Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Вот как мне кажется, что должно входить в обязанности 1с программиста Техническое сопровождение и настройка параметров информационной системы, программирование в рамках поставленной задачи. 4 Консультации пользователей Консультации пользователей устно и по телефону. 5 Организация работы Аутсорсинг, поиск исполнителей, переговоры, проверка договоров.

Постановление 491 с последними изменениями

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Постановление 491 с последними изменениями

Источник: https://mostszh.ru/postanovlenie-491-s-poslednimi-izmenenijami/

Расшифровка термина «общедомовое имущество (ОДИ) в многоквартирном доме»

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Расшифровка понятия общего имущества многоквартирного дома в ЖК РФ неразрывно связана со всеми помещениями здания. Назначение определяется по графику-схеме для каждого этажа, а при его отсутствии опираются на проектные бумаги строения. Отнесение имущества к разряду жилое или нежилое часто становится предметом судебных разбирательств.

В общедомовой список включены все комнаты, которые не выделены в натуральной величине, но относятся к конкретному владельцу. При этом собственник обязан содержать квартиру, обслуживать её и иметь доступ.

Признаки общего имущества:

• все помещения связаны между собой, т. е. находятся в одном МКД;
• право на владение возникает одновременно с получением свидетельства или регистрации в Росреестре;
• принадлежность к не менее 2 комнатам;
• удовлетворяет нужды жильцов;
• оснащается специальным оборудованием – санитарная техника, средства для распределения энергии, механические и иные агрегаты.

Нормативная база

Ключевой момент при подписании контракта на обслуживание многоквартирного дома – это состав и управление общим имуществом МКД. При отсутствии процедуры его определения, фактически отсутствует объект управления.

Введен новый термин «офис обслуживающей компании», который в старой версии Постановления №416 не фигурировал. Установление такой нормы обязывает УК иметь определенное помещение, куда владельцы недвижимости могут обратиться для урегулирования проблем, споров и других вопросов.

Прием граждан должен осуществляться не реже одного раза в 30 дней. Необходима предварительная запись на прием – так, управляющая организация сможет составлять график. Сведения о таких обращениях регистрируются в специальном журнале, а копии передают собственникам по требованию.

Нововведения в ПП №416 ужесточили процедуру раскрытия конфиденциальной информации со стороны управляющей фирмы. Увеличился объем обязательных сведений. В Постановлении №331 также содержится перечень требований для УК и ТСЖ при предоставлении доступа к данным .

Обновленный закон внес поправки относительно носителя информации:

• не допускается хранить;
• в случае утрачивания актуальности можно удалить данных.

Копии обратной связи по обращениям граждан следует хранить 3 года.

Дополнительно установлен новый регламент ответов на жалобы, претензии и заявления:

• если информацию можно раскрывать – 24 часа;
• учет хозяйства – 3 суток;
• составление акта о нанесении урона или нарушения по ЖКХ – 3 дн.;
• обращения по другим поводам – 10 дней для владельцев жилья, 30 – остальным.

Большинство обязанностей жилищной конторы имеют четкий регламент. Реагировать на поступивший звонок в аварийную службу следует в течение 5 минут. При отсутствии возможности сразу ответить – в рамках 10 мин. нужно перезвонить. Аналогичное время дается для ознакомления с голосовым или электронным сообщением.

Любые звонки фиксируют в журнале обращения граждан, дополнительно прикрепляется запись разговора. Сотрудники УК обязаны сообщить собственнику номер заявки. Для реагирования на поломки в сетях водоснабжения, отопления ХВС и ГВС, а также электроэнергии, отводится 30 минут. Рассчитывается период с момента регистрации заявления. Чтобы устранить аварийную ситуацию у управляющей компании есть не больше 3 дней.

При наличии засоров в системе фильтрации или водоотведения работники организации должны ликвидировать проблему в течение 2 часов – аналогично и для мусоропровода.

Определение доли в общем имуществе многоквартирного строения имеет принципы согласно статье №37 ЖК Российской Федерации:

• в ч. №2 определена судьба владения квартирой или другим объектом;
• при продаже, покупке, дарении и других формах сделок часть собственника остается неизменной – ч. №3;
• недопустимо выделение в натуральной величине – ч. №4 пункт №1;
• отчуждать объект отдельно от права распоряжаться им – ч. №4 п. №2.

Правительство в марте этого года приняло ПП №416, содержащие правила использования домовой территории и управления имуществом МКД.

Основные корректировки коснулись раскрытия сведений УК, ТСЖ или иных кооперативов и товариществ. Другими словами, для управляющих контор не нужно публиковать в интернете и других СМИ информацию о себе. Дополнительно упразднена необходимость размещать данные на стойках регистрации в офисе или хранить. Достаточно выделить для этого раздел на web-странице.

Понятие включает полный спектр объектов и элементов – крыша, подвал, трубы, фасад, подсобки и т. п. Надлежащее техническое состояние и вид – бремя ответственности владельцев многоквартирного дома. Для обеспечения сохранности ОДИ необходимо производить оплату каждый месяц.

