Разрешение органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение органа опеки на отчуждение имущества несовершеннолетнего». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Акт выделяется в отдельную бумагу и прилагается к основному договору. Акт приема-передачи является сопроводительным документом при сделках с недвижимостью, в том числе с земельными участками. В документе должна быть указан информация об участниках сделки, передаваемом объекте, условиях сделки.

Продажа доли несовершеннолетнего: что нужно знать, чтобы не нарушить закон

Проведение любой сделки требует внимания и особых знаний, особенно это касается сделок купли-продажи недвижимости, в которых задействованы несовершеннолетние. Что представляет собой сделка по продаже жилья с участием несовершеннолетнего? Что нужно знать потенциальным покупателям, прежде чем договариваться о покупке? Как правильно оформить подобную сделку по закону? Мы подготовили ответы на все вышеперечисленные вопросы.

Специфика владения недвижимостью несовершеннолетним лицом

Дети, не достигшие 18-летнего возраста, согласно действующему законодательству, признаются несовершеннолетними и особо «защищены» законом. Поэтому рядовая сделка по продаже недвижимости становится сложнее, если собственником одной из долей, или, тем более, единоличным собственником является несовершеннолетний гражданин России.

В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса РФ (ГК), малолетние несовершеннолетние граждане фактически не могут быть признаны дееспособными, и любую юридическую (и прочего рода) ответственность за них несут их законные представители. Законными представителями ребенка «автоматически» признаются родные родители ребенка. В иных случаях – опекуны.

За малолетних детей (граждан РФ в возрасте менее 14 лет) расписываются их родители или представители, а дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) имеют право подписи. Однако и здесь есть нюанс: такое право дается исключительно с письменного, нотариально заверенного согласия родителей или законных представителей.

Законные представители несовершеннолетних граждан устанавливаются в соответствии с Семейным кодексом РФ, а опекуны и попечители несовершеннолетних граждан признаются в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008 года, одними из основных задач государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству являются:

• защита прав и законных интересов подопечных;
• обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
• контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Согласно статье 60 Конституции Российской Федерации, гражданин России может самостоятельно, в полном объеме осуществлять свои права, и нести полноправную ответственность с 18-летнего возраста. Поэтому если владельцем одной из долей в продаваемой квартире является малолетний гражданин, то соответствующие органы РФ досконально контролируют процесс осуществления сделки.

Органы опеки ведут контроль в отношении возможного ущемления или нарушения прав несовершеннолетних граждан, в том числе, и со стороны из законных представителей.

Именно поэтому в сделках с участием несовершеннолетних детей существует столько нюансов. Самым главным, из которых, является: обязательное получение согласия органов опеки на сделку с продажей доли несовершеннолетнего в недвижимости.

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку.

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке. То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья. В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город). Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей. Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки. Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.

Как получить согласие от органов опеки на сделку?

Если законные представители ребенка запланировали продажу квартиры с его участием, то первым делом им необходимо проконсультироваться со специалистами органов опеки обо всех нюансах и последовательности действий с их стороны. Если же будущую сделку будет готовить риэлтор, то, при должной компетенции вопроса, как правило, такую консультацию со своими клиентами проводит непосредственно он.

Для получения согласия опеки на ту или иную сделку с участием несовершеннолетних граждан необходимо собрать немало соответствующих документов. Каждый случай индивидуален, поэтому и перечень документов варьируется от ситуации к ситуации, и меняется в зависимости от сложности сделок.

Как правило, органы опеки запрашивают минимальный стандартный пакет документов для разрешения на сделку с отчуждением доли несовершеннолетнего, а именно:

1. Свидетельство о рождении ребенка, возраста младше 14 лет (или паспорт ребенка возраста 14-18 лет);
2. Заявление от родителей ребенка и их паспорта (в случае отсутствия одного из родителей, подтверждающий документ – например, свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав);
3. Правоустанавливающие документы по отчуждаемой квартире (например, свидетельство о государственной регистрации права);
4. Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (документы, подтверждающие наличие права собственности);
5. Технический паспорт обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого);
6. Кадастровые паспорта на обе квартиры, участвующие в сделках;

Кроме стандартных документов, в зависимости от юридической ситуации, запрашиваются и дополнительные, такие как:

1. Справка из Бюро технической инвентаризации о рыночной стоимости отчуждаемой и приобретаемой квартир;
2. Выписки из домовой книги;
3. Копии финансово-лицевого счета;
4. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (в случае, когда вместо доли в квартире, несовершеннолетнему ребенку перечисляются деньги в пропорциональном размере);
5. Заявление от несовершеннолетнего гражданина (если он достиг возраста 14 лет).

Собирая перечень необходимых документов, следует запастись и копиями бумаг, так как в некоторых случаях оригиналов будет недостаточно. В сложных ситуациях, требующих дополнительного обсуждения, орган государственной власти «берет» время для вынесения решения: давать разрешение на сделку, либо нет.

Окончательное решение принимает специальная комиссия при муниципалитете, и, в случае положительного решения, выдает специальный документ – разрешение на ту или иную сделку с подписью главы муниципалитета.

В официальном документе должно быть четко прописаны все условия, при соблюдении которых сделка может быть совершена законными представителями.

В каких случаях органы опеки могут запретить продажу?

Если родители (законные представители) решили продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, следует осознавать, что нет гарантии того, что опека даст «добро» на данную сделку с имуществом. В российской практике существует масса примеров, когда опека запрещает проводить сделку, опираясь на документальные факты и обосновывая свое решение законодательным регламентом.

Основными, и самыми весовыми фактами, влияющими на отрицательное решение органов исполнительной власти, являются:

1. Ущемление прав и интересов несовершеннолетнего ребенка в рамках проведения сделки отчуждения доли в недвижимом имуществе (когда законные представители по каким-то причинам не «обещают» выделение доли ребенку в новом, приобретаемом жилье);
2. Новое жилье хуже предыдущего хотя бы по одному критерию сравнения;
3. Несовершеннолетний ребенок по факту является прямым наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право наследования имущества;
4. Нет возможности где-либо прописать малолетнего гражданина в период «временного разрыва» альтернативной сделки;
5. Квартира в новостройке, которая покупается в качестве нового жилья, находится на начальном этапе строительства.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/prodazha-doli-nesovershennoletnego-chto-nuzhno-znat-chtoby-ne-narushit-zakon

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Несовершеннолетние дети зачастую являются владельцами недвижимости. Но они не могут самостоятельно продать квартиру. Их интересы должны защищать законные представители. Но законодатель ужесточил данное требование. Поэтому вопрос продажи таких помещений дополнительно согласовывается с отделами опеки. Рассмотрим, как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и какие документы нужно предоставить.

Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка

Закон запрещает несовершеннолетним гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Полномочия по совершению сделки с их имуществом передаются родителям или опекунам.

Но законный представитель также не имеет права на единоличное решение. Необходимо согласовать сделку в районном отделе опеки по месту регистрации собственника.

Важно! Согласовать сделку в отделе опеки можно только при наличии постоянной или временной регистрации по месту обращения.

Законы, регулирующие процесс продажи жилого помещения несовершеннолетнего или недееспособного:

В случае, если собственник является малолетним или недееспособным, то законный представитель (родитель или опекун) совершает сделку без согласия собственника.

В отношении квартиры недееспособного (в возрасте от 14 до 17 лет) или ограниченно дееспособного потребуется его присутствие и заявление. Представитель только дает согласие.

Порядок действий при получении разрешения опеки на продажу квартиры

Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.

Для его получения необходимо:

1. Собрать документы.
2. Обратиться в отдел опеки.
3. Подать заявление на выдачу разрешения.
4. Получить ответ.

В случае выдачи отрицательного решения, гражданин имеет право оспорить акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако он должен доказать, что действует исключительно в интересах ребенка или подопечного.

Необходимо учитывать, что закон передал полномочия по опеке и попечительству муниципалитетам. Поэтому общий перечень документов для выдачи разрешения на продажу квартиры отсутствует.

В 2020 году в РФ нет разработанного общего нормативного акта, который регулировал бы данный вопрос.

Ряд регионов разработал перечень документации для внутреннего использования. Также поступили некоторые муниципалитеты.

Важно! Чтобы узнать точный перечень документов, необходимо обратиться в отдел опеки по месту расположения жилого помещения несовершеннолетнего собственника.

Примерный перечень документации:

• гражданский паспорт опекуна или родителя;
• гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
• свидетельство о рождении собственника в возрасте от 0 до 13 лет;
• правоустанавливающий документ;
• предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира);
• правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье);
• выписку из домовой книги;
• постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун);
• выписка из домовой книги;
• согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет;
• выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
• номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.

• в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
• в интересах малолетнего подопечного – опекун;
• в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
• в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
• в интересах недееспособного гражданина – опекун;
• в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.

В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

• справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
• решение суда о признании недееспособным;
• судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
• документы о розыске;
• решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
• свидетельство о смерти;
• нотариально удостоверенное согласие второго родителя.

Документацию необходимо представить:

• в отдел опеки;
• в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).

При обращении в отдел опеки необходимо представить заявление.

Документ должен содержать (образец):

• название районной администрации;
• данные главы района;
• данные заявителя;
• название заявления;
• причины, по которым необходимо продать квартиру;
• данные собственника;
• информация об имуществе, полученном взамен;
• просьба о выдаче разрешения;
• перечень прилагаемых данных;
• подпись и дата.

В качестве заявителя выступает родитель или опекун. Ограничено дееспособный гражданин и ребенок в возрасте от 14 до 17 лет самостоятельно составляют заявление. А законные представители только указывают свое согласие.

Образец заявления в органы опеки на разрешение купли-продажи квартиры:

Для того, чтобы отдел опеки дал согласие, необходимо доказать необходимость сделки. Кроме того, законный представитель должен предоставить подопечному альтернативное помещение в собственность, нужно не просто прописать несовершеннолетнего в другую квартиру. Он должен получить долю собственности в ней.

Причем имущественные права собственника не должны нарушаться. Поэтому новое жилье должно соответствовать объему площади либо стоимости проданной квартиры.

Если представитель не может выделить альтернативную жилплощадь, существует возможность перечислить деньги за продажу квартиры на личный счет собственника. На практике, отделы опеки практически никогда не дают разрешение на такие сделки. Денежные средства со счета могут быть сняты под разными предлогами. И ребенок или недееспособный останутся без жилья.

Более реальным вариантом является предоставление альтернативного жилья. Если новая жилплощадь примерно соответствует требованиям, то есть шанс получения согласия.

Важно! Необходимо помнить, что обязанностью специалистов отдела опеки является защита детских прав. Поэтому они не обязаны давать согласие на сделку. Как показывает практика, отказ дается в 50% случаев.

Заключение Эксперта

1. Для продажи квартиры необходимо получить разрешение отдела опеки.
2. Для получения согласия нужно собрать документы и подать заявление.
3. Представитель должен предоставить альтернативное жилье в собственность взамен продаваемого.
4. Денежные средства от сделки переходят на счет собственника. Их можно использовать на покупку новой квартиры.

Процесс получения согласия отдела опеки имеет свои особенности в каждом регионе. Кроме того, положительное решение принимается только в 50% случаев. Для получения разрешения целесообразно тщательно подготовиться. Оставьте заявку на сайте, и специалисты нашего сайта предупредят вас обо всех нюансах процедуры в вашем регионе.

Ответы юриста на популярные вопросы

Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества. Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде.

Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

Родитель должен предоставить равноценное жилье. Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры. Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле.

Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье. А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка. Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе.

Источник: https://socprav.ru/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry

Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка?

Несовершеннолетние дети зачастую являются владельцами недвижимости. Но они не могут самостоятельно продать квартиру. Их интересы должны защищать законные представители. Но законодатель ужесточил данное требование. Поэтому вопрос продажи таких помещений дополнительно согласовывается с отделами опеки. Рассмотрим, как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и какие документы нужно предоставить.

Продажа квартиры с долей собственности несовершеннолетнего ребенка

Закон запрещает несовершеннолетним гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Полномочия по совершению сделки с их имуществом передаются родителям или опекунам.

Но законный представитель также не имеет права на единоличное решение. Необходимо согласовать сделку в районном отделе опеки по месту регистрации собственника.

Важно! Согласовать сделку в отделе опеки можно только при наличии постоянной или временной регистрации по месту обращения.

Законы, регулирующие процесс продажи жилого помещения несовершеннолетнего или недееспособного:

В случае, если собственник является малолетним или недееспособным, то законный представитель (родитель или опекун) совершает сделку без согласия собственника.

В отношении квартиры недееспособного (в возрасте от 14 до 17 лет) или ограниченно дееспособного потребуется его присутствие и заявление. Представитель только дает согласие.

Порядок действий при получении разрешения опеки на продажу квартиры

Одним из важнейших документов при продаже квартиры несовершеннолетнего или недееспособного является предварительное разрешение районного отдела опеки.

Для его получения необходимо:

1. Собрать документы.
2. Обратиться в отдел опеки.
3. Подать заявление на выдачу разрешения.
4. Получить ответ.

В случае выдачи отрицательного решения, гражданин имеет право оспорить акт органа местного самоуправления в судебном порядке. Однако он должен доказать, что действует исключительно в интересах ребенка или подопечного.

Необходимо учитывать, что закон передал полномочия по опеке и попечительству муниципалитетам. Поэтому общий перечень документов для выдачи разрешения на продажу квартиры отсутствует.

