Что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В этом же году Нина Ивановна прошла простое лечение в платной клинике, оплатив за медицинские услуги 50 000 рублей. Стандартные налоговые вычеты, как правило, предоставляются налоговым агентом по заявлению налогоплательщика работодатель не облагает налогом определенную сумму заработной платы. Оформив декларацию и сдав её в налоговую инспекцию в любое время 2020 года, Мария Григорьевна получит возврат налога на банковский счет в сумме 14300 рублей.

1. Есть ли у арендатора право на уменьшение арендной платы в связи с распространением коронавирусной инфекцией.

В период действия запрета на осуществление деятельности:

Для начала обратимся к общему правилу п. 4 ст. 614 ГК РФ:

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Напрямую с ограничениями, введенными в связи с распространением COVID-19, эта норма никак не связана. Но здесь уместно вспомнить принятый «антикризисный» Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ и положения его пункта 3 статьи 19:

Законодатель специально предусмотрел, что в связи с введением запрета на осуществление деятельности в период режима повышенной готовности, использование арендуемого имущества является невозможным, и арендатор вправе требовать от арендодателя уменьшения арендной платы.

Закон предоставляет возможность уменьшения арендной платы именно из-за пандемии коронавируса и введенного режима повышенной готовности, но только когда деятельность арендатора было запрещена или ограничена и он не имел возможности использовать арендованное имущество.

Такую позицию подтвердил Верховный суд РФ в Обзоре № 2 по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом ВС РФ от 30.04.2020 г., и разъяснил следующее:

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Разъяснения ВС РФ означают, что суды однозначно будут принимать решения об уменьшении арендной платы в том случае, если деятельность арендатора была запрещена или ограничена в период введения режима повышенной готовности и он был лишен возможности использовать арендуемое помещение.

Еще в 2015 году было вынесено нашумевшее определение Верховного Суда от 29 января 2015 г. № 302-ЭС14-735, включенное затем в Обзор судебной практики ВС РФ № 2(2015), утв. Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 года, в котором была сформирована следующая позиция, подтвержденная несколько раз ВС РФ в последующем:

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Эта позиция была подтверждена совсем недавно, уже в период пандемии COVID-19, в Определении № 310-ЭС19-16588 от 16.06.2020 г. судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала следующее:

Поэтому, если предпринимательская деятельность арендатора была запрещена или ограничена таким образом, что он не имел возможности использовать арендованное помещение, то таким арендаторам можно смело рассчитывать на уменьшение арендной платы. Вполне вероятно, что в зависимости от ситуации вплоть до полного освобождения.

Единственным исключением будет часть арендной платы за коммунальные платежи. Здесь, скорее всего, по аналогии будет применяться пп. «е» п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439:

Период после отмены запрета на осуществление деятельности:

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Из этой нормы следует, что арендаторы, деятельность которых включена в список наиболее пострадавших областей, вправе требовать уменьшения арендной платы сроком на год (очевидно, имеется ввиду с момента введения запрета деятельности).

Никаких критериев границ «уменьшения» законодатель не устанавливает. Как будет решаться этот вопрос на практике — неизвестно. Но, для пострадавших областей есть хотя бы какая-то конкретика — предусмотрено право на снижение, которое в той или иной мере в любом случае будет реализовано.

А вот что делать тем арендаторам, деятельность которых не включена в «черный» список? С одной стороны, после отмены запрета у арендатора отпадает препятствие в пользовании арендованным имуществом. Следовательно, законодательное основание для снижения арендной платы отсутствует.

С другой стороны, подавляющее большинство договоров аренды предусматривают авансовый характер оплаты, когда арендная плата уплачивается в начале месяца. И возникает вопрос, где арендатору взять денежные средства на авансовый платеж, если последние месяцы его деятельность была запрещена?

На мой взгляд, за период «после коронавируса» для тех арендаторов, которые не признаны пострадавшими областями, суды будут отказывать уменьшать размер арендной платы, т. к. отсутствует необходимое законодательное условие – невозможность использования арендованного имущества.

Возможно, арбитражная практика пойдет по пути необходимости соблюдения баланса интересов сторон и при предоставлении арендатором достаточных доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнять свои обязательства в полном объеме из-за сложившейся ситуации, арендная плата будет уменьшаться. Пока, нам остается только гадать.

Таким образом, арендатор безусловно имеет право на уменьшение арендной платы из-за запрета осуществления его деятельности, как минимум на тот период, когда осуществление деятельности было прямо запрещено и он не мог использовать арендованное помещение. Полагаю, что любые возражения арендодателя на этот счет будут признаваться необоснованными.

2. Как правильно арендатору уменьшить арендную плату в связи с распространением коронавируса.

Ничего сложного в этом вопросе нет и я предлагаю следующий вариант.

Арендатору необходимо направить в адрес арендодателя требование об уменьшение арендной платы и заключении об этом дополнительного соглашения к договору. Разумным будет приложить к требованию свой вариант дополнительного соглашения.

В зависимости от ситуации, в это обращение будет правильным включить требование о предоставлении отсрочки арендных платежей.

Требование направляется почтовым извещением с описью вложения на юридический и почтовый адрес (я всегда советую перестраховаться и направлять юридически значимые сообщения по всем известным адресам контрагента). Имеет смысл продублировать требование на адрес электронной почты арендодателя, указанный в договоре.

Чем раньше это требование будет направлено, тем лучше.

Если арендодатель отказывает в заключении дополнительного соглашения либо игнорирует требование, то арендатору придется обращаться в суд с исковым заявлением о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору об уменьшении арендной платы.

А что делать тогда, когда арендодатель соглашается уменьшить арендную плату, но в недостаточных, по мнению арендатора, размерах?

Представляется, что ответ на этот вопрос содержится в разъяснениях ВС РФ:

На мой взгляд, это означает, что если арендатор и арендодатель не достигнут соглашения о размере уменьшенной арендной платы, то он подлежит определению судом исходя из обстоятельств дела и схожих случаев в судебной практике.

В любом случае я считаю, что арендатору будет разумно требовать полного освобождения от арендной платы. Принцип «чем больше попросишь, тем больше получишь» в нашей судебной практике еще действует, к сожалению.