Расчет доли по квартирам осуществляется в автоматическом режиме – чем больше м 2 в жилье, тем выше сумма в счетах от управляющей организации .

Для получения информации следует обратиться в отделение Росреестра и запросить выписку из ЕГРП. Документ содержит полный список общего имущества по конкретному дому.

В соответствии с законодательством выполнение обязанностей по надлежащему состоянию многоквартирного дома лежит на собственниках. Как правило, для управления общим имуществом заключается контракт с УК или формируется ТСЖ.

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

В него входит:

• очистка территории и уборка помещений;
• вывоз мусора, твердых бытовых отходов;
• соблюдение санитарного норматива;
• оплата текущего и капитального ремонта
• поддержание коммуникационных сетей в рабочем состоянии;
• благоустройство придомового участка – посадка деревьев, цветов, обустройство площадок для детских игр и спорта.

Детальный список прописывается в контракте с управляющей компанией или в уставе товарищества жильцов. Такие условия являются обязательными, т. к. при отсутствии перечня и пунктов в договоре собственники могут нести затраты.

Список неправомочных действий:

• пристраивать дополнительное помещение;
• проводить незаконную перепланировку;
• реализовывать либо сдавать в аренду часть общего имущества без утверждения остальных жильцов;
• осуществлять работу или другие мероприятия, влекущие риск урона совместной собственности.

Материальную ответственность за сохранение функциональности МКД несут:

• владельцы квартир;
• обслуживающая фирма или товарищество жильцов;
• региональный муниципалитет.

Находясь в статусе собственника в многоквартирном доме невозможно игнорировать взаимоотношения с другими жальцами. Поскольку общедомовой фонд требует обеспечивать защиту и вливания средств.

Перечень услуг по СОИ допускается дополнять и корректировать. Вносимые изменения необходимо утверждать на собрании собственников МКД. На встрече жильцов обязательно должно находиться уполномоченное лицо от УК или председатель ТСЖ.

Для наделения решению правовой силы, нужно сформировать протокол, завизированный всеми присутствующими гражданами.

Для управления общим имуществом МКД привлекаются сторонние компании. Порядок осуществления деятельности, обязанности, права и ответственность прописываются в контракте. Дополнительно к документу прикрепляют приложения с расшифровкой тарифа и иными спецификациями.

Соглашение между товариществом жильцов и собственниками заключается на основании принятого решения о способе управления МКД. Примечательно, что форма контракта отличается, если гражданин не состоит в ТСЖ.

На основании статьи №165 ЖК России обслуживающая фирма или ТСЖ должны по первому требованию владельца недвижимости выдать сведения:

• об использовании полученных денег;
• действующие цены на услуги;
• список и объем проведенных мероприятий.

В случае если работы не соответствуют качеству, то исполнитель должен уменьшить сумму за управление общим имуществом МКД. Данный факт фиксируется в специальном акте. Документ визируется комиссией из числа владельцев. Игнорирование снижения размера платы или внесений корректировок в работу влечет обращение в суд.

На общем собрании жильцов многоквартирного дома допускается поднимать вопрос о смене УК.

Состав общего имущества многоквартирного дома подлежит регулярному осмотру для проведения проверки состояния, в т. ч. инженерных сетей. Допускается внеплановый надзор. Для мероприятия созывают комиссию из числа владельцев МКД и сотрудников управляющей конторы. В некоторых случаях могут привлекаться сторонние организации для получения экспертизы.

По завершении проверки формируется акт технического осмотра многоквартирного дома.

В документе отражают информацию о фактическом положении:

• несущих конструкций;
• механических агрегатов;
• нарушений.

Своевременный осмотр МКД позволяет выявить дефекты в системах ресурсоснабжения квартир, элементов конструкций. Дополнительно определяет причину, по которой они стали возникать. Для устранения недочетов формируется смета работ.

Помимо того, акт позволяет УК спланировать график предстоящих мероприятий.

На основании документа обслуживающая организация подготавливает предложение, включающее:

• сроки проведения текущего ремонта;
• объем;
• размер финансирования;
• цены на материалы;
• тендер на осуществление услуг.

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!Задать вопрос >>>

Капитальный ремонт осуществляется в рамках действующих программ конкретного субъекта. Муниципалитет ежегодно формирует список жилого фонда – сведения вносят в общий план мероприятий. Для каждого МКД определяется отдельная смета, состоящая из объема, сроков и средств.

Однако решение о необходимости проведения капремонта может приниматься на ОСС. Такое происходит, если по результатам осмотра выявлены серьезные нарушения в эксплуатации здания .

Собственники самостоятельно устанавливают, каким образом будет происходить формирование фонда для предстоящих работ и размер ежемесячной платы:

• счет регионального оператора;
• отдельный л/с в банке.

Любые решения официальной встречи владельцев фиксируется в протоколе, и направляются в соответствующую местную структуру.

В документе отражают:

• размер выделяемых каждый месяц средств;
• перечень требуемых работ;
• период проведения;
• способ сбора денег.

