Предварительный договор купли продажи с несовершеннолетним собственником

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи с несовершеннолетним собственником». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Все варианты пополнения социальной карты учащегося на проезд в автобусе. К анкете нужно загрузить и прикрепить фотографию ребёнка, потом выбрать финансовую организацию, к которой будет прикреплён пластик. Заполненная анкета-заявление.

Как составить договор купли-продажи с несовершеннолетними детьми?

Самостоятельная продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, может стать настоящим испытанием для всех ее владельцев. Как правило, эта процедура требует от продавца значительных временных затрат и знаний законодательной базы в сфере рынка недвижимости на всех ее стадиях – от оценки жилья до момента заключения договора купли-продажи. Особые трудности возникают, если одним из собственников такой квартиры является несовершеннолетний.

Участие в сделке органов опеки и попечительства, без разрешения которых нельзя ни шагу ступить, влечет за собой дополнительные проблемы как для продавца, так и покупателя недвижимости. В этой статье мы подробно расскажем, можно ли продать квартиру без согласия других собственников, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с долями на детей и заверить его в регистрационных органах, а также рассмотрим, какие документы для этого понадобятся. К тому же, разберемся, кто все-таки должен осуществлять сделку от лица несовершеннолетнего.

Условия заключения сделки

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество. Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений. Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может продать квартиру или свою долю в ней с согласия своих законных представителей. Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан. Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

• Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
• Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;
• Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
• Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.

Но далеко не всегда приходится ждать совершеннолетия владельца квартиры, чтобы он получил полное право на распоряжение своим имуществом. На сегодняшний день широко распространены ситуации, когда владельца недвижимости могут признать дееспособным, если он еще не достиг 18 лет. Речь идет об эмансипации – объявлении несовершеннолетнего лица способным своими действиями приобретать и осуществлять различные права и обязанности.

Об определении долей в наследстве по закону читайте здесь.

Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью. Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Образец заполнения соглашения

Чтобы сделку признали правомерной, ее следует оформить с помощью договора купли-продажи с несовершеннолетними детьми. Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры. Этот документ представляет собой письменное соглашение, в соответствии с которым участники сделки должны выполнить свои обязанности – оформить квартиру в собственность нового владельца в надлежащем виде или же предать за нее необходимую денежную сумму. Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования. Обычно договор содержит следующие пункты:

• Вводную часть. По центру листа указывается название документа – «Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру». Затем в правом верхнем углу поставьте место и дату заключения документа. Здесь же должны быть сведения об участниках сделки – покупателе, ребенке-продавце и его законном представителе (ФИО, адрес проживания, паспортные данные или сведения из свидетельства о рождении);
• Информацию о предмете договора. Эта часть содержит описание прав и обязанностей продавца и покупателя, а также сведения о квартире, в частности ее назначение (жилая/нежилая), общую площадь и адрес. Не забудьте указать кадастровый или условный номер недвижимости, все существующие ограничения (обременения) права, а также вид собственности (общая долевая). Опишите долю каждого владельца и укажите, какие документы подтверждают право их собственности;
• Цену договора и порядок расчета. Этот пункт устанавливает общую цену квартиры, а также стоимость самой доли. Кроме того, укажите день и способ оплаты – наличными или банковской картой;
• Подписи сторон. Здесь должна быть информация о том, что покупатель и законный представитель продавца являются дееспособными лицами. Внизу листа перечислите все документы, приложенные к договору, и поставьте свою подпись.

Как вы уже поняли, главное отличие договора купли-продажи квартиры с долями на детей от стандартного соглашения – участие в его оформлении законного представителя. Согласно статье 52 ГПК РФ, в качестве лица, правомочного представлять интересы ребенка, может выступать его родитель, усыновитель, опекун или попечитель. Независимо от того, кто из вышеперечисленных лиц будет принимать участие в сделке, он может действовать только с согласия органов опеки и попечительства.

Процедура продажи

Подготовьте сразу несколько экземпляров соглашения, один из которых будет направлен в Росреестр, а два других останутся у продавца и покупателя. Конечно, одного договора купли-продажи для осуществления сделки будет недостаточно. Чтобы покупатель стал новым полноправным владельцем квартиры, следует подтвердить переход права собственности в регистрационных органах. Зарегистрировать сделку можно несколькими способами:

• Обратиться лично в территориальное отделение Росреестра;
• Направить заявление заказным письмом по почте;
• Оставить заявку на официальном сайте ведомства.

