Капитальный ремонт нежилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальный ремонт нежилых помещений». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В письме Минфина России от 6 апреля 2020 года N 02-08-10 27111 д аны пояснения о применении КОСГУ для учета расходов на мероприятия по профилактике и противодействию распространения новой коронавирусной инфекции. При этом, если такие материалы в рамках одного договора приобретаются как для медпомощи, так и для хознужд в том числе для посетителей больницы ;. По какому КОСГУ необходимо учитывать расходы на закупку медицинских изделий для борьбы с распространением коронавируса.

Капитальный ремонт нежилых помещений

Недаром говорят, что лучше пережить два пожара, чем один ремонт. Сейчас интернет забит различными видеоуроками на тему: ремонт и как сделать все самому. Будто бы строительные и ремонтные компании специально завышают свои цены, а вот выполнение всех работ собственноручно позволит сэкономить кучу денег и (исключительно под чутким руководством автора ролика) нисколько не проиграет в качестве.

Вот тут и кроется главная ошибка. Опыт невозможно заменить никакими, пусть даже самыми лучшими на планете, уроками. А исправление всех проблем, которые останутся после ремонта, проведенного неопытным человеком, будет выполняться именно за его счет, а никак не за деньги человека на экране вашего компьютера. Переделывать всегда сложнее, и, как следствие, дороже. Такая самодеятельность обычно присуща владельцам квартир, но и ремонтом нежилых помещений они тоже часто не брезгуют.

Если вас устраивает низкокачественный, но собственноручно сделанный ремонт, то пожалуйста, но если вам присущи взвешенность решений, умение критично относиться к своей работе и умениям, то доверьте ремонт помещений в Киеве тем, кто уже долгие годы занимается этим делом.

Специалисты нашей компании на высоком качественном уровне предоставят на ваш выбор все услуги по ремонту помещений. Мы применяем наш богатый опыт и навыки, чтобы ремонт нежилых помещений, квартир и домов был надежным, долговечным и эстетически привлекательным. В нашей компании вы можете заказать ремонт любого уровня сложности, мы обязательно учтем ваши пожелания и дадим квалифицированную консультацию, если у вас появятся какие-либо вопросы.

Ремонт квартир

Ремонт квартир, произведенный нашими мастерами, имеет двухлетнюю гарантию качества. Мы производим такие виды ремонта как косметический, капитальный, евроремонт. Независимо от сложности работ мы всегда в точности придерживаемся принятых технологий и стандартов.

Специалисты компании выполнят полный спектр услуг, начиная от разработки проекта до установки сантехники.

Ремонт домов

Мы вам докажем, что качественный ремонт домов может иметь приемлемую стоимость. В нашей компании это возможно благодаря тому, что наши партнеры предоставляют нам скидки на строительные материалы. Мы удовлетворим все ваши требования, а также продумаем ремонт жилых помещений до мельчайших деталей.

В нашей компании вы сможете заказать капитальный ремонт помещений как стандартного типа, так и с воплощением эксклюзивных задумок.

Ремонт ванной

Ремонт ванной предусматривает такие работы, как демонтаж сантехнического оборудования и покрытий, электромонтажные работы, установка сантехнического оборудования. Для ремонта мы используем качественные материалы проверенных производителей.

Наши специалисты разработают дизайн ванной, который превратит одну из самых маленьких комнат в вашей квартире в самую функциональную и уютную. Для ремонтных работ санузлов мы предварительно заготавливаем все расходные материалы и оборудование.

Ремонт кухни

На кухне большинство из нас проводит достаточного много времени в своей жизни. Именно поэтому к такой услуге как «Ремонт кухни под ключ» стоит отнестись с большим вниманием, чтобы даже маленькую по площади комнату сделать максимально функциональной.

Наши специалисты не только выполнят недорогой ремонт кухни, но и предоставят гарантии качества проведенных работ.

Ремонт офисов

Ремонт офисов имеет свои особенности в зависимости от вида деятельности фирмы, количества зон и требований к их функциональности. Любой вид ремонта нежилых помещений мы всегда выполняем на одинаково высоком профессиональном уровне.

Мы готовы предложить вам несколько вариантов проекта на ваш выбор и учесть все ваши пожелания. Капитальный ремонт помещений, также как и другие виды ремонтных работ, мы выполняем с гарантией качества, по доступным ценам и в оптимальные сроки.

Ремонт складских помещений имеет свою специфику, в частности, это принесение в жертву дизайна (который на складе абсолютно ни к чему) ради повышения функциональности и устойчивости к износу. Потому что мало где наблюдается такая же высокая нагрузка на конструкцию помещения, как на складе и производстве.

К тому же, важным моментом является основная функция промышленного помещения, производства или склада, его специфика и оборудование, которое тут будет установлено. Это окажет влияние на:

• расположение и конструкцию вентиляционной системы;
• схему разводки электрических кабелей;
• систему пожаротушения.

