Гарантия застройщика 5 лет нормы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия застройщика 5 лет нормы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Правилах внеочередного оказания мед. Льготы предоставляются супругам участников войны, но при условии, что вдова не вступила в новый брак. Все, на что могут рассчитывать родственники умершей, это пособие на погребение, предоставляемое на общих основаниях.

Гарантия застройщика

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1.	Устранения всех недостатков девелопером.
2.	Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3.	Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4.	Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Источник: https://viplawyer.ru/garantiya-zastrojshhika/

Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

Гарантия застройщика на многоквартирный дом — норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов. Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры. Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.

В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.

Права дольщика защищены следующими документами:

• ФЗ №214.
• ГК РФ (статьи с 469 по 478).
• Закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

В процессе эксплуатации владелец квартиры может выявить недоделки или явные дефекты — повреждение крыши, наличие трещин в кровле, появление плесени и другие. В момент приемки не всегда удается обнаружить имеющиеся «ляпы», но в будущем они проявились. Поводов, которые позволяют обратиться к застройщику, множество.

Объем гарантийных обязательств по отношению к квартире описан в ФЗ №214 (статье 7). Важно, чтобы передаваемый объект соответствовал условиям договора ДДУ, действующим регламентам в градостроительной сфере и техническим нормам. За качество и безопасность квартиры отвечает именно застройщик.

Срок гарантии оговаривается в ФЗ №214, но стороны ДДУ вправе устанавливаться более продолжительный период (по согласованию). При оформлении акта приема-передачи дольщик получает квартиру в пользование. Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

На что дается гарантия?

Гарантийное обязательство застройщика условно разделяется на два вида:

• 3 года гарантии дается на технологическое оборудование и инженерные конструкции. К этой категории относятся вентиляционные шахты, лифт, отопительная система дома, системы ЖКХ, обеспечивающие подачу газа, воды или света. Если иное не сказано в договоре, застройщик несет ответственность за системы внутри дома. Но как быть с оборудованием, которое находится снаружи? При наличии проблем, к примеру, с газовыми трубами вне здания придется доказывать, что строительная компания имеет к ним отношение.
• 5 лет гарантии — на конструктивные элементы здания. Покупатель недвижимости вправе воспользоваться правом при наличии проблем и дефектов в стенах, наличии недостатков, связанных с фасадом или несущими конструкциями. Причиной обращения может быть низкое качество применяемых материалов, отваливающаяся облицовка, постоянная влага на фасаде, провисание потолочной плитки и так далее.

В ФЗ №214 (статья 8) прописано, что дольщик должен требовать от строительной компании подписания акта, подтверждающего несоответствие передаваемого объекта требованиям того же ФЗ №214 (части первой и седьмой). Получатель квартиры вправе не подписывать передаточный акт при выявлении дефектов. Если застройщик обещает исправить недостатки «со временем», на это нельзя соглашаться. При отказе выполнять гарантийные обязательства дольщику остается идти в суд.

Главная сложность — определить, на что распространяется гарантия, и за какие моменты несет ответственность застройщик. В документе указано, что строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией. Она отвечает за:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.
• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.
• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).
• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.

В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен). Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней. Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.

Как предъявить претензию?

Знание, на что распространяется гарантия застройщика в многоквартирном доме, а также сроков обязательств строительной компании, позволяет защитить интересы. Если они нарушены, стоит подавать претензию. Это реально даже в том случае, если дефект выявлен уже после передачи объекта и подписания акта.

Претензии могут оформляться только одним лицом или коллективно. По такому же принципу можно действовать при заполнении искового заявления и последующей защиты интересов в судебном органе. Если иски подаются индивидуально, судья вправе их объединить в одно дело.

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов — сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами — лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма. Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации. Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки — его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

Чтобы исключить такой сценарий, стоит обратиться в УК и отправить вместе с претензией ответ этой организации. В процессе взаимодействия с застройщиком требуется составить акт, где будут зафиксированы все недостатки квартиры или других помещений многоквартирного объекта. При отказе строительной компании ставить подпись в документе, не стоит отчаиваться. Требуется сделать две копии, поставить в них подписи и направить девелоперу. Обязательно необходимо сохранить квитанцию, которая потребуется в процессе разбирательства в суде.

По ФЗ №214 дольщик может требовать:

• Устранения недостатков.
• Снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся дефектов, которые не устранены строительной компанией.
• Покрытия расходов владельца квартира. Эти нормы прописаны в Законе о защите прав потребителей (статьи 15 и 28).
• Возмещения морального ущерба (ГК РФ, статья 1101, пункт 2).

После оформления претензии требуется дождаться устранения недостатков. Если застройщик отказывается это делать, стоит обращаться в судебный орган. Кроме приведения недвижимости в должный вид строительная компания должна выплатить и неустойку, если имело место задержка в передаче объекта дольщику. Но нельзя путать правила истребования неустойки по ФЗ №214 из-за несвоевременно сдачи объекта с нормами, прописанными в Законе по защите прав потребителей, подразумевающими стягивание пени за невыполнение гарантийных обязательств.

В Законе сказано, что потребитель вправе требовать покрытия убытков, если в течение 45 с момента передачи претензии работы не завершены. Пеня стягивается за каждые сутки просрочки, а ее расчет производится с учетом стоимости услуги. Как правило, берется 3% от полной стоимости, а после полученная цифра умножается на 1/300 ставки рефинансирования. Для защиты интересов может потребоваться проведение экспертизы (часто привлекаются независимые организации).