На заметку: объем отчислений для капитального ремонта владельцами общего имущества принимается самостоятельно. Однако его размер не может быть меньше действующего в соответствующем регионе РФ.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по правам и обязанностям аналогично владению квартиры. Минул тот период, когда граждане могли всецело полагаться на государство. В действующих нормативно-правовых положениях жильцы МКД несут полную ответственность за состоянием ОДИ. На основании законов собственники принимают решения о способе управления домом и размере оплате на СОИ.

Посмотрите видео: «Обязанности УК, ТСЖ, ЖСК по управлению домом.»

Источник: https://moiprava.pro/zhilyo/pravo/obschedomovoe-imuschestvo

Как рассчитать платеж за общее имущество дома

Про­жи­вая в мно­го­квар­тир­ном доме (МКД), жиль­цы вла­де­ют еди­но­лич­но лишь тем жилым поме­ще­ни­ем, в кото­ром про­жи­ва­ют, то есть какой-то долей МКД. БОль­шая часть иму­ще­ства МКД (кры­ша, несу­щие сте­ны, под­вал, тех­ни­че­ский этаж, вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния, земель­ный уча­сток, тер­ри­то­рия дво­ра) нахо­дят­ся в общей соб­ствен­но­сти и пред­на­зна­че­ны для обще­го поль­зо­ва­ния. Отсю­да выте­ка­ет и назва­ние — общее иму­ще­ство (ОИ). ОИ необ­хо­ди­мо под­дер­жи­вать в поряд­ке и опла­чи­вать его исполь­зо­ва­ние. Для это­го были раз­ра­бо­та­ны и утвер­жде­ны поста­нов­ле­ни­ем пра­ви­тель­ства РФ № 491 пра­ви­ла содер­жа­ния обще­го иму­ще­ства в мно­го­квар­тир­ном доме и пла­ты за содер­жа­ние обще­го имущества.

Состав ОИ опре­де­ля­ет­ся госу­дар­ствен­ны­ми орга­на­ми вла­сти, ОМСУ и сами­ми соб­ствен­ни­ка­ми МКД.

• Поме­ще­ния обще­го поль­зо­ва­ния (ПОП), кото­рые не явля­ют­ся частью жилых поме­ще­ний и обслу­жи­ва­ют более одной квартиры:
  • кори­до­ры, лест­нич­ные пло­щад­ки и лестницы;
  • лиф­ты, шах­то­вые объ­ем­ные пространства;
  • тех­ни­че­ские эта­жи и под­ва­лы, в т. ч. и встро­ен­ные гаражи;
  • мусо­ро­про­во­ды, котель­ные и др. объ­ек­ты (ч. 2, р. I пост. № 491).
• Кры­ши.
• Фун­да­мен­ты, пли­ты пере­кры­тий, бал­кон­ные пли­ты, несу­щие сте­ны и др. несу­щие и ограж­да­ю­щие конструкции;
• Кон­струк­ции и обо­ру­до­ва­ние для бес­пре­пят­ствен­но­го досту­па инва­ли­дов в МКД.
• Земель­ный уча­сток с уста­нов­лен­ны­ми гра­ни­ца­ми, бла­го­устро­ен­ный и озе­ле­нен­ный, нахо­дя­щий­ся на кадаст­ро­вом учете.
• Авто­ма­ти­зи­ро­ван­ная систе­ма уче­та потреб­ле­ния ком­му­наль­ных ресурсов.
• Гара­жи, авто­сто­ян­ки, дет­ские пло­щад­ки, теп­ло­пунк­ты, транс­фор­ма­тор­ные буд­ки и др. объ­ек­ты обще­до­мо­вой тер­ри­то­рии, пред­на­зна­чен­ные для экс­плу­а­та­ции МКД и его благоустройства.
• Внут­ри­до­мо­вые инже­нер­ные систе­мы (ИС) МКД (ч. 5 — 7 р. I):
  • ИС гор. и хол. водо­снаб­же­ния (сто­я­ки; ответв­ле­ния до пер­во­го отклю­ча­ю­ще­го устр-ва; пер­вые запор­ные вен­ти­ли на внут­ри­квар­тир­ных отво­дах от сто­я­ков; отклю­ча­ю­щие и запор­ные устрой­ства; обще­до­мо­вые кон­троль­ные при­бо­ры уче­та (КПУ), др. сан­тех­ни­че­ское и инже­нер­ное оборудование);
  • ИС водо­от­ве­де­ния (кана­ли­за­ци­он­ные сли­вы, водо­сто­ки, отво­ды, патруб­ки, заглуш­ки, пере­ход­ни­ки, трой­ни­ки, ответв­ле­ния до пер­во­го сты­ка и пр.);
  • СГС (систе­ма газо­снаб­же­ния): газо­про­вод от резервуарной/баллонной газо­вой уста­нов­ки со сжи­жен­ным газом или ГРУ цен­траль­ной систе­мы газо­снаб­же­ния до запор­но­го кра­на на ответв­ле­нии к газо­во­му обо­ру­до­ва­нию квар­ти­ры; сами авто­ном­ные дво­ро­вые газо­вые уста­нов­ки; ГИО (газо­ис­поль­зу­ю­щее обо­ру­до­ва­ние) МКД (кро­ме квар­тир­но­го); тех. устр-ва, в т. ч. запорные/регулирующие вен­ти­ли; обще­до­мо­вые КПУ обще­го газо­по­треб­ле­ния и газа, исполь­зу­е­мо­го для отоп­ле­ния и подо­гре­ва коды; дат­чи­ки утеч­ки газа и т.д.
  • систе­ма отоп­ле­ния (сто­я­ки, обо­гре­ва­ю­щие устрой­ства, арма­ту­ра, обще­до­мо­вые КПУ теп­ло­вой энергии);
  • СЭС (систе­ма элек­тро­снаб­же­ния): ввод­ные рас­пре­де­ли­тель­ные устрой­ства, шка­фы, кори­дор­ные щит­ки, защит­ные и кон­троль­ные эл-ты; осве­ще­ние кори­до­ров и подъ­ез­дов; систе­мы пожар­ной сиг­на­ли­за­ции в лиф­тах; систе­мы авто­ма­ти­че­ско­го закры­тия две­ри; систе­ма дымо­уда­ле­ния; элек­три­че­ские кабе­ли от внеш­ней гра­ни­цы дома (внеш­ней сто­ро­ны сте­ны МКД) до инди­ви­ду­аль­но­го счет­чи­ка электроэнергии.

