Как перевести из жилого фонда в нежилой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести из жилого фонда в нежилой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Наказание за данные преступления согласно закону не должны превышать такой срок как три года или же пять лет лишения свободы. Однако не стоит забывать о том, что следует придерживаться делового стиля написания, всё же это документ. И причины должны быть достаточно вескими.

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
   • Экспликация и поэтажный план помещения.
     1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

     Срок получения документа – до 1 месяца.

   • После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.

Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способ. Нежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры.

Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

Согласие соседей.

Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

Для получения согласия нужно:

Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании, и затем составляется протокол. Но в некоторых городах, хоть это и из мира фантастики, требуется 100% голосов.

Техническое заключение, которой выдается опять же в управляющей компании, на основании заявления, паспорта и документ, подтверждающий право собственности на помещение. В нем прописано техническое состояние всего здания (в условиях было указано, что здание не должно находиться в аварийном состоянии или под снос).

Выписка из домовой книги, которая берется в паспортном столе. Выписка служит подтверждением того, что в помещении никто не прописан (было написано в условиях). Но помните, что срок действия данной справки до 14 дней.

Как выписаться из квартиры (о снятии с регистрационного учета по месту жительства) подробно описано в статье, ссылка на которую находится ниже. А подробный порядок получения выписки из домовой книги описан здесь.

Проект на переустройство жилого помещения в нежилое.

Данный проект необходимо заказать в лицензированной проектной компании. Заказать можно через наш сайт, для этого обратитесь к нашем юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

• Все вышеперечисленные документы и справки;
• Паспорта РФ;
• документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;
• Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;
• Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

Затем комиссия рассматривает заявку о переводе.

Срок рассмотрения 45 дней. После принятия решения о согласии или отказе (причины отказа указаны ниже) в течение 3 дней выдают на руки или высылает по почте протокол.

• Не соблюдены условия перевода, которые указаны ниже.
• На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.
• От других собственников недвижимости не получено согласие на ее использование.
• Жильцы дома, в котором помещение располагается, не дали согласия на перевод помещения.

Если в протоколе об отказе не указаны причины, то решение считается немотивированным и может подлежать обжалованию в судебном порядке.

1. Все собственники или доверенное лицо должны обратиться в БТИ в отдел приватизации и жилищным фондом или в МФЦ (Многофункциональный центр/Мои документы)и написать заявление, форму и образец которого дадут в самом БТИ.

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

• Паспорт РФ;
• документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания;
• Протокол межведомственной комиссии;
• Технический паспорт, экспликация и поэтажный план;
• Если переводом занимается доверенное лицо, то нотариально заверенная доверенность;
• Если обращается юридическое лицо, нужно еще и учредительные документы фирмы, представителем которой лицо является.

Комиссия отдела приватизации и управления жил. фондом на основании заявления и вышеуказанных документов принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.

Разницу в цене необходимо оплатить через любой банк, и затем сможете получить данный протокол.

При расчете цены объекта сотрудники БТИ пользуются массой критериев — район, в котором находится помещение; техническое состояние здания; возможность его использования в коммерческих целях; наличие рядом других таких же помещений; насколько объект удобен в эксплуатации.

1. Все собственникам помещения или доверенному лицу обратиться в МФЦ (Многофункциональный центр) или УФРС и приложить следующие документы (оригиналы и копии):
   • Паспорта РФ и доверенности, если действует доверенное лицо;
   • Протоколы межведомственной комиссии и комиссии БТИ;
   • Учредительные документы компании, если обращается юридическое лицо.
2. Всем собственникам подписать заявления, которые заполняются сотрудником УФРС.
3. Оплатить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права собственности – 1000 рублей.
4. Регистратор заберет оригиналы и копии поданных документов и выдаст расписку об их получении для регистрации, в которой указана дата их получения.
5. В назначенный день, имея при себе паспорт и расписку, всем собственникам забрать документы.

Условия для перевода

Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.

Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.

В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться. Подробная инструкция по выписки из квартиры описана в данной статье.

Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога, а также судебные приставы не собираются наложить на нее арест.

Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.

Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.

Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.

Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

• Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
• Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
• Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
• Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:

• Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
• Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
• Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.

Расходы при переводе

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

• Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
• Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
• Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
• Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
• Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.

Другие статьи

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/drugoe/perevod-zhilogo-pomeshhenija-v-nezhiloe.html

Как перевести жилое помещение в нежилое – изменения 2020 года, стоимость процедуры, подводные камни + пошаговая инструкция

Как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме? Как перевести квартиру в нежилое помещение под магазин и сколько это стоит? Как перевести жилой дом в нежилое помещение? Кто осуществляет перевод жилого помещения в нежилое и какой порядок действий? Какие потребуются документы? На эти вопросы ответит практикующий юрист Валерий Михайлов.

Тебе что, жить надоело? Именно такой вопрос вам могут задать, если вы захотите перевести жилое помещение в нежилое. Действительно, после завершения перевода помещение уже нельзя использовать для постоянного проживания. Вы не сможете вселить туда семью, прописать родственников, сдавать квартиру в аренду другим жильцам.

В своей практике я занимался переводом квартир в нежилые помещения два раза. В этой статье расскажу про опыт прошлого года, про проблемы, с которыми пришлось разбираться в процессе согласований, разберу 5 главных заблуждений (мифов) об этой процедуре. Отдельные моменты перевода могут отличаться для разных регионов, поэтому такие моменты я обозначу отдельно.

Понятия и нормативная база

Даже если для оформления документов и согласований вы воспользуетесь услугами представителей (юристов, риэлторов или иных специалистов), вам не избежать самостоятельного изучения правовых понятий, нормативных актов. Постараюсь максимально упростить все определения, не искажая их суть. В процессе перевода жилого помещения в нежилое вам нужно знать и понимать следующие термины:

многоквартирный дом (МКД) – здание, предназначенное для постоянного проживания граждан, включающее жилые и нежилые помещения, общедомовое имущество; жилое помещение – квартира, части квартиры, комната; квартира – обособленное жилое помещение в МКД, имеющее прямой выход к местам общего пользования или непосредственно на улицу; нежилое помещение в МКД – обособленное помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан; перевод жилого помещения в нежилое – изменение юридического статуса объекта, после которого оно утрачивает основное целевое назначение (проживание).

Еще ряд терминов, которые относятся к проектной документации, будут раскрыты в соответствующих разделах статьи.

Если правовые термины, например, «перепланировка», «жилое помещение», «многоквартирный дом» утверждены федеральными законами и в равной степени используются на всей территории страны, то с нормативными актами все сложнее, так как каждый субъект РФ может свои правила принимать. Основные правила перевода жилых помещений в нежилые утверждены на федеральном уровне. Однако и субъекты РФ наделены полномочиями по принятию нормативных актов в жилищной сфере. Регионы могут менять процедуру согласований, вводить собственные Административные регламенты.

На федеральном уровне для согласования перевода применяются следующие акты:

Жилищный кодекс РФ (в ст. 22-23 ЖК РФ указаны нормы, имеющие прямое отношение к изменению статуса помещений); Федеральный закон № 218-ФЗ (по этому закону происходит регистрация прав, кадастровый учет после изменений характеристик помещения); Федеральный закон № 123-ФЗ (содержит Технический регламент пожарной безопасности, который вы обязаны соблюдать при строительных работах); Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 2003 (содержит требования к помещениям в МКД, которые нельзя нарушать при выполнении строительных работ); Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 № 266 (содержит типовые формы заявлений о согласовании перепланировки и переустройства); Строительные нормы и правила (СНиП) 31-01-2003 “Здания жилые многоквартирные” (по этому документу будут проверять характеристики вашего помещения, оформлять проект).

Что интересно – уже на финальной стадии работы над статьей увидел, что в ЖК РФ был внесен большой блок поправок, связанных с изменением статуса жилых помещений. Федеральный закон № 116-ФЗ с изменениями в ЖК РФ был принят в мае и вступил в силу с 12 июня 2019 года. Поэтому ниже вы найдете пошаговую инструкцию, полностью соответствующую новым правилам. Прежде всего, это касается порядка проведения общих собраний в МКД, принятия решение о возможности перевода.

Законодательство субъектов РФ может сильно повлиять на процедуру согласований. Например, свои акты регионы могут принимать:

для утверждения Административных регламентов по согласованиям перепланировки и переустройства; для введения дополнительных требований при согласовании (например, только в Москве и Санкт-Петербурге нужно получать техническое заключение о состоянии несущих конструкций в МКД); для передачи полномочий по согласованию отдельным органам (например, в столице этим вопросам занимается Мосжилинспекция и Департамент городского имущества); для определения видов деятельности, которыми нельзя заниматься в помещениях МКД (например, некоторые регионы запрещают размещать в МКД магазины по продаже пиротехники, увеселительные заведения и ночные клубы).

На специальные требования региональных актов я также буду обращать внимание в статье. Но и вам придется изучать местное законодательство, чтобы избежать проблем. Сведения обо всех региональных законах обязательно размещаются на официальных сайтах субъекта РФ.

В каких случаях требуется перевод

Прежде чем рассказывать непосредственно о переводе жилых помещений в нежилые, попробую вас отговорить от этого. Вы должны четко понимать, для чего вам нужно изменение статуса квартиры. В связи с этим разберем заблуждение № 1.

МИФ № 1: Вести предпринимательскую деятельность можно только в нежилых помещениях. Это неправда. Статья 17 ЖК РФ позволяет даже в квартире вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это не ухудшает условия проживания, не нарушает интересы других жильцов МКД. Если вы планируете заниматься фрилансом, обработкой бухгалтерских документов, оказывать юридические услуги, можно это делать и в жилом помещении. Естественно, если в квартиру-офис будет постоянная очередь из клиентов на лестнице или в подъезде, ваши соседи наверняка напишут жалобу.

По ЖК РФ систематическое нарушение правил проживания и интересов жильцов других квартир может повлечь штрафы. Если нарушения носят грубый характер, жилинспекция выдаст предписание об устранении, например, исключить проходной двор в подъезде. Если предписание не исполнено, квартиру могут принудительно изъять через торги, даже если она в собственности. Такие случаи нечасто встречаются, но практика есть. Учитывая как сейчас все подкованы в своих правах, жалобы точно будут в таких ситуациях.

Перевод квартиры в нежилое помещение будет нужен в следующих случаях:

если вы планируете заниматься бизнесом, который требует отдельного и самостоятельного выхода на улицу (такие требования предусмотрены для магазинов, точек общепита); если вы планируете сдавать помещение арендаторам для коммерческой деятельности (под офисы, торговые точки и т.д.); если для ведения профессиональной или предпринимательской деятельности вам придется менять характеристики квартиры, что приведет к непригодности для проживания (например, если для расширения площади вы переоборудуете кухню в офисное помещение).

Теперь еще один важный момент. Планируя вести бизнес вы,наверняка, тщательно оценили перспективы продаж или оказания услуг, изучили целевую аудиторию клиентов, иные факторы. Об этом, кстати, у нас на сайте есть множество полезных материалов. Вы можете обойтись без длительного и дорогостоящего перевода жилого в нежилое помещение в следующих случаях:

если проектом выбранного вами дома предусмотрены нежилые помещения и они сдаются в аренду, либо продаются собственником; если в МКД уже есть квартира, переведенная в нежилое помещение.

Вам может оказаться проще договориться об аренде или покупке готового нежилого помещения. Процесс согласования перевода достаточно длительный и дорогостоящий (подробности будут дальше). При этом нет никакой гарантии, что собственники МКД дадут согласие на появление в их доме торгового или коммерческого объекта. Вы можете заказать проект перепланировки, заплатить за него огромные деньги, но отрицательное решение собственников поставит крест на всех начинаниях. Давайте разберем подробнее весь процесс и ниже мы изложим с какими сложностями придется столкнуться и как их решать.

Основные условия и требования

Прежде чем рассказать непосредственно о процедурах согласования, разберемся с запретами, ограничениями и требованиями, которые предусмотрены законом.

Если помещение изначально находится в нежилом здании, никаких согласований не требуется. Для изменения статуса жилых помещений в МКД предусмотрены следующие требования и ограничения:

решение о переводе должны принять все собственники помещения; решение о переводе должны одобрить собственники квартир в МКД; запрещено переводить в нежилые помещения объекты, принадлежащие гражданам на условиях социального найма, либо расположенные в домах социального пользования; запрещен перевод с целью осуществления религиозной деятельности (вид религии не имеет значения); запрещено изменять статус помещения, если на него зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Еще один важный момент связан с особенностями кадастрового учета и регистрации прав. При изменении статуса помещения придется обращаться в Росреестр, вносить изменения в ЕГРН. Сделать это можно только при подтверждении признаков изолированности и обособленности объекта.

Например, невозможно перевести отдельную комнату в нежилое помещение:

комната изначально не отвечает признакам изолированности и обособленности, так как не имеет самостоятельного выхода на лестничную клетку или на улицу; комнату придется сперва выделить в натуре из состава квартиры как самостоятельный объект недвижимости, что допускается только в ходе реконструкции (на это нужно получать разрешение на строительство, временно расселять весь подъезд или дом); только после выдела комнаты из состава квартиры, ее можно переводить в нежилое помещение.

Я специально указываю на невозможность изменения статуса комнаты, поскольку мне приходилось сталкиваться с такими вопросами в практике. Клиенты предлагали заделать проход в другие помещения квартиры, вывести лестницу через балкон на улицу. Однако для проведения таких строительных работ все равно нужно официально согласовать реконструкцию, поэтому процедура обречена на отказ.

Таким образом, при изменении статуса жилого помещения речь может идти только о квартире. Она изначально обладает признаками изолированности и обособленности, поэтому все строительные работы можно провести в рамках перепланировки или переустройства.

В этом разделе я не указываю на законодательные запреты для отдельных видов предпринимательской деятельности в МКД. На процедуру согласования они косвенно влияют, но в ЖК РФ есть только один запрет о размещении в жилых зданиях религиозных объектов. По иным видам деятельности вы можете получить отказ уже после перевода помещения в нежилое.

Например, закончив перевод и обращаясь за согласованием магазина по продаже алкоголя, вам могут отказать из-за несоблюдения требований к площади помещения, в котором хранится спиртное, либо по причине отсутствия сигнализации. Вы можете устранить такие замечания, либо выбрать иной вид бизнеса.

Даже при соответствии всем юридическим условиям, получении разрешений от собственников квартиры и дома, вам могут отказать в переводе. Причина тому – множество технических требований к помещению, к запланированным строительным работам, изменениям в характеристиках объекта. Вот какие запреты и требования указаны в федеральном законодательстве:

помещение под перевод должно располагаться на первом этаже МКД; в исключительных случаях, при переводе квартиры выше первого этажа, нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми; в переводимое помещение должен быть обеспечен прямой доступ, т.е. без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это как раз соответствует признакам изолированности и обособленности); запрещено создавать препятствия в пользовании общим имуществом МКД (например, закрывать лестничную клетку, перегораживать доступ к подъездам); запрещено демонтировать элементы, конструкции и сети, входящие в общую систему МКД (например, нельзя разобрать или заделать вентиляционные каналы и шахты, даже если переоборудуете кухню в торговый зал).

