Как зарегистрировать право собственности на основании договора аренды с правом выкупа
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать право собственности на основании договора аренды с правом выкупа». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Он выступает как документ особого правового назначения и может определять общую концепцию территориально-пространственного развития поселения или округа. Представительному органу местного самоуправления городского или сельского поселения;. Чтобы начать подготовку по составлению Генплана, нужно учесть требования ГрК РФ вместе с поправками и местными нормативами проектирования градостроения, результаты общественных дебатов и слушаний публичных заседаний, и главное, удовлетворить интересы и предложения заинтересованных лиц.
Содержание:
Аренда жилья с правом выкупа. Как и что необходимо учесть.
Аренда жилья с выкупом — норма уже не новая, но до сих пор вызывающая множество вопросов и многогранность толкований.
В связи с этим хотелось бы расставить правильно акценты, что несомненно должно принести пользу практикующим адвокатам и юристам.
Анализируемые правоотношения регулируются ст. 810-1 Гражданского кодекса Украины (в дальнейшем — ГКУ).
Данный вид отношений имеет отличия от обычной аренды (ведь при ней право собственности к арендатору не переходит), от финансового лизингам и от товарного кредита.
На самом деле данный вид договора являет собой своеобразный симбиоз двух простых договоров — аренды и купли-продажи.
И это проявляется в первую очередь через субъективный состав сторон.
«По договору аренды жилья с выкупом одна сторона — предприятие -арендодатель передает второй стороне — физическому лицу (лицу-арендатору) жилье за плату на длительный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора».
Интересно, что ГКУ (ч. 7 ст. 810-1) называет такой договор документом, который свидетельствует о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия — арендодателя к лицу — арендатору с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.
В частности, арендодатель в будущем, на основании этого документа, может зарегистрировать право собственности на жилье.
«Предприятие-арендодатель получает право собственности на предварительно выбранное лицом-арендатором жилье с целью дальнейшей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.»
«Арендодатель получает право на предварительно выбранное арендатором жилье с целью передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом арендатору и осуществляет управление жильем до его полного выкупа«.
Обратите внимание, что распоряжаться и управлять — разные по смыслу слова.
Распоряжение (а значит, и отчуждение) он тоже может охватывать.
А это, в дальнейшем, может уменьшить шансы арендатора стать собственником.
Именно поэтому советую, при составлении таких договоров, однозначно трактовать, какое понимание стороны вкладывают в термины «Распоряжение» и «Управление«, дабы гарантировать защиту прав арендатора.
Дело в том, что вся конструкция отношений по договору аренды жилья с выкупом выглядит односторонней. Ключевым, по моему мнению, в этих отношениях будет то, что арендодатель, заключив соответствующий договор, уже не сможет в одностороннем порядке его расторгнуть.
Только если арендатор не нарушает условий договора.
А вот арендодатель при желании сделать это может. Именно поэтому упоминание в ч. 3 ст. 810-1 ГКУ о распоряжении имуществом кажется несколько нелогичным. И как следствие, лучше все права-возможности для сторон подробно записывать в договоре. Однако арендаторам не следует пугаться продажи имущества арендодателем (он это все же вправе делать).
Также на договор аренды жилья с правом выкупа распространяется ст. 814 ГКУ регулирующая последствия продажи имущества арендодателем и защищающая их интересы.
Обратите внимание на важный аспект.
Как ни странно, но в этом документе нет ни слова об условиях уплаты начального платежа. В нем сказано, что такой платеж вместе с платежами на выкуп жилья будет составлять «стоимость жилья».
Обращаю Ваше внимании на нецелесообразности такого ограничения.
Стороны могут указать в договоре, что первый взнос составляет, к примеру — одна гривна, и будут манипулировать этим ограничением как угодно. Таким образом, учитывая задекларированную повсюду свободу договора, его существование нецелесообразно.
В связи со сказанным, возникает закономерный вопрос: когда же к арендатору переходит право собственности на жилье ?
В связи с тем, что речь идет об отлагательных условиях, нет никаких сомнений, что касаются они преимущественно именно перехода права собственности.
Арендатор станет полноценным собственником, только если уплатит арендодателю всю сумму арендных платежей за весь срок договора.
В Порядке № 274 КМУ высказал такую же точку зрения и добавил, что арендодатель полноценно распоряжается жильем до уплаты арендатором полной суммы платежей.
