16.12.2020

Факторы влияющие на стоимость земельного участка

Автор: admin Страхование Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Факторы влияющие на стоимость земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Адрес федеральной службы судебных приставов в соцсетях. Найти наиболее актуальную информацию по работе федеральной службы судебных приставов можно в разных социальных сетях. Любой пользователь, несогласный с действиями организации, вправе жаловаться на ФССП.

Содержание:

Факторы, влияющие на стоимость земельных участков

Факторы, которые влияют на ценообразование земельных участков, различны. Многое зависит от назначения земли и особенностей образования цен на крупные угодья. Стоимость участка формируется на основе того, какова цель применения. На ценообразование земель, которые используются под логистику, влияют одни факторы. Цена объекта, который применяется для строительства жилых построек (коттеджей или элитных городков) влияют другие силы. Цена земельного участка, предназначенного для возведения развлекательных, офисных или торговых центров, формируется на основе других факторов. А на стоимость земли, которая используется для промышленных целей, оказывают влияние иные ценности. Ценообразование земельного участка базируется на совокупности разных условий и их характеристик.

Факторы, которые влияют на стоимость земли под логистику

На ценообразование земельных участков, предназначенных под логистику, оказывают влияние такие факторы:

приближенность к трассам и федеральным дорогам (приближенность участка к крупной трассе повышает цену земли);
комфортный подъезд, транспортные развязки;
инженерные коммуникации на земле (наличие электричества, газа, водопровода, скважины, септика или канализации, котельной/источников тепла, телефона, проводного Интернета и др.);
прав (в приоритете оформленные права на собственность);
строения, которые можно сносить (цена земли, на которой нет построек, автоматически повышается);
постройки в приемлемом состоянии повышают стоимость, т.к. можно их применять для логистического строительства;
насаждения, которые надо вырубить (чем их меньше, тем лучше);
юридические обременения (санитарные зоны, арендные права и др.) снижают стоимость участка;
категория земли (в приоритете участки, которые являются промышленными землями);
приближенность к населенным пунктам.

Ценообразование земли под коттеджи

Земельные угодья, которые планируется применять с целью возведения жилья, должны находиться подальше от шумных дорог, в местах с чистым воздухом и, желательно, поближе к живописным уголкам природы. Такие участки ценятся высоко и разлетаются, как горячие пирожки. Какие факторы влияют на стоимость земельных участков под строительство коттеджей:

направление (в приоритете юго-запад, запад, северо-запад, т.к. эти направления не нагружены транспортом и тут более чистый воздух, благоприятная экология);
приближенность к МКАД (ценятся участки, которые находятся на территории до 35 км);
участки, удаленные от трассы на 30-50 км.;
дальние земли (возможность строительства собственных имений и поместий на большой территории);
комфортный подъезд, транспортные развязки;
инженерные коммуникации (наличие телефона, газа, электричества, водопровода или скважины, канализации, котельной или источника теплоснабжения и др.;
свойства почвы и местного ландшафта, наличие леса, водоема;
строения, которые необходимо сносить (цена повышается при отсутствии построек);
насаждения, которые надо вырубать (по минимуму);
юридические ограничения снижают стоимость;
в случае строительства крупного коттеджа приближенность к жилым постройкам, которые находятся в ветхом состоянии, снижают цену на землю;
права (в приоритете оформленные права собственности);
разрешения на использование участка;
размер земельного угодья (приоритет участкам, которые можно продавать по частям);
предпочтительны потоки ветра, идущие на юго-восток и юг — в большинстве своем это северные районы и западная часть Подмосковья.

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земли под офисы и ТРЦ

На цену земельного участка, который предназначен для строительства офисов и торгово-развлекательных центров, влияют такие факторы:

приближенность к столице (объекты, которые находятся на расстоянии до 5 км стоят намного больше);
наличие развитой и многообразной инфраструктуры;
комфортный транспортный подъезд, транспортные развязки;
инженерные коммуникации (в т.ч. электричество, газ, водопровод/скважины, канализации, котел, телефон и др.);
направление — дороже стоят объекты на западе, северо-западе, юго-западе (они более разгружены или есть коттеджи, которые приближены к этому направлению);
юридические обязательства или обременения (санитарная зона, аренда и др.) — земли с ограничениями стоят дешевле;
права на земельный надел (если права собственности оформлены, то они в приоритете);
возможности использования участка (ценятся земли в статусе промышленных).

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земли для промышленного использования

Какие факторы влияют на цену земельного участка, который планируется применять в промышленных целях:

приближенность к федеральной трассе (если объект располагается очень близко, то его стоимость автоматически повышается);
удобная транспортная развязка, уровень ее подготовленности и наличие;
инженерные коммуникации (газ, вода или скважина, теплоснабжение или котел, телефон, проводной Интернет, канализация);
права (ценится земельный участок с оформленными документами и полностью зарегистрированными правами собственности);
строения, которые можно сносить (участок стоит больше, поэтому стоимость автоматически повышается, построек нет, а если существуют, то находятся в приемлемом состоянии или просто повышается цена, т.к. объект можно применять для промышленных целей);
насаждения, которые нужно вырубать (важно, чтобы их количество было маленьким или они вовсе отсутствовали);
юридические обязательства или обременения (санитарная зона, аренда и др.) — если не распространяются какие-то ограничения юридического характера, то земля стоит дороже;
разрешения по использованию участка (ценятся объекты в статусе промышленных земель);
приближенность к населенным пунктам (стоимость объекта повышается).

Один и тот же земельный участок может стоить по-разному. Все зависит от того, для какой цели он предназначен. Земля для строительства офисов обходится дорого, а вот в категории участков, предназначенных для промышленных целей, цена этого же объекта будет иной. Поэтому важно учитывать все факторы, которые влияют на ценообразование. Это позволит получить максимум выгоды и пользы от любой сделки о купле-продаже земли.

Источник: https://akcent.pro/content/faktory-vliyayushchie-na-stoimost-zemelnykh-uchastkov

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного участка

Факторы, оказывающие влияние на стоимость земельного участка

Недвижимость находится под влиянием окружающей среды и, несомненно, сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценки недвижимости выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость имущества:

Экономические факторы, зависящие от состояния экономической ситуации в стране, регионе и на местном уровне.

Факторы спроса, оказывающие влияние на стоимость земли:

— уровень занятости населения;
— величина заработной платы и доходов в целом;
— платежеспособность населения;
— наличие источников финансирования;
— издержки, связанные с оформлением сделок;

Факторы предложения, оказывающие влияние на стоимость земли:

— площадь земли, имеющейся на продажу;
— затраты на освоение или производство строительных работ;
— затраты, связанные с обеспечением финансирования;
— налоги. заработный финансирование недвижимость

Социальные факторы помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности, при этом основным из них является уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения:

— наличие детских дошкольных учреждений и общеобразовательных школ;
— наличие объектов торговля, питания, бытового обслуживания; наличие объектов культуры, искусства, здравоохранения, спорта и пр.;
— возрастная структура населения и уровень его образования.

Юридические, административные и политические факторы.

Все эти факторы могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно:

— политика предоставления различного рода льгот;
— экономическая, фискальная, кредитно-денежная политика;
— налогообложение, зонирование, контроль землепользования;
— качество услуг, предоставляемых местной администрацией.

Физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения. Эти факторы являются определяющими для стоимости земельных участков, как в пределах поселений, так и за их пределами:

— площадь и форма земельного участка (ширина, длина, границы по дороге, улице или реке и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);
— целевое назначение земли (отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен);
— характер предыдущего использования земельного участка;
— права на оцениваемое имущество (права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы и проч.);
— плодородие и технологические свойства (для сельскохозяйственных угодий).

Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия:

— загрязнение воздушного бассейна, территории, воды;
— необычная роза ветров;
— повышенная солнечная активность;
— нарушение шумового режима;
— уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования.

Инженерно-геологические условия и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы:

¦ уровень стояния грунтовых вод;

¦ подверженность оползневым явлениям;

¦ наличие просадочных грунтов;

Историческая, эстетическая и ландшафтная ценность территории. Наличие:

¦ зон охраны исторических и архитектурных памятников;

¦ зон регулирования застройки;

¦ ценных эстетических (ландшафтных) факторов (живописный рельеф, лесные массивы и зеленые насаждения, реки и водоемы);

¦ ценных природных факторов (уникальная растительность, животный мир).

Рекреационная ценность территории. Наличие:

¦ природно-заповедных территорий (национальные парки, заповедники, заказники, охраняемые урочища, одиночные памятники природы);

¦ рекреационно-природных территорий (курортные зоны и местности, зоны отдыха, туристские зоны и местности);

¦ лесов заповедных, защитного и охранного значения;

¦ санитарно-защитных природных территорий (зоны санитарной охраны водных источников, прибрежные зоны вдоль водных источников).

Местоположение. Для земель поселений учитываются:

¦ доступность населения к центру населенного пункта, объектам культуры и бытового обслуживания (образования и воспитания, культуры и искусства, бытового обслуживания, торговли, здравоохранения, спорта и проч.);

¦ обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории и застройки (водопровод, канализация, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, твердое покрытие улиц и проездов);

¦ соседство (возможность целевого использования прилегающих участков для стоянок, подъездных путей, коммерческого использования);

¦ неудобства (размещение в жилой округе промышленных сооружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и линий высокого напряжения, пустующих домов и т.п.)

Для земель сельскохозяйственного назначения значение имеют:

— пунктов реализации и сбыта сельскохозяйственной продукции;
— баз снабжения промышленными товарами и строительными материалами;
— элементов окружающего ландшафта;
— объектов коммунальных услуг;
— источников загрязнения;

Перечисленные выше физические, социальные, экономические, эстетические и экологические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие среды местоположения объекта недвижимости.

Необходимо также учитывать и влияние на объект недвижимости трех уровней факторов: регионального, местного (локального) и уровня непосредственного окружения.

Региональный уровень. На этом уровне анализу и оценке подлежат социальные, экономические, физические и политические факторы, имеющие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Местный уровень. На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования, непосредственно связанные с оцениваемым объектом.

Уровень непосредственного окружения. На этом уровне исследуется воздействие влияния архитектурно-строительных и финансово-эксплуатационных факторов, непосредственно связанныx с объектом недвижимости и обусловленных его характеристиками.

Источник: https://studwood.ru/1552084/ekonomika/faktory_okazyvayuschie_vliyanie_na_stoimost_zemelnogo_uchastka

Факторы, определяющие стоимость земли

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

¨ местоположение и окружение;

¨ целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

¨ физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

¨ инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

¨ условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

¨ условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

¨ обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

¨ изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

¨ юридические, административные или политические;

¨ физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, криминогенности, чувства собственности.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы. К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т.п.

Принципы оценки земель

В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

2) связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно «привязаны» к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимального разделения имущественных прав;

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Данное суждение исходит из положения экономической теории – земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность тогда, когда есть остаток дохода после покрытие трех других составляющих производства (Маршалл А.). Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того, как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т.д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

¨ физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

¨ разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

¨ разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

¨ разделение по залоговым правам (в перспективе).

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности), заключающийся в том, что составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции, устанавливает экономическую связь земли с капиталом, трудом и управлением. Оптимально сочетание всех четырех составляющих производства приведет к максимальному доходу, а, следовательно, и высокой стоимости объекта недвижимости при его оценке.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, представлена принципами зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Согласно принципу зависимости, на стоимость объекта недвижимости (в том числе земли) оказывают влияние различные факторы внешней среды: климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, юридические, демографические и т.д. В зависимости от степени влияния на тот или иной объект (участок) факторы можно разделить на основные и дополнительные. Безусловно, одним из основных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. В совокупности с близостью к объектам инфраструктуры (дороги, торговые и культурные центры) фактор местоположения формирует понятие «экономическое местоположение недвижимости», оказывающее наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей. Связи измеряются затратами времени, денежных средств или расстоянием. Например, рассматривая влияние на стоимость дачного участка одного из региональных факторов – расположения его в живописном месте – можно попытаться измерить эту связь путем сравнения оцениваемого участка с сопоставимым, находящимся в обычной местности участком. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать влияние фактора (живописность местоположения) на стоимость объекта в денежном выражении.

