10.01.2021

Статья 161 жилищного кодекса рф

Автор: admin Страхование Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 161 жилищного кодекса рф». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для контрактников. военнослужащие, в том числе уволенные в запас отставку , лица рядового и начальствующего состава органов внутренних дел и органов государственной безопасности, лица, участвовавшие в операциях при выполнении правительственных боевых заданий по разминированию территорий и объектов на территории СССР и территориях других государств в период с 10 мая 1945 года по 31 декабря 1951 года, в том числе в операциях по боевому тралению в период с 10 мая 1945 года по 31 декабря 1957 года;. Но военный в отставке также может претендовать на назначение второй пенсии страховой, по линии Пенсионного фонда, если работает на гражданке и имеет официальное трудоустройство.

Содержание:

Статья 161 ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Новая редакция Ст. 161 ЖК РФ

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

9.1. Утратила силу с 1 сентября 2014 г.

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

Комментарий к Статье 161 ЖК РФ

1. В статьях раздела 8 ЖК РФ систематически определены основные правила управления многоквартирным домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. Органы местного самоуправления обязаны создавать надлежащие условия для осуществления управленческой деятельности в данной сфере.

В соответствии со ст. 9 Вводного закона действие раздела VIII Кодекса распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.

Статья 161 Кодекса устанавливает основные правила и способы управления многоквартирным домом. В ч. 1 комментируемой статьи содержатся целеполагающие правовые нормы, которые устанавливают юридические и фактические ориентиры для управленческой деятельности по управлению многоквартирным домом. Указанные нормы-цели служат своеобразным критерием, которому должны соответствовать повседневные практические действия субъектов управления в данной сфере.

2. Обеспечить эффективное управление имуществом может только его собственник или иное лицо, уполномоченное собственником. На данном очевидном принципе, основанном на положениях ГК РФ, базируются нормы Кодекса, посвященные управлению многоквартирными домами. Это коренным образом отличает современное правовое регулирование указанных отношений от прежнего жилищного законодательства. ЖК РФ 1983 г. декларировал возможность участия в управлении жилищным фондом общественных организаций, трудовых коллективов, граждан, домовых комитетов и других органов общественной самодеятельности, не являющихся собственниками жилищного фонда (см. ст. ст. 18, 19). Кодекс не называет указанных субъектов среди участников деятельности по управлению объектами жилищного фонда.

Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (граждан и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, постольку правила ст. 161 Кодекса в равной мере применяются в отношении всех указанных собственников жилых помещений.

На собственников жилых помещений в многоквартирном доме Кодекс возлагает обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом из числа указанных в ч. 2 ст. 161 Кодекса.

Во-первых, собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества непосредственно. В этом случае таким собственникам необходимо руководствоваться правилами раздела II Кодекса. В частности, управленческие правомочия собственников помещений опосредуются в деятельности такого органа управления, как общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (см. ст. ст. 44 — 48, 164 Кодекса и комментарии к указанным статьям).

В-третьих, управление многоквартирным домом при наличии соответствующего решения собственников помещений в таком доме может осуществлять управляющая организация (понятие «управляющая организация» обозначает как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуального предпринимателя — см. ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).

3. Следует полагать, что допуская множественность вариантов организации управления многоквартирным домом, Кодекс имеет целью демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его (см. ч. 3 комментируемой статьи). Таким образом, данные положения Кодекса направлены на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами, должны стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания. Прежнему жилищному законодательству подобного рода нормы не были известны.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принять только общее собрание собственников помещений в этом доме. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления.

В соответствии со ст. ст. 44 — 46 Кодекса решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещения. Такое собрание является правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов; решение о выборе способа управления домом должно быть принято большинством голосов собственников, участвующих в общем собрании.

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 Жилищного кодекса России;

собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с п. 15 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом при проведении конкурса устанавливаются следующие требования к претендентам (т.е. любым юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателям, представившим заявку на участие в конкурсе):

соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;

в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента — юридического лица не проводится процедура ликвидации;

деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном КоАП РФ;

отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;

отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70% балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;

внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.

Указанные требования предъявляются ко всем претендентам. Организатор конкурса при проведении конкурса не вправе устанавливать иные требования к претендентам.

5. Часть 5 ст. 161 Кодекса устанавливает юридическую обязанность собственников помещений в многоквартирном доме заключить договор управления этим домом с той управляющей организацией, которая выбрана по результатам открытого конкурса (см. ч. 4 ст. 161 Кодекса).

В этом случае применяются правила ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке. Согласно указанной статье в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

При заключении договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса применяются также правила, установленные в разделе IX Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

6. Если способ управления многоквартирным домом не был выбран на общем собрании собственников помещений в этом доме, то применяются правила ч. 6 ст. 161 Кодекса.

7. Право обращения в суд с требованием, указанным в ч. 7 ст. 161 Кодекса, возникает у собственника как жилого, так и нежилого помещения в случае, если не был выбран способ управления соответствующим многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Суд вправе на основании заявления любого собственника помещения в многоквартирном доме обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию по результатам открытого конкурса.

8. В соответствии с п. 5 ст. 447 ГК РФ несостоявшимся признается конкурс, в котором участвовал только один участник.

