О признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на недвижимое имущество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на недвижимое имущество». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Посчитаем на примере в семье Петровых есть дочь; папа Коля получает 30 тысяч рублей в месяц, а мама Юля 25 тысяч. Претенденты дети, рожденные в январе 2018 года и позже. Оформите временную регистрацию по месту пребывания или обратитесь в МФЦ, где помогут оформить пособие удаленно.

О признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на недвижимое имущество

Популярные статьи на нашем сайте

• Уголовное право
  • Реабилитация
  • Присяжные
  • Аналитика
  • Пересмотр, обжалование
  • Аспекты законодательства
  • Процессуальный порядок
  • Разъяснения
  • Квалификации
  • Расследование
  • Защита
  • Судебное дело
  • Наказание
  • Доказательства
• Семейное право
  • Брак
    • Брачный договор
    • Фактический брак
    • Развод
      • Раздел имущества
    • Дети
      • Усыновление
      • Выезд за границу
      • Мать-одиночка
      • Многодетные семьи
  • Родительские права
    • Отцовство
    • Отказ от ребенка
  • Алименты
  • Усыновление
• Консультации
  • Автоюрист
  • Военный юрист
  • Социальный юрист
  • Страховое право
  • По гражданским вопросам
  • Наследство
  • По семейным вопросам
  • Трудовое право
  • Уголовное право
  • Земельный юрист
  • Миграционные вопросы
  • Недвижимость
• Советы
  • Трудовое право
  • Корпоративные правоотношения
• Арбитраж
• Шаблоны

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 23 декабря 2013 года № 17АП-14634/2013 Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Источник: https://www.livelawyer.ru/o-priznanii-nezakonnym-otkaza-v-gosudarstvennoj-registracii-perehoda-prava-sobstvennosti-i-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushhestvo/

О признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на недвижимое имущество

Вопрос из ЮрКлуба:
Добрый день. Сначала коротко. Не регистрируют незавершёнку, созданную в период действия разрешения на строительство, так как срок действия разрешения на сегодня истёк.Все остальные документы-основания в порядке. Теперь подробнее. Есть договор аренды земельного участка под строительство с 2003 по 2012. Есть проект, разработанный, согласованный и утвержденный в 2007 году. Есть разрешение на строительство со сроком действия 2007-2008 год. В период действия разрешения на строительство в 2008 году строили объект. Есть кадастровый паспорт объекта, незавершёнки, готовность 80%. Паспорт сделали в этом 2011 году. Регслужба отказывается регистрировать незавершенку потому, что срок действия разрешения на строительство истёк. Продлевать разрешение не хотим (туго с ОМС), тем более есть покупатель на объект. На мой вопрос об основаниях отказа регистратор отвечает, что разрешение является основанием для принятия решения, следовательно, должно соответствовать требованиям ФЗ о регистрации, предъявляемым к предоставляемым документам. Не продлённое разрешение в настоящий момент не действует, а значит не может быть надлежащим основанием для регистрации. Плюс ссылается на то, что это не только её позиция, а позиция терриориального Росреестра. Начальник отдела регистратора тоже утверждает, что не будет регистрации по недействующему на момент регистрации документу. То есть регистраторы не говорят о незаконности строительства (нелегитимности объекта) — регистраторы говорят, что с просроченным разрешением нельзя регить.

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2011 г. по делу N А81-4871/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2011 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Сидоренко О.А., Лотова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бондарь И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1139/2011) закрытого акционерного общества «Строительно-монтажное предприятие «Ямалсоюз» на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.12.2010 по делу N А81-4871/2010 (судья Садретинова Н.М.),
по заявлению закрытого акционерного общества «Строительно-монтажное предприятие «Ямалсоюз» (ОГРН 1068901011519, ИНН 8902011982)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу
3-е лицо: Администрация муниципального образования г. Лабытнанги (ОГРН 1028900555375, ИНН 8902002956)
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности и обязании зарегистрировать прав собственности
представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились;

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 21.12.2010 по делу N А81-4871/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу «Строительно-монтажное предприятие «Ямалсоюз» г. Лабытнанги (ОГРН 1068901011519, ИНН 8902011982) из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по квитанции от 05.04.2011 на сумму 2000 рублей через СБ РФ.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Возможно судом при вынесении решения оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Надеюсь, что есть основания для иной оценки конкретно моей ситуации. .
Если же руководствоваться вышеизложенным постановлением, то что будем иметь? .
К примеру — Арендатор зу при сроке аренды в один год (для не крупных объектов типично) и сроке действия разрешения на строительство 6 месяцев (для не крупных объектов типично) усердно реально старается успеть достроиться в срок. Однако чуть-чуть не успевает (готовность 90% к примеру) из-за нехватки денег. По этой же причине хочет заложить (продать) недострой. Делает кадастровый паспорт. Тут ему в Росрегистрации говорят — не важно что у Вас было разрешение на момент строительства. На момент обращения оно не действует. Идите сперва его продлите. Росрегистрация не говорит, что это самоволка, она говорит — регить нельзя. ОДНАКО. В ОМС не продлят разрешение на строительство без продления договора аренды зу. А договор аренды зу могут запросто и не продлить, так как на зу нет зарегистрированного объекта недвижимости. А значит нет и обязанности продлевать у ОМС. ШАХ. .
Значит, ОМС в праве сказать — уберите с нашего зу свои прочно связанные с землёй трёхэтажные строительные материалы. ОМС не говорит — уберите самоволку (строили законно), ОМС говорит — договор аренды зу истёк, объекта недвижимости нет (не зарегистрирован таковой), — обязанности заключать новый договор аренды зу у нас нет — возвратите зу, освободите зу. МАТ. .
Грустный вывод — получили разрешение на строительство — положили первый камень — бегом регить незавершёнку (пока срок рарешения на строительство не вышел), фиксировать своё дальнейшее право на продление аренды зу. А если решили не беготнёй, а реальным строительством заниматься, то будте готовы остаться ни с чем. Что-то подсказывает мне, что не правильно всё это. Должен быть какой-то пропущенный ход.

Лично я считаю, что вот это

Цитата:
При этом из данной нормы следует однозначный вывод о том, что указанные документы должны быть действующими на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности. Противоположный подход ставит под сомнение необходимость представления указанных документов, поскольку указанные документы подтверждают наличие у заявителя права на объект, не завершенный строительством. Документы, срок действия которых истек, не подтверждают наличие у заявителя законных оснований для возникновения права на этот объект.
— полная чушь. Разрешение подтверждает, что строительство производилось на законных основаниях, и не является самовольной постройкой. И именно подход суда предполагает, что у заявителя право на объект, подлежащее регистрации, то возникает, то исчезает, в зависимости от внешних факторов. Между прочим, ст. 218 ГК говорит о том, что право собственности возникает на вещь, созданную в соответствии с законом. Так что разрешение, предоставляемое в Росреестр для регистрации права, необходимо для подтверждения именно этого обстоятельства. И 219 ГК не устанавливает доп. требований в этой части.

если объект возник в период действия РНС, и собственник не зарегистрировал право в указанный период, то в чем его вина? от этого объект не становится незаконным. в конце концов, для того, чтобы завершить строительство по истечении срока действия договора аренды ЗУ под объектом, у нас в регионе он для продления срока договора должен представить доки о зарегистрироованном праве на незавершенку. круг замыкается, и в результате совершено легально возникший объект непонятно на каких основаниях изымается из гражданского оборота

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Источник: http://info.yarnet.ru/advokat/index.php?id=23

Арбитражный суд Республики Коми

О суде

Новости

ООО «О’КЕЙ» не удалось обжаловать в арбитражном суде предписание Управления Россельхознадзора по Республике Коми по проведению утилизации рыбопродукции.

В связи со сложной эпидобстановкой заявления, обращения, жалобы и иные документы через канцелярию суда не принимаются.

Арбитражный суд Коми возбудил очередное дело о банкротстве ОАО «Ярегаруда» / БНКоми

Обзор практики разрешения споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним

«ОДОБРЕНО»
Постановлением Президиума
Арбитражного суда Республики Коми
от «16» сентября 2010 года № 6

О Б З О Р
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
за период с 2006 года по 1 квартал 2010 года

1. Оспаривание зарегистрированного права

2. Споры, связанные с обжалованием отказа в государственной регистрации права

3. Споры, связанные с государственной регистрации перехода права собственности

1. Оспаривание зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о госрегистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) может быть зарегистрировано вещное право только на недвижимое имущество.

Решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции, исковые требования Администрации муниципального образования к обществу и Регистрационной службе о признании объекта (асфальтобетонной площадки территории рынка) самовольной постройкой, о признании государственной регистрации права общества на нее недействительной и об обязании общества снести указанный объект удовлетворены частично. Решением суда удовлетворены требования о признании недействительной государственной регистрации права, в остальной части иска отказано.

Судебные инстанции, указали на отсутствие у спорного объекта признаков недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из указанной нормы права следует, что в ЕГРП может быть зарегистрировано право только на недвижимое имущество.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По смыслу данной статьи, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом всех документов, имеющихся в материалах дела.

