании строения ветхим или аварийным;
• заключение о ветхости несущих конструкций. Данное заключение можно получить в проектных организациях;
• описание дома и фотографии его состояния.

После вынесения комиссией положительного решения о расселении начинается основная часть, направленная на получение новой жилплощади.

• В зависимости от того на каких именно основаниях человек проживает в квартире зависит расселение.
• В случаях, когда проживающий человек является социальным нанимателем, то есть его квартира находится в собственности у государства, и он не имеет на нее правоустанавливающих документов, процесс расселения из ветхого жилья происходит намного проще, чем у собственников.
• После того как государственная комиссия официально признала дом непригодным для жизни социальным нанимателям предлагается определенный вариант расселения.

Новое жилье по договору найма. В данном случае государство должно предложить человеку жилое помещение, которое будет иметь ту же площадь, что и аварийное. Кроме того оно должно быть благоустроенным, то есть, вне зависимости от наличия в старом доме коммуникаций, новый должен быть с водой, сантехникой и центральным отоплением. Так же важным условием является то, что новая квартира должна находиться в том же городе, что и старая;

Важно: если наниматели стояли на очереди для улучшения жилищных условий, при переселении из аварийного дома, за ними сохраняется очередь, вне зависимости от того, в какие жилищные условия их переселят.

Основным условием для социальных нанимателей является то, что они не могут отказаться от предложенного государством варианта. В случае отказа, если дом подлежит сносу, наниматели окажутся на улице, так как государственный найм не подразумевает выбор из нескольких помещений.

Для собственников вопрос о том, что нужно делать, если дом признали аварийным стоит очень остро. Данный тип граждан не может получить социальное жилье даже на время, поэтому им приходится сразу готовиться к переселению на постоянной основе.

Чаще всего дома, подлежащие сносу, расселяют только после того, как на земельный участок, на котором они стоят, находится покупатель, который вместе с покупкой земли берет на себя ответственность за расселение.

Собственником в данном случае, новый владелец земли, может сделать несколько предложений:

• денежную компенсацию, равную стоимости квартиры. При данном варианте хозяин, получая деньги, лишается права собственности и должен самостоятельно найти себе новое жилье;
• новую квартиру. В соответствии с законами России новый собственник земли не может предложить квартиру с меньшими квадратными метрами, а вот с большими может. Большинство покупателей территории, для того чтобы не затягивать процесс выселения, предлагают собственникам квартиры с большими квадратными метрами в новых домах.

Бывают ситуации, когда из-за одного хозяина, которого не устраивают предложенные условия, все собственники квартир в доме могут остаться без компенсации и нового жилья. Долгие уговоры, которые ни к чему не приводят, могут вызвать у инвестора желание отказаться от земельного надела.

Если земли выкупались из-под нескольких домов, то новый хозяин может отказаться от проблемного дома, расселить соседние здания, построить на их месте многоэтажки, а жильцы проблемного здания так и останутся жить в непригодных условиях.

Второй способ расселения собственников, является выкуп их квартир государством. В данном случае цена квадратного метра ниже и не подлежит оспариванию.

Кроме выкупа площадей, государство может предложить владельцам квартир аналогичное по квадратным метрам жилье в социальных домах. В случае отказа собственника, спор решается через суд.

В любом случае стоит помнить, что признание дома аварийным не означает быстрое и удачное расселение.

Те, кто проживает в доме, подлежащем переселению, сохраняют права на аналогичное жилье по метражу и количеству комнат. Предоставление объектов без отделки поверхностей запрещается. Должны быть не только подключены коммуникации, но и работать без длительных перебоев. Если к проживанию дом не готов, придется ждать полного ввода в эксплуатацию и запуска всех систем.

Жильцу следует обращаться к ответственному лицу в администрации, где предлагаются варианты переселения. Можно отказаться от одного из вариантов в пользу более приемлемого. Но лучшие варианты предлагаются в первый раз. У жильцов аварийных домов есть право на скорейшее переселение, если дом находится в опасном для жизни и проживания состоянии.

Принимаются меры по отношению к собственникам:

• направляется письменное уведомление по почте;
• оценивается состояние жилья;
• подписывается соглашение о переселении.

У собственника есть возможность как получить аналогичную квартиру, так и рассчитывать на компенсацию. У государства появляется обязанность выплатить средства по желанию собственника. Предлагается выкупная стоимость, с которой можно или согласиться, или установить более высокую цену. Если нет согласия, спор решается в судебном порядке. Допускается выдача квартиры большей площади, но с доплатой.

Проживание и прописка на данной жилплощади

Нет проблем для регистрации в жилье, которое признано аварийным. Это подтверждает ФЗ-5242-1 от 25 июня. В нем попросту нет норм, запрещающих сделать это. На деле иногда в регистрации отказывают, так как члены местной администрации включили его уже в список непригодных для жилья.

Они смогут прописаться уже на новом месте, куда переселит их администрация. Новую жилплощадь предоставляют не сразу, медлят? Не регистрируют и не разрешают жить в ней, ссылаясь на постановление муниципальной власти? Можно обжаловать это решение в судебном порядке. Аварийные жилые помещения нельзя приватизировать. Это норма отражена в ст. 4 ФЗ-1541-1 от 4 июля 1991 г.

Продажа аварийного жилья происходит в обычном порядке. Покупатель обычно знает, что жилплощадь аварийная. Иногда это умалчивают, в таком случае можно запросить выписку из ЕГРП. Если он все-таки согласится, можно узнать о том, попадет ли жилье в программу расселения ли нет. При попадании в программу переселения новый собственник может получить хорошую квартиру/дом с большей площадью.

Иногда сталкиваются с проблемами:

1. Неясные сроки переселения. Отсутствие нормативных актов. Неясность по поводу сроков выплаты денежной компенсации и предоставления недвижимости взамен.
2. Проблемы с получением кредита в банке, так как банковским служащим приходится страховать их для минимизации рисков.
3. Невозможность использования материнского капитала для покупки аварийной жилплощади.

При расселении из аварийного жилья, владельцам дадут квартиру, которая будет так или иначе соответствовать потерянной. Однако это далеко не единственный вариант. Рассмотрим все доступные способы компенсаций.

При сносе дома, самым выгодным вариантом компенсации станет получения равнозначного жилья. Это будет примерно такая-же квартира, как и потерянная по площади и по количеству комнат. Выгоден этот вариант будет по той простой причине, что даже если квартира не понравится, ее можно будет выгодно продать.

Продажа жилья, полученного в рамках программы переселения не предполагает уплаты налога.

На практике, равнозначное жилье почти всегда бывает примерно такое же по общей площади, но меньше по жилой. Впрочем, – это не обязательное правило и тут многое зависит от региона проживания, нового дома, честности местной администрации и так далее.

Пример: Предположим, что у людей была в аварийном доме квартира общей площадью в 50 кв.м. Это значит, что при расселении, они получат квартиру общей площадью не меньше 50 кв.м. Также она будет равнозначна по количеству комнат, но не обязательно – по жилой площади.

Есть такое мнение, что площадь должна еще привязываться к количеству жильцов. Например, не меньше 18 кв.м. на 1 человека. Однако данное правило соблюдается далеко не всегда. Не в интересах администрации населенного пункта заниматься улучшением жилищных условий расселяемых лиц (по крайней мере – не бесплатно).

Администрация может предоставить взамен потерянной квартире не равнозначную, а равноценную квартиру. Это значит, что будет оценено старое жилье и новая квартира будет предоставлена исходя не из площади, а из стоимости. Это не выгодный вариант.

Пример: Средняя цена за квадратный метр квартиры примерно в том районе, где расположен аварийный дом, составляет 200 тысяч рублей. Однако при оценке квартир в аварийном доме стоимость будет существенно снижаться. Она может быть меньше как на 20-30%, так и на все 50%.

Третий вариант: если дом находится в аварийном состоянии и варианты расселения (предложенные квартиры) не устраивают жильцов, они могут потребовать денежную компенсацию. Это тоже невыгодный вариант, так как оценка производится по тем же принципам, которые описаны выше. В результате собственники могут получить сумму существенно меньше, чем на рынке.

Значительно проще и выгоднее получить равнозначную квартиру и сразу же ее продать, благо платить налог не требуется.

Там они получат право временного проживания, пока не будет готов дом, в который они смогли бы переехать. Как доказывает практика, такое временное жилье является крайне неудобным и некомфортным, однако это не причина хватиться за первое, что предложат.

Всегда стоит ждать, пока предложенная квартира будет подходить хотя бы по основным параметрам.

Большинство владельцев интересуется, куда расселяют собственников квартир в аварийных домах? По правилам государственной программы, приоритет отдается тем лицам, которые готовы переселиться в квартиру, расположенную в том же районе, где находится и аварийный дом. Однако не всех это устраивает.

Правительство идет навстречу желающим переселиться в другой район населенного пункта, однако подождать своей очереди придется дольше, да и выбор квартир будет похуже.

Дело в том, что обычно, специально под жильцов, возводится отдельный дом, куда их и планируется переселять.

Если же запросить переселение в другой район, администрации придется искать квартиру уже там, что неудобно, невыгодно и потому занимает значительно больше времени.

В такой ситуации можно согласится на другую квартиру, больше по площади, но с доплатой. Доплата будет производиться практически по полной рыночной стоимости (с небольшой скидкой в 10%) и то, только до того момента, как площадь жилья превысит 100 кв.м. Если же площадь будет больше, то даже такая скидка не используется.

Тем не менее, несмотря на подобную доплату, это все равно может быть выгоднее, чем переселяться в предложенное жилье.

Если же это не так, то после признания дома аварийным, он становится в очередь, и жильцы будут ждать, пока будет готов жилье, в которое их согласятся расселить. И даже когда такая очередь доходит, сначала расселяют льготные категории населения и только потом – всех остальных. Вся процедура может затягиваться как на несколько недель, так и на несколько лет.

Если очередь до дома дошла, значит пришла пора выбирать вариант компенсации. Как уже было сказано выше, выгоднее всего взять равнозначную квартиру. Однако при долевом владении могут возникать свои особенности, в рамках которых жильцы согласятся на денежную компенсацию или, допустим, на равноценное жилье. Рекомендуется уведомлять администрацию о своем выборе как можно раньше.

После получения уведомления о расселении, нужно обратиться в администрацию и на основании предложенного там образца, написать заявление о том, что, например, собственники остановились на варианте с денежной компенсацией. Обычно, если устраивает вариант с предоставлением равнозначной квартиры, никаких отдельных документов писать не нужно.

Следующий этап предоставления нового жилья – это выбор квартиры. Он актуален в том случае, если собственники не остановились на варианте с денежной компенсацией. Вся необходимая информация в администрации к этому моменту уже будет, потому они сами будут проводить оценку и подбирать подходящее жилье.

Когда все будет готово, собственникам аварийной квартиры будет предложено несколько вариантов квартир на выбор. На принятие решения дается ровно 90 дней.

Нередко дома для расселения возводятся с многочисленными нарушениями и в них жить так же опасно (или, как минимум, также некомфортно) как и в аварийном.

Значит, от подобного жилья стоит отказываться и ждать более адекватных предложений.

Если ни один из предложенных вариантов квартир не подходит, денежная компенсация, с точки зрения собственника, очень маленькая и так далее – то есть смысл ждать до последнего. Если согласится на переселение, то обратно «отмотать» будет уже невозможно.

Внесение жилья в соответствующий реестр

Для официального признания жилого здания аварийным или ветхим, то есть подлежащим сносу или требующим проведения капитального ремонта, нужно произвести специальную техническую экспертизу. И только после вынесения официального заключения, можно будет внести дом в официальный реестр аварийного и ветхого жилья, действующий в рамках программы по расселению, которую периодически утверждает на своей территории каждый регион.

Чтобы осуществить проверку наличия в данном списке определенного дома, нужно зайти на сайт местной администрации и корректно ввести адрес расположения аварийной постройки. Также можно воспользоваться альтернативным вариантом – направить письменный запрос.

Актуальные проблемы

Кризис в строительной области отрицательно отразился на расселении граждан из аварийных построек. Кроме того, число подобных зданий катастрофически увеличивается.

Обеспечение экономным жильем граждан, входящих в незащищенный слой населения (основное число проживающих в непригодных условиях относится к данной категории), возможно только при наличии объемных государственных вливаний.

Основной трудностью, возникающей в процессе решения проблемы расселения, является расхожее мнение чиновников в отношении величины предоставляемой взамен площади. Одни руководствуются ст. 50 ЖК РФ, гласящей, что каждый член семьи должен проживать в нормативном количестве квадратных метров, а другие – ст.

89 ЖК РФ, определяющей, что семья должна получить взамен помещение, по размеру не уступающее занимаемому ранее. Подобные споры возможны только в том случае, если речь идет о социальном найме жилья, так как собственник аварийной квартиры может получить вместо нее только аналогичное количество квадратных метров.

Выплата компенсации

После признания дома аварийным, местная власть должна решить вопрос о предоставлении проживающим в нем семьям другого жилого пространства или материальной компенсации, размер которой определяется специалистами муниципалитета.

Для оценки объекта используется рыночная стоимость, а передача денег осуществляется в соответствии с договором выкупа. Владелец, не согласный с результатами, может направить письменное уведомление в администрацию с просьбой осуществить пересмотр или составить исковое заявление и передать все на рассмотрение суда.

Снос ветхого жилья 2019 — программа, закон, условия, очередность, судебная практика, как выделяется, списки

Признаки непригодной недвижимости

Комиссия признает жилье аварийным, только в следующих случаях:

• осадка средней части жилого дома;
• осадка одной из крайних частей конструкции;
• осадка обеих крайних частей жилища;
• искривление, выпучивание стеновых поверхностей в горизонтальной и вертикальной плоскостях;
• неправильно заложенный фундамент, вследствие чего по стенам пошли трещины, просела крыша и т.д.;
• проблемы с фундаментом из-за не учета типа грунта, которые привели к глобальным проблемам с полом, стенами и крышей;
• проблемы с фундаментом, выраженные в легком высвобождении камней из него. Из-за них стены перестали быть вертикальными;
• деформация кладок, которые сдерживали временное крепление стен.

Как происходит признание строения полуразрушенным?

Важно! Собственники могут рассчитывать по Закону на возмещение стоимости жилья и иных убытков, которые они понесли в связи с расселением.

Переселение происходит при согласии собственника на другую жилплощадь, стоимость которой будут рассматривать как часть возмещения. В этом случае составляют договор, в котором учтут все нюансы и сделают все расчеты. Через 6 месяцев собственник обязан освободить жилплощадь.

Владелец получает материальное возмещение. Оно зависит от рыночной стоимости квартиры/дома и доли общего имущества в многоквартирном доме.

Все затраты, которые он понесет из-за переезда – аренда другой жилплощади, поиск новой недвижимости и транспортировка личных вещей на новое место, покроют из бюджета.

По ст. 32 ЖК РФ владельцы аварийных жилых помещений не могут препятствовать расселению. Их выкупают, тем самым изымая. Но взамен изъятому не всегда предоставляют другую жилплощадь. Иногда предоставляют неравноценные помещения. Если на старом месте было 3 комнаты, на новом будет 1. На это могут согласиться, а могут нет.

Члены межведомственной комиссии должны признать жилье аварийным, но только если были выявлены вредные факторы среды обитания, которые угрожают здоровью и жизни людей:

• физический износ здания. Под угрозой его надежность, прочность и устойчивость;
• изменение микроклимата в жилище. Невозможно соблюсти необходимые санитарно-эпидемиологические требования и нормативы, касающиеся гигиены;
• повреждения из-за природных катаклизмов и техногенных факторов.

Что делать, если дом попал под снос?

Если собственник попал в ситуацию, когда квартира или дом были признаны аварийными, он должен знать, что администрация может выкупить их. Если же они придут к соглашению, он может съехать в предложенный ему вариант. В нем отразят стоимость оцененной недвижимости, сроки и иные условия выкупа.

При несогласии с решением или при развитии ситуации, когда стороны не пришли к соглашению, администрация или собственник могут обратиться в суд с иском.Его предъявляют в течение 2-х лет с момента получения уведомления о принятии решения об изъятии.

В России сохраняется практика, когда некоторые районы с аварийными домами не интересуют инвесторов-застройщиков. В них проживают наниматели, которые ждут дня, когда администрация переселит их за государственный счет. Когда они уже не ожидают, вдруг появляются инвесторы. Жильцам приходится в спешке бежать в Жилищный комитет, чтобы подать документы на приватизацию. В таком случае компенсация может быть солидной, так как владелец может затребовать на новом месте большую жилплощадь.

Иногда процесс расселения длится годами, так как один из собственников не согласен с суммой компенсации или площадью квартиры взамен. В итоге инвестор может отказаться от проблемного дома, и все жильцы останутся в своих лачугах.

Кроме заявления важно предоставить копии следующих документов:

1. Свидетельство о праве собственности или документ, подтверждающий социальный наем. Все правоустанавливающие документы ксерокопируют.
2. План и техпаспорт на жилье.
3. Заключение от независимых экспертов из специализированной организации.
4. Если есть жалобы жильцов, подтверждающих неудовлетворительность условий проживания.

Источник: https://evle.ru/blog/avarijnoe-i-vethoe-zhile-chto-eto-takoe-pravila-priznaniya-zdaniya-takovym

Какое жилье признают аварийным?