Последствия нарушения правил проведения торгов (аукционов и конкурсов) установлены в ст. 449 ГК РФ. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

9 — 10. Поскольку императивная норма ч. 9 ст. 161 Кодекса не допускает наличие более одного субъекта управления многоквартирным домом, постольку информация о финансовом положении и деятельности такого субъекта должна быть доступна всем заинтересованным в ней лицам.

Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, устанавливает требования к составу информации, подлежащей раскрытию управляющими организациями, а также требования к порядку, способам и срокам ее раскрытия.

Управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию:

общая информация об управляющей организации;

основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения управляющей организацией договоров управления);

сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Отказ в предоставлении управляющей организацией указанной информации может быть обжалован в судебном порядке.

Другой комментарий к Ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Способы управления многоквартирным домом, определяемые комментируемой статьей, можно разделить на две группы: самостоятельное управление; управление на профессиональной основе, с привлечением иного субъекта управляющей организации. Эффективность работы этой организации зависит от ее организационно-правовой формы (акционерное общество, индивидуальный предприниматель и проч.). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:

1) непосредственное управление домом собственниками помещений в этом доме;

3) управление управляющей организацией.

Указанный в ст. 161 перечень способов управления расширительному толкованию не подлежит. Собственники помещений могут выбрать только один способ из предусмотренных этой статьей.

Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников (ст. 44 — 48 ЖК РФ). Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участия или проголосовал против. Общее собрание собственников может в любое время изменить способ управления многоквартирным домом.

2. В соответствии с комментируемой статьей управление многоквартирным домом призвано обеспечивать:

благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

3. Если после принятия решения о выборе способа управления оно (решение) не реализовано; в случае, если собственниками вообще не принято такого решения и при этом истек год с момента, когда его следовало принять, — орган местного самоуправления в установленном Правительством РФ порядке проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (см. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75).

4. Срок действия договора управления не может превышать 5 лет (см. ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). За месяц до истечения его срока орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления домом, если такое решение не было принято согласно ч. 3 комментируемой статьи (ч. 6).

Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

5. Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе в судебном порядке предъявить требование обязать муниципальные органы выбрать управляющую организацию (ч. 7). Согласно ч. 2 ст. 45 ЖК РФ любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выступить с инициативой созыва общего собрания собственников помещений.

6. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 комментируемой статьи 161 ЖК РФ). Это значит, что ни общее собрание собственников, ни ТСЖ, ни жилищный кооператив не вправе заключить новый договор об управлении домом с какой-либо организацией, если действует договор, заключенный с другой управляющей организацией.

Источник: http://jkodeksrf.ru/rzd-8/st-161-jk-rf

Законодательная база Российской Федерации

Бесплатная горячая линия юридической помощи

Статья 161 Выбор способа управления многоквартирным домом Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

3) управление управляющей организацией.

(в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

(в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

Источник: https://zakonbase.ru/zhilishhnyj-kodeks/statja-161

Дело NФ04-705/2017 по делу N А67-1971/2016. О признании недействительным предписания уполномоченного органа в сфере жилищного надзора.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

от 14 апреля 2017 г. по делу N А67-1971/2016

История рассмотрения дела

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2017 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Шабановой Г.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Управдом» на решение от 14.10.2016 Арбитражного суда Томской области (судья Павлов Г.Д.) и постановление от 16.01.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Полосин А.Л., Бородулина И.И., Марченко Н.В.) по делу N А67-1971/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Управдом» (634049, город Томск, улица Ивана Черных, дом 20, ИНН 7017292650, ОГРН 1117017016577) к Департаменту ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области (634041, город Томск, проспект Кирова, дом 41, ИНН 7021052041, ОГРН 1027000907944) об оспаривании предписания.

Другое лицо, участвующее в деле, — председатель Совета многоквартирного дома N 66 по улице Ивана Черных в городе Томске Богданова Т.Ю.

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Управдом» (далее — общество, ООО «УК Управдом») обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением о признании недействительным предписания Департамента ЖКХ и государственного жилищного надзора Томской области (далее — департамент) от 25.11.2015 N Б-5036.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Богданова Т.Ю. — председатель Совета многоквартирного дома N 66 по улице Ивана Черных в городе Томске (далее — МКД).

Решением от 14.10.2016 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 16.01.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленного требования отказано.

В кассационной жалобе ООО «УК Управдом», ссылаясь на неправильное применение обеими судебными инстанциями норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, просит отменить указанные судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявленного им требования.

По мнению подателя жалобы, договор на оказание охранных услуг от 01.08.2015 N 62 заключен в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в МКД от 30.06.2015; положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) не обязывают осуществлять согласование и утверждение заключаемого договора с Советом МКД в письменной форме; оплачивая охранные услуги, собственники МКД фактически подтвердили свое согласие с условиями договора.

Отзыв на кассационную жалобу службой в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) не представлен.

Проверив в соответствии со статьями 284 , 286 АПК РФ обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, в ходе внеплановой документарной проверки, проведенной по обращению проживающего в МКД гражданина, департаментом установлено, что ООО «УК Управдом» в нарушение требований статьи 44 , части 2.3 статьи 161 , части 7 статьи 193 ЖК РФ , пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 N 1110 (далее — Положение N 1110), включало в выставляемые собственникам и пользователям помещений в МКД счета-квитанции плату по строке «охрана» в размере 25 руб. с квартиры.