Спорный объект фактически создан как элемент благоустройства и не является объектом недвижимости.

В силу того, что право собственности на указанный объект не подлежало государственной регистрации, суд признал такую регистрацию недействительной.

Оспаривая государственную регистрацию права, истец должен представить доказательства, подтверждающие его право собственности на спорный объект и недействительность юридических фактов, послуживших основанием для регистрации права ответчика.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований общества к Администрации муниципального образования о признании недействительным зарегистрированного права собственности муниципального образования на недвижимое имущество отказано.

Обращаясь с иском, истец полагал, что спорный объект приватизирован его правопредшественником.

По результатам рассмотрения дела суд установил, что согласно Плану приватизации правопредшественника истца спорный объект недвижимости не вошел в состав приватизируемого имущества.

Также суды обеих инстанции указали, что регистрация права собственности ответчика на спорный объект недвижимости была произведена на основании не одного, а ряда документов: выписки из Реестра муниципального имущества МО, постановления Президиума Верховного Совета Республики Коми № 59-1 от 19.10.1993 и постановления Главы Администрации «О приеме в муниципальную собственность» имущества общества. Потому факт отмены постановления Главы Администрации по протесту прокурора не является основанием для признания незаконной регистрации права, осуществленной на основании двух других документов.

При наличии обстоятельств отсутствия у истца, как титула собственника, так и фактического владения имуществом, с учетом положений части 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, определяющей последствия установления добросовестности приобретателя недвижимого имущества, надлежащим способом защиты прав лица, считающего себя собственником имущества, но им не владеющим, является виндикационный иск.

Истец обратился в суд с иском к Регистрационной службе и обществу (ответчик) о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Истец оспаривал зарегистрированное за обществом право, полагая, что он является надлежащим собственником спорного имущества, которое было выкуплено им в порядке приватизации, вошло в его уставный капитал и было передано по разделительному балансу третьему лицу не в уставный капитал, а для осуществления производственной деятельности.

Третье лицо продало спорное недвижимое имущество гражданину. При этом государственная регистрация права покупателя произведена на основании решения третейского суда, которым признано право собственности Ж. на спорное имущество.

Далее, по договорам купли-продажи имущество переходило к различным юридическим лицам и на момент рассмотрения дела приобретено ответчиком. Все переходы права были зарегистрированы в ЕГРП.

Судебным актом по другому делу договор купли-продажи между третьим лицом и гражданином признан недействительным, поскольку на момент отчуждения продавец не являлся его собственником. Посчитав, что все последующие сделки являются ничтожными и право собственности ответччика основано на ничтожной сделке, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Решением суда отказано в удовлетворении исковых требований.

При этом суд исходил из следующего.

Пункт 1 ст.2 Закона о госрегистрации предусматривает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Истцом или кем-либо из других заинтересованных лиц не оспорен переход права собственности на объекты недвижимости от гражданина к другим приобретателям, а равно в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик является недобросовестным приобретателем.

Поддерживая принятое решение, суд апелляционной инстанции указал, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, поскольку зарегистрированное право собственности ответчика, как это предусмотрено статьей 2 Закона о госрегистрации, истцом не оспорено — не предъявлен иск о признании за собой права собственности на это имущество.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты первой и апелляционной инстанции оставлены без изменения. При этом окружной суд указал, что при оспаривании зарегистрированного права собственности необходимо оспорить основание такой регистрации.

Высший Арбитражный суд Российской Федерации отказал в передаче данного дела в Президиум и указал, что при наличии обстоятельств отсутствия у истца, как титула собственника, так и фактического владения имуществом и с учетом положений части 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, определяющей последствия установления добросовестности приобретателя недвижимого имущества, надлежащим способом защиты прав лица, считающего себя собственником имущества, но им не владеющим, является виндикационный иск. При рассмотрении указанного иска обеспечивается возможность установления не только добросовестности приобретения имущества, но и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности.

При рассмотрении спора об оспаривании зарегистрированного права путем подачи иска о признании права собственности признание судом права собственности истца является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Орган по управлению федеральным имуществом обратился в суд с иском к органу по управлению имуществом субъекта Российской Федерации к Регистрационной службе о признании права собственности Российской Федерации на нежилое здание.

Спор возник в связи с тем, что имелось зарегистрированное право собственности субъекта Российской Федерации на данное имущество.

Как установлено судом, спорное имущество представляет собой корпус из трех зданий, сообщающихся между собой, которые построены в 1973-76, 1978 и 1990 годах. Распоряжением органа по управлению имуществом субъекта Российской Федерации, наделенным в тот период полномочиями по управлению федеральным имуществом спорный объект передан на баланс учреждения и закреплен за ним по договору пользования, а позднее передан учреждению на праве оперативного управления, которое зарегистрировано в ЕГРП.

При этом в ЕГРП также было зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации на спорный объект.

Позднее по заявлению учреждения орган по управлению имуществом субъекта Российской Федерации изъял спорное имущество в казну субъекта Российской Федерации и передал учреждению по договору безвозмездного пользования.

Истец, заявляя данный иск, полагал, что орган по управлению имуществом субъекта Российской Федерации в нарушение положений Гражданского кодекса РФ (статьи 12, 13, 209, 235), постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее — Постановления №3020-1) изъял объект, принадлежащий Российской Федерации, и зарегистрировал право государственной собственности субъекта Российской Федерации.

Решением суда требования истца в отношении органа по управлению имуществом субъекта Российской Федерации удовлетворены. Исковые требования в отношении Регистрирующего органа отклонены, так как данная организация не является правообладателем спорного имущества и не выступает заинтересованным лицом в рассматриваемых правоотношениях.

При принятии решения об удовлетворении требований суд исходил из того, что в силу прямого указания Постановления №3020-1 спорный объект относится к федеральной собственности, из владения Российской Федерации не выбывал (все время находился во владении учреждения, являющегося федеральным учреждением), в материалах дела отсутствуют доказательства принятия Правительством Российской Федерации решения о включении спорного имущества в состав республиканского имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 214 Гражданского кодекса РФ порядок разграничения объектов федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности устанавливается специальным законом. Впредь до его принятия на территории Российской Федерации действует порядок, установленный Постановлением № 3020-1. До момента определения соответствующего собственника объекты относятся к федеральной собственности.

Пунктом 8 постановления Правительства Российской Федерации от 13.05.1992 № 312 «О неотложных мерах по экономической и социальной защите системы образования» установлен запрет на изъятие зданий и сооружений, используемых учреждениями образований, без согласования с Министерством образования Российской Федерации и Министерства науки, высшей школы и технической политики Российской Федерации. Доказательств такого согласования суду не было представлено.

Соглашение от 20.01.1993 года № 42 «О разграничении государственной собственности между Российской Федерацией и Республикой Коми», с которым орган по управлению имуществом субъекта Российской Федерации связывал возникновение права собственности у субъекта Российской Федерации, не содержит условий о разграничении государственной собственности по образовательным учреждениям и объектам, относящимся к ним. Кроме того, данное соглашение на момент производимой регистрации права утратило силу.

Судом было отклонено ходатайство ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в связи с тем, что заявленный иск квалифицирован судом как требование, аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав в отношении спорного имущества, не связанных с лишением владения этим имуществом, на который срок исковой давности не распространяется.

При рассмотрении дела в апелляционном порядке Второй арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции о правомерности признания права федеральной собственности на спорное имущество и указал, что отказ учреждения от права оперативного управления имуществом, а также изъятие этого имущества и передача его в казну субъекта Российской Федерации является незаконной и противоречит положениям статей 296, 299 Гражданского кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» решение по данному делу, признающее право собственности Российской Федерации на спорный объект будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП — аннулирования записи о праве собственности субъекта Российской Федерации и внесения записи о праве собственности Российской Федерации.

2. Споры об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Непредставление в Регистрирующий орган документов, подтверждающих право собственности продавца, является достаточным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Решением суда требования общества к Регистрирующему органу о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности удовлетворены, в части требований об обязании произвести регистрацию отказано.

Из решений Регистрирующего органа следует, что в осуществлении регистрации права истцу было отказано в связи со следующими обстоятельствами: договор не соответствует требованиям статьи 554 Гражданского кодекса РФ, поскольку в нем отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке, на регистрацию не представлены протокол проведения торгов или согласие комитета кредиторов на продажу недвижимости без проведения торгов (прим. — имущество продано истцу предприятием-банкротом; на момент обращения истца в регистрирующий орган продавец был исключен из ЕГРЮЛ), документы об оценке недвижимости должника и подтверждающие право собственности продавца, справки о том, что сделка купли-продажи не является для покупателя крупной и, что в ней не участвуют аффилированные или заинтересованные лица.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования в части признания недействительными решений об отказе в государственной регистрации права собственности, указал следующее. Условия договора в части предмета продажи согласованы. План приватизации имущества продавца мог быть самостоятельно запрошен регистрационной службой. Факт завершения конкурсного производства в отношении продавца указывает на то, что реализация спорного имущества была одобрена кредиторами и ее законность не вызвала сомнений у суда. Справки покупателя, подтверждающие, что сделка не являлась ни крупной, ни совершенной с заинтересованностью, не могли быть представлены, в связи с пожаром на предприятии. Кроме того, оспоримая сделка не признана недействительной в установленном законом порядке. Спор о праве собственности в отношении объекта недвижимости отсутствует.