Аварийными признаются многоквартирные дома, проведение восстановительных работ в которых технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

Одной из важнейших проблем жилищно-коммунальной сферы в настоящее время являются большие масштабы ветхого и аварийного жилищного фонда. Из нижеприведенного графика можно увидеть, как изменился этот показатель за 10 лет.

Аварийными признаются многоквартирные дома, проведение восстановительных работ в которых технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования.

Понятие ветхого жилья в законодательстве не содержится. Однако исходя из иных нормативных актов и сложившейся практики, ветхим состоянием здания считается состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ: для каменных домов — свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям. Таким образом, основное отличие аварийного и ветхого жилья состоит в том, что последнее характеризуется только высокой степенью износа, в то время как аварийное жилье представляет опасность для жизни проживающих.

На графике представлены регионы с самым низким и самым высоким процентом ветхого и аварийного жилья. В Московской области эта величина составляет 1,4 %. В целом по России — 3,1%.

Основаниями для признания жилого дома аварийным могут быть:

• ухудшение эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных его частей в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
• расположение дома в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно с помощью инженерных и проектных решений предотвратить подтопление;
• наличие у дома повреждений, полученных в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;
• наличие у дома деформации фундамента, стен, несущих конструкций и значительной степени биологического повреждения элементов деревянных конструкций в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения;
• нахождение дома в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях.

Для того чтобы отнести жилье к ветхому, необходимо определить степень его износа. Однако расчет процента износа, как правило, осуществляется приблизительно, так как специальных математических формул для его определения нет. Поэтому и решение, признавать ли жилье ветхим или нет, выносится часто в зависимости от желания чиновников, а не из объективной необходимости.

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется специально создаваемой межведомственной комиссией. Межведомственные комиссии создаются: федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В настоящее время решения о признании домов аварийными и подлежащими сносу в отношении многоквартирных жилых домов принимаются комиссиями, созданными органом местного самоуправления.

Согласно ст. 89 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма, предоставляемое взамен ранее занимаемого, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Наиболее часто возникающие вопросы в правоприменительной практике, касающиеся равноценности жилья, предоставляемого взамен аварийного.

Количество комнат должно быть равнозначным. Недопустимо уменьшение жилой площади и количества комнат за счет увеличения площади вспомогательных помещений (кухни, коридора т.д.), даже если общая площадь предоставляемого жилья больше ранее занимаемого (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.10.10 г. по делу № 8-В10-11);

Количество комнат должно быть также равнозначным и при переселении лиц, ранее проживавших в коммунальной квартире, в отдельную квартиру (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.02.2010 г. по делу № 60-В10-3);

Невозможно переселение жильцов из обычной квартиры в квартиру-студию, если площади и количество комнат в этих квартирах равны, так как в квартире-студии в жилую площадь включается площадь ниши, предназначенной для использования в качестве кухни, что фактически является вспомогательным помещением и в жилую площадь входить не должно (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.06.2011 г. по делу № 67-В11-3);

Для получения жилья по нормам предоставления необходимо быть малоимущим либо состоять на учете в качестве нуждающегося или иметь право состоять на таком учете. В п. 1 ст. 89 ЖК РФ указано, что в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Такой случай предусмотрен ФЗ от 30 ноября 2010 г. N «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». Смысл в том, что если религиозной организации передается государственный или муниципальный жилищный фонд, а люди, выселенные из него, признаны малоимущими либо состоят на учете в качестве нуждающихся или вправе состоять на таком учете, получают жилье по норме предоставления. Однако есть судебная практика, позволяющая более широко толковать п. 1 ст. 89 ЖК РФ и не связывать предоставление жилья по нормам предоставления только с передачей имущества религиозным организациям. Так, например, в соответствии с нормами предоставления лицам была предоставлена квартира, площадь которой в три раза превысила площадь ранее занимаемого жилья. При этом суд принял во внимание, что истец и его семья признаны малоимущими для постановки на учет в качестве нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма (Решение Индустриального суда г. Перми от 03.06.2011 г.).

Расчеты с собственником приватизированного жилья, согласно ст. 32 ЖК РФ, могут осуществлять двумя способами: уплата выкупной цены за изымаемое помещение, либо предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению сторон.

