Как продать земельный пай в украине
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать земельный пай в украине». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оплата договора подряда строительной фирме при возведении дома при наличии разрешительных документов. Никто не обязует потратить все деньги на оплату учебы или пенсии. Минимум 6 751,54 руб.
Содержание:
Можно ли будет продать пай в 2020 году?
Нужна консультация по моему земельному паю.
У меня есть пай, который я сдаю в аренду и получаю каждый год средства за аренду (6000 грн). В этом году подписал новый договор с арендатором на 7 лет.
Собственно вопрос. Если например откроется рынок земли в конце 2020 года (как обещает Гончарук) что произойдет? Мой пай будут далее арендовать до конца договора? Или мой пай арендатор предложит мне продать ему? Или он сам будет решать покупать у меня пай или арендовать? Я так понимаю, когда (если) откроется рынок земли я не смогу просто так по моему хотению разорвать договор. То есть придется мне ждать 7 лет что бы продать свой пай?
Также вопрос такой, если откроется рынок земли пай сразу можно будет продать или еще нужно будет ждать какое-то время что бы продать?
Также немного другой вопрос. У меня умер отец, и сейчас я буду оформлять пай на себя. После оформления у меня есть возможность подписать договор с арендатором или не подписать. Вот тут как мне поступить правильно? У меня приоритет — иметь возможность продать пай когда откроется рынок. Если для этого нужно подождать 1 год или чуть больше, мне эта сумма аренды (6000) не сыграет большой роли, если я не подпишу договор с арендатором, мне главное иметь возможность продать пай. Как мне тут лучше поступить?
Очень прошу ответить и дать рекомендации простым языком. Большое спасибо.
Источник: https://www.freelawyer.ua/consult/mozhno-li-budet-prodat-pay-v-2020-godu-205746
Как продать земельный пай после открытия рынка земли: пошаговая инструкция
После принятия закона о рынке сельскохозяйственной земли владельцы паев, наконец, получили право на их продажу. Закон вступит в силу с 1 июля 2021 года, после чего можно официально оформлять куплю-продажу паев. Можно ли будет продать пай, который находится в аренде? Какие документы нужны для продажи земли? Как проверить, есть ли земельный участок в электронной базе Госгеокадастра? «Слово и дело» собрало ответы на основные вопросы о продаже паев и создало пошаговую инструкцию.
Можно ли продавать пай, который находится в аренде?
Сейчас подавляющее большинство земель с/х назначения находится в долгосрочной аренде (до 50 лет). Но это не значит, что владельцы паев не смогут продавать свою землю. Сейчас она находится во временном пользовании агропредприятия или фермера, который обрабатывает паи.
Владелец земли имеет право распоряжаться своей частной собственностью по своему усмотрению. Другой вопрос, что, возможно, придется расторгать договор аренды или иным образом решать вопрос прекращения арендных отношений.
Кто сможет купить пай?
С 1 июля 2021 года владельцы паев смогут продать свою землю любому физическому лицу, являющемуся гражданином Украины. При этом будет действовать ограничение – не более 100 гектаров в одни руки.
Украинские юридические лица и предприятия, которые, например, арендуют пай человека, который хочет его продать, смогут покупать землю только с 1 января 2024 года и не более 10 тыс. гектаров в одни руки.
При этом согласно новому земельному закону первоочередное право выкупа имеет тот, кто арендует пай. Но, если это агропредприятие, то оно сможет это сделать только в 2024 году.
Как продавать свой пай?
Если вы нашли покупателя – физическое лицо, гражданина Украины, нужно обратиться к предприятию, где пай в аренде, и предложить выкупить участок на ваших условиях и по вашей цене.
Поскольку предприятие не имеет возможности самостоятельно приобрести ваш земельный участок, оно может воспользоваться правом на переуступку преимущественного права на выкуп вашего пая.
То есть предприятие может передать право на выкуп другому физическому лицу, в том числе и вашему конкретному покупателю.
Для продажи земельного участка необходимы следующие документы:
документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;
выписка из Государственного земельного кадастра
паспорта и регистрационные номера учетной карточки налогоплательщика сторон договора;
отчет об экспертной денежной оценке земельного участка;
если договор заключен представителем по доверенности от вашего имени, то необходимо предоставить такую доверенность, паспорт и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика представителя по доверенности.
если недвижимое имущество приобреталось в браке, который расторгнут, или покупатель состоит в браке в настоящее время, то необходимо предоставить нотариусу согласие супруга на заключение договора, свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака.
Как проверить, есть ли земельный участок в электронной базе Госгеокадастра?