Внеш­ние гра­ни­цы систем отоп­ле­ния, водо­снаб­же­ния и водо­от­ве­де­ния, инфор­ма­ци­он­ных сетей и теле­ком­му­ни­ка­ций про­хо­дят по внеш­ней сто­роне стен дома. Внеш­няя гра­ни­ца СГС — соеди­не­ние пер­во­го запор­но­го кла­па­на с ГРУ или резер­ву­а­ром с сжи­жен­ным газом.

Соеди­не­ние обще­до­мо­вых при­бо­ров уче­та (при их нали­чии) с вход­ны­ми инже­нер­ны­ми ком­му­ни­ка­ци­я­ми — это гра­ни­ца ответственности:

• за экс­плу­а­та­цию систем до при­бо­ров уче­та ответ­ствен­ность несут ресур­со­снаб­жа­ю­щие организации;
• все, что нахо­дит­ся от обще­до­мо­во­го КПУ (или отклю­ча­ю­ще­го вен­ти­ля) до ответв­ле­ния в квар­ти­ру, нахо­дит­ся под ответ­ствен­но­стью управ­ля­ю­щих ком­па­ний, коопе­ра­ти­вов, товариществ.

На осно­ва­нии пра­вил содер­жа­ния обще­го иму­ще­ства в мно­го­квар­тир­ном доме, раз­дел I(1), к ОИ несколь­ких домов, кото­рым управ­ля­ют ТСЖ, относится:

• бла­го­устро­ен­ный земель­ный уча­сток с зеле­ны­ми насаждениями;
• вся дво­ро­вая инфра­струк­ту­ра (гара­жи, пло­щад­ки и пр.);
• ОИ, допус­ка­ю­щее по стро­и­тель­но­му про­ек­ту сов­мест­ное исполь­зо­ва­ние (напри­мер, уча­сток инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций, после­до­ва­тель­но соеди­ня­ю­щих систе­мы несколь­ких МКД).

Основ­ные тре­бо­ва­ния содер­жа­ния обще­го имущества:

• Соблю­де­ние тре­бо­ва­ний зако­но­да­тель­ства, в т. ч. и сани­тар­но-эпи­де­мио­ло­ги­че­ских норм:
  • соблю­де­ние без­опас­но­сти МКД, здо­ро­вья и жиз­ни жильцов;
  • обес­пе­че­ние сво­бод­но­го досту­па людей к жилым и нежи­лым поме­ще­ни­ям, в т. ч. и для инвалидов;
  • соблю­де­ние закон­ных прав соб­ствен­ни­ков и поль­зо­ва­те­лей ЖП;
  • удо­вле­тво­ри­тель­ное рабо­чее состо­я­ние всех инже­нер­ных коммуникаций;
  • сохра­не­ние архи­тек­тур­но­го обли­ка дома;
  • забо­та об энер­го­сбе­ре­же­нии и энергоэффективности.
• Содер­жа­ние ОИ с уче­том кон­струк­тив­ных особ-стей, изно­са, тех. состо­я­ния, гео­де­зи­че­ских и кли­ма­ти­че­ских факторов:
  • пери­о­ди­че­ские осмот­ры и выяв­ле­ние несо­от­вет­ствия теку­ще­го состо­я­ния ОИ МКД пра­ви­лам поста­нов­ле­ния № 491 и зако­но­да­тель­ству РФ;
  • под­дер­жа­ние готов­но­сти СЭС к электроснабжению;
  • соблю­де­ние необ­хо­ди­мой тем­пе­ра­ту­ры и влаж­но­сти в поме­ще­ни­ях общ. исп-ия;
  • убор­ка и выпол­не­ние сан.-гигиенических меро­при­я­тий в ПОП и на земель­ном участ­ке МКД;
  • сбор и вывоз жид­ких и твер­дых отходов;
  • сохра­не­ние и сда­ча на ути­ли­за­цию вышед­ших из строя ртуть­со­дер­жа­щих ламп;
  • под­дер­жа­ние пло­ща­док по сбо­ру мусо­ра в над­ле­жа­щем состоянии;
  • обес­пе­че­ние пожаробезопасности;
  • уход за зеле­ны­ми насаж­де­ни­я­ми, забо­та о бла­го­устрой­стве дво­ра МКД;
    про­ве­де­ние теку­щих и капи­таль­ных ремон­тов, сезон­ная под­го­тов­ка объектов;
  • при­ня­тие мер по энер­го­сбе­ре­же­нию в домах;
  • уста­нов­ка обще­до­мо­вых счет­чи­ков и кон­троль за их пра­виль­ной эксплуатацией;
  • учет потреб­лен­ных ком­му­наль­ных ресур­сов на обще­до­мо­вые нуж­ды, кро­ме слу­ча­ев, когда они вклю­че­ны в общую ком­му­наль­ную плату.

