Что если квартира в собственности менее 3 лет в

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что если квартира в собственности менее 3 лет в». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

По этой причине юристы советуют пройти по более безопасному пути прекратить отношения с сотрудником и вновь принять его на работу, но уже на основании срочного соглашения. согласование позиций сторон по этому вопросу;. Когда претензий от сотрудника не будет.

Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

Довольно часто при поиске объявлений по продаже квартир можно встретиться с фразой, упоминающей, что недвижимость находится в собственности меньше 3-ех лет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Многие недоумевают, с какой целью делается это уточнение, и зря, ведь под одной только этой фразе можно догадаться, будет ли покупка недвижимости сопряжена с определенными рисками или нет.

Снижение рисков касательно операций купли-продажи – естественное желание покупателей, и, если вы в их числе, внимательно ознакомьтесь с указанными в данной статье рекомендациями.

Какие могут быть «подводные камни»?

По ст.220 НК РФ россияне должны уплачивать налог от продажи каждого объекта недвижимости, бывшего в собственности менее 3-х, а в некоторых случаях и 5-ти лет, в размере 13% от полученного дохода. В чём же риски для покупателя?

Дело в том, что суммы до 1 млн рублей налогом не облагаются, поэтому продавцы недвижимости часто настаивают на подлоге. Они просят снизить сумму сделки в договоре до 1 млн руб., и тем самым уйти от налогообложения. При этом большая часть стоимости квартиры нигде не фиксируется, а оставшиеся деньги продавец получает на руки.

Реализация рисков, в сделках, оформленных подобным образом, происходит нечасто. Но если что-то пойдет не так и вам придется обратиться в суд, единственное что вы сможете вернуть, так это сумму, изначально обозначенную в договоре. Избежать такого развития событий можно только путем указания в документах реальной стоимости квартиры. Для большей уверенности и дополнительной страховки, стоит оформить сделку через нотариуса, несмотря на то, что данная мера больше не является обязательной.

Важно. Особое внимание нужно обратить на квартиру, полученную текущим владельцем по договору дарения.

Помните, что такая недвижимость в течение 3 лет с момента подписания дарственной может быть отозвана дарителем обратно.

Чтобы не попасть в эту ловушку, требуйте у продавца документы, на основании которых он вступил в права собственника. Это может быть дарственная, договор купли-продажи, документ о наследовании и другие правоустанавливающие бумаги.

Особенности взимания налога

Налоги уплачиваются при продаже квартиры. И это известно всем. Сумма, с которой будет взиматься налог, определяется при учете кадастровой стоимости (об особенностях написано выше).

Государством уставлены следующие ставки:

1. 13 процентов для резидентов Российской Федерации.
2. 30 процентов для нерезидентов Российской Федерации.

Важно! Стоит понимать, какие категории граждан относятся к резидентам, а кого можно причислить к нерезидентам. Резидентами являются лица, которые имеют гражданство или вид на жительство в Российской Федерации. Также стоит отметить, что резидентами не будут признаны граждане, имеющие вид на жительство в другой стране и находящиеся за пределами России более 6 месяцев, или 183 дней в течение одного года.

Это важно знать: Покупка квартиры в пользу третьего лица

Если у продавца квартиры остались документы, подтверждающие стоимость покупки, то целесообразно будет использовать их для уменьшения налогооблагаемой суммы.

Его максимальная сумма – 1 млн российских рублей.

Приведем пример: гражданин покупает квартиру за 2 миллиона, а продать ее он решает за 3 миллиона. Документов о первоначальной стоимости не сохранилось. То есть прибылью признается вся сумма продажи, то есть 3 млн. рублей. Гражданин может воспользоваться правом на получение налогового вычета в размере миллиона. Тогда придется уплатить уже не с 3 миллионов, а с двух, что намного меньше.

Кроме этого, не стоит забывать и о кадастровой стоимости. Сумма продажи не должна быть меньше 70 процентов от нее. Иначе налог придется платить по другим условиям, которые менее выгодны.

А теперь подробно рассмотрим вариант, когда в одном налоговом периоде продажа квартиры и покупка были произведены в 2017 году.

Основные виды мошенничества

По статистике квартирные аферисты чаще всего проворачивают мошеннические операции с объектами, находящимися в собственности менее 3 лет. Именно на такие квартиры проще всего подделать документы. Среди мошенников наиболее популярны следующие схемы:

Реализация имущества по фальшивым документам. Смысл этой аферы заключается в продаже чужого жилья (например, арендованного) по поддельным бумагам. Мошенники снимают квартиру у ничего не подозревающего хозяина, дают объявления о продаже и уверенно показывают жильё и потенциальным покупателям.

После этого они продают объект по фальшивым документам и скрывается с места преступления. Найти аферистов, а тем более вернуть свои деньги, будет крайне сложно, поэтому перед заключением сделки всегда проверяйте документы на подлинность.

Многократные продажи квартиры. Это схема основана на доверии граждан к нотариально заверенным копиям. Обычно покупатель даже не подозревает, что квартира уже продана и оформляет сделку на основании уже недействительных документов. Чтобы не стать жертвой этой преступной схемы, требуйте от продавца оригиналы и никогда не подписывайте договор на основании копий, будь они трижды заверены в нотариальной конторе.

Уплата аванса. Самый популярный и простой вариант обмана, на который до сих пор “клюют” доверчивые покупатели. Мошенники просят внести аванс, а затем уходят по-английски. Рекомендации очевидны: не стоит оплачивать покупку до заключения договора, даже малыми частями.

Популярные схемы мошенничества при приобретении жилья, мы рассматривали в этой статье.

Общие рекомендации для покупателей

Остаться в стороне от изощренных мошеннических схем, помогут нехитрые правила безопасности:

1. Всегда выясняйте причины продажи недвижимости. Они должны внушать доверие, быть четкими и понятными.
2. Проявляйте бдительность относительно стоимости квартиры. Слишком низкая цена (на 15% и более ниже рыночной) не причина для радости, а повод насторожиться. Часто именно этим преступники и заманивают в ловушку свою жертву.
3. Требуйте у продавца сведения о том, кто был прописан в этой квартире. Обратите внимание на пенсионеров, несовершеннолетних детей и других, защищенных законом лиц. Каждый из них может претендовать на указанную жилплощадь и реализовать свое право в суде. В итоге договор купли-продажи будет расторгнут, а продавца обяжут вернуть вам деньги.
   Казалось бы, в этом случае риски и минимальные, однако на деле не всё так просто.
   • Во-первых, сама эта процедура займет довольно длительное время.

Во-вторых, нечистый на руку продавец вряд ли сразу отдаст деньги, а долги в нашей стране можно взыскивать годами.

Ну а в-третьих, всех этих проблем легко избежать, тщательно проверяя историю объекта недвижимости.

Отказываетесь от сделки, если владелец не в состоянии предоставить вам полный пакет документов. Это характерный признак мошеннической схемы.

Старайтесь не покупать жилье у третьих лиц, действующих по доверенности. В крайнем случае, требуйте обязательного присутствия собственника при заключении сделки.

Важные моменты при оформлении договора

Привлечение нотариуса к составлению договора купли-продажи не обязательно, но крайне желательно, если вы приобретаете квартиру впервые. В любом случае документ должен включать в себя следующие обязательные пункты:

1. Дату и место его составления.
2. Паспортные данные обеих сторон сделки, в том числе адреса регистрации каждого из участников.
3. Подробные характеристики объекта недвижимости, обозначение формы собственности и данные правоустанавливающих документов продавца.
4. Заявление об отсутствии обременения и лиц, права которых могут быть ущемлены фактом заключения сделки.
5. Стоимость предмета договора.
6. Дату освобождения квартиры прежними жильцами и окончательной сдачи объекта покупателю.

Покупка квартиры менее трех лет в собственности какие могут возникнуть риски

1. Следует получить кадастровую выписку из ГКН (государственного кадастра недвижимости), которая покажет сведения о владельце жилья, его кадастровую стоимость и иную полезную информацию.
2. Следует получить выписку из жилищной организации, где указываются все лица, официально зарегистрированные в указанной квартире.
3. Обратиться к любому нотариусу для получений сведений о наличии обременений квартиры.
4. Обратиться в Росреестр за получением сведений о наличии запретов и ограничений на осуществление регистрационных действий с данным жильём.

Особые случаи и их типичные опасности

Этот вариант приобретения жилплощади стоит обсудить отдельно. Как правило, сделки по доверенности несут в себе некоторые опасные моменты, например:

1. Использование фальшивой доверенности.
2. Заключение договора на основании просроченного или отозванного документа.
3. Действие поверенного от имени умершего человека – владельца жилья.

Когда события принимают подобный оборот, покупатель должен настаивать на организации личной встречи с собственником недвижимости с целью подтверждения намерений владельца продать имущество.

Справка Если посредник форсирует подписание договора и постоянно откладывает встречу с доверителем, то самым верным решением будет отказ от заключения подозрительной сделки.

При покупке недвижимости, унаследованной собственником менее 3 лет назад, нужно также принять некоторые меры предосторожности. Важно понимать, что полученное наследство может быть обременено долгами или договором залога. В последнем случае наследник не может самостоятельно распоряжаться имуществом.

Кроме этого, после заключения сделки могут возникнуть следующие проблемы:

• Иск в суд со стороны лиц, претендующих на наследство, с целью расторжения договора купли-продажи. В течение трех лет потенциальные наследники могут отстаивать свои права в судебном порядке. В случае успеха, велика вероятность потерять имущество целиком или частично.
• Наличие ранее заключенного договора (например, долгосрочной аренды). В данной ситуации смена владельца жилплощади не прекращает действие ранее заключенного контракта.

Чтобы не сталкиваться с подобными проблемами, тщательно проверяйте юридическую чистоту квартиры перед заключением сделки. Для этого достаточно:

1. Иметь информацию о дате открытия наследства.
2. Попросить нотариуса, ведущего это дело, оценить вероятность появления других претендентов на имущество.

Какие риски при покупке квартиры менее 3 лет в собственности

1. Сознательное сокрытие наследников в период заключения сделки и последующее их появление с целью отсудить жилье у покупателя после приобретения. Как правило, мошенники настаивают на значительном уменьшении фактически уплаченной за квартиру стоимости по договору, мотивируя этот шаг снижением налога.
2. Поддельное завещание. Обычно применяется с привлечением нотариуса к участию в мошенничестве. Для покупателя такая схема чревата появлением законных наследников.
3. Использование мошенником генеральной доверенности, полученной у покойного собственника путем обмана. В такой ситуации преступники пытаются сбыть недвижимость как можно быстрее и скрыться, а новому владельцу приходится разбираться с обманутыми наследниками.
4. Получение завещания квартировладельца обманным путем и его последующее убийство. Эта схема активно применялась в 90-х и обычно используется в отношении лиц, страдающих алкоголизмом.