Также хочу обратить внимание на эту часть разъяснения ВС РФ:

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

На мой взгляд, это означает, что обязательным условием для снижения арендной платы судом является предварительное направление соответствующего требования в адрес арендодателя.

Если арендатор такого требования своевременно не направит, то, скорее всего, суды будут отказывать уменьшать арендную плату по мотивам несвоевременного волеизъявления и злоупотребления правом.

Из этого следует, что направлять в адрес арендодателя требование об уменьшении арендной платы нужно обязательно.

1. Арендатор имеет право на уменьшение арендной платы за период, в который деятельность арендатора была запрещена или ограничена органами власти в связи с введением режима повышенной готовности и распространением коронавирусной инфекции COVID-19.
2. Основное условие реализации этого права — невозможность использования арендованного помещения в связи с введенными ограничениями.
3. Арендаторы, деятельность которых включена в перечень наиболее пострадавших отраслей, вправе требовать уменьшение арендной платы сроком на год.
4. Для реализации права на уменьшение арендной платы арендатору необходимо своевременно направить в адрес арендодателя соответствующее требование (в зависимости от ситуации возможно сочетание с требованием об отсрочке уплаты арендной платы).
5. В целях уменьшения возможных спорных ситуаций рекомендую направлять такое требование в отношении каждого периода запрета или ограничения деятельности, когда использование арендованного имущества было невозможно.
6. В случае отказа арендодателя или игнорирования требования, арендатору необходимо обращаться в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

В заключении хочу отметить, что на момент 16.07.2020 г. ни одного вступившего в законную силу судебного акта арбитражных судов по обсуждаемому вопросу нет.

Спасибо, что прочитали изложенный материал. Буду рад, если он принес Вам практическую пользу.

Остались вопросы?
Напишите комментарий и я постараюсь ответить.

Александр Горяинов
Авторский блог юриста

Здравствуйте. Я профессиональный судебный юрист, специализируюсь на ведении споров в области земельного права, недвижимости и арбитража. Пожалуйста, оставляйте свои комментарии или вопросы. Буду рад помочь.

Все материалы настоящего сайта являются авторскими. Изложенная юридическая информация основана на законе, судебной практике и личной судебной практике автора. Копирование запрещено, за исключением использования материалов сайта с указанием активной ссылки на источник.

Источник: https://jurist-goraynov.ru/umenshenie-arendnoj-platy-iz-za-koronavirusa-i-zapreta-na-osushhestvlenie-deyatelnosti/

Что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19)

Многие компании-арендаторы оказались в ситуации, когда они вынуждены вносить плату за пустующие офисы и магазины (сотрудники на “удаленке” или в самоизоляции, магазин или ресторан закрыт из-за ограничений, введенных в связи с пандемией и т.п.). Или магазин работает, но снизился поток клиентов, упала выручка, не из чего платить за аренду.

Чтобы снизить потери, оптимально или договариваться об “арендных каникулах”, или подобрать способ расторжения без суда. Менять или расторгать договор через суд придется долго. А все это время задолженность продолжит копиться (даже если вы освободите помещение).

Договориться может быть вполне реально. Арендодателю, например, может быть выгодно сохранить арендатора на будущее, пойдя на временные уступки, чем потом в условиях кризиса пытаться заполнить пустующие помещения. Или расторгнуть договор по соглашению, получив пусть небольшую, но компенсацию, чем потом несколько лет пытаться взыскивать долги.

Можно также воспользоваться мерами господдержки и попытаться обязать арендодателя предоставить отсрочку. Представляется, что реальнее всего ее получить при аренде госимущества субъектам малого и среднего бизнеса, а также арендаторам в отраслях, наиболее пострадавших от пандемии.

Если вы “молча” прекратите платежи, учтите, что накопятся не только долги, но и штрафные санкции. Их взыскание может, конечно, затянуться на годы. Но субсидиарную ответственность учредителей, если дойдет, например, до банкротства, никто не отменял. Ссылка на форс-мажор не освободит от основного долга и не гарантирует освобождение от ответственности. Связь между пандемией и неплатежами еще нужно доказать.

Что будет, если просто перестать вносить арендные платежи

Если договор не прекращен, и вы не вернули помещение в установленном порядке, но не платите, есть следующие риски:

• арендодатель будет вправе взыскать, помимо платы за весь период, договорную неустойку, или проценты по ст. 395 ГК РФ, а также причиненные убытки. По общему правилу их можно взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ);
• арендодатель может прекратить доступ в помещение и к размещенному там имуществу (в том числе и после окончания карантинных мероприятий). Несмотря на то что у него не будет правовых оснований применять удержание, придется оспаривать в суде (а значит, на быстрое решение вопроса надеяться на стоит);
• арендодатель может воспользоваться правом на отказ по договору или закону и выселить вас (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Хотя, скорее всего, он “сохранит” договор в надежде на будущие взыскания;
• если вы хоть как-то продолжали работать (доставка, заказы на вынос), проблемы с доступом или выселение могут окончательно парализовать деятельность;
• не стоит забывать о субсидиарной ответственности руководителя и учредителей арендатора (п. 3 ст. 3 Закона об ООО, п. 3 ст. 3 Закона об АО). Хотя ее применение займет много времени и не всегда позволит взыскать денежные средства в реальности, однако списывать со счетов такую возможность нельзя.

Что можно сделать сейчас:

• предложить согласовать варианты отсрочки или снижения платы.Как возможный аргумент в переговорах: платежи и штрафные санкции могут быть взысканы в будущем, но такое решение нужно еще исполнить (а на вашем счете просто может не быть денежных средств);
• подстраховаться от взыскания санкций и сослаться на форс-мажор (уведомить арендодателя, обратиться за заключением в ТПП).

Конечно, связь между неплатежами и форс-мажором еще нужно доказать. И от основного долга это вас не избавит (п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. N 7). Но, по крайней мере, может снизить ожидания арендодателя о взыскании крупных неустоек и мотивировать на пересмотр условий об оплате.

