Как правильно оформляется ипотека на долю в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформляется ипотека на долю в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

За просрочку будут начисляться штрафы, поэтому любой суд, как правило, закончится в пользу управляющей компании. Комментарий юриста. Чем грозит неуплата за капитальный ремонт.

Ипотековед

Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

Разбираем ипотечный кредит на долю квартиры и актуальные предложения банков в 2021 году

Васюкович Артем Вячеславович – эксперт по ипотеке

Приветствуем! Тема нашей встречи сегодня – долевая ипотека, а именно ипотечный кредит на долю квартиры. Покупка и продажа долевого имущества всегда являлось затруднительным как для граждан нашей страны, так и для финансовых организаций. Но в связи с материальными проблемами, приобретение части жилья остается единственным шансом на получение собственной крыши над головой. Иногда даже стоимость отдельных квадратных метров не по карману и приходится обращаться за помощью к банкам. Итак, давайте разберемся, насколько актуальна ипотека на долю в квартире или доме, и сколько придется платить за использование такого вида кредита?

Виды долевой собственности

Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса о долевом ипотечном кредитовании, необходимо разобраться в видах частичной собственности. Суть данного вопроса заключается в том, что финансовые организации не смогут предоставить финансовые средства на покупку жилья, если оно не соответствует определенным требованиям.

Согласно текущего законодательства существует два вида долевого имущества:

1. На правах общей собственности. В таком случае все владельцы жилья имеют равные полномочия на использование своих долей, а их размеры определяются не конкретной частью, а квадратными метрами, которые им принадлежат.
2. Доля, как частная собственность. Ярким примером такого долевого имущества является коммунальная квартира, где каждое физическое лицо имеет отдельную комнату, а полноценно пользоваться ей может только он, и никто другой. То есть, человек является фактическим владельцем того или иного участка.

Исходя из описанных видов долевого имущества, процедура покупки доли усложняется наличием нескольких владельцев жилья, которые могут быть не согласны с тем, что частью их жилья может стать совершенно посторонний человек, не говоря уже о законных ограничениях, благодаря которым оформление ипотеки может быть невозможна.

Особенности оформления долевой ипотеки

Мы уже разобрались с видами частичного владения имуществом, но долевая ипотека может быть оформлена только в определенных случаях. Работающие на территории нашей страны банки предлагают своим клиентам различные программы кредитования, но ни одна из них не является готовым решением для заемщика, так как каждый случай рассматривается отдельно.

Существует три самых распространенных ситуации, при которых люди обращаются в банк для оформления доли в ипотеку:

1. Заемщик уже является владельцем нескольких долей, и ему не хватает всего одной части для полноценного владения имуществом.
2. Заемщик является владельцем всего одной из долей, но хочет расширить свое жилое пространство за счет приобретения еще одной.
3. Клиент банка хочет приобрести долю в квартире, не являясь при этом владельцем других частей.

Процедура оформления ипотеки подразумевает наличие залогового имущества, которым по факту является приобретаемое жилье. При этом, в распоряжение финансовой организации будет отдаваться не доля, а целая квартира, поэтому наиболее вероятным одобрение финансовой ипотечной помощи будет в первом случае, когда заемщику не хватает всего одной доли для полноценного приобретения жилья.

Вторая ситуация немного сложней, но если каждый из владельцев даст свое письменное согласие с условием залога, шансы оформления ипотеки возрастают. К недостаткам можно отнести высокие процентные ставки, так как стоимость полноценного жилья на рынке гораздо выше, да и продать его намного легче, чем всего лишь часть.

В третьем случае вам скорей всего откажут, но если вы состоите в хороших отношениях с владельцами жилья, можно обойти ограничения путем разделения долей. Придется потратить немного денег на процедуру оформления документов, а потом уже направляться в банк с подтверждением выкупленной доли. Но даже в этом случае шансы довольно малы, поэтому рисковать не стоит.

Условия банков ТОП-5

Ситуация на рынке относительно долевой ипотеки обстоит достаточно печально, так как банкам невыгодно работать с неполноценным имуществом, пусть даже под залог оставляется вся квартира. Оформление ипотеки на часть квартиры возможно всего в нескольких финансовых учреждениях:

