Какой вид стоимости может превышать рыночную стоимость земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой вид стоимости может превышать рыночную стоимость земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Тем не менее бывают случаи, когда приходится использовать второй вариант. 17 1 доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период stextbox. Автомобиль Енисейчик был куплен в январе 2019 года за 200 000 рублей и продан в сентябре 2019 года за 250 000 рублей.
Содержание:
Виды стоимости земельных участков
При совершении операций с недвижимым имуществом, в частности с земельными участками, возникает необходимость в определении их стоимости. При этом, в зависимости от характера совершаемой сделки, экспертом-оценщиком используются различные виды оценки земельных участков.
В проведении оценки могут определяться следующие виды стоимости земли:
- рыночная;
- кадастровая;
- инвестиционная;
- ликвидационная.
Рыночная
Рыночная стоимость земли является выражением денежного вознаграждения, которое можно получить при продаже участка в условиях существования открытого и конкурентного рынка.
Неотъемлемым условием при этом является осведомленность сторон операции купли-продажи обо всех деталях сделки, принятие решения без принуждения, разумно и в личных интересах.
Кроме того, предполагается, что:
- не существует условий, оказывающих влияние на сокращение обычного срока экспозиции;
- никакие чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену;
- владелец не вынужден отчуждать землю, а покупатель не обязан становиться ее собственником;
- цена является разумным вознаграждением за реализуемый земельный участок;
- плата выражается в денежной форме.
- Наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
- Основных характеристик участка:
- местонахождения;
- площади;
- текущего целевого назначения;
- качества, плодородность и специфической полезности, обусловленной территориальным положением;
- категории;
- наличие существующих улучшений (инженерных сетей и сооружений, дорожной и транспортной инфраструктуры)
- Задач и целей, для которых производится оценка стоимости:
- для покупки (продажи);
- для нотариуса;
- для страхования;
- для кредитования;
- для раздела имущества при разводе;
- для внесения земли в учредительный капитал компании или в связи с возможной реорганизацией предприятия.
В прошлом при отчуждении или совершении сделок с залоговым имуществом также использовалась нормативная цена земли.
Определение нормативной цены земли осуществлялось исходя из месторасположения и возможного (прогнозируемого) будущего дохода, который планировалось получить за расчетный срок окупаемости.
Кадастровая
Кадастровая стоимость земли – это стоимость объекта недвижимости, определяемая по указанию государственных органов с использованием методов массового оценивания. При этом массовые способы оценки земли базируются на основаниях:
- выделения единых групп, классов и категорий объектов недвижимости, исходя из их схожих характеристик;
- построения универсальных моделей расчета.
В ситуации, когда использование массовых методик невозможно (недостаточно информации для формирования оценочных моделей и регрессионных анализов), кадастровая оценка земельных участков устанавливается в индивидуальном порядке для каждого отдельного объекта.
Данный вид оценки земель применяется для целей налогообложения и служит базой для расчета:
- налога на недвижимое имущество;
- арендной ставки, если арендодателем выступает государство;
- налога, уплачиваемого при совершении операций купли-продажи;
- штрафов;
- прочих пошлин и платежей.
В случае перехода в собственность арендованного участка, а также при выкупе земли органами власти или ее изъятии, на основании кадастровой оценки рассчитывается выкупная стоимость земли.
Ключевой особенностью является то, что выкупная цена земли отличается статичностью, и не подвержена влиянию факторов, которые учитываются в условиях действующего рынка недвижимости.
Инвестиционная
Под инвестиционной стоимостью принято понимать стоимость, определяемую с позиции инвестора или группы лиц, заинтересованных в использовании земельного участка в инвестиционных целях.
При этом оценка осуществляется исходя из конкретных запросов и предпочтений инвесторов, а также с учетом возможных факторов риска. Для установления инвестиционной стоимости, как правило:
1) проводится анализ дисконтированных расходов;
2) осуществляется прогнозирование будущих доходов от пользования объектом недвижимости;
3) рассчитывается период окупаемости и ставка доходности;
4) учитываются ключевые моменты, способные оказать влияние на результаты расчетов:
- экономическая ситуация в стране;
- динамика валютных курсов;
- уровень развитости законодательной базы;
- качество управленческих процессов;
- риски возникновения технических нарушений и ошибок в документах.
