22.12.2020

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Автор: admin Страхование Нет комментариев

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Есть у одиноких мам и особые права на работе. Её могут получить родители детей до трёх лет. Сколько составят выплаты.

Содержание:

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры по фиктивной доверенности.
Приобретение квартиры где прописаны малолетние дети, или временно выписанные лица.
Заключение договора задатка, или предварительного договора без соблюдения предусмотренной законодательством письменной форме с нотариальным удостоверением.
Покупка квартиры отчуждения которой запрещено.
Квартиры в которых осуществлялась незаконная перепланировка.

Действия покупателя при покупке квартиры на вторичном рынке

Давайте рассмотрим перечень действий, которые Вам необходимо осуществить для законной и безопасной покупки квартиры на вторичном рынке и тем самым уменьшить риск покупки квартиры у недобросовестных продавцов.

1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру. Это могут быть например:

Договор купли-продажи;
Договор мены;
Договор дарения;
Завещание;
Свидетельство о праве собственности;
Свидетельство по праве на наследство;
Акт о приватизации и др.

Каждый из указанных документов имеет свою юридическую специфику и должен быть проверен на предмет соответствия законодательству. В данном случае нужно проверить, является ли продавец добросовестным приобретателем своего объекта недвижимости. Для этого проверяются права предварительных (первичных) владельцев, а также соответствие правоустанавливающих документов нормам действующего на момент их создания, законодательства.

Нужно подчеркнуть, что ни в коем случае не стоит иметь дело с копиями правоустанавливающих документов, даже заверенными нотариально, а истребовать у продавца оригиналы для осмотра и сверки данных.

2. Проверка продавца и документов продавца.

Паспорт;
Карточка налогоплательщика.

При осуществлении такой проверки нужно обратить внимание на соответствие данных паспорта и идентификационного кода данным, которые отражены в правоустанавливающих документах. Обязательно проверить паспорт продавца на наличие или отсутствие фото по достижению 25-ти, или 45-летнего возраста.

Также при общении с продавцом, если он имеет признаки злоупотребления алкоголем, нужно потребовать документ о медицинском освидетельствовании состояния здоровья. Стоит получать такой документ вместе с потенциальным продавцом для того, чтобы предотвратить их подделку или покупку. В противном случае Вы рискуете, что данное лицо может быть признано, в судебном порядке, недееспособным, что договор купли-продажи будет признан недействительным и применения судом двойной реституции, когда каждая из сторон возвращается в прежнее состояние, то есть продавец получает квартиру, а покупатель потраченные на покупку средства. Однако на практике такое возвращение денег является почти не реальным.

Если продавец на момент осуществления продажи квартиры находится в браке, необходимо получить письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу данной недвижимости. Такое же согласие понадобится, если продавец является единственным владельцем данной квартиры.

Обязательно требуйте от продавца предоставления формы № 3. В таком документе указывается информация о прописанных в данной квартире лицах.

3. Проверка прав собственности в реестрах.

Получение выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек, Единого реестра запретов отчуждения недвижимого имущества. Такой документ можно получить исключительно у нотариусов потому, что они имеют отдельный доступ.
Получение Информационной справки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Государственный реестр ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Данную проверку можно осуществить воспользовавшись сервисом сайта Министерства юстиции Украины по следующей ссылке -https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1, а также воспользовавшись услугами Центров предоставления административных услуг (ЦНАП), которые расположены в соответствующих районах города Киева.

В данных реестрах можно получить информацию на запросы по ФИО владельца недвижимости и адресу объекта недвижимости.

— Указанные сервисы могут иметь не полную информацию, поэтому лучше обращаться к нотариусам относительно получения выписок и информационных справок;

— Не все объекты недвижимости являются внесенными в соответствующие реестры в связи с этим, если Вы получили информационную справку где указывается информация, что сведения отсутствуют, советуем обратиться с запросом в БТИ для получения информационной справки о регистрации права собственности на объект недвижимости, которая Вас интересует.

4. Проверка информации об объекте в Едином государственном реестре (ЕГР) судебных решений.

С этого реестра Вы получите информацию, не была ли даная квартира, или не является ли сейчас предметом судебных споров, а также информацию о судебных решениях, которые были вынесены по ней.

Проверить информацию с помощью данного сервиса можно по следующей ссылке: http://www.reyestr.court.gov.ua, введя адрес квартиры.

