Договор аренды существенные условия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды существенные условия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Кстати, при наступлении административной ответственности по информационным данным камер наружного видеонаблюдения и фотосъемки следует помнить, что нюансы нарушений обзором не охватываются. Разворот и выезд через полосы Если водитель развернул машину и при этом пересек двойную сплошную полосу, то его ждет штраф от 1000 до 1500 рублей. Пересек сплошную лишился прав В Правилах Дорожного Движения закреплены положения, определяющие значение термина двойная сплошная.

Перечень существенных условий договора аренды

При заключении сделки аренды подписывается договор, причем он имеет юридическую силу только в том случае, если содержит все существенные условия. О том, какие пункты относятся к существенно важным, а какие – к дополнительным, в этой статье.

Юридическое значение существенных условий

В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.

В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:

Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия.

Существенные условия договора аренды

Особенности аренды как вида гражданской сделки, требования к имущественным объектам и многие другие аспекты регулируются, прежде всего, Гражданским кодексом (часть 2, глава 34). При этом в законе нет прямого отражения (конкретного перечня) условий договора аренды, которые следует считать существенными. Поэтому в подобных вопросах можно руководствоваться не только законодательными актами, но и судебной практикой.

Обобщая данные по разным делам, можно сказать, что стороны должны отразить в тексте соглашения следующие пункты:

1. Названия сторон.
2. Объект аренды.
3. Плата за услугу.

Это названия арендатора и арендодателя. Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна. Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.

Следует привести исчерпывающие данные, по которым можно однозначно определить и арендуемый объект. В случае с недвижимостью данные следующие:

• адрес, этаж;
• название объекта – здание, производственное помещение, сооружение, нежилое помещение, часть этих помещений и т.п.;
• назначение – производственное, для хранения, торговое, офисное, административное;
• точная площадь, которая совпадает с документальными данными;
• реквизиты кадастрового паспорта понадобятся только в том случае, если предполагается совершить государственную регистрацию документа.

При этом есть разные виды недвижимости, и для каждого из них существует собственное наименование. Особенности основных типов рассмотрены в таблице.

здание	дома, которые стоят отдельно, непосредственно на земле, могут предназначаться для проживания или иных целей, причем имеют капитальный характер (а не сезонный)
сооружение	в основном это капитальные здания для производственных задач – т.е. цеха, плотины, мосты, путепроводы и т.п.
помещение	внутренняя часть здания, которую можно использовать для размещения офиса, торговой точки и т.п.

Наряду с недвижимыми объектами в аренду берутся и движимые:

1. Автомобиль легковой и грузовой.
2. Автобус.
3. Судно с экипажем и без него.
4. Прочие транспортные средства.

В таких случаях указываются основные параметры движимых объектов, по которым их однозначно можно выделить из ряда подобных:

• марка, модель;
• государственный номер;
• технические характеристики и др.

Подобное соглашение всегда имеет возмездный характер. Если участники желают просто передать помещение в пользование и не брать никакой платы, некорректно называть такую сделку арендой. В данном случае нужно заключать именно договор безвозмездного пользования. Как правило, указывается сумма за месячный период (в рублях, с точностью до копеек). В дополнение можно привести и порядок передачи средств (наличными, безналичным путем с указанием банковских реквизитов получателя).

Таким образом, чтобы определить существенные условия, важно ответить в своем соглашении на три вопроса:

1. Кто договорился?
2. По какому поводу?
3. Какова цена услуги?

Видео комментарий по теме:

Распространено мнение, что срок действия соглашения тоже является существенным условием. И если не указать его, то соглашение юридически ничтожно. На самом деле оно действует и в этом случае – если конкретные сроки не прописаны, считается, что соглашение действует в течение неопределенного периода.

Дополнительные условия

К дополнительным условиям относятся все остальные нюансы, которые партнеры могут прописать по своему усмотрению:

1. Права и обязанности, которые возникают в связи с использованием помещения.
2. Ответственность в случае непредвиденных ситуаций, стихийных бедствий и других форс-мажорных обстоятельств.
3. Возможность разрешения споров в досудебном порядке – т.е. как стороны будут решать свои разногласия, приложат ли они силы для договоренности или сразу обратятся в суд.
4. Требование к конфиденциальности личной информации – неразглашения ФИО, названия компаний, прочих сведений, которые могут стать известны сторонам в результате выполнения договорных обязательств.
5. Условие о возможности субаренды на территории помещения, т.е. арендатор может, в свою очередь, предоставить отдельную территорию для субарендаторов (или не может этого сделать).
6. Срок действия договора – это пункт стоит рассмотреть подробнее.

По сути, все дополнительные требования тоже имеют большое значение, однако они не являются существенными – т.е. даже если их не упомянут в тексте, договор все равно считается юридически полноценным. Однако лучше продумать заранее, как оформить соглашение, какие разделы нужно согласовать и т.п.