Ликвидационная
Ликвидационная стоимость – это денежное выражение цены участка, которую возможно извлечь при его вынужденной быстрой продаже (ликвидации). Оценка стоимости земельного участка в подобном случае происходит с учетом условий вынужденной продажи недвижимости, при этом данный вид стоимости устанавливается путем вычитания из полученной стоимости суммы издержек, связанных с ликвидацией объекта.
Отличительными чертами определения ликвидационной стоимости выступают:
- вынужденное отчуждение прав собственности;
- ограниченное время экспозиции;
- отсутствие возможности ознакомить с предложением купли-продажи достаточное количество потенциальных покупателей;
- учет влияния чрезвычайных юридических либо физических обстоятельств.
Источник: https://www.uphill.ru/press-czentr/stati/vidyi-otsenki-zemel/
Решено! — Оценка земельных участков контрольная — Ответы на Тест
Ответы на Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине Оценка земельных участков
- Общепрофессиональные дисциплины
- Оценка стоимости недвижимости
- ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (контрольные, тесты, практикумы, курсовые)
- Практикум по решению задач 2016 Оценка стоимости земли
- Оценка стоимости земельных участков, умц
- Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине , 2009 (текущая страница)
- Оценка машин и оборудования (контрольные, тесты, практикумы, курсовые)
- Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (тесты и практикумы, курсовые)
- Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
- Аттестационные работы
Полный комплект решенных тестов и практикумов по оценке для курсов оценщиков умц
Возможно Вас заинтересуют следующие разделы:
Ответы с комментариями на Тестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине «Оценка земельных участков»
- Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе:Ответ
- а) местоположение;
- б) условия финансирования;
- в) физические характеристики;
- г) право собственности на объект недвижимости;
- Что из перечисленного ниже не является особенностью земли как товара?Ответ
- а) ограниченность;
- б) уникальность;
- в) долговечность;
- г) неограниченность в способах использования;
- д) многофункциональность.
- Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка – 6 %; премия за риск инвестиций – 7 %; поправка на ликвидность – 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент – 4 %; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни – 20 лет.Ответ
- а) 25 %;
- б) 21 %;
- в) 13 %.
- Отрицательная стоимость земли возникает в следующих случаях, за исключением:Ответ
- а) земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды;
- б) арендная плата, подлежащая выплате, не превышает рыночную стоимость аренды;
- в) владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.
- Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, — около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?:Ответ
- а) 12,7 %;
- б) 15,9 %;
- в) 1,3 %.
- Какая из следующих ставок капитализации учитывает только ставку дохода на инвестиции?Ответ
- а) ставка капитализации земли;
- б) ставка капитализации объекта недвижимости;
- б) ставка капитализации зданий.
- Право собственности на земельный участок распространяется на: ГК РФ, ст. 261.
- а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;
- б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;
- в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.
- Отметьте пункт, относящийся к правовому обеспечению оценки земли:
- а) имущественные права на землю;
- б) градостроительные и иные ограничения в использовании земли;
- в) законодательное регулирование оценки земли;
- г) а) и в)
- д) а),б)и в)
- Оценить участок земли, если имеется следующая информация о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:
| № участка | Цена продажи участка с улучшениями | Стоимость улучшений, с учетом износа |
| 1 | 220 000 | 158 000 |
| 2 | 220 000 | 140 000 |
| 3 | 190 000 | 150 000 |
- а) 85 000;
- б) 60 670;
- в) 56 000.
- а) верно;
- б) неверно.
- а) 115 000 долл.;
- б) 90 900 долл.;
- в) 57 000 долл.
- а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований;
- б) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель;
- в) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.
- а) передача в аренду;
- б) продажа;
- в) передача в залог.
- а) сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком;
- б) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;
- в) обременение земельного участка сервитутом лишает собственника участка права распоряжения этим участком;
- г) сервитутом могут обременяться здания и сооружения.
- а) 25,7 %;
- б) 18,3 %;
- в) 13,2 %.
- а) налог на имущество;
- б) затраты на строительство;
- в) проценты по ипотечному кредиту;
- г) следует учитывать все указанные расходные статьи.
- а) частные лица (физические и юридические);
- б) государство;
- в) органы местного самоуправления;
- г) а) и б)
- д) а),б) и в)
- а) 928 500 долл.;
- б) 875 000 долл.;
- в) 239 400 долл.
| Жилое | Офисное | Коммерческое | |
| Стоимость строительства зданий | 2 300 000 | 3 370 000 | 4 650 000 |
| Чистый операционный доход | 335 000 | 540 000 | 980 000 |
| Коэффициент капитализации зданий | 12 % | 11 % | 13 % |
| Коэффициент капитализации земли | 10 % |
- а) жилой многоквартирный дом;
- б) офисное здание;
- в) коммерческое (розничная торговля).
