Как не платить налог при продаже квартиры официальные способы освобождения от налога в 2020

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не платить налог при продаже квартиры официальные способы освобождения от налога в 2020». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Деньги приходят в конце каждого месяца на счет представителя семьи. Документы, удостоверяющие личность каждого из членов семьи, утратившей кормильца;. При начислении выплат должно учитываться главное правило они не должны быть меньше определенного прожиточного минимума в регионе проживания иждивенцев.

Как при продаже квартиры избежать налога: в каких случаях сделка не облагается НДФЛ

Полученные деньги от реализации недвижимого имущества являются доходом. Но законом предусмотрены условия, позволяющие не платить налог при продаже квартиры, не опасаясь получить штрафные санкции от ФНС.

1. При стандартных ситуациях выгодоприобретатель должен заплатить 13% имущественного налога (НДФЛ) от 70% стоимости жилья по кадастру (ГКС) или от договорной цифры, если она больше.
2. Оплатить налоговые обязательства нужно до 15 июля следующего года, предоставить 3-НДФЛ – до 30 апреля.
3. При наличии особых условий гражданин вправе продать квартиру и не платить налог или минимизировать сумму.

До недавнего времени практиковалась схема фиктивного занижения цены для послабления налоговой нагрузки. В договоре указывалась сумма, уменьшенная по согласованию сторон, служащую базой для исчисления платежа.

Остальной расчет осуществлялся контрагентами между собой приватно за границами ДКП. Способ был возможен, поскольку закон позволял исчислять НДФЛ с договорной или инвентарной цены.

На сегодняшний день база для расчета привязана к кадастровой оценке, что уменьшило актуальность занижения цены или вовсе сделало манипуляцию со стоимостью невозможной. Объем средств для исчисления не может опускаться ниже 70% от указанного значения. Более востребованными стали иные варианты избежать подоходного взноса.

В каких случаях продажа квартиры не облагается налогом

Налоговая льгота, освобождающая от НДФЛ предоставляется гражданам, имеющим право применить один из законных способов упразднения или уменьшения взноса.

Не предусмотрено НК РФ никаких льгот для родственников и иных категорий, но многодетные, пенсионеры могут иметь привилегии на местном уровне.

Воспользоваться налоговым послаблением при отчуждении недвижимости вправе только его владельцы (собственники). Индивидуальному предпринимателю позволено уменьшать налогообложение только по некоммерческой недвижимости, не используемой для бизнеса (не сдаваемой в аренду, не служащей как хостел, отель и подобное).

Когда можно продать квартиру без налогов – через сколько

Чтобы не платить налог на квартиру можно выждать определенный срок владения – способ комфортнее других вариантов. От реализатора не требуется ничего: не надо писать заявление в ФНС и осуществлять прочие формальности. Продавец просто не платит. Причем отчитываться – заполнять 3НДФЛ – бывший владелец не обязан.

При приобретении объекта частями, например, сначала в 2017 году ½, а через год еще ½, моментом получения имущества будет считаться 2017 год – дата перехода продавцу первой доли.

Три года квартиры в собственности освобождают от уплаты в бюджет. Ограничение: норма касается только недвижимости, зарегистрированной до 2016-го. Срок менее 3 лет никаких льгот не дает.

По недвижимости, купленной после 01.01.2016 г., 3-летний лимит упразднен: при продаже надо владеть квартирой с увеличенным до 5 лет периодом. Указанные отрезки времени исчисляют в месяцах (36 и 60).

Владея объектом до 60 мес., НДФЛ с реализации придется выплатить, но если прошло больше, то гражданин полностью освобождается от налога.

Сколько квартир можно продать за год без налога

Нормы по количеству реализованного жилья за 1 календарный год:

Вариант занижения платежа при купле-продаже

Срок нахождения в собственности

При отчуждении нескольких квартир с периодом, позволяющим не платить взнос, правило действует по отношению ко всем объектам, сколько бы их ни было.

Продать можно сколько угодно, но вычет ограничен рамками 1 000 000/год на все объекты.

Нет лимита на количество недвижимости, отчуждающейся в год с применением данного метода.

Число объектов не ограничено, но правовая природа метода создает определенные рамки.

