Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски, связанные куплей-продажей
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски, связанные куплей-продажей». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для своевременной эвакуации людей должны быть предприняты следующие меры. 12 на объекте защиты ОБЪЕКТ ЗАЩИТЫ — продукция, в том числе имущество граждан или юридических лиц, государственное или муниципальное имущество включая объекты, расположенные на территориях поселений, а также здания, сооружения, транспортные средства, технологические установки, оборудование, агрегаты, изделия и иное имущество , к которой установлены или должны быть установлены требования пожарной безопасности для предотвращения пожара и защиты людей при пожаре. 23 запрещено размещать мебель, оборудование и другие предметы у дверей эвакуационных выходов ЭВАКУАЦИОННЫЙ ВЫХОД — выход, ведущий на путь эвакуации, непосредственно наружу или в безопасную зону.
Содержание:
Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски?
Рынок ипотечного кредитования показывает рост даже в кризисное время.
Покупка жилья с использованием ипотеки становится доступнее: расширяется список банков, предлагающих этот вид кредитования, снижаются процентные ставки.
Как следствие на рынке первичной и вторичной недвижимости увеличивается количество сделок купли-продажи жилья, обремененного ипотекой.
Стоит ли бояться такой сделки, и какие нюансы нужно учесть? Попробуем разобраться.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Основные варианты продажи квартиры с обременением
Покупка квартиры с обременением по ипотеке и её продажа на сегодняшний день достаточно привычное явление.
Жизненные ситуации типичны:
- семье понадобилось расширение площади;
- супруги подают на развод и делят имущество;
- заемщик не в состоянии обслуживать ипотечный кредит вследствие потери работы или трудоспособности.
Видео о том, насколько реально продать квартиру с обременением.
Единственное существенное отличие сделок продажи обремененного жилья – помимо собственника и покупателя в ней участвует третье лицо – залогодержатель – банк-кредитор.
Статья 37 ФЗ № 102. Отчуждение заложенного имущества
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
- В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
- Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Именно это положение закона делает сделки с обременением более прозрачными и безопасными по сравнению с обычными. Представители банка-кредитора, защищая собственные финансовые интересы, просто не позволят провести сомнительную операцию с имуществом должника.
Невозможна и ситуация, когда покупатель решил схитрить и попытался продать залоговую квартиру без «благословения» банка. «Росреестр» тщательно проверяет документы, и если на искомом объекте есть обременение «ипотека в силу закона», не зарегистрирует сделку. Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры? Образец соглашения о залоге недвижимости приведен здесь. Основные варианты продажи рассмотрим ниже.
Видео о существующих способах продажи ипотечной квартиры.
При таком виде продажи поиск желающего приобрести квартиру – задача банка.
Этот вид сделок крайне невыгоден для продавца, так как банк не заинтересован в его благополучии, а наискорейшим способом пытается вернуть затраченные средства. Что влечет существенное занижение цены. Механизм продажи следующий:
- Ипотечный должник подает заявление о намерении продать недвижимость. В нем обязательно указывает причины такого шага.
- Банк находит человека, заинтересованного в сделке и готовит предварительное соглашение. Продавец с покупателем должны его подписать и заверить у нотариуса. Какая цена оформления сделки купли-продажи квартиры с юридическим сопровождением и у нотариуса, узнайте тут.
- Покупатель перечисляет средства на депозитные ячейки: в первой – сумма задолженности, к ней имеют доступ представители банка; во второй – оставшаяся часть, предназначенная продавцу.
- Заключается договор купли-продажи, заверенный Росреестром. Продавцу открывается доступ к ячейке с деньгами, покупатель становится собственником. О том, как осуществляется продажа квартиры через банковскую ячейку, каковы риски покупателя и продавца, где взять каждый из документов, читайте тут.
- Скачать заявление в банк о намерении продать квартиру и на получение согласия банка
- Скачать бланк предварительного договора (соглашения) купли-продажи квартиры
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением
Продавец самостоятельно устанавливает цену на квартиру и пытается найти заинтересованного покупателя.
Когда покупатель найден и оповещен об особенностях сделки, нужно получить согласие банка.
Дальнейшие действия, связанные с расчетом будут отличаться в зависимости от того, каким образом покупатель планирует оплатить недвижимость: собственными наличными средствами или полученными в ипотеку от банка.
Итак, покупатель с наличными средствами найден, согласие банка получено. Дальнейшие действия таковы:
-
Составляется нотариально заверенный договор задатка.
В нем отражаются: обязательство продавца о продаже квартиры покупателю после снятия обременения, сумма и порядок расчетов при сделке, срок снятия обременения.
За 3 рабочих дня покупатель получит выписку из ЕГРН, с подтверждением снятия обременения.
На фото вы видите образец выписки из ЕГРН.
Непременное условие – у будущего владельца есть деньги на первоначальный взнос, которые перекрывают оставшийся ипотечный долг, механизм сделки следующий:
- составляются договор задатка, предварительный договор купли-продажи. Оговариваются порядок и механизм расчетов – обязательно с использованием депозитных ячеек. Задаток выплачивается банку с целью погашения задолженности.
- Продавец снимает обременение с жилища.
- Продавец передает банку покупателя документы: выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не прописан, оценку квартиры. Банк внимательно изучает документы, дает свое согласие, стороны заключают договор. О документах и заключении договора читайте тут.
- Банк, кредитующий покупателя перечисляет деньги продавцу квартиры.
На фото вы видите справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Суть данного способа – вместе с объектом недвижимости покупатель получает ипотечный долг. Поиск покупателя, как правило, ведет продавец, если потенциальный покупатель не против такого варианта сделки, он отправляется в банк-кредитор для оформления «перезайма».
В случае успешного преодоления всех юридических препятствий составляется новый кредитный договор.
Способ практически не отличается от продажи с досрочным погашением. Продавец ищет покупателя самостоятельно. Единственный нюанс – банк с покупателем заключают между собой соглашение в письменном виде о дальнейшей покупке ипотечной квартиры.
Порядок действий перед тем, как приобрести такое жилье
Никаких специфического порядка действий тут нет. Проверить следует все перед тем, как купить такую недвижимость, а именно:
- Документы на собственность. Подтверждаются актуальной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
- Справка, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг.
- Выписка из домовой книги: препятствием может стать прописанный в доме несовершеннолетний. Подробнее о продаже квартиры с несовершеннолетним собственником читайте отдельно.
- Отсутствие судебных тяжб в отношении недвижимости.
- Психическая дееспособность продавца. При сомнении в таковой понадобится справка от психиатра.
Видео с пошаговой инструкцией о том, как купить квартиру с обременением и что нужно проверить перед сделкой:
Какие здесь могут быть риски?
Несмотря на полную прозрачность сделок с обремененной недвижимостью можно выделить несколько специфических моментов, снижающих привлекательность таких квартир для покупателя.
- Длительность сделки может существенно увеличиться. Особенно если речь идет о передаче долговых обязательств – придется потратить время на одобрение кандидатуры нового заемщика, на получения соглашения на продажу от банка, на снятие залога.
- Смерть продавца-ипотечника в промежутке между передачей задатка и регистрацией купли-продажи. Придется ждать вступления в наследство. Об авансе или задатке при покупке квартиры, в чем разница и что лучше выбрать покупателю и продавцу сделки, читайте тут.
- Отзыв лицензии у банка, с которым планировалась сделка. Редко, но возможно, особенно если стороной сделки выступает небольшой региональный банк.
Риски отказа продавца от сделки после погашения задолженности перед банком решаются заключением предварительного договора продажи с указанием штрафных санкций. О том, что нужно проверить чтобы уменьшить риски при покупке приватизированной квартиры, читайте здесь.
Рынок ипотеки в России растет, растет и объем сделок с обремененным жильем. Постепенно из сознания граждан исчезает страх приобретения такого жилья. В целом эти сделки безопасны, хотя и немного затянуты.
Бонусом бесстрашному покупателю становится более низкая цена квартиры по сравнению с аналогичными предложениями на рынке – так менталитет среднего россиянина все еще воспринимает подобную покупку с опаской.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/i-prodazha-s-obremeneniem.html
Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?
Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.
В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?
Способы покупки квартиры, которая находится в ипотеке
Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:
- Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
- Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
- Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.
Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:
Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.
Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.
Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).
Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.
Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.
Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:
- он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
- возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
- заемщик должен иметь официальную работу;
- он должен получать достойную зарплату.
Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:
- Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
- Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
- Заключить с банком ипотечного соглашение.
- Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
- Зарегистрировать права собственности на квартиру.
Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.
Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке
Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:
Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке
Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.
Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.
Минусы приобретения такого жилья:
Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.
Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.
Источник: http://ipoteka-expert.com/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.
Что значит обременение при покупке квартиры
Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.
Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).
Риски покупки квартиры с обременением ипотекой
Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.
Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.
Но есть и риски при покупке такой недвижимости:
| Риск | Описание |
|---|---|
| Двойное обременение | На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять. |
| Штрафы и пени | Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк. |
| Снятие обременения | Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время. |
В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.
Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке
Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.
- Узнать всю доступную информацию от продавца.
- Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
- Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
- Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.
Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.
В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:
- Паспорта покупателя и продавца.
- Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
- Договора ипотеки и залога.
- Справка 2-НДФЛ или аналоги.
- Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.
Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.
В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).
Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой
Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/
Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски?
Во многих случаях приобретение недвижимости с обременением грозит новым владельцам судебными разбирательствами и возможным лишением жилья. Чтобы этого избежать, нужно взвесить все риски покупки квартиры с обременением, а в некоторых случаях наличие ограничений покупателям бывает даже выгодно.
Какие бывают обременения
Еще одним фактором, представляющим для покупателей риск, является покупка недвижимости в аварийном доме. Несмотря на то, что на такие сделки нет законодательных запретов, необходимо убедиться, что дом включен в план расселения, в противном случае придется либо самостоятельно устранять недостатки, либо ждать несколько лет.
Как минимизировать риски
ВАЖНО . Первое и самое главное, что необходимо сделать, если хочется купить квартиру без обременений – это взять выписку из ЕГРН.
- Технические данные: площадь, этаж, дата присвоения кадастрового номера и пр.
- Кто является собственником и на каком основании: договор купли-продажи, дарения или мены.
- Было ли принято решение об изъятии имущества, есть ли ограничения или арест, наложенные судом. Это может быть из-за долгов по кредиту, либо когда владелец воспользовался ипотекой, но не смог ее погасить – тогда банк отчуждает жилье через суд.
ВНИМАНИЕ . Заказать выписку можно онлайн на официальном сайте Росреестра, либо через МФЦ, оплатив госпошлину в размере 750 руб. – для физических лиц, и 2 200 руб. – для юридических.
Источник: https://jurists-online.ru/ipoteka/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem