Содержание договора найма специализированного жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Содержание договора найма специализированного жилого помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В соответствие с президентским Указом 431, государственная помощь многодетным семьям в 2020 году будет осуществляться в следующих сферах. Возможность не оплачивать регистрационный сбор при осуществлении предпринимательства;. Освобождение от оплаты аренды участка под крестьянское или фермерское хозяйство;.

Договор найма специализированного помещения

Договор найма специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

• служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
• жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
• жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
• жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
• жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.

Права и обязанности сторон договора

Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Отдельные категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений.

Источник: https://www.grandars.ru/college/pravovedenie/specializirovannoe-pomeshchenie.html

Договор найма специализированного жилого помещения

Согласно ч. 1 ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА

Из приведенного определения, а также иных положений законодательства можно составить общую характеристику договора найма специализированного жилого помещения. Так, следует отметить, что он является двусторонне обязывающим, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

В ЖК РФ (ч. 3 и ч. 5 ст. 100) и в типовых договорах предусматриваются права и обязанности нанимателя, которые корреспондируют с правами и обязанностями наймодателя (Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Российская газета. N 34. 17.02.2006).

Взаимность договора вытекает из того, что право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения — с правом наймодателя требовать такой оплаты. О возмездности договора свидетельствует то, что жилое помещение передается за плату (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Договор является срочным, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и п. 1 типовых договоров жилое помещение предоставляется для временного проживания. Однако в юридической науке было высказано мнение, согласно которому в «правоотношении по пользованию служебным жилым помещением и жилой площадью в общежитии, когда она предоставлена постоянным работникам, жилищные правоотношения могут прекратиться лишь в том случае, когда будет расторгнут трудовой договор. При таких условиях правоотношения по пользованию жилыми помещениями трудно отнести к срочным, ибо установленный для их существования предел носит довольно условный характер» (Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3. С. 4; Петров А.Н. О порядке применения норм ЖК РФ о выселении // Жилищное право. 2007. N 1. С. 36).

Не отрицая временный характер правоотношения, возникающего по поводу специализированного жилого помещения, авторы дискутируют о частном случае предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями. Действительно, некоторые наниматели при определенных условиях фактически могут всю жизнь прожить в служебном жилом помещении или жилом помещении в общежитии. Но тем не менее, исходя из понятия договора найма специализированного жилого помещения, закрепленного в ч. 1 ст. 100 ЖК РФ, нужно сделать вывод, что законодатель закрепляет временный характер проживания в специализированном жилом помещении. Сроки проживания нанимателей ограничены сроками действия трудового договора. Кроме того, нормы ЖК РФ устанавливают презумпцию выселения граждан при прекращении и расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Поэтому считать договор по пользованию жилым помещением бессрочным можно только после выхода такого нанимателя на пенсию, когда его статус нанимателя не будет зависеть от наличия (отсутствия) трудовых отношений, при условии, что он не будет выселен с предоставлением другого жилого помещения после прекращения трудового договора (так как и в этом случае не предполагается автоматическая трансформация временности (срочности) проживания в постоянность. Для сравнения: в договоре социального найма, который многие авторы традиционно рассматривают как бессрочный, срок договора не ограничен какими-либо условиями).

ЦЕЛЬ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛЬЯ

Необходимо констатировать, что само предоставление специализированного жилого помещения осуществляется не только с целью удовлетворения жилищной потребности граждан-нанимателей, но и способствует выполнению других задач: создание надлежащих условий для исполнения трудовых (служебных) обязанностей, учебы, получения квалифицированной медицинской и социальной помощи нанимателем и т.д., что не характерно для других разновидностей договора найма жилого помещения.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА

Одной из сторон договора найма специализированного жилого помещения является наниматель по договору найма специализированного жилого помещения. Наниматели — это граждане, категории которых установлены законом. Прямо определены в ЖК РФ лица, признанные беженцами, и вынужденные переселенцы. В отношении иных категорий нанимателей либо дается примерный открытый перечень категорий граждан — нанимателей (наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда), либо дается отсылочная норма к действующему законодательству, которое также содержит открытый перечень (наниматели по договору найма служебного жилого помещения, договору найма жилого помещения в общежитии, договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения).

Из анализа норм ч. 6 ст. 100 ЖК РФ и типовых договоров следует, что специализированное жилое помещение предоставляется помимо нанимателей и членам их семьи. Причем данная категория не является однородной и, как видится, включает в себя 2 подкатегории: во-первых, члены семьи, которые имеют аналогичный нанимателю правовой статус (члены семьи лица, признанного беженцем, вынужденного переселенца, член семьи гражданина, который в соответствии с законодательством отнесен к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг; члены семьи гражданина-нанимателя по договору найма жилого помещения маневренного фонда), и, во-вторых, члены семьи, к которым не предъявляется данное требование (члены семьи гражданина-нанимателя по договору найма служебного жилого помещения, по договору найма жилого помещения в общежитии).

Ч. 1 ст. 100 ЖК РФ и преамбула типовых договоров определяют, что наймодателями по договору найма специализированного жилого помещения являются: собственник жилого помещения или действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо. Данное положение можно конкретизировать на примере одного из субъектов РФ. Так, применительно к отношениям по найму специализированных жилых помещений, находящихся в г. Москве, уполномоченными лицами Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (уполномоченного органа государственной власти) являются, как правило, коммерческие юридические лица, которым специализированные жилые помещения переданы для управления на договорной основе.

На первый взгляд может показаться, что такая практика предоставления государственных или муниципальных специализированных жилых помещений в доверительное управление противоречит действующему законодательству, поскольку по общему правилу согласно ч. 3 ст. 1013 ГК РФ «имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление». Однако передача жилых помещений (находившихся ранее в хозяйственном ведении или оперативном управлении) в доверительное управление осуществляется, в частности, после ликвидации предприятий или учреждений, что прямо разрешено законодателем. Так, «передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям» (ч. 3 ст. 1013 ГК РФ).

ФОРМА ДОГОВОРА

Законодатель в ч. 7 ст. 100 ЖК РФ четко определил, что форма договора найма специализированного жилого помещения — простая письменная, что следует признать оправданным, поскольку письменная форма договора способствует не только информированности сторон о своих правах и обязанностях, но и юридической определенности в их взаимоотношениях.