По результатам проверки департаментом составлен акт от 25.11.2015 N Б-5036 и выдано предписание от 25.11.2015 N Б-5036, которым на общество возложена обязанность с 01.01.2016 прекратить неправомерное начисление платы по строке «охрана»; в срок до 01.02.2016 произвести всем собственникам и пользователям помещений в МКД перерасчет неправомерно начисленной платы по строке «охрана» за август — декабрь 2015 года.

Не согласившись с указанным предписанием, ООО «УК Управдом» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявленного обществом требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из наличия у департамента полномочий и правовых оснований для выдачи оспариваемого предписания в связи с несоблюдением обществом лицензионных требований при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами.

Выводы судов являются правомерными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

В силу пункта 1 части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав и юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны выдать предписание об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.

Соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 , частью 1 статьи 193 ЖК РФ , исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ , пунктом 3 Положения N 1110 отнесено к лицензионным требованиями при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами.

Частью 1 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Вопросы, решение которых входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поименованы в части 2 названной статьи .

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что ООО «УК Управдом» осуществляет управление МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в нем от 01.10.2011 и договора управления от 13.11.2013.

В соответствии с протоколом от 30.09.2014 на общем собрании собственниками выбран Совет МКД и председатель Совета МКД.

Решением, оформленным протоколом общего собрания от 30.06.2015, собственники поручили обществу заключить договор на охрану мест общего пользования (после утверждения Советом МКД) со специализированной организацией. Условия договора: обход территории не менее 2-3 раз за вечер; выезд по звонку; стоимость услуг — 25 руб. с квартиры (включая собственников нежилых помещений).

01.08.2015 между ООО «УК Управдом» и обществом с ограниченной ответственностью Частная охранное предприятие «Феникс-лтд» заключен договор на оказание охранных услуг N 62.

В счета-извещения, выставленные жильцам МКД за период с августа по декабрь 2015 года, включена строка «охрана» с указанием стоимости данных услуг — 25 руб. в месяц.

Поскольку доказательств утверждения (согласования) проекта данного договора Советом МКД в материалы дела не представлено, арбитражные суды пришли к верному выводу о наличии у департамента правовых оснований для выдачи оспариваемого предписания в связи с нарушением обществом лицензионных требований при осуществлении деятельности по управлению МКД.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полностью повторяют позицию ООО «УК Управдом» по делу, были предметом рассмотрения судов обеих инстанций, им дана соответствующая правовая оценка.

Иное толкование подателем кассационной жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.

Таким образом, оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 , статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

решение от 14.10.2016 Арбитражного суда Томской области и постановление от 16.01.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-1971/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Источник: https://advokat-malov.ru/zakony-i-kodeksy/zhilishhnyj-kodeks-rossijskoj-federacii-n-188-fz/razdel-viii--upravlenie-mnogokvartirnymi-domami/statya-161--zhilischnyy-kodeks-rf/sud-praktika-k-state-161-zhilischnyy-kodeks-rf-28483.html

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.(Часть в редакции, введенной в действие с 19 апреля 2013 года Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 38-ФЗ.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

9.1. Часть утратила силу с 1 сентября 2014 года — Федеральный закон от 21 июля 2014 года N 255-ФЗ.

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.(Часть дополнительно включена с 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 458-ФЗ)
12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.(Часть дополнительно включена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 29 декабря 2014 года N 458-ФЗ.

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.(Часть дополнительно включена с 18 июня 2011 года Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 19 апреля 2013 года Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 38-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 30 июня 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ.

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.(Часть дополнительно включена с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ)
15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Комментарий к статье 161 ЖК РФ

Статья 161 ЖК РФ регулирует вопросы управления многоквартирным домом и предоставляет собственникам жилых помещений в нем право выбора одного из трех способов управления.

Выбор способа управления многоквартирным домом — новелла жилищного законодательства. Ранее действовавшие нормативные правовые акты практически не касались этого важного круга жилищных отношений. ЖК РФ свел воедино нормы об управлении многоквартирным домом. При этом свое новое отражение нашли как ранее известные методики, так и новые способы.

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в текст комментируемой статьи внесены отдельные изменения, вступившие в силу с 31 декабря 2006 г. Внесенные данным Федеральным законом изменения отражены в таблице.

