Выкуп квартиры из под залога в банке или у инвестора.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп квартиры из под залога в банке или у инвестора.». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Официально понятие земельный кадастр появилось еще раньше в 1969 году, оно касалось целевого использования земель и их регистрации. Заявитель, в свою очередь, может обжаловать действия регистраторов. 1 Федерального закона от 13.

Выкуп квартиры из под залога в банке или у инвестора.

Поиск по сайту
Расширенный поиск

Покупка залоговой квартиры: бизнес на чужом горе

Есть два способа реализации недвижимости, находящейся в залоге у банка.

Первый вариант – когда финучреждение и заемщик решили расстаться вроде бы «полюбовно». В таком случае должник получает «добро» банка на поиск нового покупателя жилья, на приобретение которого был выдан кредит. Впрочем, поиском может заняться и само финучреждение. «Человек, пожелавший приобрести недвижимость, находящуюся в залоге нашего банка, сначала получает возможность осмотреть квартиру на месте, затем, если цена согласована, с ним заключается договор купли-продажи. После этого имущество выводится из залога и передается новому покупателю. Деньги, полученные от него, идут на выплату кредита. Непокрытый остаток ссуды погашается, согласно закону «Об ипотеке», за счет другого имущества неплатежеспособного заемщика», — описывает механизм продажи заложенной недвижимости начальник отдела сопровождения залоговых операций БМ Банка Дмитрий Осыпа.

Второй вариант – когда испытывающий финансовые трудности заемщик не желает расставаться с жильем. В таком случае банк вынужден обратиться в судебные инстанции – ведь, согласно закону «Об ипотеке», в Украине обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется только на основании решения суда, исполнительного предписания нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (то есть банка-кредитора). Мера эта крайне непопулярна и среди должников, и среди банков. Последние стараются не доводить дело до суда, ведь в случае продажи квартиры/дома на аукционе они понесут существенные издержки. Это – комиссионные, взимаемые Государственной исполнительной службой (ГИС) (она проводит реализацию конфиската), плата организатору торгов (бирже) и вознаграждение эксперту, который оценивает предмет ипотеки. «У ГИС комиссия – фиксированная, это 10% цены продаваемого жилья, — рассказывает начальник отдела по работе с залоговым имуществом Партнер Банка Александр Ляховский. – Плата организатору торгов обычно не превышает 5%. Стоимость работы эксперта по оценке — 500-1000 грн., если речь идет о продаже жилой недвижимости (квартиры)». Т. е. общие затраты банка при реализации недвижимости «с молотка» составят приблизительно 15% — это та сумма, которая будет отнесена на валовые затраты финучреждения.

Когда банк и неплатежеспособный заемщик расходятся «мирно», то они обычно согласовывают и стоимость продаваемой заложенной квартиры или дома. Если же решение вопроса передается суду, то последний и будет определять стоимость недвижимости – на основании акта оценки, проведенной независимым экспертом, имеющим соответствующую лицензию Фонда госимущества и аккредитованным ГИС. Затем устанавливается начальная цена реализуемого на аукционе залога. По законодательству она не может быть ниже 90% его общей стоимости. Но, если аукцион признан несостоявшимся (то есть, если на нем присутствовало меньше двух человек, необходимых по закону, или по иным причинам), то проводится повторный конкурс (не менее чем через месяц). И на нем уже начальная цена может быть существенно ниже – не меньше 65% стоимости недвижимости. Таким образом, расширяется круг потенциальных покупателей.

И в том, и в другом случае покупатель заложенного жилья может существенно выиграть в цене, ведь банк, дабы избежать нагромождения неликвидных активов, идет на существенные уступки. Однако приобретение недвижимости на аукционе может быть более выгодно из-за сложностей с нахождением информации о его проведении. По законодательству, организатор торгов, выбранный ГИС для реализации конфиската, обязан сообщить о дате конкурса за 15 дней до его начала. Опубликовать соответствующее объявление организатор торгов может в разных средствах массовой информации, не обязательно популярных (главное, чтобы по местонахождению продаваемого залога). Понятно, что организатор торгов экономит и размещает анонс о предстоящем аукционе в малоизвестных СМИ. Поэтому найти продаваемые «с молотка» квартиры, если специально не заниматься их поиском, затруднительно. Это сужает круг претендентов и, соответственно, снижает давление на цену на аукционе.

Скидка при покупке недвижимости «с молотка» может быть очень привлекательна. Например, на сайте «Украинской Интернет Биржи» было сообщение о продаже Партнер Банком четырехкомнатной квартиры в Киеве, на ул. Тростянецкой (Дарницкий район) за $110 тыс. По словам А. Ляховского, текущая рыночная стоимость такой квартиры приблизительно на 30% выше. «Сейчас мы продаем двухкомнатную квартиру в центральной части города на ул. Леси Украинки за $200 тыс., — рассказывает агент по недвижимости компании «Благовест» Виктор Глушин. — А один коммерческий банк, сотрудничающий с нами, готов продать на аукционе трехкомнатную за 150 тыс. грн. и, возможно, еще 5 тыс. уступит, чтобы побыстрее от нее избавиться».

Чтобы принять участие в конкурсе нужно сделать следующие шаги. Во-первых, подать заявку организатору торгов и сделать гарантийный взнос – это 5-10% оцененной стоимости жилья, который будет учитываться при покупке. Затем, если удастся победить в конкурсе, нужно подписать протокол ведения аукциона (торгов) – в нем указывается сумма и номера счетов, на которые победителю следует внести деньги за приобретенное имущество. После этого, не позже десяти дней со дня утверждения протокола, не учитывая дня проведения публичных торгов, выходных и праздничных дней, победитель рассчитывается за приобретенное на публичных торгах имущество. В то же время государственный исполнитель составляет акт о проведенном аукционе. Имея копии этих двух документов на руках – протокол и акт — победитель аукциона уже может считаться собственником недвижимости. Остается только зарегистрировать права собственности в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Однако не стоит забывать, что приобретение жилья на аукционе – это «палка о двух концах». С одной стороны, как уже было сказано выше, покупатель может рассчитывать на хорошую скидку. С другой — покупка такого жилья сопряжена с большими юридическими рисками. В законе «Об ипотеке» сказано, что «ипотекодержатель, ипотекодатель, должник или любой другой участник публичных торгов вправе в течение трех месяцев со дня проведения торгов обжаловать их результаты в суде по местонахождению недвижимого имущества». Проще говоря, уже после приобретения выставленной на продажу квартиры у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. «Именно это в первую очередь отталкивает интересующихся покупкой недвижимости «с молотка», — рассказывает В. Глушин. – Например, вы купили квартиру на аукционе, успели уже сделать там ремонт, обустроились, а тут один из участников аукциона подает аппеляцию, которую удовлетворяет суд…».

Интерес к покупке конфискованного жилья в последнее время существенно угас также из-за стабильно снижающихся цен на недвижимость. Дело в том, что подготовка к аукциону обычно занимает довольно много времени – это месяцы, вплоть до полугода (притом, что стоимость продаваемого залога уже определена и меняться не может). Раньше, когда недвижимость стремительно дорожала, этот факт «играл на руку» желающим купить жилье на конкурсе (особенно спекулянтам): за несколько месяцев рыночная цена квартиры вырастала, но продавалась она по фиксированной цене. Сейчас этот механизм уже неактуален.

Источник: http://www.bankman.com.ua/article/337/

Покупка залоговой квартиры у банка: стоит ли рисковать?

Купить залоговое имущество у банка – неплохой шанс приобрести недвижимость по выгодной цене. Но, при заключении такой сделки покупатель не только выигрывает в стоимости, но и подвергается определенному риску.

Квартира, которая находится в залоге у банка, как правило, продается процентов на 20– 50 ниже, чем аналогичная на вторичном рынке жилья. Практически все банки имеют на официальных сайтах перечень залоговой недвижимости, которую продают — от однокомнатных «хрущевок» до роскошных частных особняков.

Продажа банком залогового имущества

Существует несколько способов реализации залоговой недвижимости: аукцион, добровольная продажа объекта должником (под банковским контролем) и продажа имущества, которое по решению суда перешло в право собственности банка.

Чаще всего объекты недвижимости продают через аукцион и цены, соответственно, устанавливают намного ниже, чем на вторичном рынке. При этом если недвижимость не продается на первичных торгах, то его стоимость могут снизить еще до 30%. Для принятия участия в аукционе сперва вносится регистрационный взнос, который составляет примерно пять процентов от выставленной цены объекта. В случае положительного результата (выигрыша аукциона) эти деньги будут вычтены с общей суммы стоимости недвижимости. В любых других случаях деньги будут возвращены участнику торгов на протяжении трех дней.

До аукциона юристы советуют детально изучить документацию на недвижимость и тщательно осмотреть ее. Ведь, покупаю квартиру по низкой цене, в дальнейшем можно столкнуться с целым рядом сложностей. Перед сделкой банк всегда предупреждает, что после аукциона, когда клиент расплатился за покупку, все дальнейшие спорные вопросы с предыдущими владельцами ложатся на плечи покупателя.

Для покупки на аукционе залогового имущества сначала нужно проверить и уточнить некоторые детали:

• осмотреть выбранный объект;
• ознакомиться с решениями суда и проверить, не подавалась ли апелляция;
• выяснить, кто проживает на данном этапе в квартире или доме;
• поинтересоваться у собственников поставлены ли они в известность, что их недвижимость продается и ознакомлены ли они с его оценочной стоимостью;
• проверить объявления об аукционе, которые должны быть напечатаны минимум двумя местными изданиями;
• уточнить, соблюдены ли все правила по подготовке и проведению аукциона с юридической точки зрения;
• наложены или нет какие-либо аресты на выбранную недвижимость.

Только после выяснения всех нюансов можно оплачивать гарантийный взнос участника аукциона. Регистрация проходит не позже трехдневного строка до начала торгов. Для подачи заявки понадобится паспорт и оригинальная справка о присвоении ИНН.

В случае победы на аукционе, на протяжении трех суток, необходимо получить на руки заверенную копию протокола проведенного аукциона, оплатить оставшуюся суму на протяжении десяти дней, нотариально оформить свидетельство о праве собственности, подать заявку на регистрацию объекта недвижимости в БТИ.

Но, эта процедура кажется легкой только на первый взгляд. Оформление документов после покупки на аукционе может длиться несколько месяцев. И то, это при условии, что на объект недвижимости не открыто никаких других судебных исков.

Как показывает практика, выселение прежних владельцев и переоформление документов это небольшие трудности, по сравнению с теми, когда в суде начинают оспаривать результат аукциона. Там, где заемщиком выступает юридическая фирма, то есть вероятность в 99% случаев, что торги будут обжаловаться. Физические лица, которые имеют возможность нанять адвоката, тоже зачастую оспаривают не только результаты торгов, но и подготовку к ним.

Если должнику удастся выиграть суд и вернет себе проданное имущество, то покупателю деньги могут возвращать очень долго. Поэтому, в целях безопасности стоит нанять грамотного юриста, который мог бы контролировать процесс на всех этапах.

Естественно, аукцион – рискованный процесс, но при правильном подходе можно получить хорошую недвижимость по отличной цене. Главное в этом деле иметь качественную правовую поддержку.

Покупка недвижимости у должника банка

Имущество, которое продается по добровольному желанию должника, будет стоить на порядок дороже, чем на аукционных торгах. Ведь в этом случае и банк и заемщик стремятся продать объект как можно выгодней, поэтому цена не особо отличается от рыночной. Но и риски для покупателя практически такие же, как и при оформлении обычной купли недвижимости.

Несмотря на то, что заемщик добровольно соглашается выставить имущество на продажу, бывают такие случаи, когда он подает иск в суд относительно заниженной стоимости объекта.

При приобретении недвижимости у должника от банка в виде бонуса можно получить кредит на недостающую сумму. Правда, программа докредитования осуществляется лишь в том случае, если имущество приобретено при добровольной продаже заемщика. Квартиру, приобретенную на аукционных торгах, банк не станет кредитовать.

Еще одним способом покупки залогового имущества является переоформление долговых обязательств заемщика, то есть покупатель переоформляет чужую ипотеку на себя. На сегодняшний день этот вариант наименее выгодный. Поскольку несколько лет назад цены на объекты недвижимости были на порядок выше, то и остаток задолженности может значительно превышать нынешнюю стоимость имущества.

Самой большой выгодой в этом случае может быть низкая процентная ставка по оплате кредита.

Залоговое имущество можно найти на сайтах банковских учреждений. Там, как правило, указано, какая недвижимость продается добровольно, а какая в принудительном порядке, через аукцион. На аукционные объекты цена будет всегда ниже, чем в случае добровольного согласия заемщика на продажу.

Безопасный вариант приобретения залогового имущества

Меньше всего покупатель рискует, когда покупает недвижимость, которая уже является собственностью банка. Ведь при такой покупке вероятность того, что банк будет оспаривать сделку, равна нулю. Естественно, цена такого объекта максимально приближенная к рыночной, но зато есть большая вероятность получить кредит до 20 лет. Перед оформлением договора стоит уточнить наличие и размеры всех комиссий, которые может выставить банк.

Для покупки залогового имущества в должника или банка необходимо:

• осмотреть объект;
• проверить, чтобы все члены семьи дали согласие на продажу имущества (при покупке у заемщика);
• узнать прописаны ли малолетние дети в квартире, поскольку выписать их может быть проблематично;
• встретиться с агентом банка и написать заявление с указанным объектом недвижимости и цены продажи;
• подписать договор купли-продажи;
• оформить у нотариуса свидетельство на право собственности;
• обратиться в БТИ для регистрации свидетельства на право собственности.

Покупка залоговой квартиры у банка это всегда риск, минимизировать который можно только тщательно изучив все обстоятельства продажи и полную документацию по выбранному объекту. Плюсом является тот факт, что можно приобрести недвижимость на порядок дешевле, чем на рынке. Но, стоит обратить внимание, если цена залогового имущества очень низкая, и ее снижение необоснованное на первый взгляд, то стоимость может быть обусловлена значительными недостатками недвижимости.

Источник: https://building.in.ua/pokypka_zalogovoy_kvartiru/

Как в Украине купить залоговое жилье и не попасть в ловушку

Сегодня на сайтах банков размещено множество самых разных предложений по продаже залогового имущества. Львиная их доля — это недвижимость. В разных городах, районах, любой площадью и стоимостью. Это те квартиры, на покупку которых в свое время пачками набирались ипотечные кредиты, что так и не были вовремя погашены в полном объеме. Чтобы компенсировать свои потери от невозвратов, банки начали распродавать залоговое жилье и даже изобрели три сравнительно безопасных способа сделок. Всех их объединяет одно главное преимущество — это выгодная цена: стоимость квадратных метров на 10–50% ниже, чем в аналогичных квартирах того же дома. Главная же опасность — это риски с многочисленными судами, которые затевают впоследствии бывшие владельцы жилья.

ДОКУМЕНТАРНАЯ ПРОВЕРКА

Что нужно проверить при добровольной продаже:

• Наличие правоустанавливающих документов на жилье
• Количество жильцов, прописанных на жилплощади (особенно детей), и проследить, чтобы они обязательно были прописаны на другой жилплощади
• Заключить дополнительное соглашение с бывшим хозяином и его родными о том, что они не оспорят сделку в дальнейшем

Что нужно проверить при принудительной продаже:

• Отчет банка о том, что он уведомил должника за 30 дней письменным требованием о погашении долга и предупредил о принудительном взыскании имущества (эти сведения должны быть в исходящей корреспонденции банка)
• Правильность порядка проведения аукциона (привлеките юриста)
• Организатор аукциона должен разместить сообщение о проведении публичных торгов не менее чем в двух печатных средствах массовой информации по местонахождению недвижимости — и не позже, чем за 15 дней до аукциона
• Письменное уведомление государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки, о дате, времени и месте проведения публичных торгов и о начальной цене лота.

ПОКУПКА У ХОЗЯИНА

Это самый безопасный метод, изначально он не содержит конфликтных ситуаций. Объявление о продаже можно найти как на сайтах банков, так и в частных объявлениях (в прессе или у риелторов). Вы покупаете жилье у его хозяев. Тех, что в какой-то момент поняли, что больше не могут гасить ипотеку, и решили от нее избавиться. Чтобы сделать это поскорее и компенсировать дополнительные трудозатраты покупателя, они обычно делают скидку при продаже. Чаще всего квартиры стоят на 10%, а иногда и на все 15% дешевле аналогичных по тому же адресу.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Главное, чем такие покупки отличаются от стандартных приобретений незаложенных квартир, — это процедурой. В сделке участвуют не только покупатель, продавец и нотариус, а еще и банк — он выступает третьей стороной. И подтверждает, что, как только вносится вся стоимость жилья, он тут же высвобождает квартиру из-под залогового обременения и больше не имеет к ней никакого отношения. Плюс такого подхода — это дополнительная проверка. Документы о купле-продаже и о состоянии залога проверяет не только нотариус или приведенный вами юрист, но и правовед банка. Именно он, кстати, и даст ценный совет, как себя обезопасить. «После того как покупатель внесет на счет в банке стоимость залогового имущества, ему следует настоять на получении от продавца расписки — в том, что тот получает оговоренную сумму за конкретный объект недвижимости и больше не имеет материальных претензий к покупателю. После этого новый обладатель жилья обращается к нотариусу, который снимает отягощение с недвижимости и заключает договор о ее покупке-продаже. Затем со счета покупателя происходит списание денег в счет погашения кредита и оформляется право собственности на залоговую квартиру», — разъяснил «Вестям» начальник управления сбора задолженности физлиц ПУМБ Павел Мельниченко.

МОЖНО И КРЕДИТ ПОЛУЧИТЬ

Если при покупке залоговой квартиры вам немного недостает собственных средств, их можно одолжить. Причем у того же банка, который продает вам кредитную недвижимость. Но нужно запастись терпением: чтобы стать заемщиком, вам придется пройти все стандартные процедуры. Банк не будет делать поблажек только потому, что вы приобретаете ипотечную недвижимость. Он потребует справку о высоких доходах, а также дополнительный залог или предоставление поручительства третьим лицом. Если вам удастся выполнить все требования финучреждения и вы сможете доказать ему свою платежеспособность, то получите заем на 10–20 лет под 20–25% годовых.

Самое страшное, что может произойти с вами после покупки квартиры у заемщика, — это опротестование сделки в суде. Чаще всего это происходит из-за того, что с продавцом не была подписана расписка об отсутствии претензий или та была неправильно составлена. «Если вы и продавец жилья (а также его родственники) не подпишете договор об отсутствии претензий в будущем, бывший хозяин квадратных метров или его родня могут впоследствии легко оспорить договор купли-продажи, — подтвердил «Вестям» директор юридическо-консалтинговой компании ООО «ЮКК Де-юре» Григорий Трипульский. Они могут подать судебный иск на основании того, что банк заставил их продать недвижимость по заниженной стоимости».

Дополнительные затраты (кроме стандартных платежей при покупке-продаже) придется нести лишь в случае оформления кредита. За страхование жилья нужно будет выложить 0,3–0,5% его стоимости, а за страхование своей жизни — еще 0,2%.

ПЕРЕУСТУПКА ДОЛГА

Название схемы в полной мере отображает ее суть: вы покупаете не только недвижимость, а недвижимость вместе со всеми долгами по ней — с кредитом и насчитанными к нему пенями и штрафами (за просрочки выплат). Способ непростой, но сулящий солидную экономию — до 20–25% реальной стоимости недвижимости. Продвигают его не банки (таких предложений не найдешь на их сайтах), а сами заемщики-должники. Чаще всего покупателей находят при помощи риелторов либо личных связей.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Чтобы получить наибольшую выгоду от покупки квартиры с долгом, желательно поискать наиболее старые варианты. Квартиры, которые покупались по 8-10 лет назад по низким ценам и под щадящие ставки — 17–19% годовых в гривне. По сути, вы покупаете квартиру по старым ценам. Самый выгодный вариант — это переуступка кредитов, оформленных в 2003–2004 гг., когда двухкомнатные квартиры продавались еще по $40–50 тыс. Заемщики, оформившие тогда ипотеку на 15–20 лет и попавшие сегодня в непростую финансовую ситуацию, могут предложить покупателям весьма выгодные условия. При покупке такого долга вы обязательно выплатите тело кредита, погашенное банку за 9–10 лет, — от $25 тыс. до $35 тыс. К тому же продавец попросит дополнительную премию: ведь он понимает, что купленная десять лет назад квартира стоит уже не $40–50 тыс., а все $100–120 тыс. Размер этой премии напрямую зависит от текущего финансового состояния заемщика-должника и суммы штрафов, которые ему за просрочки начислил банк. «Но чаще всего покупатели и продавцы сходятся на достаточно приемлемых вариантах. Покупатель получает жилье, стоящее сейчас до $100 тыс., где-то за $60–65 тыс.: $35 тыс. отходит в счет выплаченного тела кредита и еще порядка $25–30 тыс. — это дополнительная премия. Еще порядка $10 тыс. — это остаток по кредиту, которые покупатель недвижимости переписывает на себя и платит их еще около 8–10 лет. В итоге он все равно остается в выигрыше, поскольку приобрел стотысячную квартиру за $70–75 тыс.», — рассказал нам директор юридического департамента одного из киевских банков.

Наибольшую выгоду удастся получить в случае, если вы смогли подобрать себе квартирный долг с гривневым кредитом, оформленным в то время, когда ставки по ипотеке в нацвалюте находились в рамках 17–19% годовых. Если вы переоформите на себя более дешевый старый заем, то сможете не платить высокие ставки, которые заемщикам предлагают сегодня — 20–25% годовых.

Намного сложнее и дороже вам обойдется переоформление на себя валютного займа. Главная причина: в Украине уже больше пяти лет действует запрет на валютное кредитование физлиц. Так что переуступить ипотеку, полученную 10 лет назад под 12% годовых в долларах, не выйдет. «В случае с долларовыми кредитами, при переуступке можно будет выиграть только на разнице в цене квартиры и не получится сэкономить на процентной ставке. Поскольку нужно будет оформлять новый кредит в гривне на текущих условиях», — объяснила «Вестям» консультант по продаже залогового имущества Укрсоцбанка Ксения Малык. Все, что сможет предложить вам банк, — это больше времени для выплат: если сроки переуступаемой старой ипотеки истекали через 4–5 лет, то новый кредит вам могут оформить на 10–15 лет. Но вот чего вам точно не удастся избежать, так это полного прохождения всей процедуры оформления ипотеки: придется доказывать свою платежеспособность (справками о высокой зарплате) и приводить поручителя.

Кроме обязательных госплатежей при покупке недвижимости, вам нужно будет заплатить банку за оформление либо переоформление ипотечного договора — от 500 до 2000 грн. Если квартиры подыскивал риелтор, то оплачивать придется еще и его услуги (от 3% до 5% стоимости жилья). Плюс нужно быть готовым и к внесению авансовых платежей: банк, столкнувшийся с просрочками платежей по данной ипотеке, может потребовать от нового владельца кредита внести авансовые платежи наперед. Одни просят заплатить на 2–3 месяца вперед, а другие — и вовсе 10% предоплаты в счет будущих выплат по кредиту. Еще одна статья расходов — это выплата пеней и штрафов по переуступаемой ипотеке. Обычно она укладывается в 1% суммы кредита. Хотя иногда банки соглашаются на частичное сокращение суммы санкций.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ НА АУКЦИОНЕ

Именно такими предложениями чаще всего пестрят сайты банков. Это жилье, которое банк принудительно в судебном порядке взыскал с заемщиков-неплательщиков и сегодня продает с молотка, чтобы компенсировать свои убытки. От двух предыдущих схем покупки эта отличается субъектом-продавцом. Недвижимость продает не заемщик и не заемщик с финучреждением-кредитором, а банк — и только он. Это самая небезопасная схема приобретения жилья для покупателя, но при этом — самая выгодная. Квартира может стоить сразу на 50–60% дешевле своей реальной стоимости. «В случае принудительной продажи залогового имущества, банк не дает покупателю никаких гарантий, что у него не будет проблем с предыдущими владельцами. Потому-то этот способ и считается самым рискованным», — сказал «Вестям» эксперт департамента взыскания кредитов Альфа-Банка Евгений Высочин.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Проблемы могут начаться практически сразу после того, как вы облюбуете квартиру на сайте банка. Когда вы придете на ее осмотр, вас могут в нее просто не пустить. Выяснится, что предыдущие владельцы-должники до сих пор не выехали и продолжают оккупировать жилье. Справедливости ради — таких случаев все меньше, но до сих пор встречаются.

Впрочем, даже если жилье пустует и у банка на руках есть решение суда о его взыскании, все тоже может оказаться не так гладко. Вам сразу объяснят, что нельзя просто прийти в банк и подписать с ним договор о купле-продаже жилья — нужно поучаствовать в аукционе. И на его организацию потребуется время. «Дату проведения торгов могут назначить в течение одного-шести месяцев.», — объяснил нам Евгений Высочин.

После того как банк получит решение суда о продаже жилья, дело перейдет в руки Государственной исполнительной службы, а от той — к уполномоченной торговой организации. На текущий момент их всего три: «Укрспецторг групп», «СП Юстиция», «Нива-В.Ш.». Именно они и занимаются организацией аукциона на нейтральной территории — обычно в своих офисах. Чтобы в нем поучаствовать, придется внести регистрационный взнос: от 5% до 15% стартовой стоимости недвижимости. Если вы видели, как проходят аукционы в кино, то быстро поймете, что вам нужно делать: поднимать предварительно выданный билет со своим номером и повышать цену, перебивая предложение одного или нескольких противников.

Если вам не удастся перебить цену других участников аукциона, вы, потратив уйму времени на выбор квартиры и ожидание торгов, останетесь без жилья. В этом случае вам обязательно вернут регистрационный взнос. Еще один минус аукционной схемы покупки недвижимости — это затянутое оформление. Сначала вам нужно забрать у торгующей организации копию протокола проведения аукциона — его отдадут лишь на протяжении трех дней после торгов.

Впрочем, это еще не самое страшное. Главный риск — это оспаривание результатов торгов, после чего можно остаться без квартиры. «Часто возникают ситуации, когда бывший владелец либо его родня подают иск на основании того, что на торгах была занижена цена недвижимости. Либо, что аукцион был проведен с нарушениями. Суд может отменить сделку. Покупатель сможет вернуть себе все потраченные средства, за исключением 5–10% , которые уплатил исполнительной службе», — рассказала «Вестям» юрист юрфирмы «Ильяшев и Партнеры» Николай Буртовой. Также никто не вернет покупателю все, что он потратил, чтобы стать участником торгов.

Чтобы зарегистрироваться и стать участником аукциона, вам придется заплатить 100 грн. Если вы захотите привести на торги еще кого-то (друга или родственника), то за его присутствие нужно будет заплатить еще 50–75 грн. Еще 1,5–2 тыс. грн победителю аукциона будет стоить нотариальное сопровождение сделки, и от 0,5% до 1% суммы придется заплатить банку (за перечисление средств). Также нельзя забывать и о вышеупомянутой комиссии Государственной исполнительной службы — 5–10% суммы сделки.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

На оценщиков потратила

«Долго не могла купить себе жилье, и когда попался выгодный вариант залоговой двушки, решила принять участие в аукционе, — рассказала «Вестям» Елена Григорян (Мариуполь). — Пришлось занять денег у знакомых, родных, и я выиграла торги. Но через месяц меня вызвали в суд: сделку обжаловал бывший владелец квартиры. Он подал иск, так как посчитал стоимость квартиры заниженной. Пришлось судиться и снова оплачивать услуги оценщиков — потратила 8 тыс. грн. В итоге суд принял решение в мою пользу».

меня выселили

«Чуть ли не сразу после покупки залогового жилья сделку начала оспаривать гражданская жена бывшего хозяина, о существовании которой я не имел ни малейшего понятия, — на меня подали в суд, — поведал нам Илья Акимов (Севастополь). — Дама заявила, что муж не имел права на продажу квартиры, поскольку он не согласовал ее с ней. В итоге ей удалось добиться признания покупки недвижимости недействительной, а я был вынужден переехать на съемное жилье. Возврата денег мне пришлось добиваться через суд».

Источник: https://vesti.ua/poleznoe/nedvizhimost/20927-glavnye-sposoby-kupit-zalogovoe-zhile-i-ne-popast-v-lovushku

Покупка квартиры под залогом

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов.

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях. А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно. То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

• Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

• Продажа с участием банка

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

• Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Источник: https://superrielt.ru/articles/5869/

Похожие записи:

• Возврат товаров для животных
• Расчет к2 енвд в 2021 году кострома
• Ввп стран мира 2021 таблица в процентах