Как оформить квартиру в новостройке в собственность самостоятельно 2020

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить квартиру в новостройке в собственность самостоятельно 2020». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

начали работать, будучи несовершеннолетними в Великую Отечественную войну, с трудовым итоговым стажем не менее 40 лет мужчины , 35 лет женщины. Про стаж не совсем понятен вопрос. Высшие знаки отличия СССР Герой Советского Союза, Летчик-космонавт СССР, Герой Социалистического Труда и др.

Инструкция как оформить новостройку в собственность в 2020 году

Участие в долевом строительстве является одним из наиболее распространенных и выгодных вариантов улучшения жилищных условий. Вкладывая деньги на начальном этапе строительства, граждане могут оформить новостройку в собственности после возведения готового объекта и приема его в эксплуатацию. Разберем все этапы оформления новостройки в собственность от момента подписания акта приема-передачи квартиры до получения выписки из ЕГРН.

Документы для оформления новостройки в собственность

Приобретение жилья в новостройке может осуществляться двумя способами – заключением договора долевого участия в строительстве и куплей-продажей уже готового объекта. В первом случае, заключая договор с застройщиком, граждане приобретают право требования доли в многоквартирном здании. После ввода дома в эксплуатацию происходит передача готовой квартиры, соответствующей размеру указанной доли. При покупке квартиры в фактически построенном доме заключается договор купли-продажи.

Оформление права собственности на квартиру в новостройке происходит путем обращения в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Для этого граждане должны представить следующие бланки и формы:

• документы, удостоверяющие личность граждан: паспорт, а для детей в возрасте до 14 лет свидетельство о рождении;
• договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре;

• выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию договора долевого участия;

• акт приема-передачи жилого помещения, оформленный дольщиком и застройщиком;

• технический план на готовую квартиру (если квартира не стоит на кадастровом учете);

• платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины (в 2018 году размер пошлины за регистрацию права составляет 2000 руб.);

• заявление о регистрации права собственности (при подаче через МФЦ в окнке специалист самостоятельно заполняет заявление).

Если регистрация осуществляется через представителя, необходимо оформить доверенность в нотариальной конторе.

Особое значение имеет передаточный акт, так как только при его наличии жилое помещение может быть оформлено в собственность. Указанный акт составляется после завершения строительных работ и получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Подписание акта может затянуться, если при приемке жилья дольщик зафиксировал ненадлежащее качество квартиры или его оборудования (о последствиях выявленных недостатков расскажем ниже).

Регистрация прав на готовое жилье возможно только в случае завершения строительства. Если заключается договор купли-продажи готовой квартиры, застройщик должен представить акт комиссии о приеме многоквартирного здания и вводе его в эксплуатацию. Также в обязанности застройщика входит проведение кадастрового учета вновь возведенного здания. Для этого изготавливается технический план на многоквартирный дом, а также на каждое жилое помещение.

При регистрации прав на первую квартиру в доме представляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Для последующей регистрации прав на другие квартиры этого не требуется, поскольку все необходимые сведения уже будут иметься в распоряжении Росреестра.

После заключения договора долевого участия в строительстве граждане могут на возмездной основе уступить это право третьим лицам. Для этого оформляется договор уступки права требования, который также регистрируется в Росреестре. Соответственно, при получении готового жилья оформление собственности будет осуществляться на основании договора уступки. Оформление договора уступки прав допускается до подписания передаточного акта между первоначальным дольщиком и застройщиком. С момента оформления акта такие действия будут невозможны, а право собственности сможет оформить действующий дольщик.

Подробная инструкция по оформлению квартиры

Регистрация жилого помещения в собственность происходит по правилам, зафиксированным в Федеральном законе № 214-ФЗ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Первым этапом будет являться передача готовой квартиры застройщиком и подписание акта приема-передачи. Эта процедура происходит следующим образом:

• в сроки, указанные в договоре долевого участия, застройщик уведомляет дольщика о завершении строительства и необходимости принять готовое жилье – уведомление направляется не позднее месяца до наступления срока по договору (либо за 14 дней да оговоренной даты начала передачи);
• передача квартиры может осуществляться только после ввода дома в эксплуатацию и получения соответствующего акта;
• после получения уведомления на приемку квартиру есть 7 дней;
• в ходе приема-передачи жилого помещения застройщик и дольщик составляют двусторонний акт, в котором указываются следующие сведения – дата передачи, основные параметры квартиры, иная информация по соглашению сторон;
• если у дольщика не имеется претензий относительно качества жилого помещения, по одному экземпляру акта выдается каждой стороне.

При наличии претензии к качеству построенного жилья составляется акт несоответствия. В этом случае передаточный акт будет подписан только после устранения всех недоделок.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может поставить многоквартирный дом на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Для этого проводятся кадастровые работы, которые завершаются изготовлением технического плана здания, технических планов на каждое жилое помещение, а также поэтажных планов МКД с отражением на них каждой квартиры.

Хотя в передаточном акте указываются основные характеристики квартиры, при регистрации права собственности будут использованы кадастровые сведения в отношении не только жилого помещения, но и многоквартирного здания. Также нужно учитывать, что одновременно с оформлением квартиры в новостройке, граждане приобретают право долевой собственности на общее имущество многоквартирного здания.

Кто может обратиться за оформлением права собственности на квартиру в новостройке? В состав потенциальных собственников могут входить:

• граждане, заключившие договор долевого участия в строительстве с застройщиком, в том числе с использованием ипотечных средств;
• граждане, получившие право требования по договору цессии у первоначального дольщика;
• граждане, заключившие договор купли-продажи с застройщиком после ввода дома в эксплуатацию.

Подать документы для регистрации права можно в любой момент после подписания передаточного акта, закон не устанавливает ограничений по времени.

Регистрационные действия проводятся в соответствие с Федеральным законом № 218-ФЗ по следующим правилам:

• документы представляются дольщиком в МФЦ или службу Росреестра лично, либо через представителя по доверенности;
• одновременно проводится процедура кадастрового учета и регистрации на квартиру, по итогам которой жилое помещение получит уникальный кадастровый номер, а у дольщика возникнет право собственности;
• после завершения указанной процедуры выдается выписка из госреестра ЕГРН, которая в настоящее время является надлежащим правоустанавливающим документом.

Сроки регистрационных действий зависят от способа обращения. При обращении через Росреестр указанный срок составит 10 дней, а через МФЦ – 12 рабочих дней. Дата получения готовых документов будет указаны в расписке, которую граждане получат при обращении.

Особенности оформления квартиры в новостройке с ипотекой

Ввиду высокой стоимости жилой недвижимости, распространенным вариантов приобретения квартир в новостройках является оформление ипотечных кредитов. По условиям кредитования банк в пользу банка должно устанавливаться обременение права собственности – залог. Чтобы залог вступил в силу, он подлежит регистрации в Росреестр одновременно с оформлением права собственности.

