23.12.2020

Вывод из жилого фонда в нежилой

Автор: admin Налоговое право Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вывод из жилого фонда в нежилой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Бесплатный проезд утвержден законом 233 правительства Московской области. С них уже требуют билет по взрослому тарифу или льготный школьный за полцены взрослого. Детям из других регионов не Москва и не Подмосковье по-прежнему нужно брать билет по детскому тарифу на участке Крюково Москва разовый на обычную электричку и Ласточку-комфорт стоит 28,8 рубля, на Ласточку-экспресс 47,5 рубля; с февраля 2020 года цены изменятся.

Содержание:

Перевод жилого помещения в нежилое

А поскольку готовых торговых помещений там зачастую просто нет, приходится решаться на непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое.

Технически это выглядит так:

Предприниматель покупает квартиру на первом этаже жилого дома;
Подает пакет документов и заявление о переводе ее в нежилой фонд в администрацию города;
В течение 15 дней он получает письменный ответ;
В случае позитивного решения приступает к реконструкции квартиры, выносу из нее общедомовых коммунальных систем и ремонту;
По окончанию ремонта обращается в инстанции для проверок;
Регистрирует помещение в реестре коммерческой недвижимости, наконец, открывает свой бизнес или сдает помещение в аренду.

Перевод жилого помещения в нежилое – сложный процесс, в ходе которого нужно подписать ни один ворох бумаг и получить разрешение администрации, жилищного хозяйства и всех контролирующих инстанций. Но игра стоит свеч: недвижимость, переведенная из жилого фонда в коммерческий, автоматически дорожает на 30-40%.

С прохождением процедуры перевода помещение теряет все привилегии, которые ему давал статус жилой недвижимости: в нем уже нельзя прописаться и проживать, начисление коммунальных услуг ведется по коммерческим тарифам. Но, оно обретает и ряд преимуществ:

В нем может расположиться офис компании или магазин;
Помещение можно сдавать в аренду и передавать по наследству;
Коммерческие помещения – это стабильный источник дохода, на который можно жить всей семьей.

Перевод в нежилое помещение в 2019 году: требования к недвижимости

Требования к домам и квартирам, переводимым в статус коммерческих объектов, регламентируются Указом президента №479 и статьей 16 Жилищного Кодекса РБ. Согласно им, переводу подлежат:

Частные жилые дома;
Блокированные дома и их части;
Квартиры на первых этажах многоквартирных зданий, при условии, что под ними не располагаются жилые помещения.

Кроме того, к ним предъявляются определенные технические требования. Так, владелец коммерческой «квартиры» обязан обустроить отдельный вход в нее с торца или фасада здания. Если это невозможно сделать без пристройки, то в переводе жилого помещения в фонд нежилого может быть отказано. Не подлежат этой процедуре и квартиры, окна которых выходят во двор – к лавочкам и детским площадкам.

Отказывают и в переводе коммунальных квартир в нежилой фонд, поскольку они не являются изолированными, а также при наличии обременения кредитами и правами на жилье третьих лиц.

Вывод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Специалисты предостерегают о сложностях изменения статуса квартир: только оформление документов может отнять 2-3 месяца, да и сроки реконструкции и ремонта способны сильно затягиваться. Тем не менее, провести процедуру можно и без привлечения специалистов по недвижимости. И первый шаг к тому – получение разрешения от администрации города.

Для этого нужно собрать пакет документов:

Технический паспорт жилья;
Свидетельство о праве собственности;
При наличии совладельцев – их согласие;
Если в квартире прописаны дети до 18 лет, инвалиды и недееспособные граждане, то нужно получить согласие органов опеки и попечительства;
Заявление на перевод в нежилой фонд. Образец можно получить в администрации или скачать в интернете и заполнить.

После подачи документов остается дождаться решения – ответ дается в течение 15 дней. В случаях отказа причины подробно разъясняются. В таком случае вам нужно либо собрать дополнительные документы, либо обжаловать решение в суде.

Получив разрешение от администрации, собственник обязан провести реконструкцию квартиры:

Вынести общедомовые коммуникации и установить счетчики на электроэнергию, отопительные системы, газ;
Сделать отдельный вход;
Обустроить помещение под его дальнейшее использование.

Нужно иметь ввиду, что на первых этажах многоквартирных домов запрещается расположение организаций, способных нанести урон жильцам дома. В частности, промышленных центров, дискотек, пунктов приема стеклотары, дискотек и ночных клубов, ветеринарных центров и гостиниц, онкологических и инфекционных медицинских центров.

При этом многие сферы предполагают наличие дополнительных требований надзорных органов. Об этом нужно заранее осведомиться в пожарной инспекции и СЭС.

Если помещение не прошло реконструкцию и не было введено в эксплуатацию в течение 1 года со дня получения разрешения, его действие подлежит отмене. В таком случае оно вновь обретает статус жилого и владельцу нужно устранить все сделанные изменения.

Чтобы такого не произошло, желательно подбирать строительную бригаду с опытом оформления технических документов. Получив от них бумаги, помещение нужно зарегистрировать в нежилом фонде.

Трудности перевода

Традиционно, специалисты по недвижимости гарантируют полное завершение процедуры не ранее, чем через год. И на то есть весомые основания. Ведь помимо разрешения администрации предстоит получить еще и одобрение от экологической, пожарной и санитарно-гигиенической служб.

Вывод из жилого фонда в нежилой может быть сопряжен и с другими трудностями:

Пролегание коммуникаций вдоль стены, куда вы намерены вывести крыльцо. В таких случаях отказ практически не может быть и обжалован, ведь повреждение кабелей и труб грозит коммунальным службам дорогостоящими вложениями;
Историческая ценность здания. Даже серое и унылое, оно может быть частью архитектурного ансамбля города, где проводить реконструкцию запретят. Единственный способ избежать подобной ситуации – обратить внимание на год постройки и уточнить в архитектурном бюро, не будут ли они против;
Блокированные постройки. В Беларуси немало примеров, когда 2-4 семьи разделяются лишь символическими стенами. И, если вы задумались над тем, как перевести часть дома в нежилое помещение, стоит заранее согласовать вопрос с соседями. Ведь если они откажут, все усилия пойдут прахом;
Жилищные товарищества. Специалисты рекомендуют обходить их стороной, выбирая исключительно те дома, что во власти ЖРЭУ. Ведь эти инстанции практически всегда соглашаются с мнением предыдущей инстанции, а вот товарищества принимают решения на общем совете и часто отказывают без твердых обоснований;
Обременение другими собственниками. Выяснить их наличие стоит еще на этапе купли-продажи. Если где-то далеко проживает родственник владельца, имеющий право на долю, то лучше от такой покупки отказаться;
Ошибки в технических документах после реконструкции. Если строительная бригада не имеет существенного опыта подобных работ с сопутствующим оформлением нового технического паспорта и других бумаг, то от ее услуг лучше отказаться;
Порядок перевода жилого помещения в нежилое меняется и при прописке в нем детей. В таком случае вам нужно доказать органам опеки, что у несовершеннолетних есть другое жилье и получить их письменное согласие.