- а) право постоянного (бессрочного) пользования;
- б) право собственности
- в) право пожизненного наследуемого владения.
- а) сервитут;
- б) право залога;
- в) право извлечения доходов.
- а) только до кадастрового учета участка;
- б) только после кадастрового учета участка;
- в) во время кадастрового учета участка.
- а) метод сравнения продаж;
- б) метод остатка;
- в) метод выделения;
- г) метод предполагаемого использования.
- а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого участка;
- б) со знаком минус к стоимости оцениваемого участка;
- в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;
- г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога.
- а) метод выделения;
- б) метод распределения;
- в) метод остатка;
- г) метод сравнения продаж.
- а) определения налогооблагаемой базы;
- б) вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;
- в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
- г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;
- д) а),б) и г)
- е) а),б), в)и г)
- а) к землям сельскохозяйственного назначения;
- б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;
- в) к землям поселений;
- г) к землям особо охраняемых территорий;
- д) все ответы неверны.
- а) физические возможности для предполагаемого использования;
- б) правовая обоснованность предполагаемого использования;
- в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;
- г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;
- д) а) и г)
- е) а),б),в) и г)
- а) чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;
- б) нормы дохода на капитал для земельного участка;
- в) нормы возврата капитала для земельного участка;
- г) срока службы здания, расположенного на земельном участке;
- д) используются все вышеперечисленные показатели.
- а) местоположение;
- б) плодородие почвы;
- в) величина доходов населения;
- г) инженерно-геологические характеристики земли;
- д) все факторы оказывают существенное воздействие.
- а) участки леса;
- б) замкнутые водные объекты;
- в) неотъемлемые права;
- г) экологические блага.
- а) физический;
- б) внешний;
- в) функциональный;
- г) б, в;
- д) а, б, в.
- а) обязательно лишь в исключительных случаях;
- б) обязательно;
- в) обязательно только в случае, когда заказчиком являются государственные органы;
- г) не обязательно.
- а) по географическому признаку;
- б) по типу прав собственности;
- в) по назначению (использованию);
- г) по ставке доходности.
- а) прибавляется к ставке доходности на капитал;
- б) вычитается из ставки доходности на капитал;
- в) не учитывается.
- а) сначала денежные, затем процентные;
- б) сначала процентные, затем денежные поправки;
- в) порядок внесения поправок не имеет значения.
- а) сбор данных о физических характеристиках объекта оценки;
- б) анализ затрат на строительство объекта оценки;
- в) анализ внутренней документации объекта оценки;
- г) анализ перспектив развития рынка недвижимости.
- а) уникальность каждого объекта;
- б) условия финансирования;
- в) высокая ликвидность;
- г) сложные юридические права.
- а) процентная корректировка;
- б) корректировка по единицам сравнения;
- в) абсолютная корректировка;
- г) корректировка к цене всего объекта сравнения
- в) долларовая корректировка всего объекта оценки.
- а) инвестиционная;
- б) стоимость для целей налогообложения;
- в) залоговая;
- г) ликвидационная;
- д) все ответы неверны.
- а) 24,3 %;
- б) 22,9 %;
- в) 10,6 %.
- а) физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;
- б) физическое устаревание, функциональное устаревание, внешнее воздействие;
- в) устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, долгосрочный износ.
- а) сначала на зависимой основе, затем на независимой;
- б) сначала на независимой основе, затем на зависимой;
- в) порядок внесения поправок не имеет значения.
- а) сравнительный;
- б) затратный;
- в) доходный.
- а) дате составления отчета об оценке;
- б) дате подписания договора на оценку;
- в) дате составления технического задания на оценку;
- г) дате последнего осмотра объекта оценки.
- а) верно;
- б) неверно.
- а) налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
- б) внешняя политика государства;
- в) экологическое положение в регионе.
- а) метод капитализации земельной ренты;
- б) метод сравнения продаж;
- в) метод распределения;
- г) метод предполагаемого использования;
- д) ничего из перечисленного.