Можно ли уклониться от уплаты налогов при продаже жилья

Нельзя не выплатить НДФЛ, если для упразднения финансовой обязанности отсутствуют основания, поскольку договора купли-продажи подлежат государственной регистрации. ФСН проверяет сделки.

При невнесении налога ведомство выставит претензии и взыщет причитающееся госбюджету вместе со штрафом за нарушения порядка оплаты в принудительном порядке через судебных приставов.

Есть выбор: заплатить добровольно или подвергнуться мерам принуждения от ФССП с начислением дополнительных платежей (исполнительного сбора, затрат на производство).

Как минимизировать налогообложение

Все методы освобождения, кроме связанных со сроками владения, используют и для минимизации НДФЛ, если они полностью не покрывают сумму финансовой обязанности.

Способы разрешено применять одновременно по разным объектам, например, по одной квартире воспользоваться вычетом, по другой – понижением на расходы. Нет значения, жилье в новостройке или «вторичка».

В законодательстве действует принцип: платежи начисляются и взимаются с прибыли. Таковой является разница между затраченными средствами на покупку и полученными от отчуждения.

Алгоритм вычета:

1. Жилье отчуждается, бывший владелец получает стоимость согласно ДКП.
2. С полученного (со всего объема) отнимается 1 млн.
3. С остального отчисляют 13% – это и есть уменьшение.

Особенности :

Доступный объем в налоговом отрезке – 1 000 000.

Сколько раз можно использовать

Сколько угодно раз, но только по лимиту, и так каждый год.

В рамках 1 000 000 льготу можно распределить по нескольким объектам: исчислить с совокупного дохода.

Необходимо заявить и отобразить в 3-НДФЛ.

При отчуждении разными собственниками одним ДКП своих частей жилплощади каждый совладелец вправе применить полный лимит 1 млн (судебное дело №А12-22458/2013, письмо Минфина 02.11.2012 №ЕД-4-3/18611@). Но надо, чтобы доли позиционировались договором как отдельно продаваемые. Спорных моментов не возникнет, если отчуждать их разными ДКП.

Взаимозачет, как законное уклонение от уплаты возможен в ситуациях, когда гражданин:

1. в одном налоговом периоде при одной операции обязан выплатить взнос;
2. при другой – пользуется правом возмещения (компенсации).

Если отчуждение одной недвижимости и покупка другой осуществляется в одном календарном году, то обязанность выплатить НДФЛ и право освободиться от него взаимопогашаются.

Пример 1 (с вычетом) :

1. Документальных подтверждений покупки первой квартиры не было. Вырученные средства составили 3,5 млн. Применено послабление на 1 000 000. С купли-продажи по первому объекту гражданин обязан заплатить НДФЛ с 2 500 000 (3 500 000 — 1 000 000). Размер подоходного составит 2 500 000 * 13% = 325 000.
2. В этом же году гражданином (продавцом) приобретена другая квартира за 3 000 000. При покупке заявлен вычет на 2 млн (на компенсацию налогов размером 13%, то есть, на 260 000).
3. Исчисление взаимозачета: 2 500 000 — 2 000 000 = 500 000 руб. С 500 тыс. и выплачивается 13% – 65 000. Эта же сумма получится, если отнять предполагаемый НДФЛ (см. п.1) от возмещения с 2 млн. (см. п.2): 325 000 – 260 000 = 65 000.

Пример 2 (с уменьшением на расходы) :

1. По продаваемой недвижимости гражданин имеет платежные документы, подтверждающие затраты на приобретение, суммой 2 300 000. Выручено 3 400 000 млн.
2. Решено понизить доходы на расходы. Это в большинстве случаев выгоднее. Расчет: 3 400 000 — 2 300 000 = 1 100 000
3. По покупке второго жилья вычет составил 2 млн.
4. Исчисление дохода после приобретения нового помещения: 1 100 000 – 2 000 000 = — 900 000.
5. Отрицательная сумма значит, что продавец не платит ничего и дополнительно вправе возвратить 13% в будущих периодах с 900 000 (117 000).

Схема выгодна, поскольку, кроме зачета, она позволяет использовать вычеты:

1. одна квартира продается, заявляют льготу на 1 000 000 или снижение дохода расходами;
2. вторая – покупается с применением возмещения с базовых 2 000 000.

Для получения налоговой компенсации потребуется наличие у приобретателя официального дохода. В нашем случае таковым являются средства от отчуждения недвижимости.