Выкупная цена должна включать в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изъятием жилья, в том числе упущенную выгоду. Однако выкупная цена чаще всего не покрывает всех реальных расходов собственника на приобретение нового жилого помещения, так как рыночная стоимость ветхого и аварийного жилья несоразмерна стоимости квартиры даже на вторичном рынке недвижимости. В качестве решения этой проблемы можно использовать возможность так называемой «расприватизации». Однако возможно это только при наличии ряда условий:

• жилье должно быть единственным у собственника
• основание приобретение жилья — приватизация (а не договор купли-продажи, к примеру)
• в отношении жилья не осуществлялось никаких сделок с момента приобретения права собственности либо прописки иных лиц в квартиру

В случае признания жилого дома аварийным он подлежит сносу. Каким должен быть срок сноса?

Принятие решения о сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отнесено к компетенции органа местного самоуправления. Однако данное решение можно оспорить в суде. Если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 ЖК РФ). Данный вывод подтверждается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2009 года (Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 года).

Проблема ветхого и аварийного жилья глазами администрации

Финансирование ветхого и аварийного жилья производится, главным образом, по двум направлениям — за счет бюджетных средств и за свет инвесторов.

По оценкам Международной финансовой корпорации (IFC ) для проведения капремонта и модернизации жилого фонда в России необходимы масштабные инвестиции, составляющие около 322 млрд. рублей ежегодно до 2035 г. В рамках региональных программ софинансирования Фондом ЖКХ средняя стоимость ремонта в 2011 г. составляла 833 руб. на кв. м и 837 руб. на кв. м — в 2010 г. При этом в настоящее время динамика фактического старения жилого фонда в два раза превышает количество сносимого ветхого и аварийного жилья.

«В текущем году были разработаны поправки в закон о Фонде содействия реформе ЖКХ, согласно которым было предложено выделять деньги муниципалитетам только для сноса аварийного жилья, — говорит адвокат Олег Сухов. — Однако последствием такого реформирования может стать то, что сносу будет подвергаться даже то жилье, которое ещё можно отремонтировать, с учетом того, что капремонт обходится дешевле переселения дома. К тому же, несколько снижает выгоду сноса домов по сравнению с ремонтом то обстоятельство, что в итоге принятия многих судебных решений жилье выделяется гражданам взамен ранее занимаемого по нормам предоставления, что ведет к колоссальным расходам. Однако все чаще администрации стараются сосредоточить жилищную политику на строительстве нового жилья. В этом помогает возможность привлечения инвестиций, что дает ряд обоснованных преимуществ: инвестор берет на себя функцию сноса аварийного жилья, строительство новых домов способствует обновлению коммуникаций и благоустройству населенного пункта в целом».

Перспективы ветхого и аварийного жилья

Московской области создание благоприятного инвестиционного климата является одной из первоочередных задач на пути решения проблемы с ветхим и аварийным жильем. В том числе, для получения бюджетных средств необходимо заручиться всеми возможностями их грамотной реализации, в т.ч. наличием строительных компаний, готовых осуществить возведение нового жилья либо капитальный ремонт ветхого жилого фонда.

Многие районы Подмосковья характеризуются недобросовестным отношением застройщиков к выполнению обязательств по строительству жилых домов. В итоге, оказывается, что документация не согласована в необходимые сроки либо строительство необоснованно приостанавливается. В связи с этим планируется создание «черного списка» застройщиков Подмосковья. В 2011 году подобный список уже составлялся. Лидерами по количеству остановленных новостроек тогда являлись Сергиев Посад, Пушкино, Балашиха, Троицк и Лобня.

Для решения жилищных проблем, в том числе ликвидации аварийного жилья, в Московской области, создана специальная структура, наделенная функциями отдельного министерства. Это рациональная мера, так как в ряде районов проблемы ветхо-аварийного жилья стоят достаточно остро. Так, например, в Пушкинском районе, в Ступино и Клину в минувшем году не осуществлялось строительство жилья для переселенцев.

В качестве одного из способов решения вопроса о ветхом жилье можно рассматривать также реконструкцию, обладающую некоторыми преимуществами: не требует переселения жильцов, цены на их квартиры при этом повышаются в разы в отличие от «аварийных» цен, нет необходимости в разработке новых участков под застройку, отсутствуют затраты на снос, а реконструкцией полностью занимается строительная организация.

Статья предоставлена «Юридическим центром адвоката Олега Сухова»

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/1870253-2012-08-17-kakoe-zhile-priznayut-avarijnyim/

Похожие записи:

• Расчет пособие до 1 5 лет в 2020 году онлайн калькулятор и
• Меры социальной поддержки ветеранов военной службы в московской области в 2021 году
• Ндфл За 2020 Год Скачать