1. Сбербанк предлагает возможность приобретения жилой недвижимости на общих условиях ипотечного кредитования. Минимальная сумма составляет 300 тыс. рублей, а сроки погашения до 30 лет. При этом, Сбербанк может похвастаться малыми размерами минимальной годовой ставки, которая составляет всего 11%. Рассчитывать на минимум не стоит, но именно это является показателем стабильности. Также Сберабанк кредитует пенсионеров и учитывает доп. Доход без документов.
2. В Газпромбанке также имеется ипотека на выкуп доли в квартире, но данная программа распространяется только на выкуп последней доли в квартире или комнаты. Ставка от 11%. ПВ от 15%. Если есть материнский капитал, то ПВ 5%. Действуют скидки для сотрудников предприятий газовой промышленности, крупных партнеров банка, зарплатников и бюджетников. Срок до 30 лет. Сумма от 500 тыс. руб. до 45 млн.
3. Тинькофф Банк. Преимуществом данной организации является возможность оформления ипотеки на отдельную долю, что можно назвать эксклюзивом на отечественном рынке. Процентная ставка составляет 13,35% (минимум), а минимальный взнос — 25% от жилья. Ипотеку будет выдавать не сам банк, а банки партнеры. Есть некоторые сложности со сбором, передачей документов. Тинькофф Банк выступает в роли ипотечного брокера.
4. Финансовая Корпорация Открытие. Крупнейший частный банк предоставляет возможность приобретения в ипотеку долей квартиры (последней), на условиях 12%-ой годовой ставки и 20% первоначального взноса (если будет справка 2НДФЛ иначе только 30%). Банк достаточно придирчивый к клиентам.
5. Дельтакредит один из самых гибких ипотечных банков. Он позволяет купить не только последнюю, но и просто долю в квартире. Ставка достаточно привлекательная от 10,75%, но они просят оплатить комиссию до 4% от суммы кредита, чтобы она была минимальной. Также на ставку влияет первый взнос. Он может составлять от 15%, но максимальная скидка будет если есть 50%. Срок ипотеки до 25 лет.

Процедура оформления ипотеки на долю

Прежде всего, нужно получить решение банка. Для этого необходимо предоставить стандартный пакет документов на заемщика и созаемщиков/поручителей (если требуются):

1. Паспорта
2. СНИЛСы
3. Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо)
4. Справка о доходах
5. Копия трудовой

Банк рассматривает заявку от 2 до 5 рабочих дней. Когда решение получено, нужно собирать определенный пакет документов по доле в квартире.

Оформление ипотеки на долю в квартире для каждого из случаев, которые описывались в первой части статьи, имеет свои особенности, но сама процедура выглядит примерно так:

1. Заемщик собирает пакет документов, необходимый для предоставления ипотечных средств (паспорт продавца, выписку из Росреестра о регистрации приобретаемого жилья).
2. Совладельцы письменно отказываются от первоочередного права покупки доли (если часть квартиры последняя — согласие не требуется).
3. Банк собирает сведения о том, что совладельцы не являются родственниками заемщика, а последний предоставляет документы о том, что жилье соответствует всем нормам.
4. Продавец предоставляет в финансовую организацию свидетельство на право собственности и договор на получение, выписку из домовой книги, подтверждение факта оповещения других совладельцев, если таковые имеются, а также разрешение супруга (если таковой имеется).
5. Далее, финансовая организация рассматривает возможность предоставления ипотечных средств, и если все условия соблюдены, производится оформление договора с заемщиком.

Описать последовательность процедуры достаточно сложно, так как подача различных документов производится на разных этапах. К тому же, некоторые совладельцы могут находиться за пределами страны.

Альтернативные варианты покупки

Современная банковская система предусматривает возможность приобретения жилья на условиях ипотеки. Такие долгосрочные кредиты отличаются низкими процентными ставками и довольно лояльными условиями. Но финансовые организации неохотно работают с неполным имуществом, а именно — долями, так как здесь существует множество нюансов, которые необходимо соблюдать.

Практически со стопроцентной вероятностью банки предоставят ипотечные средства, если вы хотите выкупить последнюю долю, но если вы только хотите обзавестись собственным уголком, скорей всего придется оформлять потребительский кредит или же взять деньги в долг.

Конечно, при покупке можно схитрить, подписав договор дарения отдельной части, но данная процедура также связана с некоторыми сложностями. Официально продать долю постороннему человеку также не получится, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа, и если продавец состоит с ними в отрицательных отношениях, добиться письменного отказа будет практически невозможно.

Как всегда ждем ваших вопросов ниже. Если статья вам помогла, просьба оценить её и нажать кнопку любимой соц сети. И, обязательно, подпишитесь на обновление проекта.

Источник: https://ipotekaved.ru/kvartira/ipotechnyj-kredit-na-dolyu-kvartiry.html

Особенности долевого кредитования: обзор предложений банков в 2018 году

В некоторых случаях возникает необходимость оформления ипотеки на приобретение доли в квартире. Возможность получения такого займа зависит от условий банка, но в целом граждане могут рассчитывать на одобрение заявки при соблюдении ряда нюансов.

Виды долевой собственности

Многие часто путают понятия долевой и совместной собственности. В первом случае следует понимать распределение долей в пропорциональных или неодинаковых частях. Во втором разделения недвижимости на части не происходит – она принадлежит обеим жильцам на одинаковых правах.

