06.01.2021

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам?

Автор: admin Налоговое право Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Арест имущества что могут и что не могут забирать судебные приставы. Арест как обеспечительная мера по иску на стадии рассмотрения дела;. В крайнем случае под арест может попасть половина заработной платы ответчика, в зависимости от суммы долга.

Содержание:

Застройщик – банкрот. Что делать дольщикам?

Я купил квартиру в строящемся доме. Дом не достроен. Застройщик признан банкротом. Что делать дольщикам в этом случае? Как получить свои квартиры или вернуть деньги?

Значит, это все-таки случилось… Главный риск долевого строительства реализовался. Застройщик – банкрот. Обманутые дольщики хватаются за голову – что теперь делать? Куда обращаться? Кому предъявлять требования? Как вернуть свои деньги? Об этом и пойдет речь ниже.

Скажем сразу – еще не все потеряно. Банкротство Застройщика – это серьезная проблема, но это не конец света. Выход есть. Хоть и не быстрый. Часть вложенных денег, возможно, будет потеряна навсегда (это плата за низкую цену квартир на начальном этапе строительства).

Разберем ситуацию по порядку и определим действия дольщиков в этом случае.

Если Застройщик признан банкротом

Для общего понимания – если Откроется в новой вкладке.»>Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

Банкротство юрлица регулируется законом Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов.

Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – Откроется в новой вкладке.»>«Банкротство застройщиков».

Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета Откроется в новой вкладке.»>«Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать Откроется в новой вкладке.»>неустойку за просрочку передачи квартиры.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

Здесь нужно пояснить подробнее.

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре;
Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года Откроется в новой вкладке.»>страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

Реестр обманутых дольщиков

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать Откроется в новой вкладке.»>здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. Откроется в новой вкладке.»>здесь и Откроется в новой вкладке.»>здесь (Минстрой МО).

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь Откроется в новой вкладке.»>специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/zastrojshhik-bankrot-chto-delat-dolshhikam/

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать в такой ситуации?

Главный риск долевого строительства заключается в опасности неожиданного становления застройщика банкротом. В этой ситуации компания, осуществляющая строительные работы, далеко не всегда виновата, и может вовсе не являться обманщиком. Просто в результате неграмотного распределения ресурсов в один момент она остается без средств, необходимых для того, чтобы продолжить работу. Однако, от этого никуда не девается бедственное положение дольщиков, которых лишило шанса на достойное существование в собственном жилье банкротство застройщика при долевом строительстве. Что делать, когда это случилось, и как минимизировать негативные последствия, поговорим в представленном материале.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать?

Что делать, если застройщик признан банкротом

Хотим сразу прояснить один невероятно важный нюанс: если застройщик в официальном порядке (через суд) получил признанный статус банкрота, то предъявлять по отношению к нему какие-либо требования финансового характера, например, запрос на возврат денег или передачу квартиры в пользование, абсолютно не имеет никакого смысла. Дело в том, что официальный процесс признания юридического лица банкротом подразумевает, что строительная компания более не способна выполнять возложенные на нее обязательства.

Застройщик-банкрот — худший кошмар каждого дольщика, рассчитывающего в ближайшее время стать собственником личного жилья

Но что же делать лицам, которые являются кредитором данной строительной организации? К такому понятию, как кредитор, можно отнести и каждого дольщика, рассчитывавшего в конце получить собственное жилье, так как на выплаченные им средства производились строительные работы.

Требования представителей данной категории будут удовлетворены, но не обязательно полностью, а даже с наибольшей вероятностью лишь частично, так как выплаты станут производиться за счет оставшихся на момент становления банкротом у компании:

денежных средств;
имущественных наименований.

Обязанность по описанию средств компании, а также погашению ее долгов, и удовлетворению требований обманутых дольщиков возлагается на специальное должностное лицо, зовущееся арбитражным управляющим.

Те лица, которые ранее относились к руководящему составу компании, отстраняются от прав, присущих им, касающихся управления средствами и различными процессами, происходящими на базе организации.

К категории кредиторов застройщика относятся также и сами дольщики, средства которых передаются организации еще до того, как она возвела многоквартирное здание

Процедура банкротства застройщика: как проходит

Банкротство застройщика — процесс, происходящий в рамках судебного заседания. Суд арбитражной категории в ходе оного берется установить порядок, согласно которому будет производиться впоследствии возврат средств кредиторам, коими могут выступать следующие лица:

государства;
банки;
дольщики, внесшие свои средства ради получения в дальнейшем квартиры.

Как мы уже сказали, возврат денег будет производиться за счет средств, которые сохранились на момент становления банкротом у компании-должника.

Рассмотрение дела будет производиться непосредственно по месту нахождения компании-банкрота (согласно ее юридическому адресу).

Банкротство юридических лиц, и конкретно процедура его оформления, подлежат регулированию со стороны Федерального законодательства, а именно, Федерального закона № 127-ФЗ. Этот юридических текст состоит непосредственно из 233-х статей.

В данных статьях говорится, что имеются некоторые особенности, сопровождающие процедуру ликвидации юридического лица, являющегося при этом застройщиком. Для учреждений данного профиля деятельности имеется особенный порядок.

Так, становление банкротом для них будет состоять из 5 основных процедур, 3 из которых могут быть в силу каких-либо причин опущены. В результате, остается только две следующих:

процедура наблюдения, длительность которой составляет до 7 месяцев с момента ее инициации;
конкурсное производство, которое, в свою очередь, может продолжаться от 6 месяцев до нескольких лет.

Реально оценить состояние компании-застройщика можно будет лишь непосредственно изнутри нее самой. Для этого и назначается арбитражный управляющий

Фактически, процесс наблюдения еще не гарантирует компании становление банкротом. На этом этапе судебная инстанция отправляет в компанию своего представителя, которого назначает временным управляющим оной.

В задачи данного представителя входит проведение анализа деятельности застройщика с точки зрения финансово-хозяйственной части. Так, управляющий оценит стоимость каждого актива и пассива компании, а затем суммирует капитал, оставшийся по сей день у учреждения.

