Переоценка кадастровой стоимости

Источник: https://urist.club/nedvizhimost/zemlya/kadastr/stoimost/pereotsenka.html

Изменения кадастровой стоимости земельных участков

Под кадастровой стоимостью понимают цену участка, которая устанавливается после проведения государственной оценки, определяющей отдельные показатели, на основании которых рассчитывают цену по конкретным категориям наделов.

Кроме значений стоимости, установленных на федеральном уровне, отдельные виды цены могут устанавливаться в результате рассмотрения частных случаев по спорам, инициируемых собственниками наделов.

Как часто меняется?

Показатели кадастровой стоимости имеют различные значения для отдельно взятых категорий земель, в основном отличающихся по своему назначению или полезному качеству.

Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.

В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.

Существуют временные рамки, в пределах которых осуществляется процедура переоценки кадастровой стоимости.

Так, максимальный срок ограничивается 5 годами, а минимальный составляет 2 года – в данном случае основным фактором, на какой опираются при пересмотре цен, это регион, в котором зарегистрирован участок.

В некоторых случаях пересмотр кадастровой стоимости может инициироваться досрочно.

В частности, такими случаями могут быть:

• Изменение площади участка земли в сторону уменьшения или увеличения;
• Проведение межевания земель;
• Изменение назначения участков. К примеру, переход из земли для выращивания сельскохозяйственных культур в наделы для индивидуального жилого строительства автоматически увеличивает цену;
• Ввод в эксплуатацию объекта, построенного на определенном участке земли. Как правило, такие действия значительно увеличивают цену надела;
• При значительном развитии инфраструктуры вокруг земельного участка, поскольку наличие в непосредственной близости к ним больниц, школ, детских садиков и прочих объектов значительно увеличивает его ценность;
• Изменение показателей по текущим рыночным ценам.

Переоценка земли за прошлые годы

Массовая переоценка земель была произведена еще в 2014 году, причем результат ее был таков, что в некоторых регионах рассчитанный показатель значительно превышал рыночную стоимость наделов.

Такая ситуация привела к тому, что собственники многих участков, не согласных с таким фактом, посчитали рост необоснованным, и инициировали большое количество судебных разбирательств по оспариванию установленной на государственном уровне стоимости.

Не менее существенным изменением в кадастровой стоимости стали поправки к законам, введенные в действие в декабре 2016 года, когда относительно всех категорий земельных участков произошло значительное увеличение показателей.

Прогноз

Согласно принятому Федеральному закону ФЗ № 360 от 03.07.2016 с действующими на данный момент поправками на территории всех регионов рост кадастровой стоимости на некоторое время приостановлен – вплоть до 1 января 2020 года она не будет пересматриваться.

По окончанию данного периода цена на участки будет пересмотрена, но уже согласно ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» данным процессом под надзором Росреестра будут заниматься независимые учреждения бюджетной сферы.

На что влияет корректировка

Значение кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на следующие моменты:

• Расчет оплаты за аренду земель при определенных условиях;
• Величину земельного налога, который определяется в процентном соотношении к кадастровой стоимости.

Наиболее значимым в данном случае является именно влияние на расчет налога, поскольку практически каждый собственник земельного участка за редким исключениями льготных групп несет обязательство совершения таких перечислений в бюджет страны.

Именно на основании кадастровой стоимости одного квадратного метра земли определяется общая цена участка путем умножения площади земли на единицу показателя.

Вычисление налога осуществляется также на основании процента, определенного для каждой отдельной категории земель, при этом средняя ставка находится на уровне 0,3% и может значительно колебаться как в большую, так и меньшую сторону.

Как изменить при нарушении прав

При значительном завышении цен каждый собственник земельного участка имеет возможность оспорить установленное значение.

Для оспаривания цены в первую очередь необходимо иметь основания для такого действия.

Стоит понимать, что определение кадастровой стоимости осуществляется на основании конкретных показателей – местонахождения, особенностей объектов недвижимости, назначению надела, изменений на рынке.

Если изменилась кадастровая стоимость земельного участка, а какие-либо из факторов не были приняты во внимание или же данные искажены, владелец земли имеет право на оспаривание.

На данный момент поменять кадастровую стоимость в частном порядке можно двумя возможными способами.

• Административный способ. При этом направляется заявление в Росреестр от непосредственного собственника земельного участка.
• Судебный. Обращение в суд возможно только после того, как имел место досудебный порядок урегулирования вопроса и последовал отказ в таком действии от Росреестра.

При обращении о необходимости пересмотреть кадастровую стоимость перечень документации выглядит следующим образом:

• Кадастровый паспорт участка земли;
• Отчет о рыночной цене земельного надела;
• Свидетельство о праве собственности на землю;
• Отдельное заключение эксперта в том случае, если рыночная цена отличается от кадастровой.

Планируется ли повышение налога?

Вопрос повышения налогов на земельные участки и увеличения показателя кадастровой стоимости земли связан неразрывно и на данный момент беспокоит как обычных граждан, так и физических и юридических лиц, поскольку для многих из них величина ежегодного взноса в бюджет становится достаточно большим расходом.

За последние несколько лет наметилась тенденция к продаже участков, которые не приносят прибыли и становятся обременением для их владельцев, не имеющих достаточного дохода, для того, чтобы оплатить налог в полной мере.

Стоит отметить, что новый принцип вычисления налога на основании кадастровой стоимости стал применяться не так давно – еще до 2015 года он рассчитывался исходя из балансовой цены земли.

На данный момент осуществляется постепенный переход именно на расчет от кадастровой стоимости, в связи с чем размер налогов увеличивается и такая тенденция на ближайшее время сохранится.

В общем увеличение налогообложения осуществляется поэтапно – с 2015 до 2020 года рост ставки происходит постепенно (ежегодно на 20%) и, в связи с этим, и те суммы, которая положены к оплате за собственность, аналогичным образом становятся больше.

С одной стороны, как утверждают эксперты, повышение размеров поступления в бюджет страны является необходимой мерой, которая поможет изыскать средства на развитие инфраструктуры, финансирование модернизации различных объектов.

Однако, с другой стороны, каждый отдельный собственник земельного участка не всегда может выделить такую сумму средств.

Больше всего значительным увеличением расходов обеспокоены предприниматели, относящиеся к малому и среднему бизнесу, особенно те, которые заняты деятельностью в сфере сельского хозяйства – именно для таких категорий кадастровая стоимость за последнее время выросла больше всего.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает о целесообразности и способах снижения кадастровой стоимости земельного участка.

Заключение

Итак, кадастровая стоимость участков определяется на основании показателей земли, которые могут меняться с течением времени. В соответствии с принятыми законами величина земельного налога находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости и ежегодно будет увеличиваться.

При наличии оснований на пересмотр и уменьшение установленной цены на земельный участок ее собственник имеет право обжаловать ее в административном или судебном порядке.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/kak-izmenyaetsya

Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году

Читайте в этом материале, как узнать и проверить кадастровую стоимость земельных участков, дома, гаража, квартиры, коммерческой недвижимости или другого объекта, что нужно подготовить для ее оспаривания, как рассчитать рыночную цену недвижимости, какие последствия влечет понижение КС.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости

У каждого объекта недвижимости есть ряд идентификационных данных, от кадастрового номера до основных характеристик. В перечень таких идентификаторов, фиксируемых в ЕГРН, входит и кадастровая стоимость. Под кадастровой стоимостью понимается ценовой показатель объекта, рассчитанный в ходе государственной оценки недвижимости. Правовой режим такого вида стоимости определен:

• Федеральным законом № 218-ФЗ”О государственной регистрации недвижимости”(скачать);
• Федеральным законом № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” (скачать);
• Федеральным законом № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” (скачать).

Для установления указанного показателя, орган власти субъекта РФ наделяют полномочиями бюджетное учреждение. После завершения оценки, ее результаты утверждаются нормативным актом субъекта РФ, официально обнародуются. На основании показателя кадастровой стоимости обновляются сведения ЕГРН и Публичной кадастровой карты, а ИФНС использует эти данные для расчета имущественного налога на квартиры, земельные участки, дома, нежилые здания, гаражи, коммерческой недвижимости, иные объекты.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

Все консультации бесплатны.