Оформление квартиры в новостройке с ипотекой происходит по общим правилам регистрации, однако нужно учитывать следующие нюансы:

• в ипотечном договоре с банком предусматривается срок, в течение которого заемщик должен зарегистрировать право собственности и залог (при отсутствии ипотеки такой срок отсутствует, а дольщик сам определяет время обращения за регистрацией);
• в пакет документов при обращении в Росреестр или МФЦ дополнительно включается закладная и заявление о регистрации залога в пользу банка;
• в выписке ЕГРН, которую получит собственник, будет указано на возникновение обременения права, которое снимается только при полном исполнении обязательств по кредиту.

Для регистрации квартиры с ипотечным обременением должны быть соблюдены следующие условия – дому должен быть присвоен почтовый адрес, а застройщик должен поставить его на кадастровый учет.

С момента регистрации залога граждане могут без ограничений пользоваться квартирой по прямому назначению, однако лишены возможностью ее продать, подарить или распорядиться иным образом без согласия банка. Снятие обременения будет происходить после полного погашения кредита, после чего собственник сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Сложности при оформлении квартиры в собственность

Основные риски при вложении средств в долевое строительство связаны с недобросовестным поведением застройщика:

• затягивание сроков завершения строительства;
• ненадлежащее качество готового жилого помещения;
• отказ застройщика передать полный комплект документов для регистрации прав;
• банкротство застройщика.

В каждом из перечисленных случаев оформление права собственности может затянуться на неопределенный срок.

Если застройщик систематически нарушает сроки возведения объекта, дольщик может рассчитывать на выплату неустойки. Существенное затягивание строительства будет являться основанием для расторжения договора долевого участия и взыскания с застройщика вложенных денежных средств. Продление сроков сдачи готового объекта допускается при письменном уведомлении дольщика и получении его письменного согласия.

Если при передаче готовой квартиры выявлены недостатки, застройщик обязан их устранить в полном объеме. Для этого составляется акт несоответствия с указанием всех недоделок квартиры. Затягивание сроков устранения недостатков, а также отказ застройщика удовлетворить законные претензии дольщика, также является основанием для расторжения договора или взыскания убытков.

Если застройщик отказывается предоставлять документацию, необходимую для регистрации права собственности, можно предпринять следующие меры:

• направить в адрес застройщика письменное требование о предоставлении документов (например, для получения копии разрешения на ввод дома в эксплуатацию);
• обратиться в суд с иском о признании права собственности – в ходе процесса по судебному запросу могут быть истребованы любые документы.

Судебный акт будет являться основанием для регистрационных действий в Росреестре, это соответствует нормам Федерального закона № 218-ФЗ,

Наиболее серьезные проблемы возникают при банкротстве застройщика. Если жилой дом не достроен, в рамках банкротного дела можно добиться возврата денежных средств (часть из них будет выплачена за счет компенсационных и страховых фондов). Также по решению дольщиков можно оформить право собственности на многоквартирное здание, как объект незавершенного строительства. Это позволит реализовать зарегистрированный объект, либо привлечь нового подрядчика для продолжения строительства.

Если дом фактически достроен, однако не введен в эксплуатацию по причине банкротства застройщика, признать право собственности можно через суд. При этом нужно учитывать следующие нюансы:

• иск должен быть подан каждым дольщиков в отношении своего жилого помещения;
• к участию в деле привлекаются органы местной власти и иные контролирующие учреждения, выдававшие разрешение на строительство и предоставившие земельный участок для застройки;
• основанием для признания права собственности в судебном порядке будет являться договор долевого участия, в котором зафиксирован размер доли, соответствующей определенной квартире.

Признание права собственности через суд не лишает права предъявить претензии к застройщику о возмещении убытков или устранении недоделок в готовых квартирах.

После регистрации прав на жилые помещения, собственники могут обратиться за узакониванием общего имущества многоквартирного здания и придомовой территории. Инициатором обращения может выступать один или несколько собственников, а регистрация прав будет проходить на основании разрешительной и технической документации на дом, а также на земельный участок. Имущество дома и придомовая территория будут являться общей собственностью граждан, оформивших права на квартиры, однако распоряжение отдельной долей не допускается.

Как прописаться в новостройке?

Прописать в жилом помещении, приобретенном в новостройке, можно при соблюдении следующих условий:

• если застройщиком получен акт приемочной комиссии и разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
• если застройщик зарегистрирован права на здание и добился присвоения почтового адреса в местных органах власти;
• если граждане получили в Росреестре выписку из ЕГРН о регистрации права собственности.

Прописка будет оформляться на основании правоустанавливающего документа – выписки из ЕГРН. Обратиться на регистрационный учет может каждый собственник, указанный в выписке ЕГРН, дополнительного согласования не требуется. После регистрации собственников они могут зарегистрировать на своей жилплощади иных лиц с правом постоянного или временного проживания.

Прописка осуществляет в ближайшем паспортном столе.

Дача разрешения на прописку иных граждан порождает только возникновение права пользования жильем в новостройке. Временная прописка будет аннулирована автоматически после истечения срока регистрации. Граждан, постоянно прописанных в квартире, с учета может снять собственник в принудительном порядке (например, собственник может выписать из квартиры бывшего супруга после прекращения брачных отношений).

Прописка в объекте незавершенного строительства не допускается, даже если дольщики смогли оформить права собственности. Разрешение застройщика на вселение и прописку не требуется, если дольщик надлежащим образом оформил право собственности.

Источник: https://smway.ru/instruktsiya-kak-oformit-novostroyku-v-sobstvennost/

Как оформить квартиру в собственность в новостройке самостоятельно 2020

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Как оформить квартиру в собственность в новостройке самостоятельно 2020». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

После проверки всех документов (процедура занимает не более 10 календарных дней) вы получаете справку, подтверждающую, что ограничения в использовании недвижимости больше нет. Собственник имеет возможность без разрешения банка продавать, дарить или совершать другие действия с жилплощадью.

Заниматься оформлением квартиры в Санкт-Петербурге или другом городе можно как лично, так и через третьих лиц — родственников, юристов или сотрудников профильных компаний, которые предоставляют соответствующие услуги. В таком случае, дополнительно необходимо будет оформить доверенность на представителя и заверить ее в нотариальной конторе. Но для получения документа, подтверждающего оформление квартиры, всё равно потребуется личное присутствие собственника. При этом стоит учесть, что оформить квартиру в новостройке можно только на тех, кто указан в договоре долевого участия.

На оформление квартиры, приобретенной в браке, вместе с пакетом документов необходимо предоставить свидетельство о заключении брака и нотариально удостоверенное разрешение супруга(ги) на приобретение недвижимости (разрешение заверяется у нотариуса перед сделкой на покупку жилья).

Потребуется заказать технический паспорт в БТИ, после чего в Росреестр нужно подать заявление на кадастровый учет квартиры (бланк можно скачать на официальном сайте Росреестра или получить лично в указанном органе или МФЦ).