Препятствия могут создать и конструктивные особенности здания. Даже малейший риск возникновения трещин в фасаде дома или фундаменте, могут создать целый ряд дополнительных сложностей. Поэтому многие люди и обращаются за помощью к профессиональным агентствам.

Тем не менее, перевод жилого помещения в нежилое – дело экономически выгодное и способное обеспечить будущее вашей семьи. Поэтому, невзирая на все трудности, заниматься им стоит.

Источник: https://www.hata.by/articles/perevod_zhilogo_pomescheniya_v_nezhiloe-8896/

Как перевести жилое помещение в нежилое – изменения 2020 года, стоимость процедуры, подводные камни + пошаговая инструкция

Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме? Как перевести квартиру в нежилое помещение под магазин и сколько это стоит? Как перевести жилой дом в нежилое помещение? Кто осуществляет перевод жилого помещения в нежилое и какой порядок действий? Какие потребуются документы? На эти вопросы ответит практикующий юрист Валерий Михайлов.

Тебе что, жить надоело? Именно такой вопрос вам могут задать, если вы захотите перевести жилое помещение в нежилое. Действительно, после завершения перевода помещение уже нельзя использовать для постоянного проживания. Вы не сможете вселить туда семью, прописать родственников, сдавать квартиру в аренду другим жильцам.

В своей практике я занимался переводом квартир в нежилые помещения два раза. В этой статье расскажу про опыт прошлого года, про проблемы, с которыми пришлось разбираться в процессе согласований, разберу 5 главных заблуждений (мифов) об этой процедуре. Отдельные моменты перевода могут отличаться для разных регионов, поэтому такие моменты я обозначу отдельно.

Понятия и нормативная база

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество; жилое помещение – квартира, части квартиры, комната; квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу; нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан; перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Еще ряд терминов, которые относятся к проектной документации, будут раскрыты в соответствующих разделах статьи.

Если правовые термины, например, «перепланировка», «жилое помещение», «многоквартирный дом» утверждены федеральными законами и в равной степени используются на всей территории страны, то с нормативными актами все сложнее, так как каждый субъект РФ может свои правила принимать. Основные правила перевода жилых помещений в нежилые утверждены на федеральном уровне. Однако и субъекты РФ наделены полномочиями по принятию нормативных актов в жилищной сфере. Регионы могут менять процедуру согласований, вводить собственные Административные регламенты.

На федеральном уровне для согласования перевода применяются следующие акты:

Жилищный кодекс РФ (в ст. 22-23 ЖК РФ указаны нормы, имеющие прямое отношение к изменению статуса помещений); Федеральный закон № 218-ФЗ (по этому закону происходит регистрация прав, кадастровый учет после изменений характеристик помещения); Федеральный закон № 123-ФЗ (содержит Технический регламент пожарной безопасности, который вы обязаны соблюдать при строительных работах); Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 2003 (содержит требования к помещениям в МКД, которые нельзя нарушать при выполнении строительных работ); Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 (содержит типовые формы заявлений о согласовании перепланировки и переустройства); Строительные нормы и правила (СНиП) 31-01-2003 “Здания жилые многоквартирные” (по этому документу будут проверять характеристики вашего помещения, оформлять проект).

Что интересно – уже на финальной стадии работы над статьей увидел, что в ЖК РФ был внесен большой блок поправок, связанных с изменением статуса жилых помещений. Федеральный закон № 116-ФЗ с изменениями в ЖК РФ был принят в мае и вступил в силу с 12 июня 2019 года. Поэтому ниже вы найдете пошаговую инструкцию, полностью соответствующую новым правилам. Прежде всего, это касается порядка проведения общих собраний в МКД, принятия решение о возможности перевода.

Законодательство субъектов РФ может сильно повлиять на процедуру согласований. Например, свои акты регионы могут принимать:

для утверждения Административных регламентов по согласованиям перепланировки и переустройства; для введения дополнительных требований при согласовании (например, только в Москве и Санкт-Петербурге нужно получать техническое заключение о состоянии несущих конструкций в МКД); для передачи полномочий по согласованию отдельным органам (например, в столице этим вопросам занимается Мосжилинспекция и Департамент городского имущества); для определения видов деятельности, которыми нельзя заниматься в помещениях МКД (например, некоторые регионы запрещают размещать в МКД магазины по продаже пиротехники, увеселительные заведения и ночные клубы).

На специальные требования региональных актов я также буду обращать внимание в статье. Но и вам придется изучать местное законодательство, чтобы избежать проблем. Сведения обо всех региональных законах обязательно размещаются на официальных сайтах субъекта РФ.

В каких случаях требуется перевод

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

Перевод квартиры в нежилое помещение будет нужен в следующих случаях:

если вы планируете заниматься бизнесом, который требует отдельного и самостоятельного выхода на улицу (такие требования предусмотрены для магазинов, точек общепита); если вы планируете сдавать помещение арендаторам для коммерческой деятельности (под офисы, торговые точки и т.д.); если для ведения профессиональной или предпринимательской деятельности вам придется менять характеристики квартиры, что приведет к непригодности для проживания (например, если для расширения площади вы переоборудуете кухню в офисное помещение).

Теперь еще один важный момент. Планируя вести бизнес вы,наверняка, тщательно оценили перспективы продаж или оказания услуг, изучили целевую аудиторию клиентов, иные факторы. Об этом, кстати, у нас на сайте есть множество полезных материалов. Вы можете обойтись без длительного и дорогостоящего перевода жилого в нежилое помещение в следующих случаях:

если проектом выбранного вами дома предусмотрены нежилые помещения и они сдаются в аренду, либо продаются собственником; если в МКД уже есть квартира, переведенная в нежилое помещение.

Вам может оказаться проще договориться об аренде или покупке готового нежилого помещения. Процесс согласования перевода достаточно длительный и дорогостоящий (подробности будут дальше). При этом нет никакой гарантии, что собственники МКД дадут согласие на появление в их доме торгового или коммерческого объекта. Вы можете заказать проект перепланировки, заплатить за него огромные деньги, но отрицательное решение собственников поставит крест на всех начинаниях. Давайте разберем подробнее весь процесс и ниже мы изложим с какими сложностями придется столкнуться и как их решать.

Основные условия и требования

Прежде чем рассказать непосредственно о процедурах согласования, разберемся с запретами, ограничениями и требованиями, которые предусмотрены законом.

Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:

решение о переводе должны принять все собственники помещения; решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД; запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования; запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения); запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.

Например, невозможно перевести отдельную комнату в нежилое помещение:

комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу; комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом); только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.

Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.

Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.

В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.

Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.

Даже при соответствии всем юридическим условиям, получении разрешений от собственников квартиры и дома, вам могут отказать в переводе. Причина тому – множество технических требований к помещению, к запланированным строительным работам, изменениям в характеристиках объекта. Вот какие запреты и требования указаны в федеральном законодательстве:

помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД; в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми; в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности); запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам); запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).

Так выглядит нежилое помещение на втором этаже обычной панельной пятиэтажки. На первом этаже магазин, над ним — офис. Для доступа на второй этаж была построена отдельная лестница.

Санитарные нормы и правила будут проверяться на стадии согласования проекта, при приемке работ, при получении разрешений на открытие бизнеса. Их перечень зависит от предполагаемых видов деятельности. Например, если в помещении будет организовано кафе, Роспотребнадзор и МЧС потребуют установить надлежащую звуко- и шумоизоляцию, установить систему пожаротушения.

Еще больше технических требований предусмотрено к строительным работам, которые вам придется проводить после получения разрешений на перевод. Такие работы подпадают под понятие перепланировки или переустройства.

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, в том числе:

обустройство отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования МКД (это требование обязательно для разрешения на перевод, поэтому придется согласовывать перепланировку); установка, разборка или перенос стен и перегородок; обустройство, расширение или уменьшение, заделывание дверных и оконных проемов; перераспределение площадей между помещениями квартиры; возведение антресоли, т.е. площадки в пределах помещения на определенном возвышении (площадь антресоли не может превышать 40% от общей площади помещения, иначе придется согласовывать отдельный этаж).

Требования к безопасности работ при перепланировке укажет эксперт при разработке проектной документации. Отклоняться от проекта при проведении работ недопустимо. Это грозит не только отказом в согласовании перевода помещения в нежилое, но и крупным штрафом, обязанностью вернуть объект в исходное состояние.

Переустройство заключается в разборке, переносе или демонтаже инженерного и сантехнического оборудования, переносе сетей и коммуникаций. Как правило, работы по переустройству проводятся в ходе перепланировки, поэтому можно обойтись одним проектом.

Вот еще одно заблуждение, связанное с техническими требованиями к переводу жилого помещения в нежилое.

МИФ № 2: На момент согласования перевода у помещения уже должен быть отдельный вход. Это не так. Пока статус помещения не изменен, вы все еще владеете квартирой. Для квартиры наличие отдельного выхода на улицу не обязательно. Поэтому на момент подготовки документов и обращения за согласованиями прямой доступ может фактически отсутствовать. Это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки.

Собственники МКД и муниципальные ведомства будут принимать решение о соответствии технических требований по проекту перепланировки. Поэтому достаточно обосновать и указать места размещения выхода на улицу в проекте, чтобы получить согласование на строительные работы. Естественно, если вы нарушите требования проекта, акт приемки работ не будет подписан до устранения нарушений.

Технические требования, которые предусмотрены для согласования перевода помещения, распространяются и на целое здание, т.е. МКД. Однако есть и ряд дополнительных ограничений, которые нужно учесть:

запрещены любые строительные работы, влекущие ухудшение характеристик МКД, его несущей способности и надежности; запрещены строительные работы, если дом признан ветхим или аварийным (получить предварительные разрешения вы сможете, а вот приступить к работам будет нельзя); если здание относится к объектам культурного или исторического наследия, нужно получать дополнительные согласования (например, в Москве и Питере их нужно оформлять через Комитеты по контролю за использованием и охраной объектов культурного и исторического наследия); если в переводе будут выполняться фасадные работы, их нужно отдельно согласовать в Комитете по архитектуре (например, изменение мест расположения окон на фасаде, установка малых архитектурных форм и элементов, возведение козырька, крыльца и т.д.).

Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.

Есть еще одно распространенное заблуждение, связанное с целевым назначением зданий.

МИФ № 3: Частный жилой дом также можно перевести в нежилое помещение. Формально, это верное утверждение. Однако частные дома предназначены для проживания только одной семьи, т.е. не относятся к МКД. Поэтому для них проводится не перевод в нежилое, а изменение целевого назначения объекта. Эта процедура существенно проще, так как не требует согласования в муниципальных органах.

Частный дом можно перевести в нежилой объект на основании проекта, акта приемки выполненных работ, кадастрового учета. Естественно, для такой процедуры нужно получить согласие всех собственников, учесть санитарные и технические требования, придется менять и категорию участка, а также виды разрешенного землепользования.

Какие требуются документы

Приступим непосредственно к описанию процедуры перевода жилых помещений в нежилые. Ниже мы сначала перечислим только наименования документов, а дальше по тексту дадим конкретные рекомендации где их получить. В перечень обязательных документов, которые нужны при согласованиях, входят:

Указанные документы нужно приложить к заявлению в местную администрацию или иной уполномоченный орган. При положительном решении вам будет дано согласие на проведение строительных работ по перепланировке или переустройству. Например, в Москве и Санкт-Петербурге такое согласие выдает МВК (межведомственная комиссия), которая создается администрацией и включает специалистов ЖКХ, Роспотребнадзора, МЧС и иные ведомств.

Когда строительные работы будут закончены, для завершения согласований будут нужны следующие документы:

акт приемочной комиссии, подтверждающий соблюдение проекта; технический план кадастрового инженера, который отразит изменения в характеристиках помещения; заявление в Росреестр на кадастровый учет; выписка ЕГРН, которую вы получите после кадастрового учета.

Именно получение выписки ЕГРН означает, что вы успешно прошли все стадии перевода жилого помещения в нежилое. Чтобы открыть бизнес, вам придется получать дополнительные документы и согласования, однако к процедуре перевода они уже не имеют отношения.