При этом, суд первой инстанции указал на неправомерность требований в части обязания произвести регистрацию, поскольку у регистрационной службы отсутствовали доказательства права собственности продавца на недвижимость (план приватизации).

Суд апелляционной инстанции, указав на противоречивость выводов суда первой инстанции, изменил судебное решение и отказал в иске в полном объеме.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

Согласно статье 13, пункту 2 статьи 16, пункту 1 статьи 17 Закона о госрегистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию, проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В регистрационную службу покупателем не были представлены доказательства, подтверждающие наличие права собственности на спорное недвижимое имущество у продавца (план приватизации). На отсутствие указанных документов обращалось внимание покупателя в решениях о приостановлении государственной регистрации.

Таким образом, у регистрационной службы отсутствовала возможность провести правовую экспертизу основания регистрации — договора купли-продажи.

В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

Непредставление документов, подтверждающих реализацию имущества с соблюдением требованийФедерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество.

Решением Арбитражного суда Республики Коми, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении требований истца к Регистрирующему органу о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности отказано.

Из материалов дела следовало, что в ходе реализации имущества общества, признанного несостоятельным (банкротом), истец купил у него два объекта недвижимого имущества.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права в связи с непредставлением документов, подтверждающих, что реализация имущества произведена с соблюдением требований Закона о банкротстве.

Суды двух инстанций посчитали отказы в регистрации правомерными, ссылаясь на следующее.

Отчуждение имущества продавца, находящегося в стадии банкротства, должно производиться в соответствии с Законом о банкротстве.

В соответствии со статьей 112 Закона о банкротстве от 08.01.1998 № 6-ФЗ после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах, если собранием кредиторов или комитетом кредиторов не установлен иной порядок продажи имущества должника. Порядок и сроки продажи имущества должника должны быть одобрены собранием кредиторов или комитетом кредиторов.

Согласно представленному на регистрацию протоколу собрания комитета кредиторов общества от 05.05.2004 следует, что собранием кредиторов от 02.04.2003 порядок реализации активов предприятия был изменен, все объекты недвижимости решено реализовывать по прямому договору купли-продажи без проведения торгов по цене, согласованной с комитетом кредиторов.

Непредставление заявителем на регистрацию решения собрания кредиторов от 02.04.2003 и документов, подтверждающих согласование цены с комитетом кредиторов, необходимых для правовой экспертизы сделки, является достаточным основанием для отказа в регистрации права.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы заявителя о том, что Регистрирующий орган имел возможность самостоятельно запросить необходимую информацию из материалов дела о банкротстве, указав, что регистрация прав на недвижимость носит заявительный характер и по смыслу Закона о госрегистрации бремя подтверждения существования права лежит на заявителе, соблюдение требований Закона о банкротстве покупатель должен был проверить при заключении сделки.

Сделка по приватизации государственного (муниципального) имущества, совершенная с нарушением законодательства о приватизации, является недействительной (ничтожной) и не может служить основанием для регистрации права собственности такого имущества, независимо от признания ее таковой судом.

Решением Арбитражного суда Республики Коми заявленные обществом требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на трансформаторную подстанцию и обязании Регистрирующего органа произвести такую регистрацию удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции, решение суда отменено, в иске отказано. При этом вышестоящие судебные инстанции исходи из факта нарушения действующего законодательства, допущенного при приватизации спорного имущества.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что возможность выкупа арендованного муниципального имущества на момент совершения сделки приватизации предусмотрена статьей 16 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» 21.07.1997 № 123-ФЗ (далее — Закон о приватизации), сделка приватизации не оспорена и не признана недействительной в установленном законом порядке.

Суды же вышестоящих судебных инстанций исходили из того, что договор аренды с правом выкупа от 14.12.1997 является ничтожной сделкой, как противоречащий статьям 16, 26, 29 Закона о приватизации.

Как видно из материалов дела на основании постановления от 08.12.1997 № 1245 Главы Администрации муниципального образования (далее — Администрация) и договора от 14.12.1997 Администрация передала обществу по акту приема-передачи от 15.12.1997 в арендное пользование (с правом выкупа) объекты энергетики, в том числе спорную трансформаторную подстанцию. Стороны определили выкупную цену имущества. Факт полной оплаты имущества подтвержден материалами дела.

Во исполнение постановления от 27.02.2001 № 181 главы Администрации стороны заключили договор от 28.02.2001 о передаче в собственность объектов энергетики, включая названную подстанцию, а также составили акт приема-передачи от 01.03.2001.

Вместе с тем, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципальной имущества (часть 1 статьи 217 Гражданского кодекса РФ).

Одним из способов приватизации муниципального имущества в соответствии со статьей 16 Закона о приватизации является выкуп арендованного муниципального имущества.

Согласно пункту 1 статьи 26 Закона о приватизации выкуп муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

Основания для признания сделок приватизации недействительными приведены в пунктах 2 и 5 статьи 29 Закона о приватизации, каковыми, в частности, являются нарушение положений названного закона и иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества, а также осуществление приватизации муниципального имущества способами, отличными от способов, установленных Законом о приватизации.

Правоотношения сторон по приобретению объекта в порядке приватизации возникли после вступления в силу Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Следовательно, договор аренды с правом выкупа от 14.12.1997 является ничтожной сделкой, как противоречащий законодательству о приватизации, что свидетельствует о правомерности действий Регистрирующего органа, отказавшего на этом основании в государственной регистрации права собственности.

Сфера действия Закона о приватизации (статья 2) распространяется на приватизацию имущества Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований; законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации должны ему соответствовать. Статья 16 Закона о приватизации определяет исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества и не предусматривает установления субъектами Российской Федерации других способов.

В соответствии с пунктом 67 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.

Решением Арбитражного суда Республики Коми в удовлетворении требований общества к Регистрирующему органу о признании незаконным отказа во внесении изменений в ЕГРП относительно объекта недвижимого имущества отказано.

При этом суд сослался на положения пункта 67 Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. № 219 (в ред. от 12.11.2004) (далее — Правила), согласно которому запись об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него; к таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п.

Как видно из материалов дела, ранее в отношении спорного объекта недвижимости в ЕГРП была произведена запись на основании данных технического паспорта, составленного по состоянию на 20.05.1999, согласно которому таковой представлял собой одноэтажное здание. Истец обратился в Регистрирующий орган с заявлением о внесении в ЕГРП изменений относительно площади данного имущества, представив новый технический паспорт по состоянию на 02.12.2005. Регистрирующий орган отказал во внесении таких изменений, указав на существенные изменения объекта, а именно его этажности.

В процессе судебного разбирательства заявитель представил суду копию техпаспорта по состоянию на 02.12.2005, в котором указание на наличие второго этажа исправлено указанием на наличие антресольного этажа.

Суд пришел к выводу, что заявитель не доказал факт направления в Регистрирующий орган техпаспорта с данными о наличии в здании антресольного этажа. При этом суд указал, что копия техпаспорта, представленная в материалы дела Регистрирующим органом, не содержит исправлений данных о наличии у объекта второго этажа на данные об антресольном этаже.

Суд апелляционной инстанции, оставив без изменения решение суда, указал, что вышеуказанные обстоятельства не влияют на правовую оценку рассматриваемой ситуации, поскольку появление антресольного этажа у одноэтажного здания и без того свидетельствует о существенном изменении технической характеристики объекта и исключает возможность регистрации изменений в ЕГРП в силу положений 67 Правил.

При ликвидации продавца по договору и отсутствии в ЕГРП записи о государственной регистрации его права собственности, при обращении покупателя за государственной регистрацией перехода права собственности он должен предоставить правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца по договору.

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Регистрирующему органу о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и обязании зарегистрировать на него право собственности.

Из материалов дела следовало, что в 2002 году по договору купли-продажи общество приобрело у третьего лица производственную базу.

В последующем продавец по договору ликвидирован.

Общество обратилось в Регистрирующий орган за регистрацией права собственности спорного объекта недвижимости.

Причиной отказа послужило то, что заявитель не предоставил на госрегистрации документов подтверждающих право собственности продавца по договору, в то время как право собственности продавца по договору в ЕГРП зарегистрировано не было.

Суд в удовлетворении требований отказал, ввиду следующего.

Согласно статье 13, пункту 2 статьи 16, пункту 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию, проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Тем не менее, истцом в Регистрирующий орган не были представлены доказательства, подтверждающие наличие права собственности на спорное недвижимое имущество у продавца по договору, в то время как его право собственности в ЕГРП зарегистрировано не было.

Таким образом, у Регистрирующего органа отсутствовала возможность провести правовую экспертизу основания регистрации — договора купли-продажи.