Вопрос важен, когда речь идет о расчете налогов или отчуждении собственности. И если с покупкой квартиры на вторичном рынке все предельно ясно – право собственности наступает с даты внесения соответствующей записи в ЕГРН (а пользоваться можно и вовсе с даты, указанной в договоре купли-продажи), то с приобретением квартиры в новостройке не все так однозначно.

Государственную пошлину можно оплатить в течении 5 дней после подачи заявления, но пока данные об оплате не поступят в Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах регистратор не приступит к регистрации прав.

Стать хозяином недвижимости можно разными способами. Вариант приобретения квадратных метров диктует особенности регистрационной процедуры, а также состав бумаг для ее проведения. Пакет документов зависит:

Регистрация квартиры в собственность в новостройке в 2020 году: как оформить, документы и инструкция

Прописаться человек сможет только после постановки дома на кадастровый учет. Этот процесс растягивается от одного-двух месяцев до двух лет, но, как правило, в течение полугода вопрос решается. Соответственно, дом ставят на кадастровый учет, люди оформляют квартиру в собственность и прописываются. До этого времени они могут зарегистрироваться временно.

Поскольку между подписанием акта приема-передачи квартиры и постановкой дома на кадастровый учет может пройти неопределенное время. Таким образом, процедура получения прописки в квартире в новостройке поэтапно выглядит следующим образом.

Прежде всего, получить разрешение на введение дома в эксплуатацию (с этого все начинается, без него вам не имеют права выдавать ключи). Составить протокол о распределении жилой и коммерческой площади. Данная процедура актуальная для очень многих современных жилых комплексах, первые этажи которых отведены под инфраструктурных арендаторов. Получить в БТИ паспорт на вновь возведенный дом и поставить его на кадастровый учет. Присвоить дому почтовый адрес.

Как оформить в собственность квартиру в новостройке

Как правильно оформить квартиру в новостройке в собственность, в чём преимущества новостроек и почему ДДУ остается наиболее надежной формой отношений между покупателем и застройщиком — разбираем вопросы подробно.

Но, существуют и такие случаи, когда вам могут отказать в проведении процедуры. Для этого есть ряд причин, которые вы должны опровергнуть. В этой ситуации вам потребуется собрать ещё один перечень тех или иных справок.

Закона, обязывающего всех, кто купил жильё в новостройке, заняться срочным получением правоустанавливающих документов не существует. Получение выписки ЕГРП — решение добровольное, уголовно не наказуемое, но всё же имеющее свои последствия. В этом случае покупатель не сможет осуществить ряд важных действий:

• В доме завершены строительные и отделочные работы, но вы не являетесь полноправным владельцем объекта недвижимости;
• Дом достроен, квартиры заселяются, но у застройщика нет всех документов, которые позволяют официально стать владельцем недвижимости.

Следующий серьезный недостаток затянувшейся регистрации прав собственности ─ увеличение срока для оплаты подоходного налога при продаже квартиры. Согласно Налоговому кодексу продавца квартиры освобождают от налога на доходы после трех лет владения недвижимостью. Этот срок исчисляется после регистрации прав.

Для тех, кто считает деньги, подойдет вариант оформления свидетельства о праве собственности самостоятельно. Дешево не значит быстро. Приготовьтесь отстаивать очереди и собирать пачки документов и их копий. Приступать к бумажной волоките можно после того, как застройщик оформит право собственности на первую квартиру в доме. Этот факт будет означать, что адрес открыт, то есть, для чиновников новый объект начинает формально существовать. Для получения пакета документов покупателю предстоит обратиться к застройщику. Причем нужно быть готовым к тому, что компания в этом деле откажет, либо потребует доплатить за подготовку бумаг. В некоторых случаях застройщики отдают документы, но не полный комплект, и покупателю приходится добиваться остальных бумаг еще долгое время. После того, как все необходимое окажется на руках, человеку нужно передать документы в ФРС и дождаться их оформления.

Оформление квартиры в новостройке в собственность

С недавних пор квартира каждого дольщика ставится на кадастровый учет застройщиком одновременно с постановкой на кадастр всего дома. Поэтому обязанность учитывать квартиру в кадастре у дольщика отпала. Однако если строительная компания не осуществляет кадастровый учет, это можно сделать самому. Для этого в БТИ заказывается технический план квартиры. После в кадастровый орган помимо заявления и технического плана нужно будет предоставить передаточный акт и договор о долевом строительстве (или иной документ, на основании которого вы являетесь покупателем жилья в строящемся доме), а также оплатить госпошлину. Самовольную перепланировку придется согласовывать дополнительно.

Оформление права собственности через суд необходимо, когда застройщик в силу тех или иных причин отказывается сам оформлять регистрацию. Это, пожалуй, наиболее долгий и дорогостоящий процесс получения документов. В зависимости от региона, сумма судебных издержек будет варьироваться, но в среднем она составит около 30 000 рублей. По времени оформление бумаг на квартиру в новом доме через суд займет примерно 1.5 года.

После получения технического паспорта застройщику нужно обратиться в архитектурно-строительную организацию муниципалитета, в которой он должен получить и подписать передаточный акт. На основании всех полученных документов он должен письменно обратиться в местную администрацию и получить у нее разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Как оформить в собственность квартиру в новостройке

Когда оформляются права собственности на любую недвижимость, требуется подать в орган регистрации технический паспорт на это имущество.

Работник Росреестра проверяет наличие всех документов и присутствующих, забирает само заявление с поданными документами и выдает заявителю расписку. В расписке будет указано о факте передаче документов, а также дата, когда можно будет забрать свидетельство о праве собственности.

Данные об оплате госпошлины должны автоматически попасть в единую базу. Но все же чек или квитанцию об оплате лучше сохранить, а если платеж произведен через интернет – распечатать. Вы сможете предоставить этот документ, если единая база «забарахлит».

• заявление на регистрацию;
• паспорт заявителя;
• договор долевого участия или переуступки прав;
• акт приема-передачи объекта недвижимости;
• технический паспорт;
• разрешение на ввод в эксплуатацию (обычно подает застройщик, но могут потребовать).

Процесс покупки новой квартиры заканчивается внесением данных о ней в государственный реестр. Как только ваше имя появится в выписке из ЕГРН, которая сегодня заменила бумажное свидетельство о собственности, можно смело назначать дату новоселья и готовиться встречать гостей.

Сдача новостройки происходит в несколько этапов. Сначала построенный дом принимают различные государственные инстанции (например, БТИ производит фактические обмеры помещений и сверяет их с проектными). А после застройщик получает следующие документы:

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке

Договор уступки прав требования также регистрируется в Росреестре, и с момента этой регистрации у нового владельца появляются те же права и обязанности, что и у предыдущего дольщика. Уступку прав можно совершить до момента подписания акта приема-передачи квартиры. После этого квартира будет продаваться только по обычному договору купли-продажи недвижимости.

