Документы при покупке квартиры какие требовать документы
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы при покупке квартиры какие требовать документы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Более тяжелая форма наказания лишение свободы сроком до 5 лет с 20-кратным штрафом от суммы взятки. Чаще всего пособничеством является сокрытие улик и предоставление алиби. Например, финансовая или физическая помощь, или бездействие.
Содержание:
Пакет документов для покупки квартиры
Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).
Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).
Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?
На вторичном рынке существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.
- Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
— Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
Те же сведения содержатся и в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ. - Откроется в новой вкладке.»>Документ-основание получения права собственности
— Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке. - Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД)
— Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам. - Паспорт собственника квартиры, либо Откроется в новой вкладке.»>доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).
Это тот базовый, минимально необходимый перечень документов для проверки, который нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой в Росреестре.
Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.»>дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.
Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.
У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.»>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.»>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.»>правами третьих лиц, и т.п.
В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.
Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.
Так как на регистрацию документы часто передают через МФЦ «Мои документы», а сотрудники МФЦ не являются регистраторами, то они могут и не спросить некоторые из этих бумаг. Это может обернуться Откроется в новой вкладке.»>приостановкой или отказом в регистрации в самом Росреестре (подробнее об этом – по ссылке).
Кроме того, отсутствие некоторых документов из этого списка может привести к оспариванию сделки и признанию ее Откроется в новой вкладке.»>недействительной.
Поэтому для нас (как Покупателя квартиры) важно получить от Продавца эти документы, даже если их не требуют при подаче на регистрацию, но при этом выполняются указанные выше условия, при которых закон требует наличия этих бумаг.
- Откроется в новой вкладке.»>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
— для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке. - Откроется в новой вкладке.»>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
— это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры, если она перепродавалась, дарилась, наследовалась и т.п.; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ - Заключение о рыночной стоимости квартиры
— это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит. - Откроется в новой вкладке.»>Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
— это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца (особенно, если среди собственников есть пожилые и/или нездоровые люди). - Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
— это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД). - Разрешение на Откроется в новой вкладке.»>перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Откроется в новой вкладке.»>Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);
Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».
А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей при покупке квартиры желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.
Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»
Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?
Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/paket-dokumentov-dlya-pokupki-kvartiry/
Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?
Документы при покупке квартиры нужны и продавцу, и покупателю. Без них Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Также есть отдельные документы, который должен представить собственник для проверки юридической чистоты сделки. Рассмотрим, что понадобится продавцу и покупателю при покупке недвижимости в новостройке или на вторичном рынке, и как все оформить правильно.
Особенности покупки квартиры в новостройке
Перечень документов при покупке квартиры в новостройке и особенности процедуры зависят от того, каким способом она приобретается:
- По договору долевого участия в строительстве (ст. 4 ФЗ №214 «Договор участия в долевом строительстве»). В сделке участвует банк, открывается эскроу-счет, на который дольщик перечисляет деньги.
- По договору уступки права требования, когда сам дольщик продает недостроенную квартиру другому человеку. Происходит замена дольщиков.
- По договору паевых взносов в ЖСК.
- По жилищному сертификату, выданному до 01.07.2018 года.
- В рассрочку, предоставляемую застройщиком.
- По договору купли-продажи, если объект уже введен в эксплуатацию.
Важно! Вне зависимости от способа приобретения недвижимости право собственности регистрируется на покупателя в Росреестре. За это им уплачивается госпошлина.
Перечень документов при покупке квартиры в новостройке
Для покупателя и продавца перечни документов на покупку квартиры разные. В первом случае потребуется максимальное количество справок. Для покупателя зачастую достаточно только паспорта.
Разберемся, что конкретно потребуется от обеих сторон при покупке недвижимости разными способами.
Покупателю достаточно представить паспорт и нотариальное согласие супруга, если квартира приобретается в ипотеку. В остальных случаях оно необязательно, но лучше его оформить, тем более согласие нередко спрашивают сами продавцы.
При покупке квартиры в ипотеку придется задействовать банк. Для рассмотрения заявки понадобится:
- Паспорт;
- СНИЛС.
- Согласие супруга.
- Справки о доходах.
- Свидетельство о заключении брака (для супружеских пар).
- Свидетельство о рождении ребенка (если есть).
- Справки, подтверждающие наличие дополнительных доходов.