Если суд выигран, владелец квартиры получает деньги по иску. Кроме того, ему компенсируются затраты на экспертов и другие судовые издержки. Сложнее обстоит ситуация, если застройщик признан банкротом. Здесь стоит действовать с учетом того, когда производится рассмотрение претензии. Если здание уже передано в собственность, стоит обратиться в компенсационный фонд СРО. В ином случае придется оформлять объект в собственность, искать пути для завершения строительства, создавать ЖСК или идти другими путями.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/garantiya-zastrojshhika-na-mnogokvartirnyj-dom-dejstvuyushhij-normativ/

Какие гарантии дает застройщик и как обратиться к нему с претензией при необходимости?

Отношения между потребителем и застройщиком регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

1. Закон №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».
2. Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
3. Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
4. Постановление Правительства №491 от 13.08.2006.
5. СаНПиН.

Кроме того, многие аспекты оговариваются в договоре купли-продажи: сроки, стоимость, характеристики, гарантия.

Что входит в гарантию застройщика

В соответствии со статьей №7 Закона №214 от 30.12.2004, застройщик обязан предоставить объект, который:

1. Соответствует условиям договора.
2. Соответствует официально признанным нормам, техническим и градостроительным характеристикам.
3. Все его элементы и оборудование исправны и работают.

На что гарантия не распространяется

Гарантия застройщика не будет действовать в таких случаях:

1. Естественный износ и выход из строя элементов в соответствии с их сроком годности.
2. Нарушение правил эксплуатации со стороны жильцов или УК.
3. Аварийные ситуации по вине поставщиков услуг: электросети, теплосети, водоканал и т. д.

Сроки гарантийных обязательств

В соответствии со статьей №7 Закона №214, гарантия на многоквартирные дома должна быть не менее пяти лет, однако, договор может устанавливать и срок выше положенного по законодательству.

Есть и некоторые нюансы в этом вопросе:

Оформление претензии

Претензию к фирме-застройщику можно составлять в свободном виде, однако, в ней обязательно должны присутствовать такие сведения:

• информация об обращающемся: ФИО, адрес, номер телефона, электронная почта, если имеется;
• информация о принимающей стороне: наименование учреждения, ФИО и должность руководителя;
• детальное и понятное описание проблемы. Лучше всего ссылаться на конкретные пункты договора;
• доказательная база: решения независимых экспертиз, собственные замеры и фиксация, заснятые на фото и видео;
• четкие требования по решению проблемы. Указать при необходимости стоимость выполненных работ по устранению неполадок (с чеками) или провести предварительный подсчет;
• отсылки к нормативно-правовым актам необязательны, но желательны;
• дата, подпись.

В претензии к застройщику можно потребовать:

1. Неустойку за срыв сроков.
2. Устранение недостатков.
3. Возврат денег за работу третьих лиц.
4. Снижение стоимости недвижимости, если расчет еще не был произведен полностью.

Первым делом, получая претензию, застройщик проверяет, не подпадает ли она под ответственность управляющей компании, поэтому перед подачей документа рекомендуется обратить внимание на этот момент.

Документ составляется в письменном виде. Доставить фирме-застройщику его можно несколькими способами:

• принести лично, при этом необходимо зарегистрировать свой экземпляр в канцелярии;
• отправить заказное письмо с уведомлением;
• послать на электронный адрес.

Сроки устранения застройщиком недостатков

В соответствии с Законом №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», претензия должна быть рассмотрена, и на нее должен быть дан ответ в течение десяти рабочих дней.

Куда обращаться при отказе

В случае если претензия была проигнорирована застройщиком, можно обратиться в государственные органы, которые отвечают за разрешения подобных вопросов:

Источник: https://zakonguru.com/zpp/uslugi/garantii-zastrojshhika.html

О гарантийном сроке на МКД и праве УО действовать от имени жителей

Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на МКД. В июле ВС РФ, разрешая очередной такой спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права УО выступать от лица собственников по таким вопросам. Читайте подробности.

УО представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств

В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.

При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал. В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.

Суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу дома. Эксперты установили, что качество выполненных работ по строительству не соответствует требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации:

• на вентилируемом фасаде нет герметичности примыкания элементов фасада из-за разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок;
• нарушено производство работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия неразрывности слоя теплоизоляции;
• нет теплоизоляционного слоя и герметичности стыков элементов системы вентиляции;
• нет системы уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС;
• засорены трубопроводы систем ХВС и ГВС;
• нарушена гидроизоляция подземных этажей здания.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.

Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.

Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт. Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.

Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД

Застройщик обратился в Верховный суд РФ, который рассмотрел два вопроса:

1. Действительно ли УО могла выступать в суде от имени собственников помещений в МКД.

ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.

2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.

Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года. По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры. При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).

Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На заметку

Вот основные моменты, которые нужно учитывать управляющим организациям перед обращением в суд с иском к застройщику:

1. Управляющая компания должна представлять интересы собственников МКД в судах для исполнения своих обязательств.
2. Чтобы суды признали правомерность требований УО к застройщику, ей необходимо сделать экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков.
3. Претензии к застройщику подаются в период действия гарантийного срока. Главная задача для УО и судов – правильно его установить.
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства – пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
5. Срок гарантии исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора.
6. В отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
7. Для иного общедомового имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/11881-o-garantiynom-sroke-na-mkd-i-prave-uo-deystvovat-ot-imeni-zhiteley

Похожие записи:

• Платежное Поручение Для Оплаты Аренды По Земле В Куги Спб
• Пособие На Проведение Летнего Оздоровительного Отдыха Детей В 2021
• Кто должен платить ипотеку после развода если есть несовершеннолетние дети