Заявление подает собственник помещения, либо его представитель по доверенности (тогда с собой обязательно нужно иметь, помимо остальных документов, оригинал и копию доверенности). Список документов, представляемых в МФЦ, состоит из:

Согласно ст. 219 ГК РФ, только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

Как в 2020 году зарегистрировать в собственность квартиру в новостройке

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

Эти документы понадобятся, если покупка квартиры в новостройке произведена за счет денежных средств, полученных в кредит, или по ипотеке. Закладная выдается на руки заемщику после погашения ипотеки (кредита), поэтому чаще всего представитель банка (или иной кредитной организации) сам присутствует при регистрации права собственности.

Оформление квартиры в собственность в новостройке, документы, пошаговая инструкция

Даже если вы уже подписали передаточный акт, получили ключи и въехали в новую квартиру, собственником ее вы еще не являетесь. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.

Источник: https://reg-jurist.ru/postanovleniya/kak-oformit-kvartiru-v-sobstvennost-v-novostrojke-samostoyatelno-2020

Как купить квартиру в новостройке в 2020 году

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

• 💡 Правовое регулирование
• 💰 Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция
  • Что такое счет эскроу
  • Схема покупки недвижимости
  • Можно ли купить квартиру в 2020 году без счета эскроу
  • Как проверить застройщика
• 💸 Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку
  • Схема покупки
  • Документы
  • Обременение залогом: что это значит
• ✅ Порядок оформления квартиры в новостройке в собственность
  • При каких условиях возможна регистрация права собственности на квартиру в новостройке
  • Необходимые документы и сроки регистрации
  • Как правильно принять квартиру у застройщика
• ❗ Существуют ли подводные камни при покупке квартиры в новостройке

💡 Правовое регулирование

Принцип работы счетов эскроу содержится в статье 860.7 Гражданского кодекса РФ. Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в статье 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. » №ФЗ-214.

Страхование депонированной суммы на эскроу-счете производится Агентством по страхованию вкладов в сумме не более 10 млн р., согласно п. 3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» №ФЗ-177.

💰 Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

С июля 2019 года большинство застройщиков не смогут получать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование застройки многоквартирных домов с прямого сменилось проектным. Что это означает на практике?

Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет. Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована. Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2017 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью.

Деньги, которые теперь покупатели платят за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу.

Счет эскроу – это специальный вид счетов в банке. На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Данная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру. До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта. Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля 2018 года, а с июля 2019 года – это обязанность застройщиков, а не их право.

При возникновении проблем у банка поводов для беспокойства у дольщиков так же нет: средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн р.

Схема покупки недвижимости с использованием счета эскроу будет следующая:

1. Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что покупатели стали больше доверять застройщикам после применения счетов эксроу и больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе котлована.
2. Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия.
3. Покупатель заключает трехсторонний договор на открытие счета эскроу с застройщиком и банком.
4. Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу (если была получена ипотека, то средства на эксроу-счет перечисляются банком).

Но из-за введения счетов эксроу разница между ценой квартиры на этапе котлована и на финальной стадии будет практически одинаковой, поэтому более логично покупать недвижимость с высокой степенью готовности.

В первоначальной версии закона предполагалось распространить требование о применении счетов эскроу на всех застройщиков, но затем были сделаны послабления. Ряд застройщиков сможет получить деньги напрямую даже после 1 июля 2019 года и начать ими распоряжаться.

Применение счетов эскроу для застройщиков становится обязательным, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после июля 2019 года. Правительство ввело критерии, кто и когда вправе работать без счета эскроу. Такие условия важно знать покупателям, чтобы понимать, что их не привлекают к участию в серой схеме. Итак, застройщик вправе работать без счета эскроу в следующих случаях:

1. Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
2. По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении ветхого жилья.
3. Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
4. Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
5. Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Такие послабления были введены по той причине, что банки нередко отказывали в открытие счетов эскроу застройщикам, а продолжение строительства без них стало невозможным.

Таким образом, используются два критерия для расчетов напрямую: это объем проданных площадей и степень готовности объекта.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).

В отличие от вторичного рынка, на котором квартиры покупаются только по договору купли-продажи, квартиры в новостройке допускается купить по разным документам. Основная полностью законная схема – договор долевого участия.

Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2018 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.

В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании. Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в СМИ, данные с форумов и пр.

При покупке квартиры, которая строится с использованием счетов эскроу, вопрос проверки надежности застройщика не имеет столь принципиальное значение. Если застройщик предлагает оплатить новостройку напрямую, то покупателю стоит произвести комплексную проверку:

1. Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте наш.дом.рф (официальный ресурс от Минстроя).
2. Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.
3. Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
4. Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.

Покупателям следует помнить, что квартиру они оплачивают только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Даже при финансировании без счетов эскроу необходимо использовать для оплаты исключительно безналичные расчеты.

💸 Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку

При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку. Хотя покупка жилья в строящемся доме в кредит сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым. Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей составляет 70-75%.

Более того, именно ипотека предположительно станет ключевым драйвером роста рынка первичной недвижимости: процентные ставки опустились ниже 10%, тогда как цены на недвижимость росли в условиях перехода на проектное финансирование.

От заемщика потребуется внести часть суммы за недвижимость из собственных средств: размер первоначального взноса может составлять 15-20%. Некоторые банки готовы принимать в качестве первого взноса материнский капитал, но использовать его таким способом можно только после достижения ребенком возраста 3 лет.

Процедура оформления недвижимости в ипотеку предполагает прохождение нескольких этапов:

1. Покупатель подбирает подходящего застройщика: необходимо подобрать надежную компанию-застройщика, так как в данной сфере достаточно распространены фирмы-однодневки и мошенники.
2. Покупатель обращается в банк и передает документы для оформления ипотеки. Банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке у аккредитованного ими застройщика (если застройщик аккредитован одновременно несколькими банками, это хороший знак, свидетельствующий в пользу надежности застройщика). К документам на ипотеку относят как личные документы, так и сведения о финансовом состоянии, трудоустройстве заемщика и пр.
3. После одобрения ипотеки с продавцом подписывается договор с указанием на сроки, условия и обязательства сторон.
4. Вместе с документами на предоставление кредита и залогом прав требования подписывается договор долевого участия.
5. Средства переводятся в пользу застройщика на счет эскроу. Разница в рамках ипотечного кредитования состоит в том, что средства за квартиру перечисляет не сам покупатель, а банк.
6. После строительства дома и подписания акта приема-передачи квартира оценивается и оформляется техпаспорт.
7. В течение 10 дней квартира передается в залог банку, а ипотечный договор регистрируется в Росреестре.

Документы для приобретения квартиру в ипотеку на первичном рынке можно разделить на несколько групп.

При оформлении ипотеки на покупаемую квартиру налагается обременение в виде залога. Это определенные ограничения на право собственности, которые накладываются в силу договора. Подобные ограничения определяются Гражданским кодексом и условиям по соглашениям с банком.