Есть три общих случая, по которым устанавливают время действия соглашения:

1. Не определен. Участники могут использовать именно эту формулировку, когда фактически речь идет о долгосрочном предоставлении помещения, и в настоящий момент нет возможности сказать, как долго будет продолжаться аренда. Если же срок не указан вообще, то по умолчанию он считается неопределенным. При этом важно понимать, что об изменении своих планов и намерении расторгнуть соглашение с соответствующими последствиями каждая сторона должна предупредить другую как минимум за 3 месяца. Подобный договор не подлежит регистрации в государственных органах, поэтому именно эту форму используют чаще всего.
2. Определен и составляет несколько месяцев (до года). В этом случае регистрация также не предполагается. Документ может продлеваться по истечении срока. Также можно перезаключать его с новыми формулировками (например, «со сроком действия 2 года со дня подписания»).
3. Определен и составляет более года. Такие документы нуждаются в государственной регистрации. При этом понимание года в данном случае неформально: с любого числа текущего месяца до любого числа 12 месяца в следующем году. Например, стороны подписали соглашение 25 октября 2017 года на 1 год. Предполагается, что формально документ действует до 24 октября 2018 года. Однако если даже фактически его расторгли 1 сентября 2018 года, все равно считается, что срок действия – 1 год. Тем не менее, арендная плата взимается только по фактически использованным месяцам, как стороны и договорились изначально.

Как зарегистрировать договор в Росреестре

Стороны могут пройти государственную регистрацию своего соглашения в любом случае, однако если соглашение будет действовать более года, такая процедура обязательна. Обращаются в местное отделение Росреестра (Кадастровую палату) и предоставляют такой пакет документов:

• заявление на государственную регистрацию (бланк находится в самом ведомстве);
• договор, составленный в 2 (или более) одинаковых экземплярах, с оригинальными подписями и печатями (а не копии);
• кадастровый паспорт здания или конкретного помещения (в зависимости от того, какая часть здания нанимается);
• свидетельство о регистрации юрлица;
• устав и другая учредительная документация;
• квитанция или другой документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (7500 рублей для юрлиц и 500 рублей для частных граждан).

Если соглашение заключается между физическими лицами, они дополнительно предоставляют только свой паспорт. Если между индивидуальными предпринимателями – они предоставляют и паспорт, и свидетельство о регистрации ИП. Также в обоих случаях нужно принести согласие супруги с действиями супруга (оно заверяется нотариально).

Арендная плата: как измерить и как пересмотреть

В договоре аренды размер платы представляет особый пункт, одно из существенных условий. С одной стороны, партнеры должны договориться и о самой сумме, и о порядке ее взимания (за какой период, каким образом, на какой счет). С другой стороны, нужно детально определиться с тем, за что именно взимается плата, и возможен ли ее пересмотр (а также порядок пересмотра и согласования).

Определение единицы измерения услуги аренды бывает разным:

1. За весь объект (комната, все здание, производственный цех, автомобиль с экипажем и без него и т.п.) – это наиболее распространенный, простой случай.
2. За единицу общей площади – т.е. за квадратный метр или иные единицы. При этом не принимаются во внимания фактические различия разных помещений (отапливаемых, неотапливаемых, производственных, торговых, складских и др.).
3. За единицу площади отдельных помещений, т.е. как раз с учетом разной цены разных недвижимых объектов (сумма обычно расписывается на составляющие, а затем суммируется).

Периодичность выплат тоже может быть разной, по усмотрению сторон:

• каждый месяц;
• каждый квартал;
• каждый год;
• единовременно (предоплата).

По поводу времени перечисления платежа стороны также свободны в своем выборе:

• предоплата;
• оплата по факту.

И даже в выборе способа оплаты партнеры могут исходить из собственных интересов. В большинстве случаев оплата происходить денежными средствами налично или банковским переводом. Однако есть и иные формы расчета, которые также подробно прописываются в договоре аренды как одно из существенных условий соглашения:

1. Взаимная аренда – участники просто обмениваются разными помещениями или их частями с доплатой или без нее.
2. Расчет в виде выполнения определенной работы (оказания услуги) – подробно прописывается сама услуга, объем работы и т.п.
3. Расчет за товары – подробно прописываются наименования, условия поставки.
4. Зачет в счет выполнения уже взятых обязательств. Например, арендодатель предоставляет арендатору помещение на 1 год, но взамен арендатор списывает прежние обязательства арендодателя по поставке товара или оказания услуги, которые так и не были совершены.

Если же речь идет об обычном случае, когда оплата начисляется в виде денежных средств, допускается принимать плату не только в рублях, но и в любой иностранной валюте. При этом важно указывать, какой курс будет использован (на какой день), и как будет происходить конвертация.

Если положение о пересмотре платы и не было описано в договоре, все равно такая возможность у арендодателя всегда есть, однако пересмотр может происходить не чаще раза в год. При этом если исходить из судебной практики, то даже если обе стороны согласны пересматривать плату чаще, они не вправе делать это (кроме случаев, когда явно ухудшаются условия ведения деятельности в помещении – ухудшение подъезда, видимости рекламы на помещении и т.п.).

Стороны могут предусмотреть и пункт о том, что плата не будет меняться в течение всего периода действия их соглашения. Таким образом, оптимальный вариант – составить такой текст, в котором будет подробно описан порядок пересмотра, сроки, согласование, уведомление о пересмотре (письменное, заблаговременное и т.п.).

Источник: https://2ann.ru/perechen-sushhestvennyx-uslovij-dogovora-arendy/

Сделки с недвижимостью: существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды представляют собой положения рассматриваемого соглашения, которые позволяют признать сделку действительной и передать во временное пользование субъекту отношений жилое помещение или иной вид имущества. Составление и подписание документа требует соблюдения требований гражданского законодательства.

1. Нормативная база
2. Что представляет собой договор аренды
3. Форма документа
4. Какие условия считаются существенными
5. Юридическое значение
6. Наименование двух сторон
7. Объект сделки
8. Стоимость
9. Дополнительные
10. Срок действия
11. Случайные
12. Ответственность арендодателя
13. Как зарегистрировать в Росреестре
14. Арендная плата
15. Как рассчитать
16. Каков режим выплаты
17. Форма выплаты
18. Как пересмотреть
19. Субаренда
20. Внесение изменений
21. Расторжение
22. Видео

Нормативная база

Чтобы определить существенные условия проката, найма жилого помещения, использования здания, сооружения, нужно обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Положения об аренде закреплены в главе 34, которая включает общие сведения и специальные нормы, например, заключение договора найма жилого помещения.

ГК РФ является основным законом, регламентирующим порядок заключения соглашения об аренде, независимо, какой его вид применяется. Если объект конкретизирован — земельный участок, жилье, то также будут применяться нормы Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Что представляет собой договор аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ аренда — соглашение, заключаемое между собственником имущества (арендодателем) и лицом, принимающим недвижимость (арендатором), по которому одна сторона передает другой стороне за отдельную плату в пользование имущество. Плоды и продукты, получаемые арендатором в период арендных отношений, будут признаваться его собственностью.

Объектами, которые заинтересованное лицо может арендовать, признаются:

• земли и природные объекты,
• здания, сооружения,
• предприятия, имущественные комплексы,
• оборудование,
• транспорт,
• иные объекты, которые не теряют своих свойств в процессе использования.

Договоренность об аренде имущества составляется в письменной форме, если срок сделки превышает 1 год, либо когда одной из сторон выступает юридическое лицо. Также документ подлежит государственной регистрации, если арендный период — свыше 11 месяцев (ст. 609 ГК РФ). Договор, предусматривающий последующий переход права собственности к арендатору, подлежит регистрации и нотариальному удостоверению.

Какие условия считаются существенными

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества, договора проката, найма, представляют собой положения, без которых сделка не будет признаваться действительной.

Согласно ст. 606 ГК РФ определяется два аспекта, наличие которых в тексте документа обязательно:

• предмет,
• арендная плата.

Также посредством согласования интересов стороны могут указать иные условия, обозначив их непосредственно в тексте соглашения.

Обязательные положения любого гражданско-правового договора гарантируют действительность соглашения при его заключении и дальнейшей реализации. Если текст документ не будет регулировать указанные аспекты, то в итоге соглашение не будет предполагать никаких правовых последствий и окажется недействительным.

Положения договора начинаются с обозначения сторон сделки. Необходимо указывать ФИО, реквизиты, документ, на основании которого лицо заключает соглашение. Например, существенные условия договора найма жилого помещения будут также включать в себя арендную плату и предмет сделки — квартиру. Однако обязательно нужно обозначить, что одна сторона — наймодатель, то есть собственник квартиры, а вторая сторона — наниматель, то есть лицо, получающее в пользование жилье.

Указание реквизитов в начале и конце соглашения не рассматривается ГК РФ как обязательное требование, однако для дальнейшей процедуры регистрации документа указанные сведения будут необходимы.

Предметом рассматриваемой сделки всегда выступает движимое и недвижимое имущество. Например, существенные условия договора аренды зданий и сооружений будут предполагать обязательное включение в текст соглашения конкретного строения с указанием месторасположения и точного адреса. Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение — независимо от того, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Когда речь идет об аренде помещений, то в тексте соглашения должны указываться следующие пункты, характеризующие предмет:

• адрес,
• вид (жилое или нежилое),
• площадь,
• целевое назначение (проживание, склад, торговля и так далее).

Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Поскольку арендная плата рассматривается как обязательное положение договора, то стороны изначально должны договориться о ее размерах и порядке внесения.

Раздел о стоимости аренды должен включать:

• размер оплаты,
• период внесения платежей,
• способы оплаты (наличными или безналичными средствами),
• порядок внесения платежей за коммунальные услуги,
• обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ,
• обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации.

Дополнительные

Законодатель не запрещает сторонам вносить дополнительные положения в текст соглашения в целях регулирования арендных отношений.

Периоды действия соглашения не рассматриваются законодателем как существенные условия проката, найма, аренды здания и так далее. Единственное правило, о котором нужно помнить — если срок договора больше 1 года, то обязательно осуществление госрегистрации документа.