Можно ли рассчитывать на меры господдержки

Если вы относитесь к субъектам малого или среднего предпринимательства и арендуете имущество по специальному перечню, для вас принят следующий порядок предоставления отсрочки:

• вы обращаетесь к арендодателю с соответствующей просьбой;
• в течение трех рабочих дней он заключает с вами дополнительное соглашение к договору аренды;
• условия отсрочки – плата за 2020 г. вносится в 2021 г. равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды. У вас есть право предложить свой вариант, но, скорее всего, соглашения будут типовыми на условиях, обозначенных Правительством РФ.

Это распространяется на договоры, заключенные субъектами малого и среднего бизнеса как с Росимуществом, так и с госпредприятиями и учреждениями, сдающими федеральное имущество.

Если ваше имущество не входит в перечень, установленный Правительством РФ, с вами тоже могут заключить допсоглашение об отсрочке. Конкретные условия для вашей ситуации не прописаны, но, скорее всего, они будут такими же, как для имущества, включенного в перечень. Рекомендуем в любом случае обращаться к арендодателю с такой просьбой.

Если вы не относитесь к среднему или малому бизнесу, но осуществляете деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в ситуации с пандемией, вы также имеет право на отсрочку. Условия и срок такой отсрочки установлены Правительством РФ.

Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать также допсоглашение о его изменении.

Вы можете получить отсрочку, если ваш вид деятельности входит в перечень наиболее пострадавших отраслей. Условия и срок такой отсрочки установлены Правительством РФ. Органы власти или местного самоуправления в вашем регионе могут установить свои условия, не ухудшающие положение арендаторов по сравнению с требованиями Правительства РФ.

Или если вы – субъект малого или среднего предпринимательства. Правительство РФ рекомендовало органам власти субъектов РФ и органам местного самоуправления оказывать для таких субъектов аналогичные меры поддержки, как для арендаторов федеральной собственности.

Что можно сделать сейчас: независимо от принятия таких мер в вашем регионе, рекомендуем уточнить у арендодателя о возможности отсрочки, если ваша деятельность была приостановлена из-за ограничений, связанных с пандемией.

Если меры приняты, направить письмо о заключении соответствующего допсоглашения.

Пример антикризисных мер, принятых в Москве

Предусмотрено освобождение от арендной платы для организаций и ИП в сфере оказания услуг общепита, торговли и бытовых услуг населению, гостиничных услуг, туризма, выставочной, развлекательной, просветительской и образовательной деятельности, культуры, физкультуры и спорта и ряда других на период приостановления их деятельности из-за режима повышенной готовности (п. п. 3 – 4 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП (ред. от 31.03.2020)).

Основные условия поддержки московских арендаторов:

· касается аренды земельных участков и объектов нежилого фонда в собственности г. Москвы, и земельных участков на территории г. Москвы, госсобственность на которые не разграничена;

· срок освобождения – с первого дня месяца приостановления деятельности до последнего дня месяца, в котором приостановление завершено, но не ранее 1 июля 2020 г.;

· предоставляется не позже трех рабочих дней с момента получения обращения арендатора;

· нужно подтвердить, что объект использовался в целях, установленных договором. При этом целью предоставления должно быть осуществление видов деятельности, для которых разработаны эти меры поддержки;

· предоставляется также и по договорам с городскими предприятиями и учреждениями.

В рамках мер господдержки арендаторов установлена обязанность арендодателя заключить с вами допсоглашение об отсрочке в течение 30 дней с момента вашего обращения, если договор заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации из-за пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Также вы вправе требовать уменьшения арендной платы, если не можете пользоваться помещением из-за указанных ограничительных мер (ч. 3 ст. 19 Федерального закона 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Но нужно учитывать два фактора:

• данные меры касаются не всех арендаторов, а только осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (п. 1 Требований);
• арендодатель может проигнорировать требование и отказать в нем. В этом случае у вас появляется право понудить его через суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ), но процесс может затянуться.

С учетом этого, широкое использование данного инструмента может быть затруднительным.

Требования к условиям и срокам отсрочки, установленные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439:

Сторонам договора разрешено устанавливать иные условия отсрочки, если они не ухудшают положения арендатора по сравнению с указанными требованиями (п. 6 Требований).

Если в вашем регионе приняты меры поддержки арендодателей, снижающих плату для арендаторов, у вас больше шансов оперативно заключить нужное соглашение. Правительство рекомендовало всем региональным властям предоставить арендодателям такую поддержку.

Пример поддержки арендодателей в Москве

Предоставляется собственникам зданий и помещений, используемых для размещения, в частности, общепита и торговых объектов (ТЦ и др.).

Если они снизят арендаторам ставку аренды на период временного приостановления деятельности не менее, чем на определенную величину, они получат поддержку в объеме сумм налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю по такому объекту на соответствующий период (п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП (ред. от 31.03.2020)).

Как согласовать “арендные каникулы”, если вы хотите сохранить за собой помещение

“Арендные каникулы” могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, если это предусмотрено договором или в рамках специальных мер поддержки.

Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем не просто.

Дополнительный аргумент для арендодателя – если в вашем регионе приняты экономические меры поддержки для собственников, снижающих ставки для пострадавших от пандемии арендаторов (освобождение от налогов на имущество, платы за землю и др.). Например, подобные меры предусмотрены в Москве (см. п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП (ред. от 31.03.2020)).

Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о “каникулах”: скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.

Какие варианты условий можно согласовать в допсоглашении:

• договориться, что вы не вносите плату за определенный период, а затем эта плата распределяется на оставшийся период аренды. Например, арендатор вносит платежи за 2020 г., или определенные месяцы 2020 г. равными частями в течение других оставшихся месяцев или в течение следующего года;
• установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.

Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору – налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).

Как расторгнуть договор с минимальными потерями

Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятие, которое отменено властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.

Рассмотрим оптимальные способы.

Способ удобен, если у вас есть право по договору или закону отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, иным правовым актам (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.

В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно – придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами.

Что можно сделать сейчас: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.

Это наилучший вариант, если есть возможность договориться. Причем это может быть выгодно обеим сторонам, не только арендатору.

Какие аргументы могут помочь убедить арендодателя:

• некоторая денежная компенсация. Например, предложите предусмотреть, что арендодатель оставляет у себя аванс или обеспечительный платеж (весь или часть) и таким образом возмещает потери без взимания с вас неустойки, если уже есть просрочка, или убытков (п. 4 ст. 421 ГК РФ);
• экономия средств на судебные издержки по взысканию долга или расторжению и выселению через суд;
• возможность быстрее снять обременение с имущества при зарегистрированной аренде (для продажи, например). При расторжении через суд на это уйдет от нескольких месяцев до нескольких лет.

Что можно сделать сейчас: подготовить проект соглашения и направить арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что вы выполнили требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Основное – кроме условий о взаиморасчетах прописать порядок и сроки освобождения помещения. Для организации вывоза имущества может потребоваться больше времени в условиях ограничительных мер в связи с пандемией.

Нужно ли регистрировать соглашение о расторжении

Обязательных требований нет. Регистрация не влияет на ваши отношения по договору и факт его расторжения. Она нужна в большей степени арендодателю, чтобы погасить запись об обременении. Вы не обязаны подавать сведения в Росреестр (если только в договоре или допсоглашении нет такого условия).

Это очень сложный способ и обычно является крайней мерой, поскольку нужно доказать одновременное наличие сразу нескольких условий. И достаточно долгий.

Но, если у вас долгосрочный договор, компания планирует в перспективе продолжить работу и другие варианты решения (изменение платы, расторжение по другим основаниям) не подошли, стоит подготовиться. Есть реальный шанс доказать существенное изменение обстоятельств. Стороны действительно не могли разумно предвидеть такое развитие событий или как-то на это повлиять.

Что можно сделать сейчас: вне зависимости от того, заявил ли арендодатель, что ни на какие уступки не пойдет, направить ему предложение о расторжении договора и сформулировать вашу позицию со ссылкой на ст. 451 ГК РФ. В дальнейшем это позволит подтвердить, что вы выполнили требование об обязательном досудебном порядке урегулирования спора до подачи иска в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Можно ли избежать ответственности за просрочку внесения арендных платежей

Если вы не можете вовремя заплатить, есть шанс освободиться от ответственности за просрочку (уплаты неустойки или процентов по ст. 395 ГК РФ). Нужно доказать, что вам помешали обстоятельства непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Пандемия коронавируса и вводимые в связи с ней запретительные меры могут быть признаны таким обстоятельством, поскольку есть признак чрезвычайности и непредотвратимости. Но вопрос в каждом случае будет решать суд с учетом всех обстоятельств. В частности, важно будет обосновать причинно-следственную связь между неплатежами и наступлением форс-мажорных обстоятельств. Это сделать довольно сложно.

Что можно сделать сейчас: оформить наступление форс-мажора документально.

Во-первых, у вас есть возможность обратиться в региональную ТПП для получения заключения о форс-мажоре. Его могут выдать для внутрироссийского договора после оценки представленных документов. Такое заключение пригодится как доказательство в случае передачи спора в суд.

Во-вторых, рекомендуем направить письменное уведомление арендодателю о невозможности исполнить обязательство из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы с обоснованием причин, приложить заключение ТПП, если есть.

Что не стоит делать: ссылаться на проблемы с оплатой из-за резкого изменения курса рубля к иностранной валюте (если ваша ставка привязана к доллару или евро), на финансовый кризис, отсутствие спроса и клиентов. Такие обстоятельства обычно не признаются форс-мажором и считаются предпринимательскими рисками.

Ситуация: Арендовано помещение под ресторан. Ресторан закрыт для посещений из-за распоряжения властей, выручки нет, но и до закрытия было снижение спроса и потока клиентов.

Источник: https://znatpravo.ru/grazhdanskoe-pravo/koronavirus/chto-delat-arendatoru-nedvizhimosti-esli-arenda-stala-obremenitelnoj-v-situacii-rasprostraneniya-novoj-koronavirusnoj-infekcii-covid-19/

ДОГОВОР ДОРОЖЕ ДЕНЕГ, ИЛИ КАК ПОСТУПИТЬ С ДОГОВОРОМ В СВЯЗИ С ПАНДЕМИЕЙ КОРОНАВИРУСА COVID-19

Сегодня публикуем материал из «Готовых решений» предоставленный в системе КонсультантПлюс

Если вы хотите сохранить договор и исполнить после пандемии, попытайтесь его заморозить или изменить под новые реалии. Если не хотите — попробуйте расторгнуть его. Изначально старайтесь договориться, иначе придется действовать через суд, а это небыстрый процесс.

Надеяться на форс-мажор — не лучший вариант. Он не позволяет не исполнять договор (не платить за товар, не оказывать услуги), а лишь освобождает от неустойки и возмещения убытков. Причем для этого еще нужно, чтобы пандемию признали форс-мажором, а вы доказали, что именно из-за нее нарушили договор.

Если обязательство невозможно исполнить, вам не надо ничего делать — оно прекратится само.

1. Как повлияет на договор признание пандемии коронавируса форс-мажором

Если суд признает пандемию или введенные в связи с ней ограничения форс-мажором , это поможет должнику освободиться от ответственности за нарушение. Но лишь при определенных условиях . Например, если вы поставщик, то не будете отвечать перед клиентом, которому не поставили особое оборудование из-за рубежа, где остановили единственную линию его производства.

Сейчас всех волнует вопрос: а можно ли вообще не платить (не поставлять товар, не делать работу, не оказывать услуги)? Ведь мы не можем это сделать в сложившихся обстоятельствах. Нет, нельзя и не стоит. Пандемия не отменяет вашей обязанности исполнить договор. Когда форс-мажорные обстоятельства отпадут, вы продолжите исполнять договор, если это возможно. А если нет, его придется расторгнуть и вернуть неосвоенный аванс как неосновательное обогащение. То есть «сбросить» обязательство со ссылкой на пандемию не получится.

Также пандемия не освободит продавца от обязанности передать товар, даже если бизнес остановился и нет денег ( п. 3 ст. 401 , п. 4 ст. 453 ГК РФ, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

1.1. Что такое форс-мажор

Форс-мажор (обстоятельства непреодолимой силы) — это чрезвычайные и объективно непредотвратимые в конкретных условиях обстоятельства ( п. 3 ст. 401 ГК РФ). Они действуют извне и никак не зависят от воли людей.