Можно ли оспорить сделку?

Иногда покупатель квартиры имеет реальные шансы расторгнуть неудовлетворительную сделку в суде. Статья 450 ГК РФ предполагает наличие некоторых условий для расторжения договора купли-продажи. К ним относятся:

• Серьезные нарушения закона со стороны продавца.
• Ущемление прав других претендентов на имущество.
• Обнаружение нарушений или несоответствий в самом документе.

Прекратить действие договора купли-продажи можно и в добровольном порядке, если все стороны сделки согласны решить проблему мирным путем. Однако на практике, такой вариант развития событий встречается нечасто.

Важно! Еще одним популярным способом защиты, позволяющим нивелировать негативные последствия поспешных решений, является страхование рисков. Многие покупатели используют эту услугу в качестве ремня безопасности.

Мелочи, способные испортить радость от нового жилья

1. Приобретение жилья в летний период. Разумнее всего осматривать квартиру осенью. Такой подход позволяет обнаружить скрытые подводные камни и выявить проблемы с отоплением, а также воочию убедиться, что в доме не протекает крыша и в комнатах не пахнет сыростью.
2. Панорама. Если открывающийся вид из окна волнует вас особенно сильно, а решающим фактором в пользу покупки именно этой квартиры стал замечательный парк, расположенный неподалеку, советуем вам убедиться, что на месте зелёной зоны не планируется строительство новой многоэтажки.
3. Вечернее время для осмотра квартиры. Любой специалист по недвижимости скажет, что это неверное решение. Причина этому искусственное освещение, которое помешает вам оценить геометрию стен и потолков, а также скроет некоторые дефекты отделки.
4. Незаконная перепланировка. Если вы не хотите стать ответчиком по иску управляющей компании и не готовы страдать материально за ошибки прежних владельцев, перед покупкой жилья рекомендуем сверить текущую архитектуру квартиры с планом из БТИ.
5. Электропроводка. Мало кому известно, что в случае перемещения существующих или добавления новых розеток, должен составляться проект электроснабжения жилого объекта. Если прежние хозяева не озаботились оформлением этого документа, то составлять его придётся новому владельцу.

Чтобы не не стать жертвой обмана и избежать всех рисков при покупке квартиры — нужно повышать свою юридическую грамотность. Человека знающего все аспекты и нюансы сделки не сможет обмануть даже самый опытный мошенник. Ниже можно ознакомиться с рисками при приобретении жилья:

• в новостройке;
• у юридического лица;
• по переуступке прав.

Также советуем вам прочитать о том, как проверить объект на юридическую чистоту и как получить информацию о недвижимости через Росреестр.

Необходимые документы на квартиру

Квартиры обычно могут быть первичными или вторичными. Во время покупки в новостройке клиент может приобрести жилье уже в сданном доме или участвовать в долевом строительстве. Процедуры покупки жилья в уже сданном новом доме и процедуры приобретения жилья на вторичном рынке одинаковые.

Если клиент участвует в долевом строительстве, то сначала с ним заключают договор долевого участия (ДДУ), а после постройки здания покупатель оформляет право на собственность. Для того чтобы зарегистрировать ДДУ, от клиента требуется:

• заявление (бланк заявления можно получить на месте);
• договор ДУ;
• чек об оплате госпошлины в размере 100 рублей плюс копия чека.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/menee-3-let.html

Чем грозит продажа квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности?

Покупка недвижимости — это серьёзная сделка. Люди тратят на приобретение жилья свои многолетние сбережения, продают собственность, чтобы иметь возможность внести необходимую сумму. К сожалению, бизнес, где заключаются соглашения на несколько миллионов рублей, а именно столько может стоить квартира, привлекает мошенников. Рассмотрим, какие риски существуют для покупателя квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, и как их избежать.

Почему именно 3 года

Откуда взялся этот срок в три года? Дело в том, что недвижимое имущество, которое находится в собственности владельца менее трёх лет, продаётся и покупается по определённым условиям.

Например, одно из условий — продавец обязуется выплатить НДФЛ в размере 13% с налогооблагаемой базы. Налогооблагаемая база — это разница между расходами на эту квартиру и доходами с продажи от неё. Если же жилье было получено в результате договора дарения или по завещанию, то минимальная сумма, которая не подлежит налогообложению — это 1 млн рублей. Через 3 года после того, как хозяин недвижимости вступил в права собственности, он налог не платит.

Для некоторых сделок в 2016 году, 1 января, срок был увеличен до 5 лет. Это касается договора купли-продажи и инвестирования.