Интересуясь, можно ли взять долю в квартире в ипотеку, граждане нередко подразумевают ситуацию после развода или при совместном проживании супругов, когда жилище принадлежит только одному из них (по договору дарения, по наследству и т.д.). В этом случае банк однозначно откажет в кредитовании: налицо мошеннические действия, в результате которых клиент может не стать полноправным владельцем, соответственно, финансовое учреждение не получит гарантию погашения займа в виде залога жилплощади до момента внесения последнего платежа.

Сказанное выше не говорит, что кредиторы во всех случаях отказывают в ипотеке на долю в квартире. Здесь важно несколько моментов:

• Сможет ли заемщик оформить в собственность жилье после внесения всей суммы?
• Кому принадлежит недвижимость? Если владельцами являются близкие родственники потенциальных заемщиков, некоторые банки отклоняют заявки ввиду высоких рисков для себя.

Для получения ипотечного кредита на долю в квартире необходимо ознакомиться со списком банков, которые занимаются такими займами, а также изучить их условия. Чаще всего для клиентов устанавливаются стандартные процентные ставки (от 6 до 13%), но они могут воспользоваться государственными программами, дабы уменьшить сумму переплаты или ежемесячных платежей.

Особенности долевого кредитования

Покупая целую квартиру в ипотеку, впоследствии заемщики становятся ее полноправными владельцами. С долевым кредитованием все иначе: например, после приобретения комнат в коммунальных квартирах, граждане оформляют на себя только часть общей жилплощади. Впоследствии при систематической неуплате долга клиент лишается недвижимости: до закрытия кредитного договора она находится в залоге у банка и является гарантом исполнения договорных обязательств.

Изъятие доли производится только по решению суда судебными приставами. После этого финансовое учреждение имеет право выставить жилплощадь на продажу, причем согласие других долевых собственников не требуется.

При оформлении жилищного займа на долю в квартире банки обычно выдвигают следующие требования:

• Возраст: от 21 года.
• Хорошая кредитная история.
• Платежеспособность: при расчете ежемесячных платежей будет учитываться доход клиента, и их размер не должен превышать 45% от зарплаты.
• Предоставление первоначального взноса. Минимальная величина – 10%, но некоторые финансовые компании не требуют его, в этом случае возможны более высокие процентные ставки.
• Стаж работы на последнем месте: 6 месяцев.
• Российское гражданство или резидентство.
• Иногда требуется регистрация в населенном пункте, где планируется покупка недвижимости.
• Предоставление письменного и нотариально заверенного согласия от других собственников (оформляет и оплачивает продавец).

Помимо представленного выше, финансовые учреждения обращают внимание и на другие нюансы:

• Дом, в котором располагается квартира, не должен считаться аварийным. Гарантируется 100%-ный отказ в удовлетворении заявки клиента.
• Недвижимость должна состоять на балансе жилого фонда.
• Жилплощадь должна быть оснащена системами водо-, газо- и электроснабжения.
• Не допускается наличие обременений или пребывание квартиры в залоге.

Кредитор может самостоятельно устанавливать требования к помещениям, оформляемым в ипотеку. Чаще всего это соответствие нормам площади на одного человека для проживания; отсутствие других граждан, имеющих право на нее; расположение в многоэтажном доме; размещение жилья на любых этажах, кроме первого и последнего.

Долевая ипотека на двоих

Если лица проживают в гражданском браке, они могут оформить ипотеку на двоих, где один из них будет выступать заемщиком, а второй — созаемщиком. После регистрации выписки из ИГРП каждому из них будет принадлежать по ½ доли.

Какие требования устанавливаются для созаемщиков:

• Официальный доход, подтвержденный справками от работодателя.
• Возраст более 21 года на дату оформления займа и не более 60-70 – на момент погашения. Критерии зависят индивидуально от банка.
• Прописка на территории присутствия офиса кредитора.

Наличие родственных связей здесь значения не имеет. В отличие от поручителей, созаемщик может претендовать на долю в ипотечном имуществе, а также получить налоговый вычет. Последнее возможно лишь в том случае, если он состоит в официальном браке с основным заемщиком.

Выкуп второй доли квартиры

Если гражданин состоял в браке и владеет частью квартиры, а вторая доля принадлежит бывшей супруге, которая хочет продать свою долю, он является первоочередным покупателем. Она обязана уведомить другого собственника о своем намерении продать половину жилплощади в письменном виде. Тот, в свою очередь, может выкупить ее, взяв ипотеку.

Кредит на последнюю долю в такой ситуации выдает Сбербанк, но при условии, что вся жилплощадь в результате сделки будет принадлежать либо полностью заемщику, либо 50/50 – ему и его новой супруге.