ТПП России уже давно на примере внешнеторговых контрактов относит к форс-мажору, в частности, массовые заболевания (эпидемии) и запретительные меры государств ( п. 1.3 Положения о порядке свидетельствования ТПП России обстоятельств непреодолимой силы).

Не относятся к форс-мажору, в частности:

отсутствие у должника денег;

нарушение контрагентами должника их обязательств перед ним;

отсутствие на рынке товаров, нужных для исполнения обязательств.

Только суд при рассмотрении конкретного спора на основании всей совокупности доказательств решит, считать ли форс-мажором препятствия, которые помешали должнику исполнить его обязательство. Он выяснит, мог ли должник как-то их предотвратить. Заключение ТПП — не 100%-ная гарантия того, что вы свободны от ответственности. Суд будет оценивать его только как одно из доказательств, пусть и важное.

1.2. При каких условиях пандемия коронавируса освободит от ответственности как форс-мажор

Для этого нужно, чтобы вместе сработали три условия:

1) суд признает пандемию или введенные в связи с ней меры форс-мажором . На наш взгляд, шансы, что так и будет, достаточно велики. Но пока судебная практика по этому вопросу не сложилась;

2) должник докажет причинно-следственную связь между форс-мажором и тем, что не исполнил обязательство;

3) договор или закон допускают освобождение должника от ответственности из-за форс-мажора.

Должнику нужно оценить, есть ли у нарушения связь с форс-мажором, и если да — прямо сейчас начать сбор доказательств для суда. Кредитору важно оценить, сумеет ли должник оправдать форс-мажором свое нарушение, и с учетом этого решить, стоит ли срочно изменить , приостановить или расторгнуть договор.

2. Как доказать, что договор нарушен из-за пандемии

Чтобы это доказать, должнику нужно сделать следующее:

не исключает ли он правило о том, что должника может освободить от ответственности форс-мажор вообще или конкретное обстоятельство. Или, может быть, у вас указано, сколько должно длиться обстоятельство, чтобы вы его признали непреодолимой силой ( п. 3 ст. 401 ГК РФ);

нет ли там особых процедур, способов или сроков уведомления контрагента о форс-мажоре;

2) незамедлительно уведомить контрагента. Сделайте это, как только вы лишились возможности исполнить обязательство совсем или так, как надо. А если договором установлен срок уведомления, то уведомьте в этот срок. Если вы этого не сделаете, будете возмещать контрагенту убытки от того, что вы вовремя его не оповестили ( п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7). Уведомьте контрагента, даже если сомневаетесь, что сможете доказать связь между неисполнением и форс-мажором. Неизвестно, как повернется ситуация, а так вы хотя бы подстрахуете себя на будущее;

3) собрать доказательства для суда. Для этого:

• обратитесь в торгово-промышленную палату вашего субъекта РФ за заключением о форс-мажоре по вашему договору. С 26 марта 2020 г. в связи с пандемией коронавируса ТПП бесплатно выдают сертификаты по внешнеторговым сделкам и заключения по внутренним, которые исполняются на территории конкретного субъекта РФ. Там же вам бесплатно объяснят, будет ли выдан сертификат (заключение) в вашем случае (Письма ТПП РФ от 26.03.2020 N ПР/0316 , от 27.03.2020 N 02в/0241 ). Напомним, что заключение ТПП не дает 100%-ной гарантии освобождения от ответственности, это лишь одно из доказательств. Если дойдет до суда, его будут оценивать вместе с другими обстоятельствами;
• пишите контрагенту письма, подробно описывайте преграды для исполнения вами договора или уже допущенное нарушение со ссылкой на причины. Переписку сохраняйте;
• направьте запрос в орган власти, издавший акт о запрете, с просьбой разъяснить, как применяется этот акт в вашем случае. Сам факт направления такого запроса подтвердит вашу добросовестность и желание исполнить обязательство;
• сохраняйте электронные копии запретительных и ограничительных актов Президента РФ и иных органов власти в редакциях, актуальных на момент вашего нарушения. Когда запретительные меры снимут, вам проще будет доказать, что на момент вашего нарушения они еще были.

Сами по себе акты органов власти форс-мажор не доказывают, но для судов они имеют большое значение в совокупности с другими доказательствами, например теми же заключениями ТПП. Внимательно следите за запретительными актами федеральных и местных властей и сохраняйте их копии.

3. Когда лучше изменить договор

Это подходящее решение, если:

приостанавливать договор до будущих времен и расторгать его вам невыгодно, но нужно изменить ряд условий, например, снизить объемы поставки в ваш офис канцтоваров, так как почти всех сотрудников отправили работать удаленно, или отказаться от замороженной поставки дорогого импортного оборудования для производства в пользу более дешевого российского, которое есть в наличии;

вы уже получили все или часть того, что вам причиталось по договору, но теперь у вас трудности с оплатой и вы хотите попросить рассрочку или отсрочку платежа;

ваш контрагент согласен на изменения либо, наоборот, не готов никак менять судьбу договора, но вы хотите сохранить отношения, пусть и на других условиях.

Договор в ситуации пандемии можно изменить как обычно — по соглашению сторон или через суд. По общему правилу, если в вашем договоре нет подходящих оснований для изменения и контрагент его не нарушал, основанием для суда может быть лишь существенное изменение обстоятельств ( п. п. 1 , 2 ст. 450 , п. 1 ст. 451 ГК РФ). Суд может отнести к нему и пандемию — это покажет время. До нее суды редко изменяли договор по такому основанию.

Судебный процесс, скорее всего, займет продолжительное время. И даже если решение вынесут в вашу пользу, договор изменится с момента вступления решения в силу ( п. 3 ст. 453 ГК РФ), что еще добавит как минимум месяц. Поэтому изначально пробуйте договориться с контрагентом. Если сделать это не удалось, готовьтесь еще долго исполнять обязательство (например, платить за аренду) в неизменном виде.

4. Когда лучше приостановить договор

Это подходящее решение, если:

вы пока не представляете перспективы договора в условиях пандемии, но не готовы расторгать его или менять, а хотите переждать сложную ситуацию и посмотреть на развитие событий;

исполнение в период пандемии невозможно или обременительно, но вы заинтересованы сохранить договор и исполнить, когда она стихнет и власти снимут ограничения;

есть шансы, что контрагент пойдет навстречу и согласится на заморозку, и осталось лишь обговорить условия.