Жилищное законодательство прямо не определяет последствия несоблюдения письменной формы договора. Однако, поскольку к регулированию отношений по найму специализированного жилого помещения могут быть субсидиарно применены нормы гражданского законодательства, а именно ч. 1 ст. 162 ГК РФ, устанавливающая, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, представляется, что несоблюдение письменной формы договора найма специализированного жилого помещения повлечет за собой только невозможность использования свидетельских показаний, как установлено в приведенной статье.

ПОРЯДОК И УСЛОВИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Несмотря на значительное развитие регулирования отношений по найму специализированных жилых помещений, тем не менее действующее жилищное законодательство прямо не определяет общий порядок и условия заключения договора найма специализированного жилого помещения.

Возможно, это связано с тем, что изменения в правовом регулировании отношений по найму специализированного жилого помещения произошли недавно, и еще не приняты нормативно-правовые акты, регламентирующие данный порядок, а единая практика предоставления специализированных жилых помещений также еще не сложилась. Представляется, что, исходя из правового регулирования порядка заключения отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения, общая модель порядка заключения договора — основания возникновения соответствующего правоотношения выглядит следующим образом.

Вначале граждане обращаются в соответствующий орган с просьбами (заявлениями, сделанными в письменной форме) о предоставлении им специализированных жилых помещений. В данных заявлениях должны содержаться сведения о наличии совокупности условий, на основании которых с гражданами могут быть заключены договоры найма, а также сведения об отсутствии у граждан жилых помещений в данном населенном пункте; о наличии членов семьи данного гражданина, если они намерены проживать в специализированных жилых помещениях вместе с гражданином, и иная необходимая информация с учетом вида специализированного жилого помещения, которое может быть предоставлено.

Далее (после получения таких заявлений) субъекты — собственники специализированных жилых помещений в установленные сроки их рассматривают и принимают соответствующие решения о предоставлении или непредоставлении специализированных жилых помещений. Несомненно, что без решения органа о предоставлении специализированного жилого помещения договор найма конкретного специализированного жилого помещения с определенным лицом не может быть заключен, однако необходимо выделять и условия, www.kmcon.ru необходимые для заключения договора. Так, исходя из анализа норм жилищного законодательства, следует констатировать, что необходимыми условиями для заключения договора являются, во-первых, согласно ч. 2 ст. 92 ЖК РФ — решение об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду. Это связано с тем, что по договору найма специализированного жилого помещения (даже исходя из его названия) может быть предоставлено только специализированное жилое помещение. В случае же несоблюдения данного условия, то есть предоставления по договору жилого помещения, например, из фонда социального использования, данный договор необходимо будет рассматривать как иную разновидность договора найма, в указанном примере — в качестве договора социального найма.

Во-вторых, к таким условиям необходимо отнести условие, установленное законодательством в разрезе специфики отдельных видов договора найма специализированного жилого помещения, констатирующее наличие правовой связи гражданина и собственника и связанное с назначением видов специализированных жилых помещений. Так, для заключения договора найма служебного жилого помещения — это заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу, назначение его на должность. Для заключения договора найма жилого помещения в общежитии также необходимо заключение трудового договора между нанимателем и работодателем, поступление гражданина-нанимателя на службу или в учебное заведение и так далее для каждого вида договора найма специализированного жилого помещения. При наличии всей совокупности рассмотренных условий и соблюдении соответствующего порядка между сторонами заключается рассматриваемый договор.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Предметом данного договора является, исходя из положений раздела IV ЖК РФ, жилое помещение, входящее в специализированный жилищный фонд. Легальная дефиниция специализированного жилищного фонда содержится в п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Представляется, что данное законодательное определение специализированного жилищного фонда нуждается в детализации, учитывая следующие аспекты. Указанные жилые помещения предоставляются временно (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ) не только гражданам, но и членам их семей (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). При этом категории граждан-нанимателей должны быть установлены законом. Гражданам предоставляются жилые помещения только при условии отсутствия у них иных жилых помещений в данном конкретном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ), за некоторым исключением. Жилые помещения предоставляются только определенными категориями наймодателей (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) и только при наличии установленных законодательством условий с соблюдением определенного порядка предоставления специализированных жилых помещений.

С учетом этого предлагается следующее, более развернутое определение данного понятия: специализированный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для временного проживания предусмотренных законом отдельных категорий граждан и членов их семей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и предоставляемых собственниками таких помещений (действующими от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) на основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения при наличии предусмотренных законом условий и в порядке, им установленном.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями.
Проанализировав данную норму, можно сделать вывод, что поскольку ЖК РФ при регламентации прав и обязанностей сторон прямо отсылает к правам и обязанностям сторон по договору социального найма, то права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом схожи с правами и обязанностями сторон по договору социального найма. Однако необходимо отметить, что (в отличие от прав и обязанностей сторон по договору социального найма) права и обязанности по договору найма специализированного жилого помещения существенно ограничены.

Так, согласно ч. 4 ст. 100 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем; в соответствии с ч. 3 ст. 92 ЖК РФ специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным ЖК РФ. Г.Ф. Шешко, А.И. Якупова объясняют это строго целевым назначением помещений (Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. N 1. С. 18; Якупова А.И. Некоторые особенности предоставления специализированных жилых помещений // Жилищное право. 2006. N 11. С. 45).

Однако данное утверждение сложно воспринимать однозначно, так как специализированные жилые помещения, как любые другие жилые помещения, предназначены в первую очередь для удовлетворения жилищной потребности, и, только во вторую очередь, их предоставление преследует иные цели: удержание кадров предприятием, создание надлежащих условий для работы, службы, учебы; осуществление капитального ремонта; социальная защита граждан, лишившихся жилых помещений при наступлении чрезвычайных обстоятельств, и т.д.

Ограничение правомочий сторон, на мой взгляд, связано еще и с тем, что рассматриваемые договоры в ряде случаев являются необходимыми основаниями для заключения иных гражданско-правовых договоров (договоров на оказание социальных услуг, смешанных гражданско-правовых договоров, включающих в себя элементы договора оказания услуг, договора аренды, договора хранения). Соответственно, осуществление права на обмен может неблагоприятно сказаться как на правах наймодателя — стороне по другому договору (поскольку тогда, например, возникнет сложность с вызовом работника в любое время суток на работу), так и на иных не жилищных правах самого нанимателя (в частности, из-за невозможности получения медицинских и социальных услуг в обычном жилом доме).

Другое ограничение прав нанимателей связано с тем, что, как правило, специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не «обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте» (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ). Соответственно, если жилые помещения будут сдаваться в поднаем, это будет означать, что у граждан есть другие жилые помещения, где они проживают, и данное условие не соблюдается.

В то же время ограничение права наймодателя по распоряжению специализированными жилыми помещениями и закрепление юридической и фактической возможности предоставления специализированных жилых помещений только по договорам найма специализированных жилых помещений способствует сохранению специализированного жилищного фонда и является важной гарантией обеспечения жилищных прав граждан. Если предоставить наймодателям права по отчуждению специализированных жилых помещений, то государство не сможет выполнять свою социальную функцию в отношении наименее защищенных граждан (в частности, лишившихся жилых помещений в результате чрезвычайных обстоятельств, преследования, нуждающихся в проживании в домах в системе социального обслуживания населения) или это негативно скажется на интересах органов государственной власти и местного самоуправления (поскольку их работники не будут обеспечены жилыми помещениями).

ЖК РФ не содержит перечня прав нанимателя именно по договору найма специализированного жилого помещения. Однако данные права предусматриваются подзаконными нормативно-правовыми актами, как правило, воспроизводящими положения Конституции РФ и ЖК РФ. Так, в соответствии с п. 5 и п. 13 Правил пользования жилыми помещениями, типовыми договорами наниматель имеет право: 1) на использование жилого помещения для проживания; 2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме; 3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения; 4) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Реализация нанимателем своего права на использование жилого помещения ограничено целевым назначением данного помещения, которое направлено, прежде всего, на удовлетворение его жилищной потребности. Использование специализированного жилого помещения для каких-либо иных целей, помимо закрепленных в ст. 17 ЖК РФ, не допускается.

Законодатель, осуществляя правовое регулирование отношений по найму жилого помещения, закрепил в том числе и правила, являющиеся общими для всех разновидностей договора найма. В частности, они касаются права пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Необходимо констатировать, что к данной разновидности имущества относятся согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Такие права, объектом которых являются в том числе и специализированные жилые помещения, как право на неприкосновенность жилища и право на недопустимость произвольного лишения жилого помещения, провозглашены в ст. 25 и ст. 40 Конституции РФ и находят свою конкретизацию в ст. 3 ЖК РФ. В соответствии с указанной статьей, во-первых, жилище неприкосновенно; во-вторых, никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан, иначе как в предусмотренных Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения; в-третьих, проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая; в-четвертых, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Кодексом, другими федеральными законами.

В отличие от прав нанимателя законодатель в ч. 5 ст. 100 ЖК РФ прямо предусмотрел обязанности нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения, хотя и сделав отсылку к обязанностям нанимателя по договору социального найма, установленным ч. 3 ст. 67 ЖК РФ.

Так, наниматель жилого помещения обязан: во-первых, использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ, во-вторых, обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, в-третьих, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; в-четвертых, проводить текущий ремонт жилого помещения.

Законодатель, закрепляя право нанимателя на использование жилого помещения только для проживания, соответственно, предусмотрел и аналогичную обязанность по использованию жилого помещения для проживания, за некоторыми исключениями. При этом исполнение данной обязанности способствует сохранению жилого помещения. Обязанность по обеспечению сохранности предмета договора выражается также и в том, что наниматель не вправе совершать действия, которые могут привести к порче или уничтожению жилого помещения, более того, обязан поддерживать его надлежащее состояние путем проведения текущего ремонта.

В-пятых, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Исходя из возмездного характера договора, презюмируется, что специализированное жилое помещение предоставляется нанимателю за плату, которая вносится нанимателем ежемесячно (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

В-шестых, наниматель обязан информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору найма.

Это связано с тем, что заключение договора найма специализированного жилого помещения происходит только при наличии определенной совокупности условий, в случае изменения которых с неизбежностью трансформируется и сам договор найма специализированного жилого помещения. Поскольку некоторые изменения могут происходить в результате изменений обстоятельств, связанных, в частности, с нанимателем, его правовым статусом, которые не являются общедоступной информацией, и, как следствие, о них достаточно сложно узнать наймодателю, гражданин должен уведомить наймодателя о таких изменениях.

Как и в любом гражданско-правовом договоре, права и обязанности одной стороны корреспондируют с правами и обязанностями другой стороны. Права и обязанности наймодателя согласно ч. 5 ст. 100 ЖК РФ указаны в ст. 65 ЖК РФ.

Ч. 2 ст. 65 ЖК РФ устанавливает, что наймодатель жилого помещения обязан, во-первых, передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. При этом необходимо уточнить, что специализированное жилое помещение должно быть свободно как фактически, так и юридически.

В-четвертых, наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. По моему мнению, закрепление данной обязанности объясняется наличием у наймодателя, в свою очередь, права требовать от нанимателя внесения платы за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 3 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения помимо указанных обязанностей исполняет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором найма жилого помещения. Из данного положения следует, что обязанности наймодателя определены не исчерпывающим образом. Так, на практике в договор также включаются следующие обязанности наймодателя:

• контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
• производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Раздел IV ЖК РФ не содержит специальных положений об ответственности сторон по договору найма специализированного жилого помещения. Иные немногочисленные нормативно-правовые акты содержат лишь отдельные положения об ответственности нанимателя. Так, согласно пп. 6 п. 7 типовых договоров несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в размере и порядке, которые установлены ст. 155 ЖК РФ. Однако, проанализировав данные нормы, необходимо заключить, что данная мера ответственности не является специальной, характерной только для нанимателей по договорам найма специализированного жилого помещения, к ней могут быть привлечены наниматели по любым разновидностям договора найма.

Помимо законодательства, некоторые меры ответственности нанимателя закреплены в заключаемых на практике договорах. В частности, невыполненные нанимателем работы по текущему ремонту занимаемого жилого помещения, являющиеся его обязанностью, а также по устранению имеющихся неисправностей фиксируются в акте сдачи жилого помещения с занесением в технический паспорт жилого помещения. В этом случае стоимость указанного ремонта и расходы по устранению повреждений возмещаются нанимателем.

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/jurist12_2743.html

Что такое договор найма специализированного жилого помещения и как его составить?

В каждом регионе нашей страны существует специализированный фонд недвижимости, который формируют для того, чтобы у администрации города или района была возможность быстро расселить нуждающихся в жилье граждан.

Необходимость в помещении, пригодном для проживания, возникает в следствии рутинных (командировка, обучение) или чрезвычайных обстоятельств (стихийное бедствие, военные действия).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Наем специализированного жилья

Специализированное жилье — это площади, принадлежащие городскому, муниципальному или частному фонду, предназначенные для выдачи в наем гражданам для решения определенных задач (служебных, маневренных и социальных).

Что относят к такому фонду?

В зависимости от назначения, выделяют несколько разновидностей жилых помещений специализированного назначения:

1. Служебные квартиры, дома и комнаты.
2. Маневренное жилье.
3. Общежития.
4. Дома социального обеспечения.
5. Жилье для отдельных категорий граждан:

• переселенцев;
• беженцев;
• детей-сирот;
• и других граждан, нуждающихся в социальной защите.

Для кого предназначается?

Специализированное жилье, как и социальное, предназначается для нуждающихся категорий граждан РФ. Однако, потребность в этом случае не связана с тем, что заявителя признали малоимущим. Квартира или дом предоставляются в связи с изменением жизненных обстоятельств гражданина:

• зачисление на государственную или муниципальную службу;
• со сложившимися временными трудностями;
• природными катаклизмами;
• сиротством;
• и другими условиями.

Типовое соглашение

Договор спец. найма — это двухстороннее соглашение, между Наймодателем и Нанимателем, на основании которого собственник помещения передает его гражданину в пользование и владение для временного проживания.

Такой документ составляется в письменной форме, согласно утвержденному законодательством образцу. Для каждого вида специализированного найма разработан свой утвержденный шаблон. Все отношения по такому договору регулируются статьями 100-102 ЖК РФ.

Статья 102 ЖК РФ. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Предметом типового договора выступает изолированное жилье (дом, часть дома, квартира, часть квартиры или комната в общежитии), отнесенное к специализированному жилищному фонду на основании правил указанных в Постановлении правительства РФ от 26.01.2006 №42.

Договор спец. найма является двусторонним и заключается между Наймодателем и Нанимателем на определенный период. Лицом, предоставляющим жилое помещение может быть:

1. Российская Федерация.
2. Субъект РФ.
3. Муниципальное образование, учреждение, предприятие.
4. Юридическое лицо (как правило, для служебного жилья).

Права и обязанности Наймодателя:

Права и обязанности Нанимателя:

• вселять и регистрировать по месту жительства членов семьи и третьих лиц;
• требовать устранения нарушений в отношении коммунальных услуг и общедомовой собственности;
• сохранять выделенную жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
• проводить текущий ремонт и профилактические работы;
• своевременно и полностью оплачивать жилье и услуги коммунальных служб;
• сообщать об обстоятельствах, ведущих к прекращению или изменению договора найма.

Договор предоставления специализированного жилья является срочным. Однако его прекращение не связанно с наступлением конкретной даты, а происходит в связи со сменой обстоятельств, например:

1. получение другого жилья;
2. увольнение с работы;
3. окончанием ремонтных работ по основному месту проживания.

Постановление правительства №42 от 26.01.2006 года, регламентирует типовой вид договора для каждого вида специализированного найма, а именно для:

• временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами;
• маневренного фонда;
• служебных помещений;
• жилого помещения в общежитии.

1. Реквизиты Сторон.
2. Предмет договора.
3. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи.
4. Права и обязанности Наймодателя.
5. Расторжение и прекращение договорных отношений.
6. Внесение платы.
7. Иные условия.
8. Подписи Сторон.

Для каждого субъекта РФ устанавливаются индивидуальные максимальные суммы для оплаты 1 квадратного метра жилья. В каждом регионе они варьируются в зависимости от:

• территории муниципального образования;
• потребительских свойств;
• уровня благоустройства;
• размеров жилых помещений.

В качестве оплаты специализированного жилья могут выступать:

Причины для отказа в совершении сделки

Если причина в том, что помещение не отвечает санитарно-гигиеническим и техническим нормам и правилам (например, имеет аварийное состояние, или отсутствует доступ естественного освещения), то гражданин вправе требовать замены, а при необходимости обратиться с исковым заявлением в суд.

В случае, когда отказ от предложенного жилого помещения ничем не мотивирован, продиктован соображениями субъективными (не нравится этаж, соседи, вид из окна и так далее), гражданин не может требовать замены. При отказе от жилья, другого ему не предоставят.

Особенности контракта

Типовой договор специализированного найма обязательно включает в себя:

Договор найма комнаты в общежитии – предназначен для временного расселения граждан, при этом в одну комнату допускается заселение двух и более лиц. Особенность таких жилищ в том, что они обязательно должны предоставляться меблированными и укомплектованными необходимыми предметами быта. Комната в общежитии должна иметь не менее 6 кв. метров жилой площади на одного проживающего.
Скачать образец договора аренды комнаты в общежитии

Договор найма служебной квартиры или иного жилья – вид и характеристики такого помещения непосредственно связанны с должностью и характером трудовых отношений Нанимателя. Служебный найм квартиры или другого жилья предоставляется в связи с избранием или назначением на должность, а также на время командировок или прохождения службы (все о снятии квартиры в аренду в командировке читайте здесь). Аренда прекращает свое действие одновременно с окончанием работы сотрудника.

Договор найма жилья для детей-сирот — жилые помещения предоставляются на срок до 5 лет, а затем может быть продлен в случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям сиротам содействия в преодолении трудной жизненной ситуации

Прекращение действия

Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, либо ввиду наступления следующих обстоятельств:

• окончание трудовых отношений;
• завершение ремонтных работ по основному месту проживания гражданина;
• предоставление другого, постоянного жилья;
• использование жилого помещения не по назначению;
• неиспользование жилья более 6 месяцев;
• изменение права собственности на жилье и другое.

В случае расторжения договора жильцы должны освободить занимаемые площади.Но есть категории граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилья:

1. члены семьи умершего или пропавшего без вести Нанимателя;
2. пенсионеры;
3. инвалиды;
4. дети-сироты;
5. малоимущие, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье.

Можно ли сдавать в аренду?

Сдача в аренду служебного жилья, будь то квартира или комната в общежитии, незаконна, этот пункт оговаривается в договоре. Собственник жилья вправе расторгнуть с нарушителем закона договор найма и выселить его. Тем не менее, получая специализированное жилье, например, на время командировки, гражданин вправе сдавать квартиру или комнату в общежитие, находящуюся в его собственности или оформлять поднаем жилья, находящегося в соц.найме.