Какие предлагаются условия:

Сумма	Срок	Процентная ставка	Первоначальный взнос
От 300 до 15 000 000 руб.	До 30 лет	12%	20% от общей стоимости

Наибольшее значение при приобретении последней доли в квартире придается дате развода и заключению нового брака: чем дольше между бывшими супругами нет отношений, тем вероятнее одобрение заявки заемщика.

Выкуп доли у ближних родственников

Под близкими родственниками подразумеваются родители, дети, сестры, братья, бабушки и дедушки. Несмотря на то, что прямого запрета на покупку части имущества в ипотеку у родни в ипотеку нет, банки неохотно идут на уступки.

Этому есть объяснение: клиенты получают целевой заем, заключают с родными фиктивный договор купли-продажи, деньги перечисляются на счет и впоследствии тратятся на другие нужды.

Каждый кредитор устанавливает индивидуальные требования в данной ситуации, но в целом действуют следующие критерии:

• Обязательно наличие паспорта и российского гражданства.
• Необходимо предоставить справки о доходах, в том числе и о дополнительных (если есть).
• Если клиент планирует выкупить часть жилплощади, где на него уже оформлена доля, придется предоставить Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
• Чтобы подтвердить факт покупки конкретного количества квадратных метров, может пригодиться предварительный договор купли-продажи.

В некоторых случаях финансовые учреждения требуют у мужчин военные билеты, но даже предоставление максимального пакета документов и высокий уровень дохода не гарантирует одобрение заявки. Оптимальный вариант – оформить кредит на покупку доли, оставив в залог уже имеющуюся недвижимость.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке?

До полного погашения жилищного займа квартира находится в залоге у банка. Заемщик может в ней только проживать или сдавать в аренду. Остальные действия (дарение, продажа) должны совершаться только с письменного разрешения кредитора, даже если должник продает лишь часть общего имущества – до закрытия кредита оно полностью находится под обременением.

Если возникла необходимость продажи части заложенной квартиры, есть три варианта:

• Посетить банк и уведомить его в письменном виде о желании продать долю. Придется дожидаться официального ответа. После его получения (если одобрят) покупатель выплачивает остаток долга, а продавец получает у кредитора справку об отсутствии задолженности.
• Обе стороны отправляются в банк и переоформляют кредитный договор на покупателя. С этих пор долговые обязательства возлагаются на него.
• На имя покупателя открывается одна ячейка для внесения общей суммы, а вторая – для перечисления средств в счет возмещения разницы между реальной и ипотечной ценами на жилье. Работники банка подают уведомление в Росреестр о снятии обременения, а бывшему владельцу передают закладную.

Если ни одна из схем не была утверждена кредитором, придется ожидать погашения выплат.

Покупка доли квартиры на ребенка при ипотеке

Практически все сделки с участием несовершеннолетних проводятся с разрешения органов опеки. Если родители хотят взять ипотеку на часть жилища и оформить ее на ребенка, это можно сделать, но при условии, что площадь недвижимости соответствует установленным нормам и уровень проживания малолетнего не будет снижен по сравнению с предыдущим местом жительства.

Пример, когда органы опеки не одобрят сделку:

Семья живет в квартире площадью 100 кв. м., из них 50 кв. м. принадлежат дочери. При продаже недвижимости они должны предоставить комиссии из опеки новое жилье для оценки. Только после этого можно реализовать имущество. Площадь другого жилья составляет 37 кв. м. (однокомнатная квартира). Сделка невозможна, т.к. условия проживания малолетнего будут существенно ухудшены.

Как правильно оформить долевую ипотеку?

Процедура приобретения доли недвижимости в ипотеку со стороны заемщика выглядит так:

1. Он ищет подходящее жилье, договаривается с продавцом. Если тот согласен ждать одобрения заявки и перечисления денег – переходит к следующему шагу.
2. Подает анкету в банк, приложив к ней набор документов. Здесь очень важно выбрать подходящее финансовое учреждение, занимающееся именно ипотечным кредитованием для покупки доли жилища.
3. Ожидает ответа. Если предварительно дается положительное решение – ждет оценки эксперта банка. Он должен осмотреть, в каком состоянии находится квартира и действительно ли площадь соответствует заявленным параметрам в документах.
4. Если заявка окончательно одобрена, заключает с продавцом договор купли-продажи и предоставляет его кредитору, делает первоначальный взнос. Тот перечисляет финансы бывшему владельцу на расчетный счет.
5. В завершение клиент регистрирует недвижимость в собственность через МФЦ или Росреестр.