Заморозка хороша для долгосрочных договоров, например абонентских. К примеру, на техническое обслуживание оборудования (в офисе никого нет, не нужно поддерживать принтеры, копиры и т.п.), доступ в бассейн или спортклуб (они закрыты по распоряжению властей). Еще можно, например, приостановить выполнение ремонта на объекте, пока есть перебои с поставкой материалов, или поставку партии товара, чтобы привезти его позже. Одновременно вы приостановите встречную оплату этой партии.

Приостановка удобна тем, что можно заморозить не только основные обязательства, но и ответственность. Например, в этот период не начисляются никакие пени и не применяются никакие иные санкции. Это помогает обеим сторонам уменьшить убытки, которые вызовет пандемия.

5. Когда стоит расторгнуть договор

Это подходящее решение, если:

договор вам больше не нужен, даже если закончится пандемия. Например, агент должен был обеспечить вам приезд зарубежного лектора на конкретную конференцию, а вы перевели ее в дистанционный формат и больше не нуждаетесь в услугах агента;

сохранять договор даже в измененном виде может быть не только нецелесообразно, но и убыточно, так как пандемия препятствует исполнению. Например, вы на короткий срок арендовали помещение для проведения выставки через месяц, но ее отменили или перенесли на следующий год;

вам не удалось уговорить контрагента приостановить или изменить договор.

Учтите, что сама по себе пандемия — не основание для расторжения договора. Но она может создать достаточно проблем и препятствий, чтобы вы решили его прекратить. С учетом условий договора и особенностей вашего случая это можно сделать несколькими способами, включая соглашение с контрагентом и обращение в суд.

Если придется расторгать договор через суд, учтите: он прекратится лишь с момента, когда судебное решение вступит в силу ( п. 3 ст. 453 ГК РФ). Суд не освободит вас от обязательств задним числом, их придется исполнять. Кроме того, судебный процесс может занять несколько месяцев.

6. Когда договор прекратится сам

1) обязательство, которое составляет суть договора, уже объективно никто никогда не сможет исполнить, и стороны за это не отвечают ( п. 1 ст. 416 ГК РФ, см. Позицию ВС РФ). Это так называемая физическая невозможность исполнить обязательство.

Достаточно редкая история, и статья применяется, в основном, когда погибла индивидуально-определенная, уникальная вещь (например, в пожаре). Она поможет, например, должнику-продавцу, когда заказан строго определенный товар, а он снят с производства и замены ему нет. Но и текущие события, вполне возможно, отразятся в применении этой статьи . Так что сбрасывать со счетов ее не стоит, рассмотрите такой вариант, если других не осталось;

2) орган государственной власти или местного самоуправления издал акт, из-за которого исполнение стало невозможным ( п. 1 ст. 417 ГК РФ). Это, по сути, юридическая невозможность исполнения. Но надо понимать, что судебная практика по этому основанию небогатая, и остается еще достаточно вопросов по применению указанных положений.

Сейчас многие регионы вводят режим повышенной готовности и запреты с ограничениями, но лишь временные (приостановка деятельности организаций на конкретный период или с указанием «временно»). Возможно, что в такой ситуации краткосрочный договор прекратится, если срок его исполнения полностью поглощается сроком запрета и продолжить его позже невозможно или явно не имеет смысла. Например, будет упущено время для каких-то сезонных работ.

То есть, полагаем, на возможность прекращения договора по этому основанию влияет срок его исполнения и длительность ограничений. И вам нужно будет доказать, что именно эти ограничения мешают исполнить конкретное договорное обязательство. Также надо будет верно оценить ситуацию и вовремя сообщить контрагенту, что исполнить договор невозможно. Если он не согласится с этим, придется идти в суд и доказывать, что договор прекратился.

Однако кредитора вариант с прекращением по ст. 417 ГК РФ может не устроить. Если он поймет, что утратил интерес в исполнении должником обязательства, то может отказаться от договора. Но потребовать убытки с должника не получится, если тот сможет доказать, что неисполнение вызвано обстоятельствами непреодолимой силы (см. Позицию ВС РФ).

7. Что делать, если доказать влияние пандемии на договор не получается

Если вы понимаете, что доказать негативное влияние пандемии или запретительных мер властей на ваше обязательство не удастся, то для вас все остается, как и прежде.

Любое изменение или расторжение договора происходит по стандартным основаниям ( ст. ст. 450 , 450.1 ГК РФ). Не стоит пытаться воспользоваться ситуацией и, если вы что-то нарушили, списывать это на пандемию или форс-мажор. Скорее всего, дело дойдет до суда. От неустойки и другой ответственности он вас не освободит, а та же неустойка за это время может набежать немаленькая.

Если договор все же тяготит вас, договаривайтесь с контрагентом о его изменении или прекращении в обычном порядке. Либо воспользуйтесь правом на отказ, если оно есть.

Источник: https://www.delta-i.ru/print/articles/rukovoditelyu/dogovor-dorozhe-deneg-ili-kak-postupit-s-dogovorom-v-svyazi-s-pandemiey-koronavirusa-covid-19/

Как спасти арендные отношения в условиях пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 и не платить арендные платежи

Нельзя просто ссылаться на пандемию короновируса в качестве форс-мажора, как основание неуплаты арендных платежей. Какие действия необходимо выполнить для получения каникул по выплате арендных платежей, для уменьшения суммы, внесения изменений в действующее соглашение, вы сможете узнать в рамках данного материала.

Итак, ситуация № 1 — Арендодатель самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.

В данной ситуации ,вы можете не платить арендные платежи, так как помещение не может быть использовано по вине другой стороны договора. Также вы имеете право потребовать выплатить вам убытки, использовать разнообразные типы ответственности, прописанные в соглашении. Арендодатель будет обязан скорее всего (точно можно сказать после изучения договора аренды) возвратить залог.

После закрытия помещений нужно сразу обратиться к арендодателю с заявлением-уведомлением. В нем необходимо сообщить о том, что арендные платежи уплачивать вы больше не намерены, пока не будет восстановлен доступ к помещению.