Немного сложнее с техническим паспортом. Этот документ не выдается уже с 2013 года, когда полномочия БТИ были переданы Росреестру. Так как срок действия техпаспортов не превышает 5 лет, все они утратили силу не позднее 2018 года. Однако требование о внесении изменений в технические паспорта до сих пор содержится в ЖК РФ, иных нормативных актах. Например, Распоряжение Жилищного комитета СПб от 22.01.2018 № 39-р указывает техпаспорт как обязательный документ для согласования перепланировки.

Чтобы разобраться в этом вопросе, я обратился в местное учреждение Росреестра. Вот что мне разъяснили:

технические паспорта на квартиры носят информационный характер, поэтому их может использовать проектировщик или кадастровый инженер для уточнения отдельных характеристик объекта; технические паспорта на МКД по-прежнему применяются, так как они подлежат первичной и последующей инвентаризации; в ЖК РФ требование о внесении изменений в техпаспорт распространяется не на частных собственников, а на государственные и муниципальные органы (они сами получат сведения из Росреестра после кадастрового учета); в региональных нормативных актах можно встретить требование о предоставлении техпаспорта, однако их самостоятельно запрашивают специалисты МВК, администраций или иных органов.

Когда я помогал с согласованиями перевода, у нас не требовали технический паспорт. Если в вашем субъекте РФ такое требование предусмотрено, документ запросят в порядке межведомственного обмена, так как архивы БТИ были переданы на хранение региональным властям.

Перевод жилого помещения в нежилое — пошаговая инструкция

Теперь на своем примере расскажу, какие стадии мы проходили при переводе жилого помещения в нежилое, что пришлось оформлять и сколько это стоило. Отдельно расскажу о ценах за оформление документов и некоторых скрытых расходах.

Так как о принятии решения о переводе я уже рассказывал в начале статьи, отмечу только ряд дополнительных моментов:

если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца); вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней); когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.

Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.

Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.

Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.

МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.

На практике, без проекта перепланировки вам не обойтись уже на начальной стадии:

собственники должны получить достоверную информацию о предстоящих изменениях в здании, местах расположения входов, видах деятельности; проектировщик несет ответственность за объективность информации о фактическом состоянии здания и помещения; автор проекта может дать необходимые пояснения и устранить спорные моменты прямо на собрании.

Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей. Еще больше придется заплатить за срочность. Если вы не сможете получить согласие собственников МКД, эти расходы будут напрасными, так как относятся к рискам предпринимательства.

Для изготовления проекта нужно:

выбрать проектную организацию, состоящую в СРО (этот факт можно проверить по документам проектировщика, либо через онлайн-реестр указанной им СРО); убедиться, что у проектировщика есть действующий допуск СРО на выполнение таких работ (как убедиться, читайте ниже); заключить договор на изготовление проекта (цены определяются по согласованию сторон); передать правоустанавливающие и технические документы на квартиру; обеспечить доступ в квартиру и общему имуществу МКД для обследований в натуре.

При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой. Подразумевается, что членство в СРО и наличие допуска уже гарантирует квалификацию и профессионализм специалиста. Мы выбирали проектную организацию по рекомендации коллег по бизнесу, поэтому было проще.

Есть онлайн-ресурс НОПРИЗ для выбора организаций и частных специалистов, состоящих в СРО. В нем можно найти сведения обо всех членах СРО на территории страны, либо проверить выбранного специалиста. Поиск можно вести по ИНН, адресу, городу и федеральному округу, так что вы без проблем получите список проектировщиков.

сведения о квартире с указанием характеристик по каждому основному и вспомогательному помещению; техническое задание, в котором будет указана цель перепланировки (перевод помещения в нежилое); пояснительная записка проектировщика (подтверждает, что запланированные работы безопасны для МКД и его помещений); перечень архитектурных решений, т.е. подробное описание всех работ, которые будут выполнены в квартире (перенос стен. обустройство отдельного выхода и т.д.); схемы и чертежи с фактическими и будущими характеристиками помещений; фото и иные графические материалы (желательно сделать фотомонтаж помещения после выполнения работ, чтобы оценить внешний вид изменений); сведения об исходной и разрешительной документации (кадастровый номер, реквизиты выписки ЕГРН, ссылка на согласие собственников и т.д.); состав конструктивных и объемно-планировочных решений (это описание работ, которые связаны с воздействием на несущие конструкции, в том числе при обустройстве выхода на улицу); мероприятия по организации работ, обеспечению пожарной безопасности (места складирования стройматериалов, требования к сертифицированному оборудованию и т.д.); иная информация, подтверждающая возможность проведения перепланировочных работ.

При подготовке статьи я общался с представителем ОГПН нашего города. Вот основные моменты, на которые будут обращать внимание при согласовании проекта:

наличие положительного заключения газовиков о возможности отключения газа, обрезки и опломбирования трубы (если в доме нет газа, такие согласования не нужны); подтверждение, что после строительных работ вентиляционные шахты, каналы и дымоходы будут исправно работать; подтверждение, что строительные материалы будут соответствовать Техническому регламенту Закона № 123-ФЗ (это подтверждается пожарными сертификатами и декларациями, которые оформляются на стройматериалы); наличие у подрядчика допуска на работы с электрикой; обеспечение мер первичной пожарной безопасности (в проекте указываются места складирования материалов и мусора, места размещения огнетушителей, ответственные лица и т.д.).

Проект утверждает заказчик, т.е. собственник квартиры, проектировщик, руководитель проектной организации. Срок изготовления проекта будет согласован при подписании договора, зависит от сложности и объема работ. Итоговый документ вы получите в письменной и электронной форме (на диске или в виде файлов на флешке). Электронный документ будет заверен ЭЦП проектной организации.

Если в вашем регионе требуется оформлять техническое заключение о состоянии несущих конструкций, получить его можно следующим образом:

техзаключение может оформить сам проектировщик, так как допуск СРО предусматривает такие полномочия; документ оформляется после обследования несущих конструкций, содержит оценку их состояния, расчеты о степени допустимых нагрузок при выполнении работ; техзаключение включается в состав проекта и будет проверяться в администрации, МВК и иных ведомствах.

Получив проект, можно приступать к получению разрешений от собственников МКД.

Самый сложный и рискованный этап, который может привести к отказу в переводе жилого помещения в нежилое. Именно эта процедура была существенно изменена с принятием поправок в ЖК РФ 29 мая 2019 года. Поэтому при описании я буду ссылаться на личный опыт и новые поправки в ЖК РФ.

фамилия, имя и отчество собственника-гражданина, либо наименование и ОГРН юридического лица; паспортные данные собственника; номер помещения со ссылкой на правоустанавливающий документ (например, квартира № ___, кадастровый номер №___); согласие на перевод прилегающего помещения в состав нежилых.

Если вы не получите согласие всех собственников, дальнейшие действия бессмысленны. Учтите, что обжаловать, оспорить или обойти иным способом такое требование невозможно. При возникновении проблем, вы можете заинтересовать собственников скидками на товары и услуги в будущем магазине, выделить им деньги, либо использовать иные варианты урегулирования спора.

После получения согласия от владельцев примыкающих помещений, нужно организовать и провести общее собрание собственников МКД. Для этого учитывайте правила ЖК РФ:

нужно получить сведения об общей площади МКД, сведения о квартирах в муниципальной собственности (эту информацию можно получить из выписки ЕГРН); нужно подготовить повестку дня общего собрания собственников МКД, включить в нее вопрос о разрешении на перевод помещения в состав нежилых (можно включать в повестку и иные вопросы, чтобы заинтересовать собственников принять участие в собрании); нужно уведомить собственников о месте и времени собрания.

Сведения о количестве муниципальных квартир можно получить в администрации. Как собственник неприватизированного фонда, местная администрация тоже будет принимать участие в собрании, поэтому и справку выдаст без проблем. Мы получили этот документ в день обращения, бесплатно.

МИФ № 5: каждого собственника нужно лично уведомить о проведении собрания. Это не совсем верно. ЖК РФ обязывает направить уведомления каждому собственнику, если иной порядок не указан в документах МКД. Как правило, при создании ТСЖ (Товарищество собственников жилья) или непосредственном управлении домом, собственник включают такой пункт, чтобы оперативно проводить собрания и принимать решения по важным вопросам.

Если в документах МКД не предусмотрено исключений, направляйте персональные уведомления заказным письмом. Получить сведения о собственниках можно в управляющей компании, либо по выписке ЕГРН из Росреестра. Такая информация общедоступна и предоставляется любому заинтересованному лицу. При обращении в муниципалитет вам придется доказать факт направления, т.е. приложить почтовые квитанции.

Если же в документах МКД были предусмотрены иные варианты уведомления, все намного проще. Сделать это можно персонально под роспись, размещением объявлений на стендах у подъездов, иными способами. Оптимальный вариант – привлечь к организации собрания ТСЖ, актив дома, управляющую компанию. В извещениях обязательно укажите:

дату и место проведения собрания, либо порядок проведения заочного голосования; повестка дня, т.е. перечень вопросов для рассмотрения собранием; контактные данные лиц, у которых можно получить документы к собранию, передать свои замечания или возражения; порядок подачи предложений, возражений, дополнений и замечаний по повестке дня.

Вы сами заинтересованы, чтобы собрание прошло с первого раза при надлежащем кворуме. Если по вашим уведомлениям никто не придет на собрание, придется заново проводить всю процедуру, терять время. Срок, за который вы должны уведомить собственников МКД, указан в ЖК РФ – не позднее 14 дней до даты собрания.

Перейдем непосредственно к проведению собрания. Эта процедура выглядит следующим образом:

в назначенное время вы должны подготовить место (помещение) с учетом потенциальных участников (попросите помощи в местной администрации, ТСЖ или управляющей компании, вам наверняка помогут); подготовьте копии всех документов по количеству собственников (вы обязаны предоставить любые документы по повестке дня по запросу собственника); до начала собрания определяется кворум (делает это оргкомитет, состав которого вы указываете в извещении о собрании); кворум определяется по проценту общей площади МКД, принадлежащей каждому собственнику.

Мы проводили собрание в актовом зале управляющей компании, причем помещение нам предоставили бесплатно. Как вариант, можно договориться об аренде любого вместительного помещения на несколько часов, если оно расположено вблизи дома и не создаст проблем с приходом граждан.

Так как инициатором собрания является собственник квартиры, он вправе сам указать состав оргкомитета. Закон не устанавливает ограничений по составу и количеству лиц. Обычно в него включают 3-х жильцов дома или подъезда, либо представителей управляющей компании, ТСЖ. У нас оргкомитет состоял из трех человек – собственник, представитель муниципалитета и ТСЖ.

Чтобы проще понять расчет кворума для проведения собрания, приведу пример. Для кворума нужно собрать собственников, владеющих не менее половиной площади МКД. Вот как нужно считать кворум:

общая площадь МКД 2000 кв.м.; в муниципальной собственности 500 кв.м., в частной собственности 1500 кв.м. (в данном случае считается общая площадь, с учетом пропорциональной доли собственников на общедомовое имущество); привлекая администрацию, вы сразу получите 25% от требуемого кворума; чтобы набрать нужное количество голосов, нужно привлечь частных собственников, владеющих более 25% площади в МКД.

Чтобы определить размер площади на каждого участника и общий кворум, необходимо проверить паспорт и выписку ЕГРН. Без паспорта граждане также могут присутствовать на собрании и задавать вопросы, однако голосовать не вправе. Если кворум не набрался, нужно проводить собрание заново.

В процессе собрания проводятся следующие действия:

Ваша задача – убедить участников собрания, что они получат выгоды от перевода квартиры в нежилое помещение, что будут соблюдены все требования безопасности. Привлекайте проектировщика, экспертов, готовьте презентации. Желательно заранее найти общий язык с активом подъезда и дома, который сразу поддержит вас при проведении собрания.

В 2018 году, когда мы проводили собрание о переводе в нежилое помещение, голосование проводилось по общему списку дома. Поэтому было достаточно просто найти нужное количество собственников, готовых поддержать нашу инициативу. Вот какие методы общения с собственниками выбрали мы:

использовали материальный стимул (это не запрещено законом) – мой клиент при личном обходе квартир вручал наборы красивой столовой посуды, комплект постельного белья, дарил купоны на скидку в будущем магазине стройматериалов; разъясняли важность нового коммерческого объекта для дома – так как в квартале не было ни одного магазина стройматериалов и бытовых товаров, мы встретили понимание жильцов; обещали помочь с благоустройством придомовой территории – к повестке собрания был приложен проект переустройства (расширения) детской площадки.

Мне сложно оценить, какие расходы понес клиент на подарки собственникам, так как у него собственный бизнес стройматериалов, кухонной и бытовой продукции. Но смотрелось это эффектно и ни один из получателей подарков нас не подвел, отдал свой голос за перевод в нежилое.

С новыми поправками в ЖК РФ все стало гораздо сложнее:

кроме общего кворума (50% от площади дома), требуется участие собственников подъезда (не менее 2/3 от площади подъезда), в котором находится переводимое помещение; если в МКД всего один подъезд, кворум также составляет не менее 2/3 общей площади; для принятия решения о переводе требуется большинство голосов “за” не только по всему дому, но и от собственников подъезда, где находится помещение.

Логику законодателей понять можно. Именно жильцам подъезда, где находится помещение, предстоит столкнуться со всеми последствиями перевода – от шумных строительных работ до большого потока посетителей. Поэтому разумно, что их голоса будут иметь решающее значение при принятии решений. У нас такой проблемы не возникало, так как кворум считался по площади всего дома.

Если голосование прошло успешно, оформляются следующие документы:

протокол общего собрания с результатами голосования; лист регистрации участников; списки собственников МКД на дату голосования; доверенности, если в собрании принимали участие представители собственников.

Получив эти документы, можно обращаться в муниципалитет для дальнейших согласований. Если вы не набрали нужное количество голосов “за”, возникает серьезная проблема. Обжаловать решение собственников вы не можете, так как это не предусмотрено законом. Единственным вариантом остается повторная “работа” с жильцами подъезда дома, организация и проведение повторных собраний.

Допускается заочное голосование, т.е. без собрания всех собственников в одном месте. Это упрощает организационные моменты, так как не нужно искать большое помещение, разом собирать много людей. Организация заочного голосования также проходит с предварительным уведомлением. Для получения разрешения вам придется лично обходить каждую квартиру, отвечать на вопросы, показывать документы. Результаты заочного голосования также оформляются протоколом, листом регистрации. Срок на обход квартир и заочное голосование определяется внутренними документами МКД (обычно 7-10 дней).

Если вы получили одобрение собственников МКД, серьезных проблем на последующих стадиях не возникнет. Даже если вы получите отказ в согласовании документов, его можно обжаловать в суде, либо устранить нарушения. Официальное решение о переводе жилого помещения в нежилое будет принимать орган местного самоуправления, т.е. районная или поселковая администрация.

Порядок рассмотрения документов и принятия решение определен статьей 23 ЖК РФ. Для согласования возможности перепланировки и переустройства администрация может передавать полномочия иным органам (жилинспекции, Комитету по архитектуре и т.д.). Однако итоговое постановление все равно должно издаваться администрацией.

Подать документы можно непосредственно в администрацию, либо через МФЦ. Сделать это можно лично, либо через представителя по нотариальной доверенности. В комплект документов будет входить:

заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на помещение (подлинник или нотариально засвидетельствованная копия выписки ЕГРН, свидетельства о праве, договора купли-продажи или приватизации); план помещения с его техническим описанием (для квартир нужно представить технический паспорт, либо этот документ запросит сама администрация); поэтажный план дома, в котором находится помещение; проект переустройства и (или) перепланировки; техническое заключение о состоянии несущих конструкций (если оно требуется); протокол общего собрания собственников МКД с согласием на перевод (к протоколу прикладываются уведомления собственникам и доказательства их направления, лист регистрации участников, списки собственников); согласие каждого собственника примыкающих помещений.

Естественно, заявитель или представитель должен представить паспорт, доверенность, свидетельства о рождении на детей-собственников.

Некоторые документы администрация запросить сама, если вы не представите их с заявлением:

правоустанавливающие документы, если право собственности зарегистрировано в ЕГРН; план помещения с его техническим описанием, технический паспорт; поэтажный план дома.

При сдаче документов будет выдана расписка с указанием их перечня и даты получения.

Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления. За этот срок:

На момент принятия решения уже будет получено согласие на перепланировку, поэтому обязательным условием для собственника будет соблюдение проекта. Для этого в решении указывается перечень необходимых работ, сроки их проведения. Специалисты администрации или иных органов будут контролировать соблюдение проекта при проведении ремонта. Только в этом случае можно получить акт приемки, пройти кадастровый учет в Росреестре.

Решение направляется заявителю в трехдневный срок после принятия. Одновременно направляется уведомление о принятом решении в адрес каждого собственника примыкающих помещений. Отмечу несколько случаев, когда администрация может вынести отказ в переводе:

Обжаловать отказ можно в судебном порядке.

Чтобы провести строительные работы нужно заключить договор с подрядной организацией, состоящей в СРО строителей. Проверить членство в СРО также можно через сайт НОПРИЗ. Вот еще ряд нюансов, которые нужно учесть при проведении перепланировки:

запрещено отступать от требований проекта и условий постановления администрации (иначе работы у вас не примут); нужно строго соблюдать меры безопасности при проведении работ (например, для работы с электрикой у работников должны быть соответствующие допуски); нужно соблюдать законы “о тишине”, т.е. не проводить шумные работы в ночное время, ограничивать их в выходные дни (обычно разрешено проводить работы с 8-00 до 22-00, однако в пределах допустимых параметров шума).

Если подрядчик идет строго по проекту, проблем с оформлением акта приемочной комиссии не возникнет. В ходе перепланировки на вас могут пожаловаться жильцы дома, особенно если вы практикуете шумные работы. Наказанием будет штраф по региональным законам об административной ответственности.

После завершения перепланировки вы должны подать уведомление в администрацию для проведения приемки. Создается комиссия, в которую входят представители МВК, жилищного отдела администрации, ОГПН МЧС. Роспотребнадзора, жилинспекции, иных ведомств (при необходимости). Комиссия выезжает на место, обследует помещение, сверяет объем и перечни работ с проектной документацией.

Если все работы строго соответствуют проекту, будет подписан акт приемочной комиссии. При наличии замечаний вам предложат их устранить, после чего проводится повторное обследование. Получив акт, нужно заказать технический план. По Федеральному закону № 218-ФЗ, именно этот документ является основанием для проведения кадастрового учета, внесения изменений в ЕГРН.

Технический план можно получить следующим образом:

нужно выбрать кадастрового инженера, убедиться в наличии у него квалификационного аттестата, членства в СРО (опять используем реестр НОПРИЗ); нужно заключить договор подряда, согласовать сроки и стоимость кадастровых работ; нужно передать инженеру правоустанавливающие документы, проектную документацию, акт приемочной комиссии; нужно обеспечить инженеру доступ для обследования объекта, обмеров и расчетов.