Способы обмана

Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности находится, сопряжена с большими рисками. Существует несколько распространённых схем мошенничества, которыми пользуются недобросовестные продавцы:

1. Продажа по поддельным документам. Чаще всего подделывают доверенности, когда квартиру продаёт не владелец, а его доверенное лицо. Возможен другой вариант — недвижимость находится в общей долевой собственности, продавцом является муж, а доверенность от жены подделана. Но иногда мошенничество достигает огромных масштабов — ненастоящими являются полностью все документы и квартира, а истинные владельцы даже не знают, что их собственность продана.
2. Признание сделки недействительной. Через некоторое время после того, как было заключено соглашение купли-продажи, бывший владелец обращается в суд для признания договора незаконным. Основания могут быть самыми разными: совладелец был не в курсе продажи, в квартире прописаны несовершеннолетние дети, жилплощадь была подарена предыдущему собственнику и даритель решил отозвать дарственную, дом достался по наследству и появились другие наследники.
3. Продажа квартиры нескольким покупателям. В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.

Что должно насторожить

Риски для покупателя квартиры, находящейся в собственности владельца менее 3 лет, можно сократить, если обращать внимание на спорные моменты. Есть несколько тревожных звоночков, на которые следует обращать внимание при приобретении квартиры:

1. Продажа по доверенности. Во-первых, срок её действия может закончиться до завершения сделки. Во-вторых, доверитель может аннулировать доверенность без уведомления своего доверенного лица. Тогда договор будет считаться недействительным.
2. Есть ли среди прописанных лиц несовершеннолетние или недееспособные граждане. Это тоже может стать основанием для аннулирования сделки.
3. При некоторых обстоятельствах зарегистрированные в квартире жильцы могут добиться права проживания в ней даже после продажи. Не думаем, что кому-то будет приятно жить на своей жилплощади, но с чужими людьми.
4. Если недвижимость была получена по наследству, то на неё могут претендовать другие наследники. Если им заблаговременно не сообщили об имеющихся объектах наследования, то считается, что их права нарушены и они могут обратиться в суд.
5. То же самое касается объектов, считающихся совместно нажитым имуществом. Супруги при разводе могут добровольно разделить собственность, не фиксируя этого документально. Если не было решения суда или нотариальной заверки, такая собственность продолжает считаться общей. В течение 3 лет после продажи совместной квартиры бывший супруг может обжаловать сделку, как нарушающую его права.
6. Если владелец получил недвижимость в результате договора дарения, то предыдущий собственник в течение 3 лет может отозвать дарственную.
7. Квартира находится под обременением.

Конечно, наличие одного или нескольких пунктов из этого списка не говорит о том, что продавец мошенник, в жизни бывают разные случаи, когда требуется срочная продажа недвижимости или владелец сам может не знать некоторых нюансов. Но купля-продажа новой квартиры сопряжена с большими денежными рисками, поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

Проверка квартиры

На слова продавца надеяться не стоит, лучше проверить покупаемое жильё самостоятельно. Для начала стоит получить выписку из домовой книги, которая покажет, кто зарегистрирован на интересующей жилплощади. Следующим шагом будет обращение в ЕГРП с просьбой о получении расширенной выписки, которая покажет следующую информацию:

• кто является владельцем квартиры;
• кто ранее владел этой жилплощадью;
• список зарегистрированных лиц;
• данные об уплате подоходного налога на недвижимость;
• существует ли обременение.

За такую справку потребуется заплатить государственную пошлину, но её размеры не идут ни в какое сравнение с теми денежными средствами, которыми рискует покупатель.

Обязательно нужно сравнить изначальный план квартиры с имеющимся. Не было ли перепланировки? Если имеются изменения, необходимо проверить, согласованы ли они и внесён ли налог.

Конечно же, нужно обратить внимание на заполнение договора. Он должен быть оформлен юридически грамотно, иначе его можно будет оспорить в суде. Договор должен содержать следующую информацию:

1. Дата и место заключения соглашения.
2. Полные идентификационные данные сторон, включая ФИО, паспорт, ИНН, регистрацию.
3. Характеристики объекта недвижимости, включая полный адрес, кадастровый номер, информацию из документов на жильё.
4. Заверение об отсутствии обременений.
5. Цена.
6. Сроки на освобождение жилплощади предыдущими жильцами.

Что делать, если, несмотря на все предосторожности, факт мошенничества всё-таки имел место? Сразу же обращаться с заявлением в суд. Только через суд есть возможность вернуть денежные средства. Однако это может затянуться, если физическое лицо-продавец объявит себя банкротом. К тому же возвращены будут только те деньги, которые тратились на приобретение, расходы на осуществление покупки, ремонт квартиры возмещены не будут.

Сделки на большие суммы денег всегда сопряжены с риском, особенно когда это касается покупки недвижимости. Чтобы всё было оформлено правильно и без лишних волнений, лучшим вариантом будет обращения к квалифицированным юристам, которые смогут проверить и продавца, и квартиру и будут сопровождать сделку.

Источник: https://consultantor.ru/nedvizh/dogovor/prodazha-kvartiry-nahodivshejsya-menee-3-let.html

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет — главные особенности

Если квартира, которую вы собрались продавать находится в собственности более 3 лет, то в этом случае налог с продажи квартиры платить не нужно. При этом сумма дохода не имеет значение. Данное положение изложено в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ.

Стоить отметить, что 3 года не являются календарными. Это 36 месяцев следующих подряд после приобретения квартиры. Период владения квартирой может начаться в любом месяце года. Определить срок владения квартирой можно по данным в Свидетельстве о праве собственности на квартиру, в котором указана дата регистрации прав на собственность (строка «Дата выдачи»).