Арендодатель будет пытать ссылаться на форс-мажор. Арендные платежи платить не нужно, ведь доказать другой стороне данное основание будет достаточно непросто.

Арендодатель имеет право закрывать офис для разрешения возможных финансовых потерь сторон договора. Все условия необходимо оформит допсоглашением, оно должно быть заключено со всеми арендаторами.

В качестве примера можно привести ситуацию в Казахстане. Так вынужден был закрыться крупный торговый центр. Арендаторов освободили от уплаты арендных платежей, однако они должны погасить все расходы, связанные с эксплуатацией данных помещений.

Ситуация № 2 — Арендодатель принял решение о закрытии помещения по указанию органов государственной власти.

Когда предмет арендного соглашения нельзя использовать по указанию органов госвласти, то арендатор может не платить соответствующие платежи. Арендодатель в связи с форс-мажором не обязан платить какие-либо штрафные санкции другой стороне.

Вы, как арендатор, обязаны вносить соответствующие платежи по договору только тогда, когда другая сторона смогла передать вам помещение в пользование. Если помещение не передано (как в случае распространения пандемии коронавируса), то и обязанности по уплате платежей не наступает. Данная практика подробно расписана в разъяснениях Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ.

В качестве примера приведем случай, когда крупный торгово-развлекательный центр не может предоставлять помещения ввиду несоответствия норм противопожарной безопасности, т.е. сторона соглашения не может пользоваться предметом аренды не по своей вине.

Когда истекает срок арендного соглашения в период действия запрета на использование помещения по указанию органов госвласти, вы можете прекратить действие соглашения обосновав невозможностью выполнения договора.

Указ, который недавно подписал Владимир Путин, использовать как форс-мажор, вероятнее всего. не получится. Однако в столице теперь не работает огромное количество магазинов, баров, ресторанов и т.д. Мы считаем, что на весь период действия ограничительных мер можно не платить аренду, так как арендатор не может пользоваться предметом договора (однако для точной правовой оценки важно изучать само соглашение)

Ситуация № 3 -Арендатор самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.

В таком правовом случае арендную плату вносить все равно придется, как и нести соответствующую ответственность за неисполнение условий заключенного соглашения. Неустойка также будет начисляться.

Уточните: может вам положена отсрочка по уплате арендных платежей

Есть возможность не платить арендные платежи, когда ваше предприятие отнесено к субъектам малого или среднего бизнеса и снимает помещение, находящееся в госсобственности. Можно потребовать отсрочку. Для этого заключается допсоглашение с контрагентом. В соглашении можно указать, что платежи за этот год будут выплачиваться только в следующем одинаковыми долями. Государственный орган не может выдать отказ.

Отсрочку по выплатам арендных платежей Правительство РФ определило только имуществу, находящему в федеральной собственности. Однако кабинет министров выпустил рекомендации, в силу которых аналогичные действия должны совершить и органы муниципальной власти. В столице уже выполнили рекомендации, гостиницы и предприятия общепита получат отсрочку по уплате аренды.

Московские организации, арендующие земельные участки и помещения у столичных властей, полностью освободят по уплате арендных платежей в ближайшие три месяца, ввиду запрета на осуществление соответствующего вида деятельности.

В настоящее время отсрочки пока компаниям не предоставляются. Официальный нормативно-правовой акт еще не готов, арендаторы ждут с нетерпением обновления информации на интернет-сайте правительства Москвы.

В случае, когда вы не арендуете помещение у государственных или муниципальных органов власти или не являетесь представителем малого или среднего бизнеса, возможно добиться получения так называемых арендных каникул.

Необходимо оценить перспективы использования фактора форс-мажора для приостановки оплаты арендных платежей

Фактор форс-мажора дает возможность не выплачивать неустойку за невыполнение обязательства по оплате арендных платежей, однако сами платежи необходимо вносить в полном объеме.

Пандемия нового вируса по формальным основаниям может попасть к характеристикам обстоятельств непреодолимой силы. Многие субъекты Российской Федерации ввели на своей территории режим повышенной готовности из-за действия коронавируса (например, в Брянске, Иваново). В Архангельске региональные власти признали пандемию коронавируса

Но для применения в арендных правоотношениях фактора форс-мажора будет недостаточно просто ссылаться на нормативно-правовые акты, принятые регионами РФ. Необходимо привести доказательства наступления причины и следствия между возникшими событиями. Первое обстоятельство – это распространение нового вируса и установление запретов на законодательном уровне. Второе обстоятельство – невозможность выполнять обязанности по договору аренды в виде оплаты соответствующих платежей.

Отсутствие денежных средств в виду снижения оборотов и прибыли организации действующее законодательство и судебная практика не относит к форс-мажору. Введенные субъектами РФ запреты никоем образом не могут препятствовать расчетам между контрагентами, так арендатор по-прежнему может платить арендные платежи, а банковские организации имеют возможность такие проплаты проводить. Таким образом, ссылка на форс-мажор в подобных обстоятельствах и об освобождении от уплаты аренды станет не состоятельной.

Не выполнять обязательства по соглашению, ссылаясь на возникший форс-мажор, нельзя. Подобные условия могут лишь освободить от различного рода штрафных санкций, но не от самих арендных платежей, т.е арендатор не должен выплачивать арендодателю неустойку или возникшие убытки.

Форс-мажор представляет собой условие, при наступлении которого можно без риска не выполнять свои обязательства или просить их отсрочки, пока не прекратится действие обстоятельств непреодолимой силы. Когда судья примет решение признать нынешнюю пандемию форс-мажором, то платить убытки и неустойки по договору аренды больше не нужно будет. Однако сами арендные платежи платить все-таки придется, как только основания форс-мажора прекратятся, а в нынешнем случае распространение коронавируса.

Для убеждения арендодателя не производить начисления неустойки за невыполнение обязательств по оплате арендных платежей, предоставить по ним отсрочку, нужно применять статьи Гражданского Кодекса РФ, которые связаны с изменением договорных правоотношений в силу изменений обстоятельств. Для применения фактора форс-мажора важно выполнять все действия в три этапа:

Проведите анализ заключенного арендного соглашения, где прописаны условия о наступлении форс-мажора

Внимательно прочитайте условие договора аренды о наступлении форс-мажора, так как последний вовсе не обязательно прописывать в соглашении. Данные условия имеют возможность лишить сторону в полном объеме ссылаться на обстоятельства форс-мажора или наоборот предоставлять широкие права и освобождать от уплаты как самих арендных платежей, так и санкций при наступлении определенной ответственности.

Частенько подписанные арендные соглашения содержат условия, согласно которым можно без проблем расторгнуть договор при длительности форс-мажора более чем в несколько месяцев.

Обратите пристальное внимание на пункты договора, где существует возможность не уплачивать арендные платежи при невозможности пользоваться помещением либо земельным участком. Т.е. вы можете не исполнять свои обязанности по оплате, если на законодательном уровне будет принято решение о запрете использовать данные типы помещений. В качестве примера можно привести торгово-развлекательные комплексы, которые власти были вынуждены закрыть. На основании таких запретов, подобные центры были закрыты в столице, хотя в соответствующем нормативно-правовом акте такие ограничения отсутствуют.

Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора

Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.

1. Сертификат о форс-мажоре. Выдачей данного документа занимается Торгово-промышленная плата, однако действовать он будет лишь на внешнеторговые операции. По другим правоотношениям, которые возникли на территории Российской Федерации, сертификат выдан не будет (в том числе и арендные соглашения). Однако, если того потребует договор, то нужно получить отказ о выдаче документа от ТПП.
2. Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата, представительство которой находится в субъекте Российской Федерации. Заключение можно будет использовать в качестве доказательства в суде, однако решающей роли оно не оказывает, суд оценит его по своему усмотрению.

Можно использовать и иные виды доказательств. В качестве примера можно привести статистические данные, деловые переписки, публикация информации в средствах массовой информации. Все документы необходимо приложить к уведомлении о наступлению форс-мажора.

Каким образом получить документы о наступлении форс-мажора или делаем запрос в Торгово-промышленную палату субъекта РФ

Пишем уведомление арендодателю о наступлении форс-мажора

В случае наличия обстоятельств наступления фактор форс-мажора необходимо быстро уведомить арендодателя. В какой срок и каким образом это нужно сделать?

При не уведомлении арендодателя о наступлении соответствующих обстоятельств или выполнение данных действий с опозданием можно утратить возможность избежать наступления соответствующего вида ответственности. Срок необходимо соблюдать, когда о нем прямо указано в соглашении, т.е. присутствует пресекательная норма.

При написании уведомления нужно приводить ссылку на местные нормативно-правовые акты, принятые в регионе. Они должны:

• Признавать прямую пандемию и введение режима повышенной готовности к обстоятельствам непреодолимой силы.
• Содержат разнообразные запреты, не позволяющие пользоваться помещением в силу заключенного арендного соглашения.

Каким образом уведомить контрагента о наступлении фактора форс-мажора

Оцениваем шансы изменения/расторжения арендного соглашения

Нет необходимости использовать гражданское законодательство о форс-мажоре для освобождения от внесения арендных платежей. Статья 451 Гражданского Кодекса РФ в настоящем случает наиболее применим, к арендным правоотношениям тоже. Для использовании вышеуказанной нормы нужно соблюсти 4 главных пункта:

1. При заключении арендного соглашения ни арендодатель, ни арендатор не могли предвидеть наступление обстоятельств непреодолимой силы. Договор аренды должен был быть подписан до пандемии.
2. Нет возможности преодолеть возникшие ограничения и запреты в силу распространения коронавируса.
3. Возможность платить арендные платежи по договору аренды существует, однако в полном объеме выполнять свои обязательства арендатор не может.
4. Риск изменения обстоятельств не должен в силу возникших договорных правоотношений нести арендатор.

Для изменения/расторжения арендного соглашения нужно отправить контрагенту уведомление. В случае игнорирования заявления/направлении отказа, арендатор может обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении/изменении условий договора аренды. До подписания соответствующего соглашения либо вступления в законную силу решения суда необходимо добросовестно исполнять свои обязательства по оплате арендной платы, нести соответствующую ответственность.

Когда договор будет расторгнут, судья распределит все понесенные арендодателем и арендатором расходы. Суд имеет право снижать общую сумму арендной платы и уменьшать размер штрафа, неустойки и понесенных убытков.

Воспользоваться онлайн-сервисом заполнения уведомления арендодателю о снижении арендной платы можно по ссылке >>

Воспользоваться онлайн-сервисом заполнения соглашения к договору аренды о снижении арендной платы можно по ссылке >>

Каким образом вносят изменения в арендное соглашение?

Предлагаем контрагенту подписать дополнительное соглашение к действующему договору

Применяйте активнее фактор наступления форс-мажор и существенного изменения условий для инициирования переговоров с контрагентом по поводу заключенного арендного соглашения. В настоящее время отсутствует судебная практика и решения судов, которые бы выносили свои акты в пользу арендаторов. Поэтому пока не рекомендуется идти за защитой своих прав и обязанностей сразу в суд для изменения/расторжения арендных правоотношений. Судебные инстанции осторожно и даже с опаской относятся к данным обстоятельствам.

Поэтому лучше всего попытаться подписать с контрагентом допсоглашение, где стороны пойдут на взаимные уступки друг другу:

• Платежи по договору аренды будут отменены на определенный срок.
• Уменьшение размера арендных платежей на определенный срок.
• Предоставление отсрочки по уплате аренды на определенное количество месяцев.
• Платежи по аренде в процентном соотношении, исходя из размеров прибыли арендатора.
• Перенос даты аренды.

Арендаторы, которые снимают помещения, у одного и того же арендатора могут выставить общие условия для перезаключения или изменения условий соглашений.

Нужно отправить предложение контрагенту о подписании допсоглашения, которое будет содержать условия об ограничениях в связи с распространением нового вируса. Не нужно указывать большое количество условий о наступлении форс-мажора.

Источник: https://7docs.ru/Articles/96/kak-spasti-arendnye-otnosheniya-v-usloviyah-pandemii-koronavirusnoj-infekcii-covid-19-i-ne-platit-arendnye-platezhi

Похожие записи:

• Образец доверенности уход за 80 летним пенсионером чтобы шел стаж
• Права человека если его задержала полиция выпившего
• Кража электроэнергии судебная практика 2020