Для этого необходимо зайти на сайт Госгеокадастра, выбрать раздел «Публичная кадастровая карта», ввести в поле поиска кадастровый номер вашего земельного участка, указанный в государственном акте.
Если такой участок есть в кадастровой базе, то сервис ее покажет на экране и выдаст все данные о нем; если же нет, то сообщит, что информация отсутствует.
Что делать, когда государственный акт есть, а в базе земельного участка нет?
Если сведения о вашем земельном участке отсутствуют в Государственном земельном кадастре, вам необходимо обратиться к землеустроительной организации, имеющей соответствующую лицензию.
Сделав документацию, нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг по месту расположения земельного участка для его регистрации в Государственном земельном кадастре.
Почему эту проверку следует обязательно сделать владельцам паев?
Больше всего это нужно владельцам паев и земельных участков, которые получили государственные акты** до 2004 года.** Тогда еще не было электронной версии Государственного земельного кадастра.
Скорее всего, государственный акт на земельный участок у вас есть, но в кадастре он не зарегистрирован.
В таком случае эти земли нельзя будет ни сдавать в аренду, ни продать, когда рынок земли заработает.
Не исключено, что выяснится досадное обстоятельство: вашу землю уже кто-то занял и использует, и тогда придется отстаивать свое право собственности через суд.
Какие документы, переданные до 2004 года, могут быть у землевладельцев?
Государственный акт на право частной собственности на землю (красно-розового цвета, выдавались в период 1992-2001 годов)
Государственный акт на право собственности на земельный участок (зеленого цвета, выдавались в период 2002-2008 года);
Государственный акт на право постоянного пользования землей (выдавались юридическим лицам и гражданам)
Договор аренды земельного участка (выдавались юридическим лицам и гражданам)
Договор на право временного пользования землей (выдавались юридическим лицам и гражданам).
Хотите обсудить эту новость? Присоединяйтесь к телеграм-чату CHORNA RADA.
Лучшие инфографики от аналитиков «Слово и дело» каждый день без лишнего текста – в телеграм-канале Pics&Maps.
Источник: https://ru.slovoidilo.ua/2020/06/12/statja/obshhestvo/kak-prodat-zemelnyj-paj-posle-otkrytiya-rynka-zemli-poshagovaya-instrukciya
Можно ли продать свой земельный пай
Аграрный сектор Украины с каждым годом становится все более привлекательным для ведения бизнеса. В связи с этим растет интерес к земле сельскохозяйственного назначения, в частности, к изменениям земельного законодательства.
Украина давно ожидает создания рынка земли и отмены земельного моратория. Впервые он был введен в январе 2001 года и распространялся только на земельные паи. (Закон Украины «О соглашениях в отношении отчуждения земельной доли (пая)» от 18.01.2001г.). В последующие годы мораторий на продажу сельскохозяйственных земель был существенно расширен. Ожидалось, что продажа земли будет разрешена с 1 января 2012 года, однако, в последующем сроки сместились: с начала на один год, а с 20 ноября 2012г. мораторий был продлен до 2016 года.
Как комментируют это продление представители правительства, для рынка земель пока еще нет двух необходимых вещей: земельного кадастра и соответствующей законодательной базы. Это основные причины, по которым внедрение земельного рынка в Украине задерживается. Посетите тренинги семинары по земельным отношениям Киев или Луганск.
Работа над созданием земельного кадастра продолжается. Летом 2011года, была завершена аэрофотосъемка земель Украины . Предстоит еще значительный объем работы по наполнению базы, которая будет содержать информацию о каждом участке земли с указанием границ, владельцев и свойств почвы.
Если кадастр будет наполнен до 2016 года, то есть все основания ожидать отмены земельного моратория раньше указанного срока. Полноценная работа кадастра значительно упростит и ускорит процедуру смены собственника земельных участков.
Для этого также необходимо принятие закона «О рынке земель», который прошел первое чтение в парламенте. Возможно, он будет переименован в закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» или принят частями в других нормативных актах.
Следует отметить, что практически все основные положения законопроекта «О рынке земель» были приняты с июля по октябрь текущего года отдельными законодательными нормами. От проекта закона, не утвержденного в качестве самостоятельного законодательного акта, осталась лишь третья глава «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Она является и самой проблемной: в ней должны быть прописаны все ограничения как по кругу субъектов, которые смогут разрешить покупать сельхозземли, так и по граничным площадям наделов, которыми можно владеть на правах собственности либо аренды.
Широкая общественность ожидает отмену земельного моратория как стихийное бедствие для Украины. СМИ, как правило, способствуют формированию такого отрицательного отношения. Статьи пестрят пугающими заголовками о том, как с введением рынка земли все будет скуплено крупными отечественными агрохолдингами и иностранными компаниями.
Возможен и другой сценарий развития рынка земли. Начнем с отечественных агрохолдингов. Они постоянно увеличивают земельный банк. Около сотни агрохолдингов нарастили площади землепользования свыше 50 тыс. га. Постоянные слияния и поглощения в сфере аграрного бизнеса стали основным трендом сегодняшнего дня. Исходя из этого, можно сделать вывод, что земельный мораторий не является препятствием для развития крупного агробизнеса в Украине.
Агрохолдинги научились обходить мораторий. Они заключают договора эмфитевзиса (возможности аренды с неограниченным сроком), опционы на приобретение сельхозпредприятий со значительным земельным банком, используют дочерние предприятия и т.п. В руках крупных сельхозпредприятий (с земельным банком свыше 50 тыс. га) сосредоточено не менее 15% пахотных земель Украины. В этой связи возникает вопрос: насколько крупные сельхозпроизводители заинтересованы в покупке земли, которую они обрабатывают
Холдинги уже приложили немало усилий, чтобы наладить сельскохозяйственное производство на определенной территории. При этом основной формой землепользования является аренда. Последние тенденции рынка прав аренды свидетельствуют об увеличении количества среднесрочных и долгосрочных договоров.
Например, в Винницкой области наибольшее количество договоров аренды заключено сроком от 6 до 10 лет. Они составляют 47% всех договоров на 15 октября 2012 г. (согласно данным Государственного агентства земельных ресурсов Украины). На втором месте по популярности сроки аренды от 4 до 5 лет. Их доля составляет 35%. Договора аренды земли сельхозназначения свыше 10 лет составляют 17%. Следует отметить, что Винницкая область является лидером сельскохозяйственного производства. В этом регионе расположены 1,6 млн. га посевных площадей.
В целом по Украине сохраняется тенденция к увеличению сроков аренды. Наибольшая часть договоров — 42%, заключены на срок от 4 до 5 лет. Почти такая же доля у договоров сроком от 6 до 10 лет — 39%. Договора аренды свыше 10 лет составляют 13%.
Такая тенденция связана с особенностями сельскохозяйственного производства, для которых долгосрочная аренда более целесообразна. Длительные сроки аренды выгодны аграриям, так как создают определенную стабильность и уверенность в том, что основной фактор производства — земля, завтра будет в их распоряжении.
В условиях долгосрочной аренды легче сохранить и приумножить плодородие почвы. Севооборот среднестатистического аграрного хозяйства составляет 6-7 лет. Меньшие сроки аренды не стимулируют арендатора поддерживать плодородие почв и делают почти невозможным соблюдение севооборота.
C 1 января 2013 года аграрии будут обязаны разрабатывать проекты землеустройства, обеспечивающие эколого-экономическое обоснование севооборота и упорядочение угодий. Введение проектов землеустройства сделает краткосрочную аренду (до 5 лет) бессмысленной. Таким образом, можно прогнозировать, что тенденция увеличения сроков аренды будет продолжаться в Украине и в дальнейшем. Она характерна и для мирового рынка.
Анализ современных тенденций развития экономики мирового сельского хозяйства показывает, что земельный рынок является одним из самых узких в экономике — ежегодно в обороте находится 1-3% сельскохозяйственных земель. Активность рынка аренды земли в мировом сельском хозяйстве также довольно низкая: условия аренды изменяются редко, а переход прав аренды на землю встречается еще реже. В условиях глобализации украинский земельный рынок рано или поздно приобретет те же черты.
Времена, когда землю в Украине покупали с целью последующих спекуляций, уходят в прошлое. Бизнесмены, иностранные и отечественные уже ощутили выгоды аграрного производства на почвах Украины. А также преимущества вертикальной интеграции, когда производственная цепочка начинается с земли и заканчивается продажей продовольственного продукта конечному потребителю.
С другой стороны, существует вероятность, что владельцы земельных паев захотят продать свою землю. К этому их могут побуждать низкая арендная плата и высокий банковский процент. Если арендная плата составляет около 3% от нормативной денежной оценки земли, то банковский процент в 2012г. по гривневым депозитам составил в среднем около 20% и около 10% по валютным. В такой ситуации есть основания предполагать, что владельцы земельных паев захотят их продать и разместить вырученные средства на депозитах. Полученный доход будет выше, а капитал примет ликвидную форму.