5. Подписание предварительного договора купли-продажи квартиры.

На сегодняшний день, риэлторы часто предлагают покупателям подписывать предварительные договоры купли-продажи квартиры поэтому нужно обратить внимание на нормы действующего законодательства, регулирующие данный вид правоотношений.

В соответствии с частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме.

Согласно ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

В соответствии с пунктом 4 статьи 203 ГК Украины, сделка должна совершаться в форме установленной законом.

Желательно обеспечить явку всех лиц, имеющих права на эту квартиру и обязательно всех кто будет выступать, как продавец / продавцы при подписании основного договора купли-продажи.
Истребовать у продавцов для осмотра оригиналы правоустанавливающих документов, паспортов, идентификационных кодов, свидетельств о браке / разводе.
Сверить реквизиты продавца / продавцов с идентифицирующими документами (паспорт, идентификационный код);
Предметом предварительного договора должны быть обязательства сторон, о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры по адресу, который отвечает право устанавливающим документам продавца / продавцов.
Четко указать срок, до которого стороны договариваются подписать основной договор.
Определить место подписания основного договора.
Сумма основного договора в гривнах.
Определить обязанности сторон.
Согласовать ответственность сторон.
После согласования всех условий договора, подписать каждую страницу предварительного договора.

Также, стоит быть осторожными, если Вам предлагают подписать договор о намерениях, ведь согласно части 4 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, договор о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, нельзя считать предварительным договором.

Итак, из вышеизложенного становится понятным, что купля-продажа квартиры является делом ответственным, кропотливым и требует профессиональной юридической специализации в данной сфере, поэтому для правильной подготовки, сопровождения и осуществления данных сделок предлагаем обратиться в специализированные юридические фирмы, предоставляющие полный спектр соответствующих услуг.

Источник: https://abal.com.ua/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke.html

Покупаем квартиру на вторичном рынке: что нужно знать?

Во-первых, сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (например, если продавца признают недееспособным на момент заключения сделки). При этом наступает т. н. двойная реституция, когда обе стороны возвращают полученное в результате сделки: покупатель — квартиру, продавец — деньги. Эта ситуация может стать для покупателя еще печальней, если в целях экономии на платежах в договоре была указана заниженная стоимость сделки. В этом случае вернуть свои деньги целиком практически невозможно. Более того, разница между реально полученными деньгами и теми, что придется возвращать в случае расторжения сделки, сама по себе может стать сильным искушением для продавца, даже если он с самого начала и не задумывал никаких «фокусов». Именно поэтому юристы АН «Город» советуют покупателям отражать в договоре реальную стоимость квартиры. Да и сам факт передачи денег стоит зафиксировать нотариально. Во-вторых, покупатель может вдруг выяснить, что оказался жертвой откровенного мошенничества, например, «купив» квартиру у ложных хозяев, по фальшивым документам и т.д.

В этом случае безвозвратно пропадают все отданные аферистам деньги. Бывают случаи, когда продавцы не замышляли, никаких мошеннических действий, но потом всплывают некоторые нюансы, которые тоже могут привести к признанию сделки недействительной.

Например, если в квартире живут или когда-то жили несовершеннолетние дети (а таких квартир большинство), будьте бдительны. Как рассказала юрист Корпорации АН «Город» Марина Шернина, если в свое время дети не участвовали в приватизации, но были прописаны в квартире, они могут обратиться в суд для признания приватизации квартиры незаконной. И если суд становится на сторону детей, им выделяется их часть во вновь приватизированной квартире, которая уже вам продана, таким образом вы оказываетесь собственником не всего объекта недвижимости, а его части.

Еще один нюанс стоит проследить куда выписали детей из продаваемой квартиры. Хотя за этим и следит Опекунский совет, на практике может оказаться, что новое жилье так и не куплено и семья оказалась с детьми на улице. По закону, если жилищные условия детей ухудшаются, они имеют право пользоваться уже покинутой ими жилплощадью до совершеннолетия – то есть вашей квартирой. Покупая жилье у неблагополучной семьи, не забывайте: у них тоже могут быть дети, которые, например, находятся в интернате. Они также имеют право претендовать на жилье своих бывших родителей. Сделка может быть аннулирована (признана ничтожной).