│N пункта│ Текст пункта до 31 │ Текст пункта после 31 │

│ │ декабря 2006 г. │ декабря 2006 г. │

│пункт 3 │Способ управления много- │Способ управления многоквар-│

│ │квартирным домом выбирает-│тирным домом выбирается на │

│ │ся на общем собрании │общем собрании собственников│

│ │собственников помещений в │помещений в многоквартирном │

│ │многоквартирном доме и │доме и может быть выбран и │

│ │может быть изменен в любое│изменен в любое время на │

│ │время на основании его │основании его решения. Реше-│

│ │решения. Решение общего │ние общего собрания о выборе│

│ │собрания о выборе способа │способа управления является │

│ │управления является обяза-│обязательным для всех собст-│

│ │тельным для всех собствен-│венников помещений в много- │

│ │ников помещений в много- │квартирном доме │

│пункт 4 │Орган местного самоуправ- │Орган местного самоуправле- │

│ │ления в порядке, установ- │ния в порядке, установленном│

│ │ленном Правительством │Правительством Российской │

│ │Российской Федерации, │Федерации, проводит открытый│

│ │проводит открытый конкурс │конкурс по отбору управляю- │

│ │по отбору управляющей │щей организации, если в │

│ │организации, если в тече- │течение года до дня проведе-│

│ │ние года до дня проведения│ния указанного конкурса │

│ │указанного конкурса собст-│собственниками помещений │

│ │венниками помещений в │в многоквартирном доме не │

│ │многоквартирном доме не │выбран способ управления │

│ │выбран способ управления │этим домом или если принятое│

│ │этим домом или если приня-│решение о выборе способа │

│ │тое решение о выборе спо- │управления этим домом не │

│ │соба управления этим домом│было реализовано. Открытый │

│ │не было реализовано │конкурс проводится также в │

│ │ │конкурса, не выбран способ │

│ │ │управления этим домом или │

│ │ │выборе способа управления │

│ │ │этим домом не было реализо- │

│пункт 6 │Орган местного самоуправ- │Орган местного самоуправле- │

│ │ления не позднее чем через│ния не позднее чем за месяц │

│ │год после заключения ука- │до окончания срока действия │

│ │занного в части 5 настоя- │указанного в части 5 настоя-│

│ │щей статьи договора управ-│щей статьи договора управле-│

│ │ления многоквартирным │ния многоквартирным домом │

│ │домом созывает собрание │созывает собрание собствен- │

│ │собственников помещений │ников помещений в этом доме │

│ │в этом доме для решения │для решения вопроса о выборе│

│ │вопроса о выборе способа │способа управления этим │

│ │управления этим домом │домом │

Законодатель определил три основных способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе выбрать один из них.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ способами управления многоквартирным домом являются:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ решение о выборе одного из указанных способов принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении также должно быть принято на общем собрании собственников.

Собственники жилых помещений также могут в любое время выбрать способ управления многоквартирным домом, если он ранее не был выбран. Право осуществить выбор способа управления в любое время по усмотрению собственников появилось в комментируемом пункте после внесения вышеуказанных изменений. Данная норма прежде всего ориентирована на те многоквартирные дома, в которых с момента вступления в силу ЖК РФ собственниками так и не был избран один из способов управления.

Выбранный способ управления жилым домом является обязательным для всех собственников помещений в нем.

Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает полномочия органов местного самоуправления при решении вопроса об управлении многоквартирными домами. Так, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом либо если решение о выборе способа не было реализовано, соответствующий орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации. В этом случае для многоквартирного дома автоматически назначается такой способ управления, как привлечение управляющей компании на договорной основе.

Данная норма призвана обеспечить решение вопроса об управлении многоквартирными домами, в которых собственники умышленно или по иным причинам уклоняются от выбора способа управления.

Порядок проведения открытого конкурса установлен в Правилах проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

Начиная с 31 декабря 2006 г. у органа местного самоуправления появились дополнительные основания для проведения открытого конкурса. В соответствии с дополнением, внесенным в п. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в следующих случаях:

во-первых, если в отношении данного многоквартирного дома орган местного самоуправления уже проводил открытый конкурс и выбрал управляющую организацию, но до истечения срока договора с ней собственники помещений так и не провели собрания и не выбрали самостоятельно способа управления;

во-вторых, если в течение срока действия договора с управляющей организацией собственники все же провели собрание и выбрали способ управления, но он по тем или иным причинам остался нереализованным к моменту окончания срока действия указанного договора.

В соответствии с правилами п. 5 комментируемой статьи орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения указанного открытого конкурса обязан уведомить собственников помещений в многоквартирном доме. В уведомлении должна содержаться информация об итогах конкурса, о выбранной управляющей организации, об условиях договора управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в таком доме обязаны в этом случае заключить договор управления домом с выбранной по итогам конкурса управляющей организацией. Заключение договора с данной организацией является для собственников обязательным в соответствии со ст. 445 ГК РФ.

Определенная посредством открытого конкурса управляющая организация осуществляет свою деятельность в течение срока, предусмотренного договором. Между тем в соответствии с нормами п. 6 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления обязан не позднее чем за один месяц до истечения срока действия указанного договора созвать общее собрание собственников с целью выбора ими способа управления многоквартирным домом.

Важно понимать, что на созванном органом местного самоуправления собрании собственники вправе не только не продлевать договор с избранной на открытом конкурсе управляющей организацией, но и вообще изменить способ управления домом и создать, например, товарищество собственников жилья.

До 31 декабря 2006 г. орган местного самоуправления обязан был созывать собрания собственников не позднее чем через год после заключения договора с управляющей организацией, выбранной посредством открытого конкурса. Теперь же законодатель установил более логичную норму. Ведь созыв общего собрания собственников не позднее чем за один месяц до истечения договора с управляющей организацией, выбранной конкурсным способом, позволит собственникам осознанно подойти к решению вопроса о способе управления, ведь в запасе есть еще один месяц, а также позволит избежать перерывов в управлении домом.