Так выглядит нежилое помещение на втором этаже обычной панельной пятиэтажки. На первом этаже магазин, над ним — офис. Для доступа на второй этаж была построена отдельная лестница.

Санитарные нормы и правила будут проверяться на стадии согласования проекта, при приемке работ, при получении разрешений на открытие бизнеса. Их перечень зависит от предполагаемых видов деятельности. Например, если в помещении будет организовано кафе, Роспотребнадзор и МЧС потребуют установить надлежащую звуко- и шумоизоляцию, установить систему пожаротушения.

Еще больше технических требований предусмотрено к строительным работам, которые вам придется проводить после получения разрешений на перевод. Такие работы подпадают под понятие перепланировки или переустройства.

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, в том числе:

обустройство отдельного выхода на улицу или к местам общего пользования МКД (это требование обязательно для разрешения на перевод, поэтому придется согласовывать перепланировку); установка, разборка или перенос стен и перегородок; обустройство, расширение или уменьшение, заделывание дверных и оконных проемов; перераспределение площадей между помещениями квартиры; возведение антресоли, т.е. площадки в пределах помещения на определенном возвышении (площадь антресоли не может превышать 40% от общей площади помещения, иначе придется согласовывать отдельный этаж).

Требования к безопасности работ при перепланировке укажет эксперт при разработке проектной документации. Отклоняться от проекта при проведении работ недопустимо. Это грозит не только отказом в согласовании перевода помещения в нежилое, но и крупным штрафом, обязанностью вернуть объект в исходное состояние.

Переустройство заключается в разборке, переносе или демонтаже инженерного и сантехнического оборудования, переносе сетей и коммуникаций. Как правило, работы по переустройству проводятся в ходе перепланировки, поэтому можно обойтись одним проектом.

Вот еще одно заблуждение, связанное с техническими требованиями к переводу жилого помещения в нежилое.

МИФ № 2: На момент согласования перевода у помещения уже должен быть отдельный вход. Это не так. Пока статус помещения не изменен, вы все еще владеете квартирой. Для квартиры наличие отдельного выхода на улицу не обязательно. Поэтому на момент подготовки документов и обращения за согласованиями прямой доступ может фактически отсутствовать. Это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки.

Собственники МКД и муниципальные ведомства будут принимать решение о соответствии технических требований по проекту перепланировки. Поэтому достаточно обосновать и указать места размещения выхода на улицу в проекте, чтобы получить согласование на строительные работы. Естественно, если вы нарушите требования проекта, акт приемки работ не будет подписан до устранения нарушений.

Технические требования, которые предусмотрены для согласования перевода помещения, распространяются и на целое здание, т.е. МКД. Однако есть и ряд дополнительных ограничений, которые нужно учесть:

запрещены любые строительные работы, влекущие ухудшение характеристик МКД, его несущей способности и надежности; запрещены строительные работы, если дом признан ветхим или аварийным (получить предварительные разрешения вы сможете, а вот приступить к работам будет нельзя); если здание относится к объектам культурного или исторического наследия, нужно получать дополнительные согласования (например, в Москве и Питере их нужно оформлять через Комитеты по контролю за использованием и охраной объектов культурного и исторического наследия); если в переводе будут выполняться фасадные работы, их нужно отдельно согласовать в Комитете по архитектуре (например, изменение мест расположения окон на фасаде, установка малых архитектурных форм и элементов, возведение козырька, крыльца и т.д.).

Чтобы подтвердить, что перевод помещения в нежилое не повлечет угрозу обрушения здания, не ухудшит его надежность, проектировщик укажет предельно допустимые уровни нагрузок на несущие конструкции. Также для объектов в Москве и СПб при оформлении проекта нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Этот документ содержит расчеты допустимых нагрузок, меры по усилению конструкций.

Есть еще одно распространенное заблуждение, связанное с целевым назначением зданий.

МИФ № 3: Частный жилой дом также можно перевести в нежилое помещение. Формально, это верное утверждение. Однако частные дома предназначены для проживания только одной семьи, т.е. не относятся к МКД. Поэтому для них проводится не перевод в нежилое, а изменение целевого назначения объекта. Эта процедура существенно проще, так как не требует согласования в муниципальных органах.

Частный дом можно перевести в нежилой объект на основании проекта, акта приемки выполненных работ, кадастрового учета. Естественно, для такой процедуры нужно получить согласие всех собственников, учесть санитарные и технические требования, придется менять и категорию участка, а также виды разрешенного землепользования.

Какие требуются документы

Приступим непосредственно к описанию процедуры перевода жилых помещений в нежилые. Ниже мы сначала перечислим только наименования документов, а дальше по тексту дадим конкретные рекомендации где их получить. В перечень обязательных документов, которые нужны при согласованиях, входят:

Указанные документы нужно приложить к заявлению в местную администрацию или иной уполномоченный орган. При положительном решении вам будет дано согласие на проведение строительных работ по перепланировке или переустройству. Например, в Москве и Санкт-Петербурге такое согласие выдает МВК (межведомственная комиссия), которая создается администрацией и включает специалистов ЖКХ, Роспотребнадзора, МЧС и иные ведомств.

Когда строительные работы будут закончены, для завершения согласований будут нужны следующие документы:

акт приемочной комиссии, подтверждающий соблюдение проекта; технический план кадастрового инженера, который отразит изменения в характеристиках помещения; заявление в Росреестр на кадастровый учет; выписка ЕГРН, которую вы получите после кадастрового учета.

Именно получение выписки ЕГРН означает, что вы успешно прошли все стадии перевода жилого помещения в нежилое. Чтобы открыть бизнес, вам придется получать дополнительные документы и согласования, однако к процедуре перевода они уже не имеют отношения.

Немного сложнее с техническим паспортом. Этот документ не выдается уже с 2013 года, когда полномочия БТИ были переданы Росреестру. Так как срок действия техпаспортов не превышает 5 лет, все они утратили силу не позднее 2018 года. Однако требование о внесении изменений в технические паспорта до сих пор содержится в ЖК РФ, иных нормативных актах. Например, Распоряжение Жилищного комитета СПб от 22.01.2018 № 39-р указывает техпаспорт как обязательный документ для согласования перепланировки.

Чтобы разобраться в этом вопросе, я обратился в местное учреждение Росреестра. Вот что мне разъяснили:

технические паспорта на квартиры носят информационный характер, поэтому их может использовать проектировщик или кадастровый инженер для уточнения отдельных характеристик объекта; технические паспорта на МКД по-прежнему применяются, так как они подлежат первичной и последующей инвентаризации; в ЖК РФ требование о внесении изменений в техпаспорт распространяется не на частных собственников, а на государственные и муниципальные органы (они сами получат сведения из Росреестра после кадастрового учета); в региональных нормативных актах можно встретить требование о предоставлении техпаспорта, однако их самостоятельно запрашивают специалисты МВК, администраций или иных органов.

Когда я помогал с согласованиями перевода, у нас не требовали технический паспорт. Если в вашем субъекте РФ такое требование предусмотрено, документ запросят в порядке межведомственного обмена, так как архивы БТИ были переданы на хранение региональным властям.

Перевод жилого помещения в нежилое — пошаговая инструкция

Теперь на своем примере расскажу, какие стадии мы проходили при переводе жилого помещения в нежилое, что пришлось оформлять и сколько это стоило. Отдельно расскажу о ценах за оформление документов и некоторых скрытых расходах.

Так как о принятии решения о переводе я уже рассказывал в начале статьи, отмечу только ряд дополнительных моментов:

если у вас квартира в социальном найме, ее нужно предварительно приватизировать (в худшем случае это займет 2-3 месяца); вы можете приобрести квартиру на первом этаже МКД, чтобы впоследствии перевести ее в нежилое помещение (в идеале, куплю-продажу можно завершить за 10-14 дней); когда квартира будет в вашей собственности, оформите письменное согласие каждого собственника.

Согласие собственников квартиры можно указать в заявлении, которое вам предстоит подать в администрацию. Однако для этого вам придется их привести лично в уполномоченный орган (это может потребоваться и на последующих этапах согласований). Советую сразу удостоверить согласия через нотариуса. Сделать это можно за пару часов в любой нотариальной конторе. Расходы нотариусу (примерно 1-1.5 тыс. руб. за одно согласие) будут вполне оправданы.

Идеальным вариантом будет переоформление прав только на одного собственника. Это займет 10-14 дней на регистрацию в Росреестре и 2000 руб. госпошлины. Зато все последующие действия сможет осуществлять один собственник.

Первая стадия, на которой вам придется нести существенные расходы. В связи с этим есть еще одно распространенное заблуждение, которое я встречал в интернете.

МИФ № 4: Не нужно заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников МКД. Формально, в таком утверждении тоже есть логика. В законах отсутствует прямое указание о предоставлении проекта перепланировки на собрание собственников МКД. Если же вы заказали проект, но в итоге получили отказ собрания, вы потеряете деньги.

На практике, без проекта перепланировки вам не обойтись уже на начальной стадии:

собственники должны получить достоверную информацию о предстоящих изменениях в здании, местах расположения входов, видах деятельности; проектировщик несет ответственность за объективность информации о фактическом состоянии здания и помещения; автор проекта может дать необходимые пояснения и устранить спорные моменты прямо на собрании.

Действительно, расходы на оформление проекта большие. В моей ситуации проект был достаточно простой, оформили его за 5 дней, а стоил он 17 тыс. руб. Изучив информацию, могу сказать, что это достаточно скромная стоимость проектирования. Например, для соблюдения всех требований под торговлю спиртным или продуктами, проект может обойтись в десятки и сотни тысяч рублей. Еще больше придется заплатить за срочность. Если вы не сможете получить согласие собственников МКД, эти расходы будут напрасными, так как относятся к рискам предпринимательства.

Для изготовления проекта нужно:

выбрать проектную организацию, состоящую в СРО (этот факт можно проверить по документам проектировщика, либо через онлайн-реестр указанной им СРО); убедиться, что у проектировщика есть действующий допуск СРО на выполнение таких работ (как убедиться, читайте ниже); заключить договор на изготовление проекта (цены определяются по согласованию сторон); передать правоустанавливающие и технические документы на квартиру; обеспечить доступ в квартиру и общему имуществу МКД для обследований в натуре.

При выборе проектировщика учтите, что ошибки при составлении проекта повлекут отказ в согласованиях, либо приведут к невозможности выполнения работ, удорожанию сметы. С проектной организации можно взыскать убытки, причиненные ненадлежащим качеством работы, однако это придется подтверждать строительной экспертизой. Подразумевается, что членство в СРО и наличие допуска уже гарантирует квалификацию и профессионализм специалиста. Мы выбирали проектную организацию по рекомендации коллег по бизнесу, поэтому было проще.

Есть онлайн-ресурс НОПРИЗ для выбора организаций и частных специалистов, состоящих в СРО. В нем можно найти сведения обо всех членах СРО на территории страны, либо проверить выбранного специалиста. Поиск можно вести по ИНН, адресу, городу и федеральному округу, так что вы без проблем получите список проектировщиков.

сведения о квартире с указанием характеристик по каждому основному и вспомогательному помещению; техническое задание, в котором будет указана цель перепланировки (перевод помещения в нежилое); пояснительная записка проектировщика (подтверждает, что запланированные работы безопасны для МКД и его помещений); перечень архитектурных решений, т.е. подробное описание всех работ, которые будут выполнены в квартире (перенос стен. обустройство отдельного выхода и т.д.); схемы и чертежи с фактическими и будущими характеристиками помещений; фото и иные графические материалы (желательно сделать фотомонтаж помещения после выполнения работ, чтобы оценить внешний вид изменений); сведения об исходной и разрешительной документации (кадастровый номер, реквизиты выписки ЕГРН, ссылка на согласие собственников и т.д.); состав конструктивных и объемно-планировочных решений (это описание работ, которые связаны с воздействием на несущие конструкции, в том числе при обустройстве выхода на улицу); мероприятия по организации работ, обеспечению пожарной безопасности (места складирования стройматериалов, требования к сертифицированному оборудованию и т.д.); иная информация, подтверждающая возможность проведения перепланировочных работ.

При подготовке статьи я общался с представителем ОГПН нашего города. Вот основные моменты, на которые будут обращать внимание при согласовании проекта:

наличие положительного заключения газовиков о возможности отключения газа, обрезки и опломбирования трубы (если в доме нет газа, такие согласования не нужны); подтверждение, что после строительных работ вентиляционные шахты, каналы и дымоходы будут исправно работать; подтверждение, что строительные материалы будут соответствовать Техническому регламенту Закона № 123-ФЗ (это подтверждается пожарными сертификатами и декларациями, которые оформляются на стройматериалы); наличие у подрядчика допуска на работы с электрикой; обеспечение мер первичной пожарной безопасности (в проекте указываются места складирования материалов и мусора, места размещения огнетушителей, ответственные лица и т.д.).

Проект утверждает заказчик, т.е. собственник квартиры, проектировщик, руководитель проектной организации. Срок изготовления проекта будет согласован при подписании договора, зависит от сложности и объема работ. Итоговый документ вы получите в письменной и электронной форме (на диске или в виде файлов на флешке). Электронный документ будет заверен ЭЦП проектной организации.

Если в вашем регионе требуется оформлять техническое заключение о состоянии несущих конструкций, получить его можно следующим образом:

техзаключение может оформить сам проектировщик, так как допуск СРО предусматривает такие полномочия; документ оформляется после обследования несущих конструкций, содержит оценку их состояния, расчеты о степени допустимых нагрузок при выполнении работ; техзаключение включается в состав проекта и будет проверяться в администрации, МВК и иных ведомствах.

Получив проект, можно приступать к получению разрешений от собственников МКД.

Самый сложный и рискованный этап, который может привести к отказу в переводе жилого помещения в нежилое. Именно эта процедура была существенно изменена с принятием поправок в ЖК РФ 29 мая 2019 года. Поэтому при описании я буду ссылаться на личный опыт и новые поправки в ЖК РФ.

фамилия, имя и отчество собственника-гражданина, либо наименование и ОГРН юридического лица; паспортные данные собственника; номер помещения со ссылкой на правоустанавливающий документ (например, квартира № ___, кадастровый номер №___); согласие на перевод прилегающего помещения в состав нежилых.

Если вы не получите согласие всех собственников, дальнейшие действия бессмысленны. Учтите, что обжаловать, оспорить или обойти иным способом такое требование невозможно. При возникновении проблем, вы можете заинтересовать собственников скидками на товары и услуги в будущем магазине, выделить им деньги, либо использовать иные варианты урегулирования спора.

После получения согласия от владельцев примыкающих помещений, нужно организовать и провести общее собрание собственников МКД. Для этого учитывайте правила ЖК РФ:

нужно получить сведения об общей площади МКД, сведения о квартирах в муниципальной собственности (эту информацию можно получить из выписки ЕГРН); нужно подготовить повестку дня общего собрания собственников МКД, включить в нее вопрос о разрешении на перевод помещения в состав нежилых (можно включать в повестку и иные вопросы, чтобы заинтересовать собственников принять участие в собрании); нужно уведомить собственников о месте и времени собрания.

Сведения о количестве муниципальных квартир можно получить в администрации. Как собственник неприватизированного фонда, местная администрация тоже будет принимать участие в собрании, поэтому и справку выдаст без проблем. Мы получили этот документ в день обращения, бесплатно.

МИФ № 5: каждого собственника нужно лично уведомить о проведении собрания. Это не совсем верно. ЖК РФ обязывает направить уведомления каждому собственнику, если иной порядок не указан в документах МКД. Как правило, при создании ТСЖ (Товарищество собственников жилья) или непосредственном управлении домом, собственник включают такой пункт, чтобы оперативно проводить собрания и принимать решения по важным вопросам.

Если в документах МКД не предусмотрено исключений, направляйте персональные уведомления заказным письмом. Получить сведения о собственниках можно в управляющей компании, либо по выписке ЕГРН из Росреестра. Такая информация общедоступна и предоставляется любому заинтересованному лицу. При обращении в муниципалитет вам придется доказать факт направления, т.е. приложить почтовые квитанции.

Если же в документах МКД были предусмотрены иные варианты уведомления, все намного проще. Сделать это можно персонально под роспись, размещением объявлений на стендах у подъездов, иными способами. Оптимальный вариант – привлечь к организации собрания ТСЖ, актив дома, управляющую компанию. В извещениях обязательно укажите:

дату и место проведения собрания, либо порядок проведения заочного голосования; повестка дня, т.е. перечень вопросов для рассмотрения собранием; контактные данные лиц, у которых можно получить документы к собранию, передать свои замечания или возражения; порядок подачи предложений, возражений, дополнений и замечаний по повестке дня.

Вы сами заинтересованы, чтобы собрание прошло с первого раза при надлежащем кворуме. Если по вашим уведомлениям никто не придет на собрание, придется заново проводить всю процедуру, терять время. Срок, за который вы должны уведомить собственников МКД, указан в ЖК РФ – не позднее 14 дней до даты собрания.

Перейдем непосредственно к проведению собрания. Эта процедура выглядит следующим образом:

в назначенное время вы должны подготовить место (помещение) с учетом потенциальных участников (попросите помощи в местной администрации, ТСЖ или управляющей компании, вам наверняка помогут); подготовьте копии всех документов по количеству собственников (вы обязаны предоставить любые документы по повестке дня по запросу собственника); до начала собрания определяется кворум (делает это оргкомитет, состав которого вы указываете в извещении о собрании); кворум определяется по проценту общей площади МКД, принадлежащей каждому собственнику.

Мы проводили собрание в актовом зале управляющей компании, причем помещение нам предоставили бесплатно. Как вариант, можно договориться об аренде любого вместительного помещения на несколько часов, если оно расположено вблизи дома и не создаст проблем с приходом граждан.

Так как инициатором собрания является собственник квартиры, он вправе сам указать состав оргкомитета. Закон не устанавливает ограничений по составу и количеству лиц. Обычно в него включают 3-х жильцов дома или подъезда, либо представителей управляющей компании, ТСЖ. У нас оргкомитет состоял из трех человек – собственник, представитель муниципалитета и ТСЖ.

Чтобы проще понять расчет кворума для проведения собрания, приведу пример. Для кворума нужно собрать собственников, владеющих не менее половиной площади МКД. Вот как нужно считать кворум:

общая площадь МКД 2000 кв.м.; в муниципальной собственности 500 кв.м., в частной собственности 1500 кв.м. (в данном случае считается общая площадь, с учетом пропорциональной доли собственников на общедомовое имущество); привлекая администрацию, вы сразу получите 25% от требуемого кворума; чтобы набрать нужное количество голосов, нужно привлечь частных собственников, владеющих более 25% площади в МКД.

Чтобы определить размер площади на каждого участника и общий кворум, необходимо проверить паспорт и выписку ЕГРН. Без паспорта граждане также могут присутствовать на собрании и задавать вопросы, однако голосовать не вправе. Если кворум не набрался, нужно проводить собрание заново.

В процессе собрания проводятся следующие действия:

Ваша задача – убедить участников собрания, что они получат выгоды от перевода квартиры в нежилое помещение, что будут соблюдены все требования безопасности. Привлекайте проектировщика, экспертов, готовьте презентации. Желательно заранее найти общий язык с активом подъезда и дома, который сразу поддержит вас при проведении собрания.

В 2018 году, когда мы проводили собрание о переводе в нежилое помещение, голосование проводилось по общему списку дома. Поэтому было достаточно просто найти нужное количество собственников, готовых поддержать нашу инициативу. Вот какие методы общения с собственниками выбрали мы:

использовали материальный стимул (это не запрещено законом) – мой клиент при личном обходе квартир вручал наборы красивой столовой посуды, комплект постельного белья, дарил купоны на скидку в будущем магазине стройматериалов; разъясняли важность нового коммерческого объекта для дома – так как в квартале не было ни одного магазина стройматериалов и бытовых товаров, мы встретили понимание жильцов; обещали помочь с благоустройством придомовой территории – к повестке собрания был приложен проект переустройства (расширения) детской площадки.

Мне сложно оценить, какие расходы понес клиент на подарки собственникам, так как у него собственный бизнес стройматериалов, кухонной и бытовой продукции. Но смотрелось это эффектно и ни один из получателей подарков нас не подвел, отдал свой голос за перевод в нежилое.

С новыми поправками в ЖК РФ все стало гораздо сложнее:

кроме общего кворума (50% от площади дома), требуется участие собственников подъезда (не менее 2/3 от площади подъезда), в котором находится переводимое помещение; если в МКД всего один подъезд, кворум также составляет не менее 2/3 общей площади; для принятия решения о переводе требуется большинство голосов “за” не только по всему дому, но и от собственников подъезда, где находится помещение.

Логику законодателей понять можно. Именно жильцам подъезда, где находится помещение, предстоит столкнуться со всеми последствиями перевода – от шумных строительных работ до большого потока посетителей. Поэтому разумно, что их голоса будут иметь решающее значение при принятии решений. У нас такой проблемы не возникало, так как кворум считался по площади всего дома.

Если голосование прошло успешно, оформляются следующие документы:

протокол общего собрания с результатами голосования; лист регистрации участников; списки собственников МКД на дату голосования; доверенности, если в собрании принимали участие представители собственников.

Получив эти документы, можно обращаться в муниципалитет для дальнейших согласований. Если вы не набрали нужное количество голосов “за”, возникает серьезная проблема. Обжаловать решение собственников вы не можете, так как это не предусмотрено законом. Единственным вариантом остается повторная “работа” с жильцами подъезда дома, организация и проведение повторных собраний.

Допускается заочное голосование, т.е. без собрания всех собственников в одном месте. Это упрощает организационные моменты, так как не нужно искать большое помещение, разом собирать много людей. Организация заочного голосования также проходит с предварительным уведомлением. Для получения разрешения вам придется лично обходить каждую квартиру, отвечать на вопросы, показывать документы. Результаты заочного голосования также оформляются протоколом, листом регистрации. Срок на обход квартир и заочное голосование определяется внутренними документами МКД (обычно 7-10 дней).

Если вы получили одобрение собственников МКД, серьезных проблем на последующих стадиях не возникнет. Даже если вы получите отказ в согласовании документов, его можно обжаловать в суде, либо устранить нарушения. Официальное решение о переводе жилого помещения в нежилое будет принимать орган местного самоуправления, т.е. районная или поселковая администрация.