Теперь о сторонах договора аренды жилья с выкупом.
Субъективный состав анализируемых правоотношений будет его основным отличием от обычной аренды.
Дело в том, что конфигураций здесь немного: арендодателем может быть только юридическое лицо, а арендатором — физическое лицо.
И это, к сожалению, без вариантов.
Что касается формы договора.
Но и это еще не все: его обязательно придется заверить у нотариуса и зарегистрировать в установленном в законодательстве порядке. Напоминаю, что: процедуру такой регистрации регламентирует Временный порядок государственной регистрации правочинов, утвержденный Постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 671. Последний даже изменять не придется, ведь он предусматривает регистрацию любых правочинов, государственная регистрация которых предусмотрена в законе, в нашем случае ГКУ в п. 4 Порядка № 274 КМУ растолковал, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Также следует обратить пристальное внимание на существенные условия такого договора.
Часть 5 ст. 810 ГКУ трактует, что существенные условия договора аренды жилья с выкупом должно определять законодательство. Сам по себе ГКУ тоже закон, поэтому при решении вопроса о выявлении таких условий, сначала обратитесь к ст. 638, где указано, что существенными будут условия;
— определенные законом условия, как существенные или необходимые для договоров данного вида;
— абсолютно все те условия, в отношении которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие.
Первое, что касается предмета договора аренды с выкупом, то здесь вопросов возникнуть не должно. Жилье — оно и есть жилье.
Статья 379 ГКУ идентифицирует это понятие, как жилой дом, квартиру, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.
Обратите внимание, что Порядком № 274 расширено это понятие и указано, что объектом договора аренды с выкупом может быть часть квартиры или жилого дома (п. 3). Соответственно, применение этого договора для перехода собственности на другие виды недвижимости недопустимо.
Арендатор сам выбирает предмет будущей аренды, который на момент заключения договора фактически может еще не быть собственностью арендодателя. Последний покупает его с целью последующей сдачи-передачи его в аренду с выкупом.
Самую интересную группу условий представляют определенные законом как существенные или условия, необходимые для договоров данного вида.
Добавив к названным нюансам правила из Порядка № 274, могу смело определить следующие существенные условия договора аренды жилья с выкупом:
1) взаимодействие сторон договора (как при заключении договора, передаче имущества, так и после);
2) характеристики передаваемого в аренду жилья;
3) размер, порядок формирования, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;
4) основания досрочного расторжения договора;
5) возврат средств при прекращении договора по инициативе арендатора;
6) возврат средств при расторжении договора аренды жилья с выкупом в связи с его невыполнением;
7) формирование резерва непредвиденных расходов, связанных с обслуживанием обязательств арендатора;
8) осуществление управления (распоряжения) жильем арендодателем до полного выкупа жилья арендатором;
9) досрочное прекращение договора аренды жилья с выкупом по инициативе наследника.
Ну и, конечно, стороны сами вправе решать, какие еще условия для них существенны.
Также к существенным условиям обязательно отнесите обязанности арендатора жилья, перечисленные в ст. 815 ГКУ, а именно:
1. Использовать жилье только для проживания в нем, при этом обеспечивая его сохранность и поддержание в надлежащем состоянии.
2. Запрет проводить переоборудование и реконструкцию жилья без согласия арендодателя.
3. Своевременно вносить плату за жилье.
4. Допустимые рамки управления имуществом со стороны арендодателя, если о нем говорится в тексте договора.
Очень важно, чтобы в договоре аренды жилья с выкупом оговаривалось о лицах, которые будут проживать вместе с арендатором.
А поскольку на эти отношения распространяется действие ст. 816 ГКУ указанные лица получат равные с нанимателем права и обязанности относительно пользования жильем (возможно, это не всем будет выгодно). Но ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора записанными в нем лицами все равно будет нести лишь арендатор.
А вот если нанимателей по договору будет несколько, то их обязанности по договору аренды жилья с выкупом будут солидарны.
Несмотря на то, что у договора аренды с выкупом специфические черты, на него все равно будут распространятся общие нормы ГКУ, касающиеся найма как такового.
Некоторые нормы я уже упоминал ( о форме, обязанностях арендатора, проживании других лиц), но хотелось бы обратить внимание на еще две немаловажные нормы:
1. Правопреемство при изменении собственника арендованного жилья ( ст. 814 ).
В данной статье установлено правило: при изменении собственника жилья, переданного в наем, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.