- а) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- б) право постоянного пользования земельным участком;
- в) сервитуты;
- г) право пользования;
- д) право хозяйственного ведения имуществом;
- е) право оперативного управления имуществом.
- а) 12,7 %;
- б) 15,9 %;
- в) 1,3 %.
Фрагмент работы на тему «Решено! — Оценка земельных участков контрольная — Ответы на Тест»
в) физические характеристики;
г) право собственности на объект недвижимости;
При выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе учитываются: местоположение, условия финансирования, физические характеристики, право собственности
г) неограниченность в способах использования;
Источник: https://www.refmag.ru/done/1/k/ocenka-zemelnykh-uchastkov.htm
Какой вид стоимости может превышать рыночную стоимость земельного участка
Рыночная стоимость земельных участков находится в непосредственной зависимости от таких факторов, как: местоположение территорий; доступность для транспортных средств; наличие коммуникаций, а также их количественный и качественный состав. Помимо этого требуется учесть данные геодезических и инженерно-геологических исследований, значение которых довольно велико, в особенности при планировании проведения строительных работ на участке.
Рыночная стоимость земельных участков
Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.
Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли
Источники информации Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб. Исследование земельного рынка и практики продаж.
Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегбся физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; текущее использование земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.
Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов
к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов. В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При
ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.
Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки
- Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
- Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
- Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
- Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
- По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
- На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
- Данные вносятся в государственный кадастр.
Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение
Основное назначение оценки кадастровой стоимости участков – налогообложение. Оценивать кадастровую стоимость могут государственные органы, то есть специализированные бюджетные учреждения. При их отсутствии допускается деятельность частного лицензированного оценщика.
Как оценить стоимость земельного участка: варианты и стоимость процедуры
Новый виток рассмотрению дела придало убеждение судьи в том, что спор должен рассматриваться по правилам искового производства, такую позицию выразил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 28.06.2011г. № 913/11 по сходному делу. Данная правовая позиция была известна Обществу, однако, в этом Постановлении рассматривалось оспаривание самой кадастровой стоимости, а не факта неисполнения закона исполнительным органом, поэтому Обществом и была выбрана форма защиты в публичном порядке.
Кадастровая стоимость арендованного земельного участка превышала рыночную
Третий путь – получение информации о стоимости участка из экспертно-аналитических исследований рынка земли Омска, также будет менее точным, чем рыночная оценка, но при этом не потребует денежных вложений и поисков компетентных специалистов. Достаточно лишь воспользоваться общедоступными аналитическими материалами. Однако и этот вариант имеет свои недостатки – в частности, не по всем видам разрешенного использования существует качественная аналитика.
Новая кадастровая стоимость трети участков торгового назначения в Омске находится на уровне 50% от рыночной стоимости
- строения в прилегающих районах;
- наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
- общее состояние окружающей среды;
- отрицательное воздействие разного рода факторов;
- данные о расходах и прибыли от использования участка.
Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.
Как определить рыночную стоимость земельного участка
Вторая причина заключается в том, что владельцы земельных участков узнают о возросшей кадастровой стоимости только в момент получения уведомления о начислении налога. И к этому моменту время, отведенное на обжалование кадастровой оценки в комиссии Росреестра, уже проходит.
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка
Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.
Рыночная стоимость земельного участка: нормативы определения и отличия от кадастровой цены
Какой вид стоимости может превышать рыночную стоимость земельного участка
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.
Оценка рыночной стоимости земельных участков
Экономическая оценка земельных участков
Руководствуясь п. 3 ст. 66 ЗК РФ, а также фактом определения рыночной стоимости земельного участка, Обществом 19 мая 2011 года в ФБУ «Кадастровая палата» по Челябинской области было подано заявление об учёте изменений кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приложен отчёт по рыночной оценке, а также пояснения с просьбой установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной, т.е. в размере 906,25 руб./кв.м, и внести данные изменения в государственный кадастр недвижимости
Источник: https://uristtop.ru/vzyskanie-alimentov/kakoj-vid-stoimosti-mozhet-prevyshat-rynochnuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka
Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой
В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.
Рыночная и кадастровая цена: в чем разница
Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.
Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.
Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.
Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.
Кто и как определяет кадастровую стоимость
Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок. Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.
Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.
Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.
При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.
Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.
Как формируется рыночная стоимость
Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.
Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.
Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:
- сравнительный;
- доходный;
- затратный.
Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.
Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.
Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.
Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.
Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.
Источник: https://law247.ru/land/rynochnaya-stoimost-uchastka/