Порядок рассмотрения документов и принятия решение определен статьей 23 ЖК РФ. Для согласования возможности перепланировки и переустройства администрация может передавать полномочия иным органам (жилинспекции, Комитету по архитектуре и т.д.). Однако итоговое постановление все равно должно издаваться администрацией.

Подать документы можно непосредственно в администрацию, либо через МФЦ. Сделать это можно лично, либо через представителя по нотариальной доверенности. В комплект документов будет входить:

заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на помещение (подлинник или нотариально засвидетельствованная копия выписки ЕГРН, свидетельства о праве, договора купли-продажи или приватизации); план помещения с его техническим описанием (для квартир нужно представить технический паспорт, либо этот документ запросит сама администрация); поэтажный план дома, в котором находится помещение; проект переустройства и (или) перепланировки; техническое заключение о состоянии несущих конструкций (если оно требуется); протокол общего собрания собственников МКД с согласием на перевод (к протоколу прикладываются уведомления собственникам и доказательства их направления, лист регистрации участников, списки собственников); согласие каждого собственника примыкающих помещений.

Естественно, заявитель или представитель должен представить паспорт, доверенность, свидетельства о рождении на детей-собственников.

Некоторые документы администрация запросить сама, если вы не представите их с заявлением:

правоустанавливающие документы, если право собственности зарегистрировано в ЕГРН; план помещения с его техническим описанием, технический паспорт; поэтажный план дома.

При сдаче документов будет выдана расписка с указанием их перечня и даты получения.

Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления. За этот срок:

На момент принятия решения уже будет получено согласие на перепланировку, поэтому обязательным условием для собственника будет соблюдение проекта. Для этого в решении указывается перечень необходимых работ, сроки их проведения. Специалисты администрации или иных органов будут контролировать соблюдение проекта при проведении ремонта. Только в этом случае можно получить акт приемки, пройти кадастровый учет в Росреестре.

Решение направляется заявителю в трехдневный срок после принятия. Одновременно направляется уведомление о принятом решении в адрес каждого собственника примыкающих помещений. Отмечу несколько случаев, когда администрация может вынести отказ в переводе:

Обжаловать отказ можно в судебном порядке.

Чтобы провести строительные работы нужно заключить договор с подрядной организацией, состоящей в СРО строителей. Проверить членство в СРО также можно через сайт НОПРИЗ. Вот еще ряд нюансов, которые нужно учесть при проведении перепланировки:

запрещено отступать от требований проекта и условий постановления администрации (иначе работы у вас не примут); нужно строго соблюдать меры безопасности при проведении работ (например, для работы с электрикой у работников должны быть соответствующие допуски); нужно соблюдать законы “о тишине”, т.е. не проводить шумные работы в ночное время, ограничивать их в выходные дни (обычно разрешено проводить работы с 8-00 до 22-00, однако в пределах допустимых параметров шума).

Если подрядчик идет строго по проекту, проблем с оформлением акта приемочной комиссии не возникнет. В ходе перепланировки на вас могут пожаловаться жильцы дома, особенно если вы практикуете шумные работы. Наказанием будет штраф по региональным законам об административной ответственности.

После завершения перепланировки вы должны подать уведомление в администрацию для проведения приемки. Создается комиссия, в которую входят представители МВК, жилищного отдела администрации, ОГПН МЧС. Роспотребнадзора, жилинспекции, иных ведомств (при необходимости). Комиссия выезжает на место, обследует помещение, сверяет объем и перечни работ с проектной документацией.

Если все работы строго соответствуют проекту, будет подписан акт приемочной комиссии. При наличии замечаний вам предложат их устранить, после чего проводится повторное обследование. Получив акт, нужно заказать технический план. По Федеральному закону № 218-ФЗ, именно этот документ является основанием для проведения кадастрового учета, внесения изменений в ЕГРН.

Технический план можно получить следующим образом:

нужно выбрать кадастрового инженера, убедиться в наличии у него квалификационного аттестата, членства в СРО (опять используем реестр НОПРИЗ); нужно заключить договор подряда, согласовать сроки и стоимость кадастровых работ; нужно передать инженеру правоустанавливающие документы, проектную документацию, акт приемочной комиссии; нужно обеспечить инженеру доступ для обследования объекта, обмеров и расчетов.

Кадастровый инженер определяет характеристики помещения после перепланировки и переустройства. Все информация отражается в текстовом и графическом блоке технического плана. В него входят схемы, чертежи, поэтажные планы. Мы получили технический план за 5 дней, его стоимость составила 6500 руб. Это средние цены и сроки, они могут несущественно отличаться.

Готовый технический план выдается в электронной форме. Кадастровый инженер выдаст его вам на диске или флеш-носителе, а также направит в электронной форме в Росреестре. Если вам нужен техплан в письменном виде, заранее укажите этот пункт в договоре. Иначе инженер наверняка потребует дополнительную плату.

Имея на руках технический план и акт приемочной комиссии, можно приступать к завершающему этапу согласований.

Сведения о каждом объекте недвижимости вносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). При переводе жилого помещения в нежилое это особенно актуально, так как меняется целевое назначение объекта. Вот как проходит процедура кадастрового учета:

вам нужно обратиться непосредственно в отдел Росреестра по месту нахождения объекта, либо в МФЦ; заполняется заявление от имени собственника или его представителя; к заявлению прикладывается постановление администрации о переводе, акт приемочной комиссии и технический план.

Платить за кадастровый учет не нужно, это бесплатная государственная услуга. Срок кадастрового учета – 5 дней через Росреестр и 7 дней через МФЦ.

В ходе кадастрового учета в ЕГРН внесут сведения о новых характеристиках помещения, изменят статус на нежилое. Вы получите выписку ЕГРН, которая официально подтвердит законность перепланировки и перевода жилого помещения в нежилое.

Получив выписку ЕГРН на нежилое помещение, вы можете его использовать по назначению – открывать магазин или офис, сдавать в аренду. Для этого вам предстоит проходить отдельные согласования, получать лицензии, соблюдать иные требования закона. Вот что предписывает статья 23 ЖК РФ:

при использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в МКД.

Главное условие – не допускать нарушения интересов владельцев других объектов в МКД, не вести производственную деятельность, не осуществлять работы с опасными или вредными факторами. Нежилое помещение является вашей собственностью. Поэтому вы можете его продать в любой момент, сдавать в аренду без согласия собственников МКД.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

При работе над статьей я сравнивал расходы, которые понес мой клиент в 2018 году, со средними ценами по региону и стране. Разница оказалась несущественной, поэтому я приведу стоимость перевода жилого помещения в нежилое на нашем примере:

нотариальное согласие собственников нашей квартиры – 4500 руб. (3 согласия по 1500 руб.); получение выписки ЕГРН на квартиру 400 руб. (платили зря, так как проектировщик может получить выписку ЕГРН бесплатно); изготовление проекта и технического заключения – 17 000 руб. (цена проекта может очень существенно отличаться для разных объектов, сроков работ); организационные расходы на проведение собрания собственников, в том числе финансовое стимулирование – примерно 15 тыс. руб. (расходы на отправку писем, распечатку уведомлений и других бланков, и т.д.); согласование в местной администрации – бесплатная услуга; проведение строительных работ – наша смета по проекту составляла 170 тыс. руб., по факту вышло 210 тыс. руб. (эти расходы можно отнести скорее не к согласованию перевода, а к инвестициям в будущий бизнес); оформление акта приемочной комиссии – бесплатная услуга; изготовление технического плана – 6500 руб.; кадастровый учет в Росреестре – бесплатная услуга.

Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 + 400 + 17000 + 15000).

Возможные проблемы и способы их решения

О возможных проблемах я уже указывал в пошаговой инструкции. Отмечу еще ряд моментов, которые могут возникнуть в процессе согласований и проведения строительных работ.

Вариант решения этой проблемы только один – договариваться и искать компромисс. Обжаловать или обойти отказ собственников невозможно даже через суд. Можно предложить организовать детскую площадку за свой счет, благоустроить территорию, сделать парковку для жильцов дома или подъезда. Пока не получите решение собственников, дальнейшие этапы согласований вам недоступны.

Для открытия магазина или офиса может потребоваться большая площадь. Согласовать перевод “оптом” не получится. Для каждой квартиры придется заказывать отдельный проект, получать согласие собственников, проходить иные обязательные согласования. После перевода всех квартир в нежилые помещения, можно объединить их в один объект. Сделать это можно в рамках реконструкции, т.е. на основании разрешения на строительство.

Ответы на вопросы читателей

При работе над статьей встретил ряд любопытных вопросов, с которыми вы можете столкнуться при переводе жилого помещения в нежилое. Разберем их подробнее.

Однозначно – нет, нельзя. Все расходы, которые вы несли на заказ проектной документации или на иные цели, относятся к рискам предпринимательства. Собственники не имеют никакого отношения к вашим затратам, могут выносить отрицательное решение даже без обоснования причин. Если вы приобрели квартиру, однако не смогли перевести в нежилое помещение, можно ее продать как обычный объект недвижимости.

Если собственники приняли решение и оно оформлено в виде протокола, они уже не смогут отозвать его обратно. Получить отказ в переводе вы можете по иным основаниям (например, при нарушении требований проекта), но собственники отменить свой протокол не смогут. Если собственники выявят нарушения закона при проведении вами строительных работ или в иных случаях, они вправе только подавать жалобы и заявления в прокуратуру, жилинспекцию, суд.

Нет, это запрещено. Если речь идет об обычной перепланировке в квартире или нежилом помещении, ее можно узаконить в административном или судебном порядке. Однако в этом случае не проводится собрание собственников, чье мнение является решающим. При переводе жилого помещения в нежилое без проведения собраний не обойтись, поэтому и узаконивание проведенных работ невозможно.

Заключение

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется на основании норм ЖК РФ. К обязательным процедурам относится:

оформление проекта перепланировки; получение согласия от всех собственников примыкающих помещений; проведение собрания собственников МКД и получение их согласия, согласование в администрации или МВК, иных ведомствах; проведение строительных работ; получения акта приемочной комиссии и технического плана; прохождение кадастрового учета и получение выписки ЕГРН.

При оформлении проектной документации и проведении строительных работ нужно соблюдать СНиП и ГОСТ, иные нормативные акты. Также обязательно согласие всех собственников того помещения, которое переводится в нежилое.

Источник: https://myrouble.ru/perevod-zhilogo-pomeshcheniya-v-nezhiloe/

Как перевести жилое помещение в нежилое

На сегодня множество жилых объектов переводятся в нежилой фонд. Особенно это касается помещений, расположенных на первых или цокольных этажах.

Спрос в такой процедуре обоснован: коммерческая недвижимость дороже. Законом разрешено менять статус помещений, но не всех и не всегда.

Законодательство

Переводом решают заняться владельцы жилья по причинам:

• получение выгоды (нежилой фонд ценится дороже);
• старт собственного бизнеса (открытие магазина, салона, мастерской).

Без перевода можно обойтись,если помещение расположено, например, в частном доме, и оно имеет отдельный вход. Если дом многоквартирный, менять статус объекта обязательно.

3‑я глава Жилищного кодекса посвящена переводу помещений: из жилых в нежилые или наоборот.

Так в главе закреплены положения:

• на каких условиях можно поменять статус квартиры или дома (22‑я статья);
• по какому алгоритму происходит перевод (23‑я статья);
• на каких основаниях возможен отказ (24‑я статья).

Условия перевода жилого помещения в нежилое

По правилам законодательства перевод возможен только при совпадении условий:

• объект по документам значится жилым;
• право собственности зарегистрировано в Росреестре;
• в помещение ведёт отдельный вход (не из общего подъезда, а с улицы);
• в нём никто не прописан.

При этом какие‑то объекты можно признать нежилыми, а какие‑то нет.

Так поменять статус на нежилой можно в отношении:

• особняков (или частей домов);
• квартир (при условии, что квартира расположена на 1‑м этаже или выше, если под ней тоже нежилые объекты);
• комнат общежитий (если установлен статус «общежитие квартирного типа», то есть, блочное).

Запрещено менять статус в таких случаях:

1. невозможность монтажа отдельного входа;
2. если это комната в квартире;
3. объект — единственное жильё гражданина;
4. помещение в ренте, заложено или арестовано;
5. цель перевода— использование объекта в религиозных целях.

Алгоритм действий и необходимые документы

Сменой статуса объектов недвижимости уполномочены заниматься жилищные отделы местной администрации (могут встретиться названия: комитет имущественных отношений, жилищная комиссия, жилконтора или жилотдел).

Именно в этот орган нужно писать заявление о переводе (по форме отдела).

В 23‑й статье ЖК прописан список нужных документов, которые прикладываются к заявлению:

• свидетельство на собственность (выписка из госреестра или нотариальная копия);
• техпаспорт квартиры;
• поэтажный план дома;
• проект перепланировки (если она планируется).

Но этот момент нужно уточнить в муниципалитете.

Список закрыт, то есть, незаконно требовать предоставления других документов.

Кстати, не нужно забывать, что официальные органы будут контактировать с заявителем только в том случае, если он предъявит свой гражданский паспорт.

Когда заявление с документами будет принято, на руки заявителю выдаётся расписка о том, что регистратор всё принял.

Заявление будет рассматриваться специалистами муниципалитета и по его результатам (максимум через 45 дней) должно быть вынесено решение: разрешить перевод или запретить. При этом срок начинает течь с момента получения заявления жилконторой, но не специалистом МФЦ.

В трёхдневный срок после принятия решения мотивированное заключение о переводе помещения или отказе направляется:

• самому заявителю;
• владельцам смежных помещений.

При этом решение либо выдаётся на руки заявителю, либо отправляется в МФЦ, где оформлялось заявление.

Теперь события могут развиваться следующим образом:

• если перепланировка не нужна и решение в пользу заявителя, он направляет этот документ в Росреестр, где поменяется статус помещения;
• при необходимости перепланировки в решении будет указан срок для её проведения;
• когда перепланировка завершится, нужно вызывать специалистов жилконторы для составления акта приёмки (акт также регистрируется в Росреестре, на его основании меняется статус объекта).

Отказать в переводе специалисты жилконторы могут исключительно по основаниям:

• предоставлены не все документы;
• объект не учтён в госреестре (есть старое свидетельство, но право в Росреестре не зарегистрировано);
• заявление подано не по адресу;
• не соблюдены условия перевода (описаны выше);
• проект перепланировки содержит нарушения (СНиПов или сводов правил).

Если же мотив отказа незаконен (не содержится в приведённом списке), решение можно обжаловать в суде.

Каков порядок признания граждан РФ малоимущими с сопутствующими льготами, вы прочтете в статье на данную тему.

Что такое служебные жилые помещения и какие у них достоинства, вы узнаете ознакомившись с материалом по ссылке.

