06.01.2021

Могу ли я продать свою долю в квартире

Автор: admin Предпринимательское право Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могу ли я продать свою долю в квартире». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если в подсчитываемом временном промежутке имеются продажи продукции с начислением акциза, то получить освобождение не получится. Не требуется вести книгу покупок. Далее в таблице указываются периоды и полученные за них выручки.

Содержание:

Как и кому продать свою долю в квартире?

Многие российские граждане являются собственниками долей в квартирах, а не целого жилья. В таких случаях с большой вероятностью может возникнуть вопрос о продаже своей части недвижимости. Например, что нужно делать, если один из четырех собственников трехкомнатной квартиры решил продать свою долю? По мнению экспертов, лучше всего уговорить других собственников жилья выкупить ваш кусок квартиры. В противном случае продать его удастся с большими сложностями и с дисконтом, который может составить от 20 до 50%.

Выделенная или идеальная?

Для начала следует разобраться и понять, какой именно долей владеет продавец. Ведь понятие доли — это относительные цифры, записанные в свидетельстве о регистрации. Существует определение «выделенной доли», имеющей определенное количество квадратных метров (соответствующей одной из комнат в квартире), и «идеальной доли», не выделенной в виде квадратных метров и не соответствующей величине одной из комнат, поясняет руководитель консалтинговой компании «Бизнес Контакт» Наталья Лугинина.

Например, если в трехкомнатной квартире каждый из трех собственников имеет долю, равную одной комнате — это выделенная доля. Если каждый имеет по 1/3 доли квартиры — это идеальная доля. Если речь идет об однокомнатной квартире, которая является неделимой, то доли в данном случае могут быть только идеальными.

Как правило, владельцы долей до момента продажи собственности не задумываются о выделении и определении себе квадратных метров. «Когда возникает вопрос о продаже своей части, то первое, что необходимо сделать — это обратиться в суд о выделении в данной квартире определенных квадратных метров или комнаты, чтобы у владельца этой доли в дальнейшем была возможность продать свою часть», — говорит эксперт.

Для выделения доли в квартире необходимо подготовить пакет документов: документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор о приватизации, договор о купле-продаже и другие бумаги), копии паспортов и документов о родстве между проживающими лицами, а также ордера, акты, квитанции.

Выделять долю можно самостоятельно или с помощью различных юридических компаний, которые оказывают подобные услуги: проводят анализ представленных документов, оценивают вероятность положительного исхода при выделении долей по суду и подготавливают предложения по выделению долей, ведут дело в суде и т.д.

Преимущественное право сособственников

Продажа долей регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Согласно законодательству, для отчуждения имущества требуется соблюдение «претензионного» порядка, а именно — собственник продаваемой доли должен предложить выкупить указанную долю другим сособственникам по цене, по которой он собирается продавать эту долю третьему лицу. «Цена не может быть ниже заявленной, но может быть выше. Обычно прибегают к процедуре нотариального уведомления других сособственников», — поясняет адвокат Коллегии адвокатов «Курганов и партнеры» Иван Быков.

Если сособственники не хотят выкупать долю по какой-то причине, то каждому из них необходимо написать уведомление на почту заказным письмом, уточняет специалист по недвижимости Федеральной риэлторской компании «ЭТАЖИ» Алексей Рукосуев. Если гражданин расписался в получении письма, это является доказательством хотя бы прочтения самого письма. Стандартную форму согласия или уведомления можно найти в Интернете или написать в свободной форме.

«Обязательно нужно указать дату — должен пройти месяц с момента получения письма, и тогда владелец доли автоматически получает юридическую возможность осуществлять сделку. Письмо необходимо направлять по адресу прописки. Чтобы провести сделку, необходимо согласие всех сособственников», — подчеркивает специалист.

Если отчуждение происходит без соблюдения указанного порядка, то другой сособственник может в течение трех месяцев с момента совершения сделки требовать перевода на него прав покупателя через суд, отмечает Иван Быков. Более того, Росреестр тоже может запросить подтверждение уведомления других сособственников об отчуждении.

Специалист юридической компании «Базальт» Марина Клепко говорит, что обойти преимущественное право возможно, передав долю в собственность третьего лица по договору дарения. При этом у одаряемого возникает обязанность оплатить налог на доходы со стоимости полученной в дар доли.