• Особенности при продаже ↓
• Приватизированное жильё ↓
• Подаренное жильё ↓
• Особенности покупки квартиры менее 3 лет в собственности ↓
• Выплата налога ↓
• Возможность получить имущественный вычет ↓
• Основные критерии, где срок владения не важен ↓
• Налогообложение ↓
• Если жильё менее 3 лет в собственности ↓
• Если жильё более 3 лет в собственности ↓
• Способы уменьшения дохода при расчёте налога с продажи квартиры ↓
• Имущественный вычет ↓
• Продать недвижимость за сумму менее 1 млн рублей ↓
• Продать единственное жилье ↓
• Продажа долей разным покупателям по разным договорам ↓
• Доходы минус расходы ↓
• Как продать жильё при нескольких собственниках ↓
• Подача декларации ↓
• Ответственность за неуплату налогов с продажи недвижимости ↓

Но, если возникла ситуация, при которой срочно нужно продать квартиру, а 3 года ещё не прошли, то тут возникает большое количество вопросов. Ответить на вопрос как продать квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет мы попробуем в нашей статье.

Особенности при продаже

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет ничем не отличается от обычной сделки – для ее заключения потребуется вполне стандартный набор бумаг и порядок действий:

• заключение договора;
• оплата;
• регистрация собственности в органе ЕГРП со стороны покупателя;
• получение оценочного сертификата при оформлении ипотеки со стороны продавца;
• другие стандартные действия, присущие обычным сделкам по продаже.

При продаже приватизированной квартиры действует то же правило, что и в остальных случаях – до достижения отметки в 3 года необходимо уплачивать НДФЛ, после необходимость исчезает.

Также после реализации приватизированного жилья можно оформить возврат в налоговой службе, при помощи которого можно значительно сэкономить на оплате налога законным путем.

На подаренную квартиру также распространяется необходимость уплаты налога в случае, если с момента дарения еще не прошло 3 года. Если хочется сэкономить на выплате налога, можно оформить денежный возврат, подав налоговую декларацию в ФНС после заключения сделки. Он станет хорошей финансовой подушкой в такой ситуации.

Особенности покупки квартиры менее 3 лет в собственности

НДФЛ выплачивают все физические лица с каждого дохода. В результате продажи квартиры физическое лицо получает прибыль, значит, он должен выплатить налог в пользу государства. На сегодняшний день налоговая ставка составляет:

• Для резидентов – 13%;
• Для нерезидентов – 30%.

13% — это стандартный государственный обязательный налог — он накладывается на продажу собственной недвижимости, которая располагается в собственности у текущего продавца менее, чем 3 года.

Использовать налоговый вычет, суммой 1000000 рублей владелец имеет право один раз в год. Если вы планируете продавать не один объект за год, то применить вычет можно будет только относительно какой-то одной сделки.

Налог начисленный по ставке 13% нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

Основные критерии, где срок владения не важен

В налоговом кодексе указаны категории владельцев реализуемого жилья, для которых срок владения не важен.

Во-первых — это лица, которые приобрели жилье в кооперативном доме ЖСК. Во-вторых, получившие квартиру в наследство, но еще в третьих — это касается владельцев объектов, жилой недвижимости, возведенной до 1988 года.

Для начала необходимо разобраться, с какого момента начинается отчет трехлетнего срока для каждого документа:

1. По наследству. Если же право на официальную собственность на полностью недвижимое имущество получены по наследству, тогда срок владения нужно отсчитывать с даты смерти предыдущего владельца.
2. В кооперативе. Если это кооперативная квартира, то срок владения рассчитывается с момента полной выплаты всех денежных паев в полном объеме.
3. До 1988 года. До 1988 года, оформление свидетельства прав на собственность, а также госрегистрации не требовалось.

Налогообложение

Когда физическое или юридическое лицо является собственником недвижимости сроком владения менее 3 года и собирается выставить ее на продажу, он, помимо этого, обязуется уплатить предусмотренный государственный налог, общий размер которого равен 13%.

В ситуации, если недвижимое имущество находится у вас во владении свыше срока, равному 3 годам, оно налогом не облагается.

Способы уменьшения дохода при расчёте налога с продажи квартиры

Самый популярный способ — это дождаться момента, когда квартира будет находиться в вашем распоряжении свыше 3 лет или же 4 года и так далее — это обусловлено тем, что после этого срока, платить никакие налоги нет необходимости.

Другим важным моментом является то, что налог оплачивается лишь с разницы в стоимости между продажей и покупкой.

Если человек купил квартиру (именно купит — не получит недвижимость в дар либо по наследству), а у на руках у него имеются документы, которые подтверждают все официальные расходы при приобретении, тогда необходимо заплатить официальный налог (стандартным размером в 13%) лишь со стандартной разницы в соотношении цены ее покупки и продажи.

Если ваши официальные расходы на покупку составляли менее, чем 1 миллион рублей, тогда вам определенно нужно воспользоваться стандартным вычетом при реализации жилья или земли в размерах до 1 миллиона рублей.

В ситуации продажи недвижимого имущества, которое располагается в общей долевой собственности, ее полноценные размеры, удерживаемые на общий вычет также должен распределяться и между главными ее совладельцами согласно всем суммарным их общим долям.

В случае реализации квартиры, официальное право на собственность, на которую также разделяют сразу несколько имеющихся собственников (любых граждан — как граждан РФ, но еще и граждан, которые не имеют Российского гражданства), налоговый вычет, который равный 1 миллиону рублей делится пропорционально на всех.

Продать квартиру по цене выше 1 миллиона рублей, предварительно уплатить требующийся налог в размере 13% и вернуть данный налоговый вычет, в тот же год приобрести другую квартиру.

Для того чтобы продать свое единственное жилье, условия стандартные и при этом одинаковые и производится продажа с учетом соответствующих налогов.

Данный способ хоть и является одним из самых действенных, является самым труднозатратным как по времени, так и по потраченным силам.

В таком случае, если вы лично покупали квартиру именно за реальные деньги, то 13% вычитываются из разницы между декларированными суммами о покупке и продаже.

Как продать жильё при нескольких собственниках

Важно учитывать, что в случае, когда недвижимым имуществом владеет сразу несколько собственников, ее продажа может осуществляться как с оформлением нескольких отдельных договоров о сделке купли-продажи отдельных ее долей и, конечно же, без их выделения (одним договором). Во втором случае, это осуществляется по совместной договоренности между обеими сторонами.

Подача декларации

Подавать декларацию надо в следующем после покупки году до 30 апреля. Налог в соответствии с этой декларацией надо уплатить до 15 июля. Работать с бланками вполне можно самим, в них нет ничего сложного. Или можно обратиться к профессионалам.

Документы, которые необходимо предоставить вместе с декларацией:

• Копия свидетельства о собственности.
• Копия договора купли-продажи и акт приёма-передачи.
• Копии документов об оплате. В случае сделки между физическими лицами достаточно фразы в договоре кули-продажи «все средства получены в полном объёме».
• Документы, подтверждающие затраты на приобретение, если они необходимы: договор купли-продажи, передаточный акт, платёжные документы.
• Договор дарения при продаже подаренного объекта.
• Кадастровый паспорт, если цена по договору низкая, объект был подарен или перешёл по наследству.
• Копия паспорта.
• Заявление на вычет от продажи.
• Для получения вычета от покупки необходим отдельный пакет документов.
• Опись передаваемых документов.

Направить документы можно по почте или принести лично в налоговые органы. А также можно передать бумаги по доверенности, заверенной нотариусом. Рекомендуется оставить один экземпляр всего пакета у себя. Не забудьте оплатить налог после сдачи декларации.

Ответственность за неуплату налогов с продажи недвижимости

Отсутствие декларации от физического лица в установленные сроки и неуплата налога чреваты неприятностями:

• При указании нулевого налога в декларации – штраф 1000 рублей.
• Несвоевременная оплата – штраф от 5% до 30% от суммы.
• При просрочке после 16 июля начисляются пени.
• Налогоплательщику, отказывающемуся от налога более 600 миллионов, грозит уголовная ответственность.

Разобраться в налоговых тонкостях не так сложно, как кажется, на первый взгляд. Немного терпения и внимания, и вы сможете самостоятельно разобраться в любой ситуации.

Источник: https://homeurist.com/nedvizhimost/prodazha/v-sobstvennosti-menee-3-let.html

Чем грозит покупка квартиры менее 3 лет в собственности: как обезопасить сделку

Считается, что риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности значительнее, чем после трех летнего периода. Три причины этому:

36 мес. освобождали от НДФЛ, но только по недвижимости, купленной до 2016 г. Срок до 3 лет вызывал подозрения, поскольку часто продавцы пытались применить схемы ухода от налогов.

После 3 лет риск оспаривания купли-продажи минимален.

Срочное отчуждение с низкой ценой характерно для методов обмана.

Указанные причины (кроме третьей), как индикаторы опасности, во многом преувеличены:

1. по приобретенному после 01.01.2016 лимит времени, освобождаемого от налогов возрос к 5 годам. Старые правила неактуальные, на рынке увеличивается количество объектов с небольшими сроками: не каждый будет специально ждать 60 мес. для уменьшения платежей;
2. реализатор вправе уменьшить доход на расход, применить вычет (1 млн) – срок 3/5 лет для освобождения от налогообложения не единственный способ уклониться от взноса;
3. в объявлениях прописывали «менее 3 лет» – это означало фиктивно уменьшенную (до 1 млн) или инвентарную цену. Теперь метод не действует: платят с кадастровой стоимости, близкой к рыночной.
   • Нюанс : приобретателю невыгодно занижение, если применяется вычет, поскольку снижается база льготы; реализатору – наоборот;

4. исковая давность отсчитывается с момента, когда лицо узнало о нарушении. Законом заявлено 3 года, но лимит продлевается и возобновляется (ст. 200, 202, 203, 205 ГК).

Чем чревата покупка, если квартира менее 3 лет в собственности

Факт отчуждения недвижимости с небольшим временем владения порождает подозрения о намерениях избавиться от нее срочно, так как применена мошенническая схема или объявились третьи лица, претендующие на имущество.

Цель мошенника – продать проблемную квартиру и получить деньги до оспаривания купли-продажи и наложения ограничений на отчуждение.

Не всегда применяется занижение цены. Опасная недвижимость выставляется и по обычной стоимости, чтобы не вызвать подозрений.

Чем покупка грозит покупателю и классическая схема мошенничества:

1. Продавец мошенническим способом завладевает помещением или возникают обстоятельства-основания для недействительности купли-продажи:
   1. Подделка документов.
   2. Несоблюдение прав несовершеннолетних.
   3. Заключение договора с недееспособным, под принуждением.
   4. Появление наследника.
   5. Другие обстоятельства-основания для оспаривания прав на объект.

2. Желание быстро избавиться от имущества до наложения ареста (обременения):
   1. Успевает это сделать.
   2. Получает деньги от покупателя.

3. Предыдущий владелец, ставший жертвой мошенничества или третьи лица, претендующие на недвижимость, подают иск в суд с требованием признать куплю-продажу недействительной.
4. Иск удовлетворяют: применяется реституция – возвращение правоотношений в начальное положение.
5. Право собственности признается за истцами, соответственно, аннулируется для покупателя.
6. Приобретатель утрачивает и деньги, и имущество. Суд обязывает мошенника возвратить средства. Процесс взыскания осуществляется через ФССП. При отсутствии у ответчика имущества и доходов для взыскания, производство возвращают без исполнения. При наличии работы у ответчика происходит ежемесячное отчисление денег из заработка, но такое возмещение тянется годами.

Основания для недействительности купли-продажи (параграф 2 ГК):

• нарушена форма и/или порядок заключения;
• притворность, мнимость купли-продажи, когда для видимости (фиктивно) совершается сделка, но она прикрывает истинные намерения сторон, совершение ее без юридических последствий. Пример: заключение договора между родственниками с целью обналичить ипотеку или маткапитал;
• отсутствие полномочий (прав) на куплю-продажу:
  • недействительная (поддельная) доверенность и подобное;
  • ограниченная или полная недееспособность одной или двух сторон;

• соглашение заключено с применением обмана, шантажа, угроз;
• выявились нарушения прав третьих лиц. Примеры:
  • не выделена доля несовершеннолетним при использовании маткапитала;
  • появились наследники, граждане, признанные умершими или без вести исчезнувшими.

Далеко не всегда истцам удается выиграть суд – надо доказать реальность факта нарушения или то, что обстоятельства-основания уже действовали к моменту заключения купли-продажи, – но угроза вполне реальная.

Использование доверенности всегда связано с неоднозначными обстоятельствами. Варианты мошенничества:

1. подделка;
2. использование просроченной или отозванной бумаги;
3. поверенный действует от имени умершего владельца;
4. доверенность подписана:
   • гражданином, не осознающим действий;
   • под угрозами, с принуждением, шантажом.

Не исключены случаи, что собственник сам не занимается сделкой в силу занятости или отсутствия опыта в подобных мероприятиях.

Признаки рисков:

• форсирование подписания соглашений посредником;
• постоянное откладывание встречи с владельцем имущества.

Срок давности – это отрезок времени для оспаривания сделки. По купле-продажи – 3 года. Мнение, что после истечения периода никто не вправе подавать иск правильное, но только отчасти.

Пример: ущемленный в правах преемник, осведомленный об открытии наследства через 5 лет или иной продолжительный срок вправе обратиться в суд с просьбой продлить время для подачи иска.

Популярные варианты обмана:

Отчуждение по фальшивым документам

Продают чужое жилье, например, временно снимаемое фиктивным владельцем, подающим объявление о продаже. Покупатель осматривает квартиру, ничего не подозревая.

Схема встречается редко: сложно найти граждан, не проверяющих документы лично в Росреестре (это можно сделать онлайн на сайте регистратора). Редко кто даст деньги вперед, до посещения нотариуса и проверки по базе ЕГРН, но не исключены случаи психологического (применение дара убеждения) влияния на приобретателя.

Используются нотариально засвидетельствованные бумаги. Покупающая сторона не подозревает, что квартира уже продана (не принадлежит тому, с кем обсуждается сделка). Купля-продажа оформляется по нотариально оформленным документам, но уже неактуальным, поскольку оригиналы аннулированы.

Перечисление (вручение) аванса/задатка

Мошенник требует аванс, неосторожный гражданин дает деньги. Преступник исчезает с деньгами или заявляет, что ничего не получал от обманутого. Деньги вернуть сложно, даже когда есть расписки или предварительный договор купли-продажи.

Дают ли банки ипотеку на квартиры менее 3 лет в собственности

Для большинства банков срок владения до 36 мес. – не преграда дать ипотечный займ. Единичные финансовые учреждения отказывают гражданам.

Если берется ипотека, квартиру проверяют: объект передается в залог кредитору и должен быть ликвидным.

Для покупателя/продавца приобретение жилья в ипотеку, которое менее трех лет во владении, возможно, более того, вместе со страхованием «титула» (на случай утраты права на жилплощадь) гарантирует почти стопроцентную безопасность.

Проблема в другом: продавец часто пытается уклониться от налога на продажу (НДФЛ 13% от стоимости жилья). Владение более 3/5 лет (по жилью, купленному после 2016 – от 5 лет) освобождает от взноса.

При отчуждении недвижимости с меньшим сроком реализатор может применить фиктивное занижение цены. Не все кредиторы считают это приемлемым, но также есть банки, закрывающие глаза на подобные «серые» схемы.

Если покупаешь квартиру, которая в собственности менее 3 лет, надо ли платить налог

Налоги покупатель не платит: отсутствует доход, взносы не с чего отчислять. Продавец же обязан внести налог на недвижимость 13% от стоимости (от 70% кадастровой или договорной, если она больше) как НДФЛ.

У приобретателя расходы иного рода:

1. за нотариальное удостоверение договора купли-продажи (от 5 тыс. плюс процент от цены реализации) и сопутствующих бумаг;
2. за выписки из Росреестра. Цены ведомства разные (обычная стоит 350 руб.), так как есть разновидности справок: расширенные, на бумаге, о переходе права собственности, с историей перепродаж;
3. оплата регистрации прав (3000 руб.), ипотеки, если применялась (1000 руб.).

Расходы иногда делятся пополам между сторонами, но чаще полностью оплачиваются покупающей стороной.

Нюансы покупки жилья в собственности менее трех лет

Рекомендации по приобретению объекта с владением до 3 лет стандартные с учетом более тщательного внимания к поведению продавца и истории недвижимости. Эти же методы безопасности применяют и для квартир с большим временем владения.

Готовя и подписывая договор купли-продажи (ДКП), обращают внимание:

1. соглашение не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, в отличие от его госрегистрации. Но привлечение специалиста повысит безопасность:
   • проверяется отсутствие обременений, наличие разрешения от ООП, иные нюансы;
   • нотариус сверяет информацию с базами данных недвижимости и граждан;

2. ДКП должен содержать дату и место составления, цену цифрами и прописью:
   • расшифровывают, если средства из разных источников и указывают общую сумму;

3. характеристики жилполощади отображают максимально подробно (прописывают параметры, реквизиты, даты документов):
   • наличие ремонта (отделки);
   • состояние;
   • бывшая форма собственности, на каком основании получено;

4. в ДКП продавец гарантирует отсутствие:
   • обременений и претензий своих и третьих лиц;
   • обстоятельств сделки, ущемляющих права кого-либо;

5. указывают дату освобождения жилплощади и передачи ключей;
6. если продавец состоит в браке, то потребуется согласие жены/мужа на отторжение, даже если она/он не вписана в документы на имущество (за исключением случаев раздельного пользования по брачному контракту);
7. прописывается, кто несет сопутствующие расходы на оформление и регистрацию ДКП.

Как обезопасить себя при заключении сделки

Инструменты безопасности, проверки «юридической чистоты»:

1. анализ расширенной выписки из ЕГРН, взятой непосредственно в процессе купли-продажи;
2. при переходе квартиры по наследованию:
   • узнать у владельца дату открытия наследства, номер свидетельства;
   • проконсультироваться у нотариуса, занимавшегося оформлением: узнать все подробности о родных продавца, сопутствующих обстоятельствах, поинтересоваться оценкой вероятности новых претендентов;

3. не передавать средства «в руки», а пользоваться аккредитивом и банковскими ячейками (для аванса, задатка, основной оплаты) с условием открытия доступа после переоформления. Расписки не гарантируют надежность – даже имея её, вернуть деньги будет трудно (судебные тяжбы, не результативное взыскание через ФССП);
4. никогда не подписывать ДКП и не платить вперед, если есть нотариально свидетельствованные документы. Даже если документация заверена несколькими нотариусами и есть лица, ручающиеся за их достоверность, требовать только оригиналы и проверить их в ЕГРН, у нотариуса, в Росреестре лично;
5. избегать покупки по доверенности, проверять наличие доверителя и его дееспособность;
6. при ипотеке застраховать «титул» – риски на случай утраты права собственности;
7. проверять наличие сопутствующих документов:
   • согласие супруга(и);
   • разрешения органов опеки;

8. сверить тех. план и помещение на предмет незаконной перепланировки;
9. если применено фиктивное занижение цены с целью уменьшить налогообложение, уделить внимание авансовым соглашениям, распискам, поскольку при возникновении конфликта между сторонами и признании сделки недействительной, суд решит вернуть покупателю средства по ДКП, а не реально выплаченные.

Для повышения безопасности допускается заключать предварительный ДКП. В ПДКП нельзя прописывать условия неидентичные основному ДКП. Цель – подтвердить обязательство сторон заключить основное соглашение в условленные сроки.

В период от ПДКП до основного ДКП продающая сторона выписывается из объекта, совершает действия по подготовке к передаче. Покупатель удостоверяется в серьезности намерений контрагента. Соглашением могут предусматривать вручение задатка или аванса (использовать аккредитив, депозитарии).

Пользование услугами риэлторов не гарантирует надежность: желая получить комиссионные, посредник может промолчать о вероятных рисках.

Покупка не всегда чревата аннулированием права собственности. Появление претендентов и обнаружение мошенничества не обязательно приводит к утрате жилья. Зачастую это возможно только когда приобретатель знал об обмане и намеренно участвовал в схеме. Есть большая вероятность, что нового владельца суд признает законным, а лицу, имеющему претензии, придется требовать с мошенника.

Источник: https://lawsfaq.ru/125-pokupka-kvartiry-menee-3-let-v-sobstvennosti.html

Похожие записи:

• Оплата транспортного налога в 2021
• Как узнать внесен дом в программу реновации
• Как оформляется отпуск на детей инвалидов пример 2020 год