Кадастровый инженер определяет характеристики помещения после перепланировки и переустройства. Все информация отражается в текстовом и графическом блоке технического плана. В него входят схемы, чертежи, поэтажные планы. Мы получили технический план за 5 дней, его стоимость составила 6500 руб. Это средние цены и сроки, они могут несущественно отличаться.

Готовый технический план выдается в электронной форме. Кадастровый инженер выдаст его вам на диске или флеш-носителе, а также направит в электронной форме в Росреестре. Если вам нужен техплан в письменном виде, заранее укажите этот пункт в договоре. Иначе инженер наверняка потребует дополнительную плату.

Имея на руках технический план и акт приемочной комиссии, можно приступать к завершающему этапу согласований.

Сведения о каждом объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). При переводе жилого помещения в нежилое это особенно актуально, так как меняется целевое назначение объекта. Вот как проходит процедура кадастрового учета:

вам нужно обратиться непосредственно в отдел Росреестра по месту нахождения объекта, либо в МФЦ; заполняется заявление от имени собственника или его представителя; к заявлению прикладывается постановление администрации о переводе, акт приемочной комиссии и технический план.

Платить за кадастровый учет не нужно, это бесплатная государственная услуга. Срок кадастрового учета – 5 дней через Росреестр и 7 дней через МФЦ.

В ходе кадастрового учета в ЕГРН внесут сведения о новых характеристиках помещения, изменят статус на нежилое. Вы получите выписку ЕГРН, которая официально подтвердит законность перепланировки и перевода жилого помещения в нежилое.

Получив выписку ЕГРН на нежилое помещение, вы можете его использовать по назначению – открывать магазин или офис, сдавать в аренду. Для этого вам предстоит проходить отдельные согласования, получать лицензии, соблюдать иные требования закона. Вот что предписывает статья 23 ЖК РФ:

при использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в МКД.

Главное условие – не допускать нарушения интересов владельцев других объектов в МКД, не вести производственную деятельность, не осуществлять работы с опасными или вредными факторами. Нежилое помещение является вашей собственностью. Поэтому вы можете его продать в любой момент, сдавать в аренду без согласия собственников МКД.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

При работе над статьей я сравнивал расходы, которые понес мой клиент в 2018 году, со средними ценами по региону и стране. Разница оказалась несущественной, поэтому я приведу стоимость перевода жилого помещения в нежилое на нашем примере:

нотариальное согласие собственников нашей квартиры – 4500 руб. (3 согласия по 1500 руб.); получение выписки ЕГРН на квартиру 400 руб. (платили зря, так как проектировщик может получить выписку ЕГРН бесплатно); изготовление проекта и технического заключения – 17 000 руб. (цена проекта может очень существенно отличаться для разных объектов, сроков работ); организационные расходы на проведение собрания собственников, в том числе финансовое стимулирование – примерно 15 тыс. руб. (расходы на отправку писем, распечатку уведомлений и других бланков, и т.д.); согласование в местной администрации – бесплатная услуга; проведение строительных работ – наша смета по проекту составляла 170 тыс. руб., по факту вышло 210 тыс. руб. (эти расходы можно отнести скорее не к согласованию перевода, а к инвестициям в будущий бизнес); оформление акта приемочной комиссии – бесплатная услуга; изготовление технического плана – 6500 руб.; кадастровый учет в Росреестре – бесплатная услуга.

Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 + 400 + 17000 + 15000).

Возможные проблемы и способы их решения

О возможных проблемах я уже указывал в пошаговой инструкции. Отмечу еще ряд моментов, которые могут возникнуть в процессе согласований и проведения строительных работ.

Вариант решения этой проблемы только один – договариваться и искать компромисс. Обжаловать или обойти отказ собственников невозможно даже через суд. Можно предложить организовать детскую площадку за свой счет, благоустроить территорию, сделать парковку для жильцов дома или подъезда. Пока не получите решение собственников, дальнейшие этапы согласований вам недоступны.

Для открытия магазина или офиса может потребоваться большая площадь. Согласовать перевод “оптом” не получится. Для каждой квартиры придется заказывать отдельный проект, получать согласие собственников, проходить иные обязательные согласования. После перевода всех квартир в нежилые помещения, можно объединить их в один объект. Сделать это можно в рамках реконструкции, т.е. на основании разрешения на строительство.

Ответы на вопросы читателей

При работе над статьей встретил ряд любопытных вопросов, с которыми вы можете столкнуться при переводе жилого помещения в нежилое. Разберем их подробнее.

Однозначно – нет, нельзя. Все расходы, которые вы несли на заказ проектной документации или на иные цели, относятся к рискам предпринимательства. Собственники не имеют никакого отношения к вашим затратам, могут выносить отрицательное решение даже без обоснования причин. Если вы приобрели квартиру, однако не смогли перевести в нежилое помещение, можно ее продать как обычный объект недвижимости.

Если собственники приняли решение и оно оформлено в виде протокола, они уже не смогут отозвать его обратно. Получить отказ в переводе вы можете по иным основаниям (например, при нарушении требований проекта), но собственники отменить свой протокол не смогут. Если собственники выявят нарушения закона при проведении вами строительных работ или в иных случаях, они вправе только подавать жалобы и заявления в прокуратуру, жилинспекцию, суд.

Нет, это запрещено. Если речь идет об обычной перепланировке в квартире или нежилом помещении, ее можно узаконить в административном или судебном порядке. Однако в этом случае не проводится собрание собственников, чье мнение является решающим. При переводе жилого помещения в нежилое без проведения собраний не обойтись, поэтому и узаконивание проведенных работ невозможно.

Заключение

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется на основании норм ЖК РФ. К обязательным процедурам относится:

оформление проекта перепланировки; получение согласия от всех собственников примыкающих помещений; проведение собрания собственников МКД и получение их согласия, согласование в администрации или МВК, иных ведомствах; проведение строительных работ; получения акта приемочной комиссии и технического плана; прохождение кадастрового учета и получение выписки ЕГРН.

При оформлении проектной документации и проведении строительных работ нужно соблюдать СНиП и ГОСТ, иные нормативные акты. Также обязательно согласие всех собственников того помещения, которое переводится в нежилое.

Источник: https://myrouble.ru/perevod-zhilogo-pomeshcheniya-v-nezhiloe/

Вывод в нежилой фонд. Перепрофилирование

Вывод в нежилой фонд чаще всего нужен если в помещении будет вестись деятельность, которую нельзя осуществлять в жилом помещении. Это первый этап, который позволяет далее произвести реконструкцию, перепрофилирование или иные действия, необходимые для ведения деятельности.
Перепрофилирование необходимо при изменении или присвоении нового назначения помещению, зданию для дальнейшей эксплуатации, либо лицензирования либо иных целей. Возможно разными способами чаще всего реконструкцией или решением без строительно-монтажных работ или иным.

