Кто покупает коммерческую недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто покупает коммерческую недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

На сегодняшний день молодым семьям доступно несколько льгот, связанных с покупкой либо строительством жилья. Получить сертификат можно как сразу после рождения ребёнка, так и позже, в любое удобное время. Действующие ставки 4,7 6,5.

Инструкция: как найти покупателя и быстро продать коммерческую недвижимость?

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

• Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
• будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
• показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
• еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
• сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

• не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
• возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
• есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

• АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
• профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
• в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

• возраст объекта;
• его назначение;
• полезная площадь;
• общее техническое состояние и качество ремонта;
• месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

• газеты, журналы и другие печатные издания;
• наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

• разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
• найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
• в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
9. Договора аренды или субаренды.
10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-prodat-kommercheskuyu.html

Зачем крупные компании продают свою коммерческую недвижимость?

Зачем крупные компании продают свою коммерческую недвижимость?

Вопрос, озвученный в песне из кинофильма «Ирония судьбы или с легким паром» (иметь или не иметь), актуален для представителей бизнеса в нашей стране. Все больше компаний отказываются от покупки коммерческих помещений в пользу аренды. Те, кто уже приобрел недвижимость, продают ее. Что происходит?

Что делает Яндекс

Головной офис расположен в бизнес-центре «Красная Роза» в Москве. Компания не владеет помещением, а снимает его с 2008 года. Арендная плата по договору начисляется в долларах США. Когда курс рубля начал падать, стоимость аренды резко возросла. Яндекс «психанул» и решил выкупить центр вместе со всеми арендаторами: 7 зданий общей площадью 80 тысяч квадратных метров на земельном участке в 4 гектара. Сделка шла к завершению, но в последний момент покупатель передумал. В компании объяснили свое решение изменениями в рыночных условиях. За срыв сделки Яндекс заплатил штраф 45 миллионов рублей.

Компания продолжает снимать площадь и параллельно начинает строительство новой штаб-квартиры на собственном земельном участке недалеко от МГУ.

Что делает Ростелеком

Провайдер цифровых услуг и решений скупил немало помещений, от которых теперь пытается избавиться. В 2017 году компания подписала договор с «Российским аукционным домом», который активно помогает реализовать объекты недвижимости. В основном это офисные помещения, которые не требуют ремонта и уже оборудованы всем необходимым для работы. Еще несколько складов в Ульяновске, Самаре и Уфе, гараж в Пензе и база отдыха в Ярославской области. Торги идут по голландской системе: когда цена не повышается, а понижается с каждым шагом, пока не найдется желающий совершить покупку. Это обеспечивает дисконт до 50% от начальной цены.

Что делают ретейлеры

Сетевые ретейлеры в большинстве своем отказываются от владения недвижимостью. Согласно отчету за 2017 год, «М.Видео» управляет сетью из 424 магазинов в 169 городах России. Компания провела сделку по слиянию с «Эльдорадо» стоимостью в 45,5 миллиарда рублей. Было бы глупо предполагать, что у «М.Видео» нет средств на приобретение собственных магазинов. Однако, 94% торговых площадей находятся в аренде. Брать недвижимость в пользование — осознанная стратегия развития предприятия.

Крупный ретейлер ЗАО «Тандер», работающий под торговой маркой «Магнит», снимает в аренду около 80% своих магазинов. Их конкурент — «Пятерочка», который является частью Х5 Retail Group, вообще, планирует отказаться от собственных помещений. На данный момент, организация снимает 85% площадей. Оставшиеся 15% будут реализованы по системе sale-leaseback: компания продает недвижимость и сразу же берет ее в длительную аренду по заранее оговоренной цене. Покупатель получает гарантированного арендатора, а продавец сохраняет за собой право пользования помещением. По словам бывшего генерального директора «Пятерочки» Ольги Наумовой, доля собственных магазинов за 2 прошедших года резко сокращена. Компания решила, что не будет тратить деньги на приобретение площадей, а лучше направит эти средства на расширение сети, логистику и развитие технологий.

Одновременно Х5 Retail Group активно реализует франшизы своих магазинов. Предприниматели могут открывать собственные продуктовые супермаркеты, используя проверенные бизнес-технологии, товарные поставки и маркетинговую поддержку от лидера рынка розничной торговли в России. При этом Х5 Retail Group экономит свои средства, ведь часть финансовой нагрузки по развитию сети ложится на плечи покупателей франшизы. Взамен обещают окупаемость инвестиций в течение периода от 2 месяцев до 2 лет и ежемесячный уровень дохода:

• от 500 тысяч рублей для «Пятерочки»;
• от 1,2 миллиона рублей для «Перекрестка».

Покупка или аренда?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно рассмотреть все плюсы и минусы каждого варианта.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости

1. Уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды — временное решение. Пройдет несколько лет, владелец запланирует открыть в этом помещении свой собственный бизнес, выставив арендаторов на улицу. Или придет компания с огромными возможностями, перебьет по цене существующего арендатора и встанет на это место. Каждое продление договора может превращаться в затяжные переговоры, где собственник пытается выбить для себя выгодные условия. Если консенсуса не достичь, то придется искать новое помещение. А это грозит частичной утратой клиентской базы, ведь не все посетители магазина пойдут на поиски его нового местоположения. Плюс расходы на транспортировку мебели и аппаратуры, траты на отделочные работы. Покупая недвижимость, мы снимаем с себя подобные риски.
2. Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все. Арендатор зачастую вынужден согласовывать каждый шаг с собственником. Представьте: чтобы установить кондиционер, провести интернет-кабели, смонтировать охранную систему, нужно письменное разрешение хозяина помещения. Большинство собственников не любят, когда с их недвижимостью что-то делают не предупредив.
3. Не нужно вкладываться в чужое помещение. Когда-нибудь арендатор съедет, а ремонт, который был сделан, останется в распоряжении владельца недвижимости. Случай из жизни: микрофинансовая компания арендовала барак и превратила его в приличный офис, куда не стыдно пригласить клиентов. Полы из керамогранита, навесные потолки, гипсокартонные перегородки с кассовым узлом, внешняя отделка фасада здания. Через 3 месяца собственник расторг договор и пересдал помещение другой фирме, но уже за другие деньги.
4. Репутация. Банки охотнее кредитуют организации, у которых есть недвижимость в собственности. Это актив. Чем больше у компании активов, тем она надежнее, с точки зрения кредитных учреждений. Когда фирма арендует все свои офисы, она может расторгнуть договора и раствориться в закате за несколько дней. Клиентам и контрагентам останется тоскливо взирать на закрытые двери.

Минусы покупки коммерческой недвижимости

1. Изъятие денег из оборота предприятия. Допустим, мы приобретаем офис площадью 100 квадратных метров в Санкт-Петербурге. По информации «Росриэлт», один квадратный метр в среднем стоит 123 тысячи рублей. Из оборота компании нужно забрать 12,3 миллиона рублей. Аренда одного квадратного метра — 15,5 тысяч рублей в год. Значит, если бы мы купили офис и сразу же сдали его в аренду, зарабатывали бы 1,55 миллиона рублей ежегодно. Доходность — 12,6% в год. Если рентабельность бизнеса выше, то выгоднее инвестировать непосредственно в расширение и развитие компании.
2. Отсутствие гибкости. При выборе офиса всегда есть риск не угадать с местоположением. Когда речь идет об аренде, легко можем исправить ошибку: расторгаем договор и переезжаем в другое место. Издержки минимальны. Другая ситуация, когда мы купили офис. От него так не избавишься. Придется продавать, а на рынке сейчас избыток предложений, или искать арендатора, чтобы помещение не простаивало.
3. Что делать с недвижимостью, если придется ликвидировать бизнес? В условиях нашей турбулентной экономики, любое предприятие может стать нерентабельным. Согласно исследованию Росстата, в 2017 году было открыто 359 тысяч организаций, а закрылось — 510 тысяч. Динамика отрицательная без предпосылок к улучшению ситуации. Дальше будет только хуже. Приобретать коммерческую недвижимость — все равно, что строить дом на склоне действующего вулкана. «Не беда! В случае чего продам или сдам!» — думает наивный покупатель, отсчитывая купюры. Но предприятий становится все меньше. Количество возможных претендентов на это помещение постепенно сокращается, новые площади освобождаются, а цены идут вниз.
4. Риски законодательного регулирования. Государственную думу не зря именуют «бешеным принтером». Новые инициативы появляются чуть ли не ежедневно. То, что вчера было можно, сегодня уже нельзя. Вот вы приобрели нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома. Собираетесь продавать пиво. Тогда вас должна интересовать судьба законопроекта № 1130243-6, в котором предлагается запретить торговлю алкогольными напитками в жилых домах. Пока его отклонили, но что будет дальше — никто не знает. Или перенесемся в Пензу, где рядом с баром «777» построили храм. Администрация города настойчиво предлагает хозяйке помещения съехать по-хорошему или перепрофилироваться — сменить алкоголь на церковные свечи.