Также возможно заключение бессрочного договора, удобство которого в том, что документ не требует регистрации. При таком варианте соглашение обязательно должно включать следующие положения:

• инициатор расторжения сделки (обычно это и арендатор, и арендодатель),
• сроки уведомления о прекращении сотрудничества,
• дополнительные условия расторжения по усмотрению сторон.

Случайные

В рассматриваемом гражданско-правовом договоре допускаются случайные условия, представляющие собой положения, которые по закону не обязательно должны присутствовать в тексте соглашения, но могут быть включены по усмотрению сторон. При этом после согласования таких условий они будут признаваться существенными. Отсутствие случайных положений не будет выступать причиной признания договора недействительным.

Ответственность арендодателя

Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель полностью или частично отвечает за недостатки объектов, переданных в пользование арендатора, но при условии, что это препятствует полноценному использованию имущества.

В случае предоставления в пользование некачественного имущества могут наступить следующие негативные последствия:

1. Материальные затраты. При нарушениях объекта сделки арендодатель будет обязан либо возместить расходы арендатора, либо снизить арендную плату, либо за свой счет устранить недостатки.
2. Удержание суммы расходов из арендной платы. Арендатор может сделать это самостоятельно, уведомив собственника имущества.
3. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Если недостатки имущества были оговорены при заключении сделки, то арендодатель не будет отвечать за них.

Как зарегистрировать в Росреестре

Регистрация соглашений об аренде имущества, срок которых превышает 1 год, осуществляется посредством обращения в Росреестр. Для внесения сведений в общую систему потребуется подготовить пакет документов и уплатить государственную пошлину.

Для регистрации потребуется подготовка следующих бумаг:

• заявление на регистрацию,
• договор аренды (два экземпляра),
• технические документа объекта,
• паспорт заявителя (арендатора или арендодателя) либо учредительный документ при участии в сделке организации,
• согласие супруга арендодателя,
• одобрение администрации города, если имущество признается муниципальным,
• квитанция об оплате госпошлины,
• технический план, если сдается часть помещения.

Размер государственной пошлины для граждан составляет 2 200 рублей, для организаций — 22 000 рублей. Оплачивает регистрацию сторона сделки, подавшая заявление.

Арендная плата

Условия и порядок внесения арендных платежей устанавливаются непосредственно соглашением по договоренности сторон.

Определение размера выплат по аренде осуществляется из расчет на 1 кв. м. Для этого нужно установить рыночную стоимость квадратного метра аренды в конкретном районе с учетом целевого назначения имущества и его состояния.

Чтобы установить соответствующую состоянию объекта аренды стоимость, нужно оценить следующие факторы:

• район города,
• расстояние от помещения до остановок, станций метро,
• расположение путей для передвижения личного транспорта,
• наличие парковок,
• соседние здания,
• возможность размещения рекламы,
• этаж,
• отделка помещения, состояние коммуникаций,
• наличие телефона, интернета.

Также следует определить размер платы за коммунальные услуги. Допускается включить таковые в сумму платежа за 1 кв. м.

Внесение платежей может осуществляться либо наличным расчетом через кассу арендодателя, либо посредством перечисления средств на расчетный счет — безналичными операциями. По одному договору сумма переданных наличных средств не может превышать 100 000 рублей, если речь идет об аренде нежилых помещений.

Законодатель определяет несколько форм осуществления выплат, которые можно сочетать и в процессе сделки изменять.

Согласно ст. 614 ГК РФ, к формам внесения платежей относятся:

• твердая сумма, вносимая периодически или единовременно,
• доля полученных в результате использования имущества продуктов,
• оказание арендатором услуг,
• оплата в натуральной форме.

Изменения размера арендной платы осуществляют только посредством подписания дополнительного соглашения сторонами сделки. Пересмотр суммы выплат должен проходить в обозначенные договором сроки, но не чаще одного раза за год. Возможность изменения суммы аренды также должна быть установлена в тексте соглашения.

Субаренда

Субаренда представляет собой переуступку права пользования имуществом, полученным по договору аренды, в пределах времени, обозначенного соглашением с собственником имущества.

Субаренда допускается только с разрешения арендодателя.

К договору субаренды применяют общие положения главы 34 ГК РФ. Если будут установлены нарушения при использовании имущества, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора — как субаренды, так и аренды.

Внесение изменений

Пересмотр условий договора может происходить только по договоренности сторон и посредством подписания дополнительного соглашения. Если ранее соглашение подлежало государственной регистрации, то изменения договора также должны быть внесены в Росреестр.

Если регистрация необходима, то нужно составить дополнительный экземпляр документа. Новые условия сделки будут действовать с момента регистрации, а в случае ее отсутствия — с момента подписания соглашения сторонами.

Расторжение

Прекращение арендных отношений согласно ГК РФ может происходить по соглашению сторон, инициативе арендатора или арендодателя.

Досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя допускается по следующим основаниям (ст. 619 ГК РФ):

• арендатор использует имущество с нарушениями,
• в результате использования объекта происходит его существенное ухудшение,
• более двух раз подряд арендатором не были внесены платежи.