Знать, как правильно оформить долевую ипотеку, недостаточно: важное значение имеет предоставление полного перечня документов. Что сюда входит:

• Паспорт и справка о доходах.
• Выписка из ИГРП или Свидетельство о собственности.
• Заверенная копия трудовой книжки.
• Налоговая декларация (для ИП и ООО).
• Техническая документация на имущество.

Как производится распределение долей между созаемщиками?

Здесь все зависит от размера взносов по ипотеке. Если они одинаковые, то и недвижимость будет поделена пополам, если иные условия не указаны в договоре. Созаемщики вправе самостоятельно договариваться о разделении частей, даже если фактически долг будет погашать только один из них.

Мужчина и женщина проживают в гражданском браке. Они решили оформить ипотеку, став созаемщиками. По совместному решению квартира была поделена пополам, но большую часть денег по ежемесячным платежам и первоначальному взносу перечисляет только одна сторона в соответствии с договоренностью.

Какие банки выдают: обзор предложений

На данный момент лишь небольшое количество финансовых учреждений занимается выдачей кредитов для покупки части жилплощади или приобретения жилища под залог уже имеющейся доли. Все они различаются между собой условиями по процентным ставкам, максимальным суммам и требованиям к заемщикам и к недвижимости.

Какие банки дают ипотеку под или на долю в квартире:

Наименование	Сроки	Процентные ставки (в среднем)	Максимальная сумма	Величина первоначального платежа
Сбербанк	До 30 лет	11%	До 15 000 000. Для Москвы и Санкт-Пебербурга могут устанавливаться повышенные пределы	10-30%
ВТБ24		От 9,1%	До 60 000 000 руб.	10%
Газпромбанк		45 000 000 руб.	От 15 до 20%
Русский ипотечный банк		От 10,7%	Зависит от конкретной программы (в среднем 15-20 000 000 руб.)	От 25%
Банк «Зенит»		От 6%	8 000 000 руб.	20%
Транскапиталбанк		8.60%	20 000 000 руб. Покупка более дорогого жилья в кредит обсуждается индивидуально	От 15 до 50%
Дельтакредит		12.25%	Рассматривается индивидуально	От 10%

Причины осторожной политики банков в сфере долевых ипотек

Существует несколько причин, по которым финансовые учреждения настороженно относятся к ипотечным сделкам с долями:

• В большинстве случаев клиенты покупают их у родственников и, получив целевой заем, тратят на собственные нужды. С юридической точки зрения привлечь таких заемщиков к ответственности практически невозможно, если они вовремя перечисляют ежемесячные платежи.
• Если заемщик перестанет выплачивать ипотеку и по суду часть недвижимости перейдет в собственность банка в счет погашения долга, продать ее будет весьма проблематично.
• Клиент может купить часть жилплощади, полученной по дарственной, но впоследствии объявится другой гражданин, имеющий на нее право и оспорит сделку в суде. В таком случае жилище может перейти к нему, кредитор останется без обеспечения ипотеки, а заемщик – без квартиры и с долгами.

Возврат процентов по ипотеке с долевой собственностью

Заемщики и созаемщики могут оформить вычет для возврата уплаченных процентов по ипотечному кредиту, если имеют официальное трудоустройство. В отличие от налоговых вычетов, где в качестве максимального срока для расчета суммы возврата устанавливается 3 года, здесь ограничений нет.

Размер вычета составляет 13%. Как его получить:

1. Собрать документы и обратиться в налоговую инспекцию.
2. Заявление рассматривается в течение трех месяцев, после чего на расчетный счет перечисляются деньги.

Если у налоговой замечаний нет, средства могут быть переведены и спустя 30 календарных дней с момента обращения.

Какие документы понадобятся:

• Справка 2-НДФЛ и декларация 3-НДФЛ.
• Заявление.
• Копия ипотечного договора.
• Банковская справка о произведенных выплатах.

Если договор был оформлен до 01.01.2014 года, ограничения по максимальной сумме возврата отсутствуют. Если же ипотека получена после указанной даты, получится вернуть не более 390 000 руб., т.к. устанавливается предельный размер переплаты и стоимости жилья для расчета – 3 000 000 руб.

Квартира стоит 12 000 000 руб., из них 5 000 000 руб. – переплата по процентам. Если бы ограничений не было, можно было бы вернуть 650 000 руб., но они есть, поэтому в качестве базы будут использоваться 3 000 000 руб.

Заключение

Оформлением доли квартиры в ипотеку занимаются только отдельные банки, при этом к имуществу и клиентам они предъявляют повышенные требования. Чтобы взять жилье, оформленное в долевую собственность, необходимо тщательно изучить условия и размеры переплат, ведь многие финансовые учреждения в таких случаях устанавливают повышенные проценты, дабы минимизировать риски.

Источник: https://ipotekakredit.pro/oformlenie/ipoteka-na-dolyu-v-kvartire-kak-pravilno-oformit

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

— Живу с мужем в гражданском браке. Планируем взять квартиру в ипотеку. У меня есть 35% на первоначальный взнос на квартиру. Но оформлять квартиру планировали на мужа, так как у него официально подтвержденный доход. Платить ипотеку тоже планируем вместе. Вопрос: можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру, если только муж трудоустроен? Я в данный момент не трудоустроена официально.

Отвечает адвокат по семейным спорам Елена Мартынова:

По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке. В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы. Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).

Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется. Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета. В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.

Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:

Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов. Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.

Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью. Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк». Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.

Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:

В такой ситуации у Вас есть два варианта.

1. Зарегистрировать брак. По закону супруга является обязательным созаемщиком, даже если официально не трудоустроена. В таком случае Вы обязательно будете подписывать кредитный договор, и любая недвижимость, которую супруг приобретет на свое имя, все равно будет общей совместной, то есть по половине каждому. Также Вы имеете право заключить брачный договор, чтобы сразу распределить доли в квартире, которые Вы хотите, но это уже зависит от банка. Некоторые выставляют требование, что титульному (основному) заемщику должно принадлежать не менее 50% объекта, а другим банкам все равно, хоть 1/100 ему оставляйте.
2. Можно при подаче заявки на ипотеку указать Вас как поручителя без учета платежеспособности, что также дает Вам право оформить на себя часть приобретаемого объекта. Однако здесь действует то же ограничение, что и в предыдущем варианте: от регламента банка зависит доля, на которую Вы можете претендовать при оформлении собственности.

Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша. Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.
Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:

Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.

При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).

В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам. Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½. Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил. Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.

Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_srazu_razdelit_na_doli_ipotechnuyu_kvartiru/7558

Ипотека на выкуп доли в квартире: ТОП-10 банков и схема оформления

В современной России мало кто может приобрести жилье без займов. Наиболее распространенным видом кредитования на покупку жилья или доли в квартире является ипотека. В данной статье подробно рассмотрим условия ипотеки на долю в квартире, на какую долю дают ипотечный кредит, а на какую не выдаст ни один банк. Также расскажем, в каких 6 крупнейших банках можно получить долевую ипотеку и какие условия в них действуют.

Виды долевой собственности в России

Понятие долевой собственности определено в Гражданском кодексе РФ и подразумевает законно возникшее право двух и более лиц на имущество.

В зависимости от обстоятельств, долевая собственность бывает 2 видов:

1. Недвижимость является общей собственностью нескольких лиц

Общая собственность формируется, когда квартира является совместной собственностью нескольких человек. Доли каждого собственника в этом варианте собственников выражаются в процентном соотношении. Например, каждому из супругов принадлежит 1/2 часть квартиры.

К общей собственности относится имущество, которое было нажито совместно супругами после регистрации брака за исключением случаев, когда один из супругов получил в дар или унаследовал то или иное имущество.

2. Каждая доля в недвижимости является частной собственностью

При разделении имущества на доли, принадлежащие нескольким собственникам, собственность становится долевой. При этом доли могут быть равнозначными и различными. Распределение долей зависит от договоренности между собственниками при приобретении жилья, или от личного вклада в недвижимость каждого из них. В этом случае, размер доли выражается в квадратных метрах и четко определен в документах.

Самый простой пример — коммунальная квартира, когда каждый владелец может пользоваться только своей частью квартиры. Это может быть также наследование долей в квартире родственниками разной очередности, приобретение долей разной стоимости, и т. д.

Особенности долевой ипотеки

Банки с осторожностью относятся к выдаче ипотеки на покупку доли в имуществе. Каждое отдельное обращение рассматривается индивидуально. Банк принимает положительное или отрицательное решение после тщательного анализа предложенной клиентом ситуации.

Существует 4 распространенных варианта, когда заемщик обращается за ипотекой на покупку доли. В одном случае банк с большой вероятностью одобрит кредит, в другом — откажет. Разберемся, почему так происходит.

Самой простой для банка ситуацией является одобрение ипотеки на последнюю долю. После выкупа последней доли клиент становится полноправным собственником недвижимости, и банк получает в залог все имущество, долю в котором приобрел заявитель. Если заемщик перестанет платить ипотеку, он выставит на торги уже не долю в квартире, а всю ее часть. При таком раскладе банк практически ничем не рискует и в большинстве случаев одобряет ипотеку.

При оформлении ипотеки на последнюю долю банки настолько смягчают условия, что предлагают кредит без поручителей и первоначального взноса. Ипотеку можно оформить на срок до 25 лет. При этом в залог банка перейдет не приобретенная доля, а вся квартира.