Но социальные опросы свидетельствуют о том, что владельцы земельных паев не собираются массово продавать землю. В частности, об этом свидетельствует опрос украинцев, проведенный Центром Разумкова. По его результатам, относительное большинство (43%) владельцев паев планируют в будущем сдавать свой участок в аренду, 29% — производить на этом участке сельхозпродукцию для нужд своей семьи, 10% — развивать производство.
Только 7,2% украинцев, которые владеют земельным паем или участком земли сельскохозяйственного назначения, в будущем планируют продать свои участки. При этом средняя сумма, которую украинцы планируют получить за продажу 1 га земли, составляет около 6 тыс. долл. США (47 635 грн). Собственно, те, кто хочет продать свои паи – может это сделать и сейчас. Юристы давно отработали алгоритм, позволяющий заключить сделки и переоформлять право собственности на землю в условиях моратория. Технически обойти ограничения — вопрос времени.
Даже в том случае, если желающих продать свои паи окажется больше, то по такой цене она будет не всем «по карману». Среди самых известных украинских агрохолдингов широкую прослойку составляют предприятия с земельным банком от 50 до 100 тыс. га. Следовательно, на покупку обрабатываемой земли им нужно приготовить от 300 до 600 тыс. долларов «лишних» денег. Даже успешно работающие крупные агрохолдинги вряд ли быстро найдут свободные оборотные средства в таких объемах.
Кроме того, для ведения аграрного бизнеса более основательным решением зачастую является не приобретение земельных участков, а вложение средств в развитие собственных мощностей. Не зря ленты новостей аграрных сайтов пестрят новостями о строительстве холдингами новых элеваторов, семенных заводов, фруктохранилищ и т.п. И кредиты холдинги берут прежде всего для технического переоснащения.
Текущий 2012 г. был не самым удачным для украинских холдингов. Многие хозяйства получили низкий урожай озимых. Урожай яровых сильно пострадал на южных землях Украины. Поэтому агрохолдинги скорректировали планы экстенсивного развития. Темпы расширения земельных банков упали по сравнению с 2010-2011г.г. Многие сельскохозяйственные предприятия предпочли не расширять земельные банки, а сосредоточиться на повышении эффективности уже существующих земель.
Вот кто ответит, на все ваши вопросы, как продать земельный пай в Украине , просто перейдите по ссылке.
Вопреки ожиданиям, массовая перепродажа земли сельхозназначения в связи с отменой моратория может и не произойти. А сдавать паи в аренду будет все более выгодно. Можно ожидать, что агрохолдинги предложат более высокую оплату аренды земли, чтобы заинтересовать владельцев не продавать такой ценный актив. К тому же, независимо от наличия моратория, растущая рентабельность производства профильных сельскохозяйственных культур в Украине дает основания прогнозировать дальнейший рост стоимости аренды земли.
Активизация рынка земли сельскохозяйственного назначения также будет сдерживаться неоднозначностью украинского законодательства, нестабильностью политической обстановки в стране и кризисными явлениями в мировой экономике. Таким образом, сохранение земельного моратория выгодно крупному аграрному бизнесу. Мораторий препятствует владельцам земельных паев продать свои земельные участки по рыночной цене и поддерживает стабильные условия развития агрохолдингов.
Источник: https://nbc.ua/article/858
Покупаем землю 11.02.2008
Земельный бизнес в Украине считается одним из самых доходных благодаря безостановочному росту цен и высокому покупательскому ажиотажу. // 11.02.2008
В 2007 году под Киевом было продано около 6 тыс. га земли общей стоимостью более $1 млрд. Больше половины сделок со временем можно признать недействительными.
Лето 2007 года работники Обуховского районного отделения Государственной службы земельного кадастра запомнят надолго. Неизвестные злоумышленники трижды совершали налет на никем не охраняемое здание. Сначала похитили компьютер с базой данных земельных госактов, затем выкрали 11 тыс. госактов на земельные участки, в третий раз прихватили книги регистрации.
Андрей Кошиль, президент ассоциации «Земельный союз Украины» предполагает, что все произошедшее — попытка замести следы земельных махинаций. Пока с полной уверенностью можно утверждать лишь одно: права собственности более 10 тыс. владельцев участков в элитном Обуховском районе (средняя стоимость сотки земли — $7500) — под вопросом.
Впрочем, знак вопроса можно поставить едва ли не под каждым вторым госактом на пригородное землевладение. Но законодательные ограничения на земельные транзакции, в частности на продажу сельхозземель, не останавливают инвесторов.