Пункт 7 комментируемой статьи предоставил каждому собственнику помещения в многоквартирном доме право в судебном порядке обязать соответствующий орган местного самоуправления провести открытый конкурс и выбрать управляющую организацию.

Договор управления многоквартирным домом может быть заключен без проведения открытого конкурса. Условием для этого является признание конкурса, проведенного органом местного самоуправления, несостоявшимся.

Законодатель установил, что один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (РГ. 2005. 12 января. N 1) собственники жилых помещений во всех многоквартирных домах должны были провести собрания и выбрать способ управления многоквартирным домом до 1 января 2007 г. Для многоквартирных домов, собственники которых не выбрали способа управления, органы местного самоуправления выберут на конкурсной основе управляющие организации в период с 1 января 2007 г. до 1 мая 2008 г. Жильцам неприватизированных квартир беспокоиться не о чем. Обязанность по выбору способа управления их домами лежит на органах местного самоуправления или других органах и организациях, являющихся собственниками занимаемых ими помещений.

Другой комментарий к статье 161 Жилищного Кодекса РФ

1. Раздел VIII ЖК РФ посвящен регулированию основных положений в сфере управления многоквартирными домами. Нормы, содержащиеся в данном разделе, направлены на решение ключевых задач в сфере управления: создание условий для демонополизации рынка управления многоквартирными домами и развития конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм, регулирование перехода к самостоятельному выбору собственниками помещений в многоквартирном доме приемлемого для них способа управления домом, снятие барьеров для создания товариществ собственников жилья и потребительских кооперативов в жилищной сфере.

3. Действие положений раздела VIII ЖК РФ не распространяется на отношения по управлению несколькими компактно расположенными жилыми домами (индивидуальными жилыми домами, жилыми домами блокированной застройки — «таунхаусами») независимо от их объединения общим земельным участком и элементами инфраструктуры. С учетом того, что около 25% населения проживает в жилых домах и значительная часть строящегося жилья в настоящее время является жилыми домами, существует потребность в регламентировании в будущем особенностей управления малоэтажной жилищной застройкой.

4. Комментируемый раздел ЖК РФ использует понятие «управление многоквартирным домом», связывая его с обязанностями и функциями собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 161, 161.1, 163) и деятельностью управляющих организаций (ст. 162), подрядчиков (ст. 164) или объединения собственников (раздел VI). Нормы комментируемого раздела обеспечивают комплексное регулирование института управления многоквартирными домами.

6. Управление может осуществляться как на профессиональной основе (управляющей организацией, управляющим), так и собственниками помещений в доме непосредственно или создаваемыми ими организациями (товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или специализированными потребительскими кооперативами).

8. Часть 1 комментируемой статьи предписывает Правительству РФ установить стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Как требования к деятельности по управлению многоквартирными домами должны разграничиваться на стандарты и правила, законодатель не уточняет. Можно утверждать, что в данном контексте под стандартами имеются в виду не ГОСТы. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» стандартизация осуществляется в соответствии с принципом добровольного применения документов в области стандартизации. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» применяет понятие «стандарты и правила деятельности» как обязательный атрибут саморегулируемых организаций. Но если стандарты и правила саморегулируемой организации являются обязательными только для членов конкретной саморегулируемой организации, то стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, которые необходимо установить Правительству РФ, должны иметь императивную форму для неограниченного круга лиц, причем не только управляющих организаций.

11. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. В то же время комментируемая норма дает собственникам помещений право выбрать способ управления в любое время. Это положение установлено для того, чтобы в указанном в ч. 4 комментируемой статьи случае ни собственники, ни чиновники не считали, что право выбора безвозвратно потеряно. Даже после проведения органом местного самоуправления одного или нескольких открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом собственники помещений в данном доме имеют право самостоятельно выбрать способ управления.

Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

3) управление управляющей организацией.

Эти товарищества и кооперативы несут ответственность за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. Это означает, что такие некоммерческие организации должны отвечать за предоставление всех коммунальных услуг, которые только могут быть предоставлены исходя из наличия в многоквартирном доме входящих в состав общего имущества сетей инженерно-технического обеспечения, предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

Управляющая организации должна отвечать за качество всех коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены в зависимости от уровня благоустройства данного дома. Если управляющая организация не отвечает за предоставление хотя бы одной из коммунальных услуг, то в этом случае нельзя считать, что способ управления многоквартирным домом реализован в соответствии с требованиями ЖК РФ. Если отсутствие такой ответственности стало следствием того, что в договоре управления многоквартирным домом нет обязательств по предоставлению хотя бы одной коммунальной услуги, то такой договор не соответствует жилищному законодательству и способ управления многоквартирным домом не реализован. В этом случае у органов местного самоуправления возникает обязанность провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления таким домом (ч. 4 комментируемой статьи). Такие нарушения должны выявляться органами государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК и ст. 8 Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Эти органы должны давать предписания по устранению подобных недостатков: собственникам помещений в многоквартирном доме — принять на общем собрании решение о внесении изменений в договор управления; органам местного самоуправления — объявить и провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом.

17. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание проводится в порядке, определенном положениями ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ (см. комментарий к данным статьям).