Расходы

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

• регион нахождения недвижимости;
• перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

• на оборудование отдельного входа;
• на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
• на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

• от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
• от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
• от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/nezhilyje/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe.html

Все тонкости перевода жилого помещения в нежилой фонд

Квартиры, расположенные на нижних этажах жилого дома, особенно находящегося на так называемой «красной линии», могут быть очень неудобны для проживания. Но зато их можно весьма выгодно использовать под создание офиса или небольшой торговой точки. Но для этого потребуется обязательно перевести жилое помещение в нежилое, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей, связанных с нецелевым его использованием.

Использование жилых помещений с точки зрения закона

Право собственности, дающее возможность его обладателю использовать принадлежащее ему имущество практически любым способом, в отношении жилых помещений имеет некоторые ограничения. Они связаны со спецификой этой недвижимой вещи.

Вместе с тем закон не исключает возможности размещения в таком недвижимом объекте организаций или учреждений. Но только после того, как собственник переведёт квартиру в категорию нежилых помещений (ч. 3 ст. 288 ГК).

Впрочем, если профессиональная или предпринимательская деятельность законного владельца, проживающего в квартире, не приносит беспокойства соседям и не вредит состоянию дома, то она не требует совершения действий по изменению статуса помещения.

Сам перевод регулируется уже непосредственно жилищным законодательством. Точнее, главой 3 Жилищного кодекса. В ней содержатся статьи, касающиеся условий и порядка перевода одной категории помещений в другую. А также причины для отказа в совершении подобных действий.

Порядок действий при переводе

Первое, с чего следует начать, это выяснить, куда необходимо обращаться. Затем потребуется подготовка всех необходимых документов, снятие копий и нотариальное их удостоверение.

Перечень сведений, которые предстоит подать, можно найти на информационных стендах или официальных сайтах тех органов, куда они подаются.

Согласно ст. 23 ЖК право решать вопрос о переводе жилых помещений в нежилые и обратно принадлежит органам местного самоуправления. В Москве таким является Департамент жилищной политики.

Это орган исполнительной власти, подведомственный московскому правительству. Обращаться следует в его подразделения — Жилищные отделы при районной администрации по месту нахождения той самой квартиры.

Время рассмотрения заявления и представленных сведений — до 45 дней. Затем выносится письменное решение, содержащее согласие или отказ. В трёхдневный срок оно передаётся собственнику помещения или его доверенному лицу.

После этого потребуется обратиться в БТИ для расчёта стоимости перевода в нежилой фонд. Сумму, указанную в квитанции, необходимо оплатить в любом банке.

Затем остаётся только зарегистрировать право на помещение с новым статусом в Росреестре и получить свидетельство об этом. На этом перевод можно считать законченным.

Для проведения перевода в нежилой фонд квартиры или частного дома (его части) необходимы следующие документы:

• заявление, форму которого стоит уточнить заранее;
• паспорт владельца (или всех совладельцев, если их несколько);
• основание приобретения права на жилплощадь (договор, ордер, свидетельство на наследство или иной допустимый документ);
• свидетельство о регистрации права;
• техпаспорт, экспликацию и поэтажный план (получается в БТИ);
• проект перепланировки, выполненный подрядной организацией;
• выписку из домовой книги;
• согласие других жильцов дома (реально проживающих).

Условия перевода

Для того, чтобы перевод в нежилой фонд стал в принципе возможен, потребуется выполнить ряд условий. Главным из них является соблюдение норм Жилищного и Градостроительного кодексов. Об этом прямо сказано в законе (ч. 1 ст. 22 ЖК).

Кроме этого требования есть и иные не менее важные. Они касаются как частных домов, так и квартир в многоэтажках.

Во-первых, квартира должна находиться в собственности у гражданина-заявителя. Арендованная у частного лица или переданная по договору социального найма недвижимость не может быть переведена в нежилой фонд без ведома владельца. Право должно иметь документальное подтверждение.

Во-вторых, квартира не должна иметь обременений. То есть она не может быть заложена по кредитному или иному договору. Юридическая чистота жилья станет объектом пристального изучения со стороны контролирующих органов. Да и залогодержатель может расценить попытки перевода объекта залога как нарушение условий сделки.

В-третьих, в квартире не должно быть прописанных жильцов, включая её владельца. Согласно закону, проживание в помещениях не предназначенных для этого, запрещается. Данный факт также потребуется документально подтвердить.

В-четвёртых, все перепланировки и переустройства, проводимые ранее, должны быть узаконены, включая согласование отдельного входа. Иначе придётся начать перевод в нежилой фонд с приведения квартиры в тот вид, который она должна иметь согласно имеющимся документам. Что существенно увеличит цену предстоящей процедуры.

И, наконец, необходимо убедиться, что жилье соответствует определённым техническим требованиям, позволяющим перевести квартиру в разряд коммерческих помещений:

• представляет собой целую квартиру или изолированную часть дома;
• имеет отдельный вход с улицы или возможность его оборудовать;
• подключены все коммуникации;
• если квартира находится выше первого этажа, то все помещения под ней должны также быть нежилыми.

Причины для отказа

Все причины, по которым владельцам квартир могут отказать в переводе их в разряд нежилых помещений, можно разделить на относящиеся к самой недвижимости и к недочётам в представленных документах.

Все запреты, касающиеся перевода в нежилой фонд жилья, изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Нельзя приспособить для коммерческих нужд помещения, которые:

• расположены на втором или более высоких этажах в многоквартирных домах, если ниже расположены жилые квартиры;
• находятся в домах, признанных аварийными или назначенными под снос;
• расположены в домах, признанных охраняемыми памятниками;
• невозможно согласование отдельного входа, чтобы посетители не мешали остальным жильцам дома;
• являются частью квартиры (комнатой, кухней и т. д.);
• находятся в залоге, в том числе и в качестве обеспечения кредита;
• являются предметом найма (социального или коммерческого).

Отказы, связанные с документами, не являются неустранимым препятствием превращения жилой квартиры в магазин или офис. Они могут быть вызваны такими причинами, как:

• неполный пакет документов;
• неверно составленный или оформленный проект перепланировки;
• отсутствие необходимого согласия супруга, собственников или соседей;
• ошибки при заполнении документов.

Решение об отказе выдаётся в письменном виде и должно обязательно содержать причины его вынесения (ст. 23 ЖК). Отказ можно обжаловать через суд, если указанные в нём причины носят неустранимый характер. Или же исправить указанные недочёты и подать документы повторно.

Расходы при переводе

В случае когда нет желания самостоятельно вникать в тонкости процедур по переводу и общаться с представителями БТИ и других государственных учреждений, можно обратиться в юридическую компанию, которая специализируется на работе с недвижимостью.

Сколько стоит услуга по переводу квартиры в нежилой фонд в Москве, зависит от сложности предстоящей работы. Точный расчёт будет сделан индивидуально, а цена названа при обращении за консультацией.

Если же есть желание проделать все самостоятельно, то стоимость процедуры будет складываться из следующих расходов:

• на подготовку техпаспорта и производство перерасчёта перевода в нежилой фонд в БТИ (около 1000 рублей);
• на удостоверение копий необходимых документов нотариусом (от 50 рублей за страницу);
• за создание проекта перепланировки специализированной организацией (цена договорная);
• госпошлины за услуги Росреестра — выписки из ЕГРП и оформление свидетельства о госрегистрации права но помещение (150-300 рублей за выписку и 2000 рублей за регистрацию права).

Если цена на государственные услуги неизменна во всех регионах, то стоимость составления проекта в Москве может отличаться от той же работы в регионах. Это же касается и нотариального заверения подписи.

Источник: https://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/perevod-zhilogo-pomishcheniya-v-nezhiloye.html

Похожие записи:

• Срок действия договора подряда 2021
• Размер материальной помощи военнослужащим по контракту в 2021 году
• Технологическое присоединение по индивидуальному проекту