Когда есть смысл покупать недвижимость?

1. Приобретение ранее арендованного помещения. Вы наконец-то провели своеобразный тест-драйв и осознали, что нашли офис мечты. Теперь опасаетесь, что собственник помешает обретенному счастью. Чтобы исключить риски утраты помещения, можно предложить выкупить его.
2. Когда есть варианты оформить ипотеку по выгодной процентной ставке. Если кредитный платеж не сильно превышает сумму арендного транша, то сделка выгодна. «Росбанк» предлагает ипотеку для юридических лиц и ИП под 12,53% годовых. Возвращаемся к примеру с офисом в Санкт-Петербурге. Рентабельность вложения (арендный платеж) — 12,6% в год. Получается, мы переплачиваем аналогичную сумму, но только банку, а не хозяину помещения. Важный нюанс: в отличие от аренды, каждый транш приближает к полноценному обладанию офисом. Когда вся сумма будет погашена, кредитное учреждение снимет обременение.
3. Когда нужно срочно вложить «лишние» деньги, а идеи закончились. Коммерческая недвижимость может падать в цене, но все же является защитным активом.

Стоит ли продавать собственную коммерческую недвижимость?

Сейчас мы живем в эпоху «шеринга», поэтому проще не иметь недвижимость в собственности. Возможно, именно для вашего бизнеса наиболее эффективным вариантом будет — брать недвижимость в аренду.

Есть ситуации, когда однозначно стоит продавать коммерческую недвижимость:

1. Необходимо покрыть убыток компании, чтобы не случилось «кассового разрыва».
2. Вы инвестировали в объект для последующей перепродажи.
3. Вы уверены, что цена объекта снизится в ближайшее время (например, из-за изменения инфраструктуры), и будет не выгодно продавать его в дальнейшем.

По прогнозам аналитиков Forbes спрос на коммерческую недвижимость постепенно снижается. Это связано с развитием информационных технологий, компьютеризацией бизнеса. Поэтому с каждым годом растет число сотрудников, работающих удаленно.

Снижение спроса на коммерческую недвижимость приводит к уменьшению объема строительства. Последний пик пришелся на 2014 г., когда было построено 7,2 миллиона кв. м. торговых, офисных и складских помещений. Для сравнения: в 2017 году было построено всего 2,5 миллиона кв. м.

Как быстро продать коммерческую недвижимость?

Этапы продажи коммерческой недвижимости:

1. Маркетинговый анализ спроса.
2. Определение рыночной цены объекта.
3. Подготовка фотографий помещений (упаковка объекта).
4. Написание текста для продающих объявлений.
5. Публикация объявлений на сайтах.
6. Переговоры с возможными покупателями.
7. Юридическое оформление сделки.

Ускорить продажу объекта поможет обращение в риэлторское агентство. Это позволит не тратить время на анализ рынка, проведение рекламной кампании, а также поиск покупателей.

Причины не продавать собственную недвижимость

Находящиеся в собственности объекты недвижимости являются активами компании. Недвижимость можно передать в залог банку, чтобы получить кредит на реализацию бизнес-проектов. Наличие недвижимости повышает доверие банка к заемщику и шансы на одобрение кредита.

Не стоит продавать недвижимость из-за риска возникновения претензий от налоговых органов, кредиторов, деловых партнеров. Самый грамотный ход — создать дочернюю организацию и «продать» ей недвижимость. Можно и «продать» объект знакомому, который зарегистрируется как индивидуальный предприниматель.

Фиктивный «собственник» помещения может «сдать его в аренду» фирме. По документам объект не будет числиться на балансе. Но у предыдущего владельца останется возможность управлять объектом. Можно не опасаться необоснованного повышения стоимости аренды или внезапной просьбы освободить помещение.

Как поступают лидеры рынка: собственники и арендаторы

В ноябре 2019 года корпорация Apple объявила, что вложит $ 2,5 млрд. в компании, которые занимаются строительством в заливе Сан-Франциско. В рамках проекта запланировано строительство коммерческой и жилой недвижимости. Глава корпорации Apple Тим Кук заявил, что чувствует себя ответственным не только за развитие бизнеса, но и за процветание региона.

Apple планирует создание строительного фонда стоимостью 1,5 миллиарда долларов. Корпорация вложит 300 тысяч долларов в покупку собственной земли. Оставшиеся 1,2 миллиарда долларов будут переданы в строительные компании Сан-Франциско.

Аналогичным образом поступают и другие крупные корпорации:

• Facebook планирует вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сан-Франциско и еще 1 миллиард потратить на строительство в Калифорнии.
• Microsoft объявила о решении вложить 500 миллионов долларов в строительство в Сиэтле.
• Google планирует вложить 1 миллиард долларов в строительство в Сан-Франциско.

Крупнейшей российской компанией, которая строит для себя недвижимость, является Газпром. Самым известным объектом, строящимся специально для Газпрома, является «Лахта-центр» в Санкт-Петербурге. Общая площадь делового комплекса составляет 570 тысяч кв. м.

Завершение строительства зданий и инфраструктуры «Лахта-центра» запланировано на 2021 г. Ключевым объектом комплекса станет штаб-квартира Газпрома. Часть офисных помещений будет сдаваться в аренду другим компаниям.

В список крупнейших арендаторов в России входят:

Безусловным лидером среди известных арендаторов является банк ВТБ. Он занимает 34 этажа в бизнес-центре Москва-Сити (Башня «Федерация Запад»). Площадь арендованных помещений составляет 60 000 кв. м. Руководство банка сочетает оба подхода к использованию недвижимости: владение и аренду. В марте 2016 г. банк купил Башню «Евразия» для дочерних компаний: ВТБ24 и «ВТБ Банк Москвы».

Рынок коммерческой недвижимости в 2020 году – падение в неизвестность

Эксперты в области экономики дают неутешительный прогноз на конец 2020 года – рынок аренды ждут сложные времена .

Еще в январе 2020-го рынку коммерческой недвижимости предвещали уверенный рост – увеличение объема инвестиций ожидали на 35%, что на 1 млрд евро больше, чем в 2019 году.

Однако резкий обвал рубля сделал ситуацию напряженной, а пандемия коронавирусной инфекции внесла окончательные коррективы. Базовые прогнозы аналитиков радикально изменились – о росте инвестиций можно забыть.

Слабым игрокам рынка эксперты вовсе рекомендуют продавать недвижимость, чтобы не уйти в минус на фоне задержек оплаты по счетам и отсутствия новых арендаторов.

Крупнейший сегмент среди арендаторов занимают представители малого и среднего бизнеса. Их показатель «выживаемости» в условиях карантина оказался удручающим. Часть малых и микропредприятий закрылись – денег на аренду нет. Остальные выживают, как могут.

За 2 «карантинных» месяца в России закрылось более 70 тысяч предприятий малого и среднего бизнеса. Вместе с этим число вновь зарегистрированных субъектов растет.

Покроет ли прирост новых бизнесов издержки владельцев коммерческой недвижимости – офисных помещений, торговых площадей или локальных зданий, предусмотренных под аренду кафе, магазинов и парикмахерских?

Посмотрим на ситуацию в цифрах, опираясь на крупнейшие регионы России. В период карантина открылось предприятий:

• Москва – 11 тысяч
• Московская область – 6 тысяч
• Санкт-Петербург – 4.9 тысячи
• Краснодарский край – 4 тысячи
• Свердловская область – 2.7 тысячи
• Башкортостан – 2.2 тысячи

Радуясь росту, важно помнить: новички рынка стремятся найти недорогое помещение под аренду, тогда как бизнес, устойчиво стоящий на ногах, не скупится на аренду хорошо оборудованных помещений с удобным расположением, высокой проходимостью и т.д.

Самое время посмотреть на долю закрывшихся предприятий:

• Москва – 8 тысяч
• Краснодарский край – 3.6 тысяч
• Санкт-Петербург – 3.2 тысяч
• Московская область – 3 тысячи
• Свердловская область – 2 тысячи
• Башкортостан – 1.7 тысяч

По информации российских бизнес-объединений (Деловая Россия, Опора России) к концу 2020 года мы недосчитаемся минимум 15% предприятий малого и среднего сегмента, которые вынуждены будут уйти с рынка.

Прогноз бизнес-аналитиков обещает наиболее сильный удар по сфере услуг, магазинам непродовольственных товаров, гостиничному и ресторанному бизнесу, включая другие заведения общественного питания.

Беспрецедентный кризис ударит по всем областям страны. Наиболее болезненно его ощутят в дотационных регионах (Дагестан, Якутия и т.д.), чуть мягче в центре и крупных нефтедобывающих регионах вроде Татарстана или Тюменской матрешки (Тюмень, Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский округа).

Однако прибыльный бизнес уже сегодня выставляют на продажу во всех субъектах федерации, включая города-миллионники: начиная с продажи ТРЦ, заканчивая небольшими салонами красоты. Правда, покупать никто не торопится.

Сомнений на предмет падения арендных ставок сегодня нет ни у кого, ведь пока это единственный способ сохранить доход от аренды коммерческой недвижимости. Причина – низкая доля новых арендаторов либо их полное отсутствие.

Понижения ставок ожидают в течение следующих 6 месяцев. Процесс будет постепенным, а общий размер скидок может вырасти до 40%. Карантинная история больнее всего отразилась на торговых площадях: закрытие торговых точек привело к задержкам по арендной плате, но говорить о смене арендатора не приходится – в текущей ситуации это невозможно.

Как отмечает Кирилл Сиволапов (руководитель отделения «Управление недвижимостью» Института отраслевого менеджмента), собственникам остается либо искать компромиссные решения и стремиться удержать арендатора, либо копить долги и пополнять рейтинг ушедших с рынка.

В 2019 году 47% от общих инвестиций приходились на офисный сегмент. Аналогичный рост намечался на 2020 год, но ситуация с коронавирусом открыла новую тенденцию – переход офисных сотрудников на удаленную работу.

Карантинный опыт показал эффективность такого подхода – деятельность компаний успешно продолжается, а работодатели все чаще задаются вопросом: зачем платить аренду за офис, если можно легко обойтись без него?

В целом по итогам 2020 года эксперты предполагают сокращение объема торговых и офисных площадей. В том числе на фоне нового опыта, который преподнес карантин. В полной мере компании смогли оценить реальную продуктивность дистанционной работы – вирус в буквальном смысле разрушил устоявшееся представление о том, что успех бизнеса зависит от наличия офиса.

Разумеется, эра уютных кабинетов в окружении коллег не завершилась. Но яркий пример выживаемости вне офиса открыл еще один способ сэкономить бюджет компании на аренде. Ни много ни мало – почти 50% от общих инвестиций приходится именно на офисный сегмент коммерческой недвижимости.

По мнению профессора кафедры экономической географии МГУ Натальи Зубаревич, выход из текущего кризиса, осложненного пандемией, окажется наиболее серьезным, чем экономические кризисы всех предыдущих лет. Выживут – увы – далеко не все.

Вопрос-ответ

Вопрос: «Купить коммерческую недвижимость вместе с ООО или лучше отдельно?»

Ответ: Если коммерческая недвижимость используется для организации арендного бизнеса ее собственником, то целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП или создать ООО. В остальных случаях сделать выбор поможет сравнение налоговой нагрузки.

По налогам при использовании объекта наиболее выгодно его приобретение на ИП или ООО, применяющими УСН.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.

Важно: На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги. В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество.

Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.

Источник: https://business-planner.ru/blog/zachem-krupnye-kompanii-prodayut-svoyu-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Покупка коммерческой недвижимости: документы и порядок действий

Перечень действий при покупке коммерческой недвижимости, что необходимо сделать и каких специалистов привлекать для оценки рисков

Недвижимость относится к основным средствам бизнеса и его существенным активам. Наличие недвижимости в собственности – это гарантия того, что офис и производство в ближайшее время никуда не потребуется перевозить. Это выгодное вложение денежных средств: в случае трудностей основного бизнеса всегда можно сдать в аренду часть помещений, в случае долгов или банкротства компании – оплатить задолженности не с банковских карт или счетов собственников бизнеса, а продав недвижимость.

Учитывая, что покупка коммерческой недвижимости – весьма дорогостоящее мероприятие, перед покупкой необходимо не только осмотреть объект покупки, но и, как минимум, проанализировать документы на недвижимость.

Анализ документов может проводить штатный или привлеченный юрист, а также юридическая компания. Последний вариант предпочтительнее: юридическая компания представит комплексный взгляд на будущую покупку и детально пропишет риски.

Необходимые действия перед покупкой коммерческой недвижимости

1. Проведение переговоров с продавцом. На этой стадии происходит знакомство, рассказ собственника о недвижимости и предварительное обсуждение основных условий сделки.

2. Осмотр объекта недвижимости будущим покупателем. Это тоже предварительное действие, направленное на осуществление общего анализа при принятии решения: местоположение, планировка, конфигурация забора, размещение ворот и иные особенности объекта могут оказать влияние на принятие решения о покупке.

3. Предоставление продавцом пакета документов на коммерческую недвижимость для проведения анализа документации покупателем. Это существенный этап подготовки к сделке: документация может содержать сведения, о которых продавец не сообщил в силу их незнания либо по иным причинам. Такой анализ позволит избежать подводных камней.

4. Принятие решения о покупке недвижимости и проведение внутренних процедур в компаниях по утверждению сделки. Поскольку стоимость коммерческой недвижимости, как правило, высока, такие сделки могут быть крупными для обеих компаний, для совершения такой сделки необходимо решение собственников.

5. Согласование текста договора купли-продажи, его подписание сторонами самостоятельно либо в присутствии нотариуса.

6. Государственная регистрация перехода права собственности на коммерческую недвижимость. Это обязательное условие в силу закона. Без такой регистрации договор не имеет смысла.

Пакет документов для проведения анализа коммерческой недвижимости

В пакет для анализа коммерческой недвижимости могут входить:

1. Выписка из ЕГРП. Из нее можно узнать, кто собственник недвижимости, имеются ли обременения, категорию разрешенного использования (в отношении земельных участков), какова площадь объекта, основания приобретения актуальным собственником, дату постановки на кадастровый учет, срок владения недвижимостью и иные важные сведения.

2. Документы, на основании которых действующий собственник приобрел недвижимость (договор купли-продажи, протокол торгов и т.д.). Указанные документы будут содержать важные детали в отношении недвижимости: можно узнать, на каких условиях был приобретен действующим собственником объект, каким был объект на момент предыдущей покупки и иное.

3. Договоры и документы по платежам за энергоресурсы и иные услуги, связанные с данной коммерческой недвижимостью: электроэнергия, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение, телефония. Из них можно узнать о наличии либо отсутствии задолженности по платежам за такие услуги, а также получить технические сведения в отношении инженерных сетей: мощности, границы балансовых принадлежностей и иную важную информацию.

4. Кадастровая и техническая документация на участки, здания, строения, сооружения. Эти документы покажут, какие объекты поставлены на кадастровый учет, а какие нет; в отношении каких объектов проведено кадастрирование, а в отношении каких – не проводилось; позволят сделать выводы и рисках споров с владельцами соседних зданий и участков.

Участие иных специалистов (помимо юристов) в анализе приобретаемой коммерческой недвижимости

Помимо правового анализа при покупке недвижимости важно проведение финансового и технического анализа. Технические эксперты осмотрят недвижимость на предмет ее соответствия документации с технической точки зрения, определят, достаточны ли мощности энергоносителей для будущего владельца недвижимости, а также выявят ее скрытые недостатки.

Финансовые эксперты осуществят проверку обоснованности цены договора покупки коммерческой недвижимости и ее соотношение с рыночной ценой. Перед покупкой, помимо правового и технического анализа, часто осуществляется независимая оценка недвижимости.

Приобретение коммерческой недвижимости – дорогостоящее финансовое вложение, которое необходимо провести с минимальными правовыми и финансовыми рисками при полной уверенности в отношении достаточности мощностей энергоресурсов, удобства планировок и расположения, соответствия разрешенного вида использования земель назначению такой недвижимости, а также отсутствия обременений (арест, залог и т.д.) и скрытых недостатков (либо их незначительность).

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

Иные интересные материалы по банкротству и корпоративным спорам:

Источник: https://vitvet.com/articles/nedvizimost/pokupka_kommercheskoj_nedvizhimosti/

Почему владельцы продают коммерческую недвижимость?

Арендный бизнес покупают и продают. Так было всегда. Почему же бизнесмены избавляются от помещений, если они приносят прибыль? На самом деле о прибыли здесь речи вообще не идёт, ибо её нет! Давайте посчитаем.

На окраине Москвы у метро Домодедовская помещение свободного назначения в 82,6 кв. метра выставлено на продажу за 63 млн.рублей. Не хило? Теперь прикинем. Какова же должна быть цена аренды при окупаемости в 7 лет (хорошо, пусть будет 10 лет). Чтобы меня не укоряли собственники помещений возьмём 10 лет! Также смотрите тут .

Имеем 63 000 000 / 10 лет / 12 месяцев = 525 000 рублей в месяц.

И это только чтобы отбить цену столь дорогого приобретения и даже без учёта инфляции. Это помещение вот уже несколько лет не может найти своих постоянных арендаторов. Изредка появляются магазины, салоны и даже маленькие банки в столь дорогих помещениях, но через 2-3 месяца они снова пустуют. Рад ли хозяин помещения такому раскладу? Думается что нет. Ведь он пытается его сдавать всего за какие-то 627 тысяч в месяц. Наверное он искренне удивляется, что такое проходное место никто не ценит по достоинству. Он ищет и надеется, а тем временем он несёт и несёт убытки. И получилось так только потому, что он стал счастливым обладателем «пузыря» в виде коммерческой недвижимости .

С 2008 года всё изменилось. Этого до сих пор многие не могут понять. Люди перестают «швыряться» деньгами. Сверх рентабельный бизнес уходит в прошлое. Наценки на товары и услуги в 300-900% уже «не жильцы». Мы мало помалу приближаемся к мировым «аппетитам», где наценка 10-30% считается очень даже неплохой «накруткой». Нужно стремиться к оборотам, нужно начинать равняться на Ашаны, Дикси, Леруа и т.п.

Судя по оборотам многих маленьких и средних компаний, средняя цена аренды за квадратный метр на окраинах веток метро города должна составлять 1500-2000 рублей за квадратный метр в месяц. Читайте Так ли выгоден арендный бизнес? Для тех кто умеет считать деньги . И это именно в проходных местах! От сюда и должна вытекать стоимость коммерческой недвижимости в 82,6 квадрата равная:

2000 р/кв.м. * 82,6 кв.м. * 12 месяцев * 10 лет = 19 824 000 рублей

И это только стоимость теоретического возврата денег за недвижимость!

Не нужно забывать об инфляции, налогах, коммунальных платежах, простоях и других непредвиденных ситуациях. Стоит ли покупать это «золотое» помещение? Как вариант, считаем:

63 млн.рублей несём в банк минимум под 8% годовых. Получаем в месяц чистые и «не напряжные» деньги в размере 420 000 рублей.

Давайте скажем 82.6 квадратным метрам «аривидерчи», а его владельцу пожелаем большой удачи!

Источник: https://domolov.ru/pochemu-vladelcy-prodayut-kommercheskuyu-nedvizhimost.html

Похожие записи:

• Проводки Начисления Доходов В Казенном Учреждении-Администратор Доходов В 2021 Году
• Программа Молодая Семья 2020 Условия Для Многодетных Пенза
• Налог на прибыль в днр