Уплата взноса с продажи и возмещение в 13% с 2 млн., возможного при купле, проходит взаимным зачетом. Нет необходимости выплачивать взнос, а затем заявлять возврат (возмещение).

Потребуется описанный метод отобразить в 3-НДФЛ. Бланк содержит 3 варианта:

1. Платеж в казну.
2. Возврат.
3. Отсутствие выплат и возмещения.

При превышении миллионным вычетом объема предполагаемого НДФЛ нужно указать третий вариант – это и есть взаимозачет.

Источник: https://lawsfaq.ru/129-nalog-pri-prodazhe-kvartiry.html

Как не платить налог при продаже квартиры официальные способы освобождения от налога в 2020

В 2020 году нас ждут ключевые изменения при оплате налога с продажи недвижимости, в том числе, квартиры:

• добавят еще один критерий, позволяющий продать квартиру без уплаты налога по истечении 3 лет, а не 5 лет;
• появится новая статья в Налоговом Кодексе РФ 214.10 про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Пройдемся по-порядку. Для удобства обозначим фразами «было» «стало». И выделим ключевые моменты.

Для недвижимого имущества установлен минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник вправе продать не уплачивая НДФЛ с продажи. Как было, так и оставили. Понятие минимального срока владения не убрали!

Минимальный предельный срок владения квартирой и другой недвижимостью составляет 5 лет (за исключением некоторых случаев, о них ниже). Как было, так и осталось. На налоговых нерезидентов распространяется.

Есть несколько случаев, когда срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи жилья составляет 3 года.

«Было» всего 4 позиции. 3 года владения если:

«Стало» 5 позиций:

Дополнения касаются только жилых помещений, нежилая недвижимость не подпадает под данный пункт.

Здесь стоит остановится подробно, так как законодатель очень интересно описывает, что подразумевает под единственным жильем.

Возьмем несколько примеров.
Пример первый. Одна квартира была куплена в 2017 году. В 2020 году решили квартиру продать и купить побольше. Другого жилья в собственности нет. Следовательно, налог с продажи квартиры, приобретенной в 2017 году платить не нужно. Равно, как и подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Вторая ситуация. Аналогичная, но у одного из членов семьи, мужа, есть еще доля в квартире родителей. В таком случае, супруга налог платить не будет, а муж в обязательном порядке должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ, и рассчитать сумму налога к уплате, если его доходы от продажи превысили расходы на покупку.

Третья ситуация. Имеется квартира в собственности с 2019 года. В январе 2020 года покупают вторую квартиру. А в феврале 2020 года первую продают. Нужно ли платить налог с продажи квартиры, купленной в 2019 году? Нет, так как абзац 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ как раз учел данную ситуацию, если квартира куплена за 90 дней до продажи другого жилья, то при расчете налога с продажи жилья она не учитывается.

Обратите внимание, важна дата регистрации перехода права собственности, которая указывается в выписке из ЕГРН. Скриншот ниже, где ее посмотреть.

Обычно это 3 лист выписки из ЕГРН об объекте недвижимости

А теперь представьте. Планировали Вы именно так и поступить, продать квартиру в течение 90 дней после покупки нового жилья, и не успели. Из-за праздников, других проволочек регистрация прошла на 91 день. Будете ли платить налог в таком случае?
К сожалению, да. Поэтому внимательно отнеситесь к срокам продажи, планированию сделки.

НО, это положение хоть и убрали из ст. 217.1 НК РФ, все равно действует, так как появилась новая статья 214.10 Налогового Кодекса Российской Федерации про особенности определения налога с продажи недвижимости, в том числе, полученного в порядке дарения.

Согласно положениям ст. 214.10 НК РФ если декларация с продажи квартиры не сдана в налоговую до 30 апреля инспектор сам исчисляет сумму налога. Если у него нет информации о сумме сделке, то расчет идет от налоговой базы в размере 70% от кадастровой стоимости на начало года, когда квартиру продали. Либо если квартира подарена, то от полной кадастровой стоимости.

Пример. Вы продали приобретенную в 2018 году квартиру в 2019 году. Есть обязанность подать декларацию 3-НДФЛ в срок до 30 апреля 2020 года. А Вы забыли об этом. Налоговая получив данные рассчитывает Вам налог.

А теперь чисто по человечески, два ключевых момента, о которых молчат. Не известно, как все будет работать на практике:
1) можно ли будет налог пересчитать, подав уточняющую декларацию.
Если нет, то есть шанс попадания на крупные суммы налога, например, когда Вы хотели заявить о налоге с продажи квартиры и «зачесть» вычетом с ее покупки, но забыли и не успели в срок.
2) в какие сроки будет такое начисление?
Если по закону налоговая рассчитает, то есть шанс, что граждане успеют заплатить налог в срок. А если позже 15 июля (срока уплаты) рассчитают и напомнят, то придется и пени, и штраф, и налог по расчету госоргана выплачивать.

Не 70% от кадастровой стоимости, а полная кадастровая стоимость.

Освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры в 2020 году и подачи декларации:

Освобождаются от уплаты налога при продаже квартиры в 2020 году, декларацию НЕОБХОДИМО ПОДАТЬ:

• у кого сумма по договору о продаже не превышает 1 000 000 рублей, кадастровая стоимость 700 000 рублей (используется вычет в размере 1 млн. рублей), а в отчетном календарном году продана только 1 квартира с использованием вычета в размере 1 млн. рублей;
• у кого сумма продажи меньше затрат на покупку;
• есть возможность получить вычеты, которые покроют сумму налога.
  В этих случаях, декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо обязательно подавать в сроки.

Источник: https://pravottok.ru/%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B8-%D0%B4%D0%BB%D1%8F-%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD/pomennalog/

Налог с продажи квартиры: кто может не платить НДФЛ при продаже недвижимости

С наступлением 2020 года произошли изменения в налоговом законодательстве. Введены новые правила уплаты НДФЛ, отменяющие прежние. Теперь у большинства граждан возникают вопросы: какой налог с продажи квартир нужно платить, как он рассчитывается и всегда ли продажа жилья облагается налогом.

Правила уплаты налога при продаже квартиры

Налоговый кодекс РФ обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Если недвижимость продана дороже ее первоначальной цены, то в казну платится 13% от разницы цены покупки и продажи.

Уклонение от уплаты наказывается штрафом — 5-30% от суммы налога.

На уплату налога влияет, сколько времени собственник владеет недвижимостью. В Налоговом кодексе для этого есть определение — минимальный срок владения недвижимостью.

Уплата налога с продажи квартиры касается и граждан пенсионного возраста. Льгот для них не предусмотрено.

Что такое минимальный срок владения

Это период, по завершении которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Если с момента получения недвижимости в собственность этот срок прошел, не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Даже в случае большого заработка на продаже, владелец ничего не должен государству.

Последние изменения

В 2020 году для некоторых видов сделок срок, после которого можно продать недвижимость без налога, сократился до трех лет.

Это правило будет применено, если квартира:

— получена по купле-продаже до 01 января 2016 года.
— получена по безвозмездной сделке (в дар от близкого родственника, унаследована, приватизирована).
— в собственности нет другого жилого помещения. Если недвижимость купили в течение трех месяцев до продажи, ее учитывать не будут.

Если квартиру получили по программе реновации, срок будет отсчитываться со времени владения предыдущей квартирой.

Срок уплаты налога

Если объект недвижимости продан, его бывший владелец обязан подать в ФНС форму 3-НДФЛ. Сделать это надо до 30 апреля будущего года на сайте налоговой службы или через Госуслуги.

Необходимые документы

Чтобы уплатить налог от продажи квартиры нужно подать в налоговую 3-НДФЛ. Для этого понадобятся:

— паспорт и его копия;
— документы купли-продажи;
— расписка либо банковская квитанция, подтверждающая факт получения денег;
— документы, подтверждающие право собственности.

В случае применения формулы «доходная часть минус расходная» важно подтверждение расходов — банковские квитанции, товарные и кассовые чеки.

Затем нужно корректно оформить декларацию (Форма 3-НДФЛ, действующая в 2020 году), приложить к ней копии остальных бумаг и передать в территориальный отдел ФНС.

Как производится расчет налога с продажи квартиры

Чтобы объяснить, как производится расчет налога с продажи, приведем примеры:

Недвижимость купили в 2019 году за 4 млн и в этом же году продали за 5 млн. Значит доход продавца — 1 млн рублей. Придется заплатить 130 000 рублей. Это 13% НДФЛ.

Дом был приобретен за 15 млн рублей, через несколько лет его решили продать. Стоимость при этом не увеличили. Дохода при этой сделке нет, значит, и налога тоже не будет.

Как избежать уплаты налога

1. Подождать три или пять лет в зависимости от ситуации.
2. Установить цену не более 1 млн рублей. Тогда можно применить налоговый вычет.
3. Продать по цене покупки. Нужно сохранить документы, которые подтвердят расходы. Тогда их можно будет зачесть и уменьшить облагаемую налогом базу.

Как заплатить меньше

Чтобы заплатить меньше налога, можно применить налоговый вычет. Есть три способа это сделать:

— учесть средства, которые были потрачены на покупку;
— применить вычет в 1 млн рублей;
— воспользоваться вычетом с максимальной суммой 260 000 при покупке другого объекта недвижимости.

Воспользоваться вычетом в 1 млн

НК РФ предоставляет право на вычет в 1 млн рублей. Воспользоваться им можно при продаже недвижимости. Получение такой льготы доступно для всех, включая официально нетрудоустроенных. Таким образом государство стимулирует рынок недвижимости. Это своеобразная мера поддержки.

При уплате НДФЛ из стоимости жилья, цена не имеет значения. Из цены вычитается миллион, и налог уплачивается с той суммы, которая остается. Применять вычет разрешено всего один раз в год. Если за один год собственник продал более двух объектов недвижимости, государственную «скидку» получит только один из них.

Рассмотрим вычет на примере:

Недвижимость оставлена в наследство, подарена родными или приватизирована. С момента ее получения прошло два года. Ее решили продать. Значит собственнику положен имущественный вычет в 1 млн рублей. Допустим, такая квартира продана за 4,5 млн рублей. Считаем — 4,5 млн минус 1 млн. С 3,5 млн необходимо уплатить 13% НДФЛ — 455 000 рублей.

Зачесть затраченные средства

НК РФ позволяет снизить налог на сумму расходов. К тратам можно отнести:

— затраты на отделку и строительство;
— оплату ДДУ;
— стоимость квартиры при покупке.

Каждая расходная «статья» обязательно подтверждается документально.

Расчет налога будет производится следующим образом: из стоимости объекта недвижимости вычитается размер трат, а затем от результата вычислений рассчитывается 13%. Получится сумма, подлежащая уплате.

Рассмотрим этот вычет на примере:

Приобрели недвижимость в 2019 году и решили продать. При покупке она стоила 2,25 млн. Продали — за 3,67 млн. Расчет налога:

От 3,75 млн отнимаем 2,25 млн. Получается 1,42 млн. Это налогооблагаемая база.

От 1,5 млн рассчитываем 13%. 1,5 млн*13% = 184 600 рублей. Эту сумму нужно будет заплатить в качестве налога.

Вернуть налог при покупке другой недвижимости

При продаже недвижимости и покупке другой можно применить еще один вычет. Должны выполняться следующие условия:

Максимум, на который можно рассчитывать – 260 тысяч рублей (13% от цены приобретаемой квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей).

Такой возврат оформляется всего один раз в жизни.

Обе сделки должны быть заключены в течение одного года.

Порядок получения

— заполнить декларацию по налогам до конца года;
— подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.

Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:

— кассовые ордера на приход;
— расписки о том, что продавец получил деньги;
— выписки из банка;
— соответствующие чеки.

Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии.

Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.

Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.

Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.

Стоит ли использовать занижение стоимости в договоре купли-продажи

Занижение цены квартиры в договоре купли-продажи — экономическое преступление. Последние несколько лет налоговая при поддержке силовых ведомств отслеживает подобные операции и чаще выявляет нарушения.

Если квартира в долевой собственности

Вычетом могут воспользоваться все владельцы по договорённости:

Если все владельцы долей одновременно продают одному покупателю, т.е. по одному договору, возврат в 1 миллион будет предоставляться на весь объект, а не на каждого собственника.

Сумма налога с продажи квартиры будет делиться — каждый владелец платит налог соразмерно своей доле.

Если владелец продает только свою долю, ему следует:

— получить согласие совладельцев;
— оформить ДКП только на свою долю;
— перечислить налог с суммы в договоре;
— воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей.

Каждый владелец при продаже своей доли уплачивает налог только с той суммы дохода, которая была получена им лично.

Рассчитаем налог при продаже дома в общей долевой собственности супругов (если оба владеют половиной):

Продажа каждой доли по двум договорам. Каждый собственник доли может воспользоваться вычетом в миллион рублей. Так, если дом стоит 2 млн, то оба владельца могут продать собственную долю за 1 млн рублей. С этой суммы полагается вычет в 1 млн. Значит, налог платить не надо.

Продажа по общему договору. Дом продается за 3 млн рублей. Владельцы получили по полтора миллиона. Следовательно имущественный вычет будет общим: собственники жилья уплачивают налог с 1 млн рублей.

Налог при продаже квартиры по договору долевого участия

При уступке прав налог такой же — 13%. Можно использовать имущественный вычет. Сроки минимального владения здесь не применимы: покупатель не может владеть квартирой, пока дом не достроен. Поэтому даже если стройка длится дольше 5 лет, при продаже по ДДУ платить НДФЛ все равно придется.

Если права на объект недвижимости проданы по цене, что и при покупке, или ниже, то налог платить не требуется.

Заключение

Государство рассматривает сумму, который получает продавец недвижимости, как доход. Поэтому с него необходимо заплатить 13% налога. Эту сумму можно уменьшить или вовсе избежать уплаты налога, если заранее разобраться с изменениями в федеральном законе. Так можно продать квартиру с выгодой для себя.

Источник: https://news.ners.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry-kto-mozhet-ne-platit-ndfl-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

Как заплатить налог с продажи квартиры в 2020 и 2021 году

В начале 2020 года в силу вступил закон, который поменял условия налогообложения при продаже квартиры. Появились нюансы для тех, кто владеет жильем больше трех или пяти лет, и для тех, кто продает единственное жилье. Есть ситуации, когда считать налог нужно с кадастровой стоимости, а есть когда с реальной, указанной в договоре.

Мы разобрались в нюансах и сделали подробный гайд — кому, сколько и когда нужно заплатить налогов, если вы продали квартиру в 2020 году.

Если продали единственное жилье

Вы точно ничего не должны за продажу квартиру в случае, если это ваше единственное жилье, и вы стали ее владельцем больше трёх лет назад. Причем неважно, как именно стали — купили, получили в подарок или в наследство.

Вы купили квартиру в 2014 году, а в 2020 году решили ее продать. Больше жилья у вас в собственности нет. Налог платить не нужно.

Если вы купили единственное жилье, а затем продали его раньше, чем прошло три года — нужно заплатить налог.

Что такое «единственное жилье»

Чтобы жилье считалось единственным, у вас не должно быть в собственности других жилых помещений. Важно учитывать такие нюансы:

• Жильем считается не только квартира, но и жилой дом, и комната в коммуналке — то есть любое жилое помещение. А вот апартаменты нет, так как это нежилое помещение.
• Учитывается и долевая собственность — например, если вы владеете квартирой и еще долей в комнате коммуналки вместе с родственником, то это уже не будет единственным жильем.
• Жилье партнера, купленное в браке, тоже считается собственностью. Например, у вас есть квартира. После регистрации брака партнер приобрел комнату. Так как это происходит с вашего нотариального согласия и по закону такое жилье считается общим, значит, вы теряете статус владельца единственного жилья.

В правиле «единственного жилья» есть исключение. Он не распространяется на ситуацию, когда куплено новое жилье, но старое продано в течение 90 суток.

У вас есть однокомнатная квартира, купленная больше трех лет назад. В феврале 2020 года вы купили новую трехкомнатную, а «однушку» выставили на продажу. Покупатель нашелся в апреле 2020 года, через 60 дней. Сделку провели, вы получили деньги.

Несмотря на то, что при продаже у вас в собственности было де-факто 2 квартиры, старая всё еще считалась единственным жильем — из-за правила 90 дней. Поэтому налог платить не нужно.

Если продали квартиру, а есть еще жилье

Когда вы продали не единственную квартиру и не попадаете в правило 90 дней, то в вопросах налогообложения появляются нюансы. Нужно смотреть на дату вступления в собственность.

Стали владельцем до 1 января 2016 года — освобождаетесь от налога.

Вступили в собственность после 1 января 2016 года — минимальный срок владения для освобождения от налога 5 лет.

Или 3 года, если вы попадаете под эти исключения:

Как рассчитывать срок владения

Срок считается со дня регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав в Росреестре или через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день сделки, а в день, когда Росреестр её подтвердит.

Для владельцев квартир в новостройках тоже есть нюанс — срок владения считают не с даты заключения договора с застройщиком, а с даты регистрации собственности в МФЦ.

Вы заключили договор на строительство в 2015 году, в собственность вступили в 2018 году, а квартиру продали в 2020 году. Налог платить придется. Потому что договору 5 лет, а сроку владения — всего 2 года.

Аналогично срок считают по договору дарения или ренты. В другие случаях есть особенности:

• Приватизация — регистрация недвижимости появилось только после 1998 года. Если вы приватизировали жилье до этого, данных о сделке в базе нет. Поэтому при продаже придется регистрировать право собственности. На срок владения этот процесс не будет влиять, в этом случае он считается с момента заключения договора приватизации.
• Наследство. Срок считается с даты смерти человека, чье имущество вы наследуете.
• Жилье получено через суд. С даты вступления в силу судебного решения.
• Продажа квартиры, полученное от реновации в Москве. Срок считается не от момента получения квартиры. А от срока возникновения собственности по старой квартире. То есть получили «хрущевку» в 1970 году, в 2019 переехали в новую квартиру по реновации. Продали ее в 2020 году, а налог не платите — срок считается с 1970 года.

Какая ставка налога за продажу квартиры в 2020 и 2021 году

Продажа квартиры считается доходом, а в России есть три вида ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ):

• 30% — это ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто бывает в России меньше 183 дней за год.
• 13% — обычная ставка НДФЛ, которую платят те, кто не попадает под исключения.

Обратите внимание: с 2021 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ, те, кто зарабатывает минимум 5 млн руб. будут платить 15% с доходов сверх этой суммы. Но в законе есть оговорка — деньги от продажи имущества не учитываются. Поэтому налог с суммы от продажи квартиры считается по старым правилам — 30% для нерезидентов и 13% для резидентов страны.

В 2020 году вы продали квартиру за 3 млн руб. и еще на работе получили зарплаты на 1,5 млн руб. Ваш совокупный доход — 4,5 млн руб., будет применяться обычная ставка 13% НДФЛ.

Квартиру продали за 5 млн, зарплата вышла на 4 млн руб. Общий доход будет 9 млн руб. Доход до 5 млн будет считаться по ставке 13%, после — 15% с 4 млн — суммы превышения.

Прожили за границей 7 месяцев, вернулись в Россию и продали квартиру. Налоговая ставка — 30%.

Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

Любой налог считается по одной формуле — берем налогооблагаемую базу и умножаем её на актуальную ставку. База — это специальный налоговый термин, который обозначает сумму, с которой вы платите налоги. Если мы говорим про квартиры, то её нужно считать в зависимости от конкретной ситуации.

Сначала выясните кадастровую стоимость квартиры — это цена жилья по мнению государства. Она не связана с суммой в договоре или с рыночной стоимостью, узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором продали квартиру.

Дальше сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:

• Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
• Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.

Иногда в базе ЕГРН может не быть кадастровой стоимости — тогда за налогооблагаемую базу берут цену в договоре.

Вы продали квартиру за 5 млн руб., а её кадастровая цена — 10 млн руб. Налогооблагаемая база — 70% от 10 млн, или 7 млн руб.

Если квартира стоила бы 8 млн, а кадастровая стоимость была 7 млн, то есть меньше, то базой была бы сумма из договора — 8 млн руб.

В налоговом законодательстве есть еще один термин — «вычет». Сделать вычет — это уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, с которой платится налог. В случае с продажей квартир есть два варианта вычетов:

• Уменьшить базу на 1 млн руб. Это своеобразная льгота от государства, которую можно использовать не чаще одного раза в год. Продали квартиру за 5 млн руб., использовали вычет, то есть отняли 1 млн руб. База стала 4 млн руб. — с этой суммы и считается налог.
• Уменьшить базу на расходы на квартиру. Из налогооблагаемой базы вы можете вычесть сумму, которую потратили на приобретение этой недвижимости или проценты по ипотеке.

Купили квартиру за 3 млн руб., заплатили процентов еще на 500 тыс. Продали квартиру через пару лет за 5 млн руб.

Из суммы за продажу отнимаете расходы — получается 1,5 млн руб. Именно с этой суммы и будет считаться налог.

Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их нужно подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую сейчас платите налог. Или Договор с банком и квитанции об оплате процентов за ипотеку.

Вычет может сделать налогооблагаемую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге буду больше, чем доход с покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Вы купили квартиру за 5 млн руб. и потратили на проценты еще 3 млн руб. Потом продали квартиру за 7 млн.

Налог платить не нужно, потому что ваш доход — минус 1 млн руб.

Как считать налог, если квартиру продали в 2019 году

Всё сказанное выше актуально, если вы продали квартиру в 2020 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не заплатили, то немного меняются правила по срокам собственности:

• Минимальный срок владения, чтобы продать квартиру без налога, составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
• Если в подарок, наследство, по ренте или через приватизацию — то 3 года.

Как и кому платить налог за продажу

Налог за продажу квартиры платится после подачи декларации в налоговую инспекцию. Причем это не какой-то особый документ именно для продажи недвижимости, а декларация о доходах физических лиц — 3-НДФЛ.

• Заполнить декларацию можно от руки, скачав с сайта налоговой вот эту форму;
• Скачать и установить специальную программу «Декларация»;
• Через личный кабинет на сайте налоговой инспекции.

В декларации нужно рассказать обо всех доходах, в том числе о зарплате, с указанием внутренних кодов и данных о работодателе. Проще делать это в личном кабинете, там все данные заполняются сами.

В декларации вы должны указать все доходы от всех источников, в том числе данные по зарплате и работодателю. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться. Поэтому лучше делать это через личный кабинет — все нужные справки сервис скачает и вставит в декларацию сам. Вам будет нужно указать только данные по проданной квартире плюс выбрать вид налогового вычета и приложить документы с подтверждениями — договора на покупку и на продажу.

После или в самой налоговой, или в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.

Когда платить налог за квартиру

Обычно сдать декларацию нужно не позже 30 апреля года, следующего за годом получения дохода — то есть если продали квартиру в 2020 году, то сдавать декларацию нужно не позже 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую — не позже 15 июля.

Из-за кризиса срок сдачи декларации за доходы 2019 года продлили — нужно успеть отдать бумаги до 30 июля 2020 года. Но налог нужно было заплатить до 15 июля — если не успели, скорее заполняйте декларацию и отправляйте через личный кабинет.

Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года — возможно, придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Иногда продавец пытается схитрить и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы или сократить налог, или вовсе его не платить — ведь если доход минус вычет в виде расхода будет равен нулю, налога не будет.

• Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то для налогооблагаемой базы применяется 70% от этой цены. Уменьшить эту сумму базы получится только вычетами.
• Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — банк приглашает независимого эксперта для оценки квартиры, и слишком низкая цена может смутить службу безопасности.
• Сложнее найти покупателя, ведь в таких сделках он рискует — если что-то пойдет не так, то через суд он сможет принудить вас вернуть ту сумму, которая указана в договоре. Многих предложения занизить отпугивает.
• Это налоговое преступление — есть риск уголовного преследования.

Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называют неотделимым улучшением и продают за дополнительную. Нет никакой гарантии, что схема не вскроется, а вы попадете под суд за налоговое преступление, так как это тоже не прописанный в законе способ снизить налоговую базу. Например, это может произойти, если покупатель попробует получить налоговый вычет и подаст документы в налоговую.

Кратко — как заплатить налог, если продали квартиру в 2020 году

Определите, нужно ли вообще платить налог? Посчитайте срок владения, от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:

• Если это единственное жилье, а срок владения больше трех лет;
• Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше трех лет;
• Если не единственное, а срок больше пяти лет.

В остальных случаях налог платить надо.

1. Узнайте ставку — 30%, если вы не налоговый резидент, и 13% в остальных случаях.
2. Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены. После сделайте вычет — отнимите от суммы базы или 1 млн руб., или расходы на приобретение квартиры.
3. Затем умножьте получившуюся базу на ставку.

Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kak-zaplatit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2020-i-2021-godu.html

Похожие записи:

• Бесплатные Ответы Для Тестов Для Внж 2020
• Пример отзыва на исковое заявление по возмещению ущерба дтп
• Аванс выплачен в последний день месяца ндфл 2020