Что означает такое обременение для заемщика? Он вправе жить в квартире под залогом. Но такую недвижимость недопустимо обменивать, дарить, продавать и сдавать в аренду без получения предварительного согласия от банка.

Обременение накладывается на весь период уплаты клиентом задолженности по ипотеке, пока заемщик не исполнит полностью свои финансовые обязательства.

Сведения о том, что квартира находится под залогом, вносятся в ЕГРН. Регистрация ипотеки обычно происходит в день подписания заключения с финансовым учреждением.

Снимается обременение, только если банк не имеет финансовых претензий к заемщику, то есть после возврата кредита с начисленными процентами в полном объеме. Причем погашение ипотеки может происходить и досрочно.

После погашения ипотеки заемщик обращается в банк за справкой о полном погашении ипотеки, а затем – в Росреестр с заявлением о снятии обременения с ипотечной недвижимости.

✅ Порядок оформления квартиры в новостройке в собственность

Счет эскроу открывается в отношении каждого зарегистрированного договора долевого участия. Банк подписывает отдельный договор на открытие счета эскроу с каждым дольщиком и застройщиком по отдельности. При этом в договоре долевого участия необходимо указать, что расчеты по нему происходят через перечисление денег на счета эскроу.

Открытие счета эскроу для перечисления на него денег за квартиру – зона ответственности покупателя. Может ли он выбрать банк для открытия счета и как это сделать?

Центробанк также составил свой перечень банков, которые он считает достаточно надежными для финансирования строительства и открытия спецсчетов. В данный перечень вошли 96 банков.

Что касается ипотеки для покупки недвижимости с использованием эскроу-счета, то ее можно оформить абсолютно в любом банке (необязательно в том, который открывает эскроу-счета). В этом случае после получения одобрения по ипотечному договору покупатель перечисляет средства в аккредитованный банк, а после регистрации ДДУ кредитор переводит средства на эскроу-счет в банк-агент.

Правила депонирования средств дольщиков на счете эскроу отображаются в договоре долевого участия. Это, в частности, сумма (она совпадает с ценой договора), срок депонирования, основания для прекращения депонирования. Когда средства поступают на экскроу-счет, дольщик считается выполнившим свои обязанности по оплате договора долевого участия.

Перечень случаев, когда дольщик может забрать назад свои деньги, законодательно ограничен. В перечень этих случаев входят окончание сроков депонирования, расторжение договора долевого участия, односторонний отказ застройщика от исполнения договора, расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке из-за существенного нарушения условий договора застройщиком.

Покупатели обычно стремятся оформить квартиру в собственность как можно быстрее, так как без прописки у них есть сложности с получением некоторых важных социальных услуг. Проценты по кредиту за неоформленное в собственность жилье так же могут быть повышенными, что актуально для ипотечных заемщиков.

Но от самих покупателей сроки оформления квартиры в собственность мало зависят. Для начала процесса оформления в собственность застройщик должен получить:

1. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такое разрешение выдается, если по результатам проверки дом был признан соответствующим требованиям технической документации.
2. Технический паспорт из БТИ, который выдается по результатам обмера фактической площади.
3. Акт реализации инвестконтракта, подтверждающий исполнение обязательств перед местной властью.

Затем застройщик формирует протокол распределения площадей: какие квартиры и кому переходят, и подписываются акты-приема передачи квартир в доме.

Комплект документов, который потребуется в процессе регистрации, зависит от того, кто будет заниматься оформлением права собственности. Возможно три варианта:

1. Право собственности оформляет покупатель.
2. Право собственности оформляет застройщик.
3. Право собственности регистрируется в суде.

На практике с момента заселения (получения ключей на квартиру) до регистрации может пройти до 3-9 месяцев.

В случае если покупатель решил взять процедуру регистрации под свой контроль, чтобы сэкономить время и деньги, то ему нужно собрать следующие документы:

• заявление на регистрацию права собственности;
• договор с застройщиком или договор уступки права требования;
• акт приема-передачи квартиры;
• кредитный договор с банком и закладная (при покупке квартиры в ипотеку);
• разрешение органов опеки и поручительства;
• квитанция об оплате госпошлины.

Сроки регистрации права собственности на квартиру с января 2017 года составляют 7 рабочих дней.

Можно также обратиться в специализированную организацию для оформления права собственности, а также обратиться в суд.

После того как дом был сдан в эксплуатацию, а квартиры были переданы покупателю по актам приема-передачи, застройщик получает средства на счетах эскроу. Если застройщик не исполнил свои обязательства, то банк возвращает деньги дольщику.

Покупатель должен принять квартиру или отказаться от приемки в течение 7 дней после получения официального уведомления. Перед приемкой квартиры в новостройке и подписания акта приема-передачи необходимо удостовериться, что дом сдан, и в его отношении получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей. Так, если покупатель своевременно не обратит внимание на какие-либо важные аспекты, то в дальнейшем производить доделки ему придется за свой счет. Дефекты нужно правильно задокументировать и предъявить их застройщику, а тот должен будет компенсировать издержки покупателя или устранить нарушения в разумные сроки.

При приемке квартиры необходимо взять у застройщика смотровой лист (иногда он именуется дефектной ведомостью). В него вносятся все нарушения, которые были выявлены при осмотре. Дефектная ведомость предшествует подписанию акта приема-передачи.

Этаж, планировка и площадь квартиры по факту должны совпадать с проектными значениями. При приемке квартиры в новостройке необходимо проверять подъезд, двери и окна квартиры, пол и потолок, систему вентиляции, электропроводку и приборы, отопление и теплоизоляцию, отделку (если квартира сдается с отделкой).

На что необходимо обратить внимание в процессе осмотра недвижимости:

1. В подъезде осматривается внешний вид, отделка и освещение, работоспособность лифтов.
2. Дверные короба должны быть ровные и установлены вертикально.
3. Стеклопакеты должны плавно отрываться, проем окна – не иметь перекосов, вся оконная фурнитура должны быть целая.
4. Высота потолка должна совпадать по нескольким углам, цвет потолка должен быть ровным без следов влаги, трещин и перепадов.
5. Горизонт стяжки на полу следует проверить при помощи строительного уровня, на полу не должно быть трещин и пустот.
6. Стены должны быть без явных отклонений по вертикали, в углах не должно быть щелей.
7. При приемке квартиры у застройщика должны быть вентиляционные отдушины, в отдушинах должна быть вентиляционная тяга.
8. Во всех помещениях должен быть свет, розетки должны быть в рабочем состоянии, звонок – работоспособен, электрощиток должен иметь УЗО и счетчик.
9. Терморегуляторы должны вращаться плавно, все соединения труб – сварные, сантехника – быть работоспособной.
10. Предусмотренная внутренняя отделка должна быть качественной: обои не иметь пузырей, рисунок на стенах совпадает, ламинат – не имеет вздутий и провалов и пр.