Наши сотрудники выполнят все работы с учетом этих особенностей, а также примут во внимание зонирование (разбивку помещения на участки) помещения и удобство взаимодействия между отдельными зонами.

Ремонтом помещений в Киеве занимается немалое количество компаний и логично будет задаться вопросом, почему именно мы? Тому есть немало причин и вот некоторые из них:

• опыт (только сама компания уже почти 10 лет на рынке, а наши сотрудники приходили в нее совсем не новичками);
• удобная система скидок для постоянных клиентов и крупных заказов;
• мы можем присоединиться к работе на любом этапе, начиная от разработки проектов, до отделки или ремонта арендованного помещения.

И это далеко не все плюсы компании. Если мы вас убедили, то с готовностью ждем заказов, если же нет, то спросите тех клиентов, с кем мы работали и которые остались этим удовлетворены.

Источник: https://ktc-remont.com.ua/remont-pomeshchenij

Улучшение арендованного имущества: юридический аспект

Акценты этой статьи:

• законодательные основания для осуществления бюджетным учреждением ремонта, реконструкции или улучшения имущества, которое ему не принадлежит, в частности, арендованных помещений;
• судебная практика решения споров относительно отделения улучшения арендованного имущества.

Законодательная база для ремонта арендованного имущества

Общие правила осуществления ремонтов и улучшений арендованных основных средств (далее – ОС) предусмотрены Гражданским кодексом (далее – ГК) и другими законодательными актами.

Операциям аренды посвящена гл. 58 ГК. Так, согласно ч. 1 ст. 760 ГК предметом договора найма может быть вещь, которая определена индивидуальными признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Другими словами, арендатор, используя имущество, все равно должен вернуть его арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил. Отсюда напрашивается вывод, что именно арендатор должен ремонтировать такое имущество. Но он им не владеет. На самом ли деле это его обязанность?

О порядке проведения ремонтов арендованного имущества идет речь в ст. 776 «Ремонт вещи, переданной внаем» ГК. Этой нормой, в частности, определено, что:

• текущий ремонт переданной внаем вещи осуществляется нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом. А это значит, что получать разрешение от арендодателя на текущий ремонт вещи не нужно, поскольку эта операция связана с поддержанием арендованного имущества в первоначальном состоянии;
• капитальный ремонт выполняется за счет арендодателя, если иное не установлено договором или законом.

Однако следует обратить внимание на норму ч. 3 ст. 776 ГК: если арендодатель вовремя не осуществит капремонт, из-за чего арендатор не сможет пользоваться имуществом, этот ремонт может провести и арендатор. При этом арендатор, отремонтировав вещь, имеет право:

• или зачесть стоимость ремонта в уплату арендных платежей либо требовать возмещения стоимости ремонта;
• или требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Более того, ст. 284 Хозяйственного кодекса восстановление арендованного имущества отнесено к существенным условиям договора, без согласования которых, как известно, имеется риск признания договора незаключенным.

Вспомним еще одну норму ГК – ч. 3 ст. 773: наниматель (арендатор) имеет право изменять состояние вещи, переданной ему внаем (аренду), только с согласия наймодателя (арендодателя). Это положение корреспондирует со ст. 778 ГК, которой регламентировано проведение любых улучшений арендованной вещи – отделяемых или неотделяемых, сделанных с согласия наймодателя (арендодателя) или без такого согласия.

Следовательно, законодательство предусматривает возможность осуществления соответствующих действий со стороны арендатора относительно полученного имущества, но при этом различает такие понятия, как ремонт, восстановление и улучшение вещи, в том числе и нежилых помещений.

Реконструкция арендованного имущества

Остановимся подробнее на улучшениях в части реконструкции арендованного помещения. Согласно ст. 778 ГК улучшить арендованную вещь арендатор может лишь с согласия арендодателя.

Право арендатора улучшить имущество обычно фиксируется в договоре аренды. При этом если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя неотделяемые улучшения арендованного имущества (т. е. которые невозможно отделить от имущества без его повреждения или существенного обесценения), арендодатель обязан компенсировать ему стоимость таких улучшений, если иное не определено договором аренды.

Но если улучшение было проведено без согласия арендодателя, тогда он не обязан возмещать арендатору расходы.

Если в договоре аренды не прописано право арендатора осуществлять улучшение арендованной вещи, то это должен делать арендодатель.

Таким образом, все последующие действия сторон договора, которые касаются ремонтов и улучшений арендованных объектов ОС, определяются условиями договора. От того, как сформулированы эти условия, во многом зависят законность и отражение хозяйственной операции в бухучете; обеспечение выполнения обязательств; порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды; ответственность сторон; обязанности сторон относительно обеспечения пожарной безопасности арендованного имущества и т. п.

При этом следует учесть, что сторонам не запрещено включать в договор, кроме установленных законом существенных условий, другие условия по своему усмотрению.