Оформляя ипотеку на двоих, следует рассмотреть понятие «созаемщика». Это человек, который берет на себя равные обязательства с заявителем. Соответственно, банк предъявляет к созаемщику такие же требования по платежеспособности, как и к основному заемщику.

Если ипотеку оформляют супруги, то один из них в обязательном порядке будет являться созаемщиком. Исключением является ситуация, когда между супругами заключен брачный договор, в котором прописаны условия отказа одного из них от права собственности на приобретаемую долю в квартире.

Такой вид ипотеки банки относят к группе риска. Они редко одобряют сделки между близкими родственниками и бывшими супругами. Такие сделки наводят на подозрение.

Отдельной ситуацией является оформление ипотеки на покупку комнаты в коммунальной квартире. Такая комната хоть и является обособленным объектом в долевом имуществе, но все же попадает под жесткие условия долевого кредитования.

В данном случае банк предъявит четкие требования к жилплощади:

• Площадь комнаты должна быть не менее чем 12 кв. м. Эта площадь согласно Жилищного кодекса РФ является нормой жилого помещения на одного человека.
• Комната должна быть оборудована исправным санитарно-гигиеническим узлом, а также – оснащена водопроводной сетью, отоплением и освещением.
• Дом построен позднее 1970 года, не должно быть деревянных перекрытий.

6 банков, выдающих ипотеку на долю, и их условия

Рассмотрим 6 крупных ипотечных банков, которые выдают ипотеку на долю в квартире в 2020 году:

1. Сбербанк.
2. Газпромбанк.
3. Дельтакредит.
4. Транскапиталбанк.
5. Левобережный банк.
6. Азиатско-тихоокеанский банк.

Предлагает несколько программ по долевой ипотеке с разными сроками кредитования и процентами. Имеется возможность использования материнского капитала, есть льготы для семей с детьми, в том числе – и многодетных семей. Ипотеку можно оформить на срок 5 – 25 лет.

Главные требования Сбербанк выставляет к приобретаемой доле:

• Доля должна быть последней в жилье.
• Отсутствие других претендентов на покупку доли. Этот факт должен быть подтвержден письменными Заявлениями близких родственников продавца.
• Дом, в котором расположена квартира, должен быть построен не ранее 1970 года, без использования деревянных балок.
• Если приобретается комната в общежитии, она должна быть приватизирована.

Газпромбанк одобряет ипотеку только для последней доли в квартире.

Его условия следующие:

1. Процентная ставка составляет 8,7-15 %.
2. Срок до 30 лет.
3. Размер кредита до 45 млн. рублей.
4. Возможны скидки для партнеров Газпромбанка, бюджетников и сотрудников предприятий сферы газовой промышленности.

Дельтакредитбанк одобряет покупку последней доли в квартире, или комнаты в коммуналке. При покупке комнаты банк увеличивает базовую ставку на 0,5%, чтобы покрыть свои риски. Первый взнос по кредиту должен составить от 10%, однако при его увеличении снижается процентная ставка. Максимальный срок кредитования составляет 25 лет.

Каждая заявка в Транскапиталбанке рассматривается индивидуально. С большой вероятностью одобрят ипотеку на последнюю долю.

Условия получения ипотеки в этом банке:

1. Сумма кредита от 500 тыс. рублей.
2. Срок до 25 лет.
3. Первый взнос от 5%.
4. Можно привлечь до 4 созаемщиков.

Также имеет стандартный набор требований, при соблюдении которых можно оформить долевую ипотеку от 10% годовых в сумме от 350 тыс. рублей. Сейчас в банке Левобережный действует акция 10 х 10 х 10 на выкуп последней доли в квартире.

Рассмотрим условия акции:

1. Ставка 10% годовых.
2. Первый взнос 10%.
3. Максимальная сумма — 10 млн. рублей.
4. Обязательное страхование недвижимости.
5. При отказе от страхования жизни и здоровья, ставка поднимается на 0,7%.
6. Срок кредита до 15 лет.

Одобрит заявку на условиях 11%. Позволяет использовать материнский капитал.

Банк АТБ дает ипотеку на долю на следующих условиях:

1. Ставка – от 11%.
2. Первый взнос – от 25%.
3. Сумма кредита – от 350 000 рублей.
4. Срок – до 25 лет.
5. Приобретаемая или имеющаяся недвижимость переходит в залог.

Требования к заемщику:

• Постоянный и стабильный доход.
• Общий рабочий стаж от 1 года.
• Стаж на последнем месте работы – от 1 месяца.
• Прописка в регионе присутствия АТБ.

Список документов, которые нужно предоставить в банк

В разных банках документы могут отличаться, но базовый пакет остается неизменным:

1. Ксерокопия и оригинал паспорта.
2. Паспорт супруга, свидетельства о рождении детей.
3. Справка о доходах с места работы, либо справка 2-НДФЛ.
4. Заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки.
5. СНИЛС.
6. Согласие супруга на осуществление сделки.