Кроме того, человек, желающий продать свою долю, но не встречающий понимания сособственников, может прибегнуть к «неюридическому варианту»: официально уведомить других участников долевой собственности о намерении продать долю «третьему лицу» и устно сообщить, что это будет беспокойный сосед. Новый собственник доли будет иметь право на проживание в этой квартире и может доставить массу хлопот прочим жильцам. «В этом случае, возможно, другие участники предпочтут найти деньги для выкупа доли, чем получить «беспокойного соседа», — отмечает Марина Клепко.

Если сразу несколько собственников изъявляют горячее желание выкупить вашу долю и начинают спорить между собой за право выкупа, то право выбора остается, разумеется, за продавцом. Более того, если у продавца есть намерение продать долю одному из своих «коллег по квартире», то он вправе не оповещать других о продаже. Претензионный порядок имеет силу только при продаже лицу, не являющемуся сособственником квартиры.

В случае если договориться с сособственниками не удается, следует обращаться в суд. «Судья будет определять порядок пользования квартирой, а также закрепит за каждым собственником ту часть жилой площади, которая соответствует его доле», — отмечает Наталья Лугинина.

«Если доля в квартире мала, а иногда бывают случаи, когда она составляет 1/6, 1/10 и даже 1/20, то продать ее довольно сложно», — говорит Наталья Лугинина. Ведь после приобретения этой доли новому правообладателю еще нужно будет договориться о праве пользования своей частью недвижимости с остальными собственниками и вселении в данное помещение. С этим могут возникнуть сложности: в частности, купленной доли может быть недостаточно для того, чтобы иметь право вселиться в квартиру. В таком случае покупателями могут быть разве что граждане, которые хотят получить прописку в данном регионе, подчеркивает эксперт. Однако людей с такой мотивацией сейчас единицы.

По данным Ивана Быкова, бывают случаи, когда специализированные организации выкупают такие доли, чтобы создать невозможные условия существования для других сособственников с целью принудить их к продаже своей собственности за бесценок.

«Если складывается ситуация, при которой отчуждаемая доля не соответствует конкретному жилому помещению квартиры, то ее продажа представляется возможной только со значительным дисконтом, — говорит заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов. — Ведь будущему собственнику предстоит чрезвычайно непростой процесс, связанный либо с перепланировкой квартиры, либо с определением порядка пользования ею. Оба варианта требуют как затрат времени и денег, так и согласия всех соседей, что иногда затрудняет реализацию соответствующих вариантов вплоть до полной невозможности».

«Как показывает практика, покупают такие доли, как правило, мало информированные и юридически неграмотные люди, ведь доля с юридической точки зрения — это не отдельная комната в квартире, а именно доля, часть всей квартиры, куда входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, туалета, балкона и даже кладовки. Либо, что намного опаснее, покупателями оказываются околокриминальные граждане, использующие такое приобретение, например, для незаконного захвата всей квартиры. В этом случае и продавец может своих денег не получить, и остальные сособственники пострадают, — рассказывает директор агентства недвижимости «Линк» Максим Кондрашин. — Поэтому мы в своей практике руководствуемся правилом, что лучший покупатель доли в общем имуществе — это сособственник. И наилучший выход в такой ситуации — когда участники долевой собственности договариваются по-хорошему, и одна из сторон покупает у другой такую долю».

Комната лучше доли, квартира — лучше комнаты

Когда продавцу принадлежит более крупная доля, ситуация существенно упрощается.

«Если все доли в квартире являются эквивалентными количеству и площади комнат в квартире, то в таком случае можно говорить об отчуждении комнаты в коммуналке. Продажа таких объектов является по-прежнему перспективной», — считает Александр Агафонов.

Такого же мнения придерживается Наталья Лугинина: «Если мы имеем дело с долей, выделенной в виде отдельной комнаты, то такие сделки ничем не отличаются от любых других договоров купли-продажи. По сути это продажа комнаты в коммуналке. Единственный нюанс в том, что преимущественное право покупки имеют все остальные собственники долей данного жилого помещения».

Тем не менее, необходимо учитывать, что продажа доли — не самая выгодная сделка, так как цена составит на 20-30% меньше, чем если бы квартира продавалась целиком и сумма была бы поделена между собственниками, отмечает Лугинина.

Иван Быков подтверждает, что «дробленый» объект недвижимости стоит значительно дешевле целого. По его данным, доля в квартире стоит обычно не больше 50% от рыночной стоимости этой доли в целом объекте.