Решение суда об установлении факта имеющего юридическое значение — факта владения и пользования имуществом как своим собственным не является основанием для государственной регистрации права собственности на этот объект.

Общество, обращаясь с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, в качестве правоустанавливающего документа представило решение суда об установлении факта, имеющего юридическое значение — факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным.

Отказывая в государственной регистрации, Регистрирующий орган указал, что представленным решением суда установлен лишь факт владения и пользования заявителем недвижимым имуществом, но не установлено право собственности на него.

Общество обжаловало данный отказ в суд.

Решением суда, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, в иске отказано. Суд исходил из следующего.

Согласно абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о госрегистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае не представления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлены статьей 17 Закона о госрегистрации, в числе которых указаны вступившие в законную силу судебные акты. Согласно статье 18 того же Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям действующего законодательства и содержать информацию, в частности, о виде регистрируемого права.

Исходя из положений главы 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) в полномочия суда при рассмотрении заявления об установлении юридических фактов не входит признание за заявителем либо установление вещного права, что может иметь место только в рамках рассмотрения соответствующего иска. Следовательно, решение, принятое судом по результатам рассмотрения заявления в порядке особого производства, не является решением о признании либо установлении права.

Согласно части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении юридического факта является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые возникают в связи с установленным фактом, соответствующими органами.

В силу статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, а не юридический факт владения и пользования заявителем объектом недвижимости как своим собственным.

Решение об установлении факта, имеющего юридическое значение, не породило у общества право собственности на объект недвижимости, в отношении которого установлен факт, поскольку право собственности возникает по основаниям, предусмотренным статьей 218 Гражданского кодекса РФ, среди которых не указан факт владения имуществом как своим собственным.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, не должна ставится под сомнение информация, подтвержденная органами технического и кадастрового учета, касающаяся технических характеристик и назначения заявленного на регистрацию объекта недвижимости.

Комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации права муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома.

Основанием отказа послужило то обстоятельство, что право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просил заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации права. Данные выводы государственного регистратора сделаны исходя из представленной на регистрацию выписки из реестра муниципальной собственности и кадастрового паспорта помещения, выданного органом технической инвентаризации, согласно которым вышеуказанное нежилое помещение расположено в подвале жилого дома.

Решением суда требования истца удовлетворены, отказ Регистрирующего органа признан незаконным, суд обязал провести соответствующую регистрацию.

Признавая отказ незаконным, суд исходил из того, что по смыслу правовой нормы, содержащейся в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.

Как следует из представленного Комитетом технического паспорта назначением помещения указан спортивный клуб. Соответственно, они не являются техническими подвалами и не используются для размещения инженерных коммуникаций для обслуживания жилого дома.

На государственную регистрацию заявителем был представлен кадастровый паспорт помещения. В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Минюста России от 18.02.2008 № 32 (Приложение № 2). При составлении кадастрового паспорта здания в строке 1.10 «Примечание» указывается иная информация, необходимая для целей государственной регистрации прав на помещение. В представленном на регистрацию кадастровом паспорте в данной строке указан год постройки — 1968 и наименование нежилого помещения — «нежилые помещения». Никакого указания, что данные помещения относятся к общедомовому имуществу, в кадастровом паспорте не содержится.

Таким образом, поскольку органами государственного кадастра недвижимости выдан паспорт помещения, в котором отсутствуют сведения об отнесении его к составу общедомового имущества, Регистрирующему органу следовало принять данный документ в качестве достаточного доказательства, подтверждающего, что заявленный на регистрацию объект к общему имуществу жилого дома не относится. В данном случае органом, поставившим на кадастровый учет соответствующее помещение и выдавшим в отношении него кадастровый паспорт, отражена необходимая для государственной регистрации информация, касающаяся технических характеристик заявленного на регистрацию помещения.

Отказывая в государственной регистрации, Регистрирующий орган тем самым создал ситуацию правовой неопределенности в отношении помещения подвала, поскольку перечень документов, которыми бы заявитель мог устранить возникшие у государственного регистратора сомнения в наличии оснований для государственной регистрации не может быть однозначно определен — документы о строительстве здания, о вводе его в эксплуатацию, технический паспорт всего жилого дома, схемы расположения общедомовых коммуникаций, заключения экспертизы об отнесении или не отнесении заявленных на регистрацию помещений к общему имуществу жилого дома, решения суда об установлении соответствующего факта или признания права заявителя.

В то же время, как указывает Регистрирующий орган в своем отзыве, оно не оспаривает чьих-либо прав на объекты недвижимости. Соответственно, оно не должно подвергать сомнению сведения, представленные в надлежащим образом оформленной технической документации на заявленный на регистрацию объект недвижимости и не должно подменять действия суда, рассматривающего спор о праве на такие помещения, которые могут быть отнесены к общему имуществу жилого дома.

Отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка является правомерным, поскольку предметом аренды явился участок из категории земель сельскохозяйственного назначения и при его предоставлении в аренду не были соблюдены специальные нормы об обороте земель такой категории, в частности не было осуществлено предварительное опубликование сведений о наличии предполагаемых для передачи земельных участках в средствах массовой информации, а перевод земельного участка в иную категорию земель осуществлен не был.

Общество обратилось в суд с иском о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и об обязании Регистрирующего органа зарегистрировать данный договор.

Основанием отказа в государственной регистрации послужило то обстоятельство, что из представленных на государственную регистрацию документов не было возможности установить соблюдение норм статьи 10 Федерального закона от 24.07.2009 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Истец счел доводы Регистрирующего органа несостоятельными, поскольку предоставление земельного участка в аренду производилось администрацией на основании акта выбора земельного участка, который утвержден постановлением главы муниципального района, что является предварительным согласованием места размещения объекта и на основании положений статьи 30 Земельного кодекса РФ является основанием для предоставления земельного участка в аренду и государственной регистрации данного договора.

Администрация (третье лицо по делу) исковые требования поддержала и подтвердила, что предоставленный обществу земельный участок действительно находится на землях сельскохозяйственного назначения, но на месте ранее существующих водоемов. То есть, по мнению администрации, земельный участок не соответствует своему назначению (не является ни пастбищем, ни сенокосным участком, ни пашней и т.д.). В связи с этим в целях эффективного использования земельных участков оформлен и утвержден акт выбора земельного участка; на основании статьи 32 Земельного кодекса РФ по заявлению истца администрацией вынесено постановление о предоставлении обществу земельного участка в долгосрочную аренду.

Отказывая в иске и признавая отказ в государственной регистрации правомерным, суд исходил из следующего.

Согласно статье 13, пункту 2 статьи 16, пункту 1 статьи 17 Закона о госрегистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию, проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, а к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Проведение правовой экспертизы правоустанавливающих документов является не правом, а обязанностью Регистрирующего органа, в связи с чем при установлении незаконности передачи в аренду земельного участка он не вышел за пределы предоставленных ему полномочий.

Поскольку из представленных заявителем документов следовало, что в аренду сдается земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, то оборотоспособность данного земельного участка по сравнению с общими положениями, установленными ЗК РФ, ограничена норами и правилами, установленными Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее -Закон об обороте земель) (п.6 ст.27 Земельного кодекса РФ). Положения Земельного кодекса РФ применяются к обороту земель сельскохозяйственного назначения в той мере, в какой они не противоречат данному специальному закону.

Установленные данным законом правила целевого использования и оборота земельных участков обязательны для соблюдения всеми государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами, а также субъектами экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об обороте земель передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуру и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; уполномочить на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью специальный орган; обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации.

Общее требование при предоставлении земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения — наличие обязательного предварительного опубликования сведений о наличии предполагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Доказательства соблюдения данного требования из представленных на регистрацию документов не усматривались, а возникшие сомнения в законности сделки дополнительно представленными заявителем документами и самостоятельно предпринятыми Регистрирующим органом действиями (направление запроса в администрацию) устранены не были.

Доказательств того, что земельный участок был переведен из категории земель сельскохозяйственного назначению в иную категорию земель, в связи с чем в аренду он был правомерно предоставлен на основании акта выбора земельного участка, заявителем на регистрацию не представлено.

Таким образом, правовых оснований передать земельный участок в аренду в порядке, предусмотренном положениями статей 30 и 31 Земельного кодекса РФ, регулирующими общие правила предоставления земельных участков, до перевода спорного земельного участка в иную категорию у администрации не имелось.

Регистрирующий орган не может самостоятельно устанавливать факт приобретательной давности.

Регистрирующим органом в государственной регистрации было отказано, по причине того, что представленное на регистрацию решение не устанавливало факта приобретательной давности.

Общество обратилось в суд с иском о признании отказа незаконным.

Решением суда, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, в иске отказано. Суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 6 Закона о госрегистрации право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

Из указанного следует, что для регистрации права собственности в данном случае необходимо предварительное установление судом факта непрерывного, добросовестного и открытого владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности.

Такое требование связано с тем, что регистрирующий орган не располагает средствами, необходимыми для установления данного факта самостоятельно.

Установление судом факта непрерывного, добросовестного и открытого владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности будет являться основанием для того, чтобы регистрирующий орган осуществил государственную регистрацию права собственности.

Установление судом данного факта возможно двумя путями:

— когда известен прежний собственник имущества, то в порядке искового производства в рамках рассмотрения иска о признании права собственности в силу приобретательной давности;

— когда прежний собственник имущества не известен и не должен был быть известен давностному владельцу, то в порядке особого производства путем установления факта, имеющего юридическое значение — факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности (в данном случае в силу части 3 статьи 222 АПК РФ будет установлен юридический факт являющийся основанием для регистрации права собственности, которое в силу пункта 6 пункта 3 статьи 6 Закона о госрегистрации, подлежит регистрации в связи с установленным фактом).

Названные решения будут являться основанием для государственной регистрации права собственности.

Указанная позиция следует из пунктов 19 и 21 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Между тем, истцом на государственную регистрацию было представлено решение, которым не устанавливался факт непрерывного, добросовестного и открытого владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности, а был установлен иной факт — факт владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным, потому в государственной регистрации отказано правомерно.

Признание незаконным отказа в государственной регистрации права собственности не является безусловным основанием для удовлетворения требований об обязании Регистрирующего органа произвести государственную регистрацию.

Общество обратилось в суд с иском о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на здание и об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на указанное недвижимое имущество с выдачей свидетельства о государственной регистрации.

Основанием для отказа в государственной регистрации права собственности послужило то обстоятельство, что спорный объект не является недвижимой вещью (п.1 пп.1 ст.20 Закона о госрегистрации), исходя из того, что пожаром уничтожены крыша, а также частично наружные и внутренние стены.

Решением суда отказ в государственной регистрации признан незаконным, а в требовании об обязании произвести государственную регистрацию отказано в силу следующего.

Право собственности на здание было зарегистрировано за предпринимателем (продавец по договору купли-продажи, представленному истцом на регистрацию). Далее здание по указанному адресу было продано предпринимателем истцу.

Производя государственную регистрацию права собственности на спорный объект, государство (в лице регистрирующего органа) признавало возникновение права предпринимателя на здание.

Последующее уничтожение в результате пожара части здания не является основанием для утраты им статуса объекта недвижимости, исходя из правил, установленных ст.130 Гражданским кодексом РФ, поскольку основной признак, по которому вещи относятся к недвижимым — прочная связь с землей спорного объекта, сохранена на дату рассмотрения . м . ом заявления истца о государственной регистрации права собственности.

Данные обстоятельства подтверждаются сведениями, зафиксированными в технических паспортах, составленных в марте 2004 года и октябре 2006 года.

Однако признание судом незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на спорное здание за истцом не влечет за собой безусловного удовлетворения его требований об осуществлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

В данном случае суд обязан установить наличие права истца на объект недвижимости.

Из анализа документов, имеющихся в регистрационном деле и представленных на государственную регистрацию перехода права собственности усматривается, что в них имеются противоречия, не позволяющие определить идентичность объекта недвижимости, зарегистрированного за предпринимателем в 2001 году, и объекта недвижимости, отчуждение которого произведено предпринимателем истцу по договору купли-продажи.

Исходя из положений договора купли-продажи имущества, на основании которого возникло право собственности предпринимателя, с учетом сведений, зафиксированных в техническом паспорте, составленном 22.05.2001г., следует, что предметом сделки являлось здание, расположенное по вышеуказанному адресу, годное к эксплуатации без каких-либо видимых разрушений или значительных повреждений.

В качестве предмета договора купли-продажи, заключенного между предпринимателем и истцом, указано также это же здание, как законченный строительством объект недвижимости.

Однако по данным паспорта по состоянию на 17.10.2006г., здание представляет собой иной объект недвижимости (частично сгоревшие стены, отсутствие крыши и чердачных перекрытий) в результате пожара, произошедшего в феврале 2004 года.

Таким образом, предметом договора купли-продажи от 26 октября 2006 года является объект недвижимости, право собственности на который не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от предпринимателя к обществу на полуразрушенное здание как на здание, представляющее собой цельный объект, не представляется возможным, исходя из неидентичности объекта, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем и объекта, являющегося предметом сделки, заключенной между ним и истцом.

Если Регистрирующим органом будет установлено, что совокупность поощряющих строительство действий органов власти свидетельствует о фактическом разрешении осуществлять строительство, такие действия могут быть признаны аналогом формального разрешения осуществлять строительство, фактами, подтверждающими разрешение на возведение данного объекта недвижимости и на его возведение именно на том земельном участке, где осуществлено строительство. В такой ситуации не имеется оснований считать возведенный объект самовольной постройкой. Право собственности на объект недвижимости должно регистрироваться по основанию, предусмотренному статьей 218 Гражданского кодекса РФ.

Истец обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Регистрирующему органу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и обязании зарегистрировать право собственности.

Судом исковые требования удовлетворены, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы муниципального образования для истца утвержден акт выбора земельного участка, расположенного в полосе отвода общества «Р», под размещение базовой станции сети сотовой связи.

01.02.2006 г. между обществом «Р» (субарендодатель) и истцом (субарендатор) заключен договор субаренды, согласно которого последнему предоставляется в субаренду земельный участок для строительства башни базовой станции сотовой связи.

Срок договора определен пунктом 2.1 договора — с 01.02.2006 г. по 30.01.2007 г.

Названный договор согласован органом по управлению федеральным имуществом письмом от 19.06.2007 г.

Свое правомочие на передачу земельного участка в субаренду общество «Р» основывает на договоре аренды от 11.05.2005 г. с территориальным управлением Росимущества, который является продленным на неопределенным срок.

После оформления прав на земельный участок для строительства объекта Администрацией муниципального образования заявителю выдано разрешение на строительство объекта. После завершения работ Администрацией муниципального образования заявителю выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

01.01.2008 г. между обществом «Р» и истцом заключен договор субаренды земельного участка с целью использования — для размещения базовой станции сотовой связи.

Истец обратился в Регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект как на вновь построенный.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности на объект, мотивировав отказ тем, что поскольку документы о предоставлении земельного участка под строительство оформлены ненадлежащим образом, а именно договор субаренды между обществом «Р» и истцом заключен на срок более чем договор аренды между территориальным управлением Росимущества и обществом «Р», не представлено уведомление собственника земельного участка о передаче земельного участка в субаренду на момент проведения строительства, что свидетельствует о ненадлежащем предоставлении земельного участка под строительство и о самовольности строительства.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе апелляционной инстанцией, отказ в государственной регистрации права признан незаконным.

Суд установил, что из совокупности действий лица арендующего земельный участок (общество «Р») и органа осуществляющего полномочия собственника земельным участком на котором осуществлено строительство (территориальное управление Росимущества) следует, что они были согласны на осуществление заявителем на земельном участке строительства спорного объекта, о чем свидетельствует предоставление обществу «Р» земельного участка в субаренду именно для целей строительства спорного объекта недвижимости и одобрение данного договора надлежащим органом по управлению федеральным имуществом.

При указанных обстоятельствах, когда компетентные органы одобряют строительство на земельном участке, отсутствует факт самовольности строительства (то есть, что строительство осуществлено при отсутствии воли компетентного органа).

Согласно пункта 1 статьи 13 Закона о госрегистрации при государственной регистрации права регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу представленных документов.

Осуществляя правовую экспертизу документов, Регистрирующий орган обязан исследовать совокупность действий уполномоченных органов власти, действующих от имени публичного собственника в сфере распоряжения землей.

Если им будет установлено, что совокупность действий соответствующего органа свидетельствует о фактическом разрешении осуществлять строительство, такие действия могут быть признаны аналогом формального разрешения осуществлять строительство, фактами, подтверждающими разрешение на возведение данного объекта недвижимости и на его возведение именно на том земельном участке, где осуществлено строительство.

Если совокупность поощряющих строительство действий органов власти будет установлена регистрирующим органом, в такой ситуации право собственности на объект недвижимости должно регистрироваться по основанию, предусмотренному статьей 218 Гражданского кодекса РФ.

Признавать отсутствие у Регистрирующего органа такого права означало бы констатацию правовой неопределенности и невозможности в принципе государственной регистрации права на такой объект.

Поскольку обратившись в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, заявитель получит отказ в иске (поскольку судом путем оценки будет установлено, что совокупность действий соответствующего органа свидетельствует о фактическом разрешении осуществлять строительство, и будет установлено отсутствие у объекта признаков самовольности).

Отказывая в государственной регистрации Регистрирующий орган не дал оценку совокупности действий соответствующих органов.

Тем не менее, судом установлено, что совокупность действий уполномоченных органов власти, действующих от имени публичного собственника в сфере распоряжения землей, свидетельствует о фактическом разрешении осуществлять строительство на земельном участке, на котором возведен спорный объект.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что Регистрирующий орган не правомерно отказал в государственной регистрации права.

Суд не может обязывать Регистрирующий орган провести государственную регистрацию, принимая и оценивая документы, которые не были ему представлены и не были предметом правовой экспертизы.