В 2020 году в РФ нет разработанного общего нормативного акта, который регулировал бы данный вопрос.

Ряд регионов разработал перечень документации для внутреннего использования. Также поступили некоторые муниципалитеты.

Важно! Чтобы узнать точный перечень документов, необходимо обратиться в отдел опеки по месту расположения жилого помещения несовершеннолетнего собственника.

Примерный перечень документации:

• гражданский паспорт опекуна или родителя;
• гражданский паспорт несовершеннолетнего или недееспособного собственника;
• свидетельство о рождении собственника в возрасте от 0 до 13 лет;
• правоустанавливающий документ;
• предварительный договор купли-продажи (если взамен покупается другая квартира);
• правоустанавливающий документ на новое жилье (если взамен предоставляется альтернативное жилье);
• выписку из домовой книги;
• постановление о назначении опеки (если интересы собственника представляет опекун);
• выписка из домовой книги;
• согласие на продажу от собственника в возрасте от 10 до 14 лет;
• выписка с лицевого счета (об отсутствии долгов);
• номер личного счета ребенка или недееспособного, на который будут перечислены деньги.

• в интересах малолетнего ребенка – мать и отец;
• в интересах малолетнего подопечного – опекун;
• в интересах несовершеннолетнего ребенка – сам собственник и оба родителя;
• в интересах несовершеннолетнего подопечного – сам собственник и попечитель;
• в интересах недееспособного гражданина – опекун;
• в интересах ограничено дееспособного гражданина – сам собственник и попечитель.

В случае, если заявление подается только одним из родителей, то необходимо представить один из следующих документов о причинах отсутствия второго родителя:

• справку Ф 25 (отец записан со слов матери);
• решение суда о признании недееспособным;
• судебное решение о лишении или ограничении родителя в правах;
• документы о розыске;
• решение суда о признании умершим или безвестно отсутствующим;
• свидетельство о смерти;
• нотариально удостоверенное согласие второго родителя.

Документацию необходимо представить:

• в отдел опеки;
• в МФЦ (если между муниципалитетом и МФЦ заключен договор).

При обращении в отдел опеки необходимо представить заявление.

Документ должен содержать (образец):

• название районной администрации;
• данные главы района;
• данные заявителя;
• название заявления;
• причины, по которым необходимо продать квартиру;
• данные собственника;
• информация об имуществе, полученном взамен;
• просьба о выдаче разрешения;
• перечень прилагаемых данных;
• подпись и дата.

В качестве заявителя выступает родитель или опекун. Ограничено дееспособный гражданин и ребенок в возрасте от 14 до 17 лет самостоятельно составляют заявление. А законные представители только указывают свое согласие.

Образец заявления в органы опеки на разрешение купли-продажи квартиры:

Для того, чтобы отдел опеки дал согласие, необходимо доказать необходимость сделки. Кроме того, законный представитель должен предоставить подопечному альтернативное помещение в собственность, нужно не просто прописать несовершеннолетнего в другую квартиру. Он должен получить долю собственности в ней.

Причем имущественные права собственника не должны нарушаться. Поэтому новое жилье должно соответствовать объему площади либо стоимости проданной квартиры.

Если представитель не может выделить альтернативную жилплощадь, существует возможность перечислить деньги за продажу квартиры на личный счет собственника. На практике, отделы опеки практически никогда не дают разрешение на такие сделки. Денежные средства со счета могут быть сняты под разными предлогами. И ребенок или недееспособный останутся без жилья.

Более реальным вариантом является предоставление альтернативного жилья. Если новая жилплощадь примерно соответствует требованиям, то есть шанс получения согласия.

Важно! Необходимо помнить, что обязанностью специалистов отдела опеки является защита детских прав. Поэтому они не обязаны давать согласие на сделку. Как показывает практика, отказ дается в 50% случаев.

Заключение Эксперта

1. Для продажи квартиры необходимо получить разрешение отдела опеки.
2. Для получения согласия нужно собрать документы и подать заявление.
3. Представитель должен предоставить альтернативное жилье в собственность взамен продаваемого.
4. Денежные средства от сделки переходят на счет собственника. Их можно использовать на покупку новой квартиры.

Процесс получения согласия отдела опеки имеет свои особенности в каждом регионе. Кроме того, положительное решение принимается только в 50% случаев. Для получения разрешения целесообразно тщательно подготовиться. Оставьте заявку на сайте, и специалисты нашего сайта предупредят вас обо всех нюансах процедуры в вашем регионе.