Государственная оценка недвижимости проводится не реже 1 раза в 3 года, но не чаще 1 раза в 5 лет. В Москве и Санкт-Петербурге переоценку проводят не реже 1 раза в 2 года. На территории столицы действующие показатели кадастровой стоимости утверждены Распоряжением Департамента городского имущества (ДГИ) города Москвы от 29.11.2018 № 40557. В 2019-2020 году проходит следующий этап оценки недвижимости. Уточнить эти данные можно путем получения выписки из ЕГРН, либо по ссылке https://www.mos.ru/authority/documents/doc/39999220/ .

На инфографике описал механизм уменьшения кадастровой стоимости после государственной оценки недвижимости.

Фонд данных государственной кадастровой оценки

Для обобщения и систематизации данных и материалов, используемых при определении стоимости, ведется Фонд данных государственной кадастровой оценки. Выделим ключевые моменты, связанные с ведением этого ресурса:

Получить данные из фонда можно в онлайн-режиме. Соответствующий ресурс функционирует на сайте Росреестра и доступен по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO .

Приказ Минэкономразвития России № 291 конкретизирует объем информации, который доступен в Фонде:

• копии решений о проведении государственной оценки объектов;
• перечень объектов, которые подлежат государственной оценке;
• сведения и материалы по промежуточным отчетным документам;
• копии актов об утверждении результатов оценки;
• сведения об объектах, в отношении которых осуществлялось понижение стоимости по обращению собственников;
• отчеты об итогах определения кадастровой стоимости;
• решения об установлении кадастровой стоимости в виде рыночной цены;
• иная информация, документы.

При мониторинге рынка недвижимости Росреестр использует сведения о цене сделок, которые прошли регистрацию и отражены в ЕГРН. На практике, занижение стоимости объекта по результатам государственной оценки встречается крайне редко. Обычно переоценка приводит к повышению КС, что автоматически влечет пересчет налогов в большую сторону. Отклонение может составлять до 20-30%, что для больших объектов весьма существенно. В этом случае необходимо снижать КС, чтобы не переплачивать на налогах.

Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта

Получить информацию о кадастровой стоимости объекта может не только его собственник, но и любой заинтересованной лицо. Сделать это можно следующими способами:

• заказать выписку ЕГРН через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
• заказать отдельную выписку (справку) о кадастровой стоимости через Росреестр, МФЦ или портал госуслуг;
• обратиться к кадастровым инженерам, которые получат сведения напрямую из реестра ЕГРН.

В каждом районе Москвы функционируют учреждения МФЦ “Мои документы”. В них можно подать заявление на выдачу выписки ЕГРН или справки о кадастровой стоимости. Это проще, чем обращаться напрямую в Росреестр. Если заказывать документы через портал госуслуг, они будут выданы в электронном формате с ЭЦП специалиста Росреестра.

Срок выдачи документов со сведениями ЕГРН не превышает 4 дня. Тарифы за выписки составляют:

• стандартная выписка ЕГРН в бумажной форме 700 и 2200 руб. (для граждан и предприятий);
• стандартная выписка ЕГРН в электронной форме 350 и 600 руб. (для граждан и предприятий).

Есди вы планируете обращаться для понижения КС, в выписке должна стоять дата последней государственной оценки. Естественно, если по выписке будет подтверждаться занижение кадастровой стоимости, обращаться на пересмотр не имеет смысла. Размер отклонения между кадастровой и рыночной стоимостью в выписках ЕГРН не отражается.

Порядок определения кадастровой стоимости в Москве

Порядок определения кадастровой стоимости в столице определен Федеральным законом № 135-ФЗ, Постановлением Правительства Москвы № 99-ПП, Приказом ДГИ города Москвы № 20. Если вы планируете снижать КС, на эти документы нужно сделать ссылку в заявлении и иске.

Основанием для проведения оценки и переоценки недвижимости является договор с бюджетным учреждением. Для определения кадастровой стоимости запрашиваются сведения ЕГРН, информация из государственных и муниципальных ведомств, рассматриваются декларации и документы собственников нежилого здания, дома, квартиры, гаража, земельного участка. Обследование объектов в натуре не проводится, поэтому их индивидуальные особенности не будут учтены бюджетным учреждением. По этой причине кадастровая стоимость обычно превышает рыночные значения, не всегда является объективным показателем.

• цель и основание для проведения оценки;
• сведения об оценщике со ссылкой на членство в СРО;
• точное описание объектов оценки;
• ссылка на стандарты оценки, которые использовались при определении кадастровой стоимости;
• последовательность определения стоимости;
• список документов, по которым оценщик определял характеристики объектов.

После подготовки отчета его должен утвердить заказчик. Итоговые результаты кадастровой стоимости утверждаются нормативным актом органа власти субъекта РФ. После этого будут автоматически обновлены сведения ЕГРН. Уменьшать КС можно только после внесения данных о государственной оценки в реестр.

Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ, право на участие в конкурсе и заключение договора о государственной оценке недвижимости автоматически предоставлено только бюджетному учреждению. Если оно не создано, в конкурсе принимают участие организации, состоящие в СРО.

На территории Москвы государственная оценка недвижимости началась в 2018 году. Результаты первичной оценки были утверждены Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 № 40557. Показатели кадастровой стоимости, указанные в этом распоряжении, будут действовать на 2019-2020 годы. Также в Распоряжении приведен перечень объектов, по которым кадастровая стоимость определена рыночной ценой.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

Все консультации бесплатны.

Имущественный и земельный налог в 2020 году рассчитывается по кадастровой стоимости уже во всех субъектах РФ.

Как кадастровая стоимость объектов влияет на налог на недвижимость для собственника

Согласно ст. 375 НК РФ, кадастровая стоимость может являться налоговой базой для расчета налога на имущество юридических лиц. В соответствии со ст. 402 НК РФ, имущественный налог для физических лиц также рассчитывается по показателю кадастровой стоимости. Для расчета налога специалисты ИФНС автоматически запрашивают сведения ЕГРН:

• о собственнике объекта недвижимости;
• о виде и характеристиках объекта (например, ключевым показателем будет являться площадь объекта);
• о показателе кадастровой стоимости, ее повышении по сравнению с предыдущей оценкой.

Таким образом, данные о кадастровой стоимости будут напрямую влиять на размер налога на имущество граждан и юридических лиц. Оспорив кадастровую стоимость, собственник добьется снижения налоговых платежей. Для крупных предприятий, владеющих значительными имущественными активами, экономия на налоговых платежах может исчисляться миллионами рублей. Понизить можно и размер арендной платы, однако оспаривать кадастровую стоимость вправе только собственник.

Субъекты РФ вправе определять, для каких объектов юридических лиц налог будет рассчитываться по показателю кадастровой стоимости. На территории столицы такой перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2018 № 1425-ПП. Для каждого объекта в перечне указан кадастровый номер, поэтому с идентификацией не возникнет проблем.

В квитанции на оплату будет указано, что налог рассчитан исходя из кадастровой стоимости. По этим данным можно проверить обоснованность расчета.

Список полезных документов

Как в Москве оспорить и снизить кадастровую стоимость объекта?

Юридические лица вправе оспорить (понизить) кадастровую стоимость через уполномоченную региональную Комиссию. Если Комиссия принимает отрицательное решение, его можно обжаловать в суде. Граждане-собственники могут сразу обращаться в суд, хотя в большинстве случаев обращение в Комиссию будет целесообразнее.

Оспорить показатель кадастровой стоимости можно по причине ошибок, допущенных в ходе оценки, либо при несоответствии ее рыночной цене объекта. В первом случае нужно получить материалы о проведенной государственной оценке из Фонда данных. Во втором случае заказывается независимая оценка объекта через эксперта, которая учтет реальные характеристики и особенности, ценовые значения московской недвижимости.

Пошаговая инструкция для оспаривания предусматривает следующие действия:

• уточнить реквизиты региональной Комиссии можно на сайте Росреестра или органа власти субъекта РФ, на портале госуслуг;
• в заявлении нужно указать обоснование и причину оспаривания кадастровой стоимости со ссылками на доказательства занижения или завышения реальной цены (например, можно ссылаться на отчет независимой оценки эксперта);
• Комиссия принимает решение в течение месяца, а при положительном решении в ЕГРН будут внесены новые данные о кадастровой стоимости;
• при вынесении отказного решения можно обращаться с иском и пересмотреть результаты оценки в суде.

Помимо заявления, для рассмотрения в Комиссии и суде нужно представить правоустанавливающий документ, выписку (справку) ЕГРН о кадастровой стоимости, отчет независимой оценки. Формально, указанную пошаговую инструкцию можно применять для повышения кадастровой стоимости. Однако на практике с такими вопросами собственники не обращаются.

Официальным документом, из которого можно узнать кадастровую стоимость, является выписка из ЕГРН. Ее можно запросить в Росреестре, в МФЦ, либо через Госуслуги.

Ключевым документом для оспаривания кадастровой стоимости будет являться отчет о независимой оценке. Он оформляется в соответствие с Законом № 135-ФЗ, позволяет пересмотреть результат государственной оценки и уменьшать кадастровую стоимость. Вот основные правила для оформления отчета, которые позволит доказать необоснованность расчета КС:

• организация, которая будет проводить оценку, должна состоять в СРО (этот факт подтверждается выпиской из реестра СРО);
• для проведения независимой оценки заключается договор, передается техническая и правоустанавливающая документация (в большинстве случаев оценщик сам запросит сведения ЕГРН и документы);
• в ходе оценки проводится обследование объекта, что позволяет установить его фактические характеристики.

Оценщик будет использовать не только нормативные показатели расчета, но и сведения о текущих рыночных ценах, сложившихся в регионе. Поэтому в отчете будет зафиксирована реальная рыночная цена объекта. На практике, практически для любого объекта можно найти аналогичные предложения на рынке, поэтому проблем с оценкой не возникнет. Оценщик не имеет право специально занизить рыночную цену в интересах заказчика, так как документы будут проверять представители его СРО.

• документы принимаются с понедельника по четверг с 9:30 до 17:00, а в пятницу с 9:30 до 16:00;
• о проведении заседания правообладатель будет уведомлен по почте;
• на заседании Комиссии может принимать участие не только собственник, но и его представитель по доверенности;
• госпошлина за обращение в Комиссию не уплачивается.

Порядок проведения заседаний и вынесения решений определен Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 № 263. В ее состав входят представители Росреестра, заказчика государственной оценки, СРО оценщиков, иные должностные лица. Срок рассмотрения заявлений не превышает одного месяца. По результатам процедуры Комиссия вправе только занизить КС, тогда как в большую сторону пересмотреть ее не могут. Уменьшать результат гос. оценки могут только до значения рыночной цены.

Если заявление будет удовлетворено, выносится решение об определении кадастровой стоимости по рыночной цене объекта. Отказное решение можно обжаловать в суде. Для отстаивания интересов при подаче документов и на заседаниях Комиссии, при совершении иных действий, советуем воспользоваться помощью наших юристов. Компания “Смарт Вэй” специализируется на оказании услуг в сфере кадастра и недвижимости, поэтому шансы на положительное решение резко возрастут. Мы работаем в Москве, СПб, Московской и Ленинградской области.

При несогласии с отказным решением Комиссии, можно обратиться за защитой в суд. Граждане подают заявления в суд общей юрисдикции по нормам ГПК РФ. Юридическим лицам нужно обращаться в Арбитражный суд г. Москвы, а рассмотрение жалобы пройдет по нормам АПК РФ. Выделим общие правила рассмотрения таких дел в судах:

• заявление подается в порядке административного судопроизводства, поэтому будут применяться нормы КАС РФ;
• граждане платят за подачу заявления пошлину 300 руб., а коммерческие структуры 3000 руб.;
• заявитель должен передать в суд не только отказное решение Комиссии, но и иные материалы для обоснования своих доводов (отчет экспертной оценки, выписки ЕГРН, переписку и т.д.);
• суд вправе назначить повторную или дополнительную оценку, если есть сомнения в объективности исходного отчета;
• представители организации, проводившей независимую оценку, могут привлекаться в процесс как специалисты, давать пояснения о методике расчета, об изменении кадастровой стоимости.

