Недвижимость включает в себя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недвижимость включает в себя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

при сохранении права на соцпакет. Повышение производят в автоматическом режиме, и пенсионерам не требуется обращаться в ПФР для перерасчета назначенных им выплат. В состав этого набора, согласно части 1 ст.

Виды объектов недвижимого имущества

Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки. участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

• полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
• фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Классификация и виды недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости. земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

• земельные участки, предназначенные под застройку;
• природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом. В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций.

Какие существуют виды и типы недвижимости

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• обособленные водные объекты,
• леса,
• многолетние насаждения,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства,
• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость. которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:

• земля,
• административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
• сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

• редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
• стоимость прилегающих земель, зданий,
• территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
• целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

• для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),
• для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
• для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека,
• являющиеся результатом труда человека,
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

Как ни странно, к недвижимости закон также относит морские и воздушные суда и космические объекты – например, космические спутники. Это связано со сложной процедурой регистрации такой техники. А вот деревья из специальных питомников и дома, предназначенные под снос, недвижимостью не являются.

Но мало кто из нас сталкивался с необходимостью купить или арендовать спутник. Так что для большинства людей недвижимость – это земля, жилье и нежилые помещения.

Функции, происхождение, готовность

Первая классификация различает недвижимость по ее признакам. Согласно ей, недвижимость различается по функциям, происхождению и готовности к эксплуатации.

По функциональному назначению недвижимость делится на земельные участки под застройку, природные комплексы (парки, сады), жилые дома, здания, предназначенные для коммерческих целей (офисы, торговые центры, гостиницы), частные жилые постройки (дачи, коттеджи, загородные дома с земельными участками), а также промышленные помещения (фабрики, паркинги, склады).

По происхождению выделяются такие виды недвижимости, как земельные массивы, участки, жилищные комплексы, многоквартирные дома, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, индивидуальные жилые дома, комплексы административных зданий и торговые здания.

А по готовности к эксплуатации различают три типа объектов: готовые, нуждающиеся в реконструкции и строящиеся.

Специализация

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два вида недвижимости – специализированную и неспециализированную.

К первому типу недвижимости относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены – например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Ко второй группе относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке.

Классы бизнес-центров

И, наконец, существует третья система, получившая у нас название «западной» и предназначенная для классификации коммерческих объектов. Она подразделяет недвижимость на три класса – «А», «В» и «С».

Это все престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения. В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.

Включает в себя объекты, предназначенные для инвестиций, то есть сдачи в аренду. Они не так престижны, как объекты класса «А», в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания – например, система кондиционирования или парковка.

Это так называемая «избыточная недвижимость» – земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.

На первый взгляд, во всех этих системах легко запутаться. Но существование различных классификаций видов недвижимости – это скорее плюс. Все они способствуют исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку адекватных методов оценки объектов.

1. Виды жилой и нежилой недвижимости.
2. Коммерческая недвижимость. Виды, значение.
3. Общественная недвижимость. Виды, значение.

16. Семь основных элементов рынка недвижимости.

17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.

4. Виды жилой и нежилой недвижимости.
Жилая недвижимость — это совокупность жилых единиц (за­селенных и незаселенных).

Жилая единица (жилье) — это жилой дом, жилое помещение в жилом доме, либо в другом строении, имеющее выход в места общего пользования здания или на земельный участок и предназ­наченное для проживания одной семьей. Жилая единица является учетной единицей в системе государственного учета жилищного фонда.

Жилой дом — это здание постоянного типа, в котором жилые помещения составляют более половины площади помещений зда­ний. Жилые дома подразделяются на многоквартирные и одно­квартирные.

К жилой недвижимости относятся:

малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей).

Объектом жилой недвижимости может быть также кондоминиум. секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом.

Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдель­ные помещения находятся в частной, государственной, муници­пальной и иных формах собственности, а остальные части находят­ся в их общей долевой собственности

Также жилую недвижимость классифицируют по типам:

• I тип — место постоянного проживания;
• II тип — загородное жилье, используемое в течение ограни­ченного периода времени;
• III тип — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);

промышленная недвижимость (производственно-складская);

5. Коммерческая недвижимость. Виды, значение.

Понятие коммерческая недвижимость включает в себя помещения, использующиеся для деловых нужд, такие как офисные и торговые площади, которые составляют­

большую часть портфеля инвестиций в недвижимость.
К коммерческой недвижимости можно отнести также рест­ораны, магазины, склады, здания и сооружения, гостиницы, бары, спортивно-оздоровительные комплексы и зрелищные сооружения, использование которых предполагает получе­ние дохода ;

Офисные помещения. Классифицируют по местоположению, качеству зда­ния (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, на­личие лифтов), качеству менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатаци­онные расходы считаются достаточно рискованным вложением де­нег, так как затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных цен­тров.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижи­мость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с норма­ми требуется около 150 парковых мест.

Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт круп­ных городов Европы, хорошими условиями для месторасполо­жения многофункциональных торговых центров являют­ся: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непо­средственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Для торговых комплексов особенно требуется предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная ох­рана и др.).
Промышленная (индустриальная) недвижимость.

На сформировавшемся западном рынке принята следующая классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владель­цем для ведения бизнеса:

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций с целью получения до­хода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.
В условиях постоянного развития бизнеса в России, постоянно требуются офисные помещения для вновь образующихся компаний. Стабильно работающие фирмы также периодически нуждаются в дополнительных площадях для размещения техники и растущего штата сотрудников.

6. Общественная недвижимость. Виды, значение.

К общественным зданиям и сооружениям относят:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комп­лексы и т. д.);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, учили­ща, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплек­сы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цир­ки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

• специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

Значение общественной недвижимости состоит в использовании ее объектов непосредственно для пользы общества в целом, т.е. всех его слоев независимо от уровня доходов и социального положения.

16. Семь основных элементов рынка недвижимости.

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов не­движимости, экономических субъектов, оперирующих на рын­ке, процессов функционирования рынка, т. е. процессов произ­водства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов:

1. Спрос
2. Предложение
3. Цена
4. Менеджмент
5. Маркетинг
6. Инфраструктура
7. Деловые процедуры

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрес­ти по складывающимся ценам за определенный промежуток вре­мени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изме­няется в обратной зависимости от цены. Спрос формируется под влиянием многочисленных фактров — экономических, соци­альных, демографических, природно-климатических.

Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определен­ным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижи­мости в совершенных сделках. Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке.

Менеджмент – регулирование воздействий на объекты недвижимости со стороны субъектов рынка (продавцов, покупателей, профессиональных участников рынка).

Маркетинг – социальный процесс, направленный на удовлетворение нужд и потребностей индивидов и групп посредством создания и предложения объектов недвижимости и обмена ими с другими людьми.

Информационная нфраструктура – важнейший элемент существования любого рынка, в том чис­ле и рынка недвижимого имущества. Она должна содержать достоверные сведения:

• о существующих нормах и правилах работы на рынке;
• о структуре спроса и предложения по различным объектам;
• об уровне и динамике цен.

Деловые процедуры – совокупность действий субъектов рынка недвижимости по документационному обеспечению сделок (купля-продажа, оценка и т.п.).
17. Десять общих особенностей рынка недвижимости.
Сочетание бесконечного многообразия физических характери­стик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества раз­личных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к воз­никновению уникально сложного рынка. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости, кроме специфики обращающихся на нем товаров, имеет еще ряд общих особенностей, которые необхо­димо учитывать при совершении операций:

• локализация рынка. поскольку его товары неподвижны, уни­кальны, а ценность их в значительной мере зависит от внеш­ней окружающей среды;
• открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный и конфиденциальный характер;
• владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные выплаты, сравнительно крупные инвес­тиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии; налог на недвижимое имущество; государственные пошлины и другие сборы на сделки;
• спрос определяется не только и не столько потребитель­скими качествами самих объектов, сколько их местона­хождением;
• низкая эластичность предложения. так как по ряду причин не­возможно сразу построить много новых квартир;
• товары-объекты недвижимости могут быть определены пра­вами третьих лиц в разных комбинациях;
• сравнительно высокая степень государственного регулирова­ния рынка законодательными нормами и зонироване терри­торий;
• товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;
• относительно небольшое число участников рынка;
• большая изменяемость спроса по регионам, районам и мик­рорайонам

4. Виды жилой и нежилой недвижимости

40. Стоимость объектов недвижимости. Параметры и виды стоимости

Если мы рассмотрим определение государственного кадастра недвижимости, то увидим, что ГКН является систематизированным сводом сведений о различных объектах кадастрового учёта, в том числе об учтенном недвижимом имуществе. 1)

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 2)

Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется. 3)

Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации. 4)

По Гражданскому кодексу к недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 5)

Как мы увидим далее, в кадастре недвижимости учитываются следующие виды объектов недвижимости:

объекты капитального строительства

объекты незавершенного строительства;

подземные сооружения (пока не приняты специальные федеральные законы)

помещения;Таким образом, государственный кадастр недвижимости не учитывает такие виды недвижимого имущества, как участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы.Рассмотрим основные понятия. 6)

Понятие земельного участка — одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство (Рис. Земельный участок (Великобритания, Швеция, США)). 7)

Земельный участок (Великобритания, Швеция, США)

Согласно Земельному кодексу земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, основным из которых является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». 8)

Также следует учесть, что по земельному законодательству различают следующие объекты земельных отношений:

земля как природный объект и природный ресурс;

Теперь то, что касается зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. 9)

Различают жилые и нежилые здания (синонимы: строение, дом).

Жилое здание — жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.

Нежилое здание — предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях. 10) 11)

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д. 12)

Помещение — пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями.Строительные Нормы и Правила «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»

Помещения бывают жилые и нежилые.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания граждан. 13)

Не завершенные строительством объекты – недвижимые объекты (имущество), которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. 14)

При рассмотрении земельных отношений также могут встречаться и другие понятия.

Недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д. 16)

В законодательстве дано определение самовольной постройки.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 17)

Участки недр — геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями — границами, которые имеют подробное описание и координаты.

Рассматривая недвижимое имущество, нужно упомянуть и о движимом. Это вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. 18)

Неделимая вещь — вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. 19)

1) «Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также » Федеральный закон 221-ФЗ от 2007-07-24 О государственном кадастре недвижимости

2) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. » Федеральный закон 51-ФЗ от 1994-11-30 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая)

3) «Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется. » Письмо Д23-349 от 2010-02-04 О разъяснении некоторых норм земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации

4) «Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации. » Письмо Д23-1307 от 2010-04-10 О некоторых вопросах заполнения декларации об объекте недвижимого имущества

5) «К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. » Федеральный закон 51-ФЗ от 1994-11-30 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая)

6) «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек; » Кодекс 190-ФЗ от 2004-12-29 Градостроительный кодекс Российской Федерации

7) «Понятие земельного участка — одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство » Книга от 0000-00-00 Учебное пособие к лекциям по курсу «Основы кадастра недвижимости» С. А. Григорьев

8) «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. » 136-fz_zemelnyiy_kodeks

9) «Объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. » 136-fz_zemelnyiy_kodeks

11) «Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей. » Инструкция 37 от 1998-08-04 О проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации

12) «К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д. » Положение ГГ-181 от 2002-12-02 Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики

13) «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан » Федеральный закон 188 от 2004-12-29 Жилищный кодекс Российской Федерации

15) «Объект, не завершенный строительством, представляет собой иной объект прав и не является зданием, строением, сооружением, которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации (ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). » Письмо Д23-349 от 2010-02-04 О разъяснении некоторых норм земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации

16) «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. » Федеральный закон 51-ФЗ от 1994-11-30 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая)

17) «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. » Федеральный закон 51-ФЗ от 1994-11-30 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая)

Понятие недвижимого имущества

Недвижимое имущество как объект экономических отношений

Понятие недвижимого имущества имеет длительную историю. В мировой хозяйственной практике оно появляется практически вместе с началом становления активной производительной деятельности человека, с началом регулярного производства товаров, развитием товарно-денежных отношений и появлением частной собственности.

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в его Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в соответствии с которым под недвижимыми вещами понимались земли, заводы, фабрики, строения.

С переходом к советскому хозяйственному строю и ликвидацией частной собственности на землю понятие «недвижимое имущество» почти на 70 лет выпало из общественно-экономического лексикона и употреблялось исключительно при обращении к зарубежной хозяйственной практике.

После длительного перерыва понятие недвижимого имущества появляется в документе под названием «Основы гражданского законодательства Союза ССР» (1991 г. ст. 4.): « К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно, с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения».

Окончательно же понятие «недвижимое имущество» вошло в хозяйственную практику после принятия Гражданского Кодекса РФ, вступившего в силу с января 1995 г. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». (ГК РФ, ст.130))

Как видно из этого определения, оно находится вполне в русле традиционной трактовки понятия «недвижимое имущество». Вместе с тем, в той же статье ГК к недвижимому имущество отнесены и вещи, которые по своим характеристикам явно выпадают из приведенного выше ряда:

— к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

— законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.

Отсылка к закону показывает, что нужно различать юридическое и экономическое определение недвижимого имущества.

Юридическое определение недвижимого имущества («недвижимость по закону») включает в сферу этого определения две группы вещей, существенно отличающихся друг от другапо своей физической материальной природе: «недвижимость по природе» (земля и все, что прочно с ней связано» и «квазинедвижимость» (вещи движимые, но в юридическом отношении также являющихся недвижимым имуществом).

Различия в физической природе вещей, отнесенных законом к недвижимому имуществу, не означают отсутствия единых экономических характеристик у этих вещей.

Общей экономической характеристикой «недвижимости по природе» и «квазинедвижимости» является возможность потенциально высоких внешних эффектов (в том числе, отрицательных).

Способ, которым собственник (пользователь) использует недвижимое имущество, не безразличен окружающим, поскольку при определенных условиях может нанести им вред. Примерами такого вреда может выступать разрушение целостности и архитектурного единства городского пространства, и прямой материальный ущерб (например, при несоблюдении санитарных требований) и, даже, причинение вреда здоровью человека (например, при несоблюдении правил использования воздушного пространства).

Поскольку способ использования недвижимого имущества не безразличен обществу, оно в лице законодателя объединяет «недвижимость по природе» и «квазинедвижимость» под общим понятием «недвижимое имущество», устанавливая для всех вещей, подпадающих по него, особый режим функционирования (государственный учет и регистрация, ограничения в пользовании и обороте и пр.), хотя способы регистрации и учета могут различаться.

Внешние эффекты от использования недвижимого имущества могут быть не только отрицательными, но и положительными. Проведение дренажных работ на одном участке земли может привести к повышению качества соседнего участка, возведение дороги — к повышению доступности расположенных рядом с ней земельных участков, что, в свою очередь, может рассматриваться как фактор, повышающий ценность соответствующих земельных участков.

Наличие важных общих черт между «недвижимостью по природе» и «квазинедвижимостью» не означает отсутствия существенных различий между ними, прежде всего, в экономическом аспекте: земельный участок совершенно иной экономический объект, чем морское или воздушное судно.

Как объект экономических отношений, именно «недвижимость по природе» по своим характеристикам существенно отличается от движимого имущества, в том числе и от «квазинедвижимости».

Предметом экономики недвижимости и связанных с ней дисциплин является изучение экономических закономерностей использования, обращения и развития «недвижимости по природе».

В этой связи целесообразным является выделение понятия «недвижимое имущество» — как общего качественного понятия. отражающего класс вещей, обладающих определенными, присущими только «недвижимости по природе» признаками, и понятия «объект недвижимого имущества» как индивидуального понятия. отражающее отдельную вещь, принадлежащую к данному классу.

Недвижимое имущество – родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, общим признаком которых является прочная связь с землей, так что в качестве недвижимого имущества могут выступать вещи, либо состоящие из земли, либо включающие в себя землю как базовый элемент.

Объект недвижимого имущества — количественно определенный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр

Важно иметь в виду, что объект недвижимого имущества всегда определен качественно и количественно в трех аспектах: физическом, юридическом, экономическом.

— физические параметры. расположение на земной поверхности (координаты), площадь, конфигурация, расположение относительно значимых для пользователя факторов, этажность, тип материала, степень износа;

— юридические параметры. принадлежность к определенной категории земель, к функциональной зоне в городе, принадлежность субъекту на каком-либо определенном праве;

— экономические параметры. стоимость, доход, издержки, ставки налога и пр.

Характеристики объектов недвижимого имущества находят свое отражение в системе государственного учета недвижимости, основным звеном которого является система государственного кадастра недвижимости, создавамого в соответствии с Федеральнымй законом РФ « О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ от 24 июля 2007 г.), вступившим в силу с 1 марта 2008 г.

Закон так определяет государственный кадастр недвижимости: «Государственный кадастр недвижимости (ГКН) – систематизированный свод сведений о недвижимом имуществе, а также о Государственной границе РФ, границах между субъектами Федерации, границах муниципальных образований и населенных пунктов» (ст.1).

В Законе указывается, что каждый объект недвижимости имеет индивидуальный кадастровый номер (ст.5) и определяется (ст.7) состав сведений, содержащихся в ГКН:

— вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

— местоположение (земельного участка, здания на земельном участке, помещения в здании);

— сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав (на основе данных ЕГРП);

— сведения об обременениях прав;

— сведения о кадастровой стоимости объекта;

— категория земель ( для земельных участков);

— назначение здания (помещения);

Как видно из этого перечня, государственный кадастр недвижимости интегрирует в себе как сведения технико-экономического характера, так и юридические и экономические сведения, что позволяет говорить о том, что в системе государственного кадастра недвижимости объект недвижимости получает полное и исчерпывающее описание.

Источник: https://pravootveta.ru/vidy-obektov-nedvizhimogo-imushhestva/

Недвижимость включает в себя

Собственно само слово означает консалтинг в очень широком понимании этого слова, но с другой стороны — это своеобразная система контроля над проектами по недвижимого имущества.

Консалтинг (англ. consulting— консультирование) — вид профессиональных услуг (как правило, платных), предоставляемых корпоративным клиентам, заинтересованным в оптимизации своего бизнеса. В общем случае консалтинговая деятельность включает анализ существующих бизнес-процессов клиента, обоснование перспектив развития и использования научно-технических, организационных и экономических новаций с учетом предметной области и особенностей бизнеса клиента.

Личностный консалтинг — новое направление консалтинга, связанное с индивидуальным консультированием по проблемам взаимоотношений между людьми, компании индивидуального ритма и темпа жизни. В отличие от психологических консультаций, направленных на решение психологических проблем личности, ставит своей целью создание стратегий личностного развития, отстройки сознания, формирования системы отношений.

Так же девелопмент включает материальное воплощение любых объектов недвижимого имущества. Сам же процесс разделён на следующие сигменты:

1). подбор команды участников проекта.

2). исследование рынка жилья.

3). Процесс анализа конъюнктуры рынка на рынке жилья.

4). проектирование, финансирование и само строительство объекта недвижимого имущества.

5). управление полученным объектом.

Цель девелопмента — это создание любого объекта недвижимого имущества с нуля. Разница в том, что для данного случая речь идет не об обычном строительстве, а о крупном коммерческом проекте, который включает в себя не только создание объекта, но и получение прибыли от его использования или же продажи. Девеломпент бывает разным. Инвест девелопмент и вложения непосредственно девелопера. Собственно инвест девелопмент — процесс использования средств инвестора для создания коммерческих проектов. А второй вариант — процесс вкладывания своих ресурсов в проект девелопера. Будь то финансовые или же кадровые. В обязанности застройщика девелопера входит:

1). Анализ конъюнктуры рынка недвижимости.

2). По результатам исследований, выбор наболее приемлемого объекта недвижиморсти.

3). подбор персонала под проект и формирование будущей команды.

4). стратегическое планирование проекта.

5). оформление необходимой документации, получение требуемых законом лицензий и разрешений, урегулирование возникших вопросов с властями.

6). привлечение, по необходимости, дополнительных финансовых средств.

После окончания строительства проекта в обязанности девелопера будет входить поиск риелторов. Если готовый проект будет решено продать, то девелопер обязан подобрать отличный штат риелторов, чтобы найти наибольшую выгоду. В процессе строительства самого проекта, девелопер должен следить за всем персоналом и его продуктивностью. Так же курировать всю финансовую его часть. По желанию клиента он должен будет найти средства извне для изменений проекта.

Для упрощения учета объектов недвижимого имущества используются специализированные программы — АИС учета объектов недвижимого имущества. АИС учёта объектов недвижимого имущества — класс автоматизированных информационных систем, основное назначение которых — ведение базы данных объектов недвижимого имущества.

В функционал АИС данного класса обычно включаются:

— Модуль администрирования Баз данных (БД)

— Модуль запросов к БД (поиск)

— Модуль ведения реестра ОН

— Модуль формирования отчетной документации

Землеустройство — мероприятия по изучению состояния земель, планированию и фирмы рационального использования земель и их охраны, описанию местоположения и (или) установлению на местности границ объектов землеустройства, компании рационального использования гражданами и юр. лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по фирмы территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока России и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока России, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство) (Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ). Услуги в сфере землеустроительных работ включают в себя межевание, землеустроительные работы с целью формирования нового земельного участка, землеустроительные работы для перерегистрации земельного участка, землеустроительные работы с целью раздела (объединения земельного участка), а также вынос границ земельного участка в натуру.

Сделки с недвижимым имуществом

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, а также данные об объектах недвижимости, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т.д. на территории РФ.). Сделка с недвижимым имуществом (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит как сам договор, так и переход права собственности по данному договору. В Российской Федерации, регистрацию сделок с недвижимым имуществом ведет специальный государственный орган — Федеральная регистрационная служба. Существует две формы заключения сделок нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу.

Налогообложение недвижимого имущества

Согласно Налоговому кодексу России, налогообложению подвергаются операции продажи недвижимого имущества (плательщик — продавец), дарения (плательщик — одаряемый), наследства (плательщик — наследник). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимого имущества, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин реализовавший в отчетном периоде объект недвижимого имущества, согласно Налоговому кодексу, обязан подать декларацию о выгодах (пусть даже и «нулевую»).

Сама идея передвижных домов не нова, но она вновь стала актуальной в связи с ипотечным кризисом 2008 года в США: за год их производство выросло на 19%, а клиентами компаний, производящих такую «недвижимость», стали врачи, юристы, пенсионеры. К тому же на мобильный дом нельзя наложить аресты по судебным и исполнительным листам, а затраченные на строительство такого жилья средства возвращаются через 2-3 месяца (вместо убытков по 20-летним банковским кредитным ставкам). Еще один плюс — поставить дом можно и на собственном участке земли, и на арендном. Передвижные дома изготовлены по современным технологиям, максимально комфортны, относительно дешевы и не требуют большого количества строительных материалов. Стоимость передвижного дома зависит от его размера — от 50 до 90 тыс. $. В Российской Федерации передвижные дома для массового пользователя пока не выпускаются, они, в основном, предназначены для образования временных поселков при строительстве дорог, на нефтегазодобыче, в долговременных геологических экспедициях. По уровню комфорта, как говорят российские компании-производители «мобильной недвижимого имущества», их дома не уступают городским квартирам, а использовать их можно в любых климатических условиях. Стоимость зависит от количества жильцов и назначения такого дома — от 630 тысяч до 2,5 млн. рублей.

Страхование жилой недвижимого имущества.

Вполне вероятно, что в ближайшем будущем страховые организации переживут настоящий бум спроса на свои услуги, причем связано это не только и не столько с вероятным введением обязательного страхования, сколько с влиянием общих факторов, в числе которых и рост благосостояния населения страны, и повышение спроса на ипотечное и потребительское кредитование.

С займами все понятно — любой банк при рассмотрении заявки потребует от потенциального клиента страховой полис. В случае участия в ипотечной программе это требование становится обязательным — квартира до момента погашения ссуды фактически принадлежит банку, который должен быть уверен в том, что с вложенными средствами ничего не случится.

Однако рост популярности сегодня отмечается и в других сферах добровольного кредитования. Стоимость недвижимого имущества растет, владельцы квартир стремятся обустроить свое жилье с максимальным комфортом, что отражается на стоимости квадратных метров и размере убытков (если произойдет страховой случай). Обеспечить собственное спокойствие, застраховав движимое и недвижимое имущество, — вполне закономерное стремление.

Страховые организации в настоящее время предлагают множество вариантов страхования, утверждая, что каждый из них имеет множество преимуществ. Однако на самом деле это не всегда так — существует целый ряд довольно распространенных заблуждений, распространяющихся практически на все типы договоров. Так, клиент страховой фирмы обычно рассчитывает на получение суммы, указанной в договоре в полном объеме при наступлении страхового случая. Однако максимальный размер суммы рассчитан на покрытие максимальных убытков. Например, в случае пожара квартира страдает не полностью — стены, пол и договореостаются на месте, вероятно, удается спасти хоть какое-то имущество. Значит, и размер убытков погорельцев не максимален.

Точный процент суммы, полагающийся при наступлении конкретного страхового случая, высчитывается всегда индивидуально, после оценки убытков соответствующим экспертом. Получить компенсацию в полном размере можно только в том случае, если от жилья в принципе ничего не осталось — дом (или часть дома, в котором расположена квартира) оказались полностью разрушенными. В иных случаях любая страховая организация будет пытаться снизить размер выплаты до минимального уровня.

Впрочем, клиент также может рассчитывать на снижения цены со стороны страховщиков. Если он примет какие-либо дополнительные меры для обеспечения безопасности своему жилью, например, установит охранную сигнализацию или датчики дыма в квартире, страховая фирма, скорее всего, пойдет ему навстречу и снизит размер страховых взносов.

Еще один подводный камень — перечень страховых случаев и условий, при которых клиенту организации полагается выплата. Многие страховые фирмы предусматривают ряд ситуаций, в которых клиент лишается права получить полагающуюся ему выплату. В частности, одним из таких условий является терроризм. Если застрахованной недвижимого имущества наносится урон в результате действий террористов, чаще всего на компенсацию рассчитывать не приходится.

Однако, несмотря на все недостатки действующих схем страхования, страховать недвижимость необходимо. При этом особый упор следует делать на страхование ответственности, которое предполагает возмещение убытков, причиненных по вине клиента его соседям. В нынешней ситуации при наступлении страховых случаев владелец квартиры может рассчитывать только на себя и на свой бюджет, которому в подобной ситуации может быть нанесен серьезный урон. Стоит побеспокоиться о его сохранности заранее, не дожидаясь того момента, когда делать что-либо будет уже поздно.

Полис страхования недвижимого имущества

Полис страхования права собственности предусматривает:

1. финансовую гарантию возврата денежных средств, вложенных в недвижимость. Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимости квартиры;

2. полное юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков, оспаривающих права на квартиру. Страхователь (покупатель квартиры) может вообще не участвовать в судебном урегулировании спора, доверив это страховщику. Расходы на юридическое сопровождение несет страховая организация;

3. защиту от любых исков, оспаривающих право собственности.

Страхование права собственности защищает против любого неизвестного «дефекта» в праве собственности на жилье. Это значит, что любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимого имущества, входят в страховое покрытие.

При вынесении судом решения, в результате которого собственник лишается права собственности на недвижимость, страховой организацией выплачивается страховое возмещение. Как известно, жилищные споры тянутся годами. Но даже если к моменту вынесения судом решения договор страхования заканчивается, то страховая фирма продолжает нести ответственность по этому договору до вступления решения суда в законную силу.

Перед тем как заключить договор страхования, страховая организация производит оценку страхового риска, которая включает в себя анализ законности документов, изучение истории договору прав, проверку собственников и пользователей, а также оценку вероятности предъявления претензий к страхователю.

Договор страхования права собственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет. Предельный срок исковой давности составляет 10 лет, поэтому рекомендуется заключать договор страхования на этот срок.

Когда и что нужно страховать?

Вы решили купить себе жильё. Именно сейчас, ещё до его приобретения, имеет смысл обратиться в страховую организацию: покупка недвижимого имущества, особенно на вторичном рынке, всегда связана с риском.

Программа титульного страхования обеспечивает страховую защиту от потери права собственности на недвижимое имущество, а также признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной. Процентная ставка от страховой стоимости по данному виду колеблется от 0.8 до 1.5 %.

Причиной утраты права собственности могут стать: незаконность предыдущих сделок (приватизации, продажи, наследования и т.д.), мошенничество% ставканесовершеннолетних или наследников и многое другое. Если же приобретается квартира в строящемся доме, покупатель также может стать жертвой мошенников или обстоятельств. В этом случае предусмотрена специальная программа страхования рисков долевого участия. Учитывая небольшую стоимость страховки, уровень защищённости, которую она предоставляет, несоизмеримо возрастает. Тарифная ставка в этом случае составляет около 1.65% от стоимости квартиры.

Также есть возможность застраховать проведение строительно-монтажных работ. Это актуально для тех, кто возводит собственный загородный дом по эксклюзивному дизайнерскому проекту или занимается перепланировкой своей квартиры или коттеджа. Данный вид страхования защищает при возникновении ошибок в проектировании. Процентная ставка по данному виду – всего 0.26%.

Для вторичного рынка жилья особенно актуально страхование от аварий отопительной, водопроводной и канализационных систем (зачастую они годами не ремонтируются), от пожарСтавка %нь удастся потушить, ущерб, нанесённый имуществу от тушения водой, огромен).

Существуют также программы страхования, связанные с защитой отделки и имущества от проникновения воды из соседних помещений, квартир, так как в новом доме ремонтом будете заниматься не только вы, но и ваши новые соседи, которые, затевая перепланировку своей квартиры, могут повредить и вам.

На что обращать внимание при заключении договоренности?

Выбирая, кому доверить страхование своего жилья и имущества, нельзя полагаться на фирму, не внушающую доверия: тревожный признак, который должен насторожить информированного человека: подозрительно низкая ставка процента.

Солидная фирма предоставит своего эксперта, который не боится сложных вопросов: он ответит на любые вопросы клиента и поможет выбрать подходящую программу страхования. Часто клиенту предоставляется возможность самостоятельно выбрать риски страхования.

Обращайте внимание и на то, как давно работает организация. Чем дольше она функционирует на рыке страхования, тем она надёжнее, а её сотрудники – квалифицированнее. Насторожить должен и мелкий шрифт соглашения, особенно, если предлагается подписать его сразу же после обращения. Для оформления договоренности титульного страхования даже самой надёжной и опытной организации понадобится несколько дней для проверки всех деталей, от которых зависит риск потерять жильё. В некоторых случаях, если он слишком высок, серьёзные фирмы могут и отказаться страховать недвижимость и рекомендовать вам отказаться от неё.

Чем больше времени будет потрачено на детальную проработку условий соглашения страхования, тем легче и быстрее вы получите деньги по наступлению страхового случая. Кроме того, обязательно нужно спросить у страховщика, какими должны быть ваши действия по наступлению страхового случая.

Аренда недвижимого имущества.

Недвижимость арендуется на основе договоренности ренты жилого помещения. Это соглашение, по которому собственник жилого помещения (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование им.

В настоящее время эти отношения законодательством полностью не урегулированы. Поэтому часто можно встретить другую формулировку — договор найма или поднайма. В любом случае, необходимо уделить внимание особенностям ренты недвижимого имущества, а также правам и обязанностям арендаторов и арендодателей.

Договор ренты недвижимого имущества.

В соответствии с законодательством договор ренты жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор ренты вступает в силу с момента его подписания.

Сроки заключения соглашения ренты устанавливаются по соглашению сторон. Законодательство не предусматривает никаких ограничений по срокам для заключения такого договоренности. Чаще всего договор заключают на год, а потом продлевают на тех же условиях.

В договоре ренты обязательно следует укасоглашениюan>

1). предмет соглашения (точный адрес и площадь сдаваемой квартиры);

2). размер и порядок внесения арендной платы;

3). права и обязанности арендатдоговореендодателя;

4). ответственность сторон в случае досрочного одностороннего расторжения договоренности;

5). срок и порядок продления соглашения ренты;

6). реквизиты сторон (фамилии, имена, отчества арендатора и арендодателя, их паспортные данные и адреса прописки);

7). дату подписания договоренности.

Кроме того, неотъемлемой частью соглашения ренты является акт сдачи имущества, находящегося в квартире, с перечислением всех вещей и предметов.

Права и обязанности арендаторов и арендодателей.

Арендодатель (собственник квартиры) имеет право:

1). заключить договор ренты, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях, либо отказаться от его заключения;

2). совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством; давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан;

3). предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается; расторгнуть договор ренты в судебном порядке;

4). требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями;

5). требовать от арендатора своевременного внесения платы за рентау;

6). входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором;

7). требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока ренты.

Арендодатель обязан:

1). предоставить в рентау жилое помещенсоглашениюдном для проживания состоянии;

2). обеспечить предоставление коммунальных услуг (по общему правилу квартплату и абонентскую плату вносит арендодатель, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает арендатор).

Арендатор имеет право :

1). Пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока ренты;

2). Вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия арендодателя);

3). Предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя. Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к арендатору жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие.

Обязанности арендатора:

1). сданную ему по договору ренты квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду;

2). соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

3). освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре ренты;

4). беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния и состояния имущества;

5). нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящдоговореней имущества;

6). своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры; производить текущий ремонт квартиры.

Стороны по своему желанию могут предусмотреть в договоре ренты и другие условия.

Как расторгнуть договор ренты?

Договор ренты может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон (арендодателя и арендатора).

Перечень оснований досрочного расторжения договоренности ренты по инициативе арендодателя строго ограничен. Договор ренты жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требовансоглашениюателя в случаях:

— невнесения арендатором арендной платы за квартиру в установленные сроки;

— разрушения или порчи жилого помещения арендатором или лицами, проживающими с ним.

Если арендатор жилого помещения и другие граждане, проживающие вместе с ним, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранить нарушения. Если арендатор после соответствующего предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и законные интересы соседей, арендодатель вправе потребовать в судебном порядке расторгнуть договор ренты.

Арендодатель может расторгнуть договор ренты квартиры досрочно по своей инициативе и в других случаях (например, возникнет необходимость срочно продать эту квартиру). При этом он обязан предупредить арендатора за определенное время, указанное в договоре, и понести определенные убытки (например, компенсировать арендатору арендную плату за месяц в случае снятия им новой квартиры или оплатить услуги риэлтерской компании по поиску нового варианта), если это предусмотрено условиями соглашения ренты квартиры.

По требованию арендатора договор ренты может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если жилое помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (не по вине арендатора), например, в связи с пожаром на лестничной клетке.

В других случаях, например, при изменении жизненной ситуации, арендатор также может досрочно расторгнуть договор ренты. При этом он обязан предупредить об этом арендодателя за определенный срок (например, месяц) и понести некоторые убытки, определенные в договоре ренты (например, компенсировать арендодателю расходы по поиску новых жильцов).

Налоги на недвижимость: при покупке, дарении, наследстве и владении

Недвижимость – предмет в высшей степени заметный. В карман ее не спрячешь, за границу не вывезешь. Этот факт, а также весьма немаленькая стоимость квартир, дач, коттеджей и т.п. привлекает к объектам immovables пристальный интерес государства. В первую очередь, конечно, налоговых органов. Можно без преувеличения сказать, что ни один шаг владельца недвижимости не остается без внимания.

Как проявляется это внимание на разных этапах, чего ожидать и как правильно поступать в каждой ситуации – ответы на эти вопросы искал корреспондент Интернет-журнала о недвижимого имущества Metrinfo.Ru.

Покупка: налогов нет, зато интерес имеется

Приобретение недвижимого имущества не влечет за собой необходимости платить какие-либо налоги – во всяком случае, нигде в законодательстве РФ противоположного (т.е. что налоги в этом случае платить надо) не сказано. Существует, правда, еще один аспект проблемы. Все жители («налоговые резиденты», по терминологии ФНС) обязаны платить подоходный налог. И если некий гражданин всю свою жизнь получает 7000 руб. в месяц, а потом вдруг покупает квартиру за 50 млн. – резонно возникает вопрос: откуда он взял деньги?

«До 10 августа 2003 года действовала ст. 86.1. Налогового кодекса «Налоговый контроль за затратами физ. лица», — напоминает Ирина Маркочева, юрист агентства недвижимого имущества «Кутузовский проспект». – В ней прямо говорилось, что целью данного контроля является «установление соответствия крупных затрат физлица его выгодам». В другой статье НК, 86.3, продолжает эксперт, отмечалось, что если налоговые органы обнаружат несоответствие размеров доходов и издержек, они направляют физ. лицу письменное требование о даче пояснений об источниках и размерах средств, которые были использованы на приобретение имущества. Граждане, получившие такие требования, обязаны были в течение 60 дней представить специальную декларацию с указанием всех источников и размеров средств, израсходованных на приобретение имущества, указанного в требовании налогового органа.

Эти нормы законов, как мы уже сказали выше, были отменены 10 августа 2003 года. Причиной, по неофициальной информации, стала крайняя неэффективность налогового контроля: кто-то из руководителей ФНС признался на пресс-конференции, что если взять все проверенные ведомством сделки и сравнить их с суммой доначисленных в бюджет налогов, то получается, что каждая проверка принесла государству профит в… 10 копеек.

Контроль отменили, но, как говорится, «осадочек остался». Во-первых, существует официальное требование представлять сведения о своих (и, кстати, еще и супруги (супруга) и несовершеннолетних детей) выгодах и имуществе тем, кто хочет занять руководящие должности на государственной или муниципальной службе. Во-вторых, периодически раздаются призывы вернуть налоговый контроль за издержками. Последний раз (уже летом нынешнего года) их автором стал спикер Совета федерации Сергей Миронов – мягко скажем, не последний в государстве человек. По его мнению (цитируем по «Российской газете»), декларированию должна подлежать любая трата более 200 тыс. руб.

«Говоря формально, у налоговых органов нет законных оснований интересоваться, откуда вы взяли деньги на приобретение квартиры, — сообщил нам один эксперт рынка, просивший не называть его. – Более того, если данный вопрос вам и зададут, вы можете спокойно ответить что-нибудь вроде «личные сбережения» — и тема на этом будет закрыта». Однако, продолжил наш собеседник, у налоговиков в Российской Федерации существует тысячи оснований придраться к чему-то еще. Да, формально факт приобретения квартиры ничего не значит, но могут начать внимательно изучать ваш бизнес – что-нибудь да «нароют».

Наследников и одаряемых почти освободили от налога.

Помимо покупки, существуют другие варианты получения недвижимости. В первую очередь это, разумеется, наследование и дарение. Прежде наследники и одаряемые платили налог – и весьма немалый, сумма налогов на стандартную московскую квартиру иногда доходила до нескольких десятков тысяч рублей. С одной стороны, это, конечно, немного на фоне рыночной стоимости имущества. С другой – если человек не собирался продавать квартиру, а хотел, к примеру, дать пожить в ней своим подросшим детям, необходимость «отвалить» родине тысяч 30 руб. для многих была не очень приятным сюрпризом…

Приятно отметить, что с 1 января 2006 года правила были серьезно скорректированы – в пользу граждан. Налог на наследование, говорит Ирина Маркочева («Кутузовский проспект») практически полностью отменен – исключение сделано лишь для вознаграждений, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов. В общем, это уже не по теме нашей статьи, т.е. Недвижимого имущества.

Что касается дарений, то без налогов могут дарить друг другу близкие родственники: супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), дедушки-бабушки и внуки, а также братья и сестры – полнородные и нет. В прочих случаях, говорит Эдуард Федорец, эксперт агентства «БЕСТ-Комфорт», одаряемый платит налог на профит от приобретения этой недвижимого имущества – по ставке (для резидентов Российской Федерации) в 13%. От себя добавим, что, сохранив последнюю оговорку, государство проявило изрядное здравомыслие: иначе у нас на рынке не осталось бы купли-продажи, все бы только и делали, что одаряли друг друга.

Владение: почти безболезненно. Пока

Переходим от приобретения недвижимого имущества к, скажем так, постоянному владению ей. Здесь имеется свой налог – он называется «налогом на имущество физ. лиц». Уплачивается ежегодно по следующим ставкам:

Главный «фокус» состоит в том, что сумма для налогообложения рассчитывается он не от рыночной, а от инвентаризационной стоимости объектов. Ее исчисляют БТИ – по каким-то своим методикам, о которых знающие люди отзываются в духе «надевать штаны через голову». Трехкомнатная квартира в 80 кв. м в современном доме в Москве (рыночная стоимость – не менее 8 млн. руб.) по этой «науке» стоит в пределах 500 тыс. – налог, соответственно, оказывается в районе 1000 руб. в год. Граждане, понятно, довольны…

Впрочем, совсем безобидным данный налог назвать тоже нельзя. Инспекция федеральной налоговой службы обязана присылать вам извещения на оплату – не получив их, вы и дергаться не должны. Но это по закону. В жизни же налоговики, не получив вожделенные деньги, сразу же объявляют человека неплательщиком – простая мысль о том, что квиточек мог, например, затеряться на почте, им в голову не приходит. А неплательщик – это по сегодняшним временам серьезно: можно, скажем, приехать в аэропорт для зарубежной поездки и остаться дома.

Бывают случаи и покруче. Например, одной женщине налоговики очень досаждали, требуя заплатить – при том, что все было заплачено. При разбирательстве выяснилось, что она внесена в базу данных ФНС два раза. Трогательнее всего то, что, обнаружив эту ошибку, налоговики вовсе не поторопились ее устранять.

Налогоплательщице (которая, кстати, ради столь приятной беседы отпросилась с работы и отсидела два часа в очереди) сказали, что года через два, может быть, базу почистят, а пока что радуйтесь, что в суд на тебя не подали. Мораль из всего этого самая простая: за уплатой налогов надо следить. Если платежки на текущий год не пришли (органы ФНС должны присылать их до 1 августа), следует обратиться в родную инспекцию федеральной налоговой службы. Если «посылают» (самый вероятный при общении с родиной вариант), нужно написать соответствующее заявление в двух экземплярах. Одно оставляете в приемной инспекции, а на втором просите поставить печать о том, что такое-то заявление принято. При последующих «разборках» с налоговиками получается необоримый козырь на тот случай, если станут говорить, что «квиточки вам отсылали».

Возвращаясь к теме налога на имущество физлиц, следует сказать, что самым интересным на сегодня является вопрос о том, повысят ли его и когда? Точнее говоря, формально даже не повысят, но начнут исчислять от реальной стоимости – для граждан это и будет повышением. Мысли тут приходят самые разные. С одной стороны, о предстоящем переходе на рыночную стоимость говорили уже столько раз, что поневоле начинаешь относиться ко всему несерьезно. Не так давно автор отыскал в интернете новость 2001 года, где говорилось, что новый порядок исчисления будет «железобетонно» введен в 2003 году. Так что вероятность того, что и на этот раз поговорят и забудут, не исключена.

«Никогда нельзя знать, что взбредет Слонопотаму в голову», — говорил в таких случаях Винни-Пух.

С другой стороны, есть признаки того, что на этот раз действительно сделают. На дворе кризис, государству остро нужны деньги, а тут такая прекрасная возможность. На взгляд автора, лучшим подтверждением этой версии является ситуация с приватизацией: в начале 2000-х весь процесс был организован так, чтобы очереди были подлиннее.

Сейчас иначе – приватизации обеспечивается «зеленая улица», даже московские БТИ стали выдавать для нее справки бесплатно. Снова вспомним Винни-Пуха («Это ж неспроста!») и признаем, что объяснить подобную «щедрость» нельзя ничем кроме как желанием создать как можно больше собственников недвижимого имущества. Для их последующего многодоходного налогообложения.

Перечень объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1) земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

2) участки недр (ст.130 ГК РФ);

3) обособленные водные объекты (ст.130 ГК РФ);

4) леса, многолетние насаждения (ст.130 ГК РФ);

5) здания (ст. 130 ГК РФ), части зданий (ст.5 ФЗ «О товариществах собственников жилья»);

6) сооружения (ст. 130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 закона РФ «Об основах градостроительства в России»; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

7) нежилые помещения (ст.1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики«, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

8) предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

9) жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики«, ст.1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем (ст. 1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях предприятий граждан»);

10) квартиры, ее части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

11) комнаты (ст.9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.5 ФЗ «Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)»);

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства о нотариате, ст.5 ФЗ «Об ипотечному кредиту (обеспечении долга недвижимого имущества)»);

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих трестах граждан»);

14) кондоминиумы как комплексы недвижимости (ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договоренности строительного подряда (ст.25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Недвижимость как объект права собственности.

Сам термин «недвижимость» даже если и употреблялся в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному. Отмена государственной монополиста на землю, изменение форм собственности, возрождение классического деления вещей на движимые и недвижимые послужили основанием для полноценного включения недвижимости в гражданский оборот.

Введение в действие части первой Гражданского кодекса России способствовало регулированию недвижимости (недвижимого имущества) в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Впоследствии было принято большое число нормативных правовых актов, направленных на регламентацию соответствующих правоотношений: права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, различных сделок с недвижимым имуществом и их государственной регистрации. Однако в результате это не привело к возникновению стройной системы внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимого имущества. Напротив, в современном российском законодательстве имеется немало пробелов, а также прямых противоречий.

Обладание недвижимостью обеспечивает экономическую стабильность положения его законного владельца. Недвижимость является социально значимым объектом, поэтому современное законодательство должно отводить значительную роль охране и защите прав и законных интересов отдельных физических и юр. лиц, общества и государства.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и компании. В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой собою разумеющимся. Однако в действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимого имущества, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Само понятие «недвижимость» в современной Российской Федерации, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение возрастает с каждым днем. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимого имущества — не только важнейший продукт, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий профит. Недвижимость — основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Становление и развитие рыночных отношений в Российской Федерации в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни общества. Объекты недвижимого имущества, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

История развития институтов недвижимого имущества и права собственности на нее

По одному известному выражению, римляне «трижды покоряли мир». Первый раз — легионами, второй — христианством, третий раз – правом. На всем протяжении истории общества не было другой системы частного права, достигшей столь высокого уровня юридической формы и юридической техники, такой степени детализации определений, как римское частное право. Оно было самой совершенной системой права своего времени и просуществовало от основания Рима (753 г. до н.э.) до смерти императора Юстиниана (565 г. н.э.), оказав впоследствии огромное влияние на развитие законодательства многих стран.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В зависимости от признаков, играющих важную роль в экономических и правовых отношениях, вещи классифицировались на несколько ключевых групп: движимые и недвижимые, телесные и бестелесные, res mancipi и res пес mancipi, делимые и неделимые, потребляемые и непотребляемые, простые и сложные и т.д. Наибольшего интереса заслуживает деление вещей на движимые и недвижимые, так как категория недвижимого имущества является фундаментальной в современном гражданском праве и имеет большое практическое значение.

Движимыми (res mobiles) считались вещи, которые могли перемещаться в пространстве без уменьшения своей значимости и изменения собственной сущности (например, мебель, животные, домашняя утварь и т.д.). В свою очередь, движимые вещи было принято делить на две подгруппы: вещи, которые были способны к самостоятельному передвижению (res se moventes) и вещи, которые сами не передвигались, но приводились в движение при помощи других вещей (res mobiles в более узком смысле). Наиболее ценными вещами res se moventes считались скот и рабы.

Недвижимыми (res immobiles) считались вещи, не способные менять свое положение в пространстве без нарушения своей сущности. Земля с самого начала воспринималась как самая важная недвижимая вещь, поэтому все, что было непосредственно с ней связано, представляло собой ценность. Исходя из этого определения, к недвижимого имущества относились строения, а также, все то, что было посеяно (insemenatio) и посажено на земле (implantatio). Inaedificatio, insemenatio и implantatio в совокупности составляли superficies (земная поверхность). Существовало правило: Superficies solo cedit, т.е. сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Согласно ему все, что находилось на земле, принадлежало собственнику вещи, не зависимо от того, кто владел принадлежностями к ней.

Под недвижимым имуществом понимались не только земельные участки (praedia, fundi и т.д.) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно считалось естественной или искусственной составной частью поверхности — res soli. В этом заключается характерная особенность деления вещей на движимые и недвижимые вещи в рабовладельческом Риме. К земельному участку относились не только вышеперечисленные объекты, но и воздушное пространство над ним.

Деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более явный характер в первый период становления империи в Риме — принципате (27 г. до н.э. — 193 г. н.э.). В эпоху домината (193 — 476 гг. н. э.) переход прав на недвижимость регулировался уже специальными нормами, обеспечивающими публичность совершаемых сделок3. Помимо этого, возникли особые права на недвижимость: оброчные земли (особый вид наследственной ренты); супер-фиций (наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле); эмфитевзис (вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей).

В римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые была связана с делением вещей на: res mancipi (вещи, нуждающиеся в манципации) и res пес mancipi (вещи, не нуждающиеся в манципации)4. К первому типу относились земля (поначалу около Рима, а затем и вся земля Италии вообще), рабочий скот, рабы, здания и сооружения. Ко второму типу относились все вещи, не входящие в res mancipi, а именно — провинциальные земли и все движимые вещи (мелкий скот, предметы мебели т.д.). В законах XII таблиц (451—450 г. до н.э.) res mancipi считались наиболее важными вещами для римского государства и для них был определен особый порядок перехода права собственности. Для вещей res пес mancipi была установлена простая передача (tradicio), а отчуждение res mancipi сопровождалось более сложными юридическими процедурами — mancipacio и in iure cessio, которые предназначались только для римских граждан.

Разделение вещей на движимые и недвижимые нашло свое отражение в сфере правового регулирования отношений собственности, в регламентации прав на чужие вещи (например, сервитут, суперфиций, эмфитевзис и др.), а также в появлении дополнительных обязательств и в процедуре ответственности за их неисполнение.

Принадлежность движимых и недвижимых вещей некоторому лицу закреплялась определенным вещным правом: владением, правом собственности и правами на чужие вещи.

Из вещных прав раньше всех сформировалось владение. Право частной собственности и владение понимались как непосредственное владычество лица над вещью — ius in re. Права на чужую вещь (iura in re aliena) возникали в том случае, когда вещь не принадлежала лицу, однако оно претендовало на пользование ею.

Впервые владение как понятие появилось в связи с землей и являлось отношением, положившим начало собственности. Римские юристы определяли владение как отношение, которое не связано с правом собственности и даже может быть нарушением этого права.

— Договор о обеспечении долга недвижимости (например, об ипотечному кредиту);

— Договор ренты недвижимого имущества на срок не менее 1 года;

— Договор продажи коммерческого предприятия, в качестве имущественного комплекса и т.д.

Если федеральным законом не предусмотрена государственная регистрация договоренности, то он вступает в свою законную силу с момента его подписания сторонами, а также с другого момента, оговоренногодоговорови.

Нотариальному удостоверению подлежат также:

— Договор уступки права требования, если сделка была нотариально удостоверена;

— некоторые виды доверенностей;

— Договор перевода долга по нотариально заверенной сделке;

— предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме.

Стоит отметить, что дополнительный договор — это предшественник основного. Необходимость в предварительном договоре возникает при заключении в будущем основного соглашения, требующего государственной регистрации (договоры купли-продажи или мены жилых помещений (п.2 ст.558, п.2 ст.567 ГК РФ); договоры дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); ренты здания (сооружения) на срок не менее одного года (п.2 ст.651 ГК РФ); перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ); и др.

Согласно Гражданскому кодексу, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о выполнении работ, оказании услуг и передачи недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре должна соддолгаься информация о предмете и других существенных условиях основного договоренности, а также о сроке, в который должен быть заключен основной договор. В случае, когда в предварительном договоре срок не оговорен, то основной договор должен быть заключен в течение одного года с момента заключения предшествующегдоговореn>

Еще один важный вопрос, связанный с недвижимым имуществом это признание сделки с объектами недвижимым имуществом недействительной. Сделки с объектами недвижимого имущества могут быть признаны недействительными в следующих случаях:

1). Сделка совершается недееспособным гражданином.

Согласно статьям 32, 33 ГК РФ недееспособными признаются граждане, оградоговоре судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, а также те, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. Вследствие этого над такими гражданами судом устанавливается опека. Опекуны в силу закона являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. На основании ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, также не в праве представлять его при заключении сделок или при ведении судебного дела. Статьей 43 Основ законодательства РФ о нотариате установлено: «При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юр. лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия». Однако в законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки, поскольку продажа, завещание, обмен, дарение жилья могут существенно ухудшить положение гражданина, что и становится причиной криминальной рыночной ситуации жилья. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях. Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

2). Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий.

Закон (ст.177 ГК РФ) устанавливает, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Однако сделка, совершенная в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст.177 ГК РФ из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями.

3). Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

Немалое число сделок, связанных с обменом жилых помещений, совершается под влиянием заблуждений, имеющих существенное значение. Чаще всего причиной расторжения сделки становятся скрытые дефекты обмениваемых жилых помещений, порой неустранимые из-за конструктивных недостатков жилого дома. В этих случаях сделка признается недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, хотя заблуждение истца и не является следствием виновного поведения другой стороны.

4). Недействительность сделки, совершенной вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК РФ).

Для того, чтобы суд признал недействительной (кабальной) сделку по этому основанию, необходимо, чтобы лицом, оспаривающим сделку, было доказано наличие двух признаков: стечение тяжелых обстоятельств и крайняя невыгодность сделки.

Защита жилищных прав граждан, не достигших совершеннолетия. Закон подразделяет несовершеннолетних граждан на две группы: на лиц, не достигших 14 лет, и на лиц в возрасте от 14 до 18 лет. Согласно ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки, за исключением мелких бытовых, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Дееспособность этой группы несовершеннолетних расширяется по достижении 16 лет. Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. При несоблюдении указанного порядка сделка может быть признана недействительной. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре — возместить его стоимость в деньгах.

Оформление дарения земельного участка

В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение и вернуть себе имущество в случае, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

Договор дарения земельного участка — гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

Основу правового регулирования отношений, связанных с дарением, составляют правила ГК РФ, образующие общую часть обязательственного права (ст. 307-453), а также специальные нормы о дарении (ст. 572-582). Положения ГК РФ, посвященные общим положениям о договоре дарения, запрещении, ограничении, отмене дарения, дополняются нормами, содержащимися в отраслевом законодательстве России.

При дарении земельного участка в договоре следует указать:

— кдоговореый номер (уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России номер объекта недвижимого имущества, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством России, и сохраняется, пока данный объект недвижимого имущества существует как единый объект зарегистрированного права.);

— местоположение (адрес) — субъект России, на территории которого расположен земельный участок, наименование населенного пункта (город, село, поселок и др.), улица, дом, строение и другие адресные ориентиры;

— площадь (измеряется в гектарах или квадратных метдоговореазывается в соответствии с данными правоустанавливающего документа);

— ограничения в использовании (разрешенное использование);

— обдоговорея правами третьих лиц;

— описание границ земельного участка.

Момент признания соглашения дарения недвижимого имущества заключенным и, следовательно, имеющим юридическую силу, ГК РФ связывает договоруом государственной регистрации сделки (п. 3 ст. 433, п. 3 ст. 574). Следует подчеркнуть, что регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. При обещании дарения регистрируется только сделка.

На государственную регистрацию договоренности дарения представляются следующие документы:

1). заявление о государственной регистрации соглашения дарения в единственном экземпляре. В качестве заявителя могут выступать стороны договоренности (даритель и одаряемый) или уполномоченные ими лица при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей (п. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

— Данные о дарителе (одаряемом). В случае, если правообладателем является физ. лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юрлиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юр. лице в единый государственный реестр юр. лиц, адрес фактического места нахождения (п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Если заявителем является не правообладатель (или одаряемый), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени дарителя (или одаряемого), а также данные о себе, о дарителе (или одаряемом);

— цель обращения заявителя (проведение государственной регистрации соглашения дарения);

— наименование и реквизиты договоренности дарения;

— Данные о недвижимом имуществе (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

— подпись заявителя и дата подписания заявления;

2). подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию соглашения дарения;

3). Физлицо (в том числе представитель юр. лица) предъявляет документ, удостоверяющий его личность;

4). подлинники и копии учредительных документов юрлица со всеми действующими изменениями и дополнениями, свидетельство о регистрации юр. лица (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление справки об отсутствии зарегистрированных изменений и дополнений учредительных документов, удостоверенной соответствующим органом по регистрации юрлиц), документ о постановке на учет юрлица как налогоплательщика;

5). Подлинник и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юр. лица, а также документа, подтверждающего полномочия представителя юрлица действовать от имени юр. лица при проведении государственной регистрации;

6). Подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности дарителя на отчуждаемое недвижимое имущество. Требуется в случае, если право на недвижимое имущество возникло у дарителя до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации юр. лиц» и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав. При этом учреждение юстиции по регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 названного Федерального закона, запрашивает у органа (фирмы), который ранее осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права дарителя, если само учреждение юстиции по регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (то есть документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть представлена заявителем. В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве дарителя на отчуждаемое имущество, дарителем может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа;

7). Договор дарения (представляется не менее чем в двух экземплярах – подлинниках, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй – помещается в дело правоустанавливающих документов);

8). Удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

9). подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования недвижимостью (в отношении жилых помещений) с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства

— требовать возмещения реального ущерба, причиненного отказом одаряемого принять дар (возмещению в этом случае подлежат только расходы дарителя, связанные с оформлением договоренности дарения — на нотариальное оформление, государственную регистрацию и т.п.);

— отказаться от исполнения соглашения дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому имущество в следующих случаях:

1). Если после заключения договоренности имущественное или семейное положение изменилось настолько, что исполнение соглашения в новых условиях приведет к существенному снижению его уровня жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ);

2). если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 2 ст. 577, п. 1 ст. 578 ГК РФ). В названных случаях одаряемый не вправе требовать возмещения убытков, причиненных отказом дарителя от исполнения договоренности дарения.

Обязанности дарителя перед одаряемым сводятся к соблюдению порядка и условий передачи имущества и аналогичны обязанностям контрагентов любых гражданско-правовых договоров, предметом которых является передача имущества. Даритель обязан предупредить одаряемого обо всех известных ему на момент заключения соглашения правах третьих лиц на имущество; предупредить о наличии либо отсутствии споров по предмету договору и т.д.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Отказ должен быть совершен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, а если договор дарения был нотариально удостоверен, то и нотариальному удостоверению. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. В случае отмены дарения одаряемый обязан вернуть имущество дарителю (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Иные права и обязанности одаряемого связаны с приобретением им права собственности на имущество и регулируются соответствующими нормами ГК РФ, ЗК РФ и др.

Основные методы оценки объектов недвижимого имущества

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимого имущества, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции одоговорут имеющейся в распоряжении эксперта информации. Если объект недвижимого имущества приносит стабильный профит, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимого имущества функционирует на «пассивном» секторе рынка недвижимой собственности, оптимальным считается один из методов затратного подхода. Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимого имущества, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее метода- ми.

Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимого имущества – сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта- оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимого имущества, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных раз- личными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.

Все методы оценки недвижимого имущества группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный). Методы затратного подхода основаны на предположении, что издержки на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объ- ект находится, являются приемлемым u1086 ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимого имущества. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости объектов, приносящих профит, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Об использовании статистического анализа при оценке объектов офисной недвижимого имущества методом валового рентного мультипликатора

Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ) основывается на предположении, что существует прямая зависимость между продажной ценой объекта недвижимого имущества, с одной стороны, и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче объекта в рентау, — с другой. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле: Вероятная цена продажи оцениваемого объекта данным методом рассчитывается по формуле:

Цоб= ПВДоб * ВРМ, ( 1 )

где Цоб -вероятная цена продажи оцениваемого объекта, руб.;

ПВДоб – потенциальный валовой профит арендодателя от оцениваемого объекта, руб./год;

ВРМ – валовой рентный мультипликатор(отношение цены продажи объекта недвижимого имущества к потенциальному или действительному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимого имущества.).

Величина потенциального валового выгоды арендодателя определяется исходя из рыночных ставок арендной платы и размеров площадей, которые могут быть сданы в рентау:

ПВДоб = АП *Sобщ( 2 )

где АП – рыночная ставка арендной платы за год, руб./год;

Sобщ – соответственно общая площадь объекта, пригодная для сдачи в рентау, кв.м..

Ключевой проблемой при определении ВРМ является обеспечение сопоставимости показателей стоимости сравниваемых объектов. В случае офисной недвижимого имущества для обеспечения сопоставимости можно использовать стандартизованную единицу размера объектов (кв.м. общей площади) и стандартизацию по доходу, которая обеспечивается расчетом ВРМ.

Расчет величины ВРМ для объектов офисной недвижимого имущества основывается на следующих допущениях:

— информированный и разумный инвестор, принимая решение о приобретении объекта оценки, учитывает соотношениемежду ценами продажи и величиной арендной платой по объектам офисного назначения, сложившееся наместном рынке недвижимого имущества и, в случае существенногоотклонения от этого соотношения, предпочтет более выгодный для себя вариант;

— для расчета ВРМ используются коммерческие предложения (удовлетворяющие основным признакам публичной оферты) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площадидля аналогичных офисных объектов на местном рынке недвижимой собственности;) о ценах продажи и арендных ставках в расчете на 1 кв.м. общей площадидля аналогичных офисных объектов на местном рынке жилья;

— основными признаками сходства объектов недвижимого имущества, используемыми при отборе аналогов для расчета ВРМ, являются функциональное назначение и местоположение, определяющие уровень доходности офисной недвижимого имущества;

существенное изменение конъюнктуры на данном сегменте рынка приводит к пропорциональному изменению цен продажи и ставок арендной платы по объектам офисной недвижимого имущества.

В соответствие со стандартом рыночной стоимости, ее величина соответствует наиболее вероятной цене, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Поэтому для определениявеличины рыночной стоимости на основе информации о ценах на аналогичные объекты целесообразно использовать известные методы статистического анализа, позволяющие повысить достоверность оценки рассчитываемых показателей. Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из Генеральной совокупностью в этом случае являются цены всех объектов на анализируемом сегменте рынка, а используемые оценщиком данные представляют собой выборку, состоящую из n независимых наблюдений.

Поскольку предложения об ренте и продаже одного и того же объекта встречаются крайне редко, необходимая исходная информация для анализа формируется в два этапа:

1-й этап — определяется перечень продающихся объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом;

2-й этап– для этих аналогов подбираются соответствующие им предложения по ренте офисных объектов.

Основные характеристики сформированной таким способом выборки приведены на следующем рисунке анализа соотношения«цены продажи/годовая арендная плата» по сопоставимым объектам офисного назначения

Примечание: рассчитано по выборке объемом 19 объектов офисного назначения в центральной части г. Ростова-на-Дону, выставленных на продажу в апреле 2006 г., и соответствующих им предложений по сдаче в рентау.

Проверка статистической однородности полученной выборки проводилась с помощью критерия отклоняющихся наблюдений:

K = max [Yср – Y(1); Y(n) — Yср]/σ ( 3)

Y(1) и Y(n) – соответственно минимальная и максимальная величина в выборке;

σ – среднеквадратическое отклонение.

Выборку можно считать статистически однородной, если расчетная величина критерия (3) не превышает табличной величина при заданном уровне значимости. Для полученной выборки табличная величина критерия при уровне значимости 5% равна 2,67, что больше расчетных значений этого критерия для распределений объявленных продажных цен ( 2,09), ставок арендной платы (1,79) и соотношений «цены продажи/арендные ставки» (2,12 ). 2,67, что больше расчетных значений этого критерия для распределений объявленных продажных цен ( 2,09), ставок арендной платы (1,79) и соотношений «цены продажи/арендные ставки» (2,12 ).

Значения коэффициента асимметрии (0,97) указывает на наличие у распределения цен продажи объектовправосторонней асимметрии, при которой средней величина показателя превышает его модальное (наиболее вероятное) значение, а величина коэффициента эксцесса (0,46) – на меньшую крутизну распределения цен по сравнению со стандартным нормальным распределением. Последнее обстоятельство является весьма важным, т.к. свидетельствует о повышенном рискеотклонения цен продажи объектов от их среднего уровня. Однако расчетные значения коэффициентов надежности асимметриии эксцесса для всех показателей (равные отношению величины параметра кстандартной ошибке оценки) недостаточны для того, чтобы отклонить гипотезу о соответствии полученной выборки нормальному распределению. Однако расчетные значения коэффициентов надежности асимметриии эксцесса для всех показателей (равные отношению величины параметра кстандартной ошибке оценки) недостаточны для того, чтобы отклонить гипотезу о соответствии полученной выборки нормальному распределению.

Отметим также, что для распределения соотношений «цена продажи/годовая арендная плата» значения коэффициента асимметрии( 0,44) и коэффициента вариации (20%), что указывает на более высокую устойчивость этого показателя. На рисунке, приведенном ниже, показана гистограмма этого распределения:

Соотношение «цена продажи/годовая арендная ставка» характеризует фактическую величину ВРМ для каждой пары сопоставимых аналогов объектов на продажу и объектов, сдаваемых в рентау. Как следует из приведенных результатов, наиболее вероятная величина ВРМ для оцениваемого объекта находится в диапазоне от 5 до 6, а средняя величина (мат ожидание) ВРМср = 5,93.

Более надежное значение величины ВРМ может быть получено путем непосредственной оценкизависимости цены продажи (в расчете на 1 кв.м.) от арендной ставки:

Цед = m*АПсп (4)

где Цед – цена продажи стандартной единицы объектов офисной недвижимого имущества, руб./кв.м.;

m – коэффициент зависимости цен продажи от арендной ставки для сопоставимых объектов, соответствующий величине ВРМ;

АПсп – годовая арендная ставка сопоставимого объекта офисной недвижимого имущества, руб/кв. м..

Зависимость (4) представляет собой линейное уравнение регрессии, параметры которого оцениваются методом наименьших квадратов. Результаты расчета с использованием стандартной процедуры MicrosoftExsel приведены на следующем рисунке:

Результаты расчета свидетельствуют об очень высокой зависимости между ценами продажи офисной недвижимого имущества и арендными ставками на этом сегменте рынка – более 97% вариации цен продажи объектов соответствует изменению арендных ставок, а расчетное значение F-критерия на два с лишним порядка превышает его табличную величину при 5% уровне значимости. График расчетных и фактических цен продажи офисных объектов приведен на рис:

Величина ВРМ, рассчитанная для уравнения регрессии (m=5,84), несколько меньше среднего значения по выборке (ВРМср =5,93) и соответствует минимальной дисперсии остаточных отклонений фактических и расчетных значений ВРМ.

Достоинством показателя ВРМ, рассчитанного на основе статистического анализа достаточно представительной выборки, является более высокий уровень объективности получаемых результатов. Вместе с тем, необходимо учитывать, что формирование зависимости «цены продаж/арендные ставки» происходит на основе ожиданий большинства участников рынка и обладает определенной инерционностью. Эта инерционность, с одной стороны, «фильтрует» неоправданные колебания цен, обусловленные спекулятивным ажиотажем, но, с другой стороны, приводит к запаздыванию реакции показателя ВРМ при существенных сдвигах в конъюнктуре рынка. Поэтому метод валового рентного мультипликатора целесообразно использовать для оценки рыночной стоимости недвижимого имущества в среднесрочных целях (на перспективу от 1 года), учитывая при этом ожидаемые изменения в уровнях доходности различных сегментов рынка.

Оценка недвижимого имущества в кризис

В ситуации кризиса на рынках финансов и ценных бумаг возникают серьезные вопросы о степени его влияния на стоимость недвижимого имущества. В одной статье невозможно ответить на эти вопросы. Однако мы можем предложить несколько базовых правил для оценщиков и пользователей отчетов, чтобы обратить их внимание на ряд особенностей при оценке стоимости недвижимого имущества в период большой неопределенности, какая наблюдается теперь, пишет «CRE».

Надлежащий анализ рынков, замороженных недостатком финансирования, требует от оценщика углубленного анализа глобальных перспектив, понимания процессов в всемирной экономике, изучения причин кризиса и средств его преодоления, включая оценку политического курса местной администрации и тесно связанных с ней госструктур.

Не многие из нас имеют возможность применить все эти методы в своей работе, а менее опытные оценщики, которые никогда не сталкивались с подобными обстоятельствами, могут думать, что у них нет шансов дать правильный ответ. Однако известны несколько базовых правил, которые могут помочь оценщикам определить стоимость даже в сегодняшних сложных условиях. Ниже мы перечислим эти правила и дадим пояснения по каждому из них:

Правило 1. Следи за рынком

Это правило предостерегает нас от скоропалительных выводов о том, куда пойдет рынок. Хотя клиенты оценщиков иногда думают, что именно предвидение будущего на рынке и является целью нашей работы. В действительности наша задача состоит в том, чтобы понять, как реагируют участники рынка и что, по их мнению, может случиться.

Только действия покупателей и продавцов определяют рынок; нам надо лишь оценить, как они поведут себя в данный конкретный день и о какой наиболее вероятной цене они договорятся относительно нашего объекта оценки. Не имеет значения — правы или нет покупатели и продавцы. Если они соглашаются — это и есть ответ на вопрос о стоимости.

Чтобы понять, о чем думают покупатели и продавцы, нужно узнать об их дальнейших планах (описательная информация) или наблюдать за их фактическими действиями (данные о сделках в данный момент или в период времени с аналогичными условиями). Кризис часто приводит к приостановке сделок или к росту нерыночных сделок (таких, где одна из сторон находится в стрессовых условиях). В этих обстоятельствах данные о текущих сделках становятся менее полезными, чем обычно, и возникает необходимость сделать больший упор на описательную информацию, собранную от действующих участников рынка жилья.

Правило 2. Только один день

Это правило помогает нам избежать обвинений в ошибках. В период кризиса условия обычно меняются очень быстро, и невозможно предугадать, что может случиться завтра. Соответственно, наша оценка стоимости дается на один конкретный день при всех тех условиях, что существуют на тот момент. Если только сделка с нашим объектом недвижимого имущества не произошла в тот же день (по цене, отличной от нашей оценки), трудно доказать, что наша оценка была неверна. Конечно, если мы сделали существенную ошибку в методологии или расчетах, будет легче показать, что наша оценка, возможно, неверна, но никто из оценщиков, читающих Commercial realty, вероятно, таких ошибок не сделает.

Основное, что нужно запомнить в данном случае, — суждения покупателей и продавцов о стоимости будут меняться каждый день в зависимости от изменений условий на рынке. Для некоторых объектов наша оценка стоимости на один день кризиса может сильно отличаться от оценки на следующий день.

Правило 3. Следи за трендами

Помимо данных о сравнимых сделках оценщики вместе с покупателями и продавцами могут наблюдать за трендами, характеризующими рыночные цены.

Тренд — это изменение одного параметра в определенном направлении за конкретный период времени.

Например, в условиях текущего дефицита финансирования в Российской Федерации девелопмент многих новых проектов приостановлен, и очевидный тренд — нулевой прирост предложения на определенный период времени. Оценщик может прийти к выводу, что участники рынка в ближайшем будущем начнут думать об увеличении ставок ренты. Как долго этот тренд продлится, станет ясно из его влияния на будущий уровень арендных платежей. При дефиците сбалансированных сделок в кризисный период анализ соответствующих трендов может быть полезным заменителем данных, чтобы поддержать логику и выводы.

Правило 4. Опираться на данные желательно, но необязательно

Некоторые оценщики опасаются делать выводы о стоимости, если они не опираются на усредненные численные показатели по определенным сделкам. При развитии кризиса количество сделок часто сокращается, так что расчеты на основании усреднения небольшого количества сделок становятся ненадежными.

приростspan>В этих условиях необходимо подходить к оценке стоимости, тщательно анализируя все имеющиеся данные, учитывая специфику каждой сделки и логику участников. Для оценщиков, которые привыкли работать с численными данными, это окажется нелегкой задачей, но на деле такой подход будет более адекватен реальному поведению участников рынка. В этом случае субъективное применение логики участников, вероятно, является наиболее приемлемой техникой оценки.

Правило 5. Стоимость долгосрочных активов не зависит от краткосрочных факторов

Это правило должно защитить вас от паники. Недвижимость- долгосрочный актив, и в отличие от рынков ценных бумаг, где сделки с активами совершаются за минуты, сделки с недвижимым имуществом требуют нескольких месяцев или лет. В результате рынки объектов недвижимого имущества считаются относительно долгосрочными, поэтому краткосрочные факторы не влияют на их стоимость.

Существует общее правило — как ведет себя бизнес, так ведет себя и коммерческая недвижимость (хорошо или плохо). Ряд обстоятельств кризиса распознаются сразу же как имеющие долгосрочный эффект для бизнеса, соответственно, влияние факторов изменения стоимости на недвижимость также может быть оценено немедленно. Это наблюдалось, например, в ходе финансового кризиса 1998 года, когда всего за несколько дней стоимость коммерческой недвижимого имущества упала на 40% и более.

Если нынешний финансовый кризис разрешится путем денежных инъекций, производимых правительствами по всему миру, и не окажет долгосрочного влияния на бизнес, возможно, он не скажется и на стоимости недвижимого имущества. Несомненно, в период неопределенности при развитии кризиса возрастет длительность маркетингового периода для объектов недвижимого имущества, но, возможно, это окажется единственным его последствием. Каждый кризис следуют оценивать по тому, каковы его последствия — только краткосрочные или же он изменит поведение инвесторов в долгосрочной перспективе. В первом случае в период кризиса для оценщика, возможно, изменятся лишь оценки маркетингового времени.

Источник: https://investments.academic.ru/1202/%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C

Недвижимое имущество — что это такое и ключевые особенности

Что такое недвижимость

Недвижимое имущество – это собственность, состоящая из земли и расположенных на ней зданий, а также природные ресурсы, включая дикую флору и фауну, сельскохозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые месторождения полезных ископаемых.

Недвижимость – это материальный актив и вид собственности. В качестве примеров недвижимого имущества можно привести землю, здания и другие сооружения, а также права пользования этой землей и всеми сооружениями. Арендаторы тоже получают право проживания на земле или в зданиях относящихся к категории недвижимости, но в этом случае они не считаются владельцами недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это не то же самое, что личная собственность, и путать эти два понятия не следует. К личной собственности относятся нематериальные активы, такие как инвестиции, а также материальные активы, такие как мебель и бытовая техника вроде посудомоечной машины.

Кроме того, даже арендаторы могут претендовать на некоторые элементы обустройства дома как на личную собственность, при условии, что они купили и установили это имущество с разрешения арендодателя.

• Недвижимое имущество – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, растения, животных и природные ресурсы.
• Недвижимое имущество имеет три основные категории: жилого, коммерческого и промышленного назначения.
• В плане инвестирования жилое недвижимое имущество дешевле и выгоднее для физических лиц, хотя коммерческая недвижимость является более ценной и стабильной.
• В качестве инвестиционного инструмента недвижимость позволяет получать доход и рост капитала.
• Инвестировать в недвижимое имущество можно напрямую – покупая землю или дома – и косвенно через покупку акций публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (real estate investment trusts, REIT) или ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS).

Виды недвижимого имущества

Хотя средства массовой информации часто говорят о «рынке недвижимости«, все примеры недвижимого имущества можно сгруппировать в три обширные категории по способам его использования.

1. К жилой недвижимости относятся неосвоенные земли, частные дома, кондоминиумы и таунхаусы. Они могут быть предназначены для одной или множества семей и заселены собственниками или сдаваться в аренду.
2. Коммерческое недвижимое имущество – это нежилые помещения, такие как офисные, складские и торговые здания. Эти помещения могут быть отдельно стоящими зданиями или находиться в торговых центрах.
3. Промышленное недвижимое имущество – это заводы, бизнес-парки, шахты и фермы. Эти объекты, как правило, гораздо больше по размерам и могут иметь доступ к транспортным узлам, таким как железнодорожные линии и гавани.

Преимущества жилой недвижимой собственности и домовладения

Домовладение (проживание собственника в приобретённом объекте недвижимости) является наиболее распространённым видом инвестиций в недвижимость в США. По данным Национального совета по многоквартирному жилищному строительству (National Multifamily Housing Council, NMHC), около двух третей жителей владеют своими домами. Зачастую они оплачивают покупку, взяв ипотечный кредит, в котором приобретаемое имущество выступало в качестве залога по долгу.

В издании своего ежегодного анализа стоимости жилья от 2019 года сайт Zillow оценил общую стоимость всех американских домов в 2018 году в 33,3 трлн долларов, что на 71% выше размера валового внутреннего продукта страны (ВВП) в 19,4 трлн долларов.

Людям, которые берут ипотечные кредиты на жилье, чтобы реализовать свою мечту о владении недвижимостью, доступно несколько различных вариантов. Ипотечные кредиты могут быть как с фиксированной, так и с переменной ставкой. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно имеют более высокие проценты, чем ипотечные кредиты с переменной ставкой, что в краткосрочной перспективе может сделать их более дорогими.

Кредиты с фиксированной процентной ставкой стоят дороже, поскольку они защищены от вероятности будущего повышения процентной ставки.

Банки публикуют графики амортизации, где показано, какая часть ежемесячных платежей заёмщика идет на выплату процентов, а какая – на погашение основного долга по кредиту. «Шаровые» кредиты — это ипотечные займы, которые не амортизируются со временем, сокращаясь до нуля. Вместо этого заёмщик выплачивает проценты в течение определённого периода (например, пяти лет), а в конце срока должен погасить остаток кредита в виде аккордного платежа.

Кроме того, ипотека может быть сопряжена с большими затратами, в которые входят транзакционные сборы и налоги. Эти дополнительные расходы часто включаются в сумму кредита. После того, как потенциальный домовладелец докажет свое право на получение ипотеки от банка или другого кредитора, ему необходимо выполнить несколько дополнительных действий и убедиться в том, что имущество продаётся законно и находится в хорошем состоянии.

Преимущества коммерческого недвижимого имущества

Коммерческое недвижимое имущество используется для коммерции и может включать в себя все, что угодно: от торговых центров и отдельно стоящих ресторанов до офисных зданий и небоскребов. Его обычно разделяют с недвижимостью промышленного назначения, которая представляет собой площади, используемые при изготовлении какой-то продукции.

Покупка или аренда недвижимости для коммерческих целей сильно отличается от покупки дома или другой жилой недвижимости. Сроки коммерческой аренды обычно дольше, чем сроки аренды жилых помещений. Доходность коммерческой недвижимости зависит от её рентабельности на квадратный метр, в отличие от строений, предназначенных для проживания людей.

Кроме того, по ипотеке на коммерческую недвижимость кредиторы могут требовать более крупный первоначальный взнос.

Особенности инвестирования в недвижимость

Инвестировать в недвижимое имущество можно напрямую – покупая дома или участки земли – и косвенно через покупку акций публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (real estate investment trusts, REIT) или ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS). Вкладывая деньги непосредственно в недвижимость, вы можете получать прибыли или убытки двумя путями, которые не менялись веками: за счёт аренды или повышения стоимости недвижимости.

В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от географического положения и окружения. Как говорят риелторы – местоположение важнее всего. Если не считать случаев серьёзных спадов в экономике страны, стоимость жилой недвижимости зависит в первую очередь от местных факторов. К таким факторам относятся уровень занятости населения, местная экономика, уровень преступности, общественный транспорт, качество школ, коммунальные услуги и налоги на имущество.

• Обеспечивает стабильный доход.
• Возможность повышения стоимости капитала.
• Позволяет диверсифицировать инвестиционный портфель.
• Можно купить с использованием заёмных средств.

• Обычно низкая ликвидность.
• Сильное влияние локальных факторов.
• Требует больших начальных капиталовложений.
• Может потребоваться активное управление и экспертиза.

Между инвестициями в жилую и коммерческую недвижимость есть существенные различия. С одной стороны, жилая недвижимость обычно дешевле и меньше, чем коммерческая недвижимость, поэтому она более доступна для небольших инвесторов.

С другой стороны, коммерческая недвижимость часто имеет более высокую стоимость квадратного метра, а договоры на её аренду заключаются на более продолжительные сроки, что теоретически обеспечивает более предсказуемый поток доходов. Больший доход подразумевает большую ответственность.

Аренда коммерческого недвижимого имущества регулируется более жёстко, чем аренда жилой недвижимости, причём правила могут отличаться не только в разных странах и штатах, но и в разных округах и городах. Даже в пределах городов правила зонирования могут повышать сложность инвестирования в коммерческую недвижимость.

При аренде коммерческой недвижимости имеется также повышенный риск текучки арендаторов. Если у арендатора плохая бизнес-модель, не очень привлекательный продукт или плохой менеджмент, он может объявить себя банкротом. Неудача в бизнесе может помешать получению дохода от дорогой недвижимости.

Более того, собственность может не только расти в цене, но и обесцениваться. Всем известно, что когда-то популярные точки розничной торговли со временем могут превращаться в забытые полумёртвые торговые центры.

Повышение стоимости объекта недвижимости достигается различными способами, но его нельзя зафиксировать до тех пор, пока собственник не продаст этот объект. Ещё одним способом реализации прибыли может быть рефинансирование ипотеки. Неосвоенные земли и территории, находящиеся непосредственно за пределами границ города, обладают наибольшим потенциалом для строительства, облагораживания и получения прибыли.

Повышение стоимости также может быть получено в результате обнаружения на участке земли ценных материалов или природных ресурсов, таких как нефть. Кроме того, может вырасти рыночная стоимость территории вокруг принадлежащей вам земли.

По мере роста и развития окрестностей стоимость недвижимости, как правило, тоже увеличивается. Облагораживание городских кварталов в некоторых американских городах в последние несколько десятилетий часто приводило к резкому росту цен на недвижимость. Дефицит также может играть определённую роль в формировании цены объектов недвижимости.

Если лот является последним по своему размеру или типу, при этом находится в престижном районе или там, где такие лоты редко становятся доступными, он автоматически становится более ценным.

Доход от недвижимого имущества может поступать в нескольких формах. Самым большим генератором прибыли является аренда земли, которая уже превратилась в жилую или коммерческую недвижимость. Однако компании также платят роялти за природные ресурсы, найденные на необработанных землях. Кроме того, они могут платить за строительство различных сооружений, таких как вышки сотовой связи или трубопроводы.

Кроме того, доход может поступать и от непрямых инвестиций в недвижимость. В случае REIT владелец нескольких объектов недвижимости продаёт акции инвесторам и распределяет доход от аренды в виде дивидендов. Аналогичным образом, в случае MBS процентные и основные платежи из пула ипотечных кредитов собираются и передаются инвесторам.

Как REIT, так и MBS торгуются как акции, при этом в качестве их основного обеспечения выступает недвижимость. Таким образом, стоимость капитала может увеличиваться из-за прироста рыночной стоимости акций.

Реальные примеры инвестиций в недвижимость

Ценные бумаги с ипотечным покрытием заработали себе негативную репутацию из-за той роли, которую они сыграли в ипотечном кризисе, вызвавшем глобальный обвал финансового рынка в 2007 году. Тем не менее, они всё ещё существуют и торгуются. Самым доступным способом для среднего инвестирования в эти продукты являются биржевые фонды (ETF).

Как и любые другие инвестиции, эти продукты имеют определённую степень риска. Однако они также помогают обеспечить диверсификацию портфеля. Перед инвестированием вам необходимо исследовать активы выбранных фондов и убедиться, что они специализируются на MBS инвестиционного класса, а не на субстандартном типе, который фигурировал в кризисе.

• Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS) – этот фонд отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. Mortgage-Backed Securities Float Adjusted, в который входят поддерживаемые федеральными агентствами MBS с минимальным пулом в 250 миллионов долларов и минимальным сроком погашения в один год. По цене примерно в 72$ за акцию фонд имеет дивидендную доходность 2,62%. В данный ETF можно вложиться на платформе брокера Exante.
• iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB) – фокусируется на ипотечных ценных бумагах как с фиксированной, так и с регулируемой ставкой, и отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS. Этот фонд вкладывает деньги в облигации, выпущенные или поддерживаемые государственными предприятиями, такими как Fannie Mae и Freddie Mac, поэтому он имеет рейтинг AAA. Торгуясь на уровне около 110$ за акцию, он предлагает доходность 2,62%. Купить акции ETF MBB можно на Interactive Brokers.
• SPDR Bloomberg Barclays Capital Mortgage Bond ETF (MBG) – этот фонд также использует индекс Barclays U.S. MBS Index в качестве бенчмарка, но применяет более агрессивный подход, чтобы повысить доходность. При цене в 26$ за акцию он предлагает доходность 3,15%.

Связанные термины

Grant Deed – это юридический документ, используемый для передачи права собственности на недвижимое имущество.

Комиссия за приобретение взимается арендодателем для покрытия расходов, обычно административных, которые они несут при заключении договора аренды.

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги.

Коммерческая собственность – это здания и земельные участки, предназначенные для осуществления приносящей доход деятельности, а не для обычных целей проживания.

Коммерческая недвижимость (Commercial real estate, CRE) – это недвижимое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях и часто сдаваемое в аренду для этой же цели. Эта категория недвижимости делится на четыре класса: офисные, промышленные, многоквартирные и торговые помещения.

Займ под коммерческую недвижимость представляет собой ипотечный кредит, обеспеченный залогом в виде коммерческой, а не жилой недвижимости – коммерческой считается любая приносящая доход недвижимость, которая используется исключительно в коммерческих целях.

Источник: https://iamforextrader.ru/nedvizhimoe-imushhestvo/

Статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи (действующая редакция)

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Комментарий к ст. 130 ГК РФ

1. Одной из наиболее важных классификаций вещей является деление вещей на движимые и недвижимые. Гражданский кодекс РФ в новой редакции комментируемой статьи также предусматривает такое деление вещей. Таким образом, согласно комментируемой статье все вещи делятся на недвижимые и движимые. Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей заключается в том, что оформление перехода прав на последние требует государственной регистрации в соответствующих государственных органах.

Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Следует отметить, что в п. 1 комментируемой статьи ГК помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке, которая вновь повторяется в ГК. Как известно, понятие «имущество» — это более широкое понятие по сравнению с понятием «вещи», поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в комментируемой статье, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование .

Гражданское право / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003. Ч. 1. С. 212.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);

2) объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);

3) объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.), несмотря на то, что вопрос о правомерности отнесения последних к недвижимости ставился давно, никакие изменения не были внесены в комментируемую статью ГК.

В качестве основополагающего признака недвижимости законодатель оставил наличие прочной связи с землей. Между тем применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба.

Как и ранее, критерии прочной связи с землей и несоразмерного ущерба законодательно не установлены. Это будет вызывать определенные сложности, поскольку, исходя из формального толкования этих критериев, к недвижимости можно отнести такие объекты, как заборы, скамейки и т.д. Соответственно, права на них должны быть зарегистрированы, что может вызвать технические трудности.

Выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, однако базовое, легальное определение понятия помещения в ГК не дано.

В действующих правовых актах легальное определение помещения содержится в следующих правовых актах. Так, Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями (ст. 2). Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.

Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по новому законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость , или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.

Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 40.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.

Впервые в качестве недвижимых вещей рассматриваются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. В п. 2 комментируемой статьи сказано, что к движимым вещам относятся вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. Таким образом, легальное определение движимых вещей отсутствует. Однако если движимые вещи включаются в качестве составной части в имущественный комплекс (например, предприятие), относящийся к недвижимости, то они автоматически на период подобного включения утрачивают качество движимого имущества.

По общему правилу регистрация прав на движимые вещи не требуется, однако иное может быть предусмотрено законом.

Источник: https://www.zakonrf.info/gk/130/

Похожие записи:

• Материнский капитал условия получения на строительство дома
• Сколько На 2020 Год Материнский Капитал
• Куда можно пожаловаться на магазин дикси