Согласно принципу соответствия, объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости (спрос) и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос, тем выше стоимость объекта недвижимости (предложение земельных участков ограничено).

Наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости оказывает введение законодательных и нормативных актов. Например, разрешение в законодательном порядке купли и продажи земельных участков обусловило значительное увеличение предложения на земельном рынке, что, в свою очередь, привело к стабилизации цен на землю.

Принципы конкуренции и изменения, в основном, присущи оценке зданий и сооружений.

Источник: https://infopedia.su/7xdd1b.html

Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?

Востребованные участки

Каждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс. целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.

Алексей Ананьев, коммерческий директор компании «Земля за городом»

По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе. Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться. Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.

«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее. Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко. — Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого. Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».

Формула со множеством переменных

Чтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться. Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.

«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев. — У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить. Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».

Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки. Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций. Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.

«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс. рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок Аргуново, 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс. рублей за сотку («Березовая роща», Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко. — Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку. Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».

По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит. В пример он приводит поселок «Петровский луг» (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.

Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.

«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев. — Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории. Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли. Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».

«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»

Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву. «Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко. — Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».

Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене. «Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт. — Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок. На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются. Если будет решена эта проблема, направление оживет».

Элитный дефицит

Что касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке. Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков. «Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту. Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».

По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей). Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.

Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).

Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку. Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.

С коммуникациями или без?

Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций. «Электричество в поселок подводится по факту заселения. Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается. Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».

Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно. Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего. Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Совсем иначе обстоит дело с обещаниями, что будет изменен вид использования или категория земли. «Произвести смену разрешенного вида использования, а тем более назначения земли с сельскохозяйственного на землю населенных пунктов очень сложно, — делится мнением Алексей Ананьев. — Если раньше это определялось на уровне сельских поселений и было довольно просто, сейчас все передано в область — это занимает много времени, и вовсе не факт, что будет вынесено положительное решение».

Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.

«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко. — Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет. Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».

Факторы риска

Чтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.

«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.

Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.

«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он. — Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».

При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу. Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.

Рекомендует Александр Давыденко, ООО «Земельный формат»:

Приобретайте участок на ранней стадии строительства поселка
Если у компании-продавца есть технические условия на подключение коммуникаций, которые обещают подвести позже, смело покупайте землю — вы существенно сэкономите. Например, в феврале прошлого года в одном из поселков по Дмитровскому шоссе на нулевом этапе открылись продажи по цене 150 тыс. рублей за сотку. В апреле размежевали участки и начали строить дороги — стоимость поднялась до 170 тыс. рублей за сотку. В мае проложили дороги, цена выросла до 190 тыс. рублей. В июне-июле построили дом для охранного пункта, поставили фасадное ограждение и провели газовые трубы, стоимость увеличилась до 230 тыс. рублей. В конце декабря, после подведения электричества, цена выросла до 250 тыс. рублей за сотку. Экономия очевидна. Но будьте начеку: если поселок у компании-продавца — единственный, этот способ является очень рискованным.
Выбирайте поселок с минимальным набором коммуникаций
Выгоднее покупать участок в поселке, где подведено электричество по государственной программе 550 рублей за 15 кВт и сделаны дороги с твердым покрытием. Если есть шанс подвести газ по разумной цене, его тоже надо рассмотреть. Централизованное водоснабжение и канализация, конечно, кажутся очень привлекательными, но учтите: вам сразу придется выложить приличную сумму за подключение, а потом платить за обслуживание. Индивидуальная скважина и септик обойдутся дешевле.
Электричество должно быть подведено МОЭСК
В противном случае придется устанавливать дорогостоящий счетчик, платить по высокому тарифу и доплачивать за дополнительные киловатты.
Откажитесь от управляющей компании
Навязанная УК чаще всего является бизнес-проектом, на котором застройщики пытаются заработать, платежи за услуги часто не соответствуют сервису. Когда жители сами управляют поселком и решают, что им нужно, это более экономный и эффективный вариант.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Источник: https://www.cian.ru/stati-otsenka-iz-chego-skladyvaetsja-stoimost-zemelnogo-uchastka-304072/