Если у вас есть квартира или дом и вы решили сделать офис, магазин, парикмахерскую, тренажерный зал или иное то Вам необходимы эти слуги.
Вывод в нежилой фонд – первое, что необходимо сделать для дальнейшего перепрофилирования.
Перепрофилирование – следующий обязательный шаг для организации новых функций в помещении. На новое назначение смотрят исполком, при согласовании времени работы, СЭС, МЧС, и другие ведомства, необходимые для дальнейшей легальной деятельности.

Примерный порядок действий на примере Минска:
1. Консультации о возможности перепрофилирования.
2. Техническое обследование помещений.
3. Проектные изыскания для разработки архитектурно-планировочного задания.
4. Получение в БРТИ выписки из государственного регистра об ограничении прав собственности на объект недвижимости.
5. Передача документов в Комитет градостроительства и архитектуры Мингорисполкома для принятия решения по перепрофилированию.
6. Получение выкопировки (схемы-заявки) в Комитете градостроительства и архитектуры Мингорисполкома для разработки архитектурно-планировочного задания.
7. Разработка архитектурно-планировочного задания реконструктивных работ.
8. Получение технических условий для проектирования (Минскводопровод, Минскочиствод, Мингорсвет, Горремавтодор, Минский областной узел радиовещания и телевидения, Минские телевизионные сети, Минские тепловые сети, Минские кабельные сети, Минсккоммунтеплосети, Минская городская телевизионная сеть, Минские телевизионные информационные сети, Минскреклама, УГАИ Мингорисполкома).
9. Получение заключения ГУ «Минский городской центр гигиены и эпидемиологии» для проектирования перепрофилирования.
10. Разработка эскизного решения перепланировки и реконструктивных работ.
11. Разработка строительного проекта (разделы АР, ТХ, ОВ, ВК, ЭС, СС) на реконструкцию нежилого помещения на торговое, административное и т.д.
12. Разработка пояснительной записки с исходными данными на проектирование помещения.
13. Разработка архитектурно-планировочного решения на реконструкцию проектируемого помещения.
14. Разработка проекта организации строительства на проектируемое помещение.
15. Согласование проекта с необходимыми организациями ( УГАИ ГУВД Миноблисполкома, районные управления МЧС, СЭС, ЦГиЭ и др.).
16. Получение заключения органов государственной экспертизы на разработанный проект торгового помещения (при необходимости).
17. Контроль за выполнением СМР технадзором согласно проекта.
18. Согласование и обмер специалистами БРТИ изолированного помещения.
19. Получение решения Мингорисполкома об изменении назначения нежилого помещения на помещение для торгового, общественного питания и т.д.
20. Согласование актов приемки после изменения целевого назначения (после проведения строительных работ) нежилого помещения.
21. Получение выписки из решения исполкома о разрешении осуществления государственной регистрации изменения целевого назначения.
22. Внесение изменений в правоустанавливающие документы.
23. Оформление технического паспорта на помещение для общественного питания в БРТИ.
24. Оформление государственного свидетельства на помещение для торгового, общественного питания, услуг и т.д. в БРТИ.

Основная опасность при переводе это незнание того, что Вам предстоит. Если не проработать вопрос, то можно понести существенные затраты при исправлении ошибок, дополнительных работах, получить штраф из-за нарушения норм пожарной, санстанции, не вписаться в градостроительные нормы или вообще довести объект до самоволки.
Например, если неправильно рассчитать количество людей и подать неправильно сведения для получения тех. условий, то вдруг понадобится второй выход или дополнительная дорогая система вентиляции. А если не согласовать эскизный проект в начале, по внешнему виду – переделывать проект уже в середине согласования с большими затратами. Если назвать неправильно помещение, или текст решения – то вы рискуете, что БРТИ не зарегистрирует Ваш объект – придется переделывать решение, проект и все согласования.

Мы обладаем большим опытом проведения данного рода работ. Наши сотрудники проработают документацию, сделают все расчеты и согласования связанные с переводом в нежилой фонд и перепрофилированием.
В нашем штате работают бывшие работники гос. органов, опытные проектанты, а наши знакомства, наработанные за долгое время работы позволяют быстро и качественно проработать и довести до конца любой объект.
Мы правильно подадим документы, сделаем обоснования и проект, разобьем проект на несколько этапов, если это необходимо для упрощения согласований. Постараемся законно обойти экспертизу, комитет архитектуры или другие дополнительные согласования.
Мы поможем Вам существенно сэкономить время, деньги и нервы, поможем найти подходящих подрядчиков, технадзор, обследователей, пожарников, электриков. Проведем авторский надзор и поможем в зарегистрировать объект.

Если Вам необходимы перепрофилирование, перевод жилого помещения в нежилое, или наоборот, или Вы не знаете какой вид проекта вам необходим и как пройти весь путь до ввода объекта в эксплуатацию позвоните нам. Мы изучим Ваши документы, исходные данные и пожелания. Точно скажем что вам необходимо, основываясь на нашем опыте, нормах, законах и постановлениях в том числе связанных с иными организациями. Вам не придется самим ездить по службам, мы точно знаем, что Вам нужно. Позвоните нам сейчас или оставьте заявку

Источник: https://aversa.by/services/vyvod-v-nezhiloj-fond-pereprofilirovanie

Хитрости успешного бизнесмена: грамотно переводим помещение в нежилой фонд

– Говоря простым языком, что означает процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд?

– Насколько может оказаться выгодна для мелкого и среднего бизнеса процедура перевода жилья в нежилой фонд? Не проще просто взять в аренду помещение?

– Насколько может оказаться выгоден этот процесс с финансовой точки зрения?

– Как долго длится процесс перевода помещения в нежилой фонд? И с чем связана его сложность?

– Насколько может затянуться процесс перевода, если процедурой заниматься исключительно своими силами?

– Какие существуют обязательные условия по переводу помещения в нежилой фонд?

– Что может препятствовать переводу в нежилой фонд? И насколько сложен обратный процесс?

– Какие существуют требования к помещению?

– И в конце нашей беседы, дайте несколько советов читателям Realty.tut.by

Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://realty.tut.by/news/offtop-realty/411162.html