Неприятностей могут доставить не только дети и старики. Как пояснил глава экспертного совета ВГО УГР Сергей Шкилев, на момент сделки у паспортистов ЖЭКа берется так называемая форма-3: справка о количестве зарегистрированных в квартире. Однако позже могут обнаружиться временно выбывшие (соответственно — выписанные) из квартиры: люди, находящиеся в местах лишения свободы, солдаты, командированные на несколько лет в другую страну и пр.А вернувшись, они вправе потребовать аннулировать сделку. Поэтому, придя в ЖЭК, попросите сделать выписку с полной историей регистраций в этой квартире.

Нужно быть предельно осторожным, если в квартире проживают или долгое время проживали те, кто стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах (злоуптребляющих спиртным видно невооруженным глазом). Такие люди могут заявить о том, что на момент сделки они были невменяемы и тогда сделка аннулируется. Чтобы защитить себя, требуйте у продающей стороны перед сделкой документы о проведенном медицинском освидетельствовании состояния здоровья таких продавцов, причем к врачу сопровождайте «подозрительного» продавца лично (чтобы убедиться, что справка не куплена).

В любом случае, на этапе подготовки к сделке нужно проверить продавца — посмотрите его паспорт, поговорите с ним, а потом перепроверьте полученную информацию у соседей. Проверив личность продавца, проверьте его документы на право собственности. Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Нельзя иметь дела с копиями, даже нотариально заверенными. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках. Если у продавца квартиры в качестве документа, подтверждающего право собственности, купчая, договор наследства или дарения или иной документ, выданный нотариусом, обязательно выясните, был ли указанный нотариус на момент выдачи документа уполномоченным это делать. Если нет, документы недействительны и нынешняя сделка — тоже.

Какие документы необходимы с операциями с недвижимостью можно посмотреть здесь.

Если продавец является не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариально заверенное согласие всех ее совладельцев; если продавец состоит в браке, а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается собственностью этой пары. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки. Обязательно нужно разрешение Опекунского совета, если в квартире зарегистрированы дети.

В случае, если квартира получена по наследству, узнайте у продавца о родственниках умершего владельца квартиры, которые теоретически могли бы претендовать на нее. Такой наследник может обратиться в суд с прошением о восстановлении срока на принятие наследства, например, в связи с тем, что он только недавно узнал о смерти родственника и, соответственно, не мог предъявить свои права в установленный законом срок.

Ну а если квартира продается по доверенности, то обязательно требуйте личной встречи с хозяином квартиры. А когда вы встретитесь с хозяином, предложите ему самому заключить сделку.

Следующий шаг – поход вместе с продавцом в ЖЭК за справкой о зарегистрированных в данной квартире. Убедившись, что тут все в порядке, нужно выяснить, не была ли эта квартира ранее предметом судебных разбирательств. Для этого надо сделать запрос по данной квартире в Единый реестр судебных решений. Если была, проконсультируйтесь у юриста, нет ли там риска возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Итак, продавец проверен – с ним все в порядке. Но, оказывается, расслабляться еще рано. Распространено мнение, что если последняя продажа квартиры была более трех лет назад, то она безопасна с точки зрения возможности ее оспорить, не совсем верно. Определенные риски все равно остаются, но они неизмеримо ниже, чем при свежих сделках. Если ваш продавец сам недавно купил эту квартиру, это уже повод внимательно изучить обстоятельства этой сделки купли-продажи (продавец, права на квартиру, разрешения и т. д.), поскольку именно она является наиболее опасной с точки зрения попытки оспорить ее в суде. Например, предыдущий покупатель не проверял своего продавца так тщательно, как надо, и его родственники могут добиться признания сделки недействительной как заключенной в состоянии недееспособности. Или вдруг выяснится, что ваш продавец приобрел квартиру мошенническим путем, обманув ее прошлого хозяина. При некоторых условиях суд может постановить вернуть квартиру пострадавшему, а вы, конечно, должны были бы получить свои деньги назад от продавца, но где он, этот мошенник? Поэтому, если выяснится, что квартира в течение трех лет несколько раз переходила из рук в руки, лучше отказаться от такой покупки.

Вывод напрашивается сам собой: мало у кого есть время, силы и возможности, осуществить все эти действия самостоятельно, поэтому проще и спокойней будет обратиться к специалистам в крупное агентство недвижимости, которые полностью владеют вопросом и сохранят Ваши время и, в конечном, счете, деньги.

