Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
займ оформляют на владельца семейного сертификата или его законного супруга;. Let it be 107K. Заключить договор купли-продажи объекта недвижимости и обратиться в банковскую организацию.
Содержание:
Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — в чем между ними разница?
Привычное понятие для наших соотечественников – инвентаризационная стоимость недвижимости, устанавливаемая БТИ в момент оформления документов.
Такая цена актуальна сугубо в момент оценки, с течением времени эта величина оказывается чрезмерно заниженной и не годится для ориентирования при продаже или покупке. Но есть еще рыночная и кадастровая стоимости, о чем говорят эти цифры?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Для чего нужна рыночная?
Рыночная стоимость недвижимого имущества дает представление о реальной ее цене при проведении абсолютно всех актов – купли, продажи, мены, залога, кредита, дарения и даже наследования.
Определяют ее специальные организации, специалисты которых выполнят экспертизу и выдадут документ – акт, в котором будут зафиксированы цифры.
Такая бумага нужна каждой из сторон сделки или операции с недвижимостью, чтобы представлять, о каком порядке цифр может идти предметный разговор.
Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Цена по рынку – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.
Узнайте на нашем сайте о методике определения кадастровой оценки недвижимого имущества по ФСО №4, о том, можно ли рассчитать кадастровую цену объекта по специальной формуле, о порядке пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости, а также о последствиях сделки продажи недвижимого имущества по цене ниже стоимости по кадастру.
Понятие кадастровой
Кадастровая стоимость (далее КС) – что это? Когда было решено ввести налог на недвижимость, то оказалось, что воспользоваться инвентаризационной оценкой неразумно: цифры занижены в десятки раз, особенно на вторичное жилье, оценка которого производилась давно.
Поэтому было решено провести адекватную экспертизу с учетом всех факторов, влияющих на цену:
- места расположения;
- близости к транспортным линиям, объектам инфраструктуры;
- материалов, примененных при возведении;
- возраста строения;
- степени комфортности (наличие утепления стен, лифта, состояние кровли, окон и пр.);
- площади и др.
В подавляющем большинстве принято включать в итоговую сумму и цену земельного участка под зданием, из расчета на 1 м2 площади строения.
Расценка по кадастру – это та, которая включена в государственный кадастр недвижимости (ГКН), именно от ее размера находится в прямой зависимости и рассчитывается величина налога.
О том, как получить справку о КС недвижимого имущества, вы можете узнать из нашей статьи.
В чем разница?
В чем разница между КС и рыночной ценой недвижимости? В первом виде стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.
Есть ведь разница, смотрит окно гостиной или кухни на лес, сад, парк, реку или на мусоросборную площадку, склад магазина, пустырь.
На сколько цена недвижимого имущества по кадастру отличается от рыночной? В идеале они обе должны быть идентичными, но на практике выходит, что есть разница, причем существенная.
Может ли расценка недвижимости по кадастру и рынку составлять равные суммы? Да, но редко, и чаще всего равные результаты получают при оценке недвижимого имущества со стажем – в «хрущевках», «сталинках» и пр.
Занижение КС обычно наблюдается в оценках элитного, дорогого жилья, объяснение здесь простое: высокий уровень спроса на дорогостоящую недвижимость порождает растущую оценку по рынку, и в результате цифры по кадастру от нее отстают.
Влияет ли КС недвижимого имущества на рыночную?
На этот вопрос ответ однозначный: практически не влияет.
Эксперт при оценочном процессе руководствуется объективными критериями, и может просто поинтересоваться в ГКН, насколько близки итоги его выводов к оценке, прописанной в бумагах.
К тому же, изменения в ценах настолько стремительны, что минимум раз в пятилетку следует делать перерасчет (это закреплено и в законе), а по некоторым данным, раз в два года.
Если сравниваются суммы, подсчитанные с разницей в четыре — пять лет, то можно считать, что сравнивать эти величины нет смысла.
Оценка по рынку «пляшет» в зависимости от спроса и имеет значительный разброс, чем более сглаженная кадастровая — теоретическая.
Случаи превышения
Может ли расценка недвижимости по кадастру превышать рыночную? Да, такой вариант вполне реален.
Почему расценка недвижимого имущества по кадастру выше расценки по рынку? Если в жилье отсутствуют:
- дорогостоящий ремонт;
- хорошая импортная сантехника;
- инновационные средства климат — контроля, охранной и пожарной сигнализаций и др.,
Зато имеется отвратительная планировка и полная разруха. Тогда рыночная привлекательность такого объекта сильно пострадает, и в этих случаях кадастровая оценка обгоняет ее. Также имеет значение временной разрыв в оценках.
Что делать, если расценка недвижимости по кадастру превышает рыночную?
Владелец недвижимости в нынешних условия находится в выигрыше, если по данным ГКН оценка ниже, чем по рынку, это дает возможность платить меньшую сумму налога.
Если же наоборот, зафиксированный в ГКН итог расценки собственника не устраивает своей явно завышенной величиной, то следует:
- Заказать расчет стоимости объекта по рынку.
- Если действительно имеет место существенная разница, то попытаться решить вопрос досудебным порядком, а именно: обратиться с заявлением в Комиссию Росреестра по рассмотрению подобных споров с просьбой пересмотреть внесенную в ГКН сумму (это возможно на протяжении срока в 6 месяцев с даты внесения данных в ГКН).
- Если время упущено, то оспаривание расценки реально произвести только посредством суда.
Ответчиком будет выступать Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Чем больше площадь объекта недвижимости, тем более внушительную сумму будет составлять налог. Выявив несоответствие между рыночной и кадастровой стоимостью своего дома, квартиры, не стоит откладывать дело в длинный ящик, а попытаться снизить сумму, внесенную в ГКН.
О том, как узнать КС квартиры по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, вы можете узнать из наших статей.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/gkn/kd-stoimost-nedvig/raznitsa-s-rynochnoj.html
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?
Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.
Независимо от того, какой вопрос вы хотите решить (продажа нежилого/жилого помещения, покупка земельного участка/дома/квартиры, аренда и т.д.), первая интересующая вас деталь – цена данной недвижимости. Российским законодательством постановлено, что цена, которую собственник имеет право запросить, определяется другим фактором – стоимостью жилья. Кроме того, именно стоимость влияет на оформление в банках кредитов, на решения суда в делах по разделу имущества и на налоговую ставку на это жилье.
Следовательно, понятия «цена» и «стоимость» тесно взаимосвязаны, но имеют различные значения:
Цена – определяемая владельцем денежная сумма (равная или меньшая, чем стоимость), за которую он будет реализовывать свою недвижимость.
Стоимость – это высшая граница денежной оценки права собственности/аренды/наследия того или иного объекта недвижимости.
Стоимость жилья разделяют на виды:
- рыночная стоимость,
- кадастровая стоимость.
Чем они отличаются друг от друга и как они взаимосвязаны, вы узнаете из нашей статьи.
Что такое рыночная стоимость жилья?
Понятие «рыночная стоимость» знакомо всем еще со школьной скамьи. Однако, что оно означает относительно вопросов оценки жилья, знает не каждый.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях.
Когда речь идет именно о рынке недвижимости, подразумевается, что обе стороны взаимодействия (продавец и покупатель) на равных правах должны иметь максимальные сведения об объекте договора и действовать каждый в своих интересах.
Рыночная стоимость жилья зависит от:
- планировки,
- площади жилых помещений (без учета лоджий, балконов, кладовых),
- технического состояния инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и т.д.),
- ремонта,
- наличия мебели,
- расположения (район и инфраструктура).
При подсчете рыночной стоимости не берутся во внимание налоги и расходы на заключение сделки. Рассчитать рыночную стоимость жилья может сам владелец, риелтор или член саморегулируемой организации оценщиков.
Что такое кадастровая стоимость жилья?
Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчета налогов.
Кадастровая стоимость жилья зависит от:
- его площади,
- целевого назначения объекта,
- материала, из которого построен объект,
- года постройки и сдачи в эксплуатацию,
- экономической ситуации в регионе и т.д.
Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Цели расчета кадастровой стоимости:
- вычисление суммы налога на недвижимость,
- подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
- оформление права наследования на жилье,
- определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
- оформление договора дарения на недвижимость.
Кадастровую оценку следует проводить не чаще одного раза в три года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года).
Различия и взаимосвязь
Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.
Кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной. Случается, что результаты оценок оказываются равны. Так происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевке», «сталинке» и т.д. Если же в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.
Что до взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, а в некоторой степени опирается. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.
Как получить сведения о кадастровой стоимости жилья?
Если ваше жилье не проходило оценку кадастровой стоимости, то вам необходимо обратиться в Росреестр.
Этапы оценки кадастровой стоимости:
- Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
- Проходит проверка ваших бумаг.
- Заявление одобряется.
- Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
- Утверждение оценки.
- Внос данных в ЕГРН.
- Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).
В большинстве случаев все эти действия занимают около 40 дней после подачи заявления.
В случае, когда кадастровая стоимость жилья уже занесена в Росреестр, узнать ее может любой. Существуют разные пути получения выписки об актуальной кадастровой стоимости из ЕГРН:
Запрос в реестровый орган.
Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
Запрос на сайте Росреестра.
Подается в электронном виде на официальном сайте. Запрос обрабатывается три дня. Стоимость выписки: 250 рублей для физического лица и органов власти, 700 рублей для юридического лица.
Запрос на специализированных онлайн-сервисах.
На нашем сервисе «КТОТАМ.ПРО» вы можете заказать и получить электронный вариант выписки о любом объекте недвижимости из Росреестра. Запрос обрабатывается круглосуточно в любой день недели в течение 30 минут. Госпошлина, установленная приказом Минэкономразвития, составляет 250 рублей.
При заказе выписки на «КТОТАМ.ПРО» вам не нужно терять время, заполняя множество бумаг, и предоставлять личные документы. Чтобы оформить выписку с проверенными данными, предоставленными единой информационной базой ЕГРН, достаточно лишь указать кадастровый номер объекта или его адрес.
Таким образом, получение выписки о кадастровой стоимости жилья из ЕГРН в зависимости от вашего выбора может занять длительное время и потребовать лишние действия, а может стать простым, быстрым и экономным процессом.
Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/v-chem-raznica-mezhdu-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostju-zhilja
Нюансы терминологии: в чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости
Что означает каждое из этих понятий, какие факторы учитываются при определении стоимости недвижимого имущества, что делать, если оно оценено некорректно, а также о многом другом — в нашей статье.
Независимо от того, какие действия вы планируете совершить со своим недвижимым имуществом (купля-продажа нежилого/жилого помещения, покупка-продажа земельного участка, аренда и т. д.), определяющим фактором будет являться цена (размер стоимости) данной недвижимости.
Она же влияет на размер оформляемого в банке ипотечного кредита, решения судов в делах по разделу имущества, величину налоговой ставки.
Цена и стоимость
Эти понятия тесно взаимосвязаны, но в реальности их значения несколько различаются.
Обычно под ценой понимают некую определяемую владельцем/собственником денежную сумму, за которую он планирует реализовать свою недвижимость. Эта сумма может быть больше, меньше, чем стоимость, либо равняться ей.
Стоимость — это «денежная величина», установленная в ходе оценки (кадастровой, рыночной и т. д.) недвижимости, т. е. это определенная сторонними лицами (не собственником) вероятная ценовая категория, на основании которой может быть осуществлена реализация недвижимости, установлен размер налоговых выплат, стоимость нотариальных действий и т. д.
Стоимость жилья разделяют на:
Что такое рыночная стоимость
По сути, это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости будет реализован на рынке в конкурентных условиях. Стороны, взаимодействующие на рынке недвижимости (продавец и покупатель), имеют равные права, обладают максимальными сведениями об объекте договора и действуют каждый в своих интересах.
Рыночная стоимость недвижимости зависит от множества факторов. Наиболее важные из них:
3. техническое состояние инженерных систем (водоснабжение, вентиляция и другие),
4. наличие/отсутствие ремонта, его качество и уровень,
5. расположения (район и инфраструктура),
6. транспортная доступность и другие факторы.
Рассчитать рыночную стоимость может и сам собственник недвижимости. Кроме того, такая услуга представлена во многих риэлтерских агентствах и даже банках. Но более объективным и квалифицированным расчетом, имеющим силу официального документа, является отчет об оценке, подготовленный независимой оценочной компаний. Например, такой как ООО «Оценочная компания «Юрдис».
Что такое кадастровая стоимость жилья
Это стоимость объекта недвижимости, установленная в ходе проведения государственной кадастровой оценки. Именно кадастровая стоимость является базой для расчета налогов на недвижимое имущество.
При определении кадастровой стоимости учитываются следующие факторы:
• площадь недвижимого объекта,
• материалы, из которого построен объект,
• год постройки и сдачи в эксплуатацию,
• экономической ситуации в регионе и т. д.
Проводят государственную кадастровую оценку и устанавливают кадастровую стоимость специальные бюджетные учреждения, подчиняющиеся органом власти субъектов РФ.
Цели расчета кадастровой стоимости:
• вычисление суммы налога на недвижимость,
• подсчет суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья,
• оформление права наследования на жилье,
• определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный,
• оформление договора дарения на недвижимость.
В идеале при определении кадастровой и рыночной стоимости должны учитываться и использоваться общие факторы и условия. Более того, предполагается, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Но, на практике это далеко не так. Очень часто размер кадастровой стоимости превышает аналогичные рыночные показатели. Такая ситуация негативно сказывается на собственниках, т.к. им приходится оплачивать завышенные размеры налогов.
Как отстаивать свои права
Если в ходе независимой оценки будет установлено, что кадастровая стоимость Вашей недвижимости выше рыночной, Вы имеете право на оспаривание (снижение) кадастровой стоимости. Для этого Вы можете либо подать заявление в Комиссию Росреестра, либо обратиться с иском в суд.
Также у собственников недвижимости есть возможность исправления ошибок, допущенных в ходе кадастровой оценки. Для этого им необходимо обратиться с соответствующим заявлением в бюджетное учреждение, проводившее государственную кадастровую оценку.
Различия и взаимосвязь
Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственное учреждение и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.
Кадастровая стоимость имеет значение при оценке рыночной стоимости. Они обе влияют друг на друга, и в некоторой степени кадастровая опирается на рыночную. Например, при проведении кадастровой оценки специалисты обязательно берут во внимание цены на рынке недвижимости.
Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно на сайте Росреестра или получив выписку из ЕГРН в электронном виде на сайте Росреестра или в печатном, обратившись в МФЦ.
Источник: https://rosrealt.ru/moskva/statya-180810-raznica-kadastrovoj-i-rynochnoj-stoimostyu
Кадастровая стоимость жилья: что это такое и как ее узнать
Если вы планируете купить или продать жилье, вам нужно знать, в чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта. Об этом мы расскажем в этой статье.
Что такое кадастровая стоимость квартиры
Кадастровая стоимость устанавливается Кадастровой палатой и Федеральной службой кадастра. От нее рассчитывается размер налога на имущество, а также сборы, взимаемые при сделках с ним. При подсчете учитывается:
- уровень доходов в регионе;
- средняя рыночная цена за квадрат;
- «возраст» и степень изношенности объекта;
- тип и размеры недвижимости;
- выгода от коммерческой эксплуатации и др.
Финальная сумма заносится в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и паспорт жилья. Информация о ней открыта, поэтому вы в любой момент сможете узнать, во сколько оценена ваша квартира. Эти данные пригодятся, если вы будете:
- дарить, продавать или обменивать жилье;
- отстаивать права собственности в суде;
- оформлять ипотеку в банковском учреждении;
- получать пособия или субсидии местного и регионального значения;
- передавать недвижимое имущество в наследство.
Кадастровая оценка меняется раз в два-три года. Поэтому на момент сделки желательно заказывать свежую выписку из Росреестра.
Что такое рыночная стоимость жилья
Рыночная стоимость — это реальная цена, за которую можно продать жилье. Ее устанавливает собственник, риелтор или лицо, занимающееся оценкой недвижимости. И если на государственную оценку оказывает влияние ценовая политика региона, то на рыночную влияет сезон, спрос, курс валют, состояние рынка. То есть те факторы, из-за которых недвижимость то дорожает, то падает в цене.
При определении рыночной стоимости также учитывается комфортность квартиры, а именно:
- ремонт и отделка помещений;
- нестандартная планировка комнат;
- наличие мебели и встроенной техники;
- вентиляция и новая сантехника;
- обустроенность района;
- близкое или удаленное расположение от центра города и т. д.
Даже вид из окна и хорошие соседи — отличный повод повысить ценник. Этот тип оценки важен, если вы соберетесь покупать, продавать, обменивать, дарить, наследовать жилье, передавать его под залог или оформлять ипотеку.
Чем отличается кадастровая стоимость жилья от рыночной
Эти две разновидности оценки различаются тем, что:
- Первую устанавливает государство, а вторую — продавец, риелтор или специалист-оценщик;
- На кадастровую стоимость влияет региональная экономика, а на рыночную — спрос и состояние рынка;
- Первый тип оценки менее гибок, а второй более подвижен и объективен, ведь при ее формировании учитываются предложения конкурентов;
- Рыночная цена на треть выше той, что устанавливается Государственным кадастром недвижимости.
Это совершенно разные, никак не связанные друг с другом оценки имущества. Поэтому одинаковые по цене Госкадастра квартиры могут продаваться по сильно различающейся рыночной стоимости.
Как узнать кадастровую стоимость жилья
Информация о кадастровой стоимости жилья отражается в выписке из ЕГРН. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) хранится база обо всех объектах в нашей стране. Он фиксирует передачу прав, появление новых собственников, технические данные о недвижимом имуществе и проч.
Справка из ЕГРН предоставляется по запросу любого лица. Запросить ее можно классическим способом — обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Документ готовится семь дней и выдается в бумажном виде. Размер госпошлины — 400 рублей для физлица и 1100 рублей для юрлица.
Электронная выписка выдается быстрее. Ее можно получить через сайт ЕГРН.Реестр. Для этого нужно знать адрес или кадастровый номер объекта.
ЕГРН.Реестр является официальным партнером Росреестра и предоставляет актуальные сведения о недвижимых объектах. Среди преимуществ сервиса можно отметить:
- Простой интерфейс и удобное заполнение онлайн-формы: достаточно указать адрес объекта;
- Отчет формируется от 30 до 72 минут и приходит на электронную почту. Он хорошо структурирован, поэтому в нем сможет разобраться даже не специалист;
- Справка заверяется электронной цифровой подписью Росреестра и имеет юридическую силу. Его можно скачать на телефон или компьютер и распечатать;
- Главные характеристики объекта предоставляются бесплатно.
Сервис работает круглосуточно. Любые вопросы по получению выписки можно задать технической поддержке, обратившись по чату, электронной почте или бесплатному телефону.
Какие виды выписок можно заказать через ЕГРН.Реестр
На сайте ЕГРН.Реестр вы сможете заказать три вида выписок:
- Характеристики объекта и права на имущество. Из нее можно узнать, кто владеет недвижимостью, какова ее кадастровая стоимость, находится ли она в залоге и есть ли запреты на ее переоформление. Цена — 200 рублей.
- О переходе прав. В документе отражаются данные о настоящем владельце, кому ранее принадлежал объект, когда были зарегистрированы и завершились прав на имущество. Цена — 200 рублей.
- Полная информация об объекте недвижимости. Сюда включаются сведения из двух предыдущих выписок, то есть, кому принадлежит жилье в настоящий момент, кому оно принадлежало ранее, когда начались и завершились права регистрации, сколько стоит недвижимость по кадастру, находится ли она в залоге и можно ли ее перерегистрировать. Цена — 350 рублей.
Обратите внимание, что кадастровая стоимость указывается в двух выписках: «Характеристики объекта и права на имущество» и «Полная информация об объекте недвижимости».
Источник: https://egrnreestr.ru/articles/v-chem-raznitsa-mezhdu-kadastrovoy-i-rynochnoy-stoimostyu-zhilya