Следующим же этапом наступает непосредственно конкурсное производство. Именно с этого момента застройщик официально становится банкротом, а компания переходит под полное управление назначенного арбитражным судом специалиста.

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Так что же делать дольщику, если он узнал о том, что застройщик оказался банкротом, и квартира его так и не будет построена?

Для начала необходимо предъявить свои требования о становлении членом реестра кредиторов. Искомый реестр начинает вестись с того момента, как дело о признании банкротства инициируется в отношении компании, ранее отстраивающей ваше потенциальное жилище. Если преминуть данным советом, в результате можно остаться ни с чем, так как никто бегать за вами не станет.

И не потому, что у нас «неустроенное» государство, а потому, что закон четко оговаривает данный момент. Согласно ему, все те, кто хочет вернуть часть положенных средств, должны незамедлительно заявить свое право на получение компенсации от банкрота, принуждать же его к возврату средств без вашего заявления никто не станет.

Подача заявления о включении в обозначенный список должна производиться в арбитражный суд, который занимается рассмотрением дел о банкротстве. Когда суд изучит переданные вами документы, будет вынесено соответственное решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр.

Для получения компенсации дольщик должен сам активно заняться данным вопросом

Согласно букве закона, в рамках признания застройщика банкротом, закон занимается установлением определенных сроков, которые даются на включение требований кредитора в реестр. Во время прохождения такого этапа, как наблюдение, дольщику дается всего один месяц на то, чтобы осуществить направление требований. В этом случае, вы получите возможность стать участником первого собрания кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроя.

Если же дольщик еще не успел этого сделать, то впоследствии, на этапе конкурсного производства у дольщика будет еще два месяца для того, чтобы подать его требования.

Отсчет обозначенных сроков начинается непосредственно с того момента, когда управляющий организацией гражданин направляет кредиторам уведомления о:

начале процедуры присвоения статуса банкрота застройщику;
открытии соответствующего реестра требований кредиторов.

Дольщики получат уведомление о том, что застройщик заявил о своем банкротстве, непосредственно от арбитражного управляющего

Выплата денежной компенсации всем лицам, которым задолжала организация, будет зависеть от того, какая очередность оных установлена по закону. Если говорить относительно очередности, актуальной в случае со строительными компаниями, она будет следующей.

Таблица 1. Очередность на получение компенсации от банкрота-застройщика

Очередность	Кто входит в категорию получателей компенсации
Первая очередь	Граждане, здоровью которых действиями застройщика был причинен вред (при условии, что таковые имеются)
Вторая очередь	Сотрудники организации, которым полагается выплата заработной платы за определенный временной период
Третья очередь	Граждане, принимающие участие в долевом строительстве
Четвертая очередь	Оставшиеся кредиторы организации

Выдержка из ФЗ №127 Статьи 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Получается, что хоть дольщики идут и не в первой очереди, их шансы на возврат части затраченных средств высок, так как закон все же выделил их приоритетными получателями над оставшимися кредиторами учреждения.

Бывает так, что граждане, предварительно отдавшие застройщику средства на строительство их будущего жилья, оформили с компанией официальные отношения не на основании договора долевого участия, а на основании предварительного договора о покупке имущественного объекта.

Такие покупатели не могут претендовать на получение компенсации, но лишь до тех пор, пока не добьются через суд переквалификации их договоров в сделку о долевом участии. В подавляющем количестве случаев суды соглашаются с данным требованием.

Если квартира была куплена не по договору долевого участия, вам придется обращаться в суд для переквалификации имеющегося у вас документа

Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом

Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:

признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.

Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.

Нужно также понимать, что на этапе определения требований, которые вы задумали предъявить, придется решать, чего же вы хотите:

получить обратно денежные средства, которые вам принадлежат;
получить квартиру.

Кроме того, сразу готовьтесь к тому, что предъявление требований не означает их удовлетворения в целом или хотя бы в полном объеме.

Вы, как дольщик, можете получить компенсацию в виду своей же квартиры в недостроенном доме. Данный путь в большинстве случаев наиболее выгоден обманутой стороне

Те, кто примет решение получить не деньги, а квартиру, должны будут доказать, что они имеют право владеть ею, и провести государственную регистрацию данного права. Для этого необходимо обратиться в суд.

Признание вашего права, как собственника, навсегда выведет недвижимость из общей имущественной массы банкрота, то есть она впоследствии не сможет уйти на погашение требований других кредиторов

Кроме того, наличие квартиры в недостроенном здании позволит вам и другим собственникам жилья в том же доме скооперироваться, и создать строительный кооператив, дабы завершить изначально задуманное дело, либо реализовать недвижимость заинтересованному лицу.

Впрочем, данный путь разумен в действительности, но лишь тогда, когда застройщик обанкротился на завершающем этапе строительства. То есть, если ваш дом, например, уже достроен, но еще не сдан в эксплуатацию.

В противном случае, данная затея будет бесперспективной, так как вопрос с достраиванием нужно будет решать экстренно, иначе не законсервированный по всем технологиям дом будет естественным путем разрушаться. Впоследствии полуразрушенный объект восстановить будет невозможно, так как закон это просто-напросто запрещает.

Мало того, чтобы довести здание до логичного состояния, придется искать дополнительные средства, которые поступать должны из кармана все тех же дольщиков, которые и так в большинстве своем уже отдали все, что у них было.

Иногда все же логичнее попытаться вернуть денежные средства, потеряв их солидную часть, но другую все же сохранив

Если вы приняли решение о возврате денежных средств, следует сразу же усвоить следующие несколько нюансов:

поскольку застройщик инициировал процедуру банкротства, у него просто нет средств, чтобы выполнить обязательства перед вами, а значит, и вернуть ему будет нечего;
остаток средств, находящихся на балансе у строительной компании, будет в конце концов уменьшен на такие обязательные платежи, как возмещение судебных издержек, плата арбитражному управляющему и т.д.;
дольщики, хоть и имеют статус приоритетных кредиторов, все же находятся на третьем месте в очереди на получение средств (к примеру, если компания задолжала зарплату сотрудникам, в начале деньги получат они;
поскольку банкрот несет обязанность по выплате неустоек, общая требуемая от него сумма серьезно возрастает;
недвижимое имущество, выведенное из общей собственности застройщика (квартиры, которые решат сохранить дольщики), не будет продаваться с торгов ради компенсации ваших потерь.

Если вы решите вернуть деньги, помните о нескольких весьма важных нюансах, определяющих успех всего мероприятия

Иными словами, получить обратно всю сумму, которую вы уплачивали строительной организации, практически нереально, не говоря уже о полной невозможности взыскать с него:

неустойку;
штраф;
убытки;
компенсацию морального вреда.

В большинстве случаев приходится рассчитывать только на половину потерянных денег.

Впрочем, после 2017 года ситуация для дольщиков стала более благоприятной. В случае, если строящая их жилье компания внезапно обанкротится, деньги на компенсации будут поступать также из специализированного фонда долевого строительства.

Кроме того, начиная с 1 июля текущего года, средства всех участников долевого строительства поступают непосредственно под защиту:

агентства по страхованию вкладов;
кредитных организаций.

Кроме того, теперь строительные организации обязаны получать средства от дольщиков на специализированные счета в банках. В случае наступления банкротства возводящей квартирный дом организации, дольщики просто получат обратно свои деньги, а застройщик будет должен возвращать средства в банк.

Дольщики могут рассчитывать на более легкий и полный возврат вложенных ими средств

Реестр обманутых дольщиков

Как мы уже говорили, обманутым дольщикам необходимо будет зарегистрироваться в специализированном реестре, ведущимся властями каждого региона страны. Данный реестр изначально был создан для того, чтобы собирать данные о том, какие объекты в сфере строительства являются наиболее проблемными, а также для того, чтобы найти вопросу централизованное решение.

Будучи включенным в реестр, вы получаете статус обманутого дольщика. Как следствие, государство на данном этапе должно включиться в процесс урегулирования вашей проблемы, и предоставить всю необходимую поддержку.

Такая поддержка может иметь самое разное выражение, например:

целевое выделение средств непосредственно обманутым дольщикам;
выплата кооперативам дольщиков субсидий на завершение постройки дома;
проведение конкурса для выбора нового застройщика, которому можно доверить доведение проблемного недостроя до ума.

Станьте членом реестра обманутых дольщиков, и получите государственную поддержку

Подведем итоги

Банкротство застройщика – всегда неожиданный удар для дольщиков. Не стоит мириться с тем, что вы были обмануты, займитесь официальным оформлением своего статуса, чтобы впоследствии получить компенсацию или положенное вам жилье, и своими силами довести его до подходящего для жизни состояния. К сожалению, если вы захотите вернуть все денежные средства, это может не получиться, поэтому морально нужно быть готовыми ко всему.

Чтобы гражданин России или предприятие, работающее на территории нашей страны, были признаны несостоятельными в финансовом плане, необходимо, чтобы их положение соответствовало обозначаемым на законодательном уровне понятию и признакам банкротства. В специальной статье расскажем, как происходит становление банкротом, и какие последствия предполагает признание неспособности гражданина или какой-либо компании удовлетворить предъявленные требования займодателей.

Источник: https://yr-expert.com/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat/

Банкротство застройщика: что делать дольщикам, если был заключен ДДУ?

Снятие обременения с недвижимости
Снятие обременения через суд
Собственность через суд
Споры с застройщиком о качестве
Спорт
Трудовые споры спортсменов с клубами
Юридическая экспертиза контрактов
Банкротство физических лиц
Банкротство физических лиц
Судебные споры
Взыскание долгов с физических лиц
Взыскание задолженности по заработной плате
Взыскание компенсации в связи с увольнением
Восстановление на работе
Защита ответчика в суде по гражданским делам
Защита прав потребителей
Обжалование дисциплинарного взыскания
Представительство интересов в судах общей юрисдикции

Представительство компаний в судах общей юрисдикции
Таможенные споры
Интеллектуальная собственность
Регистрация договоров в Роспатенте
Регистрация программ для ЭВМ, баз данных
Регистрация товарных знаков в Роспатенте
Юридические обслуживание бизнеса
Абонентское юридическое обслуживание бизнеса
Юридическое сопровождение бизнеса
Банкротство
Включение в реестр денежных требований
Признание банкротом организации
Спорт
Защита спортивных организаций в трудовых и арбитражных спорах
Регистрация и аккредитация спортивных федераций
Юридическое обслуживание спортивных организаций

Договор участия в долевом строительстве — это особый вид договора, который разработан с целью защиты интересов инвестора дольщика при инвестировании в строящуюся недвижимость. Заключая ДДУ с застройщик, дольщик приобретает особые привилегии также при банкротстве застройщика. Об особых правилах для дольщиков, заключивших ДДУ с застройщиком, речь пойдет в нашей статье.

В первую очередь необходимо отметить, что для того чтобы действовали особые правила банкротства застройщика, о которых пойдет речь далее, судом должны быть применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть суд должен признать юридическое лицо застройщиком, установив факт наличия неисполненных обязательств по передаче жилых объектов недвижимости или денежных требований участников строительства (исходя из определения термина «застройщик», предусмотренного Законом о банкротстве).

Таким образом выглядит это в судебном акте:

В 80 % случаев суд применяет положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при введении процедуры банкротства застройщика (исходя из действующих правил, суд открывает конкурсное производство, минуя процедура наблюдения). В этом случае в решении суда об открытии конкурсного производства (в резолютивной части) вы найдете информацию о применении данных правил. Однако остается значительный процент дел о банкротстве застройщиков, когда суд не применяет правила параграфа 7 Закона о банкротстве в судебном акте о признании заявления о банкротстве застройщика обоснованным. Как правило, это вызвано тем, что многие застройщики скрывают факт наличия прав требований участников долевого строительства.

Если при банкротстве вашего застройщика не были применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве, а у вас имеется требование о передаче жилого помещения или денежное требование участника строительства (например, в связи с расторжением ДДУ), то вам необходимо обратиться в суд с ходатайством о применении норм данного параграфа, приложив доказательства наличия соответствующих требований.

Если суд признает представленные доказательства достаточными, он применить правила параграфа 7 Закона о банкротстве, об этом будет вынесено отдельное определение суда.

Также рекомендуем перед тем, как определить порядок дальнейших действий, внимательно ознакомиться со всеми судебными актами в деле о банкротстве вашего застройщика (в картотеке арбитражных дел), а также с сообщения арбитражного управляющего в газете «Коммерсантъ». Возможно, другие кредиторы уже обратились с соответствующим ходатайством и суд применил особые правила банкротства застройщика, приняв соответствующее определение суда.

Рассмотрим две ситуации: строительство дома еще не завершено, объект не передан (даже в том случае, если дом построен, но нет разрешения на ввод в эксплуатацию) или строительство дома завершено (получено разрешение на ввод в эксплуатацию), объект передан.

В первом случае (отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщику, заключившему ДДУ (иные договоры) для приобретения квартиры, машино-места, нежилого помещения площадью до 7 кв.м.

Внимание! с 28.12.2018 года в связи с изменениями Закона о банкротстве покупатели машино-мест и нежилых помещений до 7 кв.м. могут включить в реестр требование о передаче объекта, а не денежные требования, как ранее. До 28.12.2018 года такое право предоставлялось только приобретателям жилых помещений, на приобретателей нежилых помещений оно не распространялось, последние могли включить только денежные требования в реестр. Однако с 28.12.2018 года такое право предоставлено законодателем также покупателям машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м. (как правило, это кладовые). Указанный Закон допускает применение новых правил и в отношении дел о банкротстве застройщиков, возбужденных до 28.12.2018 года, однако внесение изменений в реестр допускается только, если на момент вступления в силу указанного закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. Если участник долевого строительства уже включал свои денежные требования в реестр, то арбитражный управляющий должен сам включить их требования в реестр по передаче жилых помещений (а денежные требования исключить) в течение 45 календарных дней с даты вступления закона в силу. Если арбитражный управляющий не выполнит данные требования, то дольщику необходимо оспаривать его бездействие в суде.

Поэтому рекомендуем дольщикам, которые покупали машино-места, нежилые помещения площадью до 7 кв. м. в строящихся домах и включили свои требования в реестр денежных требований, обратиться к конкурсному управляющему с запросом о предоставлении уведомления о включении требований в реестр требований по передаче жилых помещений. Если участник строительства не включал ранее свои денежные требования к застройщику в реестр, то он вправе включить свои требования по передаче машино-места/нежилого помещения площадью до 7 кв. м. в реестр требований по передаче жилых помещений в течение 2 месяцев с даты вступления закона в силу (не позднее 28.02.2019 года). Даже если вы пропустили указанный срок, то стоит попробовать восстановить срок и включить свои требования в реестр.

Покупатели нежилых помещений площадью более 7 кв.м. по-прежнему вправе включить только денежные требования. Вместе с тем, в настоящее время имеется практика по искам о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения. Данный вариант возможен и для жилых, и для нежилых помещений. Если иск будет удовлетворен, вы будете иметь право собственности на долю в объекте, а не требования к застройщику. Такой вариант наиболее удобен, так как, если банкротство застройщика будет проходить по самому неблагоприятному варианту, но будет признано ваше право собственности на часть объекта незавершенного строительства в виде помещения, то оно не может быть реализовано с торгов. Об этом читайте подробную статью по ссылке.

К заявлению о включении в реестр необходимо приложить заверенную копию договора с застройщиком, документов об оплате по нему. Включение требований участников строительства в реестр не облагается пошлиной.

После включения в реестр дольщикам необходимо отслеживать важные события по делу, активно участвовать в собраниях участников строительства, так как на них принимаются важные решения, касающиеся всех дольщиков, в том числе решения о передаче достроенных квартир дольщикам, включенным в реестр требований. При принятии такого решения акт приема-передачи с дольщиком подписывает конкурсный управляющий. Удовлетворение денежных средств осуществляется в порядке очередности, установленной законом, после реализации имущества должника.

Срок для включения требований в реестр составляет 2 месяца со дня получения уведомления конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований. При этом указанное уведомление конкурсного управляющего считается полученным по истечении 1 месяца со дня его опубликования. Таким образом, если конкурсный управляющий уведомил участников строительства посредством публикации в газете Коммерсантъ, то срок для предъявления требований равен 3 месяцам с даты публикации.

Во втором случае (имеется разрешение на ввод в эксплуатацию) дольщик вправе обратиться с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости. К заявлению необходимо приложить заверенную копию договора с застройщиком, документов об оплате по нему, документов, подтверждающих передачу объекта (акт о передаче ключей, договор с УК, документы об оплате коммунальных платежей, иное). Также к иску прилагаются выписка из ЕГРН на объект недвижимости, подтверждающая, что права других лиц на данный объект не зарегистрированы, и документы об отправке иска застройщику, конкурсному управляющему, третьим лицам (квитанция об отправке и опись вложений). К заявлению необходимо также приложить квитанцию об оплате пошлины (6000 рублей). На основании вступившего в законную силу определения суда о признании права собственности дольщик может зарегистрировать право собственности в Росреестре.

И в первом, и во втором случае требования дольщика рассматриваются арбитражным судом в рамках дела о банкротстве. И так как дело ведет один судья, а дольщиков много, то сроки достаточно затянутые.

Компания “Двитекс” не первый год занимается защитой дольщиков при банкротстве застройщика (на нашем счету немало выигранных дел при банкротстве СУ-№ 155, компаний ГК «Урбан групп», Московского комбината хлебопродуктов и т.д.). Мы регулярно следим за изменениями законодательства и практикой разрешения споров при банкротстве застройщиков, поэтому можем предоставить вам самый эффективный и быстрый способ решения вашей проблемы.

Квартира в ЖК «Ново-Никольское»

ЖК «Пятницкие кварталы» (ул. Парковая, дом 20)

ЖК «Солнечная система» (ул. Германа Титова, дом 2/2)

Квартира в ЖК «Федоскинская слобода»

Нежилое помещение в ЖК «Царицыно»

Таким образом выглядит это в судебном акте:

119180, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу [email protected].

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/bankrotstvo-zastroyshika/bankrotstvo-zastroyshchika-chto-delat-dolshchikam-esli-byl-zaklyuchen-ddu/

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ

В нашей стране исстари две беды: дураки и дороги. Современная экономическая ситуация подарила соотечественникам еще одну — несостоятельность девелоперов, строящих жилые дома. Первые две беды абстрактные, а третья — конкретнее некуда, неожиданная, словно выстрел в голову. Как происходит и чем чревато банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать несчастному дольщику, чтобы не остаться и без денег и без жилья?

Законодательная база
Признаки скорого банкротства застройщика
В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
Как определяют размер требования дольщика
Форма требования при банкротстве застройщика
Есть ли у дольщика при банкротстве преимущество перед другими кредиторами
Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщика
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Что дает статус «обманутого дольщика»?
Куда обратиться при банкротстве девелопера?
Юридическая сторона дела о банкротстве
Реестр кредиторов в деле о банкротстве
Споры при создании реестра участников строительства
Оспаривание включения в реестр требований других дольщиков
Передача жилья после банкротства
Признание права собственности
Неустойка при банкротстве застройщика
Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Банкротство застройщика в 2019 году: новое в законе
Общее собрание дольщиков при банкротстве
Новые требования к строительным организациям
Переход на эскроу-счета
Отказ от договоров долевого участия в 2019 году
Что такое проектное финансирование
Как будет происходить сделка?
Элементы проектного финансирования
Окончательный переход на проектное финансирование
Последствия перехода на проектное финансирование
Насколько поднимутся цены новостроек?
Каковы прогнозы на будущую «пятилетку»
Плюсы и минусы модели проектного финансирования
Как проверить застройщика на банкротство
Заключение
Инфографика «Банкротство застройщика»
Видео: Банкротство девелопера: параграф седьмой

В 2011 году в Законе о банкротстве (127-ФЗ) появился новый, 7 раздел, полностью посвященный вопросам банкротства застройщиков. Его появление было вызвано насущной необходимостью. Потому что огромное количество россиян, участников долевого строительства, отдав последние деньги, оставались без желанных квартир и денег, вложенных в строительный проект. Нет такого города на карте России, где бы не разорился девелопер, а люди не вышли на улицы с плакатами, требующими справедливости.

Теперь закон есть, и у дольщиков появилась надежда, что государство наконец даст им защиту, которую давно обещает по Конституции.

Законодательная база

Основными документами, регламентирующими банкротство при долевом строительстве в нашей стране, являются:

Признаки скорого банкротства застройщика

Работу российских девелоперов следует постоянно контролировать. Банкротство не случается внезапно. Первые признаки приближающейся беды можно распознать заранее. Любая приостановка в строительстве, нарушение сроков — уже повод бить трубой по рельсу.

Косвенными признаками грядущего банкротства можно считать ситуации, когда:

офис компании перестал отвечать на телефонные звонки, и оказывается закрытым в рабочее время при личном посещении;
строительство завершено, а с передачей готовой квартиры девелопер не торопится.

Дольщикам следует сразу же коллективно обращаться к руководству строительной компании с письменной претензией. Либо в арбитражный суд. Медлить нельзя.

В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов

Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства.

Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов, что реестр требований открыт. Он обязан это сделать письменно, заказным письмом, а также через газету “КоммерсантЪ”. Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве стройкомпании тоже является сигналом, что пора объявить о своих требованиях.

Как определяют размер требования дольщика

При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.

За машиноместо или нежилое помещение при банкротстве фирмы вернуть можно только те деньги, что заплатил застройщику.

Дольщикам при банкротстве разрешается участвовать на собрании кредиторов числом голосов, соответствующим сумме затрат на строительство по ДДУ и нанесенного банкротством ущерба.

Форма требования при банкротстве застройщика

Образец заявления дольщика на внесение в реестр при банкротстве:

денежных требований (ст. 201.5 и 201.1 Закона «О банкротстве» №127-ФЗ);

о получении нежилого помещения (ст. 201.11);

о передаче квартиры (ст.201.1,п.2 ст.201.4, ст.201.6, 201.7).

Заявление пишется в трех экземплярах. Копии ДДУ, квитанций прикладывают к заявлению. Отправляют заказным письмом или передают при личном визите арбитражному управляющему,назначенному на период банкротства, потребовав, чтобы он расписался в получении во втором экземпляре.

Есть ли у дольщика при банкротстве преимущество перед другими кредиторами

При банкротстве девелопера дольщики попадают в третью очередь, тогда как остальные кредиторы выстраиваются за ними. Им позволительно выбирать, деньгами или передачей квартиры с ними рассчитаются.

Из-за банкротства стройфирмы дольщик понес убытки? Их тоже ему компенсируют. Если будет, конечно, чем.

Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщика

Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:

граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
дольщики;
все прочие заимодавцы.

А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.

Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?

Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:

признать право собственности на построенную квартиру;
признать право владения долей общего имущества, если дом еще недостроен;
вернуть деньги, плюс неустойку за просрочку и возмещение вреда, понесенного из-за банкротства строительной компании.

В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир (ст.201.7 Закона о банкротстве).

Сопровождение процедуры банкротства, порядок сопровождения
Преднамеренное или фиктивное банкротство
Оспаривание сделок должника при банкротстве физических лиц
Текущая задолженность в деле о банкротстве: какие платежи входят в нее и как выплачиваются
Последствия прекращения производства по делу о банкротстве
Арбитражный управляющий в деле о банкротстве: его функции, права и обязанности
Неправомерные действия при банкротстве: их виды, какая ответственность грозит
Банкротство страховых организаций
Заключение мирового соглашения в деле о банкротстве — порядок, условия, особенности
Банкротство стратегических предприятий и градообразующих организаций: порядок, условия и особенности
Заинтересованные лица в банкротстве: кто к ним относится и их права
Чем занимается конкурсный управляющий по банкротству юридических лиц: точка в деле о несостоятельности
Банкротство физических лиц: о чем говорят реальные отзывы прошедших процедуру признания несостоятельности?
Где публикуется информация о банкротстве юридических лиц
Как избежать субсидиарной ответственности при наступившем банкротстве: все возможные способы
Все что нужно знать о процедуре банкротства ООО с непогашенными долгами
Субсидиарная ответственность без процедуры банкротства: условия, сроки и особенности
Как подать заявление на банкротство должника — юридического лица
Лица, участвующие в деле о банкротстве
Как происходит упрощенная процедура банкротства юридического лица: порядок процедуры
Стадии банкротства физического лица
Признание банкротства юридического лица в 2019 году: схема основных стадий, особенности и последствия
Банкротство юридических лиц
Финансовое оздоровление: понятие, план процедуры, последствия
Банкротство физических лиц через арбитражный суд: условия, стоимость, особенности процедуры
Банкротство физических лиц: плюсы и минусы для должника
Банкротство ООО: какие существуют последствия для его директора и учредителей
Цена услуги по банкротству юридических лиц: от чего зависит стоимость
Как проходит процедура наблюдения при банкротстве юридического лица
Закон о несостоятельности (банкротстве) физического и юридического лица (127-ФЗ): новое в 2019 году
Особенности банкротства юридических лиц в 2019 году: пошаговая инструкция, этапы, последствия, новое в законе
Банкротство физических лиц: пошаговая инструкция, изменения в процедуре и порядке проведения в 2019 году
Как проходит банкротство и признание должника банкротом: особенности процедуры
Банкротство ИП в 2019 году
Порядок проведения конкурсного производства при банкротстве юридического лица: этапы, последствия
Банкротство ИП (индивидуальных предпринимателей)
О банкротстве кредитных организаций: особенности признания несостоятельности
Очередность платежей при банкротстве предприятия
ФЗ о банкротстве физических лиц: описание действующей редакции закона с пояснениями
Заявление о банкротстве юридического лица
Как физическому лицу объявить себя банкротом
Внешнее управление как способ реанимации предприятия при банкротстве: порядок, сроки, особенности
Субсидиарная ответственность при банкротстве
Банкротство ИП с долгами по налогам
Что делать, если один из учредителей застройщика банкрот, какие последствия для дольщика

Закон о банкротстве разрешает дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет удовлетвориться либо деньгами, либо построенным жильем, либо долей в недостроенной многоэтажке.

Но есть в деле о банкротстве тонкости. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадраты, следует знать:

чтобы обрести свою квартиру, сначала надо через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на нее право собственности и внести запись об этом в Росреестр;
установленное право владения выведет квартиру из конкурсной массы, сформированной при банкротстве стройфирмы, продавать ее с аукциона уже точно никто не будет;
право собственности на жилплощадь (долю в незаконченном доме)позволит вместе с остальными обманутыми дольщиками после банкротства организовать жилстройкооператив, чтобы завершить стройку. Или продать недостроенный объект.

Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:

у банкрота деньги на выплаты вряд ли имеются;
а того, что еще осталось, не хватит на дольщиков, так как уйдет на платежи первым и вторым очередникам.

В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.

Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017-го, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.

Гражданам, кого коснулось банкротство девелопера до 2017-го, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь в ФЗ-214 прописана обязанность всех строительных компаний страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году.

Что дает статус «обманутого дольщика»?

Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе.

Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.

Куда обратиться при банкротстве девелопера?

Дела о банкротстве рассматривают исключительно в арбитражных судах по месту регистрации строительной компании. Сюда и следует бежать обманутому дольщику с иском, договором ДДУ и документами, подтверждающими оплату указанной в ДДУ суммы.

Кроме арбитража, можно обращаться в компанию страховщика, с которой застройщик банкрот заключил соответствующий договор, к поручителю, если таковой был, к местным властям за внесением в реестр обманутых дольщиков после банкротства.

Юридическая сторона дела о банкротстве

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Застройщик банкротится, что делать дольщику? Процесс банкротства, инициированный судом, может длиться до года, а то и больше. Раньше банкротство проводили несколькими этапами.

Ответим на ваш вопрос за 5 минут!

Этап наблюдения. Характеризуется активной работой назначенного судом финансового управляющего, который собирает и анализирует информацию о деятельности застройщика и о его реальном финансовом положении во время банкротства. По результатам такой разведки, которая может длиться до полугода, финуправ составляет исчерпывающий отчет и оглашает его перед собранием кредиторов, а затем судом. По результатам суд принимает решение о судьбе застройщика: компания либо продолжает работать (если есть надежда на завершение строительства), утвердив план реструктуризации, либо объявляют о банкротстве фирмы, саму ее ликвидируют и распродают имущество, выявленное финуправом, с молотка.

Если речь шла о реструктуризации, объявлялся одноименный этап банкротства, длительностью до двух лет. После чего, зависело от результатов отчета финуправляющего в конце этапа, либо вводили внешнее управление, либо официально оглашали банкротство фирмы.

Конкурсное производство. Сегодня, после последних поправок в законодательстве, единственный этап банкротства, если суд одобрил заявление на банкротство. Судья отдельным решением отстраняет руководство компании от работы. Вся власть переходит в руки конкурсного управляющего. Он распродает имущество на торгах, организованных после банкротства, и рассчитывается вырученными деньгами с кредиторами.