Необходимо также учесть, что передача имущества в аренду не прекращает право собственности (и/или вещное право) на это имущество (ч. 1 ст. 23 Закона от 10.04.92 г. № 2269-XII, далее – Закон № 2269). Но если в результате улучшения, сделанного арендатором с согласия арендодателя, создана новая вещь, арендатор становится ее владельцем в части необходимых расходов на улучшение, если иное не предусмотрено договором аренды (ч. 4 ст. 23 Закона № 2269). Поэтому, прежде чем принимать решение об отражении в учете нового объекта, следует выяснить значение понятия «новая вещь» и особенности ее создания, с учетом положений действующего законодательства и судебной практики.

В чем юридическая суть понятия «новая вещь»?

Согласно ст. 179 ГК вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности. Объектами переработки согласно ГК являются вещь и материал. ГК определяет переработку как использование одной вещи (материала), в результате чего создается новая вещь (ч. 1 ст. 332).

Как указано в научно-практическом комментарии ГК, такое определение отражает сущность производства, ведь именно в процессе производства из одних вещей создаются другие (новые) вещи. Определяющим признаком переработки является факт создания новой вещи в результате приложения усилий и труда одного лица к вещам или материалам, которые принадлежат другому лицу.

Переработку (спецификацию) считают одним из способов приобретения права собственности (разд. I книги III ГК). По общему правилу право собственности на переработанную вещь принадлежит лицу, которое является владельцем материала. В свою очередь, владелец материала обязан возместить стоимость переработки лицу, которое ее осуществило (ст. 332 ГК).

Поэтому ВХСУ обращает внимание судов на то, что случаи осуществления улучшений без создания новой вещи урегулированы ч. 2, 3 ст. 778 ГК и ч. 2 ст. 27 Закона № 2269. В соответствии с этими нормами арендатор имеет право оставить за собой улучшения арендованного имущества, осуществленные им за счет собственных средств, только если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда.

Если в результате улучшения, сделанного с согласия наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем (ч. 4 ст. 778 ГК). Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его расходов на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.

Таким образом, право собственности (общей собственности) может признаваться относительно существующей вещи как предмета материального мира, отдельно определенного объекта материальных прав. А право получения вновь созданным имуществом статуса существующей вещи – объекта недвижимости возникает после соблюдения приведенных выше требований законодательства.

Установлены ли к ремонтам и улучшениям кроме общих законодательных норм еще какие-либо требования?

Если речь идет о реконструкции помещения, к общим нормам законодательства относительно осуществления ремонта и улучшения арендованного имущества и его результатов добавляются требования специального (градостроительного) законодательства. Поэтому при осуществлении реконструкции помещения арендатором прежде всего следует выяснить, что именно происходило с объектом – улучшение или создание новой вещи, и что получает арендодатель после завершения аренды – расходы на осуществленные работы или актив, а возможно, и ничего.

Так, согласно разд. 3 ДБН А.2.2-3-2014 перестройка введенного в эксплуатацию в установленном порядке объекта строительства, которая предусматривает изменение его геометрических размеров, в результате чего изменяются основные технико-экономические показатели и улучшаются условия эксплуатации, относится к реконструкции.

Обратите внимание! В отличие от перепланировок, реконструкция относится к строительным работам, поэтому требует от владельца имущества и/или владельца производных вещных прав (оперативное управление для бюджетных учреждений) соблюдения градостроительного законодательства и оформления соответствующих документов.

Согласно п. 5 Порядка выполнения подготовительных и строительных работ, утвержденного постановлением КМУ от 13.04.11 г. № 466 (далее – Порядок № 466), строительные работы, к которым относится реконструкция помещения, могут выполняться заказчиком:

• после получения документа, удостоверяющего право собственности (других вещных прав) или пользования земельным участком, или договора суперфиция;
• представления уведомления о начале выполнения строительных работ – относительно объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1), и объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта;
• выдачи заказчику разрешения на выполнение строительных работ – относительно объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями.

Заметим, что некоторые виды строительных работ, определенные п. 7 Порядка № 466, могут осуществляться без документа, который удостоверяет право собственности или пользования земельным участком. К ним, в частности, относятся: реконструкция, реставрация или капремонт объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане, реконструкция или капремонт автодорог, железнодорожных путей, линий электропередач, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций в границах земель их размещения и т. п.

Если соответствующий орган государственного архитектурно-строительного контроля выявит в отправленном уведомлении недостоверные данные, которые являются основанием считать объект самовольным строительством, право на начало выполнения подготовительных или строительных работ, приобретенное на основании поданного уведомления, будет отменено (п. 15 Порядка № 466).

Это важно! Чтобы получить разрешение на выполнение строительных работ, кроме документов, предусмотренных п. 28 Порядка № 466, необходимо подать копию документа, удостоверяющего право собственности на здание или сооружение, или согласие его владельца, заверенное в установленном порядке, на проведение реконструкции, реставрации, капремонта или технического переоснащения.

Когда возникает право собственности на вновь созданное имущество?

Согласно ч. 2 ст. 331 ГК право собственности и/или производные вещные права на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства и ввода его в эксплуатацию.

Приемка-передача завершенных работ (объекта строительства) проводится в порядке, установленном Общими условиями заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве, утвержденными постановлением КМУ от 01.08.05 г. № 668 (далее – Общие условия № 668), другими нормативными актами и договором подряда (п. 88 Общих условий № 668).

Статус недвижимого имущества приобретается после фиксации в определенном законодательством порядке готовности этого имущества для использования его по назначению.

Передача выполненных работ (объекта строительства) подрядчиком и приемка их заказчиком оформляются актом выполненных работ (п. 91 Общих условий № 668). Но официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, обременения таких прав осуществляется путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Если законодательством предусмотрена приемка в эксплуатацию недвижимого имущества, госрегистрация прав на такое имущество проводится после ввода его в эксплуатацию в установленном порядке (ч. 2 ст. 5 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Исключения предусмотрены ст. 31 данного Закона.

Важный нюанс! Арендатор должен доказать надлежащими и допустимыми доказательствами, что в результате осуществленных улучшений им была создана новая вещь – имущество, которое принято в эксплуатацию в соответствии с действующим законодательством. Именно такой вывод сделан в постановлении ВХСУ от 29.03.17 г. по делу № 909/1179/15.

Судебная практика относительно признания новой вещи

Арендатор (истец) в октябре 2015 года обратился в хозяйственный суд с иском к городскому совету (арендодатель, ответчик) о признании права собственности на 50/100 доли нежилых помещений арендованного имущества коммунальной собственности (дома культуры) в связи с осуществлением им неотъемлемого улучшения этого имущества с согласия арендодателя.

Решения судов

Решением местного хозяйственного суда иск удовлетворен и признано за истцом право собственности на 50/100 идеальных долей нежилых помещений.

Суд апелляционной инстанции в иске отказал, поскольку истец не доказал надлежащими и допустимыми доказательствами, что в результате осуществленных улучшений им была создана новая вещь – недвижимое имущество, которое принято в эксплуатацию в соответствии с требованиями действующего законодательства.

ВХСУ согласился с таким решением, то есть оставил кассационную жалобу истца без удовлетворения, а постановление Апелляционного хозяйственного суда – без изменений.

Аргументы ВХСУ

ВХСУ указал, что, удовлетворяя иск только по тем основаниям, что истцом выполнено улучшение арендованного имущества общей стоимостью 2 046 074 грн., что составляет 50,27 % стоимости здания, суд первой инстанции не учел, что увеличение стоимости арендованного имущества, коммерческой привлекательности, будущей экономической выгоды от объекта, а также улучшение технического, физического, функционального состояния помещений, не может быть достаточным основанием для вывода о создании новой вещи, поскольку проведение реконструкции путем перепланировки и технического переоборудования арендованного помещения не создает новую вещь, а лишь улучшает ее. Новой же признается вещь, которая имеет существенно другие признаки по сравнению с прежним объектом найма.

Фабула судебного акта базируется на нормах ст. 23 Закона № 2269: само по себе улучшение состояния помещений не может быть достаточным основанием для вывода о создании новой вещи.

Поэтому при рассмотрении в судах законности хозяйственных операций с арендованным имуществом ВХСУ обращает их внимание на необходимость:

1) точно выяснить, получил ли арендатор в установленном законом порядке разрешение на строительство спорного объекта и на выполнение строительных работ и принимался ли объект недвижимости, право совместной собственности на который он просит признать, в эксплуатацию;

2) с учетом ч. 3 ст. 376 ГК исследовать, предоставлялся ли земельный участок под построенным объектом истцу в собственность или пользование с учетом установленных судами обстоятельств дачи арендодателем согласия на изъятие из его землепользования неиспользуемого земельного участка соответствующей площади для передачи его в пользование истцу.

Существует принципиальное отличие между понятиями «создание новой вещи» и «осуществление неотъемлемых улучшений», которое важно учитывать при принятии решения об отражении в учете операций по ремонту или реконструкции арендованного имущества.

В случае создания новой вещи арендатор имеет право претендовать на право собственности (другие вещные права) на объект, а в случае осуществления неотъемлемых улучшений недвижимого имущества, которое находится у него в аренде, он может рассчитывать только на возмещение стоимости понесенных расходов или на зачисление их стоимости в оплату за пользование вещью.

Это имеет решающее значение в судебных спорах по искам арендаторов государственного и коммунального имущества, с учетом предмета исковых требований – признания владельцем (совладельцем) арендованного объекта.

Источник: https://uteka.ua/publication/budget-13-byudzhet-buxgalterskij-uchet-otchetnost-i-kaznachejskoe-obsluzhivanie-52-uluchshenie-arendovannogo-imushhestva-yuridicheskij-aspekt

Капитальный ремонт зданий от KCK Construction

Помещения после ремонта радуют свежестью и порядком, регулярно ремонтируемые здания имеют длительный срок эксплуатации. Творчески подойдя к ремонту, можно чудесным образом перевоплотить жилище. Строительные работы, направленные на восстановление, улучшение, изменение инженерных, хозяйственно-экономических и эстетических параметров объекта требуют высокой квалификации и основательного технического ресурса подрядчика. Компания KCK Construction обладает необходимым потенциалом для выполнения всех типов работ согласно СНИП и утвержденному перечню, проводит капитальный ремонт зданий и сооружений в Киеве уже более 10 лет.

Наработанный опыт, приемлемые цены на услуги, высокая квалификация кадров, современное техническое оборудование и экологичные качественные строительные материалы проверенных производителей – вот основные приоритеты фирмы KCK Construction.

Мы готовы возобновить здания любой степени изношенности, произвести капитальный или косметический ремонт офиса, жилого или промышленного помещения. Фото наших объектов есть на сайте! Компания имеет все необходимые разрешительные документы на ведение такого типа работ.

Решив заказать капитальный или текущий ремонт зданий и сооружений в нашей организации, вы избавитесь от лишней суеты и волнений, связанных с ремонтом, все-таки стоит помнить, что нервные клетки — самый дорогой расходный материал!

Работая по алгоритму:

1. Выезд эксперта на объект;
2. Техническое обследование задний;
3. Проведение замеров;
4. Составление сметы;
5. Подписание договора;
6. Ремонтные работы;
7. Акт приемки и гарантия качества.

Мы берем все организационные вопросы на себя, при необходимости, согласовываем разрешительные документы.

Выполняем устройство кровли разных типов, применяя технологию наплавляемого еврорубероида или ПВХ мембраны. Кровельные работы мы выполняем строго по технологии, имея все необходимые разрешительные документы и сертифицированное оборудование.

Эксплуатируемые производственные здания чаще всего нуждаются в ремонте. С нами провести капитальный ремонт производственных зданий недорого в Киевской области в намеченные сроки вполне возможно. Если комплексный капитальный или косметический ремонт вызывает серьёзные препятствия в работе предприятия, мы проведем его частично, в первую очередь возобновив участки, влияющие на ход производственного процесса или элементы, изъяны которых могут повлиять на целостность здания. Представленный здесь перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений поможет определить масштабы необходимой реконструкции.

Заказать капитальный ремонт зданий в Киеве

Положительные отзывы заказчиков (см. на главной странице) свидетельствуют, что текущий и капитальный ремонт зданий и сооружений в исполнении KCK Construction соответствует высокому уровню качества. Высокая социальная ответственность и добросовестность сотрудников – ведущий критерий компании.

Мы учитываем финансовые рамки заказчика, проводя ремонт зданий и сооружений недорого или предлагая поэтапную оплату, при этом обязательно создаем условия для качественного результата. При реконструкция административного здания, особое внимание уделяем подбору строительного материала.

Реновация имеет главную цель — предупреждение преждевременного износа сооружения. В зданиях, где будут работать люди, внимание уделяем установке систем безопасности и коммуникационной сети. Оптимальное решение для исключения просчетов — ремонтные работы планировать заранее, распределяя время и средства. Но и в случае непредвиденной экстремальной ситуации, мы оперативно решим вопрос ремонта в самые сжатые сроки. Мы осуществляем все виды ремонтов зданий в любой части помещения — от подвала до крыши.

Источник: https://kskconstruction.com.ua/kapitalnyj-remont-zdanij/

Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах». Что изменится и какие недостатки?

09.02.2018 – 15.02.2018, № 6

ГЛАВНАЯ СТАТЬЯ

Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах». Что изменится и какие недостатки?

09.11.2017 Президент Украины подписал новый Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» , который вступит в силу с 10.06.2018 (далее – Закон).

Часть нововведений предполагается запустить еще позже: с 1 января 2019 года. Это пункты о том, что:

– потребитель тоже получит право требовать от управляющего и исполнителя коммунальных услуг штраф за некачественно или не в полной мере предоставленную услугу ( п. 7 ч. 1 ст. 7 );

– потребитель обязан будет уплачивать пеню в случае задержки платежей за услуги; размер пени не выше 0,01 % от суммы долга за каждый день просрочки ( п. 10 ч. 2 ст. 7 ; п. 2 ч. 4 ст. 7 ; ч. 1 ст. 26 );

– льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг выплачиваются потребителю в денежной форме – запуск полной монетизации ( ч. 3 ст. 11 );

– управляющий обязан иметь в штате сотрудника, который прошел аттестацию по профессии «менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)» (абз. 1 и 2 ч. 5 ст. 18 ).

Новый Закон о ЖКУ предполагает целый ряд позитивных изменений:

Вводится ответственность за непредоставленные или предоставленные не в полном объеме в оговоренные сроки услуги – раньше отвечал только потребитель.

Все услуги оказываются только на основании договорных отношений.

Потребитель выбирает, какую услугу и на основании какого договора он хочет получать:

2. Коллективный договор с управляющим.

3. Договор коллективного потребителя – ОСМД.

4. Статус-кво индивидуальный договор ( ч. 7 ст. 14 ), в котором поставщик отвечает не до ввода инженерных сетей в квартиру потребителя, как в варианте 1, а до входа этих сетей в дом. Такой вариант остается по умолчанию для неактивных граждан, не осознающих еще свои ответственность и возможности.

Важно, что под разные коммунальные услуги сособственники могут выбрать разные виды договоров. При этом ответственность потребителя остается индивидуальной – в случае коллективного договора и задолженности одного перед поставщиком не будут отключать весь дом, а будут разбираться только с конкретным должником.

Рассмотрим отличия трех базовых моделей договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг в многоквартирном доме ( ст. 14 ):

1. «ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ»

– с каждым отдельным собственником;

– ответственность исполнителя за качество услуги внутридомовых систем многоквартирного дома и инженерно-технических систем помещения потребителя;

– взимается плата за абонобслуживание;

– единственно возможный вариант для газо- и электроснабжения;

– обслуживание, текущий ремонт внутридомовых систем многоквартирного дома – исполнителем на основании договора;

– капитальный ремонт внутридомовых систем многоквартирного дома, обеспечивающих предоставление соответствующей коммунальной услуги, осуществляется сособственниками или привлеченными ими уполномоченными на выполнение таких работ лицами за счет сособственников;

– техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем электро- и газоснабжения осуществляются субъектом, определенным сособственниками многоквартирного дома, за счет сособственников.

2. «КОЛЛЕКТИВНЫЙ ДОГОВОР С УПРАВЛЯЮЩИМ»

– управляющий заключает договоры с поставщиками от имени сособственников дома на основании подписанного с ним договора;

– ответственность исполнителя до «входа в дом»;

– в стоимость коммунальных услуг НЕ входит плата за абонобслуживание и плата за обслуживание внутридомовых систем многоквартирного дома;

– может быть заключен ТОЛЬКО при условии наличия домового узла (узлов) учета, обеспечивающего общий учет потребления коммунальной услуги в доме;

– техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонты внутридомовых систем многоквартирного дома осуществляются за счет сособственников;

– уполномоченное лицо открывает текущий счет со специальным режимом использования по каждой коммунальной услуге, при этом сами средства, находящиеся на таком счете, являются собственностью сособственников многоквартирного дома;

– при наличии задолженности за потребленные коммунальные услуги исполнитель обращается с претензией (иском) к соответствующему сособственнику. Кто этот сособственник, сообщает уполномоченное лицо на письменный запрос исполнителя в течение 10 календарных дней. В противном случае исполнитель вправе обратиться с претензией (иском) об уплате фактической задолженности к уполномоченному лицу, а последний уже после уплаты задолженности имеет право обратного требования (регресса) к сособственнику-должнику.

3. «ДОГОВОР КОЛЛЕКТИВНОГО ПОТРЕБИТЕЛЯ – ОСМД»

– заключается с исполнителем соответствующей услуги объединением сособственников многоквартирного дома от собственного имени;

– условия заключения и исполнения такого договора, а также отношения между коллективным потребителем и индивидуальными потребителями регулируются уставом такого объединения и решениями его уполномоченных органов управления.

ГЛАВНОЕ: выбор формы договорных отношений определен Законом для услуги по поставке и распределению природного газа, поставке и распределению электрической энергии – теперь они будут предоставляться исключительно на основании индивидуальных договоров (абз. 2 ч. 2 ст. 14 ).

Тут следует напомнить, что у многих домов были общие договоры на поставку электроэнергии, что позволяло им влиять на должников путем временного ограничения предоставления им этой услуги. Теперь такой возможности больше не будет.

С газом ситуация действительно постепенно улучшается: кроме обязательных индивидуальных договоров, добавляется обязательство для газовых служб обеспечить всех потребителей узлами учета, осуществляющими индивидуальный учет потребления соответствующей коммунальной услуги в квартирах (помещениях) многоквартирного дома ( ч. 2 ст. 17 ).

Сейчас ГорГазы во многих городах решили сэкономить и установили общедомовые газовые счетчики, которые значительно искажают реальные показания. Общедомовой счетчик газа может быть установлен только с согласия сособственников многоквартирного дома в порядке, определенном статьей 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» , что дополнительно подтверждается и Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об обеспечении коммерческого учета природного газа» относительно порядка установления счетчиков потребителям природного газа» от 21.12.2017 . Последний запрещает устанавливать общедомовые счетчики газа без согласия сособственников, отключать дома от газоснабжения и четко указывает на установлении именно индивидуальных счетчиков газа.

Для потребителя появляются права:

– на неоплату стоимости коммунальных услуг (кроме поставок тепловой энергии) в случае их неиспользования (при отсутствии приборов учета) за период временного отсутствия в жилом помещении (ином объекте недвижимого имущества) потребителя и других лиц более 30 календарных дней, при условии документального подтверждения ( п. 6 ч. 1 ст. 7 );

– в установленном законодательством порядке отключиться от систем централизованного теплоснабжения и поставки горячей воды ( п. 12 ч. 1 ст. 7 ).

Также потребитель теперь сможет видеть в своих платежках, сколько исполнитель тратит на обслуживание сетей – из тарифов на коммунальные услуги выделяется плата за абонентское обслуживание – обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем. Раньше эта плата включалась в общий платеж. Теперь эти расходы должны оплачиваться отдельно. Либо исполнителю коммунальной услуги – как плата за абонентское обслуживание, либо управляющему – тогда такие расходы будут заложены в плату за услугу по управлению.

Взносы за установку, обслуживание и замену узлов коммерческого учета коммунальных услуг по поставке тепловой энергии, горячей воды, централизованного водоснабжения включаются в плату исполнителю соответствующей коммунальной услуги и в счете отражаются отдельно (абз. 3 ч. 1 ст. 17 ). Эта норма должна позволить развиваться конкурентному рынку обслуживания инженерных сетей и дать возможность потребителю выбирать другую обслуживающую сети компанию, что должно устранить монополию.

Для исполнителя:

Закон предусматривает право исполнителя коммунальной услуги ограничить (прекратить) ее предоставление конкретному потребителю в многоквартирном доме, причем независимо от выбранной модели организации договорных отношений. Следовательно, даже при коллективном договоре оказание услуги может быть приостановлено только конкретному должнику.

Более того, Закон четко определяет процедуру такого прекращения. В частности, исполнитель должен по меньшей мере за 30 дней предупредить должника о предстоящем отключении и тем самым дать возможность или погасить долг, или оспорить правомерность прекращения предоставления услуги.

Кроме того, Закон позволяет исполнителям коммунальных услуг прекращать их предоставление тем потребителям, которые отказались заключать договоры о предоставлении коммунальных услуг.

Здесь добавить нечего: если отказываешься от договора – значит, не нуждаешься в услуге. Однако тут следует помнить: потребитель не освобождается от оплаты жилищно-коммунальных услуг, полученных им до заключения соответствующего договора (абз. 2 ч. 1 ст. 9 ; ч. 5 ст. 13 ).

Для управляющего:

Управляющий – физическое лицо – предприниматель обязан самостоятельно пройти профессиональную аттестацию или иметь в штате по трудовому договору не менее одного наемного работника, прошедшего профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии «менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)» (абз. 1 и 2 ч. 5 ст. 18 ).

Проблема в том, что порядок осуществления профессиональной аттестации управляющих по профессии «менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)» и перечень критериев, которым должны соответствовать предприятия, учреждения, организации, осуществляющие такую профессиональную аттестацию, устанавливаются Кабинетом Министров Украины, и успеть они должны это сделать до 1 января 2019 года.

– заключать от имени сособственников многоквартирного дома коллективные договоры о предоставлении определенных коммунальных услуг;

– сдавать по поручению сособственников, предоставлять в аренду, устанавливать сервитут относительно общего имущества многоквартирного дома;

– организовывать и выступать заказчиком работ по капитальному ремонту общего имущества.

Цена за эти услуги устанавливается отдельно в договоре с потребителем.

Для объединений сособственников:

1. Самое главное нововведение для ОСМД, что Закон в ч. 2 ст. 2 говорит: «Не являются предметом регулирования настоящего Закона отношения, возникающие между сособственниками, а также между сособственниками и объединением сособственников многоквартирного дома».

Такая норма еще раз подчеркивает, что ОСМД не является «поставщиком» или исполнителем жилищно-коммунальных услуг, как и не является «субъектом хозяйствования» вообще ( ст. 4 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» ). Так же, как и не взимают ОСМД ни «квартплату», ни «плату за услуги». То есть ОСМД как объединение сособственников не заключает с самими сособственниками никаких договоров на предоставление услуг – эти услуги оказываются поставщиками дому как коллективному потребителю ОСМД.

2. Также полезной для ОСМД будет конкретизация, что дееспособные лица, проживающие и/или зарегистрированные в жилье потребителя, пользуются наравне с потребителем всеми жилищно-коммунальными услугами и несут солидарную ответственность по обязательствам по оплате жилищно-коммунальных услуг ( ч. 3 ст. 9 ). Это означает, что жители неприватизированных квартир платят точно так же, как и собственники квартир в этом доме – никто от оплаты взносов их не освобождал, конечно, если другое решение не будет принято общим собранием и за него не проголосуют более 50 % площади сособственников.

В Законе постарались максимально прописать все условия, но все равно остаются лазейки и сложности с последующим исполнением:

1. Закон предусмотрел обязательство для ГорГазов по обеспечению узлов учета индивидуального потребителя, но не указано, за чей счет эти мероприятия будут проводиться. Говорится о компенсации за установленный своими силами прибор учета, а финансирование для этих мероприятий не выделено – ГорГаз ждет до конца февраля разъяснения со стороны Кабмина и НКРЭКУ.

2. Вводится новое понятие – «предельная норма расходов на управление жильем». Это значит, что и на расходы на управление многоквартирным домом вообще, и на плату за управление в частности распространяются льготы и субсидии на оплату жилищно-коммунальных услуг, однако в конце января для многих ОСМД это стало проблемой – изменениями от 01.01.2018 в постановление Кабинета Министров Украины от 4 марта 2002 года № 256 обновлен Порядок финансирования расходов местных бюджетов на осуществление мероприятий по выполнению государственных программ социальной защиты населения за счет субвенций из государственного бюджета , которым обязали всех поставщиков услуг, если они хотят получить возмещение за уже предоставленные потребителям льготы и субсидии, открыть текущие счета со специальным режимом использования в органах Казначейства. Это постановление к поставщикам услуг отнесло и ОСМД, которые таковыми не являются. По состоянию на 05.02.2018 проблему частично решили, но обещанной монетизации для жителей по-прежнему еще нет.

3. Предусматривается, что выбрать управляющего люди теперь могут через проведение конкурса ГорСоветом с обязательным составлением протокола о таком решении. Часть 6 Переходных положений Закона устанавливает, что в многоквартирных домах, в которых на день вступления в силу настоящего Закона не создано ОСМД, исполнительный орган местного совета обязан объявить и провести конкурс на определение управляющего в трехмесячный срок со дня получения протокола собрания сособственников многоквартирного дома с просьбой назначить управляющего. Решение по этому вопросу считается принятым собранием сособственников, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Этот случай крайне негативен: это ваша собственность – и не имеет смысла выпускать из собственных рук управление ею. Примеры безответственности мы уже наблюдаем, когда в Одессе и Днепре провели такие конкурсы и управление получили снова те же ЖКСы.

4. Управляющему дали возможность на основании договора с сособственниками (коллективный договор) многоквартирного дома предоставлять в аренду, устанавливать сервитут относительно общего имущества многоквартирного дома ( п. 5 ч. 3 ст. 8 ). В этом случае следует очень внимательно и точно прорабатывать сами условия договора – цена, на чей счет будет поступать оплата, куда использоваться вырученные средства.

5. Для индивидуального потребителя вводятся две новые обязанности:

– допускать в свое жилье (другой объект недвижимого имущества) управляющего, исполнителей коммунальных услуг или их представителей в порядке, определенном законом и договорами о предоставлении соответствующих жилищно-коммунальных услуг, для ликвидации аварий, устранения неполадок санитарно-технического и инженерного оборудования, его установки и замены, проведения технических и профилактических осмотров и проверки показаний ( п. 7 ч. 2 ст. 7 ). Отказ предоставить доступ является основанием для прекращения предоставления потребителю соответствующей коммунальной услуги. После предоставления потребителем такого доступа предоставление услуги возобновляется ( ч. 3 ст. 29 );

– информировать управляющего, исполнителей коммунальных услуг об изменении собственника жилья (другого объекта недвижимого имущества) и о фактическом количестве лиц, постоянно проживающих в жилье потребителя ( п. 11 ч. 2 ст. 7 ).

Риск тут заключается в том, что непонятно, как и когда эти нормы будут применяться, причем учитывая нормы других НПА, прямо запрещающих ограничивать предоставление услуг как горячего, так и холодного водоснабжения и водоотвода кроме как для устранения аварии ( постановление Кабинета Министров Украины от 17 февраля 2010 года № 151 ).

В целом оценить новый Закон можно как прогрессивный и направленный на решение многих накопившихся сложностей, но он остается достаточно гибким, что хорошо и плохо одновременно. То есть с одной стороны – вводится институт пени, конкурентного рынка, взаимная ответственность поставщика и потребителя коммунальной услуги, конкретизируются некоторые договорные отношения, а вот с другой – не устанавливается точная граница ответственности, контроль за исполнением остается на плечах простых жителей, не предоставляются механизмы создания того же конкурентного рынка в виде льгот для бизнеса и т. д. Очень многое сейчас зависит от дополнительных нормативно-правовых документов, которые примет Кабмин.

Станислав Драганов,
юрист, президент Ассоциации ОСМД «Развития самоуправления», эксперт по развитию ОСМД и энергоэффективности в Одессе

Источник: http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/EA011248.html

Похожие записи:

• Продала Квартиру Черехз Какое Время Можно Подавать На Молодую Семью
• Расчет среднедневного заработка в 2021 году
• Беременную принимают на работу на неполный день