Обратите внимание! Каждый банк устанавливает свой перечень документов для приобретения недвижимости в ипотеку. Подробности лучше уточнить в отделении.
Какие документы должен представить продавец квартиры покупателю при купле-продаже разными способами:
- заявление о вступлении в ЖСК;
- паспорт и ИНН.
Для регистрации права собственности по завершении строительства:
Совет юриста: для надежности рекомендуется изучить отзывы о застройщике и проверить наличие разрешительных документов. Это нужно вне зависимости от способа приобретения недвижимости.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Особенности покупки квартиры на вторичном рынке
Пакет документов для покупки квартиры на вторичном рынке существенно отличается. Здесь вместо застройщика продавцом обычно выступает физическое лицо, реже – организация.
Покупателю важно проверить документы на квартиру при покупке, чтобы не потерять свои деньги. Для него в сделке больше всего рисков. Продавец же должен заранее их подготовить, чтобы выйти на сделку быстрее и исключить риск оспаривания третьим лицом.
Документы при покупке квартиры на вторичке
Список документов при покупке квартиры на вторичном рынке зависит от того, каким способом она приобретается: за наличные или в ипотеку. Максимальный перечень справок понадобится именно от продавца.
Договор купли-продажи оформляется перед подачей документов на регистрацию. Если расчет производится через банковскую ячейку или аккредитив, участникам сделки нужно прийти в банк и заключить трехсторонний договор.
Какие документы нужны для оформления покупки квартиры продавцу:
- Паспорт.
- Свидетельство о праве собственности.
- Передаточный акт.
- Техпаспорт.
- Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о праве на наследство.
- Выписка из ЕГРН, заказанная не более одного месяца назад.
Совет юриста: покупателю рекомендуется самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, воспользовавшись сервисом Росреестра. Это исключит риск подделки выписки продавцом и вероятность покупки недвижимости с обременением, о котором не было сказано ранее.
Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)
Когда покупатель будет найден, продавцу нужно получить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных лиц в продаваемой квартиры. Также понадобятся справки об отсутствии долгов по ЖКУ.
Эти документы имеют ограниченный срок действия (от 10 дней до 1 месяца), поэтому заказывать их заранее нет смысла, только при выходе на сделку.
Покупателю достаточно иметь при себе паспорт. Если квартира приобретается в ипотеку, для банка понадобятся следующие документы:
- Справка о доходах.
- Согласие супруга.
- Документы на недвижимость (запрашиваются у продавца).
- СНИЛС.
Дополнительно банк может запросить военный билет (для мужчин до 27 лет), а также копии всех страниц трудовой книжки.
Ответы юриста на частые вопросы
Как проверить застройщика перед покупкой квартиры?
Сведения о застройщике должны быть в едином реестре. Если компании там нет, это повод насторожиться и отказаться от сделки. Также на сайте Минстроя России можно проверить новостройки на соответствие требованиям законодательства, чтобы минимизировать риски. Перед заключением договора рекомендуется запросить у застройщика документы, представленные выше.
Какие документы необходимы при покупке квартиры с обременением?
Продавец должен представить ипотечный договор с банком, а также разрешение на продажу или замену заемщика. Если кредитор требует погашение ипотеки перед продажей, разрешение не понадобится, но покупатель должен внести задаток, равный сумме задолженности.
Потерял договор купли-продажи, по которому купил квартиру. Сейчас хочу ее продать. Можно ли восстановить ДКП?
Да, договор восстанавливается через Росреестр. Нужно подать заявление о выдаче дубликата. Если ДКП удостоверялся нотариусом, дубликат можно получить и у него.
Какие нужны документы при покупке квартиры у застройщика, чтобы проверить его на банкротство?
Застройщик такие документы не предоставляет, но можно самостоятельно проверить информацию о нем через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Также для граждан доступна проверка на наличие долгов через Банк данных исполнительных производств ФССП.
Где продавцу получить документы об отсутствии долгов по ДКУ при продаже квартиры?
Справки выдаются УК или ТСЖ. По некоторым услугам они предоставляются отдельными организациями (электросетевой компанией, водоканалом). Подробности нужно уточнять в УК, в каждом регионе разные правила.
Заключение эксперта
- При покупке квартиры документы играют решающую роль. Они нужны для проверки юридической чистоты сделки, регистрации перехода права собственности в Росреестре.
- От покупателя чаще всего достаточно только паспорта. Но могут понадобиться дополнительные документы, если оформляется ипотека или используется жилищный сертификат.
- Какие документы должны быть у собственника квартиры, зависит от его статуса: физическое или юридическое лицо. К последним предъявляется больше требований.
- Больше всего рисков несет покупатель, и ему нужно проверить все документы продавца до подписания договора.
- Для регистрации сделки в Росреестре стороны могут подать документы через МФЦ, чтобы сэкономить время.
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Источник: https://socprav.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-kvartiry
Как не прогадать? Пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке и правила оформления документов
Рынок вторичного жилья предлагает квартиры, оформленные в собственность. Покупатель приобретает жилое помещение, с определёнными характеристиками и параметрами.
При сделке обязательна проверка качества объекта, а также правоспособность документов владельца и готовность к его отчуждению, что определяется как юридическая чистота сделки. Разберемся, как оформляется покупка вторичных квартир.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Пошаговая инструкция: как правильно купить?
Покупатель взамен полученного по сделке объекта, уплачивает соразмерную сумму средств, равную цене квартиры. Для проведения процедуры требуется правильно провести ряд юридических и фактических действий, по алгоритму, установленному для покупки квартиры на вторичном рынке.
Рассмотрим порядок оформления такой сделки. Купля продажа на вторичном рынке проводится поэтапно:
- Поиск подходящего объекта – самостоятельно или при обращении к риэлтору (риэлтерскую компанию).
- Организация просмотра, просмотр помещения.
- Проверка документов на квартиру.
- Оформление предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
- Уплата аванса или задатка.
- Подписание акта приёмки помещения.
- При необходимости – оформление кредитного договора для ипотеки.
- Заключение договора купли-продажи (ДКП) – самостоятельно, при сопровождении юристом, риэлтором.
- Передача денег продавцу.
- Регистрация сделки.
- Переезд покупателя в приобретённую квартиру, прописка.
- в компанию по работе с недвижимостью;
- к частнопрактикующему риэлтору.
При самостоятельном поиске жилого помещения следует воспользоваться:
- специальными сервисами;
- подачей объявления в СМИ.
Если квартира продаётся через агентство или посредника, то согласовывать просмотр можно через риэлтора. Если сопровождение со стороны собственника отсутствует, договариваться следует с ним.
Предварительно, по звонку следует выяснить:
- готовность квартиры к сделке;
- сроки планируемой им сделки;
- время, удобное для осмотра.
При фактическом осмотре помещений вторичного жилья нужно следовать элементарным правилам и обратить внимание:
- на состояние площадей общего пользования (подъезд);
- входную дверь;
- косметическое состояние квартиры;
- качество сантехники и радиаторов;
- на наличие запаха сырости;
- температуру в помещении (зимой);
- наличие плесени на стенах, для первого этажа – на полу;
- для верхних этажей – подтёки на потолке от протекания крыши.
Чем хуже состояние квартиры, тем ниже её стоимость. Покупателю следует определить – насколько целесообразна покупка жилья с теми или иными дефектами, так как результаты осмотра указываются в акте приёмке, прилагаемом к ДКП.
Кроме этого при определении стоимости учитывается:
- возраст дома и его этажность;
- этаж;
- район и место расположения;
- наличие балкона.
Кроме перечисленных параметров на сделку существенно влияет субъективное предпочтение покупателя, определённые нюансы инфраструктуры или ландшафта. Если квартира понравилась – проверяется её правоспособность.
Эта часть процедуры является не менее ответственной. Разберемся, какие документы необходимо обязательно требовать от продавца при сделке.
У владельца квартиры должно быть следующее:
- Гражданский паспорт.
- Правоустанавливающий документ – основание возникновения права собственности: гражданско-правовой договор последней сделки, свидетельство о наследовании или о приватизации.
- Свидетельство о собственности на квартиру, если она приобретена до июля 2016 года или выписка из ЕГРН. Документ получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
- Техническая документация на квартиру и справка об инвентарной стоимости. Получают в БТИ.
- Кадастровый паспорт, справка об отсутствии залога или ареста. Получают в МФЦ или территориальном отделении Росреестра.
- Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, или собственник несовершеннолетний разрешение от органов опеки и попечительства. Получают в территориальном отделении данного органа.
- Разрешение супруга, если квартира получалась совместно. Получают в нотариальной конторе.
- Копия лицевого счёта, удостоверяющая отсутствие долгов. Получают в бухгалтерии ЖЭУ.
- Расширенная (архивная) выписка из поквартирной книги. Заказывают в ЖЭУ у паспортиста.
- Нотариально удостоверенная доверенность – для представителей.
- Скачать бланк согласия супруга на продажу недвижимости
- Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры
- Скачать образец доверенности на продажу квартиры
Покупателю нужно проверить весь пакет документации по списку. Если перечень неполный – нужно предложить добрать документы и проверить их наличие перед окончательным оформлением и подписанием ПДКП.
Дополнительная проверка:
- Выписать кадастровый номер и фамилию собственника. На сайте Росреестра уточнить совпадение этих данных.
- Выдачу генеральных доверенностей целесообразно уточнить у нотариуса.
- Если квартира перешла по наследству, нужно убедиться, что в отношении неё нет судебных споров: при наличии сонаследников, они должны представить нотариально удостоверенный отказ.
Этот список ограничивается тем, что у покупателя должен быть:
- Гражданский паспорт с пропиской.
- Доверенность, если действует его представитель.
- Для несовершеннолетних покупателей – свидетельство о рождении ребёнка и паспорт родителя, опекуна.
На основании перечисленного составляется ПДКП по нормам статьи 429 ГК РФ. Но его составление имеет добровольный характер и не является обязанностью сторон.
Этот договор имеет правоспособность правоустанавливающего документа, регламентирующего переход вещных прав на квартиру от продавца к покупателю. Регулируется нормами статей 549, 550 ГК РФ.
В его структуре обязательно должны содержаться положения:
- Наименование документа, дата и место заключения.
- Вводная часть, с определением сторон и их реквизитами (паспортными данными).
- Определение предмета договора – подробных технических и кадастровых характеристик квартиры.
- Права и обязанности сторон.
- Условия оплаты и вступления в собственность на квартиру. Сроки внесения платежа и освобождения помещения.
- Ответственность сторон за несоблюдение прав контрагента и собственных обязанностей, в виде штрафов и пени за просрочку платежа или передачи объекта.
- Условия и нормы расторжения договора: по соглашению и в суде.
- Заключительные (дополнительные) положения вносятся по усмотрению сторон.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры
Деньги могут передаваться:
- наличными – под расписку;
- перечислением;
- через банковскую ячейку;
- на депозитный счёт нотариальной конторы.
Регистрация сделки ДКП обязательно регистрируется в Росреестре согласно нормам п.1 статьи 551 ГК РФ и п.2 статьи 558 ГК РФ.
Для этого процесса сторонам требуется одновременно подойти в отделение Росреестра или МФЦ, где представить:
- Гражданские паспорта контрагентов, поверенным – документацию на законное или уполномоченное представительство.
- Заявления контрагентов о регистрации сделки.
- Составленные договора в трёх экземплярах с приложением акта приёмки.
- Правоустанавливающий документ на квартиру.
- Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
- Разрешение супруга – для тех, кто в браке.
- Документы из БТИ.
- Квитанция об уплате пошлины.
- Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
- Скачать образец заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Регистратор принимает документы под расписку, проверяет факт оплаты пошлины.
Сумма государственной пошлины составляет 2 тысячи рублей.
Через 10 дней процедура завершается, покупатель вступает в собственность. Если стороны обратились в МФЦ по отдельности, процедура длится 21 день.
На повторный приём покупатель приходит с распиской и паспортом.
- договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
- выписку из ЕГРН.
На основании этих документов: правоустанавливающего и право удостоверяющего, считается собственником. Кадастровый паспорт переоформлять не нужно, так как он выдаётся на объект, а не на имя собственника.
Для замены технического паспорта нужно подойти в БТИ с копиями и оригиналами правоустанавливающего и право удостоверяющего документа и написать заявление. По предъявлении выписки он вправе прописать в своей новой квартире всех членов семьи.
Порядок действий при приобретении у юридического лица
При покупке недвижимости у юридического лица, требуется дополнительно представить от продавца нижеследующие документы:
- согласие учредителей на сделку;
- пакет учредительной документации;
- положение, подтверждающее полномочия директора;
- паспорт директора;
- нотариальная доверенность и паспорт – для представителя.
- Скачать бланк согласия учредителей на сделку
- Скачать образец доверенности на продажу квартиры от имени юридического лица
Во введении в ДКП юридическое лицо указывается стороной договора, с внесением следующих сведений:
- наименование компании;
- форма собственности;
- реквизиты: ИНН, ОГРН, КПП;
- юридический адрес;
- должность, Ф.И.О. руководителя, основания вступления в должность.
Доверенное лицо, составляющее и подписывающее договор, вносится отдельно с формулировкой: «действующий на основании доверенности (реквизиты доверенности) в интересах (наименование компании)». В завершение так же даются реквизиты юридического лица, ставится подпись генерального директора и печать, или – подпись поверенного.
Возможные проблемы и способы исключения рисков
Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.
Наиболее распространённые действия мошенников:
- поддельные документы;
- двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
- подмена квартиры;
- продажа чужой недвижимости.
Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.
Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:
- не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
- не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
- скрыть недееспособность собственника;
- скрыть права третьих лиц на жильё;
- скрыть иные проблемы, существующие в квартире.
Обязательные условия, чтобы избежать рисков, следующие:
- Правоустанавливающий и право удостоверяющий документы должны представляться в оригиналах.
- Вся документация должна иметь правоспособный вид, без порчи текста и помарок.
- Документация из БТИ – не старше одного года.
- Кадастровые справки об обременении и аресте – не старше одного месяца.
- Паспорт – с пропиской и не просрочен. По фотографии в паспорте можно идентифицировать владельца.
- Сведения о собственнике на сайте Росреестра соответствуют представленным продавцом документам.
- Статус и правоспособность юридического лица можно идентифицировать по его официальному сайту и пакету представленной документации.
Подробнее о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья можно узнать тут.
Заключение
Купля-продажа квартиры обеспечивается пакетом документов, которые должны участвовать в сделке. После их проверки и осмотра помещения оформляется ДКП, после чего продавец получает деньги.
Договор регистрируется в МФЦ. Продавец юрлицо дополнительно представляет документы от учредителя. На каждом этапе сделки следует проявлять внимательность, избегая рисков.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/novostrojki-i-vtorichka/sdelka-so-vtor-kv.html
Какие документы нужны для покупки квартиры
Оформить документы для покупки квартиры — один из наиболее ответственных процессов. От скорости сбора справок зависит длительность проведения сделки, а достоверность и полнота данных являются залогом безопасности для обеих сторон. Состав пакета документов будет меняться в зависимости от обстоятельств.
Какие документы должны быть при покупке квартиры в новостройке
Купить квартиру в новостройке — значит приобрести только строящееся жилье или достроенное, но никому ранее не принадлежавшее. Основное отличие такой недвижимости от квартир на вторичном рынке — отсутствие собственника.
Приобретение жилья в новостройке делает покупателя соинвестором и дает право получить в собственность недвижимость.
Существует несколько видов документов, согласно которым происходит покупка квартиры в новостройке:
- Договор долевого участия. Это документ, который максимально отвечает требованиям купли-продажи жилья на первичном рынке, защищает права Девелопера и Инвестора. Составление договора регламентируется ст. 4 закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. Покупатель производит материальные вложения согласно установленному графику платежей, а исполняющая компания в установленный срок передает дольщику квартиру. Положительный момент — установленный гарантийный срок эксплуатации. При возникновении проблем с жильем Застройщик должен устранить недочеты (сроки — 3-5 лет на различные элементы конструкций).
- Договор паевых взносов в жилищно-строительном кооперативе. Суть документа в привлечении средств от инвесторов к Девелоперам, однако, ответственность последних гораздо ниже, чем при оформлении ДДУ. Заключение таких договоров было возможно до 01.07.2018 г. Правки в закон №214-ФЗ о деятельности дольщиков при строительстве домов, внесенные согласно №175-ФЗ от 01.07.2018 г. (п.8), пресекают возможность образования жилищных строительных компаний и накопительных кооперативов. Договора, заключенные до указанной даты, действительны и подлежат исполнению. Остальные же не имеют отношения к новостройкам. Изменения не касаются кооперативов, создаваемых для реализации государственных жилищных программ и обществ, создаваемых обманутыми содольщиками для окончания возведения недостроенных объектов.
- Жилищный сертификат. Такие ценные бумаги не выпускаются с 01.07.2018 г., однако ранее выпущенные действительны и дают держателю право на недвижимость в строящемся объекте. В таком документе нет привязки к определенной квартире, а указаны приобретенные квадратные метры. Ценные бумаги постепенно выводятся из обихода, поскольку не защищают права инвесторов.
- Договор уступки прав требования. Документ оформляется, если одна сторона, имеющая право требовать у Застройщика передачу недвижимости, передает данное право другой стороне. Наименее рискованная сделка — передача права требования по ДДУ.
Чтобы заключить договор, Инвестору необходимо предоставить документы:
- Паспорт.
- Заявление о госрегистрации договора долевого участия. Помощь в заполнении документа может отказать юрист.
- Квитанцию об оплате госпошлины (Покупатель вносит 100 руб., Застройщик — 2000 руб.).
- Договор долевого участия. Его шаблон составляется юридическим отделом компании Застройщика. Задача инвестора — ознакомиться с документом, проработать каждый пункт с юристом, при согласии — подписать документ или обсудить изменения в части некоторых пунктов. Документ составляется в 3 экземплярах.
Застройщик должен предоставить:
- Учредительные документы. У организатора долевого строительства должны быть в наличии: устав, свидетельство о госрегистрации, индивидуальный налоговый номер, выписка из реестра юридических лиц, протокол о назначении главы.
- Документы на землю для строительства. Она может быть арендована или являться собственностью застройщика.
- Разрешение на возведение здания. Его выдают в муниципалитете. Документ содержит сведения о месте и сроках строительства.
- Проект объекта договора, описание квартиры. Застройщик представляет документально оформленную информацию о расположении квартиры в доме, ее квадратуре, месте расположения в здании.
- План дома. В нем отражается адрес объекта, этажность, количество квартир, план расположения жилых и нежилых помещений.
- Страховой договор. Поскольку при строительстве имеются риски невыполнения обязательств, Застройщик должен оформить страховой договор.
Для первого этапа приобретения квартиры в новостройке данных документов достаточно. Договор будет действителен только после того, как пройдет регистрацию в Росреестре. После этого Покупатель может вносить платежи в счет оплаты ДДУ согласно прописанным условиям. С 2019 г. оплата производится через специальные эскроу – счета для защиты средств со стороны банков и страховых агентств.
После того, как строительство завершено (обычно Застройщик размещает об этом информацию у себя на сайте), покупатель принимает квартиру. При этом Застройщик должен предоставить копию Решения на ввод объекта в эксплуатацию.
Акт должен подписать Застройщик. Тем самым он берет обязательства об устранении недостатков. При невыполнении предписаний в установленные сроки Покупатель вправе подать иск в суд.
Следующий этап — подача документов для оформления права собственности на квартиру в новостройке. Покупателю от Застройщика необходимо получить справки:
- о выплате суммы по ДДУ;
- кадастровый паспорт на квартиру.
Вместе с ними в Росреестр предоставляется:
- заявление о госрегистрации права собственности от Покупателя;
- квитанция об оплате госпошлины (1000 руб.);
- ДДУ;
- акт приема-передачи в 2 экземплярах;
- от застройщика — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке можно как в отделении Росреестра, так и в МФЦ.
Какие документы нужны при покупке квартиры на вторичном рынке
Вторичка имеет несколько основных преимуществ: большой выбор жилья, возможность осмотреть уже готовую квартиру. Недостаток — высокий риск стать невольным участником мошеннической сделки. Выход один — внимательно изучить основные и дополнительные документы в процессе приобретения недвижимости.
Сделка будет происходить в несколько этапов:
- проверка документов;
- оформление предварительного договора купли-продажи;
- подписание договора купли-продажи;
- оплата стоимости квартиры, госрегистрация перехода права собственности (об очередности стороны договариваются заранее);
- оформление акта приема-передачи;
- регистрация перехода права собственности в Росреестре.
В зависимости от обстоятельств, сбор документов может повлиять на отсрочку заключения договора. Так происходит при взятии недвижимости в ипотеку, при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетним детям, недееспособным гражданам.
Главный документ, необходимый от покупателя в случае приобретения квартиры на вторичном рынке — паспорт.
Для обеспечения безопасности сделки расчеты удобно проводить путем использования банковской ячейки. Покупатель должен позаботиться об оформлении договора с банком об аренде ячейки. В нее в присутствии продавца производится закладка суммы, равная стоимости квартиры. Продавец получит доступ к деньгам при выполнении условий, прописанных в договоре.
От продавца вторички нужно получить подтверждение, что квартира принадлежит ему, и после продажи не объявятся другие претенденты на недвижимость.
В перечень обязательных документов входит:
- Правоустанавливающий документ, то есть тот, согласно которому квартира перешла во владение нынешнему собственнику. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения или иной.
- Документ, подтверждающий право собственности. До июля 2016 г. таковым являлось свидетельство о праве собственности (действительно и по сей день). С 2016 г. его заменила справка (выписка) ЕГРН, которая выдается в Росреестре после регистрации права собственности.
- Кадастровый паспорт — содержит данные о произведенных технических изменениях в квартире. Он понадобится при регистрации права собственности. Если квартира уже поставлена на кадастровый учет, Росреестр сделает самостоятельный запрос на получение кадастровой выписки ЕГРН, которая с 2017 г. и является кадастровым паспортом.
- Техпаспорт. Документ позволяет узнать, когда дом был введен в эксплуатацию, оценить основные особенности конструкции, просмотреть историю трансформации объекта.
- Выписка с лицевого счета, позволяющая установить наличие долгов по оплате услуг ЖКХ.
- Выписка из домовой книги, из которой понятно, сколько лиц зарегистрировано в квартире.
- Договор купли-продажи квартиры. После осмотра квартиры и проверки документов можно сразу приступить к составлению Основного договора, который должен соответствовать положениям ст. 549-550 ГК РФ. Документ оформляется исключительно в письменной форме. Нотариальное заверение обязательно в случае приобретения квартиры содольщиков или несовершеннолетнего, недееспособного гражданина. В остальных случаях заверять договор желательно, но не обязательно.
При несогласии выполнять обязательства ПДКП вопрос решается в суде. В договор можно включить сведения о внесении задатка. Последний будет выполнять и платежную функцию (то есть входить в стоимость имущества), и поручительную, то есть стимулировать к выполнению обязательств. При отказе Покупателя от выполнения ПДКП задаток ему не возвращается, а если нарушителем является Продавец, задаток возвращается Покупателю в двойном размере.
Ввиду увеличения количества мошеннических схем, покупатель имеет право требовать иные документы, самостоятельно проверять их подлинность.
Не исключено, что на квартиру будет претендовать наследник из числа дальних родственников. Чтобы этого избежать, стоит обратиться к нотариусу для получения справки об отсутствии наследников.
У продавца следует попросить справку из ЖЭКа об отсутствии задолженности.
Покупателю стоит смотреть на соответствие планировки квартиры данным технической документации. Нередко Продавец умалчивает о проведении незаконной перепланировки, и купив такую квартиру, можно столкнуться с трудностями при ее дальнейшей продаже.
Обеим сторонам рекомендуется проверить подлинность нотариально заверенных доверенностей, поскольку нередко мошенники действуют от лица граждан, не подозревающих об отчуждении их квартиры.
После оформления договора следует обратиться в Росреестр или отделение МФЦ с документами:
- паспортом;
- заявлением о госрегистрации;
- договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на квартиру;
- кадастровым паспортом;
- квитанцией об оплате госпошлины (покупатель оплачивает 2000 руб.)
После проведения регистрации сделка считается завершенной. Длительность оформления в среднем составляет 7-9 дней, после чего выдается выписка из ЕГРН о праве собственности.
Дополнительные документы в зависимости от специфики сделки
Каждая сделка требует особого рассмотрения, поскольку при неправильном подходе к оформлению документов процесс купли-продажи затянется на неопределенное время. Существует ряд обстоятельств, при которых приведенный перечень справок следует дополнить.
На совершение мелких бытовых сделок согласие супругов не требуется, но когда речь идет о купле-продаже недвижимости, получение письменного согласия мужа (жены) на продажу квартиры обязательно (ст. 35 СК РФ).
Из этого правила есть исключения. Если квартира принадлежит исключительно собственнику, то есть была подарена, передана по наследству или приватизирована одним из супругов при отказе второго, то согласие не потребуется. Подробнее: Отказ от доли в приватизированной квартире
Сложности вызывает вопрос о необходимости документа при разводе супругов. Ответ однозначный: если нет брачного договора, согласно которому недвижимость принадлежит кому-то одному, или не был произведен раздел имущества, то согласие нужно.
А нужно ли согласие жены (мужа) на покупку квартиры? Ответ — да, поскольку затрачивается семейный бюджет, и вторая сторона может оспорить сделку. Однако данное условие не обязательно, поскольку связано не с распоряжением, а с приобретением имущества.
Особенность сделки — привлечение покупателем заемных средств. При этом в банк требуется предоставить документально подтвержденную информацию о направлении кредита.
Поскольку договор купли-продажи при отсутствии денег заключить не получится, стороны оформляют ПДКП. При обращении в банк понадобится:
- предварительный договор КП;
- справка о стоимости квартиры;
- договор страхования недвижимости;
- прочие документы согласно политике кредитования финучреждения.
Поле оформления ипотеки договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого подаются документы:
- Заявление от Покупателя и со стороны финучреждения на регистрацию ипотеки (составляется совместно с работником банка).
- Квитанция об оплате госпошлины. Покупатель оплачивает: 1000 руб. — за регистрацию покупки квартиры, 500 руб. — за регистрацию ипотеки. Банк вносит госпошлину в размере 2000 руб.
- Ипотечный договор. Он содержит сведения о недвижимости, которая остается у банка в залоге до выплаты ипотеки. Документ составляется сотрудником финучреждения.
- Договор займа. Предоставляется банком. В нем прописаны все условия кредитования.
- Согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку.
При проведении сделки клиент может воспользоваться поддержкой юридического отдела банка или обратиться к частному юристу.
Согласно ст. 7 Закона №256-ФЗ от 19.12.2006 г. средства маткапитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий. Это значит, что семья имеет право приобрести отдельное жилье (квартиру, дом), которое повлечет улучшение качества жизни членов семьи.
Особенность сделки — плата части стоимости квартиры не наличными, а по безналу со счета Пенсионного фонда на счет покупателя. Это указывается и в договоре купли-продажи.
Следует рассмотреть несколько возможных ситуаций:
- Продается квартира с имущественной долей несовершеннолетнего. При этом покупателю необходимо получить согласие ребенка, достигшего 14-летия, на продажу, а также получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества. Для защиты имущественных прав детей продажа возможна только при условии, что ребенку будет выделена доля в другом жилье, причем ее размер и квадратура не может быть меньше предыдущей. За разрешением должны обратиться мать и отец ребенка с соответствующим заявлением. Срок оформления документа — от 2 недель до месяца.
- Продается квартира, где ребенок проживает, но не является собственником. Тогда разрешение органов опеки на продажу не потребуется.
- Покупается квартира на имя ребенка. Если от лица несовершеннолетнего (до 14 лет) действует родитель, в договоре прописывается, что сделка совершается в интересах несовершеннолетнего. При достижении ребенком возраста 14-18 лет, он может действовать самостоятельно, получив письменное согласие родителей на совершение сделки.
При купле-продаже недвижимости в госорганы предоставляются свидетельства о рождении детей.
Какие документы получает покупатель по завершению сделки
После совершения сделки продавцу может потребоваться:
- копия ДДУ;
- договор купли-продажи недвижимости;
- копия правоустанавливающего документа на квартиру.
На первичном рынке недвижимости покупатель получает документы:
- договор долевого участия (оригинал), уступки прав требования;
- квитанции об оплате;
- акт приема-передачи;
- выписку ЕГРН.
Покупателю недвижимости на вторичном рынке остаются документы:
- договор купли-продажи;
- выписка ЕГРН;
- акт приема-передачи;
- расписка продавца в получении денег.
Приведенные документы позволят покупателю получить возврат НДФЛ, положенный при покупке жилья; произвести регистрацию права собственности; прописаться по месту проживания, переоформить счетчики на газ, свет, воду; поставить жилье на налоговый учет.
Недооценивать этап сбора документов — значит подходить к заключению сделки «вслепую», наивно доверяя участникам рынка недвижимости. Это чревато материальными потерями. Покупатель рискует лишиться недвижимости, если выяснится, что она находилась под арестом или в залоге, на нее имеют право дальние родственники, она является предметом судебного спора.
Чтобы этого не допустить, надо выяснить: какие документы следует требовать с продавца? На что обратить внимание? Как узнать о наличии задолженности за коммунальные услуги? Как выявить поддельные документы? Задайте вопросы юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите бесплатную консультацию.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-kvartiry/