Как поменять квартиру на квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поменять квартиру на квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для этого 22 умножаются на поправочный коэффициент. Прожиточный минимум для нашей семьи будет. Выплату могут возобновить в случае, если будут выявлены уважительные причины смерть родственника, задержка зарплаты, лечение в стационаре.

Как обменять квартиру

Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др.

Для совершения обмена установлены определенные способы:

Для проведения таких сделок необходимо: соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы. Правомочия собственника будут иметь законную силу только после официальной регистрации. Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.

Если квартира находится под обременением в виде залога (по причине приобретения объекта за ипотечные средства), владелец вправе совершить обмен при выполнении условий банка.

Какую именно сделку выбрать — продажу или мену — каждый решает самостоятельно, исходя из возможностей, предпочтений и пожеланий к новому жилью.

Способы обмена квартир

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:

• Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
• Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
• Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.

Существуют различные варианты обменных процедур:

• Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
• Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
• Обмен квартиры меньшей площади на большую.
• Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

К отрицательным аспектам мены можно отнести следующее:

• Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
• Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.

Среди положительных моментов данного бартера выделяют:

• Улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с покупкой квартиры.
• Если стороны, которые оформляют договор, являются родственниками, то мена — это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. Согласовав данный вариант, стороны произвели мену жилья. После без взаимных претензий друг к другу был осуществлен бракоразводный процесс.

Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

• Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
• Одновременно гражданин покупает новое жилье.

Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:

• Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
• Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
• Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

Плюсы обмена через куплю-продажу:

• Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
• Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:

• Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
• Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
• Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.
• За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.

К минусам сделки трейд-ин можно отнести:

• Достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки по ранее зафиксированной стоимости.
• Проблемные моменты, возникающие при заселении. Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период.
• Оплата комиссионных за услуги риэлторов.
• Возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.

Основные плюсы трейд-ин:

• Экономия времени. Клиент единожды обращается в агентство, которое в дальнейшем проводит необходимую работу (привлечение покупателей, реклама, сбор документов, оформление договоров, проверка юридической чистоты сделок и др.).
• Фиксированная стоимость квартиры в новостройке.
• Покупка жилья с внесением небольшой доплаты, если денежных средств, полученных после продажи старой собственности, будет недостаточно.

Услуги трейд-ин предоставляют не только риэлторские агентства, но и строительные компании (застройщики).

Порядок обмена квартиры на квартиру

При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

• Запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН).
• Стоит убедиться, что в помещениях никто не прописан, для этого необходимо сделать копии лицевых счетов.
• Понадобятся справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
• Следует предоставить кадастровые сведения о жилье, которые также содержатся в выписке из ЕГРН.
• Стороны должны письменно подтвердить то, что обмениваемые объекты являются подходящими для них по качеству и иным параметрам.
• В дальнейшем потребуется оформить договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.
• После сбора и направления документов в уполномоченный орган, например, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), производится регистрация перехода прав.
• По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.

Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.

При совершении обмена неравноценного по стоимости или площади жилья, возникает необходимость во внесении сторонами дополнительных денежных средств, например:

• Размен квартиры с меньшей площадью на большую.
• Мена объекта, находящегося в сельской местности на городскую недвижимость.
• Зачастую доплатой сопровождаются сделки по трейд-ин.
• Обмен через куплю-продажу жилья аварийного состояния на квартиру в недавно построенном доме и др.

Размер доплаты зависит от конкретных обстоятельств сделки, а именно:

• Разница в качественном состоянии обмениваемых помещений (ремонтные работы, функционирование сантехнического оборудования, электрических, газовых и водоснабжающих систем).
• Прибыль, полученная с продажи объекта, которая необходима лицу для покупки нового жилья. Чем больше вырученная сумма, тем меньше придется доплачивать.
• Местонахождение влияет на величину дополнительного финансирования.

Жилье с хорошей инфраструктурой, близким расположением к школам, детским садам, лечебным учреждениям более дорогостоящее в сравнении с объектами, построенными в отдаленных и слабо развитых районах города.

Процесс оформления обмена с доплатой идентичен с процедурой заключения равноценной мены. Однако в договоре необходимо указать:

1. сумму, которую нужно оплатить той или иной стороне;
2. сроки оплаты;
3. порядка осуществления расчета.

Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке

Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:

• Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
• Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
• При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.

Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

• Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
• Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
• После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.

Что лучше: продать или обменять квартиру?

Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:

Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.

Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.

Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.

Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.

При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.

Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.

Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.

Стороны вправе обратиться к услугам представителей.

Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:

• Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
• Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.

• Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
• Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.

Заключение

В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные способы обмена жилыми помещениями: бартер через куплю-продажу, трейд-ин, мена квартир. Для заключения сделок необходимо соблюсти установленный порядок, собрать пакет документов, осуществить официальную регистрацию перехода прав собственности.

Зачастую граждане оформляют обменные соглашения предметом, которых являются неравноценные объекты недвижимости, в таком случае производится доплата. При выполнении ряда условий возможно осуществить бартер жилья, находящегося в ипотечном залоге.

Стороны по своему усмотрению выбирают то, какое именно соглашение им удобнее и выгоднее заключить: продажа или обмен. Важно грамотно оформить договоры, стоит обратиться к услугам специалистов: юристы, нотариусы, риэлторы, что приведет к дополнительным расходам, но позволит выполнить сделку в рамках закона, учитывая права и интересы всех ее участников.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/obmen/kak-obmenyat-kvartiru/

Как происходит обмен квартир

Как бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?

Сейчас мы разберемся, как все это делается.

Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:

• государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;
• частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).

Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же государственную квартиру (Откроется в новой вкладке.»>ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

Так как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

1. Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
2. Договор социального найма;
3. Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
4. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги;
5. Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
6. Откроется в новой вкладке.»>Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
7. Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
8. Откроется в новой вкладке.»>Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
9. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
10. Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – Откроется в новой вкладке.»>ст.50, ЖК РФ);
11. Договор обмена жилыми помещениями (Откроется в новой вкладке.»>ст. 74, ЖК РФ).

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. Откроется в новой вкладке.»>73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно. Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала. Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда. Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).

Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать Откроется в новой вкладке.»>правила купли-продажи квартир (см. онлайн-методичку по ссылке).

Как обменять приватизированную квартиру

Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

1. Прямой обмен по Договору мены квартир;
2. Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
3. Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

Для ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше). Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная. Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

Абсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют Откроется в новой вкладке.»>альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

1. Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
2. Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
3. Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
4. Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
5. Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
6. Откроется в новой вкладке.»>Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
7. Физическая передача квартир (подписание Откроется в новой вкладке.»>Передаточных актов), и переезд на новое место жительства.

Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см. ниже ссылку на нее).

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!). Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Но, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и Откроется в новой вкладке.»>признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).

Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – Откроется в новой вкладке.»>смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру. Но в ряде случаев этот Откроется в новой вкладке.»>налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например. То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет Откроется в новой вкладке.»>оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).

Какие условия надо учитывать при заключении Откроется в новой вкладке.»>Договоров купли-продажи квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: Откроется в новой вкладке.»>«Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»

Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

Это еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.

На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом). Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку. Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?

Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру. А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее. Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее Откроется в новой вкладке.»>оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-proiskhodit-obmen-kvartir/

Как обменять квартиру на квартиру — порядок оформления

Обмен квартир сегодня не пользуется популярностью, но иногда это единственный выход из сложившейся ситуации. Зачастую граждане прибегают к подобному способу при необходимости сменить жилье на более просторное или, наоборот, на меньшее с доплатой. При любых обстоятельствах руководствуются законодательством и пошаговой инструкцией, как обменять недвижимость.

ЧТО ТАКОЕ ПРОЦЕДУРА ОБМЕНА КВАРТИР

Обмен недвижимости был распространен до приватизации жилплощади – тогда граждане оформляли договор мены, поскольку муниципальное жилье по-другому сменить было запрещено. Сегодня собственники «выкручиваются» из ситуации, оформляя договор купли-продажи – покупаются квартиры и дома друг у друга. Таким образом, возникает возможность получить положенные налоговые вычеты. Но обмен жилья, не смотря на особенности оформления сделки, остается неизменным.

Обмен квартир – это договоренность между людьми, которые хотят обменяться своими квартирами или домами. Сегодня процедура актуальна при смене жилья с разницей в цене – требуется сделать доплату или получить часть денег от второй стороны. Сделка актуальна в случае, если необходимо поменять квартиру на дом за чертой города или недвижимость в другом городе. Также оформляется договор мены имущества.

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕДУРЫ ОБМЕНА КВАРТИР

Обмен квартиры на квартиру или дом происходит с соблюдением определенной последовательности действий. Процедура может быть видоизменена, но общая инструкция представляется следующим образом:

1. Для начала следует разобраться с фактической рыночной стоимостью имеющейся квартиры. Имеет ли смысл ее обменивать на равноценную или лучше добавить денежных средств с целью расширения жилплощади, улучшения условий для проживания.

2. Подготовить квартиру юридически. Для этого проверяют имеющиеся на руках документы. Зачастую они устаревшие – формат технического паспорта или кадастрового постоянно видоизменяется, отсюда возникает необходимость их переделать. Если квартира муниципальная, ее требует приватизировать, где также делаются все документы.

3. Подготовить квартиру – при необходимости и желании сделать косметический ремонт, погасить задолженности по квартплате и прочим платежам. Если имеется несколько собственников жилья, получить от них письменное и заверенное у нотариуса согласие на осуществление сделки.

4. Подобрать вариант. Объявлений типа «меняю квартиру на квартиру» или «меняю дом на квартиру» сегодня практически не встретишь. Лучше искать заметки о продаже недвижимости – зачастую владельцы желают приобрести больший по площади объект или меньший. Поэтому возможность обмена все-таки будет рассмотрена.

5. Если условия сделки оговорены, приступают к заключению договора обмена. В документе указывают сумму доплаты, если она присутствует.

6. Затем оформляют акт передачи жилья. В документе указывают особенности и условия передачи, состояние объекта, а также отсутствие претензий к жилплощади. Вместе с подписанием акта происходит фактическая передача недвижимости друг другу.

7. После передачи объекта регистрируют сделку. Для этого все собственники квартир обращаются в Росреестр для написания заявления к изменению данных о владельцах. Если некоторые собственники не могут присутствовать в Росреестре, они составляют нотариальную доверенность. Важное условие – владельцы обоих объектов должны присутствовать при подаче заявления в Росреестре. Могут отсутствовать другие долевые собственники.

8. В назначенный срок получить новые свидетельства о праве собственности.

9. Далее меняют данные лицевых счетов в ЖЭУ и прочих организациях по обеспечению коммуникаций.

В индивидуальных случаях последовательность действий может измениться. Основное условие в представленной ситуации – это соблюдение законодательных норм.

СУЩЕСТВУЮЩИЕ ВАРИАНТЫ ОБМЕНА КВАРТИР

Обмен недвижимости происходит несколькими способами. Каждый из них имеет свои особенности оформления сделки, преимущества и недостатки. Вариант смены жилья выбирают в соответствии с имеющейся ситуацией – внимательно и грамотно оценивают недвижимость в отношении рыночной стоимости и собственных финансовых возможностей.

Обмен с доплатой — самый распространенный вариант при необходимости и желании расширить собственную жилплощадь. Зачастую происходит обмен комнаты на квартиру с доплатой или смена однокомнатной на двух- или трехкомнатное жилье. В этих случаях всегда необходима доплата, поскольку увеличивается общая жилая площадь.

У риелторов возникают ситуации, когда приходится обменивать недвижимость в старом доме на новостройку. В этом случае иногда требуется доплата, что объясняется высокой стоимостью объектов. В результате даже двухкомнатную квартиру обменивают на одну- или двухкомнатную квартиру с доплатой.

При оформлении договора мены необходимо отдельно прописать факт присутствия в вопросе доплаты и ее размер. Получатель денежных средств должен будет написать расписку о том, что он получил деньги при размене квартиры.

На аналогичную недвижимость

Аналогичная недвижимость не всегда подразумевает смену равнозначных объектов. Здесь речь идет в большей степени о равноценной недвижимости. К примеру, можно обменять квартиру на дом, который по стоимости сравним с объектом в многоквартирном доме. Иногда посредники меняют комнату в коммунальной квартире в центре на дом без коммуникаций и расположенный на окраине.

При любых обстоятельствах договор мены в данном случае в обязательном порядке должен содержать информацию относительной рыночной стоимости обоих объектов. Исключением выступает ситуация, когда меняют аналогичное жилье в соответствии со статусом. Так, муниципальную жилплощадь можно заменить на такую же муниципальную.

На дом и участок

Квартира может быть предложена взамен участку или частному дому. В таких ситуациях, вероятнее всего, потребуется доплата. При замене квартиры на участок или дом необходимо знать все сложности регистрации представленной сделки. Лучше оформить договора купли-продажи, поскольку доказать равноценность и равнозначность объектов сложно.

Иногда сотрудники Налоговой службы начинают проверку кадастровой стоимости квартиры и дома или участка. Подобное приходится выяснять при возникновении подозрений на возможное обогащение налогоплательщика. Если в течение последующих трех лет хозяин продаст недвижимость, необходимо подать декларацию. В документе указывают сведения относительно полученного дохода с продажи. Требуется доказать факт отсутствия обогащения – стоимость на момент продажи не должна быть больше при обмене.

На пригород

Обменять квартиру можно на дом, находящийся в пригороде. Это отличная возможность уехать от суеты и шума. Примечательно, что двухкомнатную или трехкомнатную квартиру можно сменить на благоустроенный частный дом. Стоит учесть, что в этом случае придется изменить свой образ жизни и, возможно, приобрести автомобиль для выездов в город.

Обменять на комнату

Квартиру можно обменять на комнату с получением дополнительных денежных средств от владельцев меньшей по площади недвижимости. Иногда обмен происходит равноценно – если квартира на вторичном рынке, а меняют на новостройку. Но такие ситуации редкие. Необходимость разменять квартиру всегда возникает при отсутствии нужной суммы для решения важных вопросов. Поэтому при оформлении договора важно указать, что от второй стороны получена определенная денежная сумма. Владельцам комнаты написать расписку о принятии денежных средств.

Внимание! Обменять любую жилплощадь можно только в том случае, если она находится в официальной собственности. Подобное регламентируется статьей 567 ГК РФ. Муниципальное жилье обменивают на аналогичное – в значении и стоимости.

КАК ОФОРМЛЯЕТСЯ ДОГОВОР ОБМЕНА КВАРТИР: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Точную пошаговую инструкцию в обмене квартир определить сложно, поскольку все зависит от особенностей возникшей ситуации.

Общие рекомендации в порядке действий представляются следующим образом:

1. Для начала следует подготовить документы на квартиру. Если она муниципальная, но имеется возможность ее приватизации, лучше пройти представленную процедуру. Из документов готовят технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН (подтверждает отсутствие обременений на недвижимость), выписки с лицевого счета ЖЭУ об отсутствии задолженности.

2. Если у квартиры несколько собственников, но они не могут присутствовать во время процедуры, требуется получить от них нотариально-заверенную доверенность.

3. Как только все документы будут на руках, можно приступать к поиску подходящей для обмена недвижимости.

4. После успешных поисков проверяют объект на юридическую чистоту – на него должны присутствовать все указанные выше документы.

5. Если все верно, самостоятельно или через посредников, возможно, юристов, приступают к оформлению договора.

6. Составляется договор мены жилья – в тексте указываются технические и юридические данные недвижимостей, а также их кадастровая стоимость. Если в решении вопроса присутствует дополнительные денежные средства, сумму указывают в договоре.

7. Подписывается акт передачи недвижимости друг другу. Каждый должен подтвердить отсутствие претензий к состоянию объекта.

8. С договором мены и актом о передаче недвижимости собственники обоих объектов обращаются в Росреестр для регистрации сделки.

9. Через 5-10 дней на руки получают новые свидетельства о праве собственности.

С новыми свидетельствами обращаются в ФМС и оформляют новую прописку. Это также можно сделать в расчетно-сервисном центре по месту нахождения нового жилья.

Важно! Если в квартире имеется доля несовершеннолетнего, перед подачей заявления и документов в Росреестр необходимо получить согласие от органов опеки. Сотрудники госучреждения не дадут разрешение на мену, если условия проживания будут ухудшены.

СТОИМОСТЬ И СРОКИ ОФОРМЛЕНИЯ ОБМЕНА КВАРТИР

Обмен недвижимости производится на бесплатной основе. Денежные средства приходится платить за изготовление документов на квартиру – технический паспорт при его отсутствии. Деньги могут потребоваться для оплаты услуг юриста, который будет составлять договор мены в соответствии с требованиями законодательства России. Также придется заплатить госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре. Это 2000 рублей за одно свидетельство, что регламентируется статьей 333 НК РФ.

Сроки оформления не превышают 10 рабочих дней. Это касается регистрации сделки в Росреестре — обработки документов сотрудниками госучреждения. Сама процедура обмена может растянуться на несколько месяцев.

Обмен квартир – процедура сложная, требующая не только соблюдения законодательных норм, но и детальную проверку новых условий для проживания. В особенности это необходимо, если происходит замена объекта в многоквартирном доме на частные владения, да еще и в пригороде. Важно учитывать условия – инфраструктуру и технические характеристики новых владений.

Источник: https://news.ners.ru/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-%E2%80%94-poryadok-oformleniya.html

Процедура обмена квартиры на другую без посредников: как правильно разменять жилье самостоятельно?

Множество различных форм собственности на недвижимость порождает возникновение различных механизмов операций с ней.

В зависимости от того, является ли квартира частным владением или нет, размен ее происходит по-разному.

Как разменять квартиру: что нужно знать об этом процессе и как избежать ошибок?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Способы

Как обменять квартиру на квартиру? Традиционным способом, позволяющим поменяться квартирами, является заключение договора мены. Однако есть и другие варианты, которые могут быть уместны в определенных ситуациях.

Как произвести обмен квартирами через договор мены?

Сам документ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. Однако для обмена муниципального объекта требуется согласие всех членов семьи нанимателя.

Как совершить обмен квартирами через альтернативную сделку?

Стороны в случае с приватизированным помещением могут договориться о взаимной купле-продаже.

После подбора второй стороны, согласной на такой вариант, проверки «чистоты» жилплощади и других действий каждый из участников заключает соглашение купли-продажи в качестве продавца и покупателя.

Не стоит забывать, что мнимая сделка может быть признана недействительной по заявлению какого-либо лица, чьи права нарушены ее осуществлением.

Как поменять квартиру на другую квартиру другими способами? Размен муниципальных квартир может осуществляться через суд. Такой ход вещей предполагает его проведение в принудительном порядке.

Как происходит обмен квартиры на квартиру?

С чего начать, куда обратиться?

Как оформить обмен квартиры на квартиру? С чего начать обмен квартиры? В зависимости от вида собственности начало действий заинтересованного лица может быть разным.

Например, если речь идет о приватизированном объекте, то начать стоит, после подыскивания варианта, с подготовки документов и составлении текста соглашения. Оно не должно противоречить закону и интересам сторон.

Если же речь идет о государственном жилом помещении, то начать обязательно нужно с поиска варианта, так как найти его достаточно трудно. После этого стоит приступить к сбору всех необходимых подтверждений и разрешений от наймодателя, проживающих и т.д.

Где оформляют, куда обратиться? Непосредственно акт мены (обмена) оформляется сторонами самостоятельно. Для этого не обязательно привлекать юриста или нотариуса.

Тем не менее, и запрета такого нет. Если участники сомневаются в собственных юридических силах, лучше воспользоваться помощью специалиста.

Если задача – обменять муниципальную жилплощадь, то перед самостоятельным составлением договора, придется обратиться в муниципалитет за разрешением, а после его составления опять туда же за подтверждением.

В некоторых случаях при возникновении споров целесообразно обращаться в суд для их разрешения. В этом случае оформление предусмотрено в судебном порядке.

Подача документов

Что нужно для обмена квартирами? Для подготовки договора мены приватизированной недвижимости необходимо собрать пакет бумаг, в который обязательно войдут:

свидетельства о праве собственности с обеих сторон;

технические паспорта квартир;

доверенности, если участники действуют не самостоятельно;

разрешения органов опеки и попечительства, если квартира в собственности несовершеннолетнего;

справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;

согласие на сделку банка, если недвижимость еще находится в залоге по ипотечному кредиту;

согласие всех собственников, если их несколько от каждой стороны.

Для заключения соглашения потребуется:

заявление в муниципалитет на обмен, подписанное всеми зарегистрированными членами семьи нанимателя в подтверждение их одобрения;

договор социального найма;

выписка обо всех прописанных и об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;

договор, который предоставляется в муниципалитет для одобрения.

Куда подавать документы? Для владельцев собственного жилья при мене никуда документов предварительно подавать не надо.

Это может потребоваться тем, кто хочет поменяться государственными квартирами. Им придется подавать весь пакет нанимателю для получения разрешения.

Уже после того как все задуманное состоится, владельцам приватизированных объектов необходимо явиться в Росреестр с пакетом бумаг для закрепления права собственника.

Сроки оформления и стоимость

Окончательные сроки оформления назвать нельзя. Это связано с тем, что от момента поиска варианта, до момента окончательного подписания соглашения может пройти много месяцев.

Однако приватизированное жилье обменять легче и быстрее. Для этого может понадобиться один день на составление документа и его подписание и до 14 дней на получение новых свидетельств о праве собственности.

С муниципальным жильем сложнее. Необходимо ждать ответа от наймодателя, затем снова одобрения самого договора. Кроме того, все аналогичные процедуры должна проделать вторая сторона.

Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому.

При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат. Однако, если дело дойдет до суда, придется оплатить государственную пошлину за рассмотрение иска.

Случаи отказа

Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?

В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.

Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).

Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка.

Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам, вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:

судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;

неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;

отказ органов опеки и попечительства.

Особенности и нюансы

Как оформить обмен недвижимости? При осуществлении всего процесса есть вероятность возникновения многочисленных особенностей. Все зависит от характеристик жилплощади и других факторов. Рассмотрим некоторые нюансы.

Как обменять квартиру самостоятельно? То есть, как правильно обменять квартиру без посредников? При самостоятельном решении поставленной задачи есть определенные риски.

В любом случае нужно быть осторожным и последовательным. Как вариант для безопасности – меняться со знакомыми людьми и родственниками или все-таки воспользоваться услугами юриста.

Тем не менее, есть и преимущества размена жилья без посредников – отсутствие дополнительной платы за услуги агентов.

Как сделать обмен квартиры на квартиру через агентство недвижимости? Такой вариант возможен. Для тех, кто не может или не хочет самостоятельно заниматься поисками и рассмотрением альтернатив, существуют агентства. Однако обращение в них имеет преимущества и недостатки для заявителя.

Среди преимуществ сразу выделяется:

безопасность при условии обращения в проверенное и авторитетное агентство;

отсутствие затрат сил и времени на поиски со стороны самого заявителя;

разнообразие предложений, которые самостоятельно могли быть и не обнаружены.

Среди основных недостатков:

высокая стоимость услуги с платой агенту;

агенты зачастую вводят клиента в заблуждение, что купля-продажа – единственный вариант действий с квартирой на возмездной основе.

При мене собственного жилья можно получить доплату за вариант, менее выгодный. Аналогично выполнить мену на более привлекательное жилье можно, заплатив со своей стороны. Это прописывается при заключении соглашения (размер, порядок оплаты и т.д.).

Таким образом, независимо от формы собственности жилое помещение можно поменять, но только на аналогичное. Здесь обязательно письменное закрепление достигнутого консенсуса и указание исчерпывающих сведений о предмете обмена.

Все спорные вопросы придется решать в суде, если таковые возникнут. Однако при соблюдении всех правил, сложностей возникнуть не должно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/porjadok-obm

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

Похожие записи:

• Материнский Капитал Будут Ли Выплаты В 2021
• Выплаты Опекунам В Московской Области В 2021
• Пологается ли государственная пенсия лицам проживавшим в зоне отселения по чернобыльской програме