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-i-komu-prodat-svoju-dolju-v-kvartire-218071/

Как продать долю в квартире. Инструкция

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f757fa29a79475743cc813b

Продаем долю в квартире по закону

Юридические услуги » Гражданское право » Как продать долю в квартире правильно и по закону

Прежде чем начать рассказ как продать долю в квартире немного разберемся какие виды собственности бывают.

Виды собственности

Действующее гражданское законодательство предусматривает два вида собственности нескольких граждан на имущество.

Совместная собственность (имущество, приобретенное в браке, имущество фермерского хозяйства).

Долевая собственность (оформление прав на имущество в собственность нескольких граждан с определением долей каждого, не связанных брачными отношениями, либо полученное супругами в собственность в долях по безвозмездным сделкам: дарение, приватизация).

При поступлении имущества в совместную собственность граждан размер их долей в документах не указывается. Просто пишется – совместная собственность.

Когда имущество поступает в долевую собственность, то доли каждого собственника определены и прописаны в правоустанавливающих документах. Например, у Иванова 1/3 доли в праве собственности на квартиру, а у Петрова – 2/3 доли.

В настоящей статье рассмотрим, как продать долю в квартире, находящейся в долевой собственности.

Порядок продажи доли в квартире

Зачастую бывают ситуации, когда один из долевых собственников квартиры хочет избавиться от своей доли в имуществе. К примеру, срочно потребовались деньги или отпала необходимость в собственности. При желании собственника продать свою долю в квартире необходимо для этого соблюсти определенный порядок действий.

Первое, что необходимо сделать собственнику доли, это проверить правильность оформления документов на долю в общем имуществе.

К примеру, факт раздела квартиры в долях судебным решением, по общему правилу, не делает автоматически одного из бывших супругов собственником доли.

В указанном случае, необходимо обратиться в компетентный государственный орган по регистрации прав на недвижимость и зарегистрировать переход права на долю в установленном порядке. В этом случае основанием для регистрации будет служить вступившее в законную силу судебное решение.

Только после внесения в реестр прав на недвижимое имущество записи о регистрации за гражданином права собственности на долю в квартире он становится полноправным собственником своей доли.

Следующий момент, на который следует обратить внимание, это соблюдение продавцом права преимущественной покупки продаваемой доли другими собственниками квартиры.

До момента заключения договора об отчуждении доли в квартире иным гражданам продавец должен в письменной форме предложить другим сособственникам купить у него долю по определённой им цене и на его условиях.

Примерный перечень сведений в извещении о продаже доли в квартире

Объект продажи (размер продаваемой доли в квартире по указанному адресу)
Стоимость продажи и порядок расчетов.
Сроки расчетов по сделке и по передаче имущества новому собственнику.
Указание лиц, имеющих право пользования в квартире.

Такое извещение продавцу лучше направлять иным собственникам по адресам их регистрации.

Закон не исключает извещение других собственников по адресам, указанным в правоустанавливающем документе на квартиру либо их представителя, если таковой имеется.

К примеру, представителями несовершеннолетних собственников являются их родители. В этом случае извещение направляется по месту регистрации одного из родителей.

Закон устанавливает месячный срок для покупки сособственниками доли, указанной в извещении.

По смыслу законодательства указанный месячный срок дается другим собственникам именно на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Указанный период времени может быть сокращен, если иные собственники в письменной форме откажутся от покупки ранее месячного срока.

Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.

Порядок оформления отказа от покупки доли в квартире

Самым оптимальным оформлением отказа от покупки доли другим собственником является его оформление у нотариуса .

Если же нотариусу при оформлении договора купли – продажи доли будут предоставлены отказы иных собственников от покупки доли в простой письменной форме (без нотариального удостоверения), нотариус может сделку по продаже доли отложить до момента получения от иных собственников подтверждения их отказа.

По общему правилу, сделку по продаже доли третьему лицу можно проводить по истечении месяца с момента уведомления иных собственников о продаже доли.

Представим ситуацию, когда все сособственники дали согласие на покупку продаваемой доли. Как определить продавцу, кому продавать? В этом случае действует правило, согласно которому продавец доли вправе продать её любому из сособственников по своему усмотрению. При этом повторно извещать о продаже доли других собственников не нужно.

Существует исключение, когда соблюдение преимущественного права покупки иными собственниками доли не соблюдается. Это приобретение имущества с публичных торгов.

Последствия нарушения преимущественного права покупки доли

Если же собственник доли, в нарушение требований закона, не предложил иным собственникам купить у него долю, то могут наступить негативные последствия как для продавца, так и для новоиспеченного покупателя.

Любой из сособственников, чье преимущественное право на покупку было нарушено, может обратиться в суд для переоформления проданной доли в квартире на себя.

При этом следует знать, что законом установлен трехмесячный срок для обращения в суд с таким требованием. Срок начинает идти с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права покупки.

Но при этом следует учитывать следующее.

Подавая иск о переводе на себя прав покупателя, истец – сособственник обязан внести на банковские реквизиты Судебного департамента по месту рассмотрения спора, уплаченные покупателем – ответчиком по сделке денежные средства.

Именно эта сумма компенсирует прежнему покупателю все его расходы на приобретение доли в квартире при переводе прав покупателя на иное лицо.

Суд может признать требования сособственника законными. В этом случае решением суда производится замена покупателя в договоре на этого сособственника.

Вступившее в законную силу решение суда о переводе прав покупателя на новое лицо является основанием для проведения соответствующей регистрации в государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество.

Требования к форме договора продажи доли в квартире

При продаже одним из собственников своей доли в квартире такой договор купли-продажи должен быть в обязательном порядке нотариально удостоверен.

Помимо этого, обязательной государственной регистрации подлежит переход прав на долю новому покупателю.

На самом же договоре купли-продажи доли проставляется регистрационная надпись, удостоверяющая проведение такой регистрации.

После соблюдения указанных требований, сделка по продаже доли в квартире считается юридически законченной.

Нашли опечатку? Выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://ekblaw.ru/kak-prodat-doliu-v-kvartire

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Квартирой, принадлежащей нескольким дольщикам, может распоряжаться каждый из совладельцев. Особенность продажи такой недвижимости состоит в том, что без предварительного согласования, уведомления остальных, осуществить сделку будет невозможно. Зная с чего начинать, можно ускорить процесс продажи и сделать все по закону для предупреждения оспоримости сделки.

Можно ли продать долю в квартире

Согласно действующему в 2020 году законодательству, продажа доли квартиры возможна независимо от ее размера. Однако без соблюдения определенного порядка действий сделку легко оспорить.

Часть имущества может быть получена в результате приватизации, дарения, по наследству. Часто собственники путают понятие «долевой» и «совместной» собственности. Нужно знать: если квартира куплена супругами в браке, образуется совместная собственность. Они равноправны во владении объектом, однако это не означает, что один из них может распорядиться своей половиной. Что нужно сделать для реализации?

Свою «долю» необходимо выделить. Простой способ — сделать это путем заключения договора. Только после этого свою часть реально продать.

Доля может быть реальной и идеальной. Под идеальной понимают выраженную дробным числом, например, ½, ¼ или иную. Реальная — обозначенная в м2, выделенная в натуре.

Нередко в объявлениях фигурирует информация о продаже доли (1/4, 1/6 или иной) и выделе комнаты для проживания. Совет — не стоит воспринимать такую информацию всерьез. Это «рекламный ход». Продается именно доля, а выделенная комната означает, что определен порядок пользования по договору или в суде. При появлении нового собственника порядок может быть изменен, и комната, указанная в объявлении, перейдет другим лицам на законных основаниях.

Сложно ли продать долю в квартире

Реализовать долю несложно, если знать все тонкости процесса, варианты продажи и «подводные камни» в законодательстве.

Приняв решение о реализации имущества, необходимо учесть, что:

содольщик имеет преимущественное право приобретения;
предложенную содольщикам цену нельзя изменить в сторону уменьшения;
при продаже доли, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставление ребенку альтернативного места жительства, не хуже предыдущего и не меньше в долевом соотношении;
необходимо разрешение второго супруга.

Планирование реализации недвижимости следует производить с оглядкой на возможные изменения в законодательстве, поскольку с 2019 года продать долю не получится, если ее размер меньше допустимого.

Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.

Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:

производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.

Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.

У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.

Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?

Как правильно продать долю в квартире

Оформить часть недвижимости можно в пользу содольщика или третьих лиц. Инициируя процесс продажи, необходимо достоверно определить стоимость имущества, соблюсти право совладельцев на преимущественную покупку.