В случае если замечания отсутствуют, можно подписать смотровой лист и акт приема-передачи квартиры.

❗ Существуют ли подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Использование счетов эскроу не дает 100%-й гарантии безопасности для покупателей. Риски покупки все равно сохраняются. В их числе следующие:

1. Банкротство застройщика. Особенно неприятной данная ситуация может оказаться для ипотечных заемщиков, так как за это время на сумму их долга могут набежать немалые проценты. Те покупатели, которые купили квартиру за свои деньги, получат их назад в полном объеме и смогут обратиться к другому застройщику. Хотя неипотечных покупателей так же подстерегают неприятности: за прошедшие 2-3 года строительства квартиры могут подорожать, а деньги – обесцениться, что сделает приобретение нового жилья невозможным.
2. Банкротство банка. В этом случае дольщики рискуют в меньшей степени, так как их деньги застрахованы, и вернут их в 100% размере. Основные риски предусмотрены для тех заемщиков, чьи квартиры стоят более 10 млн р. (сумма страховки ограничена 10 млн р.). То есть при покупке квартиры в Москве покупатели сильно рискуют (так, средняя цена на первичную недвижимость здесь превышает 11 млн р.). При покупке нескольких квартир дольщики так же несут определенные риски невозврата внесенных средств.

Несмотря на общую стабильность схемы с использованием эскроу, необходимо учитывать некоторые ее ограничения и риски:

1. На средства на счете эскроу может быть обращено взыскание по исполнительным документам за задолженность дольщика (например, по налогам или алиментам). При принудительном списании денег с эскроу-счета дольщик будет считаться неисполнившим обязательства по договору долевого участия, и квартиру он не получит.
2. Когда застройщик обеспечивает свои обязательства по договору долевого участия через счета эскроу, он автоматически освобождается от других видов обеспечения: залога права на земельный участок, на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. При нарушении застройщиком условий ДДУ дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафы за просрочку.
3. Стоит учитывать, что если покупатель передумает покупать квартиру, то вернуть средства будет проблематично. Законодательно предусмотрен возврат без расторжения договора только по причине признания застройщика банкротом. Для расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке потребуются веские основания: существенные нарушения или просрочка. То, что планы покупателя неожиданно поменялись, не является таким веским основанием и средства он себе не вернет.
   

С какими еще рисками могут столкнуться покупатели:

1. Долгострои или недострои: существенное нарушение сроков строительства может быть связано как с финансовыми, так и административными проблемами застройщика.
2. «Двойные продажи» одной и той же квартиры – этот риск исключен при покупке квартиры по ДДУ.
3. Серые схемы продажи квартиры – устраняется при подписании ДДУ.
4. Уступка по несуществующим правам требования – для устранения этого риска необходимо тщательно проверить основания для уступки.
5. Ненадлежащее качество недвижимости – покупатель вправе предъявлять застройщику претензии об устранении недостатков, а тот должен их своевременно исправлять.

Одним из способов снижения всех перечисленных выше рисков является грамотный выбор застройщика.

Таким образом, на рынок первичной недвижимости в 2020 году продолжит оказывать существенное влияние переход на новую схему работы с использованием счетов эскроу. Переход на проектное финансирование блокирует для застройщика доступ к деньгам дольщика, он получит их только после сдачи дома. Использование счетов эскроу существенно снижает риски для покупателей. Тем не менее им необходимо соблюдать должную осмотрительность при выборе застройщика и объекта покупки.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/kvartira-v-novostroyke.html

Порядок оформления квартиры в собственность в новостройке при ипотеке

Условия регистрации права собственности

Регистрация в собственность квартиры в совершенно новом многоквартирном доме в значительной степени зависит от строительной компании.

Процедура оформления свидетельства о праве собственности начнется успешно, если застройщик:

• прошел приемку объекта государственной архитектурно-строительной комиссией;
• оформил сдачу многоквартирного дома в эксплуатацию;
• сделал в БТИ техпаспорт на многоквартирный дом;
• поставил новостройку на кадастровый учет;
• составил протокол о распределении недвижимости (не только жилой, но и коммерческой);
• осуществил регистрацию объекта в Росреестре с присвоением дому почтового адреса.

Шаг 1. Застройщик должен предоставить владельцу квартиры:

• акт приема-передачи квартиры;
• акт реализации инвестиционного договора на выполнение строительных работ;
• копии документов о вводе в эксплуатацию построенного дома и его приемке государственной комиссией.

Шаг 2. Новосел обращается в БТИ и заказывает документацию с техническим описанием объекта жилой недвижимости:

Стоимость их оформления придется уточнить на месте.

Следующие шаги зависят от того, какие еще документы потребуется предоставить в регистрирующий орган (см. ниже).

С судом или без суда?

На практике владельцам квартир в новостройках часто приходится обращаться в суд, чтобы оформить жилище в собственность.

• застройщик отказывается предоставить вышеуказанные бумаги;
• застройщик долгое время не выполняет вышеуказанных действий.

Перед обращением в суд следует направить застройщику претензию от имени одного дольщика или целой группы. Документ рекомендуется высылать заказным письмом. В суд можно обращаться после получения отрицательного ответа на претензию либо неполучения ответа в месячный срок.

Затем следует предоставить всю документацию, которую потребуют в суде, и оплатить госпошлину в требуемом размере и согласно предоставленным истцу платежным реквизитам.

Куда обращаться и как долго ждать

Обращаться за оформлением свидетельства о праве собственности на квартиру можно как в территориальный орган Росреестра, так и в МФЦ. В последнем случае подать документы удастся быстрее, зато ждать результата придется несколько дольше.

• принимают документацию из рук заявителя либо получают из МФЦ;
• проверяют подлинность и корректность каждого документа;
• выявляют обстоятельства, мешающие регистрации;
• при отсутствии препятствий для регистрации вносят соответствующую запись в государственный реестр недвижимости;
• оформляют и выдают собственнику соответствующее свидетельство.

Сотрудники регистрирующего органа вправе приостановить регистрацию, усомнившись в корректности либо подлинности предоставленных документов. В этом случае владелец (владельцы) квартиры в новостройке получает соответствующее уведомление. Обычно удается устранить причины приостановки, после чего регистрация возобновляется.

Отказ в регистрации владелец жилья вправе обжаловать в суде.

Квартира оформлена – что дальше?

Гражданин, купивший жилище в ипотеку, получает документ о праве собственности с отметкой об обременении объекта недвижимости залогом. После полной выплаты задолженности по ипотечному кредиту необходимо будет зарегистрировать в Росреестре снятие обременения.

• подписать с банком-кредитором совместное обращение / заявление в регистрирующий орган;
• получить в банке документальное подтверждение, что обязательства заемщика выполнены в полном объеме;
• обратиться с данными бумагами, а также паспортом в Росреестр или МФЦ.

В назначенное время останется только забрать документ с отметкой о снятии обременения.