(дело описано в ниежизложенном пункте)

Не уведомление Регистрирующим органом заявителя о приостановлении государственной регистрации является основанием для признания отказа в государственной регистрации незаконным.

Истец обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Регистрирующему органу о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды участков лесного фонда и об обязании зарегистрировать договор аренды.

Истец указал, что ответчиком не направлялось в его адрес решение о приостановлении государственной регистрации, что повлекло невозможность представления дополнительных документов.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Отказ в государственной регистрации признан незаконным. В удовлетворении требований об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды отказано.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в качестве последствия устраняющего нарушения прав заявителя суд обязал Регистрирующий орган осуществить повторное рассмотрение представленных на государственную регистрацию документов с предоставлением заявителю возможности устранить имеющиеся препятствия для государственной регистрации.

Принимая указанное решение суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона о госрегистрации, государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Согласно пункта 127, 128 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минюста РФ от 14.09.2006 № 293 (далее — Регламент) государственный регистратор формирует на официальном бланке письменное уведомление заявителю (заявителям, сторонам договора) о приостановлении государственной регистрации прав по установленной форме, заверяет его своей подписью и скрепляет печатью, которое направляется им почтой.

Из материалов дела следует, что уведомление о приостановлении государственной регистрации истцу по почте не направлялось. Также в деле отсутствовали иные сведения, из которых можно было бы сделать вывод о том, что истец был уведомлен о приостановлении государственной регистрации (факт предоставления им дополнительных документов, переписка и т.п.). Истец отрицает то, что знало о приостановлении государственной регистрации, напротив, данный факт явился одной из причин подачи иска.

При указанных обстоятельствах, суд признал, что не направив заявителю уведомление о приостановлении государственной регистрации, обязанность направления которого, установлена пунктом 1 статьи 19 Закона о госрегистрации и пунктами 127, 128 Регламента, Регистрирующий орган лишил заявителя возможности предпринять меры для устранения причин явившихся основанием для приостановления государственной регистрации.

Суд пришел к выводу, что установление факта не уведомления Регистрирующим органом заявителя о приостановлении государственной регистрации является достаточным основанием для признания отказа в государственной регистрации незаконным.

В то же время, требования об обязании Регистрирующего органа зарегистрировать договор аренды суд посчитал неподлежащими удовлетворению, ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 26 Закона о госрегистрации, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В то же время согласно представленных материалов регистрационного дела, на государственную регистрацию заявителем был представлен только договор аренды, к которому не было приложено кадастрового паспорта или плана лесного участка, являющегося предметом договора аренды.

Согласно статье 13 Закона о госрегистрации при проведении государственной регистрации обязательна правовая экспертиза всех документов, подтверждающих соответствующее право.

Таким образом, суд пришел к выводу, что не может обязывать Регистрирующий орган провести государственную регистрацию, принимая и оценивая иные документы, которые не были предметом правовой экспертизы.

Если за государственной регистрацией обратилось лицо, действующее от имени заявителя на основании доверенности, выданной в порядке передоверия, то достаточным для подтверждения его полномочий будет предоставление доверенности, выданной в порядке передоверия, которая нотариально удостоверена. Предоставления доверенности, на основании которой выдана доверенность в порядке передоверия законодательством не требуется.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности ввиду того, что при предоставлении документов на лицо, обратившееся за государственной регистрацией при предоставлении нотариально удостоверенной доверенности, выданной в порядке передоверия, не было представлено основной доверенности, на основании которой выдана доверенность в порядке передоверия.

Общество обжаловало в суде данный отказ.

Решением суда, оставленным в силе апелляционной инстанцией, требования удовлетворены, исходя из следующего.

Исходя из положений пункта 1 статьи 16 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 187 Гражданского кодекса РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 185 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из совокупности положений названных норм следует, что в случае если за государственной регистрацией обратилось лицо, действующее от имени заявителя на основании доверенности, выданной в порядке передоверия, до достаточным для подтверждения его полномочий будет предоставление доверенности, выданной в порядке передоверия, которая нотариально удостоверена. Предоставления доверенности, на основании которой выдана доверенность в порядке передоверия законодательством не требуется.

Таким образом, тот факт, что на государственную регистрацию не была предоставлена доверенность, на основании которой выдана представленная нотариально удостоверенная доверенность в порядке передоверия, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации права.

3. Споры, связанные с государственной регистрацией

перехода права собственности

Согласно части 1 статьи 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Решением Арбитражного суда Республики Коми, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции в удовлетворении требований общества «А» к Регистрирующиму органу и обществу «Б» о признании незаконными действий регистрационного органа по восстановлению записи в ЕГРП о праве собственности второго ответчика на железнодорожный тупик отказано.

Выводы судов основаны на положениях статей 12 и 17 Закона о госрегистрации, статей 69 и 198 АПК РФ. Судебные инстанции установили, что записи о прекращении права собственности общества «В» (продавца спорного объекта недвижимости по заключенному с истцом договору купли-продажи) и восстановлении права за первоначальным владельцем (общество «Б») внесены в ЕГРП правомерно, на основании вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда.

Так, вступившим в законную силу решением суда сделки купли-продажи недвижимого имущества, в том числе спорного железнодорожного тупика, по иску общества «Б» к обществу «В» признаны недействительными. В применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде изъятия у общества «В» проданного имущества обществу «Б» отказано по причине отсутствия такового в наличии у покупателя.

На основании вступившего в законную силу судебного решения по делу о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества «В» на железнодорожный тупик в ЕГРП внесена запись о прекращении права собственности общества «В» с одновременным восстановлением прежнего правообладателя — общества «Б».

В соответствии со статьей 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Граждански кодексом РФ.

Согласно статье 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть вступившие в законную силу судебные акты.

Основанием регистрации прекращения права собственности общества «В» послужили вступившие в законную силу судебные акты по вышеуказанным арбитражным делам.

Право собственности добросовестного приобретателя в установленном законом порядке не признано. Доказывание же факта добросовестного приобретения имущества возможно лишь при рассмотрении спора о виндикации либо при разрешении вопроса о применении последствий недействительности сделки.

Решением Арбитражного суда Республики Коми, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции в удовлетворении требований общества «А» к Регистрирующиму органу и обществу «Б» о признании незаконными действий регистрационного органа по восстановлению записи в ЕГРП о праве собственности второго ответчика на железнодорожный тупик отказано.

Выводы судов основаны на положениях статей 12 и 17 Закона о госрегистрации, статей 69 и 198 АПК РФ. Судебные инстанции установили, что записи о прекращении права собственности общества «В» (продавца спорного объекта недвижимости по заключенному с истцом договору купли-продажи) и восстановлении права за первоначальным владельцем (общества «Б») внесены в ЕГРП правомерно, на основании вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда.

Так, вступившим в законную силу решением суда сделки купли-продажи недвижимого имущества, в том числе спорного железнодорожного тупика, по иску общества «Б» к обществу «В» признаны недействительными. В применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде изъятия у общества «В» проданного имущества обществу «Б» отказано по причине отсутствия такового в наличии у покупателя.

На основании вступившего в законную силу судебного решения по делу о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества «В» на железнодорожный тупик в ЕГРП внесена запись о прекращении права собственности общества «В» с одновременным восстановлением прежнего правообладателя — общества «Б».

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, собственником железнодорожного тупика оставалось общество «Б».

В силу пункта 17 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, при прекращении права или ограничения погашается соответствующая запись ЕГРП. Процедуры погашения регистрационных записей установлены разделом VI Правил (редакция, действующая на момент совершения регистрационных действий).

Кроме того, отклоняя доводы истца о добросовестности приобретения им спорного имущества, суд кассационной инстанции указал, что данные обстоятельства являются предметом исследования только в спорах о виндикации и при разрешении вопроса о применении последствий недействительности сделки; право собственности истца на спорное имущество в установленном законом порядке не признано.

Универсальный правопреемник покупателя при уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности вправе заявлять иск о государственной регистрации перехода права.

Общество «Г» обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском, заявленным в порядке пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, к обществу «К» о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества от ответчика к истцу.

Решением суда, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, исковые требования удовлетворены, ввиду следующего.

Обществом «К» (продавец) и Предприятие «С» (покупатель) 12.04.1996 г. заключили договор купли-продажи объекта недвижимости.

Судом установлено, что истец является универсальным правопреемником покупателя по договору — Предприятия «С».

Установив, что имущество фактически передано покупателю по договору, а также факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права, суд удовлетворил иск, указав, что универсальный правопреемник покупателя, к которому переходят все права и обязанности правопредшественника, независимо от того, указаны ли они в передаточном акте, (пункт 1 статьи 59 и пункт 1 статьи 129 Гражданского кодекса РФ) вправе заявлять иск о государственной регистрации перехода права собственности.

В случае отсутствия наследников у физического лица продавца либо ликвидации юридического лица продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, самостоятельно обращается в Регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности, предоставив на регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца имущества и соблюдение требований законодательства при продаже имущества.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Истец приобрел у общества «Б» недвижимое имущество по договору купли-продажи, имущество передано покупателю по акту приема-передачи и оплачено покупателем.