Помимо договора купли-продажи квартиры вам понадобится целый пакет документов, список которых утвержден на законодательном уровне. Перед подачей бумаг еще раз внимательно проверьте, что все они оформлены в надлежащем порядке и являются в настоящий момент действительными. В противном случае, если хотя бы у одного документа истек срок действия, процедура регистрации сделки может сильно затянуться. Как правило, в их число входят:

• Заявление о регистрации права собственности;
• Паспорта сторон сделки;
• Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
• Согласие органов опеки и попечительства;
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
• Акт приема-передачи квартиры;
• Кадастровый паспорт недвижимости;
• Выписка из домовой книги;
• Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Будьте готовы к тому, что получить разрешение органов опеки не так уж и просто. Сразу после вашего обращения попечительский совет оценит условия, в которых проживает ребенок, и сравнит их с состоянием нового жилья. По итогам проверки он обязан выдать заявителям письменное разрешение или, наоборот, отказ от участия в сделке. Стоит отметить, что если родители не сообщили органам опеки о своем намерении продать квартиру с несовершеннолетним собственником, сотрудники социальной защиты могут потребовать признать совершенную сделку незаконной и привлечь представителей ребенка к ответственности.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Предварительный договор купли продажи у несовершеннолетнего

Предварительный договор купли продажи у несовершеннолетнего — это важный документ для для органов опеки и попечительства.
НО!
Не менее важен он и для сторон сделки. Ведь именно в этом документе будут прописаны сроки выхода на сделку, с учетом получения приказа из ведомства.
Как впрочем и все другие существенные условия сделки
Статья обновлена 18.05.2019 г

Предварительный договор купли продажи у несовершеннолетнего

Предварительный договор купли продажи у несовершеннолетнего самостоятельно составить не так уж трудно.
Но важно учитывать некоторые обстоятельства, сопровождающие эту сделку, в том числе требования органов опеки и попечительства.

Часто продавцы, вернее родители несовершеннолетних собственников, составляют формальный предварительный договор не понимая, что выполнение его условий будет проконтролировано прокуратурой.

А нарушение этих условий повлечет отказ в регистрации перехода права от несовершеннолетнего собственника к покупателю.

Чтобы Вам легче было составить предварительный договор купли продажи у несовершеннолетнего вы можете воспользоваться:

• Конструктором договоров — специальной программой, которая учитывает все обстоятельства сделки.

Посмотрите, как это сделать очень легко с помощью этой замечательной программы:

Как правило, предварительный договор купли-продажи недвижимости содержит условие передачи покупателем задатка или аванса.

-А разве можно отдавать деньги ребенку?

Дети старше 14 лет должны иметь паспорт и лично участвовать в сделке, уже на стадии подписания предварительного договора.

За малолетних детей — действует взрослый, родитель или опекун.

Так вот, ребенок старше 14 лет получает денежные средства за недвижимость или долю в праве на нее.
НО действует с согласия родителей, поэтому в расписке о получении денег, должна стоять и подпись его законного представителя.

Всегда рада разъяснить. Автор

Автор сайта. Сопровождаю сделки с недвижимостью c 2006 года. Более 1000 успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Знаю процедуру регистрацию перехода права и права собственности. Имею большой опыт работы с Росреестром, оспариваю приостановки и отказы в регистрации сделок.

Ответ для Валерьяна.
Сделайте обычную копию и возьмите с собой оригинал для сверки специалистом.

Здравствуйте, Ольга Дмитриевна!
В органы опеки требуется копия Предварительного договора, чтобы они удостоверились в сумме сделки, т.к. приказ будет выдан после внесения денег на депозит несовершеннолетнего. (с их слов) Вопрос:
Подписанный сторонами сделки Предв. дог-р должен быть обычной ксерокопией? Или как-то заверен, удостоверен печатями?
Спасибо!

Ответ для Дмитрия.
Да, переход права Росреестр не зарегистрирует без приказа из опеки.

Ответ для Дмитрия. Если дети являются собственниками — может быть заморока, иногда бывает сознательное препятствие со стороны отца.

То есть, покупка может не состояться, если отец этих детей не напишет заявление в Отдел опеки?

Спасибо за ответ, но я покупатель. Мне квартиру продает разведенная женщина с двумя несовершеннолетними детьми.

Ответ для Дмитрия.
Развод не приводит к потери родительских прав.
Вы имеете право на защиту интересов ребенка.

«Заявление в Отделе по опеке и попечительству пишут оба родителя», а если родители в разводе (доля отца была ранее передана детям по договору дарения)?

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.01.2020 года.

Сайт работает с 2016 года.
Его уже посетили более 4 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.

1. Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
   С уважением Семахина Н.И.
   _
2. Уважаемая Ольга Дмитриевна, мы с мужем хотим выразить Вам благодарность за помощь и поддержку в оформлении документов для выделения долей в собственности. Без Вашей консультации мы потратили бы гораздо больше средств и нервов. Росреестр долго отвечал стандартными отписками, плюс карантинные меры задержали процесс, но в результате всё завершилось в нашу пользу после того, как мы направили возражение на приостановление дела по шаблону из Вашего набора. Огромное спасибо Вам за труд, неоценимую помощь и содействие, и за увеличение юридической грамотности. С уважением, Софья, город Санкт-Петербург
   _
3. Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
   Татьяна Бараева
   _
   4. Добрый день ,Ольга Дмитриевна, хочу сказать вам огромное спасибо за составление договора и дополнительные разъяснения, все получилось.
   Сдала все документы без нареканий и через 7 дней получила 5 выписок на дом и 5 на земельный участок. Спасибо, вы очень мне помогли, буду двигаться дальше.
   Оксана, Приморский край
   _
   5/ Добрый день Ольга Дмитриевна! Наконец то нам в Ялтинском кадастре зарегистрировали выдел долей детям. Все сделали согласно Вашим полученным советам в этот раз. Огромное Вам спасибо за Вашу помощь и поддержку, оказалось что в Ялте мы были первые кто регистрировал выдел долей детям без нотариуса.
   Александр., Крым

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/05/12/predvaritelnyiy-dogovor-2/

Несовершеннолетний в договоре купли-продажи квартиры

Участниками договоров купли-продажи квартир довольно часто становятся несовершеннолетние (дети). Как правило, это происходит при покупке за счет средств материнского капитала. Но встречаются и другие причины, по которым ребёнок может стать покупателем или продавцом в подобной сделке. Ниже мы расскажем о необходимости получать согласие органов опеки на заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего, нотариальном удостоверении и других особенностях подобных сделок и приведём образцы договоров.

1. Особенности участия несовершеннолетнего в ДКП квартиры
2. Нотариальное удостоверение
3. Регистрация в Росреестре
4. Согласие опеки
5. Согласие на ДДУ
6. Как получить
7. Как гарантировать, что положение несовершеннолетнего не ухудшится
8. Договор без согласия органов опеки
9. Несовершеннолетний — собственник доли
10. Образец договора с несовершеннолетним до 14 лет
11. Образец договора с несовершеннолетним от 14 до 18 лет
12. Покупка за счет материнского капитала
13. Нужно ли согласие опеки, чтобы выписать несовершеннолетнего

Особенности участия несовершеннолетнего в ДКП квартиры

Возраст совершеннолетия в России установлен с 18 лет. С этого момента человек приобретает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом (при условии отсутствия проблем с психическим здоровьем).

Несовершеннолетние в возрасте до 18 лет либо полностью лишены возможности совершать сделки, либо вправе делать это с определенными ограничениями.

• До 14 лет ребёнок не может заключать договор купли-продажи квартиры самостоятельно — он не может в полной мере осознавать свои действия и, как правило, не имеет собственных средств. От его имени договор подписывают родители, опекуны или попечители.
• В возрасте с 14 до 18 лет несовершеннолетний сам подписывает договор купли-продажи квартиры, однако до этого должно быть получено согласие одного из родителей (законных представителей) в соответствии со ст. 26 ГК РФ. В отсутствие такого согласия сделка может быть признана недействительной в суде (ст. 175 ГК РФ).

Возрастные ограничения снимаются, если несовершеннолетний прошёл процедуру эмансипации (что возможно с 16 лет). В этом случае он приобретает полные гражданские права и обязанности и может заключать любые сделки без согласия родителей.

Нотариальное удостоверение

С 1 января 2016 года все сделки с имуществом несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению (ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Участие нотариуса обеспечивает защиту прав несовершеннолетних сторон сделки. Перед ее удостоверением нотариус проверит как законность договора, так и дееспособность и полномочия подписывающих его лиц.

Участие нотариуса не дает стопроцентную гарантию отсутствия проблем в будущем. К примеру, нотариус не является специалистом в области психиатрии и не всегда может установить, контролировала ли та или иная сторона договора свои действия. Тем не менее, перед заключением сделки нотариус проводит ряд обязательных проверок (в том числе, на предмет отсутствия решений о признании стороны договора недееспособной). В целом это позволяет снизить возможные риски.

При заключении договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним лицом нотариус проверяет наличие полномочий у его законных представителей (т.е. действительно ли тот или иной человек является родителем, опекуном или попечителем несовершеннолетнего). Кроме того нотариус удостоверится, что на совершение сделки было получено согласие органа опеки и попечительства, если оно необходимо.