По нормам КАС РФ, ГПК РФ и АПК РФ срок рассмотрения дела составит до 1 месяца. Если заявление удовлетворено, суд признает кадастровую стоимость равной рыночной цене объекта. Эти сведения будут переданы в Росреестр, чтобы изменить сведения ЕГРН. Отрицательное решение можно обжаловать в кассации и иных вышестоящих инстанциях, доказать необоснованность судебных актов.

Полный комплекс услуг и действий по судебному оспариванию кадастровой стоимости оказывает компания “Смарт Вэй”. Мы не только подготовим документы для обращения в суд, но и выступим вашим представителем, добьемся положительного решения. На счету юристов Смарт Вэй множество положительных решений.

Юридические лица сами заполняют декларации и рассчитываются налог на имущество по кадастровой стоимости объекта.

На обжалование решений по административному судопроизводству дается 10 дней. Если государственные органы не подали жалобу, решение вступит в силу. В большинстве случаев сведении о новом показателе кадастровой стоимости Росреестр внесет в ЕГРН добровольно, т.е. без проведения исполнительного производства. Для московской недвижимости соответствующие изменения учтет ДГИ для пересчета арендной платы.

Если после вынесения судебного акта сведения ЕГРН не обновлены, заявитель может получить исполнительный лист. Этот документ нужно передать в ФССП для принудительного исполнения. В постановлении о возбуждении производства пристав даст 5 дней на добровольное исполнение решения, после чего сможет осуществлять принудительные меры воздействия.

Источник: https://smway.ru/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti/

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Чтобы собственник мог распоряжаться своим участком — продать, подарить, оставить в наследство — территория должна быть зарегистрирована в Росреестре. Эта регистрационная запись включает основные характеристики недвижимости, в том числе кадастровую стоимость. В статье расскажем, что такое кадастровая стоимость, как она рассчитывается и влияет на сумму земельного налога, как проходит снижение кадастровой стоимости земли в 2020 и как самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка .

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость участка — это стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки. Также кадастровую стоимость могут устанавливать:

• когда оспаривают результаты предыдущего определения стоимости;
• в случаях, предусмотренных ст. 24.19 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — при изменении качественных и/или количественных характеристик объекта.

Кадастровую оценку проводят по ряду причин:

🔹 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», на основании кадастровой стоимости рассчитывают сумму земельного налога, которую должен заплатить собственник.

🔹 Кадастровая стоимость показывает сколько стоит недвижимость и становиться базой, на основании которой устанавливают рыночную цену объекта, например при продаже.

🔹 Чтобы купить или продать недвижимость, подарить или оставить в наследство необходимо иметь выписку из ЕГРН, которая подразумевает проведение кадастровой оценки.

🔹 Определение кадастровой стоимости необходимо и для подписания кредитных обязательств, где в виде залогового имущества используется земельный участок (ЗУ).

🔹 Если территорию выставляют на открытые торги, начальная цена приравнивается к показателю из госкадастра.

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:

📍 категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;

📍 расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;

📍 наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;

📍 наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.

Понятия оценки и переоценки кадастровой стоимости

Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.

Переоценка стоимости земли может проводится:

в результате стихийного бедствия земли были уничтожены, повреждены или изменились их качественные характеристики;

плодородный слой почвы был поврежден из-за заболачивания, разрастания оврага, изменения русла реки;

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

• до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
• до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности .

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
3. Сбор пакета документов.
4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

📝 выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;

📝 нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

📝 документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;

📝 отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;

📝 документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.

Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Особенности переоценки ЗУ

Порядок обращения. Чтобы инициировать переоценку земельного участка, необходимо обратиться в местное отделение кадастра и картографии в порядке живой очереди или по записи. Прошение оформляют в письменном виде, бланк заявления выдается на месте. К прошению прилагают стандартный пакет документов. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в него входят:

📗 выписка из ЕГРН о стоимости объекта недвижимости, в которой указаны сведения об оспариваемых результатах определения стоимости;

📗 документы, которые подтверждают недостоверность сведений о недвижимости, использованных для определения кадастровой стоимости — если заявление подают из-за недостоверности указанных сведений;

📗 отчет на бумаге и в электронном виде — если заявление подают, чтобы установить рыночную стоимость объекта;

📗 нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа, например, договора купли-продажи — если заявление подает лицо, у которого есть право на объект недвижимости.

Заявления, к которым не приложили перечисленные документы, не принимают.

Сроки рассмотрения прошения. Поданное в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости участка рассматривается в течение месяца. В течение семи дней с момента подачи прошения заявитель информируется о дате его рассмотрения. Неявка истца на заседание не влияет на принятие решения.

Порядок работы комиссии. Комиссия может принимать решения при участии не менее половины ее членов. Результаты заседания и решение по вопросу передаются истцу в течение пяти дней после рассмотрения. Если документы, которые предоставил собственник, подтверждают факт завышения кадастровой стоимости объекта, иск удовлетворяю и вносят поправки в реестр. Если решение комиссии отрицательное, заявитель может обратиться в суд.

Причины отказа. Комиссия может отклонить прошение собственника об изменении кадастровой стоимости земли. Причины отказа делятся на два типа:

🔸 Основанные на технических недочетах — в документах обнаружены недочеты, ошибки, неточности, прошение оформлено неверно. В таком случае, истцу дают возможность доработать прошение и подать его заново.

🔸 Категоричные — согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» снижение цены невозможно, решение подтверждает ссылка на земельный или гражданский кодекс РФ.

В каждом из случаев, комиссия оформляет отказ в виде письменного заключения, в котором указаны основания и причины такого решения.

Уменьшение кадастровой стоимости земли в судебном порядке

Порядок обращения в суд. Если кадастровая комиссия отказала в снижении стоимости участка, ее решение можно оспорить через суд. Для этого в течение 10 дней после получения выписки нужно подать исковое заявление в районный суд по адресу расположения ответчика. В роли ответчика выступает отделение кадастра, которое обвиняется в незаконном завышении стоимости ЗУ, а в роли истца — собственник недвижимости или его представитель.

Дополнительные документы. Кроме стандартного пакета документов, которые перечислены выше, при обращении в суд собственник предоставляет дополнительно:

📙 чек об уплате госпошлины в размере 300 рублей;

📙 документы, которые подтверждают незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ кадастровой комиссии в её исправлении;

📙 уведомление, которое подтверждает вручение копий искового требования другим участникам процесса ( заверенные нотариусом копии высылают в государственный кадастр недвижимости заказным письмом);

📙 если в качестве истца выступает юридическое лицо, к заявлению прилагают документы, которые подтверждают попытку досудебного решения спора.

Без этих документов суд не примет заявление о снижении кадастровой стоимости.

Если ваше прошение в органы Росреестра о снижении стоимости участка по каким-то причинам не рассмотрели, через месяц после его подачи можно обратиться в суд. В качестве доказательства того, что вы предварительно обращались в Росреестр с целью досудебного урегулирования вопроса станет почтовая квитанция, вложенная в конверт опись и уведомление о получении.

Сроки подачи иска. Согласно ст. 245 КАС РФ, оспорить кадастровую стоимость объекта можно не позднее пяти лет после внесения соответствующих данных в кадастр. По истечению этого срока будет проведена плановая переоценка,стоимость измениться и предыдущие данные нельзя будет оспорить.

Физлица могут подавать заявления о пересмотре стоимости ЗУ в органы государственного кадастра и судебные инстанции, используя стандартный порядок подачи заявления и список документов. При этом, обращение в Росреестр для них выгоднее судебного разбирательства:

📌 экономия времени — срок пересмотра ограничивается одним месяцем;

📌 экономия денег — не нужно платить госпошлину;

📌 наличие запасного варианта — суд остается в качестве последней инстанции, в которой можно оспорить решение досудебной комиссии.

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

✔ Уменьшить площадь земельного участка;

✔ изменить вид разрешённого использования;

✔ перевести участок из более ценной категории земель в менее ценную.

Источник: https://j.etagi.com/ps/kak-izmenit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Похожие записи:

• Взыскание кредита с пенсионера
• Праздничными днями в январе 2021 считаются как они оплачиваются
• Льготы ветеранам боевых действий в ставропольском крае в 2020