Общество «Б» ликвидировано и исключено из единого государственного реестра юридических лиц (далее — ЕГРЮЛ).

Покупатель обратился в Регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности уже после исключения продавца из ЕГРЮЛ.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации в связи с тем, что отсутствует заявление о государственной регистрации перехода права собственности от второй стороны договора-продавца.

Истец обратился в суд с иском о признании недействительным отказа в государственной регистрации права и обязании Регистрирующего органа зарегистрировать переход права собственности к покупателю.

Суд удовлетворил требования истца, указав, что при ликвидации продавца — юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности и при отсутствии заявления второй стороны договора.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет наличие государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРП либо предоставление на регистрацию документов, подтверждающих право собственности продавца имущества, а также предоставление на регистрацию документов подтверждающих соблюдение требований законодательства при продаже имущества.

Установив, что на государственную регистрацию были представлены названные документы и единственным основанием для отказа в государственной регистрации было отсутствие заявления продавца, суд признал недействительным отказ в государственной регистрации и обязал Регистрирующий орган осуществить регистрацию права собственности за покупателем.

Указанная позиция соответствует правовой позиции изложенной в пункте 62 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При рассмотрении требования о государственной регистрации в связи с уклонением от таковой второй стороны судом устанавливается законность сделки, являющейся основанием государственной регистрации. Объект недвижимости не может быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка.

Общество обратилось в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на здание.

Исковые требования основаны на том, что между сторонами по делу был заключен договор аренды здания с последующим выкупом. Условия договора предусматривали, что здание передается в аренду сроком с 02.07.2007 по 31.05.2008 года, по истечении срока аренды или досрочно при условии внесения всей обусловленной договором арендной платы и выкупной цены здания оно переходит в собственность арендатора. При этом право собственности арендодателя (ответчик по делу) на здание и земельный участок, на котором оно расположено, подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Судом установлено, что истец в полном объеме внес платежи по указанному договору. Поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности по договору аренды с правом выкупа, истец обратился в суд с настоящим иском о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Отказывая в государственной регистрации перехода права собственности, суд исходил из следующего.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, при отчуждении объекта недвижимости его реализация возможна только одновременно с продажей земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости, если оба объекта принадлежат одному собственнику.

Поскольку имущество и земельный участок, находящийся под недвижимостью, принадлежит на праве собственности ответчику, спорный объект недвижимости не мог быть отчужден без находящегося под ним и необходимого для его эксплуатации земельного участка. Отчуждение спорного объекта недвижимости проведено вопреки императивным требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, следовательно, договор купли-продажи имущества является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, как противоречащий части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Поскольку спорное имущество находилось в залоге у банка, для отчуждения его другому лицу требуется получение согласия залогодержателя. При отсутствии такого согласия требования о государственной регистрации перехода права собственности в связи с уклонением от таковой второй стороны не может быть удовлетворено.

Общество обратилось в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на здание по договору аренды с правом выкупа.

Ответчик (продавец здания) требования истца поддерживал и просил иск удовлетворить.

Суд отказал в удовлетворении заявленного иска.

При этом судом установлено, что между ответчиком и банком (третье лицо) был заключен договор залога на указанное выше недвижимое имущество в обеспечение кредитного договора об открытии не возобновляемой кредитной линии. Данный договор заключен до получения арендатором права на приобретение арендованного имущества в свою собственность.

Как следует из п. 1 ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Пунктом 1.5. договора предусмотрено, что на передачу заложенного имущества в собственность иному лицу требуется письменное согласие банка. В своем отзыве на иск банк указал, что свое согласие на передачу имущества в собственность иному лицу он не давал. Доказательств, подтверждающих согласие банка на отчуждение имущества истцу, ни ответчик, ни истец не представили.

При таких обстоятельства суд счел, что у истца отсутствуют основания требовать от ответчика регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости по договору аренды с правом выкупа.

В требовании о регистрации прекращения ограничения (обременения права) и выдаче свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости судом отказано в связи с тем, что истец в Регистрирующий орган с таким заявлением не обращался, Регистрирующий орган не отказывал в государственной регистрации и не уклонялся от ее проведения.

Общество обратилось в суд с иском к Регистрирующему органу об обязании произвести регистрацию прекращения ограничения (обременения права) и выдаче свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества.

Исковые требования общества основаны на том, что при регистрации права собственности истца на основании договора купли-продажи недвижимости свидетельствами о государственной регистрации права введены ограничения (обременения) права собственности, поскольку оплата приобретенного имущества на момент регистрации была произведена покупателем частично.

Впоследствии истец оплатил всю стоимость приобретенного имущества. Полагая, что в соответствии со статьей 352 Гражданского кодекса РФ оплата приобретенного имущества прекращает действие залога и ответчик обязан выдать истцу новые свидетельства о регистрации права собственности без ограничения (обременения) права, истец обратилось в Арбитражный суд Республики Коми за защитой нарушенного права в виде обязания Управления произвести регистрацию прекращения ограничения (обременения) права и выдачи новых свидетельств на объекты приобретенного по договору недвижимого имущества.

Суд не нашел оснований для обязания ответчика произвести соответствующую регистрацию и выдать новые свидетельства в силу следующего.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы лица, обратившегося в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 16 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Согласно пункту 3 статьи 13 названного закона государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Согласно статьям 2, 20 Закона о госрегистрации отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражный суд.

Последствием признания судом неправомерными отказа Регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонения от нее является обязание его произвести регистрацию.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют и истцом дополнительно не представлены достаточные и достоверные доказательства обращения в Регистрирующий орган с заявлением о прекращении ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество и выдаче новых свидетельств, а также того, что в государственной регистрации ему было отказано либо Регистрирующий орган уклонился от проведения данного рода регистрации.

Кроме того, истцом не заявлялось требование о признании неправомерными отказа в государственной регистрации или уклонения от ее осуществления.

Государственная регистрация перехода права к покупателю по договору, заключенному до вступления в силу Закона о госрегистрации, в случае наличия в ЕГРП записи о государственной регистрации права продавца, возможна исключительно на основании заявлений обоих сторон сделки.

Общество «К» (продавец) и Предприятие «С» (покупатель) 12.04.1996 г. заключили договор купли-продажи объекта недвижимости.

В январе 2009 года продавец по договору — общество «К» зарегистрировал право собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

Общество «Г» обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском, заявленным в порядке пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, к обществу «К» о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества от ответчика к истцу в связи с уклонением продавца от государственной регистрации перехода права по договору.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил об истечении срока исковой давности.

При принятии решения, оставленного в силе апелляционной и кассационной инстанциями, суд установил, что срок исковой давности не является истекшим, и исковые требования удовлетворил. Суд исходил из следующего.

Согласно положений пункта 1 статьи 16 Закона о госрегистрации государственная регистрация права собственности производиться на основании заявлений обоих сторон договора, в то же время государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица, то есть на основании заявления одной стороны сделки.

Право собственности продавца по договору — общества «К», возникшее до введения в действие указанного закона, зарегистрировано в январе 2009 г.

При указанных обстоятельствах после появления в ЕГРП записи о государственной регистрации права государственная регистрация перехода этого права возможна исключительно по правилам Закона о госрегистрации касающимся перехода права по договору, то есть на основании заявлений обоих сторон сделки.

Таким образом, необходимость в заявлении продавца по договору — общества «К» для государственной регистрации права собственности за покупателем на основании договора купли-продажи от 1996 года возникла только после того как общество «К» зарегистрировало в ЕГРП право собственности на спорный объект за собой, то есть с января 2009 г.

С учетом изложенного, срок исковой давности должен исчисляться с данного момента, то есть с января 2009 г.

При указанных обстоятельствах, срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ в три года не является истекшим.

При рассмотрении требований о государственной регистрации договора аренды надлежит устанавливать наличие права арендодателя распоряжаться имуществом, закрепленным за учреждением на праве оперативного управления.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Агентству по управлению имуществом о государственной регистрации договора аренды.

Исковые требования основаны на том, что при обращении общества в . . с заявлением о государственной регистрации договора аренды стороны договора были извещены о приостановлении государственной регистрации. При этом все замечания Регистрирующего органа к материалам, представляемым арендатору, были им исполнены и устранены. В то же время арендодатель — Агентство — основания приостановления государственной регистрации не устранил, и более того, направил в . . заявление о прекращении государственной регистрации договора аренды, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации данной сделки.