Рассуждая о проблеме сути управления и распоряжения, я уже упоминал о гарантиях для арендатора в случае продажи имущества арендодателем. Именно ст. 814 ГКУ является им защитой.
2. Ремонт жилья ( ст. 819 ГКУ ).
Я бы применил классическое распределение обязанностей в зависимости от вида ремонта: текущий делает арендатор, капитальный — арендодатель.
Однако эту комбинацию стороны могут поменять в договоре. Возможно спрогнозировать ситуацию, что на практике все виды ремонта будут ложиться на плечи арендатора.
Но в любом случае сторонам нужно принять во внимание следующее правило: без согласия арендатора не допускается переоборудование жилого дома, в котором находится помещение, переданное в аренду с выкупом, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жильем (ч. 3 ст. 819 ГКУ).
Ну и на последок имейте ввиду, что относительно арендуемого с выкупом жилья, возможно заключить договор субаренды по правилам ст. 823 ГКУ .
Но при этом, и это аксиома, переход права собственности по такому субдоговору от арендатора к субарендатору невозможен.
Касательно платы за пользование имуществом в аренде.
Для договоров аренды жилья с выкупом действуют общие правила уплаты из ст. 820 ГКУ.
Обращаю внимание на ч. 4 ст. 820 ГКУ , в которой разъяснена суть арендных платежей по договору аренды жилья с выкупом. Это периодические платежи, которые лицо — арендатор уплачивает предприятию — арендодателю согласно условий договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора. Все ясно и понятно.
Правильность трактовки арендных платежей должна содержать:
1. Платежи на выкуп выбранного лицом — арендатором жилья.
2. Вознаграждение (доход) арендодателя.
В частности, указано, что вознаграждение (доход) арендодателя определяют согласно размеру процентной ставки, установленной в договоре аренды жилья с выкупом. Как будет работать механизм расчета платы с таким процентом, предусмотреть трудно. Но могу спрогнозировать, что на практике речь будет идти о начислениях, похожем на кредитное начисление процентов. Этот вопрос не выписан и оставлен на усмотрение сторон, которые должны зафиксировать все в тексте договора.
При этом советую вам обратить внимание на п. 6 Порядка № 274, по которому процентную ставку определяют относительно платежей на выкуп. То есть не со всей стоимости жилья (которая учитывает и начальный взнос арендатора).
И еще одно: факт уплаты арендных платежей в полном объеме обязательно нужно удостоверить актом, который будет неотъемлемым приложением к договору аренды с выкупом.
Акцентирую, что уплатой арендных платежей все не закончится.
— расходы на оформление прав собственности на недвижимое имущество;
— на государственную регистрацию отягощений недвижимого имущества;
— резервы непредвиденных расходов, связанные с обслуживанием обязательств арендатора.
Формирование таких резервов следует указать прямо в договоре. Но в любом случае не использованные до конца действия договора средства резерва будут зачислены как платежи арендатора на выкуп жилья (п. 8 Порядка № 274).
Что касается расторжение договора.
Я считаю, что при необходимости стороны вольны расторгнуть договор по взаимному согласию. Это им позволяет ч. 1 ст. 651 ГКУ при условии, что другие правила не установлены договором или законом. Упомянут такой случай и в п. 11 Порядка № 274.
Разрешенные случаи для расторжения договора часто записаны в законах. Так, для договоров аренды жилья с выкупом действует ч. 2 ст. 825 ГКУ по которой его можно расторгнуть по решению суда по требованию наимодателя, если:
1) наниматель не внес плату за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок;
Часть этою правила, которая касается краткосрочно найма, в нашем случае работать не должна.
2) наниматель или другое лицо, за действия которого он отвечает, разрушил или испортил жилье.
Следует учесть то, что в ином случае по решению суда нанимателю могут предоставить срок не более одного года для восстановления жилья. Если он этого не сделает, суд по повторному иску наимодателя вынесет решение о расторжении договора. Впрочем, по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения, но не более чем на год.
Считаю, что для анализируемого вида договора должны действовать и общие основания для расторжения договора по требованию сторон.
Так, благодаря ст. 783 ГКУ наимодатель будет вправе требовать расторжения договора найма, если:
1) наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
2) наниматель без разрешения наимодателя передал вещь в пользование другому лицу;
3) наниматель своим халатным поведением создает угрозу повреждения вещи;
4) наниматель не приступил к проведению капремонта вещи, если он был возложен на нанимателя.