После получения ипотечного кредита клиент обязан в определенный (указанный в договоре залога) срок переоформить недвижимость на себя и предоставить банку соответствующие документы, подтверждающие данный факт. Это необходимо для того, чтобы финансовая организация могла наложить обременение на недвижимость.

Процедура стандартная, но не всегда понятная. Рассмотрим ее подробнее.

Особенности покупки квартир в строящихся домах

Со строящимися домами, которые еще не введены в эксплуатацию, все несколько сложнее. Как правило, ипотека на такую недвижимость оформляется задолго до того, как жилье будет готово к заселению. Таким образом, оформить право собственности клиент не может.

С этого момента клиенту опять-таки дается несколько дней/недель/месяцев (обычно 1 месяц), в течение которого он обязан оформить право собственности по обычным правилам.

Обе ситуации отличаются лишь тем, что при покупке квартиры на вторичном рынке заниматься оформлением собственности нужно начинать сразу, а в случае с покупкой квартиры в строящемся доме нужно лишь отслеживать этапы его готовности. И только тогда, когда все будет готово – заниматься оформлением нужных документов.

Порядок действий

Документы

Непосредственно оформление квартиры в собственность производится в пунктах 8-10 представленной выше инструкции. Остальное – подготовительный этап и логичное следствие получения кредита. Для того, чтобы зарегистрировать право собственности в Росреестре нужно подготовить следующие документы:

Сроки

При этом нужно учитывать конечный срок подачи всех необходимых документов в банк. Лучше начать заниматься регистрацией сразу после подписания договоров.

Снятие обременения

Фактически, он имеет право только жить в квартире, пока не выплатит кредит в полном объеме. В некоторых банках нужно даже согласовывать факт проведения ремонта и перепланировки.

Снять обременение можно будет только тогда, когда клиент погасит долг в полном объеме.

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? Подача заявления

Если договор об ипотеке составлен в простой письменной форме без нотариального удостоверения (такая форма документа разрешена законом), то заявление на государственную регистрацию подают две стороны: залогодатель и залогодержатель (будущий хозяин квартиры и его кредитор).

Если договор удостоверен нотариально, то заявление на государственную регистрацию может подать залогодатель либо залогодержатель.

Какие документы нужны для оформления в собственность квартиры в ипотеке?

Для оформления в собственность ипотечной квартиры в Росреестре заявителю нужно подготовить и предоставить следующие документы:

• заявление;
• договор купли-продажи;
• ипотечный договор;
• все документы, которые фигурируют в ипотечном договоре (они есть в списке приложений);
• документы на квартиру: поэтажный план, экспликации, выписки;
• квитанция об оплате государственной пошлины (стоимость регистрации договора для физических лиц составляет 2 тысячи рублей – по состоянию на 2020 год).

В качестве дополнительных документов могут выступать такие: согласие супруга (если нужно распорядиться собственностью, которая является общим совместным имуществом), разрешение органов опеки (если отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему, лицу с инвалидностью).

В этом штампе содержатся сведения о номере регистрации, дате, подписи регистратора, его фамилия и инициалы. Сверху этих данных специалист проставляет печать.

С момента регистрации договора все права по ипотеке считаются возникшими.

В каких случаях регистратор может отказать в регистрации?

Получить отказ в регистрации квартиры в собственность заявитель может по таким причинам:

Сколько дней регистрируют право собственности на квартиру по ипотеке в 2020 году?

В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлены такие сроки оформления квартиры в собственность с даты подачи заявления и полного пакета документов:

Когда квартира в ипотеке переходит в собственность?

Если заемщик (покупатель квартиры) заключил сделку купли-продажи жилья, то он становится собственником квартиры даже при наличии непогашенной ипотеки.

Является ли собственностью банка ипотечная квартира до момента полного погашения займа?

Некоторые заемщики ошибочно полагают, что квартира, взятая в ипотеку, является собственностью банка до тех пор, пока не будет полностью погашена задолженность по кредиту.

Но есть одно но: в свидетельстве о праве собственности на квартиру регистратор ставит пометку о наличии обременения. Это значит, что квартира находится в залоге у банка. Эта отметка аннулируется уже после того, как заемщик полностью погасит задолженность.

А такое ошибочное мнение людей объясняется просто: если квартира находится на обременении, то заемщик не сможет продать, обменять ее или сделать перепланировку, пока полностью не рассчитается с банком.

После регистрации квартиры в собственность важно снять обременение, чтобы банк не имел больше претензий к заемщику, и квартира была «чистой» – ее можно было продать, обменять и т. д.

Сама процедура регистрации жилья в Росреестр не является сложной или трудоемкой. Все, что требуется от заинтересованных сторон – подать весь необходимый и правильно оформленный пакет документов в Росреестр, а затем получить на руки готовые документы со штампами и печатями контролирующего органа.

После получения ключей на квартиру новосёлам предстоит много забот. Оформление права собственности на квартиру – важнейший шаг при покупке недвижимости. Именно благодаря нему покупатель становится полноправным владельцем жилого помещения. О том, как правильно и быстро это сделать, и пойдет речь в статье.

Основные шаги для регистрации ПС на квартиру

Для оформления собственности на ипотечную квартиру в новостройке при заключении ипотеки сначала нужно обратиться в строительную компанию. С ней необходимо оформить договор долевого участия (актуально для квартиры, купленной по ДДУ) или другой договор, свидетельствующий о покупке недвижимости.

На следующем этапе застройщик должен предоставить покупателю такую документацию:

• акт приемки-передачи недвижимости;
• документ, свидетельствующий об исполнении соглашения на выполнение всех работ, связанных со строительством;
• документы, подтверждающие введение объекта в эксплуатацию и его приемку комиссией (их нужно получить после приемки).

При получении этих документов покупателю следует убедиться в правильности их заполнения (хотя бы визуально). Обратите внимание на отсутствие исправлений, проставление всех необходимых подписей и другие детали, иначе документы могут быть отклонены регистратором.

Дальше покупатель обращается в БТИ, где заказывает техническое описание недвижимости. Здесь он получает на руки такой комплект документов:

• технический и кадастровый паспорта;
• поэтажный план.

Последующие этапы зависят от того, какие еще бумаги потребуется предоставить в Росреестр. Об этом речь пойдет в следующем разделе.

Привлечение суда к урегулированию конфликта

• застройщик отказывается выдать необходимую документацию;
• застройщик медлит с предоставлением документов.

Этих проблем в большинстве случаев можно избежать, если выбирать ответственного застройщика с положительной репутацией.

Если сделка уже заключена, а застройщик не предоставил нужных документов, не стоит сидеть, сложа руки. Перед тем как обратиться в суд, покупатель должен направить в адрес застройщика соответствующую претензию.

Если ответ на претензию будет отрицательным или вовсе не поступит в течение месяца, покупатель вправе обратиться в суд.

Далее составляется исковое заявление. В нем нужно указать причины невозможности оформления собственности на недвижимость по вине строительной компании. Затем представляется вся требуемая судом документация, оплачивается госпошлина.

Дальнейшие действия покупателя

Итак, все документы поданы, на руки получен долгожданный документ. Что он собой представляет? Это документ, подтверждающий право собственности, с отметкой о наличии обременения данного объекта залогом. Как только покупатель рассчитается с ипотечным кредитом, он подаст соответствующее заявление в Росреестр о снятии этого обременения.

Для этого придётся собрать необходимые документы:

• заявление в регистрирующий орган, составленное совместно с банком-кредитором;
• подтверждение в документарном виде об исполнении всех обязательств (его можно получить в банке).

Следующее действие заявителя – обращение в МФЦ или Росреестр.

Таким образом, получение регистрации права собственности не так сложно получить, как кажется. Для этого нужно просто подготовить полный комплект документов и подать его в регистрирующий орган. После погашения ипотеки важно вовремя снять обременение с залогового имущества.

Использование заемных средств при покупке недвижимости влечет ограничение прав на собственность вплоть до момента полного погашения ипотеки. Банк, предоставляя крупную сумму под проценты на длительный срок, требует определенных гарантий того, что средства будут возвращены.

Чтобы стать полноправным хозяином жилья, придется пройти определенную процедуру снятия ограничений и внесения соответствующей записи в Росреестре. В зависимости от обстоятельств ипотеки, в стандартную процедуру переоформления могут вноситься корректировки.

Последние вопросы с кредитором

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? Обременение на права собственника не связаны со сроком действия договора, а устанавливаются на период, пока заемщик остается должен банку. Данное ограничение налагается на право распоряжаться квартирой, оформленной в залог.

Процедура снятия обременения довольно простое, но важное по своей значимости дело. Как только уплачен последний взнос, заемщик обращается в представительство финансового учреждения с целью зафиксировать факт закрытия долга и освобождения от залогового обременения.

При обращении в банк, заемщик решает сразу несколько задач:

1. Фиксирует отсутствие долга перед банком.
2. Получает закладную, которая на протяжении всех лет ипотеки хранилась в банке.
3. Оформляет соответствующие справки, подтверждающие закрытие кредитного счета и отсутствие финансовых и каких-либо других претензий к клиенту со стороны банка.

Все вышеперечисленные задачи подчинены главной цели – регистрации полного права на кредитную квартиру. При получении справки из банка, важно убедиться, что кредитный счет полностью обнулен и закрыт, не оставляя поводов беспокоиться о возможных начислениях комиссий за обслуживание счета.

Выписка о состоянии ссудного счета может оформляться бесплатно, либо требует определенной платы. Каждая финансовая организация выдвигает свои требования.

Заемщик должен убедиться в надлежащем оформлении бумаги и присутствии в ней следующей информации:

1. Личные данные о заемщике.
2. Данные о номере и дате заключения ипотечного договора, его срок действия.
3. Дата внесения последнего платежа.
4. Сведения о сотруднике отделения, оформившем справку (должность, ФИО).

На обороте документа служащий финансовой организации указывает об исполнении обязанности по ипотеке в полном объеме и отсутствии претензий. Справка в обязательном порядке подписывается конкретным служащим, а достоверность информации удостоверяется печатью.

Бывшему заемщику выдают закладную, хранившуюся в единственном экземпляре у кредитора. При оформлении выдачи закладной необходимо проверить, чтобы и лицевая и оборотная сторона закладной была подписана тем же сотрудником, на которого далее истребуют копию нотариальной доверенности.

Порядок оформления квартиры после выплаты ипотеки в Росреестре

Проверив наличие всех требуемых документов, бывший заемщик направляется в отделение Росреестра. Условием для освобождения жилья от обременения и переоформлении права собственности является присутствие при процедуре всех владельцев, на которых изначально оформлялась собственность.

Действия по снятию ограничений просты и могут быть выполнены самостоятельно:

Сроки процедуры получения прав собственности на квартиру

Так как документы, поданные сотруднику регистрирующего органа, нуждаются в проверке, с момента обращения до снятия обременения проходит определенное время – не более 2-5 дней. В отдельных случаях работа занимает до 10 рабочих дней.

После появления информации на сайте о снятии обременения, владелец квартиры может получить долгожданный документ о том, что право распоряжения собственностью ничем не ущемлены. Если необходимо получить новый документ на собственность после снятия обременения, срок ожидания нового свидетельства занимает около 30 дней.

Сроки получения новых документов и снятия обременений иногда очень важны, если владелец намеревается продать жилье после снятия ограничений.

Следует руководствоваться положениями закона №218, в котором приводятся четкие сроки, отводимые на исполнение работ:

Использование маткапитала

Еще в процессе согласования направления капитала заемщики оформляют нотариальное обязательство наделить собственностью всех членов семьи с выделением долей каждому члену, включая несовершеннолетних детей.

Закон допускает два варианта оформления – в равных долях, либо определению различных по размеру долей, с условием, чтобы меньшая доля была не менее 12 метров. Согласно федеральному законодательству, родители обязаны в 6-месячный срок после закрытия долга и снятия обременения наделить собственностью всех членов семьи.

Есть два способа проведения процедуры:

1. Через подписание соглашения о выделении долей, договора дарения (с обязательным нотариальным заверением).
2. В судебном порядке (если ответственные заемщики не смогли прийти к единому решению относительно определения размера долей).

За что отвечает застройщик

После того как дом сдан в эксплуатацию, городские власти присваивают ему почтовый адрес и оформляют необходимые документы. Присвоение адреса занимает около 2 месяцев, полное оформление новостройки – до 6 месяцев. Жильцы могут уже получить ключи и приступить к ремонту, а процесс все еще будет длиться.

В задачи застройщика входит оформление кадастрового и технического паспортов.

• Кадастровый паспорт – свидетельство того, что новостройка занесена в государственную жилищную базу и с документами у дома все в порядке. Кадастровому паспорту присваивается номер. Убедиться, что дом поставлен на кадастровый учет, можно на сайте Росреестра.
• Технический паспорт – документ, который включает данные о материалах строительства дома, несущих стенах и путях прокладки коммуникаций.

Оформление этих документов занимает 3-4 месяца. При регистрации права собственности предоставлять их не нужно, достаточно факта получения паспортов, регистрирующий орган самостоятельно сделает запрос о их наличии.

В дальнейшем паспорта пригодятся, если планируется перепланировка или продажа квартиры. Заказать их можно в любое время, когда возникнет необходимость.

Кадастровый и технический паспорта обязательны к оформлению застройщиком, а получить их можно по необходимости

Источник: https://zhkh-rf.ru/poryadok-oformleniya-kvartiry-v-sobstvennost-v-novostrojke-pri-ipoteke/

Похожие записи:

• Программа молодая семья в 2020 году какие условия тольятти
• Возврат излишне выплаченной заработной платы проводки бюджет
• Военная субсидия на жилье, положена ли она, если стаж 12 лет?