Ответы юриста на популярные вопросы

Как получить разрешение, если квартира находится в одном регионе, а мы с ребенком переехали и живем за 1 000 км?

Обращение возможно в любой отдел опеки, вне зависимости от места расположения имущества. Но заявитель и ребенок должны быть прописаны в регионе обращения. Закон разрешает обращаться не только по постоянной регистрации, но и по временной.

Можно ли продать квартиру недееспособного без согласия органа опеки?

Нет. Такая сделка может быть оспорена в суде. Опекун недееспособного должен ежегодно предоставлять в отдел опеки отчет о сохранности имущества. Как только специалисты выявят факт нарушения детских прав, сделка будет признана недействительной в суде.

Какое жилье нужно предоставить взамен реализуемой квартиры?

Родитель должен предоставить равноценное жилье. Оно не должно быть ветхим или аварийным. Квартира должна соответствовать техническим и санитарным нормам.

Можно ли подарить ребенку долю в доме бабушки, а его квартиру продать?

Доля не может быть меньше, чем часть в продаваемой квартиры. Например, если несовершеннолетний был владельцем ½ доли в квартиры, площадью 60 кв.м., то он должен получить 30 кв.м. Причем жилье не может быть хуже или дешевле.

Можно ли деньги со сделки использовать на лечение ребенка?

Сложно, но можно. Если несовершеннолетний получил взамен альтернативное жилье. А денежные средства от сделки были направлены на его счет, то родители могут их использовать с предварительного разрешения отдела опеки в интересах ребенка. Использование на лечение допустимо, если мать и отец докажут невозможность получения лечения на безвозмездной основе.

Источник: https://socprav.ru/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry

Разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка

Если родители собираются продавать свою квартиру, в которой долю собственности имеет несовершеннолетний ребенок (или несколько детей), то им придется столкнуться с суровой реальностью нашего законодательства.

Казалось бы – квартира моя, дети тоже мои, мне и решать, что со всем этим делать. Но нет… Закон (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.37, ГК РФ) твердо указывает, что для того, чтобы продать квартиру с долей ребенка нужно получить специальное разрешение от Органов опеки и попечительства.

Что это за Органы опеки такие, и как там получить разрешение на продажу квартиры? Скажем так – это традиционная головная боль риэлторов и предмет отчаянных споров родителей с чиновниками. Почему? Рассказываем все по порядку.

Органы опеки и попечительства (в обиходе их называют просто «Опека») – это специальный отдел местной администрации (например, муниципалитета), который курирует вопросы опеки и попечительства над несовершеннолетними, оставшимися без попечения родителей, а также над совершеннолетними Откроется в новой вкладке.»>недееспособными (или ограниченно дееспособными) лицами.

К функциям этого отдела относится и надзор за соблюдением прав несовершеннолетних детей (в том числе и имеющих родителей), например, при распоряжении принадлежащим ребенку недвижимым имуществом. Именно поэтому любая сделка по отчуждению недвижимости, которой полностью или частично владеет ребенок, требует разрешения Опеки на продажу (Откроется в новой вкладке.»>пп.6, п.1, ст.8, и Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.19, ФЗ-48).

Где их искать? Разрешение на сделку Органы опеки выдают по месту жительства подопечных (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.34, ГК РФ), т.е. найти их, как правило, можно в местных районных управах.

Эти органы действуют в рамках федерального закона Откроется в новой вкладке.»>48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Контролирует их местная исполнительная власть. В отделах Опеки и попечительства работают специальные чиновники социальной сферы – инспекторы (как правило, женщины).

И если квартира оформлена в долевую собственность родителей и детей (как это часто бывает), то для ее продажи родителям придется познакомиться с чиновниками из Опеки и попросить у них разрешение на эту сделку.

Как получают такое разрешение? Что для этого нужно?

Получение разрешения Органов опеки и попечительства на продажу квартиры

Закон обязывает родителей при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего получить предварительное разрешение Органа опеки и попечительства на совершение такой сделки (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.21, ФЗ-48).

Требования Органов опеки. Общий принцип, которому следуют инспекторы Опеки при выдаче разрешений – это требование, чтобы в результате продажи квартиры имущественные права и условия жизни ребенка улучшались (или, как минимум, не ухудшались). Звучит, вроде бы правильно, но вся загвоздка в этом размытом понятии – «улучшение условий» – которое родители могут понимать по-своему, а инспектор по-своему.

«Улучшение условий» для несовершеннолетнего ребенка, обычно, сводится к двум факторам:

1. ребенок должен получить долю в праве собственности на другую квартиру, и/или
2. ребенку переводятся деньги за его проданную долю на специально открытый для него счет в банке.

Эти два фактора и нужно иметь в виду родителям, чтобы получить от органов Опеки разрешение на продажу квартиры.

Со вторым случаем все понятно – если несовершеннолетний ребенок проживает с родителями по другому адресу (даже не имея там доли собственности), то Опека может одобрить сделку, при условии, что деньги за проданную долю ребенка будут переведены ему на отдельный счет, и сохранятся там до его совершеннолетия. Инспектор проверяет действительную рыночную стоимость этой доли, и смотрит, чтобы ребенку при этом, было где жить, и условия жизни там оказались не хуже, чем были раньше.

Правда, Опека может и отказать, мотивируя это тем, что ребенок не должен лишаться собственности, а денег на счете ему может и не хватить для покупки себе другого жилья. когда ему исполнится 18 лет.

Поэтому чаще происходит по-другому – при продаже одной квартиры, сразу покупается другая (см. Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка купли продажи).

В этом случае ребенок получает долю собственности в новой квартире, и Опека оценивает эту долю в сравнении с той, что у него была в прежнем жилье. Если инспектор посчитает, что такой обмен не ухудшает условий жизни и материального состояния ребенка, то даст разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего.

А как инспектор оценивает и сравнивает эти доли? По площади или по стоимости? Вот тут уже и начинаются казусы с Опекой.

В законе есть установка, которая касается только стоимости доли – стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.21, ФЗ-48). Насчет площади там ничего не сказано…

Но проблема в том, что инспекторы Опеки руководствуются помимо основного закона еще и внутренними распоряжениями и нормативными актами (в виде рекомендаций), которые позволяют им принимать решения на свое усмотрение. То есть они могут сами выбирать критерии оценки имущественного положения ребенка, и давать или не давать разрешение на продажу квартиры.

В жизни периодически попадаются чересчур «усердные и заботливые» сотрудники отдела Опеки и попечительства, которые не дают семье переехать в новое жилье, даже если оно по ряду параметров превосходит прежнее. Например, Опека вполне может запретить продажу двухкомнатной квартиры в центре Москвы, даже если взамен покупается трехкомнатная квартира в спальном районе. Причина – квадратные метры в центре стоят значительно дороже, чем площадь в «спальнике», а значит, имущественные интересы ребенка пострадают.

Но все же в типовом варианте получить разрешение Органов опеки на продажу квартиры с участием ребенка можно при условии, что в другой квартире его доля будет:

• Больше по стоимости. Например, квартира продается за 6 млн. руб., доля ребенка = 1/3, то есть стоимость этой доли = 2 млн. руб. Взамен покупается квартира за 9 млн. руб., доля ребенка остается прежней = 1/3, но стоимость этой доли уже = 3 млн. руб. Ребенок «в плюсе».
• Больше по площади. Например, продается двухкомнатная квартира общей площадью 60 кв.м., доля ребенка = 1/3, то есть на ребенка приходится 20 кв.м. площади. Взамен покупается трехкомнатная квартира площадью 90 кв.м., долю ребенку в ней выделяют такую же = 1/3, но площадь, соответствующая этой доле, уже 30 кв.м. Ребенок тоже «в плюсе».

Все эти сведения, конечно, должны подтверждаться документально (об этом ниже). А размер доли ребенка можно и увеличивать (например, выделить ему в новой квартире 1/2 долю вместо 1/3), чтобы Опека была спокойна.

Разрешение выдается всегда на конкретные объекты недвижимости, с указанием их параметров и адресов.

Помимо «традиционных» факторов оценки улучшения условий жизни ребенка (стоимости и площади его доли), инспектор может на свое усмотрение оценивать и другие обстоятельства, в которых оказывается ребенок в результате продажи квартиры. Родители вполне могут этим воспользоваться для убеждения инспектора в необходимости сделки.

Споры и конфликты с Опекой – не такое уж редкое явление на рынке недвижимости. Что делать родителям, если Органы опеки не дают разрешение на совершение сделки с недвижимостью? Тут вариантов не очень много – например:

• Попытаться настоять на том, что увеличение площади доли ребенка (в результате переезда) гораздо важнее для его проживания, чем рыночная стоимость этой доли (которая с годами может меняться).
• Попытаться убедить инспектора в том, что помимо площади и стоимости доли, для ребенка еще имеет значение фактор здоровья (например, у ребенка аллергия или астма, и родители переезжают из центра за город, где воздух чище).
• Попытаться внушить инспектору, что ребенку необходим этот переезд в целях продолжения учебы (нашли школу получше), смены социального окружения (конфликты с местными), воссоединения с семьей (будут жить вместе с бабушкой и дедушкой), смены климата, улучшения фактических условий жизни ребенка, и т.п. – у кого на что еще хватит фантазии.

В поддержку своих слов можно приводить письменные рекомендации врачей, учителей, детских психологов и соцработников. Опека обращает внимание на те цели, ради которых родители ребенка затеяли переезд. Поэтому может дать разрешение на сделку даже в том случае, если новая квартира будет незначительно хуже предыдущей, но жизнь ребенка в новых условиях явно улучшится по другим показателям.

Здесь же можно добавить как аргумент – перечисление на отдельный банковский счет ребенка некоторой суммы, которая компенсирует ему потерю стоимости его доли в квартире при продаже. А если покупать новое жилье вообще не планируется, то можно выделить ребенку долю (например, дарением) в том жилье, в котором он будет жить.

Для получения разрешения на продажу, Опека может потребовать одновременно и выделения доли, и перевода денег на счет ребенка.

Стоит заметить, что если новая квартира покупается в ипотеку, то банки, обычно, не желают видеть детей в числе собственников, так как это лишает заложенную недвижимость ликвидности. Поэтому при ипотеке квартира оформляется только на заемщика (на родителя), доли детям не выделяются, и соответственно, разрешение на сделку от Органов опеки здесь получить маловероятно.

Но даже если банк согласится включить в число собственников несовершеннолетнего ребенка, то его доля вместе со всей квартирой окажется в залоге, а это расценивается уже как ухудшение его имущественных прав. Ведь родители могут не потянуть кредит, и тогда банк заберет квартиру и ребенок останется без жилья.

Тем не менее, Опека может уступить и разрешить сделку с ипотекой, если посчитает риск невыплаты кредита минимальным. Когда такое может быть? Например, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой, если площадь новой превышает старую, если сумма кредита невелика, а доходы родителей достаточны и стабильны (может потребоваться подтверждение по форме 2-НДФЛ).

То же касается и разрешения Опеки на покупку новостройки – в строящемся доме. Ребенок лишается собственности в старой квартире, а в новой собственность получить пока не может (только право требования на будущую жилплощадь). Это тоже расценивается, как ущемление его прав.

Хотя и здесь бывают исключения. Опека может дать разрешение на сделку, например, если новостройка покупается у крупного надежного Застройщика, если дом уже почти достроен, и если квартира покупается по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ).

Если семья с несовершеннолетним ребенком переезжает за границу на ПМЖ и для этого продает квартиру, то Опека, обычно, дает разрешение на сделку даже без обязательства покупки нового жилья «за бугром». Здесь главное – предоставить подтверждение выезда из страны (например, вид на жительство).

♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно с примером)

По опыту Откроется в новой вкладке.»>альтернативных сделок на рынке недвижимости, можно утверждать, что шансы получить разрешение на продажу квартиры от Органов опеки и попечительства довольно высоки, если:

• в новой квартире несовершеннолетнему ребенку достанется доля собственности, которая выше по стоимости, чем у него была раньше;
• в новой квартире больше площадь и/или количество комнат;
• новая квартира находится в районе, где лучше развита инфраструктура, медицина, экология, транспортная доступность, и т.п.

Если отдел Опеки удалось убедить – отлично. Тогда переходим к списку документов.

Документы для разрешения Органов опеки на продажу квартиры

Перед тем, как собирать документы для Органов опеки, нужно побывать там лично, встретиться с инспектором и проконсультироваться у него насчет возможности продажи квартиры с долей несовершеннолетнего.

Инспектор, оценив планы родителей, высказывает свое мнение по этому поводу – либо дает предварительное разрешение на продажу (пока устно), либо говорит, что нужно сделать, чтобы это разрешение стало возможным.

Зная позицию Опеки, уже можно готовить сделку и собирать документы.

В отдел Опеки представляются документы на свою квартиру (которая продается) и копии документов на ту квартиру, которую родители собираются покупать взамен. Список документов, который может потребоваться для получения разрешения Опеки, будет отличаться от случая к случаю (каждый инспектор может требовать разные документы). Но примерный перечень можно посмотреть здесь:

♦ Пакет документов для получения разрешения Опеки ♦
(Жми! И откроется всплывающее окно со списком документов)

Чтобы не получать неожиданных сюрпризов, лучше заранее узнать у своего инспектора, какие документы он захочет видеть.

При этом, нужно учесть, что Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Ту ситуацию, которую одобрил один инспектор, может не одобрить другой. Да, такие вот танцы с бубнами…

Бывает и так, что в предварительном разговоре с инспектором Опеки тот дал свое «добро» на сделку, а после того, как подобрали новую квартиру и собрали все документы для продажи, отказался выдавать разрешение. Как тут быть?

К сожалению, гарантий тут никто дать не может. Опека здесь рулит сама как захочет. Единственный совет – придерживаться тех принципов, на основе которых принимаются решения (см. выше), тогда шансы на успех будут высоки.

Если же инспектор совсем выпал из реальности и требует невозможного, то есть еще шанс пожаловаться на него руководству отдела или даже главе районной администрации (как в Москве, например). В крайнем случае, можно обратиться и в прокуратуру (надзорный орган) с жалобой на незаконные действия чиновника и/или превышение им своих служебных полномочий. Отказ Опеки можно обжаловать и в суде (но сделку тогда придется отложить на неопределенное время).

Чтобы поддержать упавших духом пессимистов, поверивших в непобедимость Опеки, спешим сообщить, что на рынке недвижимости проходят тысячи сделок с участием несовершеннолетних собственников. И абсолютное большинство из них завершается успешно. Наши рекомендации здесь дают всего лишь правильный настрой к прохождению этого этапа подготовки сделки.

В случае проблем с Опекой, есть смысл Откроется в новой вкладке.»>посоветоваться с юристом по этому поводу. В некоторых случаях могут помочь и опытные риэлторы.

Сроки разрешения Опеки на продажу квартиры

Речь идет как о сроке получения разрешения Опеки на сделку, так и о сроке действия самого разрешения.

После подачи в Опеку всех запрошенных ею документов, по закону она должна выдать разрешение на продажу квартиры (или мотивированный отказ) в письменной форме в срок до 15 дней (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.21, ФЗ-48).

А срок действия разрешения, выданного Органом опеки на продажу квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, будет зависеть от указанных в нем условий сделки. Инспектор имеет право установить ограниченный срок, в течение которого сделка должна быть совершена (например, 3 месяца). По окончании этого срока придется получать новое разрешение.

Если же срок не указан, то разрешение действует бессрочно – до выполнения заданных в нем условий.

И еще одно требование закона. Сделка по отчуждению квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний ребенок, обязательно должна удостоверяться у нотариуса (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Тогда разрешение опеки для продажи НЕ нужно, за исключением одного случая, указанного в законе (Откроется в новой вкладке.»>п.4, ст.292, ГК РФ) – это когда в квартире проживают дети, находящиеся под опекой или попечительством, или просто дети, оставшиеся без родительского попечения. Тогда при продаже такой квартиры, все равно требуется разрешение от Органов опеки и попечительства (несмотря на то, что дети здесь НЕ имеют доли собственности).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних, можно почитать здесь (подборка по тегу «Права детей в сделках с жильем»).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной? Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Больше возможностей для обсуждения вопросов — на ФОРУМЕ

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Проект создан при поддержке Центра юридического консалтинга. Информация регулярно обновляется в соответствии с изменениями в законодательстве (см. даты публикаций).

Официальный информационный
партнер ресурса —
Правовая система «ГАРАНТ»

При использовании материалов ресурса, ссылка
на источник обязательна.

Правила купли-продажи квартир: онлайн-методичка

Документы, предъявляемые в Органы опеки и попечительства

Список документов для получения Разрешения от Органов опеки и попечительства может несколько отличаться от случая к случаю. В большой мере это зависит от прихоти конкретного инспектора из «Опеки». Но в целом надо иметь в виду, что для получения нужной справки, «Опека» может затребовать следующие документы для вынесения решения:

• Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
• Заявление от родителей ребенка;
• Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
• Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
• Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
• Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
• Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
• Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

В зависимости от ситуации и своего настроения, инспектор «Опеки» может потребовать и другие документы, но чаще всего, перечисленного пакета достаточно.

Формально эту пачку документов как бы рассматривает специальная комиссия при муниципалитете. Искренне переживая за судьбу несовершеннолетнего ребенка, комиссия выносит решение (за подписью главы муниципалитета), в котором однозначно указано, при соблюдении каких условий может быть совершена подобная сделка.

Пример требований Органов опеки и попечительства

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е. ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени.

Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е. право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город. Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России.

Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

В каждом конкретном случае инспекторы Органов опеки сами определяют, на свой взгляд, ущемляются ли права ребенка или нет.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry-s-uchastiem-rebenka/

Похожие записи:

• Стандарт электромонтер по ремонту и обслуживанию электрооборудования
• Закрытие ип коды и отчетность в 2020 году
• Трудовой договор сутки через трое образец