Один из наиболее благоприятных способов продажи доли — соседу по комнате. Для осуществления сделки необходимо следовать пошаговой инструкции:

Подготовиться к заключению договора купли-продажи доли. Нет нужды официально оповещать иных совладельцев, поскольку часть имущества достается одному из жильцов. В процессе подготовки необходимо собрать правоустанавливающие документы, определить стоимость имущества.
Оформить договор и приложение к нему (передаточный акт), заверить у нотариуса.
Зарегистрировать переход права собственности.
Оплатить НДФЛ.

Аналогичным образом осуществляется продажа недвижимости третьему лицу с той лишь разницей, что необходимо получить отказ остальных содольщиков от покупки.

Если доля выделена, то есть собственник знает, какая часть ему принадлежит по документам (1/2, 1/5 или иная), необходимо определить ее стоимость.

Для оценки рекомендуется привести эксперта, который сможет объективно просчитать цену недвижимости на рынке с учетом ее размеров, местоположения, благоустройства, развития инфраструктуры. Подробнее: Оценка доли в квартире

После можно приступить к заключению договора с совладельцем. Рекомендуется разработать проект документа с юристом, и после согласования всех спорных моментов заверить его у нотариуса.

Следующий шаг — регистрация договора и оформление права собственности.

После осуществления сделки отчуждаемая часть переходит новому собственнику, а продавец утрачивает на нее право собственности.

Нередко юристу задается вопрос: если имеется проблемная доля, которую никто не хочет купить, что делать? В первую очередь — обратиться к содольщикам с просьбой о приобретении.

Если ответ соседей неоднозначен или они отказались реализовать право выкупа, а проживание собственника в квартире затруднительно, он может потребовать компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Основные предпосылки к обращению в суд:

невозможность выделить долю в натуре;
несогласие иных дольщиков на приобретение недвижимости;
незаинтересованность владельца в проживании в своей части имущества.

Для получения компенсации необходимо подготовить иск и обратиться в суд.

Чтобы правильно оформить иск, необходимо руководствоваться положениями ст. 131 ГПК РФ. Согласно закону, документ содержит:

наименование суда, ФИО истца и ответчика и их адреса, контактные данные, указание цены иска;
название документа: «Иск о признании доли в квартире незначительной и выплате ее собственнику компенсации вместо выдела в натуре»;
суть документа, где указывается, при каких обстоятельствах была получена часть, есть ли правоустанавливающие документы, какие права собственника ущемлены, почему невозможен выдел в натуре;
прошение о выплате компенсации;
приложения;
дата и подпись.

К иску прилагаются документы:

удостоверение личности;
копии исков для ответчика, судьи;
квитанция об оплате госпошлины;
техническая документация на квартиру, выписка из ЕГРН, из домовой книги;
доказательства того, что выделить долю в натуре невозможно.

В лучшем случае от момента подачи иска до принятия решения пройдет не более 2 месяцев. Такой срок предусмотрен ст. 154 ГПК РФ. В реальности дело может затянуться на год и более по причине неявки ответчика по уважительной причине или без нее, из-за выявления новых фактов по делу, необходимости проведения экспертизы.

Лучше не доводить дело до суда, но если иного выхода нет, это законный способ продать долю.

Если реализация производится в пользу третьего лица, необходимо:

Отправить письменные извещения в адрес иных содольщиков. После получения отказа действовать аналогично продаже части имущества другому владельцу.
Собрать документы, необходимые для заключения сделки, оформить проект договора с помощью юриста.
Подготовить договор купли-продажи, передаточный акт и подписать документ наряду с покупателем в присутствии нотариуса, который заверит сделку.
Произвести регистрацию перехода права собственности.
Заплатить налог.

В первую очередь проводится оценка стоимости недвижимости. Без нее не обойтись, ведь дольщик обязан в уведомлении о продаже указать цену. Если в процессе продажи сумма изменится в сторону уменьшения, придется снова организовывать рассылку оповещений.

Бланк извещения, который необходимо направить остальным собственникам письмом с уведомлением, выглядит так:

По истечении месячного срока, предоставленного соседям по квартире на принятие решения, можно организовать продажу доли третьим лицам.