Договор заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Проект договора может быть подготовлен участниками сделки, либо нотариусом.

Переход права собственности на квартиру несовершеннолетнего подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Регистрация проводится по заявлению сторон сделки. При этом:

Если договор заключён от имени малолетнего или несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет его законными представителями, то они же подписывают заявление о государственной регистрации и подают документы в Росреестр. Присутствие самого ребёнка для регистрации недвижимости не требуется.

Если договор подписан несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, он сам подписывает заявление на государственную регистрацию права собственности в Росреестр.

Самый простой способ подать заявление о регистрации — сделать это через нотариуса. При этом потребуется оплатить госпошлину за регистрацию прав — 2000 рублей.

Согласие опеки

Для продажи принадлежащей несовершеннолетнему квартиры (доли в ней) требуется согласие органов опеки и попечительства. Эту роль в России выполняет орган муниципальной власти по месту жительства несовершеннолетнего.

Требование об оформлении согласия органа опеки установлено ст. 37 ГК РФ, а также ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Согласие выдаётся при определенных условиях:

• Взамен на имя несовершеннолетнего приобретается недвижимость, которая по своим характеристикам не хуже проданной;
• Жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаются.

Вопрос о выдаче разрешения или отказе в нем орган опеки решает, исходя из конкретных обстоятельств. Роль субъективного усмотрения в этом процессе крайне высока. Поэтому нередки случаи, когда законные представители ребёнка остаются недовольны принятым решением.

Как выданное разрешение, так и отказ в его выдаче можно оспорить в суде. Подать соответствующий иск могут родители, опекун или попечитель несовершеннолетнего, прокурор, а также иные лица, заинтересованные в выдаче такого согласия.

Вместо приобретения другой недвижимости орган опеки может принять в качестве гарантии соблюдения прав несовершеннолетнего внесение денег на счет. Вносимая таким образом сумма должна быть не менее стоимости продаваемой собственности несовершеннолетнего. Средства на счете хранятся до момента, когда ребёнок сможет ими распорядиться.

Внесение средств на счет может стать выходом в случае, когда немедленное приобретение альтернативной недвижимости откладывается. Деньги для этого родители (опекуны) могут внести из собственных накоплений, либо попросив аванс у покупателя квартиры несовершеннолетнего.

По общему правилу покупка жилья по ДДУ не рассматривается органами опеки, как замена уже существующему жилому помещению. Это связано с тем, что дом могут не достроить, и в результате несовершеннолетний останется без жилья.

Исключение могут сделать для покупки новостройки в высокой степени готовности. В этом случае риск, что строительство не завершится, минимален.

Для получения согласия на сделку, в орган опеки необходимо подать письменное заявление от обоих родителей.

На дальнейших этапах оформления участие второго родителя становится не обязательным. Однако первичное обращение должно быть направлено от обоих.

Ключевой момент при принятии органом опеки решения о согласии на сделку с жильем несовершеннолетнего — обеспечить, чтобы его положение не ухудшилось в новых условиях. Существуют различные способы доказать, что новое жилье будет выгоднее, чем предыдущее — сослаться на количество метров, характеристики жилья и т.п.

Зачастую условиям договора купли-продажи собственность несовершеннолетнего на предыдущее жилье прекращается раньше, чем он приобретает новую квартиру на замену. При этом для получения согласия потребуется юридически оформить обязательство предоставить несовершеннолетнему другое жилье. Сделать это можно различными способами:

• Письменное обязательство родителей выделить несовершеннолетнему долю в приобретаемом жилом помещении (используется при оплате покупки за счет средств материнского капитала и в других случаях);
• Предоставление органу опеки юридически обязывающего договора на покупку жилья (предварительного или основного договора, в соответствии с которым несовершеннолетний в будущем приобретёт долю в равнозначном жилом помещении).

В связи с тем, что нотариус проверяет наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку, случаи заключения подобных сделок без необходимого одобрения крайне редки.

Тем не менее, если такой инцидент произошёл, узнавший о нем орган опеки и попечительства обязан обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, если права несовершеннолетнего оказались нарушены (п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Несовершеннолетний — собственник доли

Перечисленные выше правила о нотариальном удостоверении сделки и получении согласия опеки применяются и в случае, когда несовершеннолетнему принадлежит не вся квартира, а доля в ней.