18. Муниципальные образования, субъекты Федерации и Российская Федерация участвуют в принятии решений на общем собрании на равных с другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Какие-либо исключения в объеме прав этих собственников помещений ЖК РФ не предусмотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Федерации в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени публично-правовых образований в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, и по их специальному поручению в собрании могут участвовать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. ст. 121, 125 и 214 ГК).

19. Реализуемый собственниками способ управления может быть изменен ими в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ликвидация товарищества собственников жилья или потребительского кооператива, управляющего многоквартирным домом, может производиться в соответствии с положениями ст. ст. 123 и 141 ЖК РФ, а договор управления многоквартирным домом или договоры, заключаемые в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, могут расторгаться в порядке, предусмотренном гл. 29 ГК РФ: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими федеральными законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается федеральным законом (например, ч. 8.2 ст. 162 ЖК) или соглашением сторон договора.

20. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой подход соответствует общему правилу об обязательности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 5 ст. 46 ЖК). Обязательность решения общего собрания о выборе способа управления домом распространяется и на тех собственников, которые не участвовали в голосовании (см. комментарий к ст. 46 ЖК).

21. Часть 4 комментируемой статьи содержит исключение из общего правила о выборе способа управления на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Данная норма возлагает на орган местного самоуправления обязанность выбрать с помощью открытого конкурса управляющую организацию, которая должна управлять многоквартирным домом, если собственниками помещений в этом доме в течение года до проведения такого конкурса не выбран способ управления этим домом или если принятое ими на общем собрании решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Согласно ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном ч. 4 комментируемой статьи, возникает, если собственники не выполнили требование закона до 1 мая 2008 г. Органы местного самоуправления не имели права проводить конкурсы до 1 мая 2008 г. или иным образом определять способ управления многоквартирным домом, выбирать управляющую или подрядные организации. Это было правом только общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Тем не менее и в 2011 г. существуют случаи, когда органы местного самоуправления, не проводя открытые конкурсы по отбору управляющей организации, «временно» назначают своим решением управляющую организацию управлять многоквартирным домом. Например, распоряжением администрации г. Мурманска от 1 августа 2011 г. N 124-р МУП «Мурманская управляющая компания» временно назначена управляющей организацией для 83 домов Ленинского округа г. Мурманска с заключением договора управления многоквартирным домом не с собственниками помещений в многоквартирном доме, а с Комитетом по жилищной политике администрации г. Мурманска. Подобная «временность» не может быть оправданием нарушений требований комментируемой нормы. С 1 мая 2008 г. обязанность органов местного самоуправления проводить открытые конкурсы и право собственников помещений самостоятельно выбирать и реализовывать способ управления своим многоквартирным домом существуют параллельно друг другу.

— принятия решения об управлении многоквартирным домом существующим жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (раздел V, п. 2 ч. 2 комментируемой статьи);

— заключения собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 комментируемой статьи, ст. 162 ЖК, ч. 1 ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств управляющей организации по управлению многоквартирным домом как на основании решения общего собрания собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов;

После совершения таких действий и возникновения указанных обязательств специальная норма ч. 2 ст. 18 переходных положений Вводного закона к ЖК РФ не применяется и обязательства указанных организаций прекращаются.

24. Поскольку согласно ч. 3 комментируемой статьи способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время (т.е. как до 1 мая 2008 г., так и после 1 мая 2008 г.) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления, указанный в ч. 4 комментируемой статьи, также может быть изменен собственниками помещений самостоятельно. Если до проведения открытого конкурса собственники помещений в многоквартирном доме приняли или реализовали решение о выборе способа управления домом, то конкурс не проводится.

25. В ч. 4 комментируемой статьи, как и в ч. 1 ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ, в качестве оснований возникновения обязанности органа местного самоуправления проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлены следующие случаи:

1) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;

2) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Случаи проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом детализированы в п. 3 действующих Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

26. Для выполнения обязанности по проведению конкурсов органы местного самоуправления должны иметь сведения о том, имеются ли установленные комментируемой статьей условия: осуществлен или нет собственниками помещений выбор способа управления домом, а если осуществлен, то реализовано ли принятое собственниками решение. Без этого правомерное и своевременное проведение конкурсов невозможно.

27. Для установления факта отсутствия выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом необходимо выяснить, проводилось ли в установленном порядке общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и было ли на нем надлежащим образом принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

28. В случаях, указанных в ч. 4 комментируемой статьи, выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться посредством открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством РФ. На момент написания настоящего комментария действовали Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Этот акт устанавливает требования к созданию конкурсной комиссии и к информационному обеспечению проведения конкурса, процедуры подготовки, объявления и проведения открытого конкурса; правила выработки существенных условий договора управления многоквартирным домом; порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе; порядок оценки предложений претендентов; особенности заключения договора управления по результатам конкурса.

29. Согласно ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ органам местного самоуправления необходимо было исполнить обязанность по проведению открытого конкурса в случаях, установленных первоначально до 1 мая 2008 г.

Обязанность органов местного самоуправления по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами не прекращается с завершением переходного периода 1 мая 2008 г. Если по какой-то причине органы местного самоуправления не провели открытые конкурсы до 1 мая 2008 г. в соответствии с ч. 1 ст. 18 Вводного закона, то они должны провести такие конкурсы на основании ч. 4 комментируемой статьи.