Источник: https://an-gorod.com.ua/journal/zhilaya-nedvizhimost/87178.htm

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке в Украине

Принципиальное условие подготовки договора купли-продажи недвижимости — согласие продавца предъявить покупателю оригиналы необходимых документов.

Если участники сделки готовят договор, не обращаясь в агентство недвижимости, документы продавца вынужден проверять покупатель.

Domik.ua выяснил, как покупателям самостоятельно проверить документы продавца, чтобы нотариус зарегистрировал сделку купли-продажи квартиры.

При продаже квартиры через агентство недвижимости продавец обязан выплатить гонорар его специалистам. В Украине в начале 2018 года размер гонорара риэлторов зафиксирован в диапазоне 2-6% от суммы договора купли-продажи. Продавцы стремятся сократить размер обязательных выплат при совершении договора и предлагают покупателям заключить сделку, не обращаясь к риэлторам.

По правилам Гражданского кодекса Украины (ГКУ), сделки отчуждения недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации.

Документы продавца для регистрации сделки купли-продажи

Пакет документов продавца удостоверяет его личность и правовую возможность совершить сделку. Набор документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости установило Министерство юстиции Украины в приказе №296/5 от 22.02.2012 «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины».

Для регистрации договора продавец недвижимости предъявляет нотариусу такие документы:

— для совершеннолетних граждан владельцев продаваемой квартиры —возрастом старше 18 лет и для несовершеннолетних возрастом старше 14-ти лет;

— для несовершеннолетнего гражданина — малолетнего ребенка возрастом до 14-ти лет — свидетельство о рождении.

2. Идентификационный налоговый код для владельца или совладельцев квартиры всех возрастных категорий.

3. Разрешение на отчуждение из государственного органа опеки — если владелец или совладелец недвижимости — малолетний, несовершеннолетний или нетрудоспособный гражданин.

4. Документ о праве собственности на квартиру — бумажную копию электронного извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость о записи на право владения недвижимостью.

5. Технический паспорт объекта недвижимости.

7. Нотариально заверенное разрешение одного из супругов на отчуждение объекта, если жилье было куплено супругами во время брака.

8. Извлечения из Государственного реестра запретов на отчуждение имущества и Государственного реестра ипотек которые берет нотариус в мент подписания основного договора. Эти документы подтверждают отсутствие отягощений квартиры. При регистрации договора купли-продажи они позволяют нотариусу зарегистрировать сделку.

9. Отчет о оценке рыночной стоимости квартиры.

10. Справка о составе семьи владельца отчуждаемой квартиры. Эту справку по запросу владельца выдает нотариус. Справка представляет собой бумажную копию электронной выписки из Единого государственного демографического реестра Украины.

Что покупатель проверяет в документах продавца

Паспорт. В документе должны быть вклеены фотографии его обладателя в возрасте 25-ти и 45-лет и сделаны соответствующие записи паспортистов.

По правилам статьи 28 Гражданского кодекса Украины, граждане при достижении 16-ти лет могут по своей инициативе изменить имя или фамилию. Смена фамилии разрешена при заключении брака. Эти изменения должны отражать записи в паспорте. Имя и фамилия продавца должны совпадать в паспорте и документе, подтверждающем право собственности на квартиру.

Свидетельство о праве собственности. В 2013 году в Украине принята электронная система регистрации прав собственности на недвижимость. Эта процедура происходит так:

— нотариус регистрирует договор и вносит запись о правах собственника в Государственный реестр прав и отягощений недвижимости (далее — Госреестр прав);

— Министерство юстиции подтверждает запись о возникновении или переходе прав в соответствии с данным договором в Госреестре прав;

— нотариус заверяет и выдает владельцу извлечение из Госреестра прав в бумажной форме.

До 2013 года регистрация договоров отчуждения недвижимости происходила только в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Если владелец квартиры получил право собственности до 2013 года, то он по письменному запросу нотариуса должен получить информационную справку в БТИ о том, кто собственник квартиры и на основании каких документов она ему принадлежит.

В 2013 году в Украине ввели электронную регистрацию прав собственности на недвижимость. Если владелец квартиры получил право собственности в этот период, он предъявляет покупателю бумажную форму извлечения из Государственного реестра вещных прав на недвижимость вместе с правоустанавливающим документом.