Осмот­ры обще­го иму­ще­ства могут быть:

• теку­щи­ми (про­во­дят­ся в сро­ки, реко­мен­ду­е­мые по пра­ви­лам эксплуатации);
• сезон­ны­ми (про­во­дят­ся два­жды в год — в нача­ле и в кон­це ото­пи­тель­но­го периода);
• вне­оче­ред­ны­ми (вслед­ствие ава­рий­ной ситуации).

Про­во­дить­ся осмот­ры могут:

• сами­ми соб­ствен­ни­ка­ми (на осно­ве дого­во­ров с управ­ля­ю­щи­ми орга­ни­за­ци­я­ми или спе­ци­а­ли­ста­ми, осу­ществ­ля­ю­щи­ми ремонт и техобслуживание);
• ТСЖ или ЖСК;
• застрой­щи­ком (в отно­ше­ние ОИ, кото­рое еще не пере­да­но по договору).

Резуль­та­ты осмот­ра доку­мен­ти­ру­ют­ся в акте, в кото­ром указывается:

• сте­пень соот­вет­ствия ОИ тре­бо­ва­ни­ям пра­вил содер­жа­ния обще­го иму­ще­ства в мно­го­квар­тир­ном доме;
• меры, кото­рые нуж­но при­нять для устра­не­ния обна­ру­жен­ных дефектов.

Осмот­ру и ремон­ту не под­ле­жат две­ри и окна, бал­ко­ны поме­ще­ний, не пред­на­зна­чен­ных для обще­го пользования.

Реше­ние о теку­щем или капи­таль­ном ремон­те при­ни­ма­ет­ся на общем собра­нии собственников:

• Теку­щий ремонт пред­на­зна­чен для под­дер­жа­ния ОИ в нор­маль­ном тех­ни­че­ском состо­я­нии и предот­вра­ще­нии изно­са, а так­же устра­не­ния дефек­тов отдель­ных состав­ных частей (заме­на несу­щих кон­струк­ций и лиф­тов не проводится).
• Капи­таль­ный ремонт необ­хо­дим, когда износ дости­га­ет пре­дель­но допу­сти­мых зна­че­ний, что ста­вит под угро­зу надеж­ность кон­струк­ций, без­опас­ность жиль­цов. Может потре­бо­вать­ся заме­на обо­ру­до­ва­ния, несущих/ограждающих кон­струк­ций, лиф­тов и т.д.

О состо­я­нии обще­го жило­го иму­ще­ства мож­но судить по тех­ни­че­ской доку­мен­та­ции МКД, включающей:

• све­де­ния о теку­щем состо­я­нии ОИ;
• доку­мен­ты об уста­нов­ке, замене, кон­троль­ных про­вер­ках при­бо­ров учета;
• акты о про­ве­ден­ных осмот­рах и ремонтах;
• доку­мен­ты о про­вер­ке рабо­че­го состо­я­ния и испы­та­ни­ях инже­нер­ных систем, уста­нав­ли­ва­е­мо­го оборудования;
• акт о под­го­тов­ке к ото­пи­тель­но­му сезону;
• инструк­ция с пра­ви­ла­ми экс­плу­а­та­ции, раз­ра­бо­тан­ная фед. испол­ни­тель­ным орга­ном, с реко­мен­да­ци­я­ми от застройщика;
• дру­гие доку­мен­ты (копия кадаст­ро­во­го пла­на, выпис­ка из реест­ра, копия гра­до­стро­и­тель­но­го пла­на, копия про­ект­ной доку­мен­та­ции, реестр соб­ствен­ни­ков и др.)

Пол­ный спи­сок тре­бо­ва­ний к содер­жа­нию ОИ МКД — в раз­де­ле II поста­нов­ле­ния № 491.