После 1 мая 2008 г. органы местного самоуправления должны проводить мониторинг реализации выбранного способа управления многоквартирными домами. Являясь собственниками жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах, муниципалитеты должны знать ситуацию с реализацией способа управления в таких домах. Это облегчает осуществление мониторинга.

В случае если реализация выбранного ранее способа управления многоквартирным домом по прошествии нескольких лет прекратится (к примеру, выбранная управляющая организация обанкротится или будет ликвидирована, прекратят действовать органы управления товариществом собственников жилья или кооперативом — общее собрание членов ТСЖ или кооператива и (или) правление и т.п.), то органы местного самоуправления в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи по истечении одного года отсутствия надлежащей реализации способа управления домом должны выполнить все процедуры подготовки и проведения открытого конкурса в конкретном доме.

Договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на новый срок (об общей норме для договоров управления многоквартирным домом см. ч. 6 ст. 162 ЖК). В соответствии со специальной нормой ч. 4 комментируемой статьи в случае если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, самими собственниками помещений в доме не выбран способ управления домом или если принятое собственниками помещений решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

В указанных выше случаях открытые конкурсы должны проводиться в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

30. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает процедуру заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса, в обязательном порядке. Комментируемая статья устанавливает обязательность заключения собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ договоров управления с выбранной управляющей организацией, несмотря на то что открытый конкурс проводит орган местного самоуправления. Положения ст. 445 ГК РФ должны применяться с учетом требований ст. 8 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье) и ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖК РФ, согласно которым специальные нормы ЖК РФ имеют приоритет перед общими нормами ГК РФ. В соответствии со ст. 445 ГК РФ и с учетом положений комментируемой статьи управляющий предлагает собственникам помещений в соответствующем доме заключить договоры управления, условия которых выработаны на открытом конкурсе.

По ст. 445 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор либо отказаться от его подписания. Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели указанные в ГК РФ. Но предложение подписать договор на иных условиях несовместимо с предусмотренными ЖК РФ правовыми особенностями заключения договора управления. Такой договор не может быть подписан с протоколом разногласий. После проведения конкурса (как и после принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) условия договора управления, заключаемого с отдельными собственниками, меняться не могут. Иначе в одном доме будет действовать несколько условий договоров, что будет являться нарушением ч. 4 ст. 162 ЖК РФ.

31. Статья 445 ГК РФ допускает отказ от акцепта стороной, для которой заключение договора обязательно, или акцепт оферты на иных условиях (направление протокола разногласий к проекту договора). Представляется, что с учетом специфики жилищных отношений и норм ст. 8 ЖК РФ и ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖК РФ это положение ГК РФ не может быть реализовано. В указанном в ч. 5 комментируемой статьи случае условия договора управления определяются не самостоятельно сторонами договора, а на открытом конкурсе. Поэтому при заключении договора управления в обязательном порядке управляющий, получивший от собственников помещений (собственника помещения) предложение подписать договор на условиях, отличных от тех, которые определены по результатам открытого конкурса, в свою очередь, не вправе подписывать договор на таких иных условиях, поскольку при этом будет нарушено требование ч. 4 ст. 162 ЖК РФ о том, что у всех собственников помещений должны быть одинаковые условия договора управления. С учетом требования ч. 4 ст. 162 ЖК РФ при отказе одного из собственников заключить договор на условиях, определенных на открытом конкурсе, управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении собственника помещения заключить договор управления. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В случае если победитель конкурса передаст разногласия по договору на рассмотрение суда, то, основываясь на требовании ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, суд не сможет принять решение об утверждении для одного или нескольких собственников условий договоров, отличающихся от условий договоров, заключенных с остальными собственниками. Поэтому по результатам конкурса договоры управления многоквартирным домом могут заключаться только на условиях, определенных в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

Собственники помещений в многоквартирном доме, не удовлетворенные предложенными победителем открытого конкурса условиями договора управления, имеют право инициировать выбор способа управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений в соответствии с положениями ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи и ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ. При этом принятое ими решение должно реализовываться с учетом положений ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

32. Срок действия договоров управления, заключаемых собственниками помещений в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, не может быть менее одного года и более трех лет (см. комментарий к ст. 162 ЖК). В соответствии с ч. 6 комментируемой статьи не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Если такое решение ранее было принято собственниками по собственной инициативе в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи, то обязанность органа местного самоуправления по созыву в указанный срок общего собрания собственников помещений в этом доме упраздняется.

Если собственники помещений на созванном органом местного самоуправления общем собрании вновь не примут решение о выборе способа управления домом или не реализуют принятое ими решение, то согласно положениям ч. 4 комментируемой статьи орган местного самоуправления обязан еще раз провести конкурс по выбору управляющего в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. При этом повторяется процедура заключения договора управления в обязательном порядке с выбранной по результатам конкурса управляющей организацией.

33. Часть 7 комментируемой статьи предусматривает меры защиты прав собственника помещения в многоквартирном доме, собственники помещений в котором в течение года не выбрали способ управления этим домом или приняли решение о выборе способа управления, но не реализовали его. Если муниципалитет в этой ситуации своевременно не исполнил обязанность, установленную ч. ч. 4 — 6 комментируемой статьи, то любой заинтересованный собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 комментируемой статьи.

34. Часть 8 комментируемой статьи содержит условие заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 этой же статьи. Такая процедура допускается, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Согласно общей норме ст. 447 ГК РФ конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся. Однако с учетом требования ст. 4 Вводного закона к ЖК РФ основания признания открытого конкурса по выбору управляющей организации несостоявшимся определяются в соответствии с положениями Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. А в специальных нормах указанных выше Правил (п. 71) установлено, что в этом случае договоры управления многоквартирным домом подписывает единственный претендент на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации.

Однако комментируемая норма не может быть истолкована как допускающая возможность предложения управляющей организацией собственникам помещений заключить договоры управления без проведения открытого конкурса и принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время ЖК РФ предусматривает только три случая заключения договора управления многоквартирным домом:

1) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162);

2) по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (ч. 4 ст. 161);

3) в построенных домах временно с застройщиком или управляющей организацией до заключения договоров управления по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 14 ст. 161).

С учетом принадлежности общего имущества в многоквартирном доме на праве долевой собственности собственникам помещений в таком доме и необходимости обеспечения единых для всех собственников условий договора управления иных случаев заключения такого договора быть не может.

35. В ч. 9 комментируемой статьи сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом — это единый сложный объект недвижимости. Управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно. При этом неизбежно принятие ими различных взаимоисключающих управленческих решений по поводу общего имущества многоквартирного дома, что является недопустимым.

Комментируемая норма дополнена положением о необходимости установления этим Стандартом раскрытия информации особенностей раскрытия информации товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), об их деятельности по управлению многоквартирным домом и о предоставлении для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ.

Частью 10 комментируемой статьи установлено, что контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации указанными товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется региональными органами государственного жилищного надзора (ч. 2 ст. 20 ЖК). Порядок такого контроля устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Единственное исключение из рассматриваемого принципа установлено комментируемой нормой для случая, когда товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив заключили договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. В этом случае коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией. Это скоординировано с предметом договора управления многоквартирным домом, установленным ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

39. Статья 426 ГК РФ определила статус договоров ресурсоснабжения как публичных договоров. Исходя из этой нормы, ресурсоснабжающая организация по характеру своей деятельности обязана продавать свои товары (коммунальные ресурсы) и оказывать услуги (например, услугу водоотведения) в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. При необоснованном уклонении ресурсоснабжающей организации от заключения публичного договора другая сторона (например, управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив) вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» обратиться в суд с требованием о понуждении ресурсоснабжающей организации заключить договор. Но на практике имеют место случаи, когда сами управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы отказываются заключать договоры ресурсоснабжения. Для устранения такой ситуации комментируемая статья дополнена положением, устанавливающим обязательность заключения управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами договора ресурсоснабжения с соответствующими ресурсоснабжающими организациями. Теперь в случае отказов заключать договоры ресурсоснабжения ресурсоснабжающие организации также получили право в судебном порядке требовать понудить управляющих, товарищества и указанные кооперативы заключить договоры ресурсоснабжения. Кроме того, в соответствии с комментируемой нормой собственники помещений, осуществляющие непосредственное управление многоквартирным домом, не смогут отказаться от заключения предусмотренных в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ договоров с ресурсоснабжающими организациями.

40. С 17 июня 2011 г. утратила силу ст. 139 ЖК РФ. В строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, уже не может быть создано товарищество собственников жилья. Для регулирования порядка управления вновь построенным многоквартирным домом ч. 13 комментируемой статьи установлено, что в течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома орган местного самоуправления проводит в соответствии с ч. 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом в порядке, установленном Правительством РФ, — Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Десятидневный срок представляется достаточно жестким и трудноисполнимым. Но необходимо учитывать, что органы местного самоуправления имеют возможность готовить открытый конкурс не только в течение указанных в комментируемой норме 10 дней. Поскольку органы местного самоуправления выдают разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов (п. 5 ч. 1, п. 5 ч. 2 и п. 5 ч. 3 ст. 8, ст. ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса), они могут осуществлять отдельные подготовительные мероприятия к проведению открытых конкурсов до дня выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов (в частности, подготовку проекта договора управления, определения расчетного размера платы за жилое помещение).

41. В соответствии с ч. 14 комментируемой статьи со дня проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления построенным многоквартирным домом и до дня заключения с победителем такого конкурса договора управления управление таким домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления. Застройщик может управлять построенным многоквартирным домом самостоятельно при условии соответствия застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным Правительством РФ (ч. 1 комментируемой статьи). Если застройщик привлекает управляющую организацию, то он должен заключить с ней договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В данном случае имеется в виду пять календарных дней, поскольку Кодекс не содержит оговорку, что срок указан в рабочих днях.

Источник: https://rujkrf.ru/st-161-jk-rf

Статья 161 жилищного кодекса рф

Статья 161 ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Комментарий к Статье 161 ЖК РФ

Другой комментарий к Ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации

Законодательная база Российской Федерации

Дело NФ04-705/2017 по делу N А67-1971/2016. О признании недействительным предписания уполномоченного органа в сфере жилищного надзора.

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Комментарий к статье 161 ЖК РФ

Другой комментарий к статье 161 Жилищного Кодекса РФ

Похожие записи:

Добавить комментарий