А арендатор может требовать этого, если наимодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи, или если тот не выполняет свою обязанность по проведению капремонта вещи.
Как ни крути, но согласно Порядку № 274 основания для досрочного расторжения договора следует указать в тексте договора, разумеется, в первую очередь, это касается оснований для расторжения договора с согласия сторон или по инициативе одной из них.
В заключение скажу несколько слов о последствиях расторжения договора аренды жилья с выкупом.
Если это произойдет, то в соответствии со ст. 826 ГКУ нанимателя и других лиц, проживавших в помещении, выселят из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого.
Сроки договора.
Здесь очень много любопытного. В первую очередь будет стоять вопрос: как определить, долгосрочная или недолгосрочная аренда с выкупом ? Из договора очевиден только максимальный срок — до 30 лет.
Впрочем, по логике вещей, было бы понятнее существование именно минимального срока. Но имеем то, что имеем. Поэтому сейчас минимального срока все же не существует. Тем не менее, едва ли кто-то будет заключать такие договора на срок менее одного года.
Наследование арендованного имущества.
В ГКУ на этот случай существует статья 1232-1. По ее нормам наследники получат все права и обязанности по договору аренды жилья с выкупом, которые были у наследодателя.
При этом, наследники могут и отказаться от договора аренды в порядке, установленном ст. 1273 ГКУ.
Но здесь есть очень большой нюанс. Только от одного договора отказаться не получится. Если наследник отказывается от него, то отказывается и от всего наследуемого имущества.
Хотя, на практике, с хорошим адвокатом, эту ситуацию возможно урегулировать путем написания арендатором завещания на остальное имущество (кроме арендованного), наследник может при желании отказаться от наследования по закону (договора аренды жилья с выкупом), а принять только причитающееся по завещанию. Однако эта схема сработает далеко не для всех и не всегда. Каждый случай индивидуален.
Досрочное прекращение договора аренды жилья с выкупом по инициативе наследников должно происходить в порядке, определенном законом.
Очень надеюсь, что данная небольшая аналитика будет полезна практикующим адвокатом и юристам и позволит избежать споров в отношении таких договоров в дальнейшем.
Автор консультации: Управляющий партнер Адвокатского объединения “Monitum”, Адвокат Нагорный Александр.
Источник: https://protocol.ua/ua/arenda_gilya_s_pravom_vikupa_kak_i_chto_neobhodimo_uchest/
РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ДНР
В настоящее время рынок недвижимости Донецкой Народной Республики набирает обороты. В силу чего актуальным становится вопрос «Как правильно зарегистрировать договор аренды в соответствии с законодательством ДНР?»
Аренда квартиры или дома возможна только после государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимости. Для этого необходимо получить технический паспорт в отделе технической инвентаризации Донецкой Народной Республики, и только после этого обратиться в Государственную Регистрационную Палату Министерства юстиции Донецкой Народной Республики.
При себе необходимо иметь следующие документы: оригинал правоустанавливающего документы на объект недвижимости и его нотариальную копию; технический паспорт; квитанцию об уплате республиканской пошлины за проведение государственной регистрации; квитанцию за предоставление извлечения из государственного реестра прав.
Кроме этого сотруднику Государственной Регистрационной Палаты Министерства юстиции Донецкой Народной Республики необходимо предоставить оригинал договора аренды и написать заявление установленного образца.
Необходимо отметить, что государственная регистрация производных вещных прав на земельные участки осуществляется территориальными органами Государственного комитета по земельным ресурсам Донецкой Народной Республики.
Кроме этого, согласно п. 122.5 ст.122 Закона Донецкой Народной Республики «О налоговой системе» от 25.12.2015 № 99-ІНС субъекты хозяйствования и физические лица, осуществляющие сдачу в аренду недвижимости (арендодатели), в обязательном порядке, регистрируют договора аренды в органах доходов и сборов не позднее пятого рабочего дня с даты заключения такого договора.
Договор заключается в письменной форме и обязательно должен содержать:
- наличие арендного платежа,
- порядок его расчета,
- срок действия договора,
- порядок оплаты арендной платы.
При этом при подписании договора стоит учитывать, что стоимость аренды одного квадратного метра не может быть ниже минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места расположения, прочих функциональных и качественных показателей, принятой решениями органов местного самоуправления.