Расторжение соглашения по инициативе арендатора предусмотрено в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

• арендодатель не передает имущество в пользование или создает препятствия для этого,
• объект договора имеет недостатки, которые препятствуют использованию имущества и при подписании документов оговорены не были,
• неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта,
• порча имущества без вины арендатора.

Видео

Подробнее о существенных условиях и заключении договора аренды можно узнать из видео, представленного ниже.

Источник: https://domosite.ru/zakon/sdelki-s-nedvizhimostyu-sushhestvennyie-usloviya-dogovora-arendyi

Договор аренды

Что такое договор аренды? Кто его может заключить и как правильно это сделать? Какое имущество можно сдавать в аренду?

Выбирайте образец договора аренды подходящий для вашей ситуации. Скачивайте бланки бесплатно. Читайте рекомендации по правильному составлению и оформлению договора. Юрист поможет разобраться и составить договор.

Понятие договора аренды

Договор аренды — это договор, согласно которому арендодатель должен предоставить за плату арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование определенное договором имущество, а арендатор обязан вносить за это арендную плату.

По условиям такого соглашения арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование конкретное имущество, а арендатор вносит за это арендную плату. Таким образом, собственник удовлетворяет свои интересы посредством передачи имущества во временное пользование или предоставления права пользования, без передачи имущества, и получает за это арендную плату. Арендатор получает возможность использовать чужое имущество и этим удовлетворяет свои имущественные интересы, приобретая право собственности на полученные в результате аренды доходы, плоды и продукцию.

В качестве основных характеристик арендного соглашения можно назвать:

• двусторонность;
• возмездность, так как арендатор передает арендодателю финансовое вознаграждение за предоставленное имущество;
• консенсуальность, потому что для вступления в силу договора достаточно подтвердить его подписями сторон.

Договор аренды. Предмет договора

Согласно действующему российскому законодательству предмет аренды является единственным существенным условием договора аренды. Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ договор аренды должен содержать информацию, которая способствует конкретному установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такая информация в договоре отсутствует, условие об объекте аренды принято считать не согласованным, а сам договор будет считаться незаключенным.

Объектами аренды могут выступать земельные участки и иные природные обособленные объекты, здания, оборудование, предприятия, сооружения, транспортные средства и другие предметы, не теряющие свои натуральные свойства в результате их использования. В качестве предмета договора аренды выступают индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, представляющие как движимое, так и недвижимое имущество.

Стороны договора аренды

В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.

Арендодателями являются собственники имущества, а также лица, которые управомочены собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только по согласию собственника, а недвижимого имущества — без его согласия.

Арендатором может выступать любое лицо, но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями, в то время как договором бытового проката предусмотрено, что предпринимателем должен быть только арендодатель.

Договор аренды: форма и сроки

Договор аренды, который заключают физические лица на срок более одного года, а также, если одна из его сторон — юридическое лицо, требует обязательной письменной формы. Также обязательна письменная форма договора при аренде недвижимого имущества.

Если арендой предполагается выкуп имущества, то есть, перемена собственника, форма договора должна быть такой же, как при заключении договора купли-продажи подобного вида имущества.

Необходимо иметь в виду, что срок договора не входит в число его существенных условий. При этом установлено правило: если срок договора не указан (то есть, заключен на неопределенный срок), то каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. Однако необходимо предупредить об отказе вторую сторону за I месяц, а если арендуется недвижимое имущество — за 3 месяца, если что-то другое не предусмотрено договором или законом.

Следует различать срок действия договора аренды и срок, за который имущество нужно передать арендатору. Его соблюдение имеет важное значение, так как при непередаче имущества у арендатора возникает право потребовать возместить убытки и передать вещь либо требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

Виды договора аренды

Договору аренды присуще наличие большого количества разновидностей. Наиболее распространенными являются:

1. договор аренды транспортных средств;
2. договор аренды зданий и сооружений;
3. договор аренды предприятия;
4. договор проката;
5. договор финансовой аренды (лизинг).

Элементы договора аренды

В различных видах договоров аренды как движимого, так и недвижимого имущества, наиболее часто встречаются такие разделы.

Предмет договора. В данном разделе достаточно подробно описывается предмет конкретного договора аренды, перечисляются все его составные части. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.

Права и обязанности сторон.

• Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению.
• Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
• Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.

• предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
• предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
• если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
• производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

• Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
• Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
• Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.

К обязанностям арендатора относятся:

• использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
• вовремя вносить арендную плату за использование имущества.

Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.

Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:

• определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
• установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
• определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
• передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
• затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.

Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.

Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.

Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:

• исполнение договора:
• ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
• соглашение обеих сторон о расторжении договора;
• исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).

Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.

Наименование и местонахождение сторон.

Особенности договора аренды недвижимого имущества

В качестве особенностей договора аренды недвижимости можно назвать:

• При заключении договоров аренды зданий и сооружений, предприятий и природных объектов обязательным является согласование арендной платы.
• Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
• Договор аренды, субаренды изолированных помещений, капитальных строений (зданий, сооружений), машино-мест может быть заключен на срок не меньше трех лет.
• При отсутствии указания срока договора любая сторона может в одностороннем порядке в любое время отказаться от договора, но должна предупредить об отказе другую сторону за три месяца.

Особенности договора аренды движимого имущества

К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:

• Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
• В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
• В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
• При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.

Образец договора аренды

Место заключения договора ____________

Дата заключения договора _____________

______________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице __________, действующий на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________, действующий на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее — помещение), а Арендатор обязуется принять помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату.

1.2. Объектом по Договору является помещение площадью ___ кв. м, которое расположено на этаже N ___, в здании по адресу: _________ (далее — здание).

Кадастровый номер помещения: ______ согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (приложение N 1 к Договору).

Границы помещения и его расположение на этаже отображены на копии технического плана (приложение N 2 к Договору).

1.3. Цель использования помещения: _________.

1.4. Помещение находится в собственности Арендодателя, что подтверждается выпиской из ЕГРН (приложение N 1 к Договору).

1.5. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора помещение в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

2.1. Договор заключен (выбрать нужное)

— на срок до ___ включительно.

2.2. Договор вступает в силу с даты его (выбрать нужное)

— государственной регистрации (если договор заключен на срок не менее года). Расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, оплачивает ______.

— подписания Сторонами (если договор заключен на срок менее года или на неопределенный срок).

(если согласно п. 2.1 Договор заключен на определенный срок/в ином случае следует выбрать другую редакцию п. 2.3)

2.3. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее ___ рабочих дней до окончания срока действия Договора.

(если согласно п. 2.1 Договор заключен на неопределенный срок/в ином случае следует выбрать вышеприведенную редакцию п. 2.3)

2.3. Каждая из Сторон в любое время вправе отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за ___ рабочих дней (месяцев).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1.1. Подготовить помещение к передаче, включая составление Акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) по форме, согласованной в приложении N 3.

3.1.2. Передать Арендатору помещение в состоянии, соответствующем его назначению и условиям Договора, в срок до _____ по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения), который является неотъемлемой частью Договора.

(пп. 3.1.3 включается в Договор, если обязанность по страхованию возложена на Арендодателя)

3.1.3. За свой счет застраховать помещение от риска (выбрать нужное)

Выгодоприобретателем по договору страхования помещения является Арендодатель.

(пп. 3.1.4 включается в Договор, если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта возложены на Арендодателя)

3.1.4. Производить за свой счет (выбрать нужное)

— капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

— капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____, а также его текущий ремонт не реже чем _____ в _____.

— текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

3.2. Арендатор (выбрать нужное)

— вправе без согласия Арендодателя

сдавать помещение в субаренду, предоставлять его в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность.

3.3.1. Перед подписанием Акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) осмотреть помещение и проверить его состояние.

3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

(пп. 3.3.3 включается в Договор, если обязанность по страхованию возложена на Арендатора)

3.3.3. За свой счет застраховать помещение от риска (выбрать нужное)

на весь период, в течение которого указанные риски несет Арендатор. Арендатор несет указанный риск с момента получения помещения от Арендодателя по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) и до момента возврата помещения Арендодателю по Акту возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 5).

Выгодоприобретателем по договору страхования помещения является (выбрать нужное)

(пп. 3.3.4 включается в Договор, если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта возложены на Арендатора)

3.3.4. Осуществлять за свой счет (выбрать нужное)

— текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

— текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____, а также его капитальный ремонт не реже чем _____ в _____.

— капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования помещения в соответствии с Договором, являются его собственностью.

4. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью (выбрать нужное)

4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещения. После прекращения Договора (выбрать нужное)

— Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений.

— стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

5. РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

5.1. Арендная плата устанавливается (выбрать нужное)

— в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг.

— в виде фиксированного платежа в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за ____ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) и переменного платежа в сумме, равной стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменного платежа определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций.

— в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за _____ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.). Помимо арендной платы Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором за этот период. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций.

5.2. Арендная плата вносится (выбрать нужное)

— не позднее ___ рабочих дней по истечении очередного ______ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

— не позднее ___ рабочих дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

— в части фиксированного платежа — не позднее ___ рабочих дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.), в части переменного платежа — не позднее ___ рабочих дней по истечении очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение N 4).

(п. 5.3 включается в Договор, если п. 5.2 предусмотрены авансовые платежи в счет арендной платы/в ином случае последующую нумерацию пунктов следует изменить)

5.3. Стороны договорились, что авансовые платежи по Договору в счет арендной платы засчитываются в следующем порядке.

(если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за каждый расчетный период в отдельности, следует выбрать данную редакцию пп. 5.3.1)

5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за каждый расчетный период в отдельности авансовый платеж засчитывается в полной сумме в счет оплаты периода аренды, для которого он предназначен.

(если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за весь срок аренды несколькими платежами, следует выбрать эту редакцию пп. 5.3.1)

5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за весь срок аренды несколькими платежами в счет оплаты каждого __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) засчитывается ____ процент от суммы полученных от Арендатора авансовых платежей.

(если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за весь срок аренды одним платежом, следует выбрать приведенную ниже редакцию пп. 5.3.1)

5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за весь срок аренды одним платежом в счет оплаты каждого __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) засчитывается _____ процент от суммы полученного от Арендатора авансового платежа.

5.4. Проценты на сумму оплаты по Договору не начисляются и не уплачиваются.

5.5. Датой уплаты арендной платы и иных платежей по Договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

6. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

6.1. Арендатор (выбрать нужное)

— вправе выкупить помещение по истечении срока аренды или до его истечения.

— не имеет права на последующий выкуп помещения.

(п. п. 6.2 — 6.4 включаются в Договор, если в рамках п. 6.1 Договора Стороны предусмотрели право Арендатора на выкуп помещения)

6.2. При выкупе помещения по истечении срока аренды выкупная цена составляет ___ руб., в том числе НДС ___ руб. Выкупная цена уплачивается в срок не позднее ___ рабочих дней с момента истечения срока аренды.

6.3. При выкупе помещения до истечения срока аренды выкупная цена, указанная в п. 6.2 Договора, увеличивается на сумму арендных платежей (в части фиксированного платежа (если в п. 5.1 выбран порядок оплаты, предусматривающий переменный платеж)) за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

6.4. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 Договора, а также при условии уплаты арендной платы с учетом положений п. 6.2 или п. 6.3 Договора за весь период пользования помещение переходит в собственность Арендатора.

7. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп помещения либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату Арендодателю, включая составление Акта возврата недвижимости (нежилого помещения) по форме, согласованной в приложении N 5.

7.3. В случае несвоевременного возврата помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пеней) в размере ___ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

8.3. За несвоевременную передачу помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере ___ руб.

8.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ (ФОРС-МАЖОР)

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ___ рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

9.3. Документ, выданный _________ (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

9.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

10.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

10.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой она направлена (далее — адресат), с момента доставки претензии указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

Претензия считается доставленной, если она:

— поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;

— доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.

10.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Если претензия направлена без документов, подтверждающих полномочия лица, которое ее подписало, то она считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

10.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение __ рабочих дней со дня получения претензии.

10.5. При неурегулировании разногласий в претензионном порядке, а также при неполучении ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 10.4 Договора, спор передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, за исключением случаев, когда другая подсудность установлена законом.

11. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством.

12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

(если в соответствии с п. 2.1 Договора Стороны предусмотрели срок аренды помещения менее года или на неопределенный срок)

12.1. Договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора.

(если в соответствии с п. 2.1 Договора Стороны предусмотрели срок аренды помещения год и более)

12.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

12.2. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) могут направляться Сторонами по факсимильной связи, электронной почте или иным способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

12.3. К Договору прилагаются:

— выписка из ЕГРН (приложение N 1);

— копия технического плана (приложение N 2);

— Акт приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 3);

— График платежей (приложение N 4) (при выборе соответствующего условия в рамках п. 5.2 Договора/в ином случае приложение следует удалить, последующую нумерацию приложений изменить);

— Акт возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 5)

13. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Договор аренды недвижимости

Акт приема-передачи арендованного имущества

График платежей по договору аренды

Акт возврата арендованного имущества

Договор аренды автомобиля

Уведомление о расторжении договора аренды

Соглашение о расторжении договора аренды

Договор краткосрочной аренды квартиры

Соглашение о продлении срока договора аренды

Договор аренды оборудования

Договор аренды рекламной конструкции

Договор аренды парковочных мест

Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!

Источник: https://vseiski.ru/dogovor-arendy.html

Аренда жилья является для многих граждан единственным доступным способом для получения временного места проживания. Для владельцев жилой недвижимости ее предоставление в аренду позволяет получать дополнительный доход.

Для того чтобы сделка была оформлена правильно и законно, стороны должны заключить между собой специальный документ — договор аренды. О правилах его оформления и составления далее в статье.

• Стороны сделки
• Виды договоров
  • По типу арендатора
  • По сроку действия
• Существенные и дополнительные условия
  • Существенные
  • Дополнительные
    • Цена договора (или арендная плата) Это условие очень важное и всегда присутствует в каждом документе. В частности, оно включает в себя:
    • Срок действия договора
    • Условия расторжения сделки
• Условия, которые стоит включить в договор
• Отличия договора при долгосрочной и посуточной аренде

Стороны сделки

Договор аренды представляет собой письменный документ, который составляется с целью законного предоставления одной из сторон жилого помещения за определенную оплату. Основными сторонами сделки являются:

• Арендодатель — субъект, который предоставляет помещение. Он является его владельцем и может быть как юридическим, так и физическим лицом.
• Арендатор — сторона, которая получает жилье во временное пользование и платит за это. Также может быть как физическим, так и юридическим лицом.

При составлении договора для каждой из сторон готовится по одному экземпляру документа. В некоторых случаях к сделке привлекаются и другие субъекты: риэлтор (сотрудник агентства недвижимости), нотариус или другой посредник. В этом случае необходимы экземпляры документа и для каждого из них.

Законодательство не требует обязательного нотариального заверения договора — для его законности достаточно наличия простой письменной формы.

Виды договоров

В зависимости от различных критериев договор аренды может быть разделен на несколько видов. Стоит рассмотреть основные классификации:

По типу арендатора различают договор:

• аренды — в этом случае арендатором может быть не только физическое, но и юридическое лицо;
• коммерческого найма — при этом нанимателем может быть только гражданин.

По сроку действия договора:

• краткосрочный — заключается на период до одного года (в этом случае регистрация документа не требуется);
• долгосрочный — в этом случае стороны сами определяют срок действия сделки (максимально допускается период, равный пяти годам);
• бессрочный — он заключается без указания сторонами периода действия (в этом случае считается, что он автоматически составляет 5 лет).

Стоит учесть, что официальное заключение договора и его дальнейшая регистрация являются основаниями для возникновения у арендодателя налоговых обязательств.

Поэтому наиболее распространенный вариант, который используется собственниками — это заключение сделки на 11 месяцев с правом ее дальнейшей пролонгации. Данный способ позволяет избежать необходимости уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду, однако наймодателя могут привлечь к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность.

Существенные и дополнительные условия

Договор аренды заключается с целью защиты прав и интересов обеих сторон сделки — как собственника, так и нанимателя. Поэтому в него обязательно должны быть включены определенные условия, которые можно разделить на 2 группы: существенные и дополнительные.

Существенные — их включение в документ является обязательным законодательным требованием. В случае их отсутствия он может быть признан недействительным.

В соответствии с положениями ГК РФ, единственным существенным условием договора аренды является указание в нем предмета (объекта) сделки. Под ним подразумевается конкретное жилое помещение, которое сдается в аренду, с описанием всех его данных.

Например, должны быть указаны:

• полный адрес;
• площадь;
• этаж (если сдается квартира);
• тип постройки здания и т. п.

Эти данные должны быть указаны максимально полно и достоверно, чтобы можно было без проблем установить, какой именно объект недвижимости сдается в аренду.

Это все прочие условия, которые включаются в договор по соглашению сторон и могут быть любыми, при условии соответствия требованиям законодательства. Наиболее распространенными из них являются следующие:

В случае отсутствия в документе условия об арендной плате ее размер определяется на основании цен, установленных для аналогичной недвижимости. Кроме этого, стоит также включить в него и условие о повышении цены — возможно ли это в будущем и при каких условиях.

Как уже отмечалось, договор может быть заключен максимум на пять лет.

Стоит учесть, что съемщик вправе это сделать в одностороннем порядке в любое удобное для него время. Арендодатель же должен предупреждать об этом жильцов минимум за три месяца.

Однако этот срок можно ускорить, если основанием для расторжения будет нарушение условий договора, например:

• задолженность по внесению арендной платы;
• нанесение ущерба имуществу собственника;
• незаконная сдача жилья третьему лицу и т. п.

Условия, которые стоит включить в договор

Помимо перечисленных выше данных, в договор стоит внести еще некоторые условия, которые позволят максимально защитить права обеих сторон в случае возникновения спорных ситуаций. Например, к ним относятся:

1. Обязанность по оплате коммунальных платежей. По договору она может быть возложена на работодателя. Если подобного условия нет, считается, что обязательства по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.
2. Описание помещения: его состояния и имеющейся мебели. Стоит указать, в каком именно состоянии находятся комнаты квартиры или дома (особенно если они только были отремонтированы). Также обязательно нужно составить опись вещей, которые находятся в квартире, особенно наиболее ценных.
3. Обязанность по оплате ремонта. Стороны сами решают между собой, кто именно будет проводить и оплачивать ремонт и как это будет влиять на величину арендной платы.

Как юридически верно продать долю в квартире другому собственнику, вы узнаете в статье.

Как продать долю в квартире, не спрашивая согласия собственников, рассказано в материале по ссылке.

Отличия договора при долгосрочной и посуточной аренде

Помимо существенной разницы в цене для аренды на сутки или в долгосрочной перспективе (в первом случае получается намного дороже), данные сделки имеют определенные различия и в заключаемом договоре. Наиболее важное из них — это необходимость регистрации документа, который заключается на длительный срок. Для посуточной аренды такая обязанность не предусмотрена.

Еще одним отличием является тот факт, что на сутки (и в принципе в краткосрочной перспективе) сдать квартиру можно только физическому лицу. Для долгосрочного договора съемщик может быть и предприятием или организацией.

Заключение договора аренды является обязательным требованием для законной сдачи жилья во временное пользование. Это позволит избежать возможных проблем с законом и защитить права и интересы обеих сторон сделки.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/dogovor-arendy-zhilya.html

Похожие записи:

• Предварительный договор купли продажи квартиры долевая собственность
• Минимальная Тарифная Ставка Газпрома В 2020
• Включается Ли Зарплата Умершего Работника В Отчет По Страховым Взносам В 2019г