Осенью прошлого года на конференции по ленд-девелопменту замначальника Киевзема Андрей Тарнопольский выдал шокирующее заключение: большинство пригородных участков проблемные. Поскольку их владельцы перед покупкой не проверяли историю предыдущих перепродаж, не получали даже выдержку из кадастра. «Теоретически любую сделку купли-продажи земельного участка можно признать недействительной, — уверяет Станислав Скрипник, партнер ЮФ «Лавринович и Партнеры». — Все зависит от того, каким путем участок попал к продавцу: был ли он приватизирован, выделялся как пай или передавался для ведения подсобного хозяйства. Но больше всего проблем возникает с землями сельхозназначения, а также при изменении целевого назначения участка». По словам юриста, каждый участок при определенных процедурах может быть трансформирован в нужную для владельца категорию. Поэтому при отсутствии конкретных запретов, как в случаях с сельхозземлями, можно изменить любое назначение земли.
Владельцы земли осознают риски, но цена вопроса слишком велика. Земельный бизнес в Украине считается одним из самых доходных: рост цен на участки под индивидуальное строительство в пригородах столицы за последние 12 месяцев составил 67%. По данным SV Development, в 2007 году под Киевом было продано около 6 тыс. га земли общей стоимостью более $1 млрд. Сколько из этой суммы пришлось на незаконные сделки или продажу проблемных участков — не берется предсказать никто. Скорее всего, большинство, поскольку, по оценкам риэлторов, 60% покупателей наделов — земельные спекулянты, редко проверяющие всю подноготную перепродаваемых участков, 30% — добросовестные инвесторы и только 10% приобретали землю для строительства дома.
Стоимость земли на вторичном рынке обратно пропорциональна степени рискованности приобретения и количеству действий, необходимых для изменения целевого назначения.
Например, в пригороде Киева средняя цена сотки под индивидуальное строительство — $5882, земля под промышленные объекты (производство, строительство складов и т. п.) дешевле — $4272. Самые рисковые участки с целевым назначением для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ) можно купить вдвое дешевле средней цены — за $2796.
Высокий земельный спрос и действующий мораторий на продажу сельскохозяйственных земель усложняют покупку, но в тоже время приводят к спешке — покупатели не особо вникают в тонкости разрешительного процесса. Не гарантируют чистоту земельной собственности и продавцы домов в коттеджных городках. Например, не все застройщики таких пригородных городков могут гарантировать право на землю под купленным домом. Естественно, прямо об этом не говорится, но Олег Хома, директор компании «Вишневе містечко», уверен, что в Обуховском районе есть девелоперы, строящие на рисковой земле: «Мне кажется, со временем это может закончиться чередой скандалов, связанных с правом собственности на эти участки».
Почву для подобных конфликтов готовят чиновники. Понимая цену вопроса, они могут отвести землю, не принадлежащую их населенному пункту, отменить решение предыдущего состава местного совета либо выдать документацию с ошибочной информацией. Подобные просчеты могут привести, например, к существованию двух госактов на участок.
«В Киевской области работают группы, связанные со структурами, занимающимися отводами земель. Принцип их работы следующий: арендуется большой участок сельхозназначения, к примеру, из земель бывшего колхоза, постепенно он дробится на мелкие участки, а затем сдается в аренду нескольким компаниям, которые реализуют на приобретенной земле бизнес-проекты. По сути, эти предприятия изменяют целевое назначение земли, выкупают участки и в конце концов продают их», — говорит Станислав Скрипник.
Из последних случаев — шумиха вокруг 70 га леса возле города Украинка, расположенного в 20 км от Киева. Местные власти планировали за счет этих земель расширить границы Украинки, но областные чиновники успели передать землю лесного фонда частным лицам под ведение личного крестьянского хозяйства. В находчивости землеустроителям отказать нельзя: зная, что изменение целевого назначения участка более 1 га является прерогативой Кабмина, 70 га были разделены между 72 гражданами — чуть меньше гектара каждому. Цены на участки в этом районе начинаются от $2 тыс. за сотку, верхний предел достигает $8 тыс. Нетрудно посчитать стоимость бесплатно розданных 70 га земли: минимум — $14 млн, максимум — $56 млн.
Не меньше нарушений, а то и откровенного мошенничества на вторичном рынке. Земельные комбинаторы спокойно могут показать покупателю красивый участок рядом с лесом или водоемом, а реальный надел может находиться в нескольких километрах и выглядеть куда менее привлекательно.
Для многих вполне добросовестных инвесторов закон практически не оставляет шансов приобрести землю легально. Под столичный шоппинг-молл «Мега» площадью 180 тыс. кв. м и стоимостью около EUR200 млн шведская IKEA 2,5 года назад присмотрела участок по дороге в аэропорт «Борисполь». Однако с землеотводом у девелоперов не сложилось — на участке рос лес первой категории, разрешение на вырубку необходимо получить в ВР после согласования с Кабмином. В итоге несколько министерств выдали отрицательные заключения, и Кабмин не принял постановление о передаче концерну более 50 га земель лесопаркового хозяйства.
Сбыть земли сельхозназначения можно и легально — участок разрешается передать по наследству либо через суд отдать за несуществующие долги. Например, собственник получает нотариально заверенное свидетельство о признании покупателя единственным наследником заветных соток, на основании которого местное управление земельных ресурсов выписывает новый госакт на имя покупателя. Или второй вариант — выдается «долговая расписка» о том, что владелец земли якобы должен покупателю деньги, но не отдал их в установленный срок. На должника подают в суд, который своим решением отдает участок истцу-кредитору «за долги».
Земельный кодекс запрещает куплю-продажу земельных участков, выделенных собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства. Но если право собственности закреплено госактом, а не сертификатом, мораторий можно обойти.
«Я однозначно не рекомендую приобретать участки, у которых невозможно проследить хронологию перевода из земель товарного сельхозпроизводства в земли ЛКХ или под застройку. А также в случаях, когда изменение целевого назначения происходило напрямую без перевода земель товарного сельхозпроизводства в земли запаса», — предостерегает Василий Кулиш, директор юридической компании «Консалтинг Групп».
До расширения действия моратория на земли ЛКХ в конце 2006-го схема продажи была очень простой. Приобреталась сельхозземля по $150-200 за сотку, ее целевое назначение менялось на ЛКХ, затем участок продавался по $2000. Новые собственники меняли категорию земли на «индивидуальное жилое строительство» и продавали землю еще дороже.
«Оспорить право собственности на земельный участок при соблюдении всех формальностей сделки не так уж просто, — заверяет Алена Вареник, партнер международной юридической компания Integrites. — Сложность заключается в соблюдении всех установленных формальностей».
Причины и мотивация предъявления исков могут быть разными. «В одних случаях это действительно желание вернуть незаконно отнятое (обращения как частных лиц, так и государственных органов), в других — надуманные мотивы с целью получения вознаграждения за отказ от иска», — объясняет Александр Субботин, юрист юркомпании Arzinger & Partners.
Покупая для строительства дома участок сельхозземли, нельзя верить обещаниям продавца помочь с прохождением процедуры изменения целевого назначения. По мнению Евгения Шмарова, управляющего партнера юридической компании «Шмаров и Партнеры», самые рисковые сделки — приобретение участка по договору ссуды, без подписания договора купли-продажи (поскольку до отмены моратория сделать этого нельзя), но с уплатой полной стоимости продавцу. До недавнего времени в ожидании отмены моратория с января 2008-го по договорам ссуды приобреталось немало участков ЛКХ. Но действие моратория продлили, а процедуру изменения целевого назначения приватизированной с/х земли ужесточили, подобные сделки оказались в подвешенном состоянии. «Мне известны случаи возврата приватизированных земельных участков через суд. Большинство подобных дел касается территории Автономной Республики Крым: истцом по таким делам выступает прокуратура, объект судебных разбирательств — незаконная приватизация», — приводит пример Александр Субботин.
В любом агентстве недвижимости знают, какую землю нельзя покупать. «Это не значит, что продажа ее незаконна, — осторожно уточняет Андрей Гончаров, директор АН Zagorod Realtry. — Скорее всего, трудности возникнут при изменении функционального назначения, либо на ее использование наложены определенные ограничения. Мы предупреждаем клиентов о негативных последствиях, которые в будущем возникнут при ее освоении».
Алена Вареник не советует приобретать землю около водоемов либо участки, на которых более гектара занимает лес. Неизбежно возникнут проблемы с наделами, над или под которыми проходят коммуникации, или есть залежи торфа. Если продается участок в лесу с назначением под ЛКХ, следует выяснить, каким образом он стал пригодным под ведение крестьянского хозяйства.
Любой участок может стать проблемным, если в ходе его оформления были допущены нарушения процедурного характера или если местным советом была явно занижена его цена, уверен Евгений Шмаров. А если на этот участок еще претендует крупный конкурент, добавляет он, то даже с легально оформленными документами судебных тяжб не избежать.
«В нашей практике было несколько судебных дел, когда на землю, которую арендовали инвесторы для реализации серьезных строительных проектов, претендовали другие группы, — вспоминает Станислав Скрипник. — Последние путем подачи судебных исков пытались оспорить решение местного совета о выкупе или передаче участков в аренду. Аргумент рейдеров — процедура получения участка проведена с нарушениями».
Пока не было случаев, когда прокуратура или органы местного самоуправления по своей инициативе организовывали проверку законности использования земель. Скорее действия властей вызваны действиями других конкурирующих групп либо при открытом недовольстве общественности работой чиновников.
Юристы советуют покупателям перед сделкой проверять участок. «Мы рекомендуем проанализировать его историю, добросовестность предшествующих и настоящих собственников, учесть возможность возникновения претензий со стороны третьих лиц и четко придерживаться всех формальных процедур относительно купли-продажи земли, установленных действующим законодательством», — говорит Алена Вареник.
Изучая историю участка, многие юристы ограничиваются существующими общими сроками исковой давности, составляющими три года. «Это неверный подход, — предостерегает Александр Субботин. — По закону срок исковой давности для признания сделок ничтожными (сделка, являющаяся недействительной из-за несоответствия требованиям законодательства. — Прим. Контрактов) составляет 10 лет. А добиться отмены сделки, заключенной под угрозой насилия или обмана, можно в течение 10 лет». Василий Кулиш тоже рекомендует тщательно изучать историю участка. По его словам, многие земли в границах населенных пунктов предоставлялись в пользование в послевоенные годы. В этих случаях за соответствующими документами необходимо обращаться в архивы, чтобы убедиться в отсутствии лиц, чьи права могли быть ущемлены при приватизации. В целом задача-минимум для грамотного юриста — проверка истории участка с момента первоначальной приватизации земли.
Основная проблема при изучении истории участка в том, что продавец владеет минимальной информацией — знает только о предыдущем владельце. Если земля передавалась в собственность не единожды, многие документы придется искать в архивах. «Самые осведомленные в этом отношении — управления земельных ресурсов на местах и органы местного самоуправления (поселковые, городские и областные советы). Однако получение документов о предыдущих сделках — нелегкая задача, поскольку закон не предоставляет прав любому желающему ознакомиться с документацией на земельный участок», — объясняет Александр Субботин.
Беглая проверка истории 15 соток земли стоит около $1 тыс. Правовой аудит участка, площадь которого измеряется гектарами, проведенный профессиональными юристами, обойдется застройщику в сумму до $30 тыс., говорит Владислав Даточный, гендиректор компании «Дельфин-Девелопмент».
Вероятность и последствия отмены моратория на отчуждение сельхозземель эксперты оценивают неоднозначно. Некоторые вообще не верят, что законы о рынке земель и государственном кадастре будут приняты в обозримом будущем (отмена моратория привязана к этим двум событиям). Другие предполагают, что земля сразу не сможет вернуться в легальный оборот. «Самые привлекательные участки приобретались по теневым схемам. Все дальнейшие сделки с ними потенциально небезопасны — независимо от существования или отсутствия моратория. В то же время, после отмены моратория, покупая сельскохозяйственную землю (пай) у пенсионера-колхозника по легальным договорам, обе стороны будут чувствовать себя в безопасности», — замечает Василий Кулиш.
Владислав Даточный в свою очередь уверен, что риски при покупке сохранятся. Станислав Скрипник замечает, что отмена моратория при несформированной правовой базе ни к чему хорошему не приведет. Куплю-продажу земли могут так «зарегулировать», что приобретать и продавать участки будет еще сложнее.
Больше всего противоречий среди ценовых прогнозов. Мнения экспертов прямо противоположны. Одни считают, что после отмены моратория на рынок будет выброшено большое количество участков, что приведет к падению цен на землю. Другие уверены в том, что сейчас многие иностранные и отечественные девелоперские компании остерегаются приобретать пригородные земли по теневым схемам. Но после отмены моратория они начнут массово скупать участки под реализацию масштабных проектов, а это как раз и спровоцирует рост цен.
Олег Хома, директор компании «Вишневе містечко», полагает, что для владельца земельного участка самый надежный способ защититься от возможных посягательств на собственность — получить в банке кредит под залог земли, а вырученные средства положить на депозит. При получении займа нотариус накладывает запрет на отчуждение участка с данным кадастровым номером. С заключением кредитного договора одновременно заключается договор залога, уточняет Евгений Шмаров, управляющий партнер юркомпании «Шмаров и Партнеры», затем на основании договора залога нотариус вносит участок в реестр обременений недвижимого имущества — участок, попавший в упомянутый реестр, не может быть отчужден.
Андрей Кошиль,президент ассоциации «Земельный союз Украины»
Каковы основные риски при покупке земли?
— Все чаще покупателям земли для строительства дома предлагают приобрести паи или акты на землю для ведения товарного сельхозпроизводства через различные доверенности, судебные решения о переходе права собственности на предварительно заложенную землю и т. д. С правовой точки зрения подобные операции сомнительны. Во многих случаях изменить назначение такого участка невозможно.
Госакт на землю под застройку гарантирует юридическую чистоту купленного участка?
— К сожалению, этот документ не является абсолютной гарантией того, что с юридической точки зрения все чисто. Махинаций и просто технических ошибок при сделках с землей довольно много. Например, случаются неточности при определении границ участка, или как говорят специалисты, — при выносе в натуру. В этом случае без помощи профессионала-землеустроителя не обойтись.
Есть проблема неправильного оформления документов на землю. К примеру, несколько лет назад выдавались госакты без кадастрового номера. Впоследствии это приводило к путанице при определении координат земельного участка на местности.
К чему приводят подобные ошибки?
— В качестве примера — случай в селе Лесники в южном пригороде Киева. Собственник участка попытался огородить его забором, но при этом захватил часть земли соседей. Возник конфликт. Когда начали сверять госакты с данными земельного кадастра, оказалось, что у хозяина забора по бумагам участок расположен… в 1,5 км от его забора. Ему все же удалось переоформить документы, и землю он не потерял. Но и доказать право на самостоятельно установленные границы не смог, в результате чего лишился нескольких соток земли.
Почему возникают подобные коллизии?
— По многим причинам. Иногда людей обманывают брокеры. Показывают не тот участок, который продается, а тот, что может устроить покупателя, — например, около реки или леса. Человек приобретает землю, начинает на ней что-то строить, и лишь потом выясняется, что по документам участок расположен в другом месте.
Отдельная проблема — пересмотр местными советами своих решений. К примеру, сельсовет принимает решение о передаче земли в собственность гражданину Н. Через некоторое время выбирают новый состав совета, который отменяет решения предыдущего и отдает землю другому пользователю. В итоге у двух человек могут оказаться госакты на один и тот же участок.
Летом 2007-го в Обуховском райотделе Госслужбы земельного кадастра украли 11 тыс. земельных госактов, электронный реестр и регистрационные книги — смогут ли обуховские землевладельцы подтвердить свои права на землю?
— Доказать право собственности можно, обратившись в областной Центр государственного земельного кадастра, но это займет не один месяц.
Вообще в Обуховском районе, как и в других, примыкающих к столице, в последнее время возникает большое количество земельных споров, конфликтов, фиксируется множество нарушений. «Двойные» акты на участок, неправильно оформленные документы или выданные с превышением полномочий — не редкость. Например, известны случаи, когда сельсоветы отводили землю и разрешали застройку участков за границами населенного пункта — на территории, находящейся в юрисдикции областной госадминистрации.
Речь идет о незаконной продаже земель сельхозназначения с последующим изменением категории под строительство?
— Откровенно криминальные схемы встречаются не так часто. Мораторий на продажу сельхозземель обходят благодаря пробелам и противоречиям в законодательстве. Как правило, внешне все выглядит достаточно легитимно, но на самом деле в большинстве случаев продажа земли и смена ее целевого назначения противоречат требованиям Земельного кодекса.
Чтобы строить на сельхозземлях, необходимо поменять их целевое назначение. Земли для ведения товарного сельхозпроизводства и личного крестьянского хозяйства к населенным пунктам в подавляющем большинстве случаев не относятся. Следовательно, нужно включить такой участок в границы населенного пункта, а для этого изменить генплан, получив разрешение сессии областного совета.
Если речь идет об областном центре, расширить его границы должна Верховная Рада. Парламент и Кабмин также дают или не дают добро на отчуждение и изменение целевого назначения сельхозземель, относящихся к категории особо ценных. Простому украинцу пройти всю эту процедуру нереально. Многие крупные компании начинали этот процесс, но довести его до конца удавалось только единицам.
Каким образом можно минимизировать риски при приобретении участка?
— «Двойные» акты, технические или юридические ошибки в документах будут до тех пор, пока не будет произведена полная инвентаризация земель.
ГП «Центр государственного земельного кадастра», которое должно гарантировать право собственника и собирать всю информацию о земельных участках, до сих пор работает без достаточного законодательного обеспечения. В начале прошлого года парламент принял Закон «О государственном земельном кадастре», однако президент его ветировал и вернул в парламент со своими замечаниями и предложениями. С тех пор закон повторно не рассматривался.
Источник: https://www.prostobank.ua/zhile_v_kredit/stati/pokupaem_zemlyu