Справка о сдаче служебного жилья подтверждает отсутствие жилой площади, что позволяет требовать включения в списки нуждающихся в получении жилого помещения и быть обеспеченными служебными жилыми помещениями на период службы. Для получения данной справки необходимо в установленном порядке освободить ранее предоставленное жилое помещение, составить соответствующий акт и сняться с регистрационного учета.

Госслужащие не могут сдавать в аренду не только служебные квартиры, но и квартиры находящиеся в собственности или найме, так как подобная деятельность подразумевает получение дополнительного дохода, что запрещено законом.

Перевод в социальный статус

Служебная квартира не может принадлежать жильцу, однако, хоть изменить статус жилья довольно сложно, но возможно благодаря обстоятельствам, позволяющим подать заявление в органы местного самоуправления с просьбой о переводе аренды квартиры или комнаты в общежитии в социальный найм:

• проживание в служебном жилье более 10 лет;
• выход на пенсию или получение инвалидности на предприятии предоставившем жилье;
• семья Нанимателя официально признана малоимущей и состоит на учете.

В заключении необходимо сказать, что для специализированного фонда установлен особый правовой режим, строго целевого назначения. Такие помещения нельзя продавать, дарить или закладывать, даже при условии, что Наймодатель дал на это свое согласие. В последствии такие сделки будут признаны судом недействительными.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/sem-najm/spetsializirovannyh-zhilyh-pomeshhenij.html

Договор найма специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Особенности данного договора:

Ø Данный договор заключается по поводу помещений, которые отнесены к специализированному фонду. Данные помещения должны быть предварительно отнесены к указанному фонду и учтены в подобном качестве.

Ø Наймодателем могут быть только публично-правовые образования, т.к. специализированный фонд – это часть государственного или муниципального фонда.

Ø Особенности фигуры нанимателя будут зависеть от того, о каком конкретном помещении, в составе фонда, идет речь.

Ø Предмет договора – в качестве предмета выступают жилые помещения, пригодные для постоянного проживания и являющиеся благоустроенными. Жилые помещения должны соответствовать нормативам (например, для общаг 6 кв.м. жилой площади для каждого нанимателя).

Ø Данный договор заключается на срок – единого правила нет, т.к. категория специализированного жилья собирательная.

Ø Данный договор является возмездным. Может быть и безвозмездный договор

-права и обязанности сторон по соответствующему договору найма.

· Передать жилое помещение (не только фактическая передача, но и качественность помещения с точки зрения фактической и юридической). Данное помещение должно быть свободно от прав третьих лиц (п.2 ст.65 ЖК), а также соответствовать всем санитарным и техническим требованиям.

· Наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Для социального найма данная норма императивна, в коммерческом найме данная норма диспозитивна. Последствия не соблюдения данной обязанности – п.2 ст.66

· Использовать жилое помещение по назначению

· Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Последствием нарушения данной обязанности для коммерческого найма будет расторжения договора, для социального найма – выселение без предоставления другого жилого помещения[57].

· Проводить текущий ремонт жилого помещения. Постановление Правительства №315 – типовой договор социального найма. В этом постановление сказано, что относится к текущему ремонту (п.4е).

· Наниматель обязан без согласия наймодателя не производить переустройство или реконструкцию жилого помещения.

· Наниматель должен вносить плату за жилое помещение. Размер плата при коммерческом найме определяется самостоятельно сторонами в договоре; применительно к социальному найму указанные опции определяются нормативно (раздел 7 ЖК РФ)

Плата за жилое помещение при социальном найме состоит из 3 опций:

a) Плата за наем[58] — определяется исходя из площади и благоустройства занимаемого помещения

c) Плата за коммунальные услуги – определяется по факту оказанных услуг.

Плата за жилое помещение должна вносится ежемесячно, до 10-ого числа месяца, следующего за истекшим (ст.155 ЖК РФ).

Последствия неисполнения данной обязанности дифференцированы.

При социальном найме (ст.90 ЖК) – если платы нет более 6 мес. без уважительных причин, наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого помещения по нормам общежития (выселяются они не в общежитие, просто используется норматив по общежитию).

Постановление Пленума ВС РФ №14 – дано определение уважительных причин.

При коммерческом найме (ст.687 ГК РФ) — возможность расторжения договора, если платы нет 6 мес., а при краткосрочном найме (на срок менее года) – более двух раз. Причем надо учитывать, что речь идет о договоре с гражданином, и данный договор не связан с осуществлением им предпринимательской деятельности.

· Права сдавать на срок нанятое жилое помещения или его часть в поднаем. Для этого нужно согласие наймодателя (ЖК говорит о письменном согласии). Нужно соблюдать общую площадь на человека. В случае поднаема нужно согласие членов семьи. Также ЖК установлен перечень ситуаций, при которых сдача в поднаем не допускается (например, если в результате этого в жилое помещение вселяются граждане, больными тяжелыми формами хронических заболеваний). Сдача в поднаем происходит на возмездных началах (поднаем является субдоговором и, следовательно, зависит от основного договора[59]).

Наймодатель и подниматель никакими отношениями не связаны.

· Право на вселение временных жильцов. Ст.680 ГК и 80 ЖК. Условиями реализации данного права является согласие всех совершеннолетних членов семьи, предварительное уведомление наймодателя (который может запретить подобное вселение при несоблюдении общей площади[60] на человека); такое вселение происходит на безвозмездной основе, вселение временных жильцов является срочным (до 6 мес.). Временные жильцы не обладают самостоятельным правом на жилые помещения и ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Специфические права нанимателя в рамках коммерческого найма:

· Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок – наймодатель не позднее чем за три месяца до окончания срока договора должен предложить нанимателю заключить договор на новый срок, либо предупредить об отказе. Если это сделано не было, то договор считается продленным на тот же срок[61]. Ст.684 ГК. Подобное преимущественное право отсутствует при краткосрочном найме (сроком до одного года).

Права нанимателя в рамках договора социального найма:

· Право на обмен жилыми помещениями. Можно менять социальный наем на социальный наем – мнение ВС РФ. П.33 Постановления №14. Нужно согласие несовершеннолетних членов семьи и согласие наймодателя (отказ возможен лишь в случаях, когда в силу закона обмен не допускается). Договор об обмене должен совершаться в письменной форме путем составления единого документа.

· Право на замену жилого помещения. ст.81 ЖК — наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. новое жилое помещение должно быть предоставлено в течение 3-ех месяцев.

Изменение жилищных правоотношений

При полном изменении предмета происходит прекращение правоотношений, а при частичном изменении происходит изменение правоотношений.

ü Изменение субъектного состава – в социальном найме, например, вселение новых членов семьи[62]. К членам семьи относятся супруг, родители, дети + другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы (данные товарищи должны быть вселены в качестве членов семьи и вести общее хозяйство[63]) + иные лица могут быть признаны членами семьи в судебном порядке. При коммерческом найме в ГК данных определений нет. Могут быть вселены любые лица, ограничения отсутствуют. Условием для вселения указанных лиц с точки зрения социального найма являются следующие:

a) Для граждан первой категории – письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи.

b) Для граждан второй и третьей группы – помимо письменного согласия нужно также согласие наймодателя. Наймодатель вправе запретить, если в результате вселения нарушается учетная норма общей площади[64].

Для договоров коммерческого найма обязательным условием являются два согласия – членов семьи и наймодателя. За исключением несовершеннолетних детей.

П.2 ст.70 ЖК – граждане, вселенные в качестве членов семьи, при социальном найме должны быть включены в договор, что влечет изменение договора. Но это формальность, судебная практика говорит, что включение или не включение в договор не влияет на положение этих лиц.

Члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Любое изъятие из этого правила недопустимо.

При коммерческом найме ответственным по обязательствам является только наниматель. Однако п.4 ст.677 ГК РФ допускает вариант, при котором наниматель и совместно проживающие с ним граждане, могут, известив наймодателя, заключить договор о солидарной ответственности.

Также возможно изменение нанимателя – как для коммерческого, так и для социального найма. Ст.686 ГК и п.2 ст.82 ЖК. Наниматель может быть заменен иным лицом из состава семьи или из состава совместно проживающих лиц. Такая замена может производиться в случае смерти нанимателя, так и при жизни нанимателя. При такой замене нужно согласие наймодателя.

ü Изменение предмета и субъектного состава – случай объединения нанимателей в одну семью. Характерно для социального найма. Наниматели, проживающие в одной квартире и пользующие ей по отдельным договорам социального найма, могут объединиться в одну семью и требовать заключения с ними одного договора. Подобные требования не связаны с браком.

П.31 Постановления №14 ВС сказал, что бывшие члены семьи не могут потребовать изменение договора путем заключения с ними отдельных договоров.

ü Изменение предмета – занятие освободившегося в квартире помещения.

-Ст.59 ЖК РФ – занятие освободившегося помещения.

-Переустройство и перепланировка.

Прекращение жилищных правоотношений

-договор коммерческого найма:

1. По инициативе нанимателя

-наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Моментом прекращения будет истечения трех месяцев. Ни в большую, ни в меньшую сторону изменить данный срок невозможно.

2. По требованию наймодателя

-юрисдикционный порядок прекращения.

По требованию наймодателя отношения могут прекратиться только в судебном порядке.

Законом дан исчерпывающий перечень обстоятельств, по которым наймодатель может обратиться в суд:

· невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

· разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

До обращения в суд должен быть соблюден претензионный порядок.

3. Прекращение договора коммерческого найма по требованию любой из сторон

-юрисдикционное прекращение (судебный порядок).

· если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

· в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

1. по инициативе нанимателя

-в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Имеется в виду другое постоянное место жительство, т.е. нужен постоянный выезд (ст.71 ЖК) – временное отсутствие нанимателя или членов его семьи не влечет прекращение или изменение жилищных правоотношений.

КС от 26.03.1995 сказал, что ключевое значение будет иметь характер волеизъявления. Если волеизъявление направлено на постоянный выезд, то будет иметь место прекращение правоотношений. П.32 Постановления №14 – ВС также говорит, что нужно анализировать волеизъявление.

Волеизъявление должно быть добровольным, не вынужденным и иметь соответствующую направленность.

2. По инициативе наймодателя (выселение)

Только по основаниям, указанным в законе. ВС говорит, что выселение из жилых помещений возможно только по основаниям, установленным ЖК. Правила, предусмотренные гражданским законодательством, не применимы.

Выселение возможно только в судебном порядке.

Три вида выселения:

§ с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (по умолчанию)

o такое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта;

o помещение должно быть благоустроенным (обеспеченность инфраструктурой и соответствующими удобствами). Благоустроенность оцениваться исходя из условий данного населенного пункта. Во внимание должны приниматься, прежде всего, жилые помещения государственных и муниципальных жилых фондов;

o это помещение должно отвечать установленным требованиям (пригодность для постоянного проживания);

o размер нового помещения определяется по норме предоставления

§ с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма. Характеристика другого жилого помещения в законе отсутствует. В п.38 Постановления №14 указано, что другое помещение должно отвечать установленным требованиям, соответствующее помещение должно быть изолированным, оно должно находиться в черте данного населенного пункта и относится к социальному фонду. Размер и благоустроенность этого жилого помещения могут не соответствовать ранее занимаемому;

-выселение в связи с неоплатой жилого помещения без уважительных причин более 6 месяцев

-выселение из общежития и других специализированных помещений (по общему правилу, такое выселение происходит без предоставления в замен другого помещения[65]).

§ без предоставления других жилых помещений.

-использование жилого помещения не по назначению

-систематическое нарушение прав соседей

-бесхозяйственное обращение жилым помещением

-выселение в связи с лишением родительских прав вкупе с констатацией того, что совместное проживание с ребенком невозможно.

-выселение из специализированных жилых помещений.

Должна быть вина, противоправность, данные действия продолжают совершаться после предупреждения наймодателя.

П.23 Постановления №14 — ВС рассказывает нам, что делать, если судом признается недействительным договор социального найма.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

Ø дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

Ø жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

Ø жилое помещение признано непригодным для проживания;

Ø капитальный ремонт жилого помещения. При капитальном ремонте происходит переселение в маневренный фонд. Жилое помещение должно быть предоставлено до проведения капитального ремонта.

Понятие и признаки договора подряда

-по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Признаки договора подряда:

· подрядчик выполняет работу по заданию заказчика с целью удовлетворения его запросов и требований. Всякий результат работ, достигнутый по данному работу, носит уникальный характер и, следовательно, данный результат носит индивидуально-определенный характер.

· Обязанность подрядчика сводится к выполнению определенной работы, результатом которой является создание новой вещи или восстановление (изменение) существующей.

· Необходим результат, который носит объективированный, материальный, зачастую вещественный характер.

· Подрядчик обязуется выполняться работы на свой риск. Ключевой риск, который лежит на подрядчике – это риск не достижения результата. Подрядчик получает вознаграждение только в случае достижения результата.

· Момент заключения и момент исполнения определенным образом отстают друг от друга (существует некий временной разрыв).

· В рамках подряда невозможно накапливание результата.

· Подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного заданием заказчика результата.

Отграничение договора подряда от трудового договора

ü По предмету – предметом договора подряда является получение подрядчиком результата работы; по трудовому договору – процесс работы.

ü В трудовом договоре нет самостоятельности при выполнении своей функций.

ü По договору подряда подрядчик несет риск не достижения результата. Если результата нет, то подрядчик денег не получит.

ü Признак выполнения работ: в трудовом договоре работник должен выполнить работу лично; по договору подряда подрядчик может привлекать для выполнения работ третьих лиц (общее правило).

Отграничение договора подряда от договора купли-продажи

ü С позиции Венской конвенции в случаях, когда производство товаров производится полностью или в большей части с иждивением лица, выступающего продавцом, то это купля-продажа. Если же сторона, которая заказывает производство или изготовление берет, на себя обязанность поставку существенной части материалов, необходимых для изготовления, то это договор подряда.

ü С позиции же отечественного законодательства вопрос поставки материалов вообще неважен, т.к. у нас неважно кто поставляет материалы (ст.704 ГК).

ü В рамках купли-продажи соответствующий субъект обязуется передать вещь, а в подряде – изготовить и передать результат. Если договор регламентирует стадию создания вещи – то это подряд, если же договор эту стадию не регламентирует, то это купля-продажа.

Ограничение договора подряда от договора оказания услуг

ü Для договора подряда результат должен носить материальный (овеществленный) характер, для договора оказания услуг результат материальный отсутствует, а полезный эффект деятельности исполнителя не отделим от самой этой деятельности.

Виды договоров подряда

ü Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ

ü Подрядные работы для государственных или муниципальных нужд

Элементы договора подряда

Стороны договора

По общему правилу, никаких особых требований к данным субъектам не предъявляется, в принципе, в качестве заказчика и подрядчика могут выступать любые субъекты гражданского права с учетом их право-дее-способности. Изъятие есть, например, при договоре подряда для гос. нужд.

Не исключена ситуация при которой, функция оплаты работ будет перенесена с заказчика на иное лицо (инвестора).

Подрядчик свободен в выборе способов и средств достижения результата, поэтому может привлекать третьих лиц. Законом вопрос о третьих лицах решается положительно, т.е., если иное не предусмотрено договоров и законом, подрядчик может привлекать третьих лиц абсолютно самостоятельно (заключая договоры субподрядов).

За действия субподрядчиков перед заказчиком отвечает подрядчик. Однако данное правило сформулировано диспозитивно, таковое будет истинным, если иное не предусмотрено договором. Для того, чтобы заказчик мог предъявлять претензии субподрядчику и наоборот, данное правило должно быть предусмотрено обоими договорами.

Заказчик имеет право заключать договоры с другими субподрядчиками только с согласия подрядчика.

Ст.707 ГК – множественность лиц.

· Если предмет договор неделим, то все подрядчики выступают в качестве солидарных должников и кредиторов.

· Если предмет делим, то эта множественность будет долевой.

Сейчас судебная практика идет по пути признания условия о сроке существенным условием договора. Лектор считает, что данный вопрос должен решаться в каждом конкретном случае исходя из сущностных условий.

-издержки подрядчика, а также причитающееся ему вознаграждение.

Издержки покрываются не сверх цены, а априори включаются в цену.

Условие о цене не является существенным условием договора подряда.

Цена определяется на основании сметы, которая выступает в качестве составной части договора.

b) Твердой – общее правило. Если смета твердая, то она пересмотру не подлежит. Однако при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, которые должны быть предоставлены подрядчику, если такое изменение нельзя было предусмотреть, то подрядчик может требовать изменение цены, а при несогласии – расторжения договора.

Данное правило применяется в том числе и при приблизительной цене. При несущественном увеличении приблизительная смета изменяется автоматически.

Подрядчик должен предупредить заказчика о существенном увеличении и при несогласии заказчик может отказаться от договора, отплатив выполненную часть работ.

Форма договора

-вопрос о форме решается исходя из общих положений главы 9. Зависимость от субъектного состава и суммы.

При просрочке принятия результата риск случайной гибели переходит на заказчика.

Подрядчик выполняет порученную работу из своих материалов.

Подрядчик отвечает за качество материалов, а также за юридическую «чистоту» материала.

Если материал предоставляется заказчиком, то подрядчик должен его разумно использовать и вернуть остаток материала заказчику, с согласия заказчика остаток может быть зачтен в цену работ.

Однозначной позиции насчет того, в каких случаях подрядчик несет ответственность за сохранность материала заказчика, нет.

Кто-то говорит, что надо отвечать только за вину.

ВАС РФ в ИП №51 от 24 января 2000г. П.20 — «намек» на то, что основанием ответственности должна наступать вина.

Лектор считает, что должны применяться правила главы 47.

Если в качестве подрядчика будет выступать предприниматель, то он несет ответственность в независимости от вины (за искл. непреодолимой силы и особых свойств вещи, о которых он не знал и не должен был знать).

Если подрядчик не предприниматель, то только вина.

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Информационная функция подрядчика

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

· непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

· возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

· иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

При невыполнении подрядчиком своей информационной обязанности, в дальнейшем подрядчик не может ссылаться на не качественность материалов и несет риск не достижения результата.

Если заказчик не отреагирует на сообщение подрядчика, то последний вправе отказаться от договора и потребовать оплаты выполненной части работ.

Обязанность подрядчика – передать результат работу заказчику, а также информацию, касающуюся информации об эксплуатации результата.

При подряде на переработку собственником является тот, кто является собственник вещей.

Право собственности на недвижимую вещь возникает у собственника земельного участка.

Вообще, сам разработчик (г-н Брагинский) указал, что вопрос о собственности результата не решен.

П.1 ст.218 –право собственности на новую вещь, изготовленную для себя. Собственник – заказчик первоначальным способом.

Закон устанавливает возможность установления гарантийных сроков на результат работ.

Если гарантийный срок не установлен, то бремя доказывания лежит на заказчике.

Последствия обнаружения недостатков, за которые подрядчик отвечает:

ü безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

ü соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

ü возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397) – фактически факультативный способ, он должен быть предусмотрен в договоре.

Если недостаток не устранен в разумный срок или является не устранимым, то заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Обязанности заказчика

Ø заказчик должен оказывать подрядчику содействие в случаях, порядке и объеме, предусмотренных договором. Если содействие заказчика выступает предпосылкой выполнения работ подрядчиком, то при неоказании содействия, подрядчик вправе приостановить исполнение, требовать перенесения сроков, либо соразмерного увеличения цены.

Ø Заказчик обязан предоставить необходимые материалы, оборудование, информацию. Данная обязанность факультативна, т.к. по общему правилу работы выполняются из материалов подрядчика.

Ø Обязанность принять работу в сроке и порядке, предусмотренные договором.

Ø При уклонении заказчика от приемки и последующего двукратного предупреждения, подрядчик вправе продать результат работ, а вырученную сумму зачесть в счет причитающегося ему платежей.

Если в результате приемки обнаружены недостатки, то заказчик должен подрядчику заявить. Если это не произойдет, то заказчик считается принявшим без проверки и не вправе ссылаться в дальнейшем на эти недостатки. Данные правила касаются явных недостатках

Обязанность оплатить переданный результат работ. Оплата производится после окончательной сдачи. Однако может быть предусмотрена предварительная оплата, а также поэтапная оплата. 03.12.09

Права заказчика

ü Право заказчика во всякое время проверять ход и качество работ. Данное право является определенной уступкой, учитывая то, что подрядчик свободен в своей работе. Заказчик не должен вмешиваться в деятельность подрядчика. Данное право сопряжено с возможностью принятия адекватных обнаруженному мер. Если заказчик обнаружит недостатки, то он может требовать их безвозмездного устранения, а если они исправлены не будут, то заказчик может отказаться от договора.

ü Заказчик в любое время до принятия результата может отказаться от договора. Данное право не сопряжено с какими-либо обстоятельствами. Ст.717 ГК. Заказчик должен выплатить стоимость, выполненных работ и убытки (как ущерб, так и упущенная выгода), причем эта общая сумма не может быть больше общей цены договора. Убытки, естественно, надо доказывать.

Отдельные разновидности договора подряда

Бытовой подряд

-по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

Однако в данном определении ничего не сказано о результате, фактически заказчик платит за саму работу. Это является технической ошибкой.

Особенностью бытового подряда является специфика субъектного состава.

-в качестве подрядчика выступает предприниматель-профессионал.

-в качестве заказчика выступает только гражданин.

К бытовому подряду применяется Закон о защите прав потребителей.

Договор подряда является публичным. Цена является существенным условием договора бытового подряда.

-дополнительные гарантии и дополнительные права заказчика:

ü Недопустимость навязывания потребителю дополнительных работ и услуг за плату.

ü Недопустимость условий договор, ограничивающих права потребителя.

ü Оплата выполненной работы должна производиться после ее выполнения.

ü Право потребителя на получение информации – преддоговорная обязанность.

Если в результате неполноты информации, заказчиком был заключен договор, результат которого не обладает необходимыми заказчику свойствами, то он может отказаться от договора и не должен оплачивать результат.

ü Заказчик в любое время может отказаться от договора. При отклонении подрядчика от сроков, заказчик не должен их оплачивать.

-дополнительная ответственность подрядчика

ü За нарушение сроков Закон о защите прав потребителей устанавливает неустойку в размере 3% от стоимости выполненных работ, в целом неустойка не может превышать общую сумму заказа. Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают подрядчика от исполнения обязанности.

ü Возможность компенсации морального вреда.

ü Если подрядчик утратит предоставленный заказчиком материал, то он должен оплатить двукратную стоимость этого материала.

В случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, — разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества — пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить:

a) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

b) соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

c) возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).

В случае обнаружения существенных недостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены по истечении двух лет (для недвижимого имущества — пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен.

Строительный подряд

-по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Но вообще не всякий договор будет строительным подрядом. Пример про детей и сникерсы.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Признаки строительного подряда:

· Объектом приложения усилий всегда является недвижимость.

· Сложность и значимость выполняемых работ, влияющих на прочность недвижимости.

Источники правового регулирования:

· Параграф 3 главы 37, а также параграф 1 главы 37 ГК РФ

· Закон об архитектурной деятельности, Градостроительный кодекс, Земельный кодекс

· Нормативно-технические акты (СНиПЫ и т.п.).

Особенности субъектного состава:

-в рамках параграфа 3 особых правил не содержится.

-подрядчик – до 1 января 2010г. продолжает действовать система лицензирования, поэтому строительство целого ряда объектов невозможно без лицензии. Лицензия необходима для деятельности, а не для заключения договора, однако суды в 80% случаях признают договор недействительным, если на момент заключения не будет лицензии.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 о правах заказчика по договору бытового подряда. Т.е. такой договор подряда будет строительным, но правила будет применяться как для бытового.

Перечень существенных условий:

Проблему сформулировал ВАС в ИП №51. П.5 и 6 в качестве примеров содержит казусы, когда условия о предмете и цене не являются существенными.

-организационной предпосылкой выполнения работ по строительству является составление проекта сметной документации (техническая документации и непосредственно смета).

Для отдельных ситуаций предусмотрено утверждение данной документации, для других – государственная регистрация.

-условия о сроке предоставления данной документации, некоторые товарищи, считают существенным условием строительного подряда.

При необходимости проведения дополнительных работ, не учтенный в технической документации, подрядчик должен сообщить об этом заказчику. Последний в течение 10 суток должен сообщить о своем согласии или не согласие на такие работы. Если ответ не был получен, подрядчик обязан приостановить выполнения работ с отнесением убытков на заказчика. В противном случае подрядчик принимает на себя риск выполнения работ и не вправе требовать оплаты дополнительно проведённых работ.

П.10 ИП №51 само по себе принятие работ заказчиком не свидетельствует о согласии заказчика на выполнение данных работ.

Заказчик вправе в одностороннем порядке вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

Подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.

-закрепление принципа сотрудничества заказчика и подрядчика – ст.719 ГК, ст.750

Регламентация права заказчика по осуществлению контроля и надзора за ходом выполнения работ.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Источник: https://infopedia.su/4x1886.html

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Похожие записи:

• Сиз выдача для работников детского сада в 2021
• Прожиточный минимум для внж 2021 москва официальный сайт
• Будут ли платить в оренбурге пенсионерам на транспортные услуги