Агентство считало, что в представленном на регистрацию договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (нет достаточных данных о местонахождении объекта), в связи с чем договор аренды является незаключенным, а государственная регистрация незаключенного договора противоречит действующему законодательству. Кроме того, в период приостановления государственной регистрации своим решением Агентство закрепило спорное имущество за предприятием на праве хозяйственного ведения.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из установленных в ходе рассмотрения дела и не оспоренных участвующими в деле лицами сведений о том, что договорные арендные правоотношения сторон в отношении спорного имущества возникли в связи с заключением предыдущего договора № 2254 года между Агентством (арендодатель), третьим лицом (балансодержатель) и обществом (арендатор). Данный договор, заключенный на срок с 30 ноября 2006 года по 30 ноября 2011 года, был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке. При этом предмет аренды указан в пункте 1.1 договора идентичен предмету, указанному в договоре № 2254 от 17 апреля 2008 года. Соглашением от 26 декабря 2007 г. стороны расторгли договор аренды № 2254 от 30 ноября 2007 г.; по акту приема-передачи имущество передано балансодержателю. Данный договор, а также соглашение о его расторжении зарегистрированы Регистрирующим органом.

Из материалов регистрационного дела следует, что наряду с регистрацией договора аренды № 2254 от 30 ноября 2006 года производилась также государственная регистрация права собственности Республики Коми на предмет аренды и право оперативного управления.

16 января 2007 года Агентству выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности Республики Коми на спорное сооружение. Представитель Агентства в судебном заседании подтвердил, что в аренду обществу по договору № 2254 от 17 апреля 2008 года было передано спорное имущество, переданное ранее по договору №2254 от 30 ноября 2006 г., и что это именно то имущество, на которое получено свидетельство о государственной регистрации права.

При таких обстоятельствах суд признал противоречивыми и необоснованными ссылки ответчика на несогласованность предмета аренды.

При этом судом отклонены доводы ответчика о том, что предмет аренды передан в хозяйственное ведение предприятию, поскольку закрепление имущества в хозяйственное ведение предприятия произведено в период приостановления государственной регистрации договора аренды. Основания для признания договорных отношений не возникшими судом не установлены, в связи с чем собственник имущества несет ответственность за закрепление имущества, обремененного долгосрочной арендной, на праве хозяйственного ведения.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции решение суда отменено, в иске обществу отказано.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что в соответствии с действующим законодательством регистрации подлежит только заключённый договор, то есть тот договор, в котором согласованы все существенные условия.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ к существенным условиям относит условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Ни в пункте 1.1 договора, ни в приложении № 1 к договору не указаны полные данные об объекте договора (его адрес, кадастровый номер, границы от которых исчисляется и которыми заканчивается протяжённость железнодорожного тупика). То есть предмет договора сторонами не был согласован. Такой договор, в силу действующего законодательства, является незаключённым.

Тот факт, что предмет аренды был согласован сторонами при заключении договора от 30 ноября 2006г. в данном случае не имеет существенного значения, поскольку предметом спора является регистрация договора от 17 апреля 2008г.

Договор, представленный на государственную регистрацию, должен соответствовать требованиям действующего законодательства. Поскольку в договоре предмет аренды согласован не был, то у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований истца о проведении процедуры государственной регистрации договора.

Кроме того, как следует из выписки из ЕГРП спорное имущество зарегистрировано за балансодержателем на праве оперативного управления.

Распоряжение имуществом, закреплённым за учреждением на праве оперативного управления, осуществляется самим учреждением (статья 296 Гражданского кодекса РФ). Собственник имущества может распоряжаться только имуществом, изъятым у учреждения из оперативного управления.

Доказательств, свидетельствующих о прекращении права оперативного управления у балансодержателя, суду представлено не было. В этом случае действия арендодателя по сдаче в аренду железнодорожного тупика без согласия балансодержателя являются незаконными, противоречащими положениям статьи 296 Гражданского кодекса РФ. Такие действия не могут служить основанием для возникновения гражданских правоотношений.

Добросовестный приобретатель имущества, признанный таковым решением суда имеет право на защиту своего владения, как против третьих лиц, так и собственника.

Если добросовестный приобретатель утратил свое владение, то защитить свое право он может только путем предъявления виндикационного иска.

Истец обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к предпринимателю о признании недействительной государственной регистрации права собственности последнего на нежилые помещения.

Исковые требования обоснованы тем, что государственная регистрация права собственности на нежилые помещения за ответчиком нарушает права истца, поскольку вступившим в законную силу судебным актом было установлено, что истец является добросовестным приобретателем указанного имущества и в виндикационном иске к нему было отказано.

Ответчик указал, что он приобрел имущество у титульного собственника (которому было отказано в виндикационному иске к истцу), но на момент продажи титульный собственник восстановил свое владение и между ним и предпринимателем состоялась реальная передача спорного объекта, в настоящий момент предприниматель осуществляет над объектом фактическое господство, истец фактически лишился владения.

Решением суда, оставленным в силе апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд указал следующее.

Истец, обращаясь с иском, основывал свое правомочие на иск тем, что он признан решением суда добросовестным приобретателем спорного имущества.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьями 301 — 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

С учетом изложенного, истец как добросовестный приобретатель, признанный таковым решением суда имеет право на защиту своего владения, как против третьих лиц, так и собственника.

Тем не менее, из материалов дела следовало, что истец фактически не владеет спорным имуществом.

Суд указал, что в данном случае, истец (добросовестный приобретатель), утративший свое владение может защитить свое право только путем предъявления виндикационного иска. В то же время в рамках рассматриваемого дела виндикационный иск заявлен не был.

В целях исключения правовой неопределенности в отношении спорного объекта требование направленное на признание недействительным зарегистрированного права собственности ответчика подлежит рассмотрению совместно с виндикационным иском.

Источник: https://komi.arbitr.ru/node/13471

КАК ОБЖАЛОВАТЬ ОТКАЗ В РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

КАК ОБЖАЛОВАТЬ ОТКАЗ В РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 06.03.2018 11:36

Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его. Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.

В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.

Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.

Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.

ИЛИ ПРОСТО
НАБЕРИТЕ НАШ НОМЕР

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.

Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.

Среди 55 оснований для приостановления государственной регистрации в частности указаны:

Как видно, перечень достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований для приостановки государственной регистрации достаточно широко толковать. То есть новый закон о государственной регистрации прав предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения.

Гарантией интересов заявителя государственной регистрации прав является двухэтапная процедура отказа в гос регистрации которая в обязательном порядке должна содержит: 1) приостановку по инициативе регистрирующего органа, и 2) решение об отказе. Каждое из решений и решение о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, согласно статье 28 закона, оформляется в виде отдельного документа.

Обжаловать отказ в регистрации прав

Возможность обжаловать отказ в государственной регистрации прав предусмотрена в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, и с января 2017 года — частью 12 статьи 29 закона «О государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ). Способ обжалования отказа единственный – судебный.

Куда обжаловать отказ в регистрации прав

Действия заявителя по обжалованию — это не догма, поскольку при получении отказа действия заявителя каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации — мотивов отказа. Куда обжаловать отказ в регистрации прав и стоит ли обжаловать отказ, каждый раз определяется по ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав на недвижимости, фактически, оценивает мотивы принятого государственным органом решения об отказе и приостановке государственной регистрации прав.

Куда обжаловать отказ в регистрации прав

В законе о регистрации недвижимости прямо установлена возможность обжалования отказов или приостановок государственной регистрации в суд. Как известно, в России существуют мировые судьи, районные суды и Арбитражные. Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.

И в зависимости от категории заявителя способ оспаривания решений об отказе в гос регистрации прав будет разный:

1. Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).

Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Например, заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).

Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.

Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).

2. Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), с 15.09.2015г. дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ районными судами.

Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:

Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.

Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности.

Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства, имеющей существенные отличия от порядка, установленного в Арбитражном процессуальном кодексе РФ. Так, обращение в суд в порядке главы 22 КАС РФ оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.

Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.

В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.

Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):

• об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца,
• и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.
• об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения о приостановке или об отказе в государственной регистрации права, суд выясняет (статья 227 КАС РФ):

1. нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца;
2. соблюдены ли сроки обращения в суд;
3. соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

• а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
• б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
• в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

В рамках спора при государственной регистрации права на недвижимость административный истец (заявитель) доказывает только два обстоятельства: 1) нарушение прав и законных интересов заявителя отказом в гос регистрации права на недвижимость, и 2) соблюдение срока подачи административного искового заявления.

Остальное – пункты 3 и 4, доказывает административный ответчик.

Решение суда по административному исковому заявлению вступает в силу в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме, если не была подана апелляционная жалоба (статья 298 КАС РФ).

По сравнению с общим порядком государственной регистрации прав на объекты недвижимости регистрация прав через суд имеет очевидное преимущество – решение суда не подлежит юридической экспертизе регистраторами Росреестра, а значит избавлено от усмотрения чиновников взгляды которых на одни и те же юридические факты иногда существенно отличаются.

В отдельных ситуациях государственная регистрация права собственности через суд – единственная возможность оформить права на недвижимость. Прием судебной регистрации в равной мере применяется как к регистрации прав на вторичную недвижимость, так и для государственной регистрации прав на новостройки.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас работают эксперты-консультанты!

Источник: https://dat.spb.ru/novosti/news_post/kak-obzhalovat-otkaz-v-registratsii-prava-sobstvennosti

Похожие записи:

• Кто ставит подписи в упд у ип
• 277 какой регион номер машины
• Пенсия фсин калькулятор онлайн