На осно­ва­нии ч. 28 раз­де­ла III, соб­ствен­ни­ки опла­чи­ва­ют содер­жа­ние обще­го иму­ще­ства в виде в виде пла­ты или взно­сов за содер­жа­ние ЖП (жило­го помещения).

• В опла­ту за содер­жа­ние ЖП с 01.01.2018 г. вклю­ча­ет­ся сто­и­мость элек­тро­энер­гии, холод­ной и горя­чей воды, водо­от­ве­де­ния и дру­гих ресур­сов, затра­чен­ных на содер­жа­ние обще­го иму­ще­ства. Если сто­и­мость дан­ных ком­му­наль­ных ресур­сов не учи­ты­ва­ет­ся при опре­де­ле­нии пла­те­жа или взно­са за содер­жа­ние ЖП, то она долж­на быть выне­се­на в отдель­ных платежах.
• Раз­мер пла­те­жей опре­де­ля­ет­ся управ­ля­ю­щи­ми орга­на­ми УО, ЖСК, ТСЖ, ПК (потре­би­тель­ским спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ным кооперативом).
• Если фор­ма управ­ле­ния МКД еще не выбра­на, раз­мер пла­ты за содер­жа­ние обще­го иму­ще­ства уста­нав­ли­ва­ет­ся мест­ны­ми ОМСУ или госу­дар­ствен­ны­ми органами.
• При выбран­ной фор­ме управ­ле­ния сами­ми соб­ствен­ни­ка­ми раз­мер пла­те­жа опре­де­ля­ет­ся на осно­ва­нии дого­во­ров, состав­лен­ных с орга­ни­за­ци­я­ми, обслу­жи­ва­ю­щи­ми МКД, по реше­нию общих собра­ний собственников.
• Если МКД управ­ля­ет­ся управ­ля­ю­щей орга­ни­за­ци­ей, то раз­мер пла­те­жа на содер­жа­ние жило­го поме­ще­ния уста­нав­ли­ва­ет­ся с уче­том реко­мен­да­ций УО, кото­рые долж­ны быть пода­ны за месяц до про­ве­де­ния обще­го собрания.
• В доме с фор­мой прав­ле­ния ЖСК, ТСЖ или ПК пла­тить за содер­жа­ние обще­го иму­ще­ства долж­ны не толь­ко чле­ны кооперативов/товариществ, но и жиль­цы, не явля­ю­щи­е­ся чле­на­ми этих орга­ни­за­ций. Опла­та про­из­во­дит­ся на осно­ва­нии дого­во­ра, заклю­чен­но­го с ЖСК, ТСЖ или ПК (п. 6 ст. 155 ЖК РФ).
• Опла­та за ОИ про­из­во­дит­ся жиль­ца­ми из соб­ствен­ных средств, при помо­щи суб­си­дий или ком­пен­са­ций, с уче­том льгот (при нали­чии осно­ва­ний на их получение).

Подроб­нее — ч. 38(2) — 38(5) раз­де­ла III пра­вил содер­жа­ния обще­го иму­ще­ства в мно­го­квар­тир­ном доме.

• Кон­троль за общим иму­ще­ством МКД про­из­во­дит­ся фед. испол­ни­тель­ны­ми орга­на­ми и орга­на­ми субъ­ек­тов РФ.
• Ответ­ствен­ность за ненад­ле­жа­щее содер­жа­ние ОИ несут УО, ЖСК. ТСЖ, а так­же лица, ока­зы­ва­ю­щие услу­ги по содер­жа­нию обще­до­мо­во­го им-ва на осно­ва­нии договоров.
• Соб­ствен­ни­ки впра­ве тре­бо­вать от ответ­ствен­ных лиц:
  • отче­тов о состо­я­нии ОИ МКД;
  • устра­не­ния всех выяв­лен­ных дефектов;
  • отче­тов о про­ве­ден­ных рабо­тах по устра­не­нию недо­стат­ков и их сто­и­мо­сти (раз­дел IV Правил).

Фор­му­ла для пере­рас­че­та еже­ме­сяч­ных пла­те­жей исполь­зу­ет­ся следующая:

• S изм. — вели­чи­на умень­ше­ния платежа;
• Sу — cто­и­мость ока­зы­ва­е­мой услу­ги в месяц в соста­ве обще­го платежа;
• Nd — кол-во дней, когда дан­ная услу­га не ока­зы­ва­лась или каче­ство ее было ненадлежащим;
• Nm — кол-во дней в месяце.

Sy за отдель­ную услу­гу берет­ся из сме­ты, состав­лен­ной управ­ля­ю­щей орга­ни­за­ци­ей, в кото­рой нахо­дит­ся пол­ный пере­чень всех ока­зы­ва­е­мых услуг с ука­за­ни­ем их стоимости.

Читать пол­но­стью пра­ви­ла пере­рас­че­та пла­ты за содер­жа­ние обще­го имущества.

Пра­ви­ла содер­жа­ния обще­го иму­ще­ства в мно­го­квар­тир­ном доме:

• кон­кре­ти­зи­ру­ют виды обще­го иму­ще­ства в мно­го­квар­тир­ных домах;
• уста­нав­ли­ва­ют пра­ви­ла содер­жа­ния обще­го иму­ще­ства в МКД с раз­ной фор­мой управления;
• поз­во­ля­ют опре­де­лить, как рас­счи­ты­ва­ют­ся пла­те­жи на содер­жа­ние жило­го помещения.

Прак­ти­че­ская поль­за пра­вил № 491 еще в том, что они помо­га­ют про­из­ве­сти пере­рас­чет пла­ты за ОИ при нека­че­ствен­ном обслу­жи­ва­нии жилых домов.

Источник: https://moezhile.ru/zakony/obsee-imusestvo-v-mnogokvartirnom-dome.html

Чтобы грамотно встраивать отношения с соседями и управляющими компаниями, знакомство с этим документом обязательно для всех. В сфере использования общего имущества многоквартирных домов (далее — МКД) постановление № 491 на данный момент является основным. В статье обсудим цели принятия, структуру и основные нормы этого основополагающего, узконаправленного нормативного акта.

Сфера регулирования

Как видно из названия, документ регулирует совместное использование общего имущества МКД, которые в России по-прежнему составляют подавляющую часть жилого фонда. Специфика их определяется тесным сосуществованием большого количества жильцов, наличием общей инфраструктуры, коммуникаций, сетей, которые необходимо поддерживать в рабочем состоянии. Для этого создаются управляющие компании, товарищества собственников жилья.

Постановление 491 с последними изменениями на 2020 год о коммунальных услугах доступно на всех основных ресурсах правовой информации, в системах «Гарант» и «Консультант» с комментариями и обзором судебной практики.

Правила ЖКХ: Постановление Правительства РФ 354 от 06.05.2011 с изменениями на 2019-2020 год

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
2. Крыша.
3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Структура

Постановление Правительства 491 от 13.08.2006 действующей редакции 2020 года состоит из трех основных частей:

Проведение капитального ремонта

Взносы за него обязательны с 2012 года (ст. 169 ЖК). Проведение капитального ремонта осуществляется строго согласно графику. О нем жильцы предупреждаются заблаговременно, еще за 6 месяцев до его начала. За 3 месяца должен быть определен полный перечень работ. Взносы перечисляются квалифицированному оператору или на специальный счет. Содействовать проведению трудоемких строительно-технических мероприятий должен региональный фонд капитального ремонта.

Как собственники управляют общим имуществом МКД

Уборка МОП в многоквартирном доме

В услуги компании, обслуживающей общедомовое имущество, входит:

• проветривание лестничных клеток на всех этажах;
• поддержание в исправном состоянии конструкций здания и инженерных сетей;
• обеспечение в подъезде соблюдения санитарных норм.

Обслуживание мусоропроводов включает предоставление следующих услуг:

• осмотр шахты и уборку мусора из мусороприёмников;
• очистку бункеров из загрузочных клапанов;
• периодическую очистку и дезинфекцию ствола мусоропровода;
• своевременное устранение неисправностей и мелких засоров.

При обнаружении повреждений техперсонал дома не обязан устранять их самостоятельно. Необходимо передать информацию в управляющую компанию, сотрудники которой обязаны решить проблему.

Периодичность выполнения уборки в подъездах установлена на законодательном уровне:

• Пол в коридорах, лифте и возле мусоропроводов необходимо подметать ежедневно мокрым веником.
• Площадка перед мусороприёмником убирается ежедневно.
• Уборка у входа в подъезд выполняется не реже 1 раза в неделю.
• Влажная уборка посредством мокрой тряпки в лифтовом помещении и подъезде проводится не реже 2 раз в месяц.
• Батареи и перила протираются 2 раза в год.
• Окна подъездов, входные двери и электрощитки моются 1 раз в год.

На основании вышеуказанных правил составляется график уборки МОП в многоквартирном доме.

Что такое уборка МОП в квитанции? Это оплата жильцов за уборку в подъезде, которая производится ежемесячно согласно показателю в квитанции ЖКХ.

Стоимость данной услуги складывается из 3 основных составляющих:

• зарплата персонала МОП;
• периодичность и время, затраченное на уборку;
• соблюдение персоналом условий графика;
• закупка инструментов для уборки и моющих средств.

Согласно закону, персонал МОП не может получать зарплату за уборку общих территорий ниже, чем установленный МРОТ. Размеры оплаты труда устанавливаются 1 раз в год.

Низкое качество уборки в подъездах МКД ‒ распространённая проблема. Часто в местах общего пользования скапливается мусор, образуются паутина, пыль. В случае выявления такой проблемы не стоит молчать и терпеть: грязь в подъезде ‒ это не только неэстетично, но и небезопасно для здоровья.

Составьте письменную претензию и направьте её в ТСЖ или управляющую компанию. Данный документ не имеет строго определённой формы, однако в нём должны быть отражены основные пункты, такие как:

• описание проблемы;
• ссылки на законодательные акты и договор с УК;
• требования по принятию мер.

Претензия составляется в 2 экземплярах: один направляется в УК, а второй (с пометой о принятии) остаётся у жильцов.

После получения претензии УК обязана направить комиссию, которая произведёт оценку качества предоставляемых услуг по уборке помещений. При бездействии управляющей компании жильцы вправе направить свою жалобу в прокуратуру, районную или городскую администрацию, в Роспотребнадзор. Максимальный срок рассмотрения претензии составляет 30 дней.

Итак, МОП — это места общего пользования, доступ к которым имеется у всех жильцов многоквартирного дома. За обслуживание таких мест жильцы обязаны платить, что отражено в квитанциях ЖКХ.

Если вам приходят платёжки с большими счетами за уборку или потребление электроэнергии в МОП, то вы вправе направить претензию, чтобы перепроверить корректность расчётов. Платить, конечно, надо, но не стоит переплачивать.

Постановление 491 от 13.08.2006 с последними изменениями конкретизирует и разъясняет указанные выше нормы, устанавливая:

Кроме того, вводятся нормы, непосредственно касающиеся:

По сути, «Правила» развернуто разъясняют все вопросы по управлению МКД, контролю за его состоянием и т. д.

Кто несет ответственность за сохранность общего имущества

Несмотря на то, что общедомовое достояние в определенной части принадлежит каждому из собственников недвижимости, распоряжаться им по своему усмотрению нельзя. В список незаконных действий входит:

• переустройство или перепланировка мест общего пользования без согласия всех жильцов и получения соответствующей разрешительной документации;
• продажа или аренда части недвижимости без согласия всех жильцов;
• работы или иные действия, наносящие ущерб или портящие общедомовую собственность.

Ответственность за сохранность общедомового достояния несут сами владельцы недвижимости, нанятая управляющая компания или ТСЖ, а также органы местного самоуправления.

Проживая в многоквартирном доме, нельзя отгородиться от общества стенами своей квартиры. Многоэтажное строение является собственностью всех жильцов, поэтому нуждается в их защите и финансовой помощи.

Состав общего имущества

Примерный перечень объектов включает:

• земельный участок;
• помещения общего использования;
• крыши;
• общие коммуникации и сети;
• ограждающие несущие конструкции;
• оборудование, если оно находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного объекта — жилого помещения;
• иные элементы инфраструктуры и благоустройства.

Будет ли списание долгов по ЖКХ в 2020 году – последние новости

Правила пользования

Согласно 244 ст. Гражданского кодекса, имущество, которым владеют два или более лиц, является их общей собственностью. Это означает, что владельцы имеют равные права на объект и, соответственно, могут эксплуатировать его на равных правах.

247 ст. Гражданского кодекса устанавливает, что эксплуатация долевого имущества осуществляется с согласия всех владельцев. При отсутствии последнего, право на пользование можно реализовать в судебном порядке. Владелец долевой собственности имеет право требовать предоставления в его пользование части общего имущества, полагающегося ему по праву. При невозможности предоставления, может запросить компенсацию.

Отсюда следует, что пользоваться общим имуществом могут все владельцы квартир, будь то долевая или общая собственность. Право пользования на отдельные предметы, находящиеся в общем помещении (предметы быта или декора), можно получить после согласования с владельцем.

Последние изменения

Наиболее значимые за последнее время изменения были внесены Постановлением № 331 от 27.03.2018. Тогда были введены:

• п. 13.1, предусматривающий виды осмотров: текущие, внеочередные, сезонные;
• необходимость фиксации их результатов в журналах;
• акты осмотра, включаемые в состав техдокументации (изменены п. 14 и п.п. «в» п. 24).

Норма температуры горячей воды в многоквартирном доме в 2019-2020 годах – сколько градусов?

; разд. 3
Приложения к Приказу от 26.01.2018 № 43/пр
).

1) плату за услуги и работы по управлению МКД;

Справка. Общее имущество в МКД

К общему имуществу в МКД относятся (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

• помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

• иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

• крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в МКД), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

• земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Плата за услуги и работы по управлению МКД

Перечень услуг и работ по управлению МКД устанавливается, в частности, договором управления МКД, заключенным с управляющей организацией (ч. 1, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ

К таким услугам (работам) могут относиться (п. п. 2, 4 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416

а) прием, хранение и передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования, а также их актуализация и восстановление;

б) ведение реестра собственников помещений в МКД, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в этом доме на основании договоров;

г) организация рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД вопросов по управлению МКД, а также обеспечение проведения такого собрания и контроля за исполнением решений такого собрания;

д) организация оказания предусмотренных услуг и выполнения работ;

е) взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД;

Текущим ремонтом общего имущества МКД является комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей и восстановления работоспособности элементов, оборудования и инженерных систем МКД для поддержания эксплуатационных показателей (разд. II Правил, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170

Плата за коммунальные ресурсы

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2019)

Источник: https://uk-mishino.ru/nezhilaya-sobstvennost/soderzhanie-obshchego-imushchestva-v-mnogokvartirnom-dome.html

Похожие записи:

• Права На Лодку Когда Нужны 2020
• Письмо уведомление о нарушение цен
• Как по номеру постановления узнать подробности штрафа