Реализация имущества сопряжена со сбором документов, без которых сделка неосуществима. В перечень входит:

Письменный отказ всех содольщиков от приобретения или доказательства, что были попытки оповестить владельцев и прошел срок, достаточный для получения извещения и принятия ими решения. Это касается только граждан, продающих долю третьим лицам не из числа совладельцев.
Удостоверения личности всех сторон сделки.
Свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН.
Технический паспорт.
Согласие супруга, заверенное нотариусом.
Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки, если собственник — несовершеннолетний.
Договор купли-продажи.

После заключения сделки необходимо обратиться в Росреестр, отделение МФЦ.

заявление о госрегистрации от обоих участников;
договор и акт приема передачи в 3 экземплярах;
копии паспортов, если собственник несовершеннолетний — свидетельство о рождении;
согласие из органов опеки на продажу доли;
согласия остальных жильцов-владельцев на реализацию;
квитанция об оплате госпошлины.

В итоге производится перерегистрация права собственности.

Затраты на продажу доли третьему лицу или другому дольщику разнятся.

Дальнейшие затраты одинаковы для продавца доли совладельцу и постороннему человеку.

В обязательные платежи входит:

НДФЛ;
госпошлина за регистрацию права собственности;
сумма нотариального тарифа за осуществление сделки.

Поскольку стоимость реализованной квартиры представляет для собственника доход, он должен внести в госбюджет 13% налога. Однако законом предусмотрены некоторые «послабления». До 2016 г. было установлено, что если недвижимость находится во владении от 3 лет, налог не платится. Впоследствии это правило стало действительно только для имущества, полученного в результате приватизации, дарения, по наследству или договору ренты. Для иных категорий срок владения увеличен до 5 лет.

При расчете применяют налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Один из обязательных платежей — нотариальный тариф для удостоверения сделки. Его сумма равна 0,5% от стоимости реализуемой доли, однако он не может быть менее 300 или более 20 000 руб.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.

При необходимости судебного разбирательства затраты увеличатся, однако если дело будет выиграно, издержки возлагаются на ответчика.

В затраты будут включены суммы:

Госпошлина за подачу иска. Ее размер рассчитывается исходя из стоимости доли. Чем больше цена, тем выше сумма госпошлины. Минимальный размер составляет 400 руб. (если цена ниже 20 тыс. руб.), а максимальный — 60 тыс. руб. (ст. 333.19 НК РФ).
Дополнительные расходы связаны с услугами адвоката, предоставлением консультаций. Данная статья зависит от стоимости услуг конкретного специалиста в области права.

При отрицательном решении суда можно не только понести напрасные траты, но и обрести врагов в лице соседей. Поэтому рекомендуется достигать компромиссов.

Законные способы продажи

Помимо оформления договора купли-продажи, можно:

Подарить долю, но взять с одариваемого деньги. Такая сделка считается мнимой, но если никто не заинтересован в приобретении, хитрость не раскроется.
Подарить часть доли. Если одариваемое третье лицо станет собственником малой доли, он сможет купить всю часть, имея право преимущественной покупки. Суть в том, что при дарении не требуется согласие прочих собственников. Так можно оформить покупку, не дожидаясь одобрения остальных.
Взять кредит. Цель — сделать необходимое дорогостоящее приобретение, а в качестве залога оставить недвижимость. Затем необходимо игнорировать обязанности по выплате кредита не менее 3 месяцев и дождаться, чтобы сумма долга превысила 5% от цены залога (ст. 348 ГК РФ). Банку отойдет имущество, а покупка останется у бывшего владельца.

Любой из способов можно взять на вооружение, если простая продажа оказалась невозможна.

Ситуации, нюансы, особенности продажи

Продажа доли — процесс, зависящий от размера квартиры, доли и желания совладельцев завладеть всем объектом.

Половина квартиры — это немало, особенно если комнат больше 2. Иногда собственники изыскивают пути разделить имущество таким образом, чтобы каждый из них стал владельцем жилья независимо от другого, например, в 3-4-комнатных квартирах.

Если выдел в натуре невозможен, что бывает в преимущественном числе случаев, придется:

предложить покупку доли иным собственникам;
оформить договор отчуждения имущества.

Если продается ½ в двухкомнатной квартире, это не значит, что владельцу перейдет именно определенная комната. Так бывает только в коммунальных квартирах, которые сейчас — редкость. Новый собственник сможет пользоваться всем объектом недвижимости, причем запретить подобные действия навряд ли удастся даже через суд.