Чтобы дольщик оказался в реестре кредиторов, надо обратиться к арбитражному управляющему с заявлением. Реестр при банкротстве девелопера отличается от того, что ведут при банкротстве прочих юридических лиц. Потому что в него, кроме денежных требований, включаются еще и «натурные» — получение достроенной квартиры (доли в недостроенном доме). Но иногда суды игнорируют эту специфику и начинают банкротство в общем порядке, как обычного юрлица. Это невыгодно дольщикам. И им следует написать ходатайство, чтобы банкротство проводили в особом порядке, согласно 7 параграфу закона о банкротстве 127-ФЗ.

Чаще всего споры возникают, когда финуправ не желает включать часть требований пострадавшей от банкротства стороны в реестр, либо отказывается включать вовсе. Второй случай, когда в реестре вдруг оказались фиктивные дольщики или дублирующие записи по одним и тем же жилплощадям.
При любых спорах в деле о банкротстве вопрос может решить только судья (ст.201.4 закона №127-ФЗ «О банкротстве»). Разрешит отдельным распоряжением внести — внесут, откажет — все, вопрос снимается.

Дольщику разрешено подавать ходатайство судье на действия финуправа в течение пятнадцати дней (п.8 ст.201.4 закона №127-ФЗ «О банкротстве»).
Суд вправе рассматривать жалобы на финуправа в течение месяца (ст.60 закона о банкротстве). Решение судьи можно оспорить в вышестоящем арбитраже.

В деле о банкротстве споры могут возникнуть и между дольщиками по поводу их требований, уже внесенных в реестр.

Чтобы в деле о банкротстве оспорить претензии других участников строительства, следует сначала ознакомиться с самим реестром. Управляющий обязан выдать его для изучения любой стороне дела о банкротстве (ст.201.2 закона № 127-ФЗ “О банкротстве”).

Почитав реестр, претензии можно подать в течение пятнадцати дней.

Объявив о банкротстве стройкомпании, суд в отношении дольщиков может принять следующие решения:

Узаконить права участников строительства на оплаченное ими жилье. Это произойдет быстро, если:
- компания-банкрот успела получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенной многоэтажки;
- акт приемки датирован более ранним числом, чем заявление на банкротство.
Передать жилье покупателям, если разрешение на эксплуатацию дома подписано. Бывает, при этом акт приемки еще не подписан. Тогда квартиры передадут при следующих условиях:
- большинство кредиторов четвертой очереди не возражает;
- после выделения из конкурсной массы квартир оставшегося имущества хватит, чтобы закрыть обязательства по первым двум очередям;
- многоэтажка не оказалась в залоге у банков;
- квартир хватает на всех дольщиков.
передать недостроенное здание самим кредиторам, чтобы они своими силами достроили его. Сильно затратно, особенно, если дом существует только в виде фундамента.
назначить на строительство многострадальной многоэтажки нового подрядчика, если найдется стройфирма, которая возьмет на себя еще и обязанность погасить все долги после банкротства предшественника.

Чаще всего банкротство стройподрядчика случается до того, как оформлены права собственности на жилье. Что делать?

Банкротство на стадии наблюдения или санации? Обращаться прямо к застройщику. Компания уже под внешним управлением или на стадии конкурсного производства? Отправляемся с требованием в арбитраж.

Закон о правах потребителей, который при банкротстве стройфирмы нарушается в первую очередь, позволяет требовать неустойку в размере одной третьей ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки. Соответствующий иск нужно обязательно подать в арбитраж, ведущий процедуру банкротства.

Применяя параграф 7 закона 127-ФЗ о банкротстве застройщика, суд для требований по передаче жилых помещений открывает отдельный дополнительный реестр. Для нежилых помещений такого отдельного реестра не предусмотрено, они попадают в общий список, а значит требования по ним будут удовлетворяться только в денежной форме и только в четвертую, последнюю очередь.

При банкротстве до этой очереди доходит лишь пять — десять процентов от необходимой суммы. Поэтому надо требовать от суда признания права собственности на нежилое помещение. Его предоставят, если здание построено хотя бы на 75%. Нет? Надежда только на возврат денег.

Жилье в строящейся многоэтажке куплено на ипотечные деньги? Банкротство стройфирмы не повод перестать выплачивать жилищный кредит. Банк к контракту дольщика и компании отношения не имеет, он лишь ссудил деньги, поэтому банкротство, третья мировая, высадка десанта с Альфа-Центавра, ему все равно.

А заемщику по-любому придется платить. Драматичная сцена: при банкротстве подрядчика платить за то, чего нет, ведь неизвестно, вернут дольщику квартиру или деньги за нее по итогам банкротства стройфирмы.

Банкротство застройщика в 2019 году: новое в законе

Какие новшества внесены в закон о банкротстве за последнее время и актуальны в 2019 году?

Первая новация. В деле о банкротстве застройщика появился новый «фигурант» – Фонд защиты прав пострадавших граждан. Из его резервов, формирующихся за счет обязательных взносов фирмы-подрядчика, будут финансироваться работы по завершению строительства, если фирма попадет под банкротство. Фонд появился уже в конце 2017-го (20 октября). С этого момента всякий застройщик обязан переводить 1,2% от стоимости ДДУ на счет этой организации. Не перечислил? Договор заключить не получится. Проверить факт перевода суммы за конкретный договор можно на офсайте Фонда.

Законом о банкротстве организация наделена большими полномочиями в делах о банкротстве строительных подрядчиков:

Фонд выдает аккредитацию арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщика;
обращается в арбитраж с иском о банкротстве застройщика(если фирма внесла обязательные платежи в Фонд согласно Закону №214);
оспаривает в арбитраже сделки фирмы-подрядчика;
финансирует завершение строительства при банкротстве стройкомпании;
выплачивает дольщикам после банкротс ва подрядчика их деньги (если собрание дольщиков решит обратиться за выплатой в Фонд).

Третья поправка. Сегодня банкротство строительной компании исключает этапы наблюдения и санации. Приняв иск о банкротстве от стройфирмы, суд сразу инициирует последний этап — конкурсное производство. Причем на 12 месяцев, с правом продления по ходатайству сторон еще на полгода.