Продажа доли в квартире влечёт за собой необходимость соблюдения других формальностей — уведомления собственников других долей о предстоящей сделке. Продажа постороннему лицу может состояться не ранее месяца с момента уведомления других собственников, которые имеют преимущественное право ее приобрести (ст. 256 ГК РФ). Не требуется направлять извещение в случае, если доля продаётся одному из сособственников.

Образец договора с несовершеннолетним до 14 лет

Настоящий договор составлен в 4 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, один экземпляр для регистрирующего органа, один экземпляр остаётся в делах нотариуса _____.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________, являющийся представителем несовершеннолетнего ребенка ФИО, ____ года рождения (далее – «Продавец 1»),

ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Продавец 2»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Продавец 1 и Продавец 2 далее совместно именуются Продавцы, Покупатель и Продавцы совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавцы обязуются передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

• Кадастровый номер _______
• Общая площадь ______
• Количество комнат ______
• Жилая площадь ______
• Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцам на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1) на праве общей долевой собственности в следующих долях ______.

1.3 Разрешение органа опеки и попечительства на заключение настоящего договора купли-продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, получено (Разрешение № ___ от ___, выданное ____, приложение 1 к настоящему Договору).

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцам в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавцов к Покупателю.

3.2 Продавцы получают доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

3.3 Расходы на оплату указанной банковской ячейки несет Покупатель.

3.4 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавцов в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5.1 Продавцы передют Покупателю Квартиру свободной от имущества в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем к нему переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.5 Продавцы обязуются оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5.6 На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц.

6 Заверения об обстоятельствах

6.1 Продавцы заверяют и гарантируют Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавцы не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора получено.

7.1 В случае уклонения кого-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права она уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения средств в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцам неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Продавцов, один экземпляр для Покупателя и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателей.

9 Реквизиты и подписи Сторон

1. Согласие органа опеки
2. Перечень передаваемого имущества.
3. Форма акта приема-передачи

Договор в этом случае составляется по тем же принципам, что и договор с несовершеннолетним до 14 лет. Однако преамбула договора будет выглядеть по-другому. Договор подписывает сам несовершеннолетний, но с согласия родителей (Образец приводится ниже).

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________, действующий с согласия законных представителей — родителей ФИО и ФИО, которое прилагается к настоящему Договору (далее – «Продавец 1»),

ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Продавец 2»), и

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Покупка за счет материнского капитала

Выплата материнского капитала за рождение детей осуществляется в соответствии со ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

С 2020 года материнский капитал выплачивается за рождение первого ребёнка. Ранее выплаты делались за второго и последующих детей.

Сумма материнского капитала подлежит ежегодной индексации. В 2020 году размер федеральной выплаты составляет 466 617 рублей за первого ребёнка; 616617 рублей за рождение второго и последующих детей.

Помимо федеральных выплат, в различных регионах установлены дополнительные меры стимулирования рождаемости и выплат за рождение детей.

Средства материнского капитала могут быть использованы, среди прочего, на улучшение жилищных условий. Для распоряжения ими необходимо подать в местный орган Пенсионного фонда соответствующее заявление.

Приобретённое за счет средств материнского капитала жилое помещение (доля в нем) должна быть оформлена в общую собственность родителей и ребёнка (детей) с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

К примеру, раздел совместной собственности проводится, если жилье приобретено не только за счет средств материнского капитала, но и собственных средств супругов, ранее не заключивших брачный договор или соглашение о разделе имущества. В этом случае считается, что супруги приобрели жилье за счет совместных средств. При выделении долей детям совместная собственность подлежит прекращению, для которого требуется удостоверить соглашение о разделе имущества в нотариальном порядке.

Нужно ли согласие опеки, чтобы выписать несовершеннолетнего

Приведённые выше правила применяются к случаям, когда несовершеннолетний является собственником доли в квартире или жилого помещения в целом.

Регистрация по месту проживания («прописка») в квартире не дает права собственности. Поэтому, если несовершеннолетний просто зарегистрирован (прописан) в квартире, находящейся в собственности его родителей, на прекращение его регистрации не требуется согласия органов опеки. Несовершеннолетний ребёнок всегда регистрируется по месту жительства с одним из его родителей.

Заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/nesovershennoletniy-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок?

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов. Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка. Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

• Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
• Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
• В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
• Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
• ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
• Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
• Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ. Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:

1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

При обращении в орган опеки понадобится:

• Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
• Заявление от ребенка старше 14 лет;
• Паспорта представителей;
• Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
• Паспорт ребенка от 14 лет;
• Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Источник: https://socprav.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Похожие записи:

• Штраф в пфр за сзв-стаж в 2020 году реквизиты
• Комендантский Час В России 2020 До Скольки
• В классификаторе енаоф сотовый телефон