Гражданка Уманская обратилась в суд с иском о выделе ей в натуре комнаты в 2-х комнатной квартире в счет ½ доли. Ответчик — гражданин Петров стал собственником ½ части имущества после того, как ему продала долю невестка Уманской. Истец указала, что достичь согласия о порядке пользования не удалось. Петров препятствует использованию жилья, нарушает привычный порядок жизни Уманской. Суд требования не удовлетворил, поскольку квартира является неделимой, а доказательств того, что новый жилец чинит препятствия в использовании имущества, Уманская не предоставила.

В указанном примере есть выход — продать часть, в которой невозможно жить. Этого и добивается гражданин Петров, поскольку купленные им доли по отдельности будут стоить в 2 раза дешевле объекта целиком. Если бы невестка и свекровь договорились о совместной продаже, остались бы в выигрыше, поделив сумму пополам.

Треть 3-х комнатной квартиры реализовать трудно, но находятся покупатели, приобретающие часть недвижимости с целью регистрации. Владелец может потребовать в судебном порядке выделить ему комнату.

Такую недвижимость продать проще, но не стоит забывать, что любое решение суда о порядке пользования действует только в отношении истца и ответчика. Это значит, если новый владелец вселится, а по определенному порядку пользования комната принадлежала продавцу, иные собственники вправе потребовать освободить помещение, поскольку договор (решение суда) касались только прежнего владельца.

В однокомнатной квартире продажа будет затруднительна. Высока вероятность того, что иные жильцы воспротивятся. Если другого пути нет, договориться не получается, можно передать свою долю третьему лицу по договору дарения и получить от него деньги на счет, полагаясь на «честное слово».

С ¼ долей в 4-комнатной квартире разобраться проще. Каждому в согласительном порядке можно отвести отдельную комнату.

Если комнаты не смежные, недвижимость может быть поделена между собственниками, то есть, превращена в коммунальную. Такую недвижимость несложно продать, но как быть, если лицу принадлежит ¼ в 2-х или 3-х комнатной квартире?

Гражданин Минин владеет 1/4 3-х комнатной квартиры. Остальные две части (1/2 и 1/4) принадлежат родителям, которые давно в разводе. В недвижимости живет только отец, с которым у Минина «натянутые» отношения. Все комнаты изолированы, а их общая площадь составляет 48м2. Согласно расчету, на его долю приходится 12м2 жилой площади. Минин обратился к юристу с вопросом: можно ли выделить одну комнату ему лично, если одна из комнат равна 11,5м2. В дальнейшем Минин планировал ее продать.

Юрист ответил, что по закону выделить недвижимость в натуре нельзя. Можно только определить порядок пользования имуществом. Продать свою долю можно только после уведомления других собственников.

Поскольку выдел доли невозможен, у владельца ¼ 4 выхода:

предложить и оформить продажу с одним из содольщиков;
продать недвижимость третьему лицу за цену, в 1,5-2 раза ниже реальной;
через суд обязать содольщиков выплатить ему стоимость 1/4 части;
договориться с остальными о реализации недвижимости и разделить деньги пропорционально владениям.

Малая доля в собственности дает право требовать компенсацию.

Проще, если совладелец один. В его интересах приобрести недвижимость, ведь если в квартиру заселится третье лицо, проживание может стать невозможным. Если жильцов несколько, и ни один не хочет выкупить 1/5, а только «тянут время», можно обратиться в суд и обязать выкупить эту часть.

При продаже 2/3 доли потребуется оповестить владельцев оставшейся 1/3 о реализации. В интересах совладельца согласиться на покупку, ведь неизвестно, кто станет собственником большей части недвижимости. Иногда нехватка финансов заставляет оформить отказ. В результате большая часть переходит в руки покупателя.

Лучший выход в такой ситуации — договориться о совместной продаже. Ведь целая квартира будет стоить в среднем на 30% дороже. Впоследствии средства можно поделить и потратить, например, на приобретение недвижимости меньшей площади.

Реализовать ¾ доли также выгоднее, если договориться о продаже целой квартиры с другим собственником. Продать доли — значит проиграть в стоимости недвижимости. Вероятнее всего, что в жилье вселится собственник, задача которого — всеми доступными путями выжить другого содольщика. В итоге он выкупит вторую часть за бесценок.

