Что лучше управляющая компания или тсж
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше управляющая компания или тсж». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Вопрос состоит в том, можно ли видеть подобие между приказом и решением собрания, соответственно, можно ли считать трудовые отношения с бухгалтером имеющими место. Должен ли председатель и казначей в СНТ платить за электроэнергию. Казначей относится к категории специалистов, назначается на должность и увольняется с нее приказом указать наименование должности руководителя.
Содержание:
Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию
Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.
Формы управления МКД
В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ , жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:
Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:
- непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
- товарищество собственников жилья (ТСЖ);
Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.
Если выбрать управляющую компанию
Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.
Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.
Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.
Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:
Плюсы управления через ТСЖ
Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.
Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.
Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.
У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.
Преимущества и недостатки УК и ТСЖ
Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.
Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:
- выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
- планирование бюджета;
- наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
- знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
Но есть в работе УК и минусы:
- Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
- Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
- При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
- Высокая плата за работу по договору.
Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:
- важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
- правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
- все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
- возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.
Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:
- некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
- стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
- объединение непросто ликвидировать.
Оптимальная форма управления домом
Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.
Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.
ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:
- сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
- назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
- оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.
Резюме
Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.
Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.
Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.
Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/chto-luchshe-tszh-ili-upravlyayushhuyu-kompaniya.html
Управляющая компания или товарищество собственников жилья: что выбрать?
Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?
Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.
Что такое управляющая компания
Управляющая компания – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который управляет многоквартирным домом за вознаграждение. Чтобы получить такие полномочия, УК должна заключить договор с собственниками на срок от трех месяцев до пяти лет. Общее количество квадратных метров, которыми владеют заключившие договор с УК лица, должно быть больше 50 % от общей жилой площади дома.
- выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
- отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
- организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.
Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора. Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов. Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.
Что такое ТСЖ
В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.
Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.
Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.
В чем плюсы УК и ТСЖ
Управляющие компании имеют такие преимущества:
- С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
- У них есть собственная материально-техническая база.
- От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.
Но и у ТСЖ много положительных моментов:
- финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
- важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
- ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
- жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой.
УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.
Недостатки УК и ТСЖ
Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:
- Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
- Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
- УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
- Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.
- В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
- Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
- Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
- Объединение жильцов сложно ликвидировать.
Что выбрать: УК или ТСЖ?
С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.
Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:
- с управленческим опытом;
- имеющие свободное время и желание управлять домом;
- во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.
Как перейти с УК на ТСЖ
Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.
- Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %).
- Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за».
- Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг.
- После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших).
- По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ.
- Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.
Как перейти с ТСЖ на УК
Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:
- Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК.
- По результатам собрания составляется протокол.
- Заключается договор с выбранной УК.
- ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании.
- Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.
Заключение
Существует и промежуточный вариант, который учитывает недостатки обеих форм. Малоэтажный дом или московская высотка может находиться одновременно под управлением УК и ТСЖ. Товарищество выбирает представителя, который будет контролировать работу управляющей компании – расход бюджета и качество услуг. Безусловно, организовать это не так просто, к тому же нужен квалифицированный специалист с хорошей мотивацией. Поэтому большинство собственников по-прежнему склоняются к традиционному варианту с УК.
Источник: https://www.novostroy.ru/articles/choose/upravlyayushchaya-kompaniya-ili-tovarishchestvo-sobstvennikov-zhilya-chto-vybrat/
Что лучше управляющая компания или тсж
Собственников жилья в многоквартирных домах объединяет большое хозяйство. Это места общего пользования в подъездах, мусоропроводы, системы отопления, канализации и водопровода, лифты, площадки для мусорных контейнеров, подвалы, чердаки и придомовая территория.
Чтобы все исправно и бесперебойно функционировало, содержалось в чистоте и вовремя ремонтировалось, необходимо грамотное управление. Перед жильцами встает выбор: нанять профессиональных коммунальных менеджеров в лице управляющей компании (УК) или справляться своими силами и организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Что представляют собой эти формы управления домовым хозяйством и какому из них стоит отдать предпочтение?
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Товарищество собственников жилья — некоммерческое объединение жителей
ТСЖ имеет руководящий орган, устав, печать, расчетный счет в банке, но не является коммерческой организацией. Это добровольное объединение жильцов, решение о создании которого принимается общим собранием. Иными словами, жители дома доверяют управление и контроль над общедомовым хозяйством кому-то из своих соседей.
ТСЖ не имеет собственной производственной базы и штата специалистов. В основные обязанности товарищества входят:
— Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, в том числе с УК;
— Выбор и заключение договоров с подрядными организациями для выполнения текущих ремонтных работ, капитального ремонта, сервисного обслуживания дома;
— Расчет бюджета на общедомовые нужды и контроль над целевым использованием средств;
— Финансовая деятельность (привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.);
— Расчет и взимание квартирной платы с жильцов.
Действия товарищества собственников жилья не должны противоречить Жилищному кодексу Российской Федерации.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Что в итоге выбрать?
Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.
Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.
Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.
Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.
Источник: https://ongrad.ru/journal/211-uk-ili-tszh-chto-effektivnee-i-deshevle/
Что лучше управляющая компания или тсж
Собственников жилья в многоквартирных домах объединяет большое хозяйство. Это места общего пользования в подъездах, мусоропроводы, системы отопления, канализации и водопровода, лифты, площадки для мусорных контейнеров, подвалы, чердаки и придомовая территория.
Чтобы все исправно и бесперебойно функционировало, содержалось в чистоте и вовремя ремонтировалось, необходимо грамотное управление. Перед жильцами встает выбор: нанять профессиональных коммунальных менеджеров в лице управляющей компании (УК) или справляться своими силами и организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Что представляют собой эти формы управления домовым хозяйством и какому из них стоит отдать предпочтение?
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Товарищество собственников жилья — некоммерческое объединение жителей
ТСЖ имеет руководящий орган, устав, печать, расчетный счет в банке, но не является коммерческой организацией. Это добровольное объединение жильцов, решение о создании которого принимается общим собранием. Иными словами, жители дома доверяют управление и контроль над общедомовым хозяйством кому-то из своих соседей.
ТСЖ не имеет собственной производственной базы и штата специалистов. В основные обязанности товарищества входят:
— Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, в том числе с УК;
— Выбор и заключение договоров с подрядными организациями для выполнения текущих ремонтных работ, капитального ремонта, сервисного обслуживания дома;
— Расчет бюджета на общедомовые нужды и контроль над целевым использованием средств;
— Финансовая деятельность (привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.);
— Расчет и взимание квартирной платы с жильцов.
Действия товарищества собственников жилья не должны противоречить Жилищному кодексу Российской Федерации.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Что в итоге выбрать?
Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.
Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.
Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.
Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.
Источник: https://ongrad.ru/journal/211-uk-ili-tszh-chto-effektivnee-i-deshevle/