Согласно Распоряжения Главы администрации г. Донецка от 11.07.2016 года № 898 ( распоряжение ) минимальная стоимость месячной аренды 1 м 2 общей площади недвижимого имущества субъектов хозяйствования и физических лиц на территории г. Донецка составляет:
- по Ворошиловскому, Киевскому, Калининскому районам: для производственной деятельности 38,38 рос.руб/м 2 , для некоммерческой деятельности, в т.ч. проживания физических лиц 19,19 рос.руб/м 2 , для коммерческой деятельности 57,57 рос.руб/м 2 ;
- по Ленинскому, Куйбышевскому, Кировскому, Будёновскому районам: для производственной деятельности 28,79 рос.руб/м 2 , для некоммерческой деятельности, в т.ч. проживания физических лиц 14,39 рос.руб/м 2 , для коммерческой деятельности 43,18 рос.руб/м 2 ;
- по Петровскому, Пролетарскому районам: для производственной деятельности 19,19 рос.руб/м 2 , для некоммерческой деятельности, в т.ч. проживания физических лиц 9,60 рос.руб/м 2 , для коммерческой деятельности 28,79 рос.руб/м 2 .
Ставка налогообложения:
Согласно пп.122.3.5 п. 122.3 ст. 122 Закона Донецкой Народной Республики «О налоговой системе» от 25.12.2015 № 99-ІНС ставка подоходного налога устанавливается в размере 20 процентов от суммы полученной в результате сдачи имущества (жилой и нежилой недвижимости) в лизинг/аренду (субаренду).
В случае сдачи в аренду недвижимого имущества физическим лицом юридическому лицу или физическому лицу-предпринимателю такие арендаторы будут выступать налоговыми агентами по суммам выплаченного дохода/удержанного налога. При этом физические лица – арендодатели освобождаются от подачи налоговой декларации о полученных физическими лицами доходах.
В случаях, когда арендатором выступает физическое лицо – без регистрации в качестве субъекта хозяйствования, лицом ответственным за уплату (перечисление) налога в бюджет, выступает плательщик налога – арендодатель.
Ответственность за нерегистрацию:
нарушение сроков регистрации в Министерстве доходов и сборов Донецкой Народной Республики договоров аренды недвижимости предусмотрена п. 228.1 ст. 228 Закона Донецкой Народной Республики «О налоговой системе» от 25.12.2015 № 99-ІНС. Согласно данной нормы, нерегистрация или нарушение сроков регистрации договоров аренды недвижимости влечет за собой применение штрафа в размере 200 процентов от суммы ежемесячной аренды, предусмотренной договором, но не менее 20 000 российских рублей за каждый календарный месяц просрочки такой регистрации.
Источник: https://expert-m2.dn.ua/registracija-dogovora-arendy-v-dnr/
Аренда с последующим выкупом: подводные камни
Да, ваши опасения обоснованны. Ведь наличие в договоре права выкупа арендатором объекта аренды указывает на возможное отнесение этой сделки к финлизингу. По крайней мере, для целей налогообложения и бухучета. «Возможное» — в том смысле, что подобные претензии могут быть выдвинуты, скажем, при вашей налоговой проверке и стать источником проблем с налоговиками.
Среди нескольких возможных проблем укажем лишь на одну — пожалуй, самую «чреватую» ☹… Смотрите: передача объекта оперативной аренды НДС не облагается, тогда как передача объекта финансового лизинга, наоборот, НДС облагается в полной мере ( п.п. 196.1.2, п.п. «а» п. 185.1 НКУ). Разумеется, если вы — плательщик НДС. Налоговые обязательства (НО) возникают при фактической передаче объекта финлизинга ( п. 187.6 НКУ). Кстати, не забывайте и о минбазе НДС согласно п. 188.1 НКУ.
Так вот. Рассматривая передачу объекта как операцию, совершаемую в рамках договора оперативной аренды, а не договора финлизинга, вы НДС, скорее всего, не начислили. А это грозит доначислением НО, если признают операцию финлизингом. Вот и повод для беспокойства… ☹
Что касается условий вашего договора, то гражданское и хозяйственное законодательство ( ст. 6 и 627 ГКУ, а также ч. 4 ст. 179 ХКУ) прямо дает вам право включать в него любые условия, не запрещенные законом. Условие о выкупе арендатором объекта аренды тоже не под запретом.
Вообще, стороны вправе заключить договор, в котором содержатся элементы разных договоров, т. е. так называемый смешанный договор ( ч. 2 ст. 628 ГКУ). К его элементам применяют законодательство о соответствующих договорах. Понятно, что ваш смешанный договор будет миксом из (1) договора найма/аренды/оперативной аренды объекта ОС и (2) договора купли-продажи этого же объекта. При этом отметим, что в любом случае в договоре должна быть указана цена продажи объекта ОС ( ч. 2 ст. 189 ХКУ).
Так или иначе соответствующую «арендно-лизинговую» терминологию устанавливают такие краеугольные акты законодательства, как ГКУ, ХКУ, НКУ, Закон Украины «О финансовом лизинге» от 16.12.97 г. № 723/97-ВР и П(С)БУ 14 «Аренда». Беда лишь в том, что делается это в них именно «так или иначе», т. е. в буквальном смысле по-разному… ☹ Но поскольку мы с вами опасаемся прежде всего происков налоговиков, то с точки зрения налоговой классификации вашей сделки приоритетное значение имеет НКУ, который устанавливает определения лизинговых (арендных) операций для оперативного и финансового лизинга (аренды) (соответственно в пп. «а» и «б» п.п. 14.1.97).
Для финлизинга определены такие четыре критерия признания (во избежание путаницы дальше будем говорить соответственно «финлизинг» и просто «аренда»):
(1) объект передается на срок, за который амортизируется не менее 75 % его первоначальной стоимости, а лизингополучатель обязан согласно лизинговому договору и в течение срока его действия приобрести объект по цене, определенной в таком договоре;
(2) балансовая (остаточная) стоимость объекта на момент завершения лизингового договора составляет не более 25 % его первоначальной стоимости, действовавшей на начало срока такого договора;
(3) сумма лизинговых платежей с начала срока договора достигнет или превысит первоначальную стоимость объекта;
(4) объект был изготовлен лизингодателем по заказу лизингополучателя и по окончании договора не может быть использован другими лицами исходя из технологических и качественных характеристик объекта.
Очевидно, что критерий (4) в вашей ситуации отпадает сразу и, учитывая двухгодичный срок вашего договора, критерии (1) и (2), видимо, отпадают тоже (поскольку даже при минимальном сроке полезного использования объекта ОС согласно п.п. 138.3.3 НКУ в 4 года, за 2 года его аренды до указанных 75 % будет еще далеко).
И, кстати, обратите внимание, что в критерии (1) также прямо указана обязанность лизингополучателя приобрести объект, а в вашем договоре определено лишь его право на подобное приобретение. Давайте постараемся не свихнуться ☹, но кроме как в НКУ законодательство не требует, чтобы договор финлизинга предусматривал обязанность лизингополучателя выкупить объект такого лизинга! Право — да, но не обязанность… А право выкупа в вашем договоре таки прописано.
Определенные опасения вызывает и критерий (3), но вряд ли, чтобы арендатор за 2 года покрыл арендными платежами всю первоначальную стоимость объекта, а потом еще и заплатил бы что-то сверх этого при выкупе последнего. Тем не менее убедитесь, что ваша сделка чиста и по этому критерию. Более того, этот критерий сработает, если, кроме собственно арендного платежа, затолкать в сумму «лизинговых платежей» выкупную сумму.
Поэтому (если нет желания связываться с НДС-последствиями финлизинга) вас может выручить п.п. 14.1.97 НКУ, в котором прямо сказано: «стороны договора имеют право во время заключения договора (сделки) определить такую операцию как оперативный лизинг без права дальнейшего изменения статуса такой операции до окончания действия соответствующего договора».