Частые вопросы

При продаже доли в квартире собственники могут интересоваться:

Законодательство позволяет распорядиться как долей имущества, так и ее частью. С введением закона, не позволяющего реализация микродоли, придется произвести точный расчет и определить, возможно ли отчуждение. В остальном препятствий нет, и действовать нужно по одной из стандартных схем:

предложить эту часть содольщику;
продать третьему лицу;
подарить малую часть доли, а затем продать остальную третьему лицу как имеющему право на преимущественную покупку;
оформить свою часть в виде залогового имущества в банке.

В данном случае нельзя «заставить» выкупить недвижимость через суд, но достаточно иных путей ее реализации.

С выходом в 2019 году закона, предполагающего запрет микродолей, нельзя будет реализовать часть имущества, которая не может быть пригодна для проживания.

В действующем законодательстве есть ограничения, накладываемые на отчуждение имущества несовершеннолетнего. Органы опеки будут против, если узрят корыстный интерес родителей либо будет запланирована покупка доли меньше той, которая ранее принадлежала несовершеннолетнему.

Оформить продажу доли максимально быстро можно одним из способов:

найти покупателя среди содольщиков;
предложить продажу третьему лицу, но взять у остальных владельцев нотариально заверенные отказы от приобретения части квартиры (тогда не нужно ждать месяц с момента их оповещения);
оформить реализацию договором дарения — это возможно только с молчаливого согласия содольщиков, в противном случае они могут добиться признания сделки мнимой в судебном порядке;
заложить имущество под приобретение ценностей — так продажа произойдет в считанные дни.

Каждый из способов находит отражение в реальной жизни, выбор только за собственником.

Нет способа запретить продажу доли, если собственник не нарушает закон. Однако некоторые совладельцы пользуются такой уловкой: избегают получения оповещения; отказываются ставить подпись о вручении извещения, которое принес почтальон; соглашаются на покупку, но затем избегают заключения сделки, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства, нехватку денег.

Что делать в таких случаях? Требовать компенсировать стоимость доли в судебном порядке. Если этот вариант не подходит — обратиться к нотариусу с просьбой известить стороны о сделке. Последний, даже при отсутствии согласия, по истечении 2 месяцев выдаст документ, что действия по оповещению сторон были предприняты. Впоследствии можно заключить договор о продаже с третьим лицом.

Законом предусмотрена продажа долей в одной квартире разными собственниками одному покупателю. Например, если имуществом владеют 3 гражданина, и каждому из них принадлежит по 1/3, чтобы не «потерять в цене», они вправе заключить с покупателем договор о передаче ему всего объекта недвижимости.

Такой договор будет иметь многосторонний характер. Согласно ст. 554 ГК РФ, имущество в документе должно быть четко определено, это значит, нужно указать всех собственников, размер их долей, стоимость.

Каждому из содольщиков полагается налоговый вычет.

Да, приставы имеют право наложить арест, а впоследствии — реализовать долю в квартире. Согласно ст. 69 закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г., при наличии непогашенной задолженности пристав может обратить взыскание на заложенное имущество, денежные средства, движимое имущество, а при недостатке средств — на иное имущество, принадлежащее должнику на правах собственности.

Важно! Исключением является доля, если для владельца, а также его семьи, она является единственным пригодным для жилья помещением. Ее нельзя продать принудительно. Однако это не относится к недвижимости, являющейся предметом ипотеки (ст. 446 ГПК РФ).

Есть 2 способа оспорить сделку о реализации доли:

Доказать, что продавец не соблюдал положения ст. 250 ГК РФ.
Если вместо договора оформлена дарственная, есть шанс выиграть дело по иску о признании сделки мнимой. Для этого потребуются доказательства, что под дарением попытались прикрыть сделку купли-продажи.

Оспорить дарение можно в течение 3 лет с момента вступления в силу оговора, однако срок может быть продлен до 10 лет, если гражданин, права которого нарушили, не знал и не мог знать о противоправных действиях содольщика.

На первый взгляд продажа доли — процесс простой: оповестить остальных, оформить, зарегистрировать. Но в силу вступает «человеческий фактор»: стремление обогатиться, отомстить, личная неприязнь или просто незнание законов.

Процесс заключения договора купли-продажи части квартиры вызывает затруднения, кажется, что из сложившейся ситуации нет выхода? Не знаете, можно ли продать долю в квартире без согласия остальных, как правильно оформить продажу и избежать оспаривания законности сделки? Задайте вопрос юристу сайта ros-nasledstvo.ru и воспользуйтесь бесплатной консультацией специалиста.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya/