06.01.2021

Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика

Автор: admin Приватизация Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Качество товара, также должно быть не нарушено и в его функциональности;. Только эти причины могут быть указаны в заявлении, чтобы вернуть бытовую технику без чека. Чтобы вернуть бытовую технику в магазин, не имея чека , подтверждающего факт покупки, необходимо позаботиться о надлежащем его качестве.

Содержание:

Технический заказчик и генеральный подрядчик

Успешная реализация проекта невозможна без эффективного управления и организации строительства, которые требуют компетенции специалистов разного профиля. В связи с этим у застройщика возникает потребность в привлечении технического заказчика, который будет выполнять комплекс инжиниринговых услуг, и генподрядчика для работ по возведению объекта.

Отличия технического заказчика и генерального подрядчика

Отождествлять технического заказчика с генподрядчиком не следует. Они имеют разные базовые функции и гражданско-правовую ответственность.

Технический заказчик — лицо, уполномоченное застройщиком и заключающее от его имени договоры о проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации и строительстве. Он подготавливает техзадания, предоставляет материалы и документы для выполнения необходимых работ, утверждает проект и выполняет другие функции, предусмотренные нормами права. По сути, служба технического заказчика — профессиональный представитель застройщика, который управляет проектом от замысла до ввода объекта в эксплуатацию.

Генеральный подрядчик — лицо, отвечающее по договору за возведение объекта и действующее в рамках ГрК РФ. Он отбирает непосредственных исполнителей и обеспечивает выполнение строительных работ в установленный срок, осуществляет устройство конструкций и систем инженерно-технического обеспечения согласно проектной и рабочей документации, контролирует качество материалов, изделий и безопасность труда.

Фактически, генподрядчик организует процесс строительства и управляет стройплощадкой. Но в отличии от техзаказчика он не берет на себя представительские функции и не может выполнять действия от имени застройщика.

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

В соответствии со ст.1 п. 22 ГрК РФ технический заказчик должен быть членом СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

По ФЗ-372 входить в СРО строителей должна и организация, выступающая в качестве генподрядчика и осуществляющая работы по договору подряда с размером обязательств свыше 3 млн. рублей.

Заключать напрямую договора генерального подряда может только застройщик, который состоит в строительном СРО.

Следовательно, ситуация, при которой одно лицо будет совмещать функции технического заказчика и генерального подрядчика, возможна.

Застройщик вправе заключить два договора с одной и той же специализированной компанией, если она — член все трех СРО в области строительства, архитектурно-строительного проектирования и изысканий.

Заключение отдельных договоров с одним и тем же лицом необходимо, исходя из ст. 1 пп. 16,22 и ст.53 п.2 ГрК РФ.

«ИРБИС» входит в СРО Союз «Строители Петербурга», НП «Проектные организации Северо-Запада» и Ассоциации “Объединение изыскателей”. Мы выполняем функции техзаказчика, организуем и управляем всеми процессами строительства для успешной реализации проекта.
[form]

Источник: https://irbiscompany.ru/blog/tekhnicheskij-zakazchik-genpodryadchik/

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

Полезная информация на тему: «Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика», собранная из сети и предоставленная в удобном для чтения виде. По всем вопросам — обращайтесь к дежурному юристу.

Может ли застройщик заключить договор о выполнении функций технического заказчика и договор о строительстве с одним и тем же лицом

Может ли технический заказчик одновременно, на одном объекте осуществлять функции технического Заказчика и функции Генподрядчика (Подрядчика), если он имеет допуск СРО на осуществление технического контроля за строительством объектов и допуск СРО на выполнение строительных работ? При том, что она включена в реестр НОПРИЗ и НОРСТРОЙ.

С 01.07.2017 требование о членстве в саморегулируемой организации (СРО) не привязывается к перечню, утвержденному приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624.

В национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и национальный реестр специалистов в области строительства включаются сведения о физических лицах, а не об организациях.

Подрядчик (генподрядчик) по умолчанию должен быть членом СРО в области строительства.

Действующее законодательство не содержит запрета на заключение застройщиком двух договоров с одним и тем же юридическим лицом — членом СРО в области строительства :

-первого договора — договора о строительстве (договора строительного подряда). При этом для заключения договора о строительстве застройщику также потребуется членство в СРО в области строительства;

-второго договора — договора о выполнении функций технического заказчика (договора поручения).

Следовательно, возможна ситуация, когда одно лицо совмещает функции технического заказчика и функции лица, осуществляющего строительство (генерального подрядчика).

В соответствии с частью 1 статьи 3.3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» с 01.07.2017 не допускается осуществление предпринимательской деятельности по выполнению инженерных изысканий, по осуществлению архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на основании выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду или видам работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Иными словами, с 01.07.2017 для осуществления указанной деятельности не требуется наличие свидетельств о допуске к определенным видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Согласно частям 10 и 11 статьи 55.5-1 ГрК РФ ведение национального реестра специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, национального реестра специалистов в области строительства осуществляется соответствующим Национальным объединением саморегулируемых организаций.

В национальных реестрах специалистов должны содержаться следующие сведения :

— фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица;

— вид осуществляемых физическим лицом работ (организация выполнения работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объектов капитального строительства);

— дата принятия решения о включении сведений о физическом лице в национальный реестр специалистов или решения об исключении сведений о таком физическом лице из национального реестра специалистов.

Наличие у индивидуального предпринимателя или юридического лица специалистов, сведения о которых включены в национальные реестры специалистов, предусмотренные статьей 55.5-1 ГрК РФ, является условием членства индивидуального предпринимателя или юридического лица в СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства.

Согласно пункту 16 статьи 1 ГрК РФ застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя … строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику

В соответствии с пунктом 22 статьи 1 ГрК РФ технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика).

Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 ГрК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда.

Лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Действующее законодательство не содержит запрета на заключение застройщиком двух договоров с одним и тем же юридическим лицом :

-первого договора — договора о строительстве (договор строительного подряда);

-второго договора — договора о выполнении функций технического заказчика (договора поручения).

Естественно, указное юридическое лицо по общему правилу должно быть членом СРО в области строительства.

Вместе с тем, следует отметить, что для реализации функции технического заказчика самим застройщиком (для заключения договора о строительстве) ему потребуется членство в СРО в области строительства.

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

Феликса, конечно в одном лице можно совмещать подрядчика и заказчика.
Ниже статья, где более подробно это освещается.

Учет и налогообложение заказчика-застройщика

Учет затрат на строительство
Учет средств, инвестируемых в строительство
Учет материалов для строительства
Приемка построенного объекта
Налогообложение заказчика-застройщика

Работами по строительству любого объекта руководит заказчик. Именно он должен создать подрядчику условия для выполнения работ, принять эти работы и оплатить их. При этом строительная организация может совмещать функции заказчика и подрядчика, то есть строить хозяйственным способом. Однако таким способом можно строить только небольшие объекты.
В строительстве же сложных объектов принимают участие иногда несколько десятков организаций. Но все затраты учитывает только одна организация — застройщик.
Заказчик-застройщик может строить объект на собственные средства. Он может также брать для строительства кредиты и займы или привлекать соинвесторов (дольщиков). И наконец, заказчик-застройщик может вести строительство только за счет привлеченных средств. Это так называемые специализированные организации-застройщики.
В данной статье мы рассмотрим, как заказчик-застройщик должен вести бухгалтерский учет и какие ему нужно платить налоги.

Учет затрат на строительство

Учет средств, инвестируемых в строительство

Заказчик-застройщик может привлечь для строительства заемные средства. Их нужно учитывать следующим образом. Если средства взяты на срок, не превышающий 12 месяцев, то их отражают на счете 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам». Если же средства привлечены на более длительный срок, их учет ведется на счете 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам».
Как правило, строительство ведется достаточно долго, поэтому заемные средства привлекаются обычно на длительный срок. Когда до погашения долгосрочной задолженности останется 365 дней, организация может перевести ее в состав краткосрочной или же так и оставить в составе долгосрочной, пока она не будет погашена. Оба варианта разрешены пунктом 6 Положения по бухгалтерскому учету «Учет займов и кредитов и затрат на их обслуживание» (ПБУ 15/01), утвержденного приказом Минфина России от 2 августа 2001 г. N 60н. Тот вариант, который организация выберет для себя, она должна отразить в своей учетной политике.

Пример 1
ЗАО «Финансовый проект» выступает заказчиком-застройщиком офисного здания. На его строительство организация взяла в банке 2 000 000 руб. в кредит на два года. Кредит получен 15 марта 2002 года.
В учете ЗАО «Финансовый проект» бухгалтер сделал такую проводку:
Дебет 51 Кредит 67
— 2 000 000 руб. — получен кредит в банке на два года.
В учетной политике ЗАО «Финансовый проект» указано, что организация переводит долгосрочную задолженность в краткосрочную, когда до погашения долга остается 365 дней.
Таким образом, 15 марта 2003 года в учете ЗАО «Финансовый проект» бухгалтер сделает запись:
Дебет 67 Кредит 66
— 2 000 000 руб. — переведена задолженность по банковскому кредиту из долгосрочной в краткосрочную.
За пользование кредитами и займами нужно уплачивать проценты. Суммы этих процентов включаются в стоимость строящегося объекта. Так сказано в пункте 23 ПБУ 15/01 «Учет займов и кредитов и затрат на их обслуживание». Правда, так можно поступать только до тех пор, пока строительство не будет завершено и объект не примут к учету как основное средство. А с 1-го числа следующего месяца проценты, начисленные по заемным средствам, учитываются в составе операционных расходов.

Пример 2
Используем данные примера 1. Предположим, что ЗАО «Финансовый проект» взяло кредит под 24 процента годовых. Проценты уплачиваются ежемесячно. За месяц их сумма составляет 40 000 руб. (2 000 000 руб. х 24% : 12 мес.).
Офисное здание построено 20 февраля 2004 года. Начисленные за февраль проценты полностью включаются в стоимость незавершенного строительства, что отражается в учете проводкой:
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 66
— 40 000 руб. — начислены проценты по кредиту за февраль 2004 года.
А проценты, начисленные с 1 по 15 марта 2004 года, относятся к операционным расходам. Сумма этих процентов составит 20 000 руб. (2 000 000 руб. х х 24% : 12 мес. : 2).
В учете ЗАО «Финансовый проект» бухгалтер сделает проводку:
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 66
— 20 000 руб. — начислены проценты по кредиту за март 2004 года.
Вместо того чтобы брать кредиты, заказчик-застройщик может привлечь для финансирования строительства другие организации, то есть соинвесторов. Тогда они будут иметь право на часть построенного объекта. Средства, полученные от этих лиц, являются для заказчика-застройщика целевым финансированием и отражаются в учете на счете 86. Так же отражают средства, полученные от инвесторов, и специализированные организации-застройщики.

Учет материалов для строительства

Строительство может вестись как из материалов подрядчика, так и из материалов заказчика-застройщика.
Если подрядчик ведет строительство из своих материалов, то заказчик-застройщик оплачивает ему эти материалы, когда рассчитывается с ним за принятые работы. Если же материалы на стройплощадку поставляет заказчик, то в договоре строительного подряда следует установить, что право собственности на материалы не переходит к подрядчику.
Передавая материалы подрядчику, заказчик делает у себя в учете проводку:
Дебет 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону» Кредит 10 субсчет «Строительные материалы»
— переданы материалы подрядчику.
Стоимость использованных для строительства материалов подрядчик указывает в Справке о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3). Получив эту справку от подрядчика, заказчик-застройщик включает стоимость израсходованных материалов в затраты незавершенного производства.
В учете заказчика-застройщика делается запись:
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»
— списаны материалы, использованные при строительстве объекта.
Если у подрядчика останутся материалы, он возвращает их заказчику-застройщику либо оставляет у себя, оплатив их.

Пример 3
ЗАО «Строительный мир» — заказчик-застройщик гостиничного комплекса. Для отделки построенного здания оно приобрело материалы на 360 000 руб. (в том числе НДС — 60 000 руб.) и передало их подрядчику, который ведет строительство. Подрядчик использовал только часть материалов на сумму 200 000 руб. (без учета НДС). Оставшиеся материалы он вернул заказчику.
В учете заказчика-застройщика данная операция отражается следующими проводками:
Дебет 10 субсчет «Строительные материалы» Кредит 60
— 300 000 руб. (360 000 — 60 000) — оприходованы приобретенные отделочные материалы;
Дебет 19 Кредит 60
— 60 000 руб. — отражен НДС по приобретенным отделочным материалам;
Дебет 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону» Кредит 10 субсчет «Строительные материалы»
— 300 000 руб. — переданы материалы подрядчику;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»
— 200 000 руб. — использованы материалы для отделки построенного гостиничного комплекса;
Дебет 10 субсчет «Строительные материалы»
Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку на сторону»
— 100 000 руб. (300 000 — 200 000) — получены материалы, не использованные подрядчиком.

Приемка построенного объекта

После того как все строительные и отделочные работы завершены, заказчик-застройщик принимает построенный объект. При этом оформляется Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11). После этого построенный объект нужно зарегистрировать в местных органах исполнительной власти. Регистрацию проводит та организация, которой объект принадлежит. Зарегистрировав объект, эта организация включает его в состав основных средств. При этом в учете делается проводка:
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» — учтен построенный объект как основное средство.
Однако некоторые затраты незавершенного строительства не включаются в стоимость объекта основных средств. Перечень таких затрат приведен в пункте 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160. К ним, в частности, относятся:
— расходы по возмещению стоимости строений и посадок, которые были снесены при строительстве;
— убытки от стихийных бедствий, которые разрушили еще не построенные здания и сооружения;
— затраты на консервацию строительства;
— расходы по охране, сносу и демонтажу объектов, строительство которых прекращено;
— проценты, штрафы, пени и неустойки за нарушение договоров.

Пример 4
ООО «Росстрой» — заказчик-застройщик АЗС. Общая стоимость затрат на строительство этой АЗС составила 150 000 000 руб. При строительстве организации пришлось возместить стоимость вырубленных лесопосадок в размере 60 000 руб., а также заплатить подрядчику штраф (350 000 руб.) за нарушение сроков оплаты выполненных работ.
В учете ООО «Росстрой» бухгалтер сделает такие записи:
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 149 590 000 руб. (150 000 000 — 60 000 — 350 000) — учтена АЗС в составе основных средств;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 410 000 руб. (60 000 + 350 000) — списаны затраты, которые не увеличивают стоимость АЗС.
Если строительство объекта финансировали несколько организаций, то каждая из них отражает у себя в учете свою часть объекта. А заказчик-застройщик списывает затраты на строительство, которые приходятся на долю каждого соинвестора, за счет поступивших от них денег, учтенных на счете 86.
В учете заказчика-застройщика при этом делается такая проводка:
Дебет 86 Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» — списаны расходы по строительству, приходящиеся на долю соинвесторов.

Налог на добавленную стоимость
Налог на имущество
Налог на прибыль

Налог на добавленную стоимость

Затраты по незавершенному строительству (сальдо счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств») включаются в облагаемую базу по налогу на имущество. Однако это касается только тех работ, срок окончания которых уже истек. Так определено в пункте 4 Инструкции Госналогслужбы России от 8 июня 1995 г. N 33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий». Срок окончания строительства должен быть указан в проектно-сметной документации.

А.Ю. Ежова,
аудитор консультативной группы «Фирит»

«Главбух», Отраслевое приложение «Учет в строительстве», II квартал 2002 г.

В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?

в строительстве — тот кто заключил Договор строительного подряда в качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

В строительстве, (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.

Застройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра. Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.

Правовой статус технического заказчика (Мандрюков А.В.)

Дата размещения статьи: 17.05.2015

Далеко не всегда собственник или владелец земельного участка самостоятельно руководит процессом строительства капитальных объектов. Непосредственно выполнением строительных работ, как правило, занимается генеральный подрядчик. Однако строительство капитальных объектов не обходится без необходимой разрешительной документации (проектной документации с положительным заключением государственной экспертизы, разрешения на строительство), получение которой к функциям генерального подрядчика не относится. Процесс оформления разрешительной документации сложен и требует обладания соответствующими силами и средствами. В связи с этим у застройщика возникает потребность в привлечении специализированной организации — технического заказчика.

Понятие технического заказчика

К сведению. Привлечение технического заказчика не является обязательным. Застройщик (заказчик строительства) вправе осуществлять функции технического заказчика самостоятельно.

Функции технического заказчика и функции организации, осуществляющей строительный надзор, также различны. На это, в частности, указано в Постановлении ФАС ЦО от 16.04.2013 по делу N А35-7284/2011. Не следует путать технического заказчика с инженерной организацией, с которой застройщик заключает договоры на осуществление контроля и надзора за строительством и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК РФ). Функции технического заказчика намного шире, он также может одновременно являться и инженерной организацией.

Гражданско-правовая ответственность технического заказчика

Обратите внимание! Некоторые суды считают, что технический заказчик, не являясь лицом, осуществляющим строительство, и осуществляя лишь некоторые представительские функции застройщика, не несет ответственности за качество работ, выполненных лицом, осуществляющим строительство, — подрядчиком (Постановление ФАС МО от 16.01.2014 N Ф05-16283/2013 по делу N А40-124446/12-129-930).

Не стоит забывать, что в случае строительства капитального объекта без разрешительной документации и признания его самовольной постройкой технического заказчика крайне сложно обязать снести самовольную постройку и привести земельный участок в первоначальное состояние. Так, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 N 15АП-836/2014 арбитры отказали в требовании к техническому заказчику о сносе самовольной постройки, указав, что по смыслу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является лицо, по заданию которого была произведена самовольная постройка. Технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика. Требование о сносе самовольной постройки должно быть предъявлено к застройщику.

Административная ответственность технического заказчика

О получении допуска СРО

Немаловажным является вопрос о необходимости наличия у технического заказчика свидетельства о допуске СРО к работам по организации строительства. Конкретных примеров в судебной практике по этому вопросу пока не было, однако здесь возможно применение схожей практики по застройщику, так как функции их почти идентичны.
Существует судебная практика, в соответствии с которой свидетельство о допуске к работам по осуществлению строительного контроля является обязательным как для лица, производящего строительный контроль по заданию застройщика или заказчика на основании договора, так и для самого застройщика, если последний осуществляет строительный контроль самостоятельно (собственными силами) . В качестве примера назовем Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 N 17АП-5024/2011-АК по делу N А60-7214/2011 и от 05.06.2013 N 17АП-5069/2013-АКу по делу N А60-3434/2013 .
———————————
Подробнее об этом см. в статье А.М. Ростошинского «Строительный контроль застройщика и допуск СРО» (N 10, 2013).
Определением ВАС РФ от 09.11.2011 N ВАС-14190/11 указанное Постановление оставлено в силе.
Определением ВАС РФ от 01.08.2013 N ВАС-10699/13 указанное Постановление оставлено в силе.

Однако имеются судебные решения, в которых арбитры делают вывод, что застройщик не обязан обладать свидетельством о допуске СРО «Организация строительства». Так, в Решении Арбитражного суда Республики Карелия от 29.05.2013 по делу N А26-1446/2013 указано: исходя из буквального толкования п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, свидетельство о допуске к работам по организации строительства должно иметь лицо, привлекаемое застройщиком или заказчиком к выполнению таких работ на основании договора и имеющее статус генерального подрядчика. Данное лицо и является субъектом ответственности по ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ. Распространение на застройщика положений, устанавливающих повышенные требования к генеральному подрядчику либо к иному лицу, привлекаемому застройщиком или заказчиком по договору, а именно: расширительное толкование положений п. 33 Перечня, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2009 N 624, в части возложения на застройщика или заказчика обязанности по получению свидетельства о допуске к выполнению работ по организации строительства в случае самостоятельного осуществления таких работ, не допустимо.

В заключение сделаем некоторые выводы:
— технический заказчик не является лицом, осуществляющим строительство, он исполняет некоторые представительские функции застройщика;
— в функции технического заказчика входит взаимодействие с инженерными компаниями, генеральным подрядчиком, генеральным проектировщиком и заказчиком инженерно-геологических, геодезических изысканий;
— если технический заказчик самостоятельно не осуществляет строительство и не является генеральным подрядчиком, он не отвечает за качество результата строительных работ и выполнение их в срок;
— при заключении договора на выполнение функций технического заказчика муниципальные и федеральные органы должны соблюдать требования антимонопольного законодательства (Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции») и положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (Постановление ФАС ЦО от 16.04.2013 по делу N А35-7284/2011).

Может ли технический заказчик заключить договор от своего имени?

редакция журнала «Учет в строительстве» отвечает:

Нормы, регулирующие взаимодействие субъектов инвестиционной деятельности: инвесторов, заказчиков, подрядчиков, пользователей объектов капитальных вложений, установлены федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии с частью 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий.

Технический заказчик может самостоятельно заключать договоры, но Вы посмотрите, что указано в договоре на оказание услуг технического.

Ну почему мы хотим как можно больше проблем на одно лицо повесить?! Весь мир стремится к узкой специализации и повышению эффективности деятельности, аутсорсинги всякие придумывают, а мы — обязываем заказчика иметь строительную лицензию. Я вообще-то по жизни на мукомольном производстве работаю, а тут.

apteka, я всё-таки никак не понимаю, почему вы считаете функции заказчика и застройщика неразделимыми. Если мы строим (да не строим даже, а реконструкцию проводим) для своих собственных нужд редко-редко, почему мы не можем воспользоваться услугами.

____________________, именуем__ в дальнейшем «Заказчик-застройщик» 1 , в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем «Техзаказчик» 2 , в лице ____________________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1 В соответствии с абз. 5 Письма Минрегиона Российской Федерации от 19.06.2009 N 18841-ИМ/08 «Об осуществлении функций заказчика-застройщика при введении механизмов саморегулирования в области строительства, проектирования и инженерных изысканий» с 20 февраля 2009 г. осуществление.

ВЛИЯНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА НА УЧЕТ У ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА

В Градостроительном кодексе РФ не так давно появилось определение технического заказчика. Отразится ли это на отношениях между застройщиком и заказчиком и на порядке ведения ими бухгалтерского учета?

Изменения в законодательстве

Поправки в Градостроительный кодекс РФ внесены Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. № 337-ФЗ. Вместо названия «заказчик» теперь используется понятие «технический заказчик». Технический заказчик – физическое (действующее на профессиональной основе) или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени (полное определение дано в п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – далее кодекс). Конкретизированы функции техзаказчика. Это:

– заключение договоров об инженерных изысканиях, о подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капремонте объектов и подготовка задания на их выполнение;

Здравствуйте! Наша организация является одновременно техническим заказчиком и генподрядчиком. Должны ли мы составлять отчет заказчика для застройщика? При поступлении целевых средств бы должны платить НДС со всей суммы? Мы должны выставить счет-фактуры на выполненные СМР застройщику в конце строительства или ежемесячно при подписании КС3? Включать в этот счет-фактуры услуги по выполнению функций технического заказчика?
Заранее большое спасибо!

Диркова Е. Ю., генеральный директор ООО «Бизнес-Бухгалтер» отвечает:

Полномочия технического заказчика охарактеризованы в п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса. Если Вы сами выступаете генеральным подрядчиком, то из названных в законе функций исключается обязанность заключать договоры на строительство (очевидно, такой договор сами с собой Вы заключить не можете). Об исполнении прочих функций, предусмотренных договором, следует составлять отчет (ст. 1008 ГК РФ). Поступающие средства подлежат.

Опубликовано в БУХГАЛТЕРИИ № 41 (768) от 8 ОКТЯБРЯ 2007 года

Ирина СОЛОДЧЕНКО, экономический эксперт газеты «Бухгалтерия»

Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV

Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV

Закон Украины от 03.04.97 г. № 168/97-ВР «О налоге на добавленную стоимость»

Закон Украины от 15.09.95 г. № 324/95-ВР «О туризме»

Коммерческое предприятие может использовать множество способов для того, чтобы его товары и услуги были получены покупателем. Один из них — это прямая продажа путем заключения сделки непосредственно с покупателями. Другой — торговля при помощи посредника.

Украинским законодательством предусмотрено три основных вида посредников. В ГКУ названы комиссионеры (гл.69) и.

СИТУАЦИЯ: Победителю электронного аукциона отказано в заключении контракта либо он отстранен от участия в закупке. Можно ли заключить контракт со вторым участником?

Ответ: Нет, нельзя, поскольку Законом N 44-ФЗ такая возможность не предусмотрена.

Нормами Закона N 44-ФЗ не предусмотрена возможность заключить контракт с участником, предложение которого о цене является вторым после победителя (далее — иной участник), если победителю отказано в заключении контракта или он отстранен от участия в закупке.
В рассматриваемой ситуации заключение контракта будет являться новой закупкой, осуществленной у единственного поставщика, поскольку нельзя считать, что он заключен в результате электронного аукциона или проведения закупки другим конкурентным способом (ч. 1 ст. 24 Закона N 44-ФЗ). Такая закупка должна соответствовать одному из оснований, которые перечислены в ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ. В противном случае контрольные органы могут квалифицировать действия заказчика как.

Обществом заключен договор с организацией на оказание услуг технического заказчика при строительстве многофункционального комплекса, в котором Общество выступает инвестором строительства. Данная организация — технический заказчик заключила договоры с подрядными организациями, в том числе проектными. Технический заказчик осуществляет приемку работ по данным договорам, подписывает акты сдачи-приемки выполненных работ, но отказывается передавать Обществу до окончания строительства подлинные экземпляры этих актов. Стоимость выполненных работ для принятия на учет Обществом передает по авизо, а также выписывает свои счета-фактуры. Правилен ли такой порядок оформления и передачи инвестору документов техническим заказчиком?

Мы рассмотрели представленный Вами договор, согласно которому Исполнитель обязуется выполнить функции технического заказчика по проектированию и строительству Объекта в соответствии с техническим.

Для заключения договора заполните анкету и получите номер договора. Вы можете сделать это самостоятельно через веб-интерфейс или с помощью сотрудника RU-CENTER в офисе (стоимость услуги по заполнению анкеты клиента — 210 рублей, включая НДС).

Подробная информация о заключении договора

По вашему желанию договор можно заключить в письменной форме. Однако для получения любых услуг достаточно заключить договор на основании оферты, для чего после заполнения анкеты следует перечислить необходимую для оплаты услуги денежную сумму на личный счет договора. Поступление денежных средств в RU-CENTER будет являться акцептом оферты.

Как перечислить деньги на личный счет договора

Нельзя. В письменной форме договор заключается только после поступления в RU-CENTER оригинала договора, оформленного со стороны Заказчика.

Сейчас становится все более распространенной практика привлечения профессиональных строителей для возведения приватного жилья. Все действия в этой сфере регулируются договором строительного подряда, который заключают заказчик и исполнитель работ. Грамотно составленное соглашение — залог успешного сотрудничества.

Прошло то время, когда частные дома возводили силами своей семьи или наемных «шабашников» — строительство стало более цивилизованным. Отношения между заказчиком и исполнителем многие предпочитают оформлять письменно, а именно в форме договора. Как говорится, что написано пером, не вырубишь топором. Если согласие достигнуто и скреплено подписями сторон, значит, каждый осознает свою ответственность и все условия сделки должны быть выполнены.

Подписание договора — не только практичный подход к строительству. Теперь это требование закона. Постановлением от 01.08.2005.

____________________________,именуемое далее «Заказчик», в лице __________________________,

действующего на основании __________________________, с одной стороны,и

____________________________,именуемое далее «Исполнитель», в лице _______________________,

действующего на основании __________________________,с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательство оказать услуги по организации реконструкции (переоборудования) рыбопромыслового судна «__________________»(в дальнейшем «Судно»), в том числе Исполнитель обязуется:

— для проведения реконструкции (переоборудования) подобрать судоверфь, обладающую необходимыми техническими возможностями, и заключить от имени ___________________________

договор на реконструкцию Судна;

— получить на свое имя в одном из надежных Германских банков.

Вопрос: Может ли строительная организация при строительстве многоквартирного жилого дома одновременно выступать и в качестве заказчика, и в качестве генподрядчика строительства?

Ответ: В случае когда строительная организация является застройщиком, она может одновременно осуществлять функции технического заказчика, а также собственными силами осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Если строительная организация не является застройщиком, то в таком случае застройщик с данной строительной организацией может заключить договор генподряда, а также договор о выполнении функций технического заказчика. В этом случае строительная организация при строительстве многоквартирного жилого дома может одновременно являться техническим заказчиком и генподрядчиком строительства.

Обоснование: В соответствии с ч. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства.

marusya59 писал(а):Если Вас не затруднит, можно описание легенд, которые Вам помогли, и документы, которые помогли в доказательстве этих легенд? Можно в личку.

marusya59 писал(а):Ох, дело не во времени, а не хотелось бы попасть в РНП и хотелось бы заключить контракт, т.к. материалы уже начали закупать, чтобы успеть в срок.

Для ознакомления (включили в РНП 1-2 /не включили в РНП 3-5).

1. Неопытность не спасет участника от включения в РНП, если нарушен Закон № 44-ФЗ
Данный вывод можно сделать из Решения Арбитражного суда Саратовской области от 26.03.2015 по делу № А57-27290/2014, которое в настоящее время находится на рассмотрении в суде апелляционной инстанции.

По результатам проведенного аукциона заказчик признал единственного участника уклонившимся от заключения контракта. Антимонопольный орган включил сведения о нем в реестр недобросовестных поставщиков (РНП). Участник с этим решением не согласился и обратился в.

Ответ: Экспедитор, который в рамках договора транспортной экспедиции заключает с третьими лицами (перевозчиком, СВХ и др.) договоры от своего имени, но за счет клиента (то есть клиент возмещает обществу соответствующие расходы на услуги третьих лиц), может оформлять счета-фактуры по транспортно-экспедиционному обслуживанию в соответствии с.

Источник: https://business-doc.ru/sovmeshhenie-funktsij-tehnicheskogo-zakazchika-i-genpodryadchika/

Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика

1. Может ли генподрядчик не иметь СРО?

После отмены с 1 января 2010 года лицензирования строительной деятельности осуществлять её могут только организации, вступившие в СРО – саморегулируемые организации. Им выдают свидетельство о допуске в соответствии с Градостроительным кодексом РФ ст.55.8 от 29.12.2004 с изменениями и дополнениями, актуальными с 11.08.2017 года. Генеральный подряд – сложная услуга, подразумевающая руководство всеми процессами, осуществляемыми на строительной площадке. Она внесена в Перечень работ, которые определяют качество и безопасность строительства или реконструкции, что требует от потенциального генподрядчика вступления в СРО и получения свидетельства о допуске. Для этого строительная компания должна иметь соответствующий кадровый состав, материальное и техническое обеспечение, сделать взнос в компенсационный фонд.

Таким образом, Генподрядчик обязательно должен быть членом СРО и нанимать только субподрядчиков – членов СРО.

2. Как осуществляется передача строительной площадки генподрядчику?

Составление акта передачи строительной площадки является обычно частью процесса исполнения договора генподряда на работы по строительству или реконструкции. Этот документ подтверждает переход участка для строительных работ, указанных в генподрядном договоре, от заказчика к подрядной организации. С момента его подписания ответственность за его состояние, все производимые на нём действия и охрану передаётся от заказчика к подрядчику.

3. Как осуществляется акт приема передачи от субподрядчика к генподрядчику?

Акт приёма-передачи выполненных субподрядчиком работ генподрядчику в смысле гражданского законодательства является документом, который подтверждает осмотр результата работы и передачу его в собственность генподрядчика.

4. Может ли технический заказчик быть генеральным подрядчиком?

В российском законодательстве нет документов, запрещающих совмещение функций технического заказчика и генподрядчика. Реализовать на практике эту задачу можно несколькими способами:

Строительство хозяйственным способом. Этот вариант подразумевает выполнение всех мероприятий силами самого заказчика. Возведение здания хозспособом заканчивается подписанием акта комиссией приёмки готового объекта
Наём на работу субподрядных организаций для выполнения части или полного комплекса работ.

5. Может ли генподрядчик быть техническим заказчиком?

6. Как стать генподрядчиком?

Для возможности получения строительной организацией заказов на генподряд необходимо её вступление в СРО – саморегулируемую организацию и получение свидетельства о допуске. Для этого необходимо собрать пакет документов:

Заявление о желании вступить в члены саморегулируемой строительной организации
Протокол собрания учредителей
Анкета с печатью и подписью руководителя строительной фирмы
Копия Устава компании
Приказы о назначении гендиректора и главного бухгалтера
Свидетельство ОГРН
Свидетельство УФНС о внесении записи в ЕГРЮЛ, должно содержать все изменения и дополнения
Копия выписка из ЕГРЮЛ, получить её необходимо не позднее чем за месяц до подачи пакета документов
Копия ИНН
Копия информационного уведомления Госкомстата
Сведения о квалификации, стаже работы работников строительной компании. Одно из требований вступления в СРО – наличие определённого количества квалифицированных специалистов. Для этого компании необходимо либо доукомплектовать штат аттестованными кадрами, либо послать своих сотрудников на курсы повышения квалификации.

7. Чем отличается генеральный подрядчик от субподрядчика и подрядчика?

Для реализации строительного проекта заказчик обычно заключает договор генподряда, и иерархический ряд исполнителей выглядит следующим образом:

Генеральный подрядчик – юридическое лицо, принимающее на себя полную ответственность за ведение строительного процесса. Генподрядчик может выполнять все работы самостоятельно или делегировать их часть другим подрядчикам, обычно называемым субподрядчиками. Бывают ситуации, когда генподрядчик отдаёт полностью все работы для выполнения субподрядчиком (-ами), оставляя себе функции координации, надзора и посредника между заказчиком и субподрядчиком.
Подрядчик (субподрядчик) – лицо или организация, нанимаемые для выполнения отдельного вида работ.

В любом случае, всю ответственность перед заказчиком за соблюдение сроков выполнения работ, уровень качества и сохранность материальных ценностей несёт генподрядчик. И он же отвечает перед субподрядчиком за невыполнение договорных обязательств заказчиком.

8. Что должен передать заказчик генподрядчику?

В Гражданском кодексе в статье 759 указано, что заказчик должен передать подрядчику задание на проектирование с исходными данными, необходимыми для разработки техдокументации. В нём отражают принципиальные решения по составлению сметной документации:

способ составления сметной документации;
применяемая сметно-нормативная база;
порядок индексации;
технические характеристики требуемого оборудования и материалов.

9. Как заказчик компенсирует генподрядчику затраты, например, на воду?

Пункт на возмещение коммунальных платежей обычно оговаривается в основном договоре на генподряд. Если такой пункт не был предусмотрен изначально, то можно оформить отдельное соглашение.

10. Может ли генподрядчик осуществлять авторский надзор?

Авторский надзор – вид контроля, позволяющий выявить отклонения в реализации проектных решений от проектной, сметной и рабочей документации. Авторский надзор может осуществляться субъектом, выполнившим проект. Как вариант – наём техническим заказчиком сторонней организации, не принимавшей участия в проектировании. В последнем случае эта организация должна обладать допуском СРО по проектированию.

11. Может ли заказчик быть генподрядчиком?

12. Может ли застройщик быть генподрядчиком?

Главный признак застройщика – осуществление строительства на принадлежащем ему участке или участке иного правообладателя, переданном ему в соответствии с бюджетным законодательством РФ. Этот факт регламентируется Градостроительным кодексом РФ ст.1. Застройщик может самостоятельно выполнять функции технического заказчика или передавать их другому юридическому лицу. В любом случае, техническим заказчиком может выступать только член СРО, исключения отражены в статьях 47 часть 2.1, статье 48 часть 4.1, статье 52 часть 2.2 градостроительного кодекса РФ. Застройщик может взять на себя функции генподрядчика только в том случае, если он является одновременно и застройщиком, и техническим заказчиком.

13. Может ли застройщик-заказчик заключать несколько договоров генерального подряда?

В ГК РФ части 2 разделе 4 главе 37 статье 706 указано, что заказчик, заключивший договор на генподряд, имеет право привлекать к реализации определённых видов работ других подрядчиков, но только с согласия генподрядчика. Иначе такие действия являются нарушением договорных обязательств.

14. В каких случаях допускается смена генподрядчика в строительстве?

Договор на подряд может быть расторгнут по соглашению сторон или по желанию одной из них.

Договор хочет расторгнуть заказчик:

Желание заказчика не мотивировано. В этом случае он извещает подрядчика и выплачивает сумму пропорционально выполненным работам, а также возмещает убытки, возникшие из-за прекращения договора
Отказ в претензионном порядке. Статья 715 ГК РФ является основанием для требования возмещения убытков со стороны подрядчика, если он не приступил к реализации проекта, осуществляет мероприятия недопустимо медленно, качество работ не соответствует нормативному.

Отказ от продолжения сотрудничества по требованию подрядчика – по собственным причинам или в связи с невыполнением обязательств заказчиком. В первом случае – подрядчик возмещает убытки заказчику. Во втором – наоборот.

Ещё один вариант – расторжение договора по обоюдному согласию. Это возможно в ситуации, когда права обеих сторон соблюдены, стороны не имеют претензий друг к другу, возмещение убытков не требуется.

В любом из перечисленных выше случаев требуется приёмка результата незавершённых работ, и заказчик должен скомпенсировать исполнителю понесённые затраты на выполненные мероприятия. При наличии сметы стоимость выполненных работ рассчитывается с использованием единичных расценок и фактически освоенного объёма. В отсутствии сметы затраты определяются экспертным путём.

15. Может ли генподрядчик осуществлять строительный контроль?

Осуществление внутреннего технического надзора – одна из основных обязанностей генподрядчика. В каких случаях осуществляется надзор над деятельностью генподрядчика:

Необязательно – по желанию заказчика
В обязательном порядке – при строительстве объектов, подлежащих надзору со стороны государственных органов. Контроль в этом случае осуществляет Госстройнадзор.

16. сколько стоит генподряд?

Процент, положенный за выполнение услуг генподряда, зависит от перечня взятых генподрядчиком обязательств:

при только документальном сопровождении проекта – 5-7%;
при выполнении широкого набора функций – реализация функций техзаказчика, сбор ИРД, организация тендеров, обеспечение строительной готовности для субподрядчиков, разработка планов производства работ, исполнительных смет и других – до 25%.

17. Чем отличается заказчик от генподрядчика?

Заказчиком в строительстве называют юридическое или физическое лицо, зарегистрированное в определённом порядке, с которым инвестор заключает договор на ведение строительства или реконструкции на средства инвестора. Основные функции заказчика:

Привлечение генерального подрядчика для выполнения строительно-монтажных мероприятий
Предоставление генподрядчику площадки
Обеспечение открытия и последующего непрерывного финансирования строительства или реконструкции объекта
Передача генподрядчику необходимой разрешительной документации, оборудования, материалов и комплектующих, которые заказчик обязан предоставить в соответствии с датами, указанными в графике работ
Принятие от генерального подрядчика объектов после завершения строительства или реконструкции.

Генеральный подрядчик – это строительная организация, которая получила право на осуществление строительства на основе тендера или прямого предложения от заказчика. Генподрядчик может выполнять работы самостоятельно или нанимать субподрядные организации.

Таким образом, заказчик поручает генподрядчику строительство или реконструкцию и сдачу объекта в эксплуатацию. Генеральный подрядчик принимает обязательства перед заказчиком и субподрядчиками, которых он нанимает. Отношения заказчика и генподрядчика регламентируются двух сторонним договором.

18. Что входит в услуги генподряда в строительстве?

Генподрядчик – это обычно специализированная строительная организация, которая насеет ответственность перед заказчиком за своевременное выполнение работ с надлежащим уровнем качества, произведенных силами как генподрядной, так и субподрядной организации.

Приёмка площадки от Заказчика
Выбор субподрядных организаций, заключение с ними договора
Обеспечение готовности конструкций или вида работ для осуществления субподрядной организацией своей деятельности, передача субподрядной организации необходимого пакета НТД, снабжение оборудованием материалами и комплектующим согласно календарному плану
Координация действий всех субподрядчиков, полная ответственность перед заказчиком за деятельность субподрядных организаций
Согласование с заказчиком переноса сроков выполнения мероприятий и отклонений от техдокументации
Участие в доработке техдокументации по устранению возможных неточностей, внесению необходимых дополнительных мероприятий, улучшению технических характеристик объекта
Ведение согласованных с заказчиком видов учёта
Участие в проведении проверок органами надзора
Осуществление приёмки результатов строительства совместно с Заказчиком и сдачу в эксплуатацию.

Источник: http://org.company-era.ru/articles/chasto-zadavaemye-voprosy-o-generalnom-podryade/

Как стать генподрядчиком

Технический заказчик и генеральный подрядчик

Отличия технического заказчика и генерального подрядчика

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

Заключение отдельных договоров с одним и тем же лицом необходимо, исходя из ст. 1 пп. 16,22 и ст.53 п.2 ГрК РФ.

Технический заказчик 2019: кому необходимо членство в сро?

Заключили договор на выполнение функций технического заказчика, а ответственность по нему как у генерального подрядчика? Какой же договор был заключен, договор на выполнение функций технического заказчика или договор генерального подряда?

Как известно, гражданское законодательство декларирует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

В результате все чаще заключаются смешанные или непоименованные договоры, в том числе в сфере строительства.

При разрешении споров по таким договорам возникает необходимость их квалификации, поскольку от этого для сторон будет завесить размер ответственности, предмет доказывания надлежащего исполнения.

И вот тут зачастую и возникают вопросы: кому предъявлять требования по качеству, срокам и объему работ? каков размер ответственности виновной стороны? что будет являться надлежащей сдачей работ (услуг)? Как следует из ч. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Такой договор именуется договором на выполнение функций заказчика (заказчика-застройщика).Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

В последнее время при нынешней активной динамике заключения инвестиционно-строительных проектов, проектов государственно-частного и муниципально-частного партнерства в сфере строительства прослеживается смешение функциональных ролей основных субъектов строительства или их возложение на одно лицо.

Такое смешение вызвано тем, что зачастую застройщик самостоятельно не осуществляет строительство, а привлекает генерального подрядчика, технический надзор и других лиц для выполнения работ, организации самого строительного процесса и его контроля. На данной стадии и решается вопрос о выборе договорной конструкции, в рамках которой будет организовано исполнение проекта.

В качестве альтернативного варианта договору генерального подряда всё чаще заключается договор на выполнение функций технического заказчика. Понятие технического заказчика, в свою очередь, дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Поскольку данный вид договора законодательно не урегулирован и стороны свободны в определении его условий, на практике функции технического заказчика не ограничиваются ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. В результате возникает непоименованный либо смешанный договор. Обязанности и ответственность сторон по такому договору определяются исходя из условий самого договора, заключенного с застройщиком.

Несмотря на то, что статус генерального подрядчика и технического заказчика различен, часто застройщики, заключая договор на выполнение функций технического заказчика, считают, что они тем самым передают техническому заказчику функции генерального подрядчика.

Чем же грозит сторонам такое смешение функциональных ролей в договоре на выполнение функций технического заказчика?

В этом случае возникают риски переквалификации отношений с техническим заказчиком в подрядные (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.07.2012 № 1456/12).

Следствием этого для застройщика может быть риск возникновения ответственности перед техническим заказчиком (генподрядчиком) за исполнение обязательств заказчика, предусмотренных гл. 37 ГК РФ, и утрата возможности предъявления специальных требований к техническому заказчику в отношении оказания им услуг по контролю и надзору за строительством.

Для технического заказчика это означает возникновение перед застройщиком встречного обязательство по качеству, объемам и срокам выполнения работ.

Ввиду изложенного только четкая структура договорных отношений между участниками проекта и правильное с точки зрения законодательства распределение функций позволит минимизировать риски обеих сторон.

Поскольку у судов на этот счет однозначный подход не сформирован, проанализировав судебную практику, можно выделить несколько основных критериев, по которым суды дают ту или иную квалификацию договору на выполнение функций технического заказчика.

Итак, рассмотрим вариант, когда фактически на технического заказчика возлагаются функции генерального подрядчика.

В соответствии с положениями ст. 702 и 740 ГК РФ под договором подряда понимается договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Соответственно, основным признаком для квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора подряда, является наличие в договоре обязательств технического заказчика по строительству объекта. Данные обязанности могут быть выражены как в виде непосредственного выполнения работ силами технического заказчика, так и через обязанность (право) технического заказчика заключить договоры (генерального) подряда, договоры с поставщиками материалов и оборудования и т.п.

На необходимость квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора подряда указывает наличие в договоре таких видообразующих признаков, как:

наличие сметы;
описание работ;
описание объекта;
порядок сдачи-приемки работ по существующим правилам строительства;
условия о гарантийных обязательствах по качеству работ.

Чем это чревато для технического заказчика?

В рамках такой договорной конструкции по общему правилу технический заказчик несет перед застройщиком ответственность по правилам главы 37 ГК РФ, в том числе за действия третьих лиц, привлеченных им для выполнения работ по договору (договоры подряда, субподряда, поставки материалов и т.п.).

Соответственно, если договором на выполнение функций технического заказчика не предусмотрено право застройщика на предъявление претензий напрямую к субподрядным организациям, то всю ответственность перед застройщиком по качеству, объему и срокам выполнения работ будет нести технический заказчик. То же самое касается и гарантийных обязательств.

Что сулит застройщику?

На застройщика ложиться ответственность за неисполнение встречных обязательств в порядке, предусмотренном главой 37 ГК РФ.

При этом все претензии по качеству и объему работ должны оформляться по правилам, предусмотренным для договора строительного подряда. Отсутствие такого оформления влечет для застройщика утрату права заявлять их в качестве возражений против приемки или оплаты работ.

Квалификация договора на выполнение функций технического заказчика как агентского договора

Поскольку действует принцип свободы договора, заказчик вправе делегировать осуществление отдельных функций, связанных с размещением заказов, лицам, выступающим при реализации данных полномочий в качестве агента (ст. 1005 ГК РФ).

В этом случае агент (технический заказчик) считается действующим в интересах заказчика, выступает от своего имени, но за его счет либо от имени и за счет заказчика, поэтому должен в полном объеме руководствоваться положениями главы 49 либо главы 51 ГК РФ.

В силу ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

На основании приведенных правовых норм договор на выполнение функций технического заказчика подлежит квалификации как договор агентирования, если в соответствии с его условиями:

технический заказчик действует от своего имени или от имени заказчика (застройщика), но всегда в интересах последнего (по его поручению);
технический заказчик действует за счет заказчика (застройщика);
по условиям договора сдача оказанных услуг осуществляется техническим заказчиком посредством представления отчетов.

При этом в предмет договора не входят обязательства технического заказчика по строительству объекта, отсутствуют видообразующие признаки договора строительного подряда: наличие сметы, описание работ, описание объекта, порядок сдачи-приемки работ по существующим правилам строительства.

Какова же ответственность технического заказчика в таком случае?

В рамках такой договорной конструкции технический заказчик выполняет только организаторские функции в интересах застройщика, включая право на выбор подрядчиков, которые будут непосредственно осуществлять строительство объекта (постановление ФАС ВСО от 12.05.2010 по делу № А78-1448/2009).

В рассматриваемом случае существенное значение для технического заказчика будет иметь факт исполнения обязанности по представлению застройщику отчетов для оплаты работ (ст. 1008 ГК РФ).

Как правило, при квалификации договора на выполнение функций технического заказчика как договора агентирования сдача застройщику оказанных услуг по выполнению функций технического заказчика посредством предоставления актов выполненных работ по форме КС-2 невозможна. При недоказанности факта направления отчетов суды отказывают техническому заказчику в удовлетворении требований об оплате услуг (постановление ФАС СКО от 09.06.2010 по делу № А32-12220/2009). Следует отметить, что агентирование может быть построено с использованием либо модели договора поручения (если агент действует от имени принципала), либо модели договора комиссии (если агент действует от собственного имени).

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

С учетом изложенного, в ситуациях, когда договоры на выполнение проектных, изыскательских или строительных работ заключаются действующим от имени застройщика техническим заказчиком или действующим от своего имени заказчиком, выполняющим функции на основании агентского договора, структурированного по модели комиссии, такой технический заказчик, по общему правилу, не отвечает перед застройщиком за исполнение заключенных им за счет заказчика (застройщика) договоров.

Какие проблемы могут возникнуть у застройщика?

Застройщик же может столкнуться с ограниченной ответственностью технического заказчика, в частности, невозможностью предъявления к нему претензий по качеству, объему и срокам выполнения работ. В таком случае требования должны будут предъявляться исполнителям работ.

Резюмируя изложенное, на практике договор на выполнение функций технического заказчика чаще всего является смешанным договором и содержит элементы различных договоров, в связи с чем, отношения сторон будут регулироваться в соответствующих частях правилами о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Соответственно, в случае неисполнения договорного обязательства к виновной стороне будет применяться вид и размер ответственности того вида договора, элементом которого является нарушенное обязательство. При заключении такого договора рекомендуем внимательно подходить к описанию прав и обязанностей, чтобы условия договора соответствовали желаниям и волеизъявлению его сторон.

Совмещение функций заказчика и подрядчика в строительстве (ответы на вопросы слушателей семинаров «1С:Консалтинг»)

Состоялась очередная серия методологических семинаров «1С:Консалтинг», посвященная вопросам ведения бухгалтерского и налогового учета и отражения хозяйственных операций в программах фирмы «1С». В ходе проведения семинаров специалисты фирмы «1С» и ее партнеры давали ответы на вопросы слушателей, с наиболее интересными из которых мы решили ознакомить наших читателей. На этот раз материал, подготовленный методистом фирмы «1С» Игорем Берко, посвящен интересовавшему многих слушателей вопросу о том, как вести учет и налогообложение строительства жилого дома организацией, которая совмещает функции заказчика и подрядчика в «1С:Бухгалтерии 7.7».

stroyjurnal

Наше предвзятое мнение на одну статью в журнале.

Прочитав заметку в одном журнале про управление проектами, пришел в ужас.

«Некая «Компания» предпочитает оказывать услуги в комплексе: функции технического заказчика, генподрядчика, проектирование и строительно-монтажные работы. Самым важным для нас является конечный результат!»

Это означает одно — предложить инвестору сложить все яйца в одну корзину. Функции технического заказчика, генерального подрядчика, проектировщика — должны быть разделены, должна быть независимость взглядов и оценок. Иначе получается, все и всегда можно обосновать: проектировщик нарисует объемы, генподрядчик выполнит, а где контроль? Или генподрядчик совершит ошибку, а проектировщик ему нарисует, что так и должно быть. Или проектировщик будет не успевать или нарисует не то, генподрядчик может выполнить, как сам знает, а проектировщик по факту нарисует. Управление проектами какое-то странное получается, игра в одни ворота или «мы всегда правы».

А еще в статье со знанием дела в начале описывали:

— про то, что на рынке их всех компаний позиционирующих себя как управляющие инвестиционно-строительным проектом всего 3-5% являются таковыми;

— что старая система «классический подход» и новая «управление проектами», конечно новая выглядит лучше.

Сравнение вообще не корректное,

т.к. сравниваются в классической модели только генеральный подряд, без функций заказчика, а в модели управления проектами и то и другое.

Цифры не приводятся почему-то:

— вот в советское время объекты строились в 1,5 или 2 раза дольше, где сравнительные показатели аналогичных объектов, но построенных в разное время;

— смета возрастала в 2-3 раза, а где сравнительная стоимость строительства аналогичных объектов, но построенных в разное время;

— сколько профессиональных рабочих работало в советское время и сколько сейчас, корочки из ПТУ покажите. Почему они считают, что в советское работали не квалифицированные кадры, чем сейчас не понятно. Приведем пример: «Квалификационные требования к мастеру СМР постановления Госстроя СССР от 3 июля 1987 года N 131. Высшее техническое образование без предъявления требований к стажу работы или среднее специальное (техническое) образование и стаж работы в строительных организациях не менее 3 лет. При отсутствии специального образования — школа мастеров и стаж работы в строительстве не менее 5 лет». Сейчас и должности такой не встретишь, не говоря о выдерживании сроков стажа работы и образования.

— свой штат техники – это наоборот преимущество, а не недостаток, любой на стройке Вам это скажет, а еще – это дополнительный доход компании.

— в советское время была экономия на качестве и количестве материалов, а сейчас экономия на строительных материалах за счет использования современных технологий в проектировании и строительстве, как — это анализировалось. Приведите примеры.

Мой пример такой: вот в советское время использовался рубероид 3 слоя, а сейчас изопласт в 2 слоя (некоторые проектировщики и сейчас рисуют рубероид), техника стала более производительная, а сроки не уменьшаются все равно, стоимость тоже не уменьшается, качество не растет. Персонал в советское время был более квалифицированным, спасибо ПТУ, чем нынешние Равшаны и Джамшуты – это подтверждает не один человек старой школы.

Статья полный бред пусть не обижаются, ребята они хорошие и умные, но обосновать, таким образом, совмещение всех функций на строительной площадке не корректно.

Можно сказать одно пока управление проектом (функции технического заказчика) – это очень узкоспециализированная функция и не приносящая особых доходов, а совмещение функций дает доход и более понятна в комплексе для инвесторов.
Управление проектом. Часть 1
Управление проектом. Часть 2

Tags: Джамшут, ПТУ, Равшан, генподрядчик, управление проектом, функции заказчика

Революция в техническом заказе

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 372-ФЗ в Градостроительный кодекс были внесены обширные изменения, которые можно сравнить по масштабности с реформой гражданского законодательства. К примеру, при выполнении определённых условий теперь в некоторых случаях нет необходимости вступать в саморегулируемую организацию (СРО). Но некоторые из этих поправок ещё не до конца осознаны как участниками рынка, так и надзорными органами. Одними из самых существенных нововведений, которые могут перекроить структуру строительной отрасли, являются изменения в институте технического заказа.

Разберёмся с определениями

В соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ «технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности». Законодатель ввёл новый термин, в котором назвал перечисленные виды деятельности — функциями технического заказчика.

По своей юридической сути договор на выполнение функций технического заказчика является в зависимости от точки зрения — непоименованным либо смешанным (скорее) договором, представляющим собой смесь договора возмездного оказания услуг и агентского договора. Такой вывод можно сделать, обратившись к определениям обоих договоров.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ «По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность)». Как видно, определение вполне соотносится с тем, что должен выполнять технический заказчик — совершать определенные действия, предусмотренные градостроительным законодательством, и по факту вести профессиональную деятельность в качестве квалифицированного заказчика (ранее законодательство оперировало термином «заказчик-застройщик»).

Но это всего лишь часть сущности указанного договора. Как видно из определения технического заказчика, это юридическое лицо, которое, во-первых, уполномочено застройщиком на выполнение этой деятельности, и во-вторых, выполняет эту деятельность от имени застройщика. То есть классический агентский договор по модели поручения, поскольку согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ «По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала». А как уточняет ст. 1011 ГК РФ к агентским отношениям в зависимости от того, действует агент от имени принципала или от своего имени, применяются соответственно правила о договорах поручения или комиссии.

Что ж, с юридической сутью мы определились. Но это всё встречалось и в предыдущих версиях градостроительного законодательства. В чём же «революционность» такого более подробного регулирования? Дело в том, что всё тот же п. 22 ст. 1 ГрК РФ императивно установил, что функции технического заказчика могут выполняться только членом соответствующей саморегулируемой организации. На первый взгляд это не вызывает вопросов. Подумаешь, законодатель всего лишь предусмотрел, что если профессиональный строитель работает в качестве технического заказчика, то он должен соответствовать определенным стандартам. Но всё оказалось сложнее.

Формулировка п. 22 ст. 1 ГрК РФ говорит нам не о том, что технический заказчик должен быть членом СРО. Данная норма устанавливает определение функций технического заказчика, и перечисляет что к этому относится. А уже затем следует дополнение, что членства в СРО требует не статус технического заказчика, а само по себе выполнение этих функций.

Давайте вернёмся к тому, на что потребуется членство в СРО:

3. Предоставление материалов и документов.

5. Подписание документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

6. Иные функции, предусмотренные ГрК РФ.

Как происходил обычно договорной процесс у заказчика, который не являлся профессиональным застройщиком со своими строительными подразделениями? Заключался договор генерального подряда с выигравшей на тендере компанией и иногда отдельный договор генерального проектирования.

Теперь же, исходя из буквального толкования норм ГрК РФ, заказчик не имеет право этого сделать, если он не состоит в СРО с допуском к соответствующим видам работ. Для заказчика (в терминах ГрК РФ застройщик), который не является профессиональным строителем, наличие технического заказчика — прямое требование закона, и всё, что может сделать такой застройщик — подписать договор с техническим заказчиком, который и будет дальше заключать договор генерального подряда и проектирования, либо отдельные договоры подряда.

Разумеется, застройщик может осуществлять функции технического заказчика самостоятельно, но для этого он должен состоять в СРО. Разъяснения профильных ведомств уже были даны (к примеру, Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 8 февраля 2017 г. N 3762-АЕ/02). Формально давая застройщику выбор, закон не даёт ему выбора избежать затрат — потратить придётся либо на технического заказчика, либо на вступление в СРО, что кроме существенного взноса в компенсационный фонд влечёт за собой и затраты на найм в штат необходимых специалистов, квалификацию которых требуется подтвердить. При этом если планируется и стройка, и проектирование, и изыскания, то застройщик по сути должен вступить в три (!) СРО и нанять тройное количество специалистов. В общем, экономический вывод из этого только один — стоимость любого строительства вырастает автоматически.

Что делать генподрядчикам

Не менее сложным выглядит вопрос и со стороны генподрядчика. Достаточно часто застройщиками заключался единственный договор генерального подряда, по которому генподрядчик по сути совмещал функции технического заказчика с функциями лица, осуществляющим строительство. Теперь же исходя из комплексного анализа пп. 16, 22 ст. 1, п. 2 ст. 53 ГрК РФ необходимым является заключение отдельного договора технического заказчика. При этом не забывайте, что застройщик не может напрямую заключить договор генерального подряда, если он не состоит в СРО.

Это не является проблемой, если у генподрядчика есть несколько разных юридических лиц, каждое из которых является членом СРО. Но содержать несколько таких юридических лиц достаточно ресурсоёмкая задача. А если генподрядчик один? Может ли он заключить договор сам с собой по сути? Понятно, что непосредственно как генподрядчик он будет являться только одной стороной договора, тогда как на другой стороне он будет участвовать в качестве представителя, и по модели поручения по сути второй стороной будет являться застройщик. К примеру, ООО «Ромашка» в качестве технического заказчика от имени застройщика заключает договор с ООО «Ромашка» как с подрядчиком. По сути, многие юристы сталкивались с одними и теми же подписантами не раз. К примеру, когда у двух разных компаний один и тот же генеральный директор. Несмотря на совпадение подписантов — стороны договора разные. Соответственно формально не является чем-то невозможным и подписанием генеральным директором как физическим лицом договора с компанией, в которой он является генеральным директором. Но как на такое юридическое «издевательство» будут смотреть контролирующие органы — большой вопрос. При этом давайте не забывать про запреты п. 3 ст. 182 ГК РФ, которые позволяют признать такую сделку недействительной (хотя нарушения интересов по сути здесь нет).

Необходимо сделать небольшое отступление и про саму схему договора технического заказа. Как мы уже поняли, это смешанный договор на основе двух достаточно популярных гражданско-правовых конструкций. Можем ли мы этот механизм подправить?

Давайте разберёмся. Как нам говорит п. 2 ст. 421 ГК РФ «Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом», а п. 3 ст. 421 ГК РФ дополняет, что «Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом». Заключение договора, пусть и в такой специфической отрасли, как строительство со своим отдельным кодексом, регулируется всё же нормами гражданского права. Но если мы обратимся к ст. 422 ГК РФ: «Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения».

Вернёмся к определению технического заказчика. Вспомним, юридическое лицо — уполномочено застройщиком и действует от имени застройщика. Без вариантов. То есть если подразумевается выполнение функций технического заказчика, то по договору (если этим не занимается непосредственно сам застройщик) это должен быть именно агентский договор по модели поручения. Непонятно, специально или невольно, но законодатель, запуская реформу градостроительного кодекса, достаточно грубо вмешался в сферу регулирования отношений, за которые отвечает гражданский кодекс, и по факту поставил под запрет достаточно распространённую схему, когда технический заказчик действует от своего имени, а не от имени заказчика. То есть агентский договор по модели комиссии. Теперь стороны не могут выбирать удобную для них конструкцию, когда все работы принимает техзаказчик, а потом передаёт готовый результат застройщику. С момента изменения ГрК РФ все отношения юридически завязываются напрямую на застройщика. Даже если принять идею, что обязательное наличие технического заказчика при строительстве, это неизбежное благо, но теперь застройщик не может оградиться от претензий множества подрядчиком на объекте, потому что технический заказчик в рамках такой конструкции выступает всего лишь представителем, поскольку согласно п. 1 ст. 971 ГК РФ «права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя».

Кому предъявлять претензии?

Возникает и не менее интересный вопрос, касающийся формулировки функции технического заказчика. И если утвердить проект или дать задание подрядчикам технический заказчик вполне может от имени заказчика, по сути облекая непрофессиональные пожелания заказчика в квалифицированные указания строителя, то применение функции технического заказчика к заключению договора вызывают вопросы как раз исходя из модели поручения. Договор заключают его стороны. Кем бы ни являлся представитель стороны, уполномоченный на подписание договора, договор заключает именно сторона. И одновременное указание на то, что технический заказчик не может заключить договор от своего имени, а заключает его от имени заказчика, лишено какого-либо смысла и полностью противоречит общей части обязательственного права.

Это не просто теоретический спор, а весьма серьёзный практический момент. В данный момент конструкция договора на выполнение функции технического заказчика не выдерживает никакой критики. Возможно, законодатель хотел сказать, что договор с подрядчиком заключается техзаказчиком, который действует в интересах заказчика. То есть то же самое, что происходит в агентском договоре по модели комиссии. Но императивная формулировка «от имени» однозначно отвергает такую схему. Кто же тогда является стороной заключённого договора подряда? Кому предъявлять претензии? Техническому заказчику, который заключил договор, но не сам, либо к застройщику, который этот договор не заключал, так как это функция технического заказчика и за него это сделало другое лицо?

Если мы обратимся к п. 2 ст. 52 ГрК РФ, то увидим, что «Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства». То есть законодатель вполне себе признаёт наличие договоров, заключённых непосредственно с техническим заказчиком. Так что тогда означает эта неизвестная формула «заключает от имени застройщика»?

Путаницы добавляет Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который регулирует частично градостроительной деятельность. В рамках данного закона застройщик является инвестором, а вот заказчиком согласно п. 3 ст. 4 «уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов», то есть по сути это и есть технический заказчик. Но более интересен второй абзац данного пункта: «Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором». Непонятно, как теперь соотносить данную норму и норму градостроительного кодекса. Потому что ГрК РФ запрещает выступать техническому заказчику от своего имени, то есть распоряжается именно застройщик. Является ли это запретом договорных условий на распоряжение капитальными вложениями? Потому что пока это выглядит так, что норма закона об инвестиционной деятельности превращается в недействующую.

К сожалению, пока количество вопросов у практикующих юристов только накапливается. В любом случае, есть несколько вещей, которые понимаются всеми участниками рынка совершенно точно и недвусмысленно.

1. Если застройщик не является профессиональным строителем, то для осуществления строительства после 01 июля 2017 года (дата введения изменений) он обязан привлечь профессионального технического заказчика, который состоит в соответствующих саморегулируемых организациях. Риски иного подхода колоссальны, поскольку надзорный орган может отказать в вводе здания в эксплуатацию, так как застройщик не имел права самостоятельно утверждать проект или проводить строительный контроль.

2. Чтобы не вызывать споры с контролирующими органами или другими участниками строительного рынка, заранее определите для себя модель отношений. Либо настаивайте на том, что в заключаемых с подрядчиками техническими заказчиком договорах последний будет указан не как сторона, а как представитель. Желательно указать формулировку по типу: «ООО «Ромашка», именуемое Техзаказчик, действующего на основании договора технического заказа от имени и за счёт ООО «Василёк», именуемого Застройщик». Несмотря на перечисленные выше в статье несуразности, данная формулировка по сути дублирует определение технического заказчика из ГрК РФ и всех недовольных отсылает к законодателю. Либо применяйте второй подход — заключение договоров техзаказчиком самостоятельно. То есть по сути в обход определения, установленного ГрК РФ, применяете модель комиссии. Никакой судебной практики, к сожалению, до сих пор не появилось, поэтому каждый контрагент вынужден сегодня действовать на свой страх и риск. Особенно учитывая тот факт, что налоговые органы любят придираться к таким формулировкам договора и отказывать в принятии расходов, потому что договор технического заказа не давал права техническому заказчику самостоятельно заключать договоры с третьими лицами.

Технический заказчик и генподрядчик в одном лице

Для входа можно использовать учётную запись, созданную на любом из сайтов Нормативка. Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте. Для того чтобы ответить в этой теме, Вам необходимо войти в систему или зарегистрироваться. Сегодня свой день рождения празднуют 22 пользователя.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Функции застройщика и технического заказчика. Строительный контроль

Может ли подрядчик осуществлять технадзор?

Перейти к новому. Являясь заказчиком и подрядчиком в одном лице, могу ли вести и функции технадзора? В СРО имеется пункт о работах по строительному контролю Какими документами регламентируется работа технадзора?

Это должны быть разные физические лица, одно юр лицо все таки может быть вроде как. Подскажите а как у вас с самобичеванием? Как вы являясь подрядчиком контролите сами себя и ещё и заказчиком в одном лице платите за все это?

Сейчас вхожу в данную систему и хочу понять, как правая рука контролирует левую это на наших то стройках где подрядчиков доят, и за все откаты предлагают? Что при такой схеме происходит со сроками, качеством и главное цепной строительства? Буду признателен за консультацию. Will i am. Will i am Посмотреть профиль Найти ещё сообщения от Will i am.

Кратко так — технадзор это человек заказчика представляет его интересы , а подрядчик только нанятое заказчиком для определенной работы лицо.

Если все выполняет одно юрлицо даже если законом позволено то несовпадение интересов на лицо — оба подрядчик и технадзор представляют интересы только своего работодателя а не заказчика подрядчику даже нет необходимости коррумпировать надзор. Сообщение от slobodyanyukd. Лично мне импонирует такая структура организации, особенно в России, где как правило неквалифицированные ИТР управляют неквалифицированными рабочими.

Сообщение от Will i am. Готов поспорить насчёт не плохой, ООО можно и одно, главное приказы и сро. А вот с налогообложением если вы застройщик и с дольщиками и прочим то с ндс будут траблы, но это к юристам и бухгалтерам много судебных решений.

Меня сам подход к такой структуре пугает, неужели нсть те кто верит что правая рука левую бьёт? Про неприятности и с кем они будут по подробнее, по закону можно! Если есть на что ссылаетесь и почему с доводами Велком! Я без наезда, мне самому надо от такого барахла отвертеться, в чт учредитель сообщил о его видении такой ситуации, я в корне не согласен с этим.

Так что я как раз помощи ищу как бы левая рука не умеет бить правую- это моё личное мнение. Поддержу мнение, что законодательство не запрещает осуществлять технадзор собственными силами. Это нормальная ситуация при строительстве хозспособом. Сообщение от juri Ну дык при хозспособе в принципе не может быть «независимого» технадзора.

Стороннему технадзору будет еще больше наплевать, чем собственному. Только лишние деньги на сторону уйдут. Сообщение от ShaggyDoc. Например «реальное положение» — нет сухой половой рейки. В том числе и в сегодняшнее время, когда умудряются из хороших материалов сделать дерьмо. ТС наверное лет 20 с маленьким хвостиком и неоправданный энтузиазм, а Шэгги матерый дед с огромным опытом, вот и получается разговор немного с глухим.

Сообщение от stol Неужели если Вы строите дом себе, то технадзор в Вашем лице будет хуже, чем какое то привлеченное со стороны лицо. Сообщение от jtdesign. Ему именно за это платят чтобы «не входил в реальное положение».

Мостовая в ад из чего? Country Men. Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: Заказчик не вправе возложить свою обязанность по осуществлению строительного контроля технического надзора на генподрядчика. Строительный контроль должен осуществляться как генподрядчиком, так и, наряду с генподрядчиком, заказчиком застройщиком лично либо путем возложения этой обязанности на третье лицо.

Обоснование вывода: Прежде всего отметим, что определения понятия «технический надзор» действующее законодательство РФ не содержит. В соответствии с п. Положения о заказчике-застройщике едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденного постановлением Госстроя СССР от В настоящее время процесс строительства регулируется Градостроительным кодексом РФ далее — ГрК РФ , в котором используется такое понятие, как «строительный контроль», то есть деятельность лица, осуществляющего строительство, либо застройщика, либо заказчика, которая заключается в проверке соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также в выявлении недостатков работ ст.

На наш взгляд, сопоставление целей технического надзора и определения строительного контроля позволяет прийти к выводу, что технический надзор является составной частью строительного контроля. В соответствии с ч. То есть осуществление строительного контроля является обязанностью генерального подрядчика в силу закона. Под заказчиком в Градостроительном кодексе РФ понимается лицо, уполномоченное застройщиком ч. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться сам застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующее требованиям, установленным ГрК РФ ч.

Отсюда видно, что, если строительство осуществляется на основании договора, строительный контроль должен осуществляться как лицом, непосредственно осуществляющим строительство, — подрядчиком генеральным подрядчиком независимо от условий договора с заказчиком смотрите также письмо Минрегионразвития РФ от Эти нормы корреспондируются с нормами Гражданского кодекса РФ. В рамках договорных, гражданско-правовых отношений как застройщик, так и уполномоченное им лицо именуются заказчиком, а лицо, выполняющее работы, — подрядчиком п.

В силу ст. А согласно ст. Таким образом, заказчик застройщик обязан обеспечить строительный контроль либо путем личного его осуществления либо возложением данной обязанности на иное лицо, отличное от подрядчика. В связи с этим обращаем внимание, что в соответствии с ч. Форум DWG. Размещение рекламы. Поиск в этой теме : Расширенный поиск. Обратная связь — Вверх. Поиск в этой теме.

Может ли подрядчик осуществлять технадзор? Просмотров: Посмотреть профиль. Найти ещё сообщения от stol Найти ещё сообщения от slobodyanyukd. Найти ещё сообщения от Will i am. Посетить домашнюю страницу jtdesign. Найти ещё сообщения от jtdesign. Цитата: Сообщение от slobodyanyukd Подскажите а как у вас с самобичеванием? Цитата: Сообщение от Will i am хм, проектно-строительная организация. Посетить домашнюю страницу ShaggyDoc.

Найти ещё сообщения от ShaggyDoc. Цитата: Сообщение от slobodyanyukd ООО можно и одно, главное приказы и сро. Найти ещё сообщения от juri Цитата: Сообщение от slobodyanyukd Меня сам подход к такой структуре пугает, неужели нсть те кто верит что правая рука левую бьёт?

Цитата: Сообщение от juri18 Поддержу мнение, что законодательство не запрещает осуществлять технадзор собственными силами. Для исправления ситуации приходится включать бюрократическую машину, писать письма заказчику, проектировщикам, подрядчикам Цитата: Сообщение от ShaggyDoc Например «реальное положение» — нет сухой половой рейки.

Сообщение от ShaggyDoc В том числе и в сегодняшнее время, когда умудряются из хороших материалов сделать дерьмо. Цитата: Сообщение от stol58 Неужели если Вы строите дом себе, то технадзор в Вашем лице будет хуже, чем какое то привлеченное со стороны лицо.

Цитата: Сообщение от jtdesign а со сторонним надзором такого сотворить будет труднее. Найти ещё сообщения от Country Men. Похожие темы. Технадзоры в строительстве — делимся опытом. Технология и организация строительства. Авторский надзор может осуществлять сторонняя организация. Может разорвать анкерные болты от мороза?

Генподрядчик или техзаказчик

Законопроект «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О противодействии коррупции» призван устранить сложившуюся правовую неопределенность в сфере бюджетного законодательства, предусматривающего зачисление конфискованных денежных средств, полученных в результате совершения коррупционных правонарушений. Между тем, само понятие «коррупционное правонарушение» в настоящее время отсутствует в законодательстве. Принятие законопроект «О внесении изменений в статью 2. Целью законопроекта является устранение правовой коллизии между Федеральным законом «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» и бюджетным законодательством.

1 ГрК РФ «технический заказчик — юридическое лицо, которое по которому генподрядчик по сути совмещал функции технического.

Техзаказчик и генподрядчик в одном лице

Наша организация является Техническим заказчиком и генподрядчиком в одном лице. От имени Застройщика мы заключаем договор с Подрядчиком наша организация действует на основании доверенности. Кого должен указать Подрядчик в счет-фактуре и акте выполненных работ Застройщика или Технического заказчика-Генподрядчика? Если Вы заключаете договор от имени застройщика с подрядчиком, то генподрядчиком Вы не являетесь. Это типичная функция технического заказчика п. Покупателем для подрядчика выступает принципал, от имени которого действует Ваша организация. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала п. Иными словами, сделка совершается между застройщиком и подрядчиком. Генподрядчик всегда приобретает результаты работ подрядчика от своего имени п.

Вход на сайт

Наша организация является одновременно техническим заказчиком и генподрядчиком. Должны ли мы составлять отчет заказчика для застройщика? При поступлении целевых средств бы должны платить НДС со всей суммы? Мы должны выставить счет-фактуры на выполненные СМР застройщику в конце строительства или ежемесячно при подписании КС3?

Перейти к новому. Являясь заказчиком и подрядчиком в одном лице, могу ли вести и функции технадзора?

Технический заказчик: права и обязанности (Николаев С.А.)

Что же делает Закон ФЗ? То есть, если после 1 июля застройщик захочет нанять техзаказчика, у того должно быть членство в СРО соответственно, взносы в компенсационные фонды двух саморегулируемых организаций, специалисты: ГИПы и ГАПы, руководители, имеющие высшее образование сразу и в строительстве, и в проектировании, стаж работы и там, и там, и так далее. Важно Может ли заказчик быть генподрядчиком? Может ли застройщик быть генподрядчиком? Технический заказчик и генподрядчик в одном лице Для этого строительная компания должна иметь соответствующий кадровый состав, материальное и техническое обеспечение, сделать взнос в компенсационный фонд. Составление акта передачи строительной площадки является обычно частью процесса исполнения договора генподряда на работы по строительству или реконструкции.

Техзаказчик превращается, превращается … в генподрядчика. Как не стать ответственным за все

К примеру, при выполнении определённых условий теперь в некоторых случаях нет необходимости вступать в саморегулируемую организацию СРО. Но некоторые из этих поправок ещё не до конца осознаны как участниками рынка, так и надзорными органами. Одними из самых существенных нововведений, которые могут перекроить структуру строительной отрасли, являются изменения в институте технического заказа. В соответствии с п. Законодатель ввёл новый термин, в котором назвал перечисленные виды деятельности — функциями технического заказчика. Такой вывод можно сделать, обратившись к определениям обоих договоров.

Технология и организация строительства Может ли подрядчик Являясь заказчиком и подрядчиком в одном лице, могу ли вести и функции технадзора? . контроля (технического надзора) на генподрядчика.

Вход Регистрация. Список сообщений Новая тема. Уважаемые коллеги у меня следующий вопрос может ли в одном лице совмещаться генеральный подрядчик и заказчик по договору сторительного подряда? Ссылка на сообщение.

Это наиболее востребованные практики. Взиманием платежа за оформление и выдачу паспорта занимается миграционная служба.

Необходимо внимательно следить за соответствием поставляемого аппарата и принадлежностей с приложением. В конце ставится личная подпись и дата. Как узнать где прописан человек.

Выполняет перечень работ и услуг для диагностики заболевания, оценки состояния больного и клинической ситуации в соответствии со стандартом медицинской помощи. Практически всегда решение будет положительным для истца, и заседание будет проведено по месту подачи заявления. Государственная пошлина по трудовым спорам не оплачивается.

Одним из способов подачи недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином заявления на восстановление российского паспорта при порче является портал Госуслуг. Работодатель обязан уведомить службу занятости населения о простое, если он связан с приостановкой производства.

Путевые листы выписываются на один день, одну смену, в случае командировки, на период, не превышающий 1 календарный месяц.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Заказчик и подрядчик. Проблемы исполнения договора.

Что входит в обязанности заказчика-застройщика

Опубликовано в журнале Учет в строительстве №2, 2003г.

Заказчик-застройщик* нередко совмещает еще и функции генерального подрядчика. При этом он может вести строительство сразу нескольких объектов. В этом случае ему нужно правильно распределить расходы между разными стройками. О том, как это сделать, мы расскажем в нашей статье. Также мы поговорим о том, как заказчику-застройщику исчислять НДС по своей деятельности, что делать с «входным» НДС, уплаченным по строительным расходам, как регистрировать счета-фактуры.

Если заказчик-застройщик совмещает функции генподрядчика, то в этом случае между ним и инвестором заключается инвестиционный договор**, который включает в себя две части – инвестиционную и строительную.

Платформа ОФД 📌 РекламаОФД со скидкой 30%. Новогодняя акция на подключение касс ОФД поможет бухгалтеру сдать отчеты + аналитика продаж + работа с Честным ЗНАКом Узнать больше

В инвестиционной части договора заказчику-застройщику поручается построить объект, для чего ему передается право распоряжаться средствами инвестора, которые предназначены для финансирования строительства. В строительной части содержатся условия договора подряда, на которых организация принимает на себя функции генподрядчика. Заказчику-застройщику (генподрядчику) также поручается сдача объекта в эксплуатацию в сроки, которые установлены договором.

При этом заказчик-застройщик несет полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом и в пределах сметной (договорной) стоимости строительства.

Чтобы обеспечить строительство, заказчик-застройщик:

– выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказ на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;

– заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;

– выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.

В рамках инвестиционного договора заказчик-застройщик заключает договоры:

– с проектно-изыскательскими организациями – договоры подряда на проектирование строительства;

– с субподрядчиками – договоры субподряда на строительство объекта;

– с поставщиками и посредниками – договоры купли-продажи и поставки стройматериалов и оборудования.

Бухгалтерский учет расходов по инвестиционной и строительной деятельности

Заказчик-застройщик может одновременно вести работы на нескольких объектах. В этом случае ему нужно распределить произведенные затраты между разными стройками. Как это сделать?

Сначала списываются простые виды (элементы) затрат. К ним относятся суммы:

– оплаты труда строителей и отчисления во внебюджетные фонды от этой зарплаты;

– амортизации основных средств, которые используются при строительстве, и т. п.

– основной зарплате персонала;

– сметной стоимости работ и т. д.

Бухгалтерский учет расходов по строительной деятельности

Расходы организации по генподрядной деятельности отражаются в бухучете на счетах 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы» и 26 «Общехозяйственные расходы».

Со счетов по учету материально-производственных запасов и расчетов с поставщиками (подрядчиками) списывается фактическая себестоимость материальных ресурсов и услуг.

Отчисления от заработной платы на социальные нужды распределяются иначе, чем сама заработная плата:

Амортизация нематериальных активов относится на счет 26.

Затем распределяется стоимость продукции и услуг подсобно-вспомогательных производств. Продукция этих производств по фактической себестоимости списывается на строительство соответствующих объектов, а также приходуется на счета по учету материально-производственных запасов:

Затем по объектам учета распределяют общехозяйственные расходы (счет 26). Метод также следует закрепить в учетной политике. Например, это может быть распределение пропорционально прямым затратам.

Бухгалтерский учет расходов по инвестиционной деятельности

При этом в учете заказчика-застройщика делается следующая проводка:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 02 (10, 69, 70 …)

Передав построенный объект инвестору, заказчик-застройщик сделает в учете такую запись:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– передан построенный объект инвестору.

В учете заказчика-застройщика будет отражено:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

– отражены в составе доходов неиспользованные средства инвестора.

Порядок исчисления НДС и регистрации счетов-фактур

А вот возместить из бюджета «входной» НДС по расходам, связанным со строительством объекта, заказчик-застройщик не может. Это связано с тем, что суммы налога можно принять к вычету только после того, как объект будет поставлен на учет (п. 5 ст. 172 Налогового кодекса РФ).

А заказчик-застройщик готовый объект не принимает на учет, а передает его инвестору. Такое же мнение высказано в письме** Минфина России от 14 марта 2002 г. № 04-03-10/2.

Что же делать с суммами «входного» НДС? На этот счет нет однозначного ответа. Например, в некоторых разъяснениях официальных органов указывается, что суммы налога нужно списывать за счет средств инвестора по финансированию объекта (то есть в дебет счета 86 «Целевое финансирование»). Однако есть мнение, что «входной» НДС нужно включать в стоимость строящегося объекта. Например, подобная точка зрения высказана в письме МНС России по г. Москве от 14 ноября 2001 г. № 02-14/52358 «О порядке исчисления НДС при реализации объектов жилищного строительства».

В апреле 2003 года офисное здание было передано инвестору.

Договором предусмотрено, что сумма экономии денежных средств по окончании строительства остается в распоряжении заказчика-застройщика. В бухгалтерском и налоговом учете сумма полученного дохода совпадает.

В учете ООО «Флагман» бухгалтер делает следующие проводки:

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»

– 33 500 000 руб. – списаны за счет средств инвестора затраты на строительство офисного здания;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

– 7 245 000 руб. (33 500 000 – 19 735 000 – 6 520 000) – включены в состав доходов неиспользованные средства инвестора;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 2 160 833,33 руб. ((7 245 000 руб. + 5 720 000 руб.) # 20% 120%) – начислен НДС;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» КРЕДИТ 99

– 5 084 166,67 руб. (7 245 000,00 – 2 160 833,33) – отражена прибыль.

В расчет налогооблагаемого дохода ООО «Флагман» нужно включить 5 084 166,67 руб.

Счета-фактуры, которые получены заказчиком-застройщиком от поставщиков и подрядных организаций, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур и в книге покупок не регистрируются. На строительно-монтажные работы, которые выполнены собственными силами, выписывается счет-фактура, который регистрируется в книге продаж. Это следует из пункта 25 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость (утверждены постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914).

В некоторых случаях заказчик-застройщик может истратить на строительство меньшую сумму, чем была выделена инвестором. Иногда сумма такой экономии остается после завершения строительства у заказчика-застройщика. С этой суммы он также уплачивает НДС. При этом на сумму экономии по строительству объекта заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в одном экземпляре и регистрирует его в книге продаж.

При передаче построенного объекта инвестору заказчик-застройщик выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости объекта и отражает в нем суммы НДС, которые входят в стоимость передаваемого объекта. Один экземпляр передается инвестору, а второй подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур. В книге продаж заказчика-застройщика этот счет не регистрируют.

>Генеральный подрядчик в строительстве

Заказать проект Оформите заявку на сайте. Наш менеджер свяжется с вами для уточнения деталей.

Генеральный подрядчик

Генеральный подрядчик в строительстве — это организация, которая контролирует процесс строительных работ с начала разработки проекта и вплоть до сдачи готового объекта заказчику. Подрядчик рационально планирует все мероприятия, которые предстоит осуществить при возведении объекта, и следит за их своевременным, качественным и соответствующим закону исполнением. Успешность реализации проекта инвестиционно-строительного характера напрямую зависит от генподрядчика, причем на всех этапах.

В обязанности данной организации входит в том числе:

охрана труда всех вовлеченных в реализацию проекта кадров;
забота об окружающей среде и экологии;
соблюдение надлежащих аспектов безопасности в процессе строительства;
гарантии противопожарной безопасности;
по завершении строительных работ — благоустройство той территории, на которой они велись.

Заказчик объекта на свое усмотрение выбирает компанию, которая имеет право на осуществление всех необходимых функций, и заключает с ней договор генподряда. Единственная сфера, которая при этом останется вне компетенций подрядчика, — это непосредственно ведение хозяйственной деятельности объекта. Проявлять максимальную ответственность при выборе подрядчика следует в том числе и потому, что именно через эту организацию будут проходить все финансовые потоки, имеющие отношение к строительству.

Субподряды и сеть профессиональных контактов

Заключая договор, генеральный подрядчик вовсе не обязуется выполнять все необходимые работы своими собственными силами. Он имеет право нанимать на свое усмотрение субподрядчиков, которым препоручит отдельные задачи в соответствии с их компетенциями и специализацией. С каждым субподрядчиком будет заключен свой отдельный договор. Заказчику объекта не потребуется вмешиваться в процесс — по сути, он может даже не знать о найме субподрядчиков. Главное, что требуется от заказчика, — это своевременно и в полном объеме снабжать генерального подрядчика финансовыми средствами.

Возможен и такой вариант, что заказчик выразит желание подбирать субподрядчиков самостоятельно. Это происходит в основном по двум причинам. Во-первых, клиент может не до конца доверять выбранному генподрядчику и подозревать его в коррумпированности. Это в корне неверный подход, на который можно дать однозначный ответ: если вы имеете основания не до конца доверять избранной организации, просто выберите другую компанию. Строительно-инвестиционная сфера — явно не та область, где допустимо принимать решения в условиях дефицита доверия.

Во-вторых, заказчик может обладать контактами с неким субподрядчиком, с которым у него имеется опыт плодотворного взаимодействия в прошлом и который успел отлично зарекомендовать себя в его глазах. В таком случае следует учитывать объективные мнения обеих сторон: и заказчика касательно того, почему он хотел бы предложить именно этого субподрядчика, и генподрядчика насчет того, как он оценивает возможности предлагаемого кандидата и насколько органично этот кандидат сможет интегрироваться в общий процесс.

Строительный генподряд может взять на себя не одна компания, а целая группа, которая находится под управлением некоей единой головной структуры. Чаще всего у подобных компаний имеются собственные подразделения, которые согласуют документацию, а также собственные проектировщики и даже производственные мощности. В таком случае возникает несколько неоднозначная ситуация. С одной стороны, законодательство требует, чтобы генпроектирование и генподряд осуществлялись в соответствии с положениями двух отдельных договоров. С другой стороны, обе эти функции фактически оказываются возложенными на одно и то же предприятие. Таким образом, выбранная заказчиком структура занимается полным спектром работ по объекту: от подготовки проектной документации и средств механизации до сдачи готового объекта инвестору.

Функции генерального подрядчика по отношению к своему заказчику

Физическое лицо или организация, взявшие на себя функции генподрядчика, приобретают перед лицом инвестора следующие обязательства:

Своевременно исполнять заранее оговоренные работы.
Координировать на объекте взаимодействие всех участников строительного процесса.
Организовать тендеры для подбора оптимальной организации-субподрядчика, координировать деятельность субподрядчиков (в том числе хозрасчетную).
В соответствии с разделом проекта ПОС организовать строительную площадку (обустроить временные дороги, возвести ограждения, установить штаб строительства, обеспечить мойку колес, провести внутренние сети для временного электроснабжения, подготовить складские помещения для материалов и инструментов).
Назначить лицо, которое возложит на себя технический надзор за прогрессом строительства и за успешным выполнением функций субподрядчиков.
Взаимодействовать в ходе авторского надзора с сотрудниками проектной организации.
При выездных проверках контролирующих органов взаимодействовать с их сотрудниками, представляя и отстаивая интересы заказчика.
При анализе поступившей рабочей документации и ее приемке в производство работ взаимодействовать с проектировщиками.
Обеспечить соблюдение СНиП при проведении работ строительно-монтажного характера и контроль уровня качества.
Подготовить объект к финальной проверке и сдаче в эксплуатацию.

К поиску потенциального генерального подрядчика следует приступать на самой ранней стадии реализации инвестиционного контракта. Вполне вероятно, что первую мысль о возведении объекта и первые действия по реализации этой затеи будут отделять друг от друга несколько месяцев или даже лет. Однако опытный генподрядчик не будет тратить времени зря: он использует период ожидания для того, чтобы попытаться сэкономить финансы заказчика. Проще говоря, подрядчик попытается обсудить с проектировщиками варианты оптимизации проекта и найти экономичные, а возможно, и нестандартные решения. Финансовая грамотность генподрядчика и его способность сократить расходы, не экономя при этом на качестве, являются важнейшими критериями при выборе специалиста для подписания договора.

Стоимость услуг генподрядчика: из чего складывается

Прейскурант на строительный генподряд у разных компаний может отличаться в разы. Дело в том, что само понимание функций генерального подрядчика среди представителей строительной индустрии весьма неоднородно. Есть компании, которые полагают, что достаточно исполнять лишь функции управленца на месте возведения объекта, при этом вовсе не обязательно располагать собственной техникой или штатом рабочих. Иными словами, статус генподрядчика получает компания, неспособная выполнить ни один тип работ, задействуя только собственные ресурсы.

Этот подход не слишком эффективен и превращает функцию генподрядчика в чисто номинальную. Если строительный процесс оказывается организован таким образом, выполнение работ затягивается вследствие малоэффективного управления, сроки переносятся, принятие значимых решений тормозится. Возможно, номинальный подряд еще допустим на компактных, относительно несложных объектах. Однако, если объект отличается большими масштабами и повышенной сложностью исполнения, он практически каждый день будет требовать проведения дополнительных непредвиденных работ. Оговоренные изначально сжатые сроки строительства окажутся нереалистичными, и клиент, который стремился сэкономить, в результате потеряет намного больше средств.

Как правило, компания, которая заявляет о своей готовности взять на себя обязанности субподрядчика, может обеспечить выполнение около 50 % от всего объема работ с помощью своих собственных ресурсов. В ряде случаев этот показатель может доходить до 75 %, и заказчиком это должно только приветствоваться. Дело в том, что наличие собственных кадров, техники и наработок в области организации слаженного рабочего процесса позволяет существенно ускорить темпы строительства и снизить издержки любого плана (как финансовые, так и временные). Генподрядчику не придется тратить ресурсы на то, чтобы найти взаимопонимание с субподрядчиком и обеспечить соблюдение его интересов.

Справедливая и обоснованная стоимость генподряда формируется строго в индивидуальном порядке. Фактором, который должен оказывать на нее наибольшее влияние, является реальный объем предстоящих работ, а также уровень их сложности. С оценкой материальных затрат все достаточно просто — заказчик может самостоятельно провести мониторинг рынка и в открытом доступе обнаружить расценки абсолютно на все материальные компоненты строительства.

Как проводить работы: два вида подхода к деятельности генподрядчика

Компания-генподрядчик может организовать свою работу на объекте одним из двух способов: параллельным либо последовательным. Оба они достаточно эффективны и при надлежащем использовании приводят к одинаково позитивным результатам.

Параллельный способ предполагает, что на строительной площадке предстоит решить организационную задачу по координации взаимодействия. Последовательный способ предусматривает, что один подрядчик сначала полностью выполняет ту часть работы, которую взял на себя по договору, а затем передает эстафету следующему подрядчику. При этом исключительно важно добиться максимальной согласованности всех процессов, чтобы фактические результаты работы не противоречили проектной документации.

Добросовестный генподрядчик, независимо от выбранного подхода, стремится к тому, чтобы максимально эффективно расходовать все имеющиеся в его распоряжении ресурсы:

финансовые;
технические;
материальные;
кадровые;
временные.

«Еврострой» — надежный и ответственный генподрядчик

Наша компания подходит к контролю строительного процесса с высоким профессионализмом, наработанным за долгие годы успешной деятельности. Мы бдительно контролируем все технологические процессы и следим за неукоснительным соблюдением обозначенных в плане сроков. Наш профессионализм успели по достоинству оценить заказчики десятков объектов самого разного назначения, масштабов, бюджета и территориального расположения. Наше богатое портфолио включает в себя объекты, весьма неоднородные по уровню сложности, и мы гордимся тем, что в любой непростой ситуации всегда могли подобрать оптимальное нестандартное решение.

Рабочий процесс под нашим управлением отличается слаженностью, а все сотрудники могут похвастаться высокой квалификацией и впечатляющим профессиональным опытом. Наш коллектив обладает всеми необходимыми профильными дипломами, сертификатами и разрешениями, которые подтверждают право сотрудников вести трудовую деятельность на объектах строительно-инвестиционного характера, а также свидетельствуют об их высоких достижениях на избранном поприще.

В своей деятельности мы придерживаемся максимальной прозрачности, чтобы наши партнеры без проблем смогли оценить нашу ответственность и добросовестность. Два аспекта имеют для нас первостепенное значение. Первый — это сдача объекта точно в срок. Мы не плодим долгострои, а при расчете темпов будущего строительства придерживаемся предельно реалистичных сроков. Второй аспект — это строгий контроль всех без исключения технологических процессов. Мы не экономим на качестве строительных материалов, не позволяем сотрудникам действовать в обход правил и нормативов, не пытаемся тем или иным способом обойти инструкции и предписания. Мы понимаем, что безопасность и долговечность готового объекта имеют приоритет перед сомнительными сиюминутными «выигрышами» в процессе возведения.

Мы грамотно организуем работу с субподрядчиками, рационально распределяя между ними задачи. За долгие годы работы мы успели обзавестись разветвленной сетью надежных партнеров, которые специализируются каждый на своем виде деятельности. Таким образом, даже если речь идет об объектах, которые возводятся на отдаленных или труднодоступных территориях, мы сможем найти таких исполнителей, которые могли бы взять на себя предлагаемые задачи.

Мы привлекаем к работе над объектом только тех лиц, за которых можем поручиться. В процессе взаимодействия со всеми лицами и организациями, вовлеченными в проект, мы уделяем повышенное внимание построению как можно более эффективной коммуникации. Замалчивания, недопонимания, неверная интерпретация информации полностью исключаются из рабочего процесса.

Мы гордимся тем, что у нас отработан полный производственный цикл, включающий в себя все фазы процесса, от организации строительной площадки до финального облагораживания территории. В том числе мы выполняем следующие задачи:

проводим работы нулевого цикла;
возводим несущие и ограждающие конструкции;
прокладываем внешние инженерные сети;
осуществляем монтаж инженерно-технических систем.

Случается такое, что клиент обращается к нам с проектом, который был разработан без нашего участия, но пока не был реализован. В таком случае мы готовы здраво и объективно оценить проект, выполненный сторонними специалистами, и предложить внести в него коррективы, если это будет целесообразно. Например, отдельные проектные решения иногда удается пересмотреть и за счет новых конструктивных предложений снизить общую стоимость возведения объекта.

Если вас интересует строительный генподряд в исполнении настоящих профессионалов, обращайтесь в «Еврострой». Четко в оговоренные сроки вы получите объект, полностью готовый к эксплуатации и возведенный в соответствии со всеми стандартами качества.

К услугам фирм по строительству и ремонтным работам обращаются практически все – от частных лиц до крупных организаций. Поэтому тем, кто решил основать собственное дело, следует уделить внимание именно этой отрасли, в том числе обращению к субподрядам. Перед тем как открыть бизнес на основе строительных субподрядов, следует выяснить основные особенности и нюансы такой деятельности.

Строительные субподряды: с чего начать бизнес?

Субподрядная деятельность занимает все большее пространство в современном строительном бизнесе. Эту особенность можно просто объяснить: процесс проведения строительных работ упрощается, при этом существенно сокращаются расходы на выплату заработной платы работникам.

На видео: Методы поиска тендеров и субподрядов

Предпринимателям, не имеющим достаточного опыта в субподрядной строительной деятельности, следует знать некоторые правила действия этой системы. Прежде всего строительный субподряд представляет собой форму работы на строительном объекте, предусматривающую использование компанией-подрядчиком или заказчиком услуг другой организации, которая выполняет необходимые задачи по строительству. Именно этот исполнитель и будет являться субподрядчиком. После выполненной работы субподрядчик отчитывается перед заказчиком о проделанной работе. Как правило, субподряды привлекают для специализированных строительных задач, в том числе проектирования будущего здания, заливки фундамента, земляных и прочих работ. Это позволяет строительным компаниям не держать в штате большое количество узкопрофильных специалистов и до минимума сократить парк техники.

На видео: Коммерческое предложение в строительстве. Что это такое и как его составлять?

Таким образом, благодаря высокому уровню спроса на услуги субподрядчиков есть смысл открыть бизнес по строительным субподрядам вместо того чтобы основывать полноценную строительную компанию. Одной из важных причин такого решения будут значительно меньшие инвестиции в открытие бизнеса.

Определив, что будущий бизнес будет носить подрядный характер, следует изучить существующие направления и понять, какие из них будут более перспективными и прибыльными.

Сегодня для представителей строительной области актуальны следующие направления деятельности:

проектирование будущих зданий;
земляные работы;
укладка фундамента;
кровельные работы;
электротехнические работы и прочее.

Один из приемлемых вариантов для новичка в предпринимательстве – открытие кровельной компании. Работы этого профиля очень требуют от исполнителей высокого уровня квалификации и спецтехники, а потому многие строительные компании с большей охотой прибегают к услугам субподрядчиков. Зарекомендовав себя в этой области бизнеса, можно получить достаточное количество постоянных клиентов среди строительных организаций. Гарантированно будут пользоваться спросом и компании, выполняющие на основе субподряда земляные работы. Так как для проведения земляных работ любой сложности нужна дорогостоящая спецтехника, строительные организации зачастую передают эту задачу профильным организациям.

На видео: Особенности закупки строительных работ

Строительные субподряды: этапы и последовательность открытия компании

Открытие организации, работающей на основе строительных субподрядов, будет схожим с учреждением любого другого предприятия строительного направления.

Так, еще до открытия организации следует решить следующие вопросы:

Как открыть бизнес на субподрядах и поиске строительных тендеров

определить профиль будущего предприятия;

проанализировать ситуацию на рынке, оценить уровень спроса и предложения;

рассчитать стартовые вложения в открытие бизнеса, учитывая в том числе затраты на регистрацию компании, закупку оборудования и расходных материалов, аренду помещения, выплату зарплат сотрудникам и рекламные мероприятия;

спрогнозировать предполагаемый уровень дохода предприятия. На основе проведенного анализа рассчитывают рентабельность компании, делая вывод о том, в какой срок предприятие сможет окупить все вложенные затраты;

с учетом предполагаемого объема деятельности организации определить оптимальное количество сотрудников, которые будут необходимы для бесперебойной работы компании;

определить наиболее подходящую организационную форму для будущей компании.

После того как учредитель строительной компании принимает решение о специализации открываемого предприятия, он должен заняться техническими вопросами открытия бизнеса. Так, одним из первых этапов будет аренда помещения для организации. В первую очередь понадобятся складское помещение, где будет размещаться оборудование, инструменты и расходные материалы. Желательно также оборудовать офис для руководителя и других сотрудников, в том числе бухгалтера, менеджеров, которые будут работать с клиентами и поставщиками.

Как открыть бизнес: строительные субподряды

Закупка оборудования и материалов преимущественно будет определяться выбранным профилем предприятия. Так, если строительный субподряд будет специализироваться в кровельных работах, предстоит закупить непосредственно кровельные материалы различного рода, в том числе черепицу, фальцевую кровлю, ондулин и другие, которые будут определены спецификой компании. Обязательно закупить качественный профессиональный инструмент, без которого невозможно осуществлять этот вид деятельности. В том числе нужны будут специализированные станки для обработки деталей, ножницы и ножи определенного типа. Если специализацией подрядной компании выбраны земляные работы, затраты будут более существенными, поскольку еще до открытия предприятия необходимо закупить специальную дорогостоящую технику, в том числе экскаваторы, скреперы, бульдозеры, грунтоуплотняющие машины и прочее.

Вопрос закупки оборудования обязательно должен быть предусмотрен в бизнес-плане компании. Особенно важно это в том случае если для деятельности предприятия требуется приобретение дорогостоящих инструментов и техники. Закупка оборудования и материалов будет более выгодной, если своевременно заняться поиском надежных оптовых поставщиков и заключить долгосрочные контракты.

Кадровый вопрос будет очень важен: в зависимости от профиля предприятия понадобится одна или две сменные бригады квалифицированных мастеров, кроме того, для организации бесперебойной работы компании обязательно взять в штат менеджеров, ответственных за поиск клиентов и поставщиков. Все финансовые, в том числе налоговые вопросы может решать штатный или внештатный бухгалтер либо сам руководитель организации.

Реклама будет одним из инструментов продвижения предприятия. Чтобы поиск клиентов был максимально эффективным, следует сразу определить целевую аудиторию и разрабатывать рекламные мероприятия с учетом особенностей потенциальных клиентов. Как правило, строительные субподряды интересны в наибольшей степени крупным строительным компаниям, активно сотрудничающим со специализированными организациями. Поэтому, размещая рекламную информацию в интернет-источниках или СМИ, следует прежде всего ориентироваться на особенности спроса. Так, распространять информацию о своей организации можно на сайтах и форумах строительной тематики, кроме того, сведения о компании сообщают непосредственно потенциальным клиентам, делая рассылки и прозвоны.

Как открыть бизнес с нуля: строительные субподряды. Регистрация

Подрядные организации могут участвовать в тендерах, тем самым заявляя о себе и продвигая свои услуги.

Как открыть бизнес с нуля: строительные субподряды. Регистрация

Любая компания, выполняющая строительные работы, в том числе на основе субподряда, должна быть официально зарегистрирована в Федеральной налоговой службе. В зависимости от масштабов компании и специфики ее деятельности следует оформить юридическое лицо, преимущественно ООО, или ИП.

Статус ООО предусматривает большие возможности для предприятия. Так, для юридических лиц возможно участие в строительных субподрядах крупных предприятий, в том числе государственной формы собственности. К таким компаниям владельцы строительных организаций проявляют большее доверие, поэтому при участии в тендерах выигрывают их зачастую именно ООО.

Среди особенностей ООО – определенные требования к предоставляемому пакету документов и большие финансовые вложения. Так, чтобы зарегистрировать новую фирму, необходимо составить ее устав, в котором будут указаны ее официальное название, юридический адрес, сведения обо всех владельцах и прочие сведения. Помимо этого, нужно внести уставной капитал в размере от 10 тысяч рублей, уплатить госпошлину (ее размер – 4000 рублей), и, заполнив заявление, подать с ним остальные документы (решение о создании ООО, копии основных документов всех учредителей и назначение генерального директора, в отдельных случаях понадобится и протокол собрания учредителей). Заполняя заявление, указывают коды деятельности фирмы, определяемые классификатором ОКВЭД.

Если в начале работы новой фирмы масштаб деятельности компании будет незначительным, а также при условии наличия только одного учредителя, вполне подойдет форма ИП. Стать индивидуальным предпринимателем может любой гражданин, имеющий в наличии паспорт гражданина страны и идентификационный номер. Заполнив специальную форму заявления, подают в орган ФНС копии паспорта, ИНН и квитанции об уплате пошлины. Оформление ИП происходит в течение 5 рабочих дней, после чего подрядная организация может начинать работу в выбранной области деятельности.

Таким образом, строительные субподряды сегодня имеют немалые перспективы для начала выгодного и интересного бизнеса, который в дальнейшем можно расширить и развить до полноценной строительной компании.

Источник: https://arbatcredit.ru/kak-stat-genpodryadchikom/

Технический заказчик и генеральный подрядчик

Отличия технического заказчика и генерального подрядчика

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

Может ли застройщик заключить договор о выполнении функций технического заказчика и договор о строительстве с одним и тем же лицом

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?

Правовой статус технического заказчика (Мандрюков А.В.)

Может ли технический заказчик заключить договор от своего имени?

Совмещение функций технического заказчика и генерального подрядчика

1. Может ли генподрядчик не иметь СРО?

2. Как осуществляется передача строительной площадки генподрядчику?

3. Как осуществляется акт приема передачи от субподрядчика к генподрядчику?

4. Может ли технический заказчик быть генеральным подрядчиком?

5. Может ли генподрядчик быть техническим заказчиком?

6. Как стать генподрядчиком?

7. Чем отличается генеральный подрядчик от субподрядчика и подрядчика?

8. Что должен передать заказчик генподрядчику?

9. Как заказчик компенсирует генподрядчику затраты, например, на воду?

10. Может ли генподрядчик осуществлять авторский надзор?

11. Может ли заказчик быть генподрядчиком?

12. Может ли застройщик быть генподрядчиком?

13. Может ли застройщик-заказчик заключать несколько договоров генерального подряда?

14. В каких случаях допускается смена генподрядчика в строительстве?

15. Может ли генподрядчик осуществлять строительный контроль?

16. сколько стоит генподряд?

17. Чем отличается заказчик от генподрядчика?

18. Что входит в услуги генподряда в строительстве?

Как стать генподрядчиком

Технический заказчик и генеральный подрядчик

Отличия технического заказчика и генерального подрядчика

Совмещение функций технического заказчика и генподрядчика

Технический заказчик 2019: кому необходимо членство в сро?

Чем же грозит сторонам такое смешение функциональных ролей в договоре на выполнение функций технического заказчика?

Чем это чревато для технического заказчика?

Что сулит застройщику?

Квалификация договора на выполнение функций технического заказчика как агентского договора

Какова же ответственность технического заказчика в таком случае?

Какие проблемы могут возникнуть у застройщика?

Совмещение функций заказчика и подрядчика в строительстве (ответы на вопросы слушателей семинаров «1С:Консалтинг»)

stroyjurnal

Революция в техническом заказе

Технический заказчик и генподрядчик в одном лице

Может ли подрядчик осуществлять технадзор?

Генподрядчик или техзаказчик

Техзаказчик и генподрядчик в одном лице

Вход на сайт

Технический заказчик: права и обязанности (Николаев С.А.)

Техзаказчик превращается, превращается … в генподрядчика. Как не стать ответственным за все

Что входит в обязанности заказчика-застройщика

Бухгалтерский учет расходов по инвестиционной и строительной деятельности

Бухгалтерский учет расходов по строительной деятельности

Бухгалтерский учет расходов по инвестиционной деятельности

Порядок исчисления НДС и регистрации счетов-фактур

Генеральный подрядчик

Субподряды и сеть профессиональных контактов

Функции генерального подрядчика по отношению к своему заказчику

Стоимость услуг генподрядчика: из чего складывается

Как проводить работы: два вида подхода к деятельности генподрядчика

«Еврострой» — надежный и ответственный генподрядчик

Строительные субподряды: с чего начать бизнес?

Строительные субподряды: этапы и последовательность открытия компании

Как открыть бизнес с нуля: строительные субподряды. Регистрация

Похожие записи:

Добавить комментарий