Документы-основания для выдачи права собственности. По правилам ГКУ граждане получают право собственности на недвижимость на основании таких, наиболее распространенных договоров:

— приватизации жилья государственной или коммунальной собственности;

— решение суда о получении права собственности на недвижимость.

При подготовке договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке продавец предъявляет покупателю оригинал нотариально заверенного документа из этого перечня.

Проверка отягощений имущества. Нотариус в момент подписания договора запрашивает информацию в таких госреестрах:

— вещных прав и отягощений недвижимости;

— запретов на отчуждение имущества;

При подготовке сделки нотариус показывает покупателю извлечения из этих госреестров о том, что отягощений нет и договор отчуждения можно зарегистрировать.

Проверка ограничений на сделку с несовершеннолетними владельцами. Сделки отчуждения недвижимости, которой владеют несовершеннолетние граждане, одобряют органы государственной опеки и попечительства.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему или несовершеннолетнему гражданину, по правилам статьи 31 ГКУ, требуются такие документы:

— нотариально заверенное согласие на сделку одного из супругов, опекунов или усыновителей;

— выданное госорганом опеки разрешение родителям, опекунам или усыновителям совершить сделку.

В ходе подготовки сделки продавцы квартиры предъявляют их покупателю.

Проверка согласия супругов собственников квартиры, если жилье приобреталось в браке.

Для этого продавец предъявляет покупателю нотариально заверенное письменное согласие на сделку одного из супругов. Это нотариальное согласие позволяет покупателю убедиться, что супруг/супруга владельца квартиры согласно на отчуждение недвижимости.

Проверка технического паспорта квартиры. Этот документ составляют бюро технической инвентаризации (БТИ) и профильные частные лицензированные предприятия. Техпаспорт содержит описание и параметры объекта.

Проверка вывода независимой оценки недвижимости. Законодатели требуют при отчуждении жилья проводить независимую оценку недвижимости. Продавцы квартиры самостоятельно заказывают независимую оценку у лицензированных оценщиков, Проведя оценку, специалисты регистрирует ее результаты в Единой базе отчетов по оценке имущества.

Данные из вывода оценщиков стороны отражают в тексте договора купли-продажи.

Проверка платежных обязательств. Продавец при подготовке договора купли-продажи квартиры обязан оплатить жилищно-коммунальные услуги. Справка об оплате или акт сверки должны быть датированы месяцем, который предшествует тому, в котором стороны намерены заключить сделку.

Проверка места регистрации жильцов отчуждаемой квартиры. Сроки смены места регистрации стороны устанавливают по договоренности. Покупатель проверяет у продавца справку о составе семьи владельца отчуждаемого жилья, которую берет нотариус в момент подписания договора.

1. Законодатели возложили обязанность добросовестной подготовки документов для продажи квартиры на собственника-продавца.

2. В действующем законодательстве Украины определен исчерпывающий перечень документов для продажи квартиры, которые мы описали в этом материале.

3. Подготовку документов договора продажи квартиры владельцам целесообразно вести через агентство недвижимости. Это гарантия того, что нотариус зарегистрирует договор.

4. При подготовке договора купли-продажи квартиры без помощи агентства недвижимости продавец предъявляет покупателю оригиналы правоустанавливающих документов.

5. При подготовке договора, отказ продавца предъявить покупателю оригинал какого-либо необходимого документа, означает, что сделку заключить нельзя.

6. Продавцы и покупатели должны учитывать, что сделки отчуждения имущества стоимостью более 50 000 грн должны проводиться через банковские структуры.

Узнать подробно правила государственной регистрации договоров отчуждения жилой недвижимости можно на форуме юридическая консультация.

Источник: http://domik.ua/novosti/kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke-na-vtorichnom-rynke-v-ukraine-n256217.html

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости?

Существует мнение, что покупка квартиры в новостройке сопровождается рядом рисков, в частности, вероятность того, что дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, из-за незаконности строительства потенциальный владелец не сможет оформить право собственности и тому подобное.

Учитывая эти и ряд других ситуаций, в которые может попасть покупатель квартиры в новостройке, можно прийти к выводу, что безопаснее приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости, то есть квартиру, которая уже была в собственности и пользовании других лиц.

К сожалению, такое убеждение ошибочно, ведь покупка такой квартиры также сопровождается большим количеством рисков для покупателя. Так, покупатель может стать жертвой мошенничества, приобрести квартиру у лиц, не имеющих права продавать квартиру, то есть являющихся недееспособными или не имеющих права собственности на жилье, на квартиру наложен арест или другие виды обременений и тому подобное.

В связи с этим, чтобы быть уверенным в законности договора и отсутствии в дальнейшем судебной волокиты, связанной, например, с признанием такого договора недействительным, необходимо тщательно проверить все документы, имеющие существенное значение для заключения договора купли-продажи квартиры.

Установления личности продавца и владельца или владельцев квартиры

Прежде всего необходимо установить личность продавца квартиры и наличие у него полномочий по продаже объекта недвижимости. Так, продавец должен иметь при себе оригинал паспорта и учетной карточки налогоплательщика (идентификационного кода). Если продавец не является собственником квартиры, а лишь представляет его интересы, он должен предоставить для ознакомления документ, подтверждающий наличие у него полномочий, например доверенность.

Однако наличие доверенности не гарантирует законность заключенной сделки, ведь доверенность может быть выдана недееспособным лицом или человеком, который умер. Итак, обязательно проверить существование указанного в документах владельца, его состояние и тому подобное.

Также необходимо убедиться, что никто не имеет законных прав на квартиру или ее часть и не будет оспаривать договор в судебном порядке. Например, квартира, которая приобретена лицом во время пребывания в браке, фактически считается общей совместной собственностью. В таком случае для заключения договора купли-продажи необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга на заключение любой сделки, что влечет за собой отчуждение общего имущества.

Наличие права собственности и правоустанавливающих документов

Не менее важным шагом при проверке документов контрагента во время покупки квартиры является проверка наличия права собственности на квартиру и правоустанавливающих документов.

Проверяя документы, необходимо требовать, чтобы продавец предоставлял оригиналы документов. Документы, подтверждающие право собственности продавца, могут быть разнообразны: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и тому подобное.

Каждый из этих документов имеет свои особенности оформления и должен отвечать требованиям законодательства. Любой документ, подтверждающий право собственности продавца, необходимо внимательно изучить. Например, договор дарения может иметь условие, согласно которому владелец не будет иметь права отчуждать квартиру в течение определенного времени. В такой ситуации необходимо убедиться, что условие соблюдено.

Если квартиру получено в наследство, не лишним будет убедиться на основании закона или завещания получено наследство и есть ли другие наследники, которые могут обжаловать сделку.

Кроме того, продавец должен иметь выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и их обременений, что дополнительно подтвердит подлинность документов о праве собственности и отсутствие каких-либо обременений.

Также перед заключением договора покупатель должен убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован. Для этого продавец должен представить справку установленной формы.

Отсутствие задолженности и судебных споров относительно квартиры

Достаточно важной информацией, которой необходимо владеть перед покупкой квартиры, являются сведения о наличии или отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей.

Для получения достоверных данных по этому поводу нужно требовать соответствующие справки с предприятий, непосредственно оказывающих коммунальные услуги дому в целом или конкретным квартирам.

Также покупатель должен узнать, есть ли квартира объектом судебного разбирательства или, возможно, была в прошлом. Такую информацию можно найти на сайте Единого государственного реестра судебных решений, по адресу квартиры. Следует обратить внимание на то, что если по поводу квартиры судом рассматривалось определенное дело, например раздел имущества, обжалования завещания и т. д., нужно выяснить, нет ли оснований для возобновления дела.

Также необходимо проверить, не находится ли квартира под арестом, в налоговом залоге и тому подобное. Это должен сделать нотариус при заключении договора, однако покупатель сам может это сделать в Государственном реестре прав на недвижимое имущество на сайте Министерства юстиции Украины.

Итак, решив приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости, нужно быть достаточно осторожным и внимательным, всесторонне изучить всю информацию о владельцах и самой квартире, тщательно исследовать все документы.

В связи с тем, что каждая ситуация уникальна, для уверенности в достоверности документов и правильности всей процедуры заключения договора купли-продажи необходимо обратиться к квалифицированному юристу, который изучит все документы и осуществит юридическое сопровождение заключения договора.

Источник: https://www.bitlex.ua/blog/articles/post/yaki_dokumenty_neobhidno_pereviryaty_pry_kupivli_kvartyry_na_vtorynnomu_rynku_neru