Таким образом, чтобы избежать налоговых притязаний из-за того, что ваш договор похож на финлизинговый, вам достаточно при его заключении (обратите внимание: в первоначальном его тексте, а не в последующих допсоглашениях к нему!) прямо определить его именно как договор оперативной аренды. ☺
Но точку на этом ставить рано… Ведь если с НДСной стороной вопроса мы разобрались, то с бухгалтерской (а значит, и налоговоприбыльной) все сложнее. Да, в п. 4 П(С)БУ 14 применен тот же подход, что и в НКУ, — определены критерии финансовой аренды, при НЕсоответствии которым аренда признается оперативной. Причем здесь таких критериев аж 8! Но самое неприятное — «полезная» норма, аналогичная процитированной выше из п.п. 14.1.97 НКУ, которая разрешала бы самостоятельную классификацию договора как именно оперативной аренды, здесь, к несчастью, отсутствует. Присмотревшись к этим критериям, обратим внимание прежде других на такие (поскольку это цитаты, мы их текст не меняем, но напоминаем, что под «арендой» в них понимается и финлизинг тоже):
1) «арендатор приобретает право собственности на арендованный актив после окончания срока аренды» — если читать его «в лоб», то ваша ситуация под этот критерий подпадает, если только (поскольку в договоре выкуп рассматривается не как обязанность, а как право) у вас нет уверенности в том, что арендатор воспользуется своим правом выкупа;
2) «арендатор имеет возможность и намерение приобрести объект аренды по цене ниже его справедливой стоимости на дату приобретения» — если (а) за величину справедливой стоимости объекта ОС принять (как это обычно делается) его остаточную стоимость по данным бухучета и вспомнить (б) о вашем условии договора, согласно которому выкупная стоимость объекта будет снижена на сумму арендных платежей за 2 года, то понятно, что ваша сделка может попасть под этот критерий. ☹ Либо нужно настаивать на том, что за выкупное право в договоре бился арендодатель, а у вас нет уверенности в его намерении такой выкуп реализовать.
Короче: не исключено, что НДС-обложение операций в рамках вашего договора вы будете производить не как для финлизинга, а как для аренды (оперативной). Тем не менее их бухучет будете вести как для финлизинга. Как бы парадоксально это ни выглядело… Другими словами, правила бухучета (обо всех подробностях отражения в бухучете операций финлизинга см. в спецвыпуске «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 8, с. 98) вынудят вас как финлизингодателя в момент передачи списать объект ОС с баланса и показать задолженность лизингополучателя по платежам, а потом доходы распределять на нефинансовые и финансовые (см. приложение 2 к П(С)БУ 14) и отражать все эти данные в бухучете и финотчетности… С соответствующими последствиями для налога на прибыль. Конечно, если ваш договор (с его конкретными условиями) таки подпадает под бухучетные критерии финлизинга. Хорошо еще, что даже для реального финлизинга корректировка разниц даже высокодоходникам не предписана.
В любом случае, прежде чем принимать окончательное решение, внимательно проанализируйте как сам договор, так и связанные с ним показатели на предмет их соответствия упомянутым критериям НКУ и ПС)БУ 14. А тогда уже будете «решать вопросы», если, конечно, они обнаружатся…
Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2016/august/issue-65/article-20537.html
Аренда жилья с правом выкупа: что следует знать®
Бывает, что при покупке жилья для покупателя оформляется рассрочка в виде договора аренды с правом выкупа. В основном такой вариант подходит тем, кто не в состоянии сразу выплатить всю сумму. Подобный документ позволяет закрепить за собой дом или квартиру. Но такая система также имеет свои риски для покупателя.
Все права на квартиру (дом), как и деньги, которые уже были уплачены, остаются у продавца.
Это означает, что владелец может в любой момент заложить квартиру (дом), сдать в аренду или вовсе продать — это все формально, конечно.
Но чтобы обезопасить себя, нужно оформить рассрочку путем аренды с правом выкупить.
Что это гарантирует:
1.Недвижимость будет обременением арендатора.
2.Если договор будет расторгнут или его признают недействительным, то покупателю вернут деньги.
Эксперты украинского портала недвижимости Mesto.ua отмечают, что подобная схема на рынке недвижимости встречается все чаще. Они предоставили полезные советы, которые помогут при составлении договора аренды с правом выкупа.
Во-первых, не мешало бы обратить внимание на то, что если в договоре купли-продажи квартиры или дома в кредит с условием о рассрочке изначально заложена единственная цель — переход права собственности, то при выкупе арендованного имущества названная цель вторична, главное — отношения, вытекающие из договора аренды.
Специфика заключения договора заключается в следующем: прежде всего документ должен содержать в себе условия выкупа. Идеально, когда это не просто дополнительное соглашение сторон, а отдельный пункт в тексте договора.
Также в документе могут быть указаны условия, при которых арендованная жилплощадь переходит в собственность арендатора:
•когда истекает строк аренды;
•когда уплачена вся сумма стоимости жилья;
•когда истекает договор аренды или же до его окончания при условии, что арендатор оплатил всю сумму выкупа недвижимости.
Источник: https://www.dsnews.ua/economics/arenda-zhilya-s-pravom-vykupa-chto-sleduet-znat-20072016111300