Четвертое новшество. Ужесточены квалификационные требования к должности конкурсного управляющего, ведущего банкротство.

Чтобы успешно аккредитоваться, менеджер по банкротству должен:

иметь стаж работы руководителем в строительной сфере от трех лет, либо успешно проведенные процедуры банкротства с тремя и более предприятиями.
иметь безукоризненную, с точки зрения законодательства о банкротстве, репутацию за последние три года (не имел отводов от процедуры банкротства по ходатайствам кредиторов и пр.).

Пятое. Изменилась структура реестра требований при банкротстве. Появился отдельный реестр для тех, кто хочет получить свою квартиру после банкротства. Раньше требования по возврату денег и квартир были в одном реестре. Сейчас эти требования адресуются непосредственно финуправу, а не в арбитраж, как раньше. Менеджер по банкротству рассмотрит и “расфасует” требования по реестрам, уведомив об этом дольщика письменно. Какие денежные требования можно подать:

о возврате денег, внесенных по ДДУ;
о возмещении убытков, которые понес дольщик из-за банкротства фирмы;
о возвращении денег, уплаченных по аннулированному судом или признанному незаключенным ДДУ;
прочие финансовые требования по банкротству направляют в суд, предварительно ознакомив с копиями иска финуправа и должника.

Закон ввел новый временной срок для попадания в реестр при банкротстве – три месяца с момента уведомления о банкротстве от финуправа. Раньше было два, да еще со дня публикации в Едином федреестре банкротств или в Коммерсанте.

Рассматривать требования, возникшие при банкротстве, финуправ может тридцать рабочих дней. Застройщик теперь не вправе возражать управляющему по поводу этих требований, как раньше. Дольщик или фирма, не согласные с решением управляющего, должны в течение пятнадцати дней подать иск судье. Если арбитражный управляющий в деле о банкротстве явно бездействует, пожаловаться на него можно судье.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве изменилась.

Первая и вторая остались неизменными, а третью разделили на три подочереди:

финансовые требования дольщиков, кроме подпадающих под критерии других очередей;
требования по банкротству от имени Фонда, выплатившего дольщикам их деньги и теперь желающего спросить с должника;
требования по возмещению ущерба от дольщиков, плюс претензии прочих кредиторов.

Шестая поправка. Фонд. Теперь введены новые, обеспечивающие права дольщиков при банкротстве стройфирмы, меры: компенсационный фонд, как новый участник долевого строительства, получил право требовать деньги с застройщика после того как расплатится с дольщиками.

Расчет производится так: общий метраж всех квартир многоэтажки перемножается на среднюю цену квадратного метра жилья в данном регионе на момент заключения ДДУ. Полученная сумма есть предельно возможная выплата по требованиям всех дольщиков.

Однако Фонд выплатит, если стройфирма до наступления банкротства сделала все взносы на его счета. Не сделала? Денег от Фонда ждать бессмысленно.

Решение о том, где искать деньги на расчеты со всеми, принимает общее собрание дольщиков. Участников больше пятисот человек? Собрание разрешается проводить заочно.

Каждый дольщик обладает количеством голосов, определяемым в зависимости от внесенной им по ДДУ суммы.

Для принятия решения собранию нужно три четверти согласных дольщиков. Волю оставшейся одной четверти собрание проигнорирует. Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников, голосующих по конкретному вопросу. А не всех участников долевого строительства, как раньше.

Собрание по поводу банкротства считается состоявшимся, если численно присутствовали больше трети всех участников, однако имеющиеся у них голоса должны превышать половину от голосов всех дольщиков. В противном случае кворума не будет.

Седьмое новшество. Когда квартиры получены, но приемочные акты не подписаны.

В Закон внесены поправки, что таким дольщикам требуется написать ходатайство в арбитраж о признании прав собственности на квартиры. Такое право у них появляется, если более трети квартир многоэтажки уже оформлены в собственность или в деле о банкротстве есть решение суда признать их собственность на жилье.

С 2018-го законодатели ужесточили требования к застройщикам.

Так, разрешение на строительство выдается только на один объект, а не сразу на несколько, как раньше;
компании необходимо иметь на счетах не меньше десяти процентов от объема строительного фонда;
банки усилили контроль над транзакциями строительных фирм.

В 2019-ом, а точнее, с 1 июля собираются переходить с существующей оплаты долевого участия к открытию эскроу-счетов. Кто покупал товары на алиэкспрессе, знает, что это такое. Там продавец не может получить деньги за покупку, пока покупатель не сообщит системе, что посылка дошла и с ней все в порядке. Тот же самый принцип будет реализован и при долевом строительстве. Участники сделки переводят деньги на банковский спецсчет, где они благополучно ждут завершения стройки и сдачи жилья в эксплуатацию. Ключи от вожделенных квартир участникам вручены и критических претензий по качеству строительных работ нет? Застройщику разрешается воспользоваться деньгами с эскроу-счета. Защищенность денег, конечно, высокая, но это обязательно приведет к росту цен на готовое жилье.

Источник: https://bukvaprava.ru/bankrotstvo-zastrojshchika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat/

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам?

Застройщик – банкрот. Что делать дольщикам?

Если Застройщик признан банкротом

Действия дольщика при банкротстве Застройщика

Реестр обманутых дольщиков

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать в такой ситуации?

Что делать, если застройщик признан банкротом

Процедура банкротства застройщика: как проходит

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом

Реестр обманутых дольщиков

Подведем итоги

Банкротство застройщика: что делать дольщикам, если был заключен ДДУ?

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ

Законодательная база

Признаки скорого банкротства застройщика

В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов

Как определяют размер требования дольщика

Форма требования при банкротстве застройщика

Есть ли у дольщика при банкротстве преимущество перед другими кредиторами

Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщика

Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?

Что дает статус «обманутого дольщика»?

Куда обратиться при банкротстве девелопера?

Юридическая сторона дела о банкротстве

Банкротство застройщика в 2019 году: новое в законе

Похожие записи:

Добавить комментарий