Продавец доли должен представить в банк следующие документы:

1. Подтверждение права собственности на приобретаемую долю в квартире.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Технический паспорт с экспликацией.
4. Домовая книга или выписка из нее.
5. Согласие совладельцев на продажу доли.
6. Согласие супруга.
7. Оценка стоимости доли, произведенная в текущем году.

Пошаговая схема оформления ипотеки на долю

1. Обратиться в банк с заявлением на ипотеку и необходимым пакетом документов. Банки по-разному рассматривают заявки, но в среднем процедура по принятию решения не превышает 5 банковских дней.
2. Совладельцы квартиры пишут отказ от преимущественного права выкупа доли. Также потребуется подтвердить факт отсутствия родства между ними и потенциальным заемщиком.
3. Продавец должен предоставить в банк свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Также он должен иметь при себе выписку из домовой книги, разрешение супруга на продажу доли, и другие документы из перечня выше.
4. Провести оценку жилья на соответствие требованиям по эксплуатации. Банк не заинтересован кредитовать покупку доли в ветхом и аварийном жилье, а также в квартире, по которой ведутся незавершенные судебные споры. Не дадут ипотеку на долю, если на квартиру наложены обременения.
5. Получив положительное решение, явиться в банк для заключения ипотечного договора.
6. Заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в территориальном отделении Росреестра.

Причины, по которым банк откажет в долевой ипотеке

Причины отказа банков в выдаче ипотеки на приобретение доли в квартире бывают связанными как самим заемщиком, так и с приобретаемой долей.

Заемщику не одобрят ипотеку если он:

• Имеет плохую кредитную историю.
• Закредитован.
• Получает серую зарплату или трудится в организации, которая попала под подозрение налоговых и других органов, осуществляющих надзор за финансовой деятельностью организаций.
• Занимается опасной деятельностью, связанной с риском для здоровья и жизни.
• Не достиг установленного банком возраста. Многие банки кредитуют только лиц старше 21 лет.

Кроме того банк откажет в кредитовании, если приобретаемая доля:

• Является не последней в жилом помещении, когда заемщик после приобретения доли не становится полноправным владельцем квартиры.
• Приобретается у родственников или бывшего супруга, который не вступил в новый брак.
• Находится в ветхом доме либо является предметом неоконченных судебных разбирательств.

Подводные камни

Любой банк заинтересован оправдать свои риски, получив в собственность целое жилье, а не долю в нем. Банкам это не выгодно, поскольку долю проблематично будет реализовать без учета интересов остальных совладельцев.

Поэтому, обращаясь в банк для оформления долевой ипотеки, следует учитывать несколько важных аспектов:

1. Сколько собственников квартиры имеется на день подачи заявки в банк.
2. Сколько совладельцев останется после выкупа клиентом доли или долей.

Если клиент не имеет ни одной доли в рассматриваемой квартире, а совладельцев там два и более, то банк пойдет на большие риски, одобрив ипотеку на таких условиях. В случае невыполнения условий кредитования, банку в собственность перейдет только доля его клиента. Впоследствии ее сложно будет реализовать без согласия на то остальных совладельцев и их письменных отказов от права преимущественной покупки.

Второй рискованной для банка ситуацией является заключение сделки на покупку доли между близкими родственниками или бывшими родственниками, которые не зарегистрировали брак с другими лицами. Такие операции воспринимаются банками как подозрительные, и имеют большую вероятность отказа в ипотечном кредитовании.

Выводы

На сегодняшний день, банков, которые бы выдавали ипотеку на долю, нет. Доля — это часть квартиры, которая не выделена в виде комнаты. Человек может владеть 1/3 доли в трехкомнатной квартире, но определить, какая комната его, а какая — соседей, нельзя. Он будет владеть 1/3 доли в одной комнате, 1/3 доли во второй и 1/3 доли в третьей.

Что касается долевой ипотеки, то сегодня банки дают кредит только на последнюю долю, после покупки которой заемщик становится собственником всей недвижимости. В этом случае, на нее уже никто не сможет претендовать, кроме самого заемщика. Такие программы выгодны супругам, которые разводятся. Один из супругов продает свою долю другому супругу — у одного появляются деньги на покупку отдельной недвижимости, а другой становиится полноправным владельцем целой квартиры, где бывшие супруги проживали меньше..

Источник: https://ipotekunado.ru/oformlenie/ipoteka-na-vykup-doli-v-kvartire

Похожие записи:

• Управление Тс Без Страховки Штраф 2020
• Бланки 3 ндфл за 2021 г для заполнения в электронном виде
• Куда пожаловаться на преступление в интернете