Ответственность агентства недвижимости при покупке квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ответственность агентства недвижимости при покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Предоставляемые отчеты для всех видов Транспортных Средств легковые авто, грузовики, прицепы и спецтехника. Покупая отчет вы покупаете гарантию качественного авто. Основной целью проекта является предоставить актуальную информацию о регистрациях транспортного средства, проверки автомобиля на угон, в качестве такси, а также информацию об авариях в России и США.
Содержание:
Какую ответственность несет агентство недвижимости?
– Покупка квартиры на вторичном рынке с помощью агентства. Какую ответственность несет агентство в случае расторжения сделки через суд из-за неправильного наследования, мошенничества при предыдущих продажах и т. п.? Как прописать в договоре финансовую ответственность за проверку истории продаж, наследования, правильность оформления и чистоту предыдущих сделок?
Отвечает юрист Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова:
После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем. Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.
Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения. Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п. Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.
В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры. Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей. При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.
В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно. Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства. Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис. Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.
Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована. Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков. И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.
Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.
В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.
Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.
В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура. Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.
Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части). Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости. Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент. Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.
Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.
Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.
Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.
Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):
Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример. Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки. За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.
Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.
Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки. Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений. Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.
И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.
Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков. Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара». Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.
Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:
Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.
Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п. Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку. Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.
Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке. Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим. Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости. К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами. При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило». По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.
Первый. При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.
Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakuyu_otvetstvennost_neset_agentstvo_nedvizhimosti/6973
Какую ответственность несет агентство недвижимости?
Рынок недвижимости в нашей стране непрестанно развивается и поднимается на более высокий уровень.
Люди практически каждый день стремятся продать, купить, обменять или арендовать какие-либо помещения.
Отсюда и значительная популярность риэлторов, способствующих заключению сделок с различного рода объектами недвижимости.
Еще недавно продавцы, покупатели и арендаторы старались избежать услуг риэлторских агентств, боясь обмана или слишком завышенных цен. Но времена меняются.
Сейчас профессия риэлтор считается одной из наиболее престижных и высокооплачиваемых. А сотрудничество со специалистами в области недвижимости может быть не только удобно, но и выгодно.
Самое важное об ответственности риэлтора
Опытные участники рынка недвижимости, испытывающие дефицит времени или не обладающие профессиональными риэлторскими навыками, часто обращаются за консультациями к риэлторам, которые подберут оптимальный вариант, проанализируют всю документацию и удостоверятся в ее юридической чистоте. Но все же нужно помнить, что риэлтор – только посредник, отвечающий за надежное проведение сделки. Помощь риэлтора заключается в подборе объекта недвижимости , организации прозрачно сделки, передаче денег, также риэлтор может отговорить клиента от сомнительной сделки и т.д. Однако обязаности риэлтора за саму сделку уже выходит из его компетенции. Работа риэлтора будет считаться полностью выполненной, если сделка проведена в соответствии со всеми формальностями и без нарушений закона.
Обязанности агента по продаже недвижимости
Ключевой обязанностью риэлтора является оказание посреднических услуг в совершении сделок с недвижимостью.
Агенты по недвижимости занимаются подбором подходящих помещений, соответствующих запросам своих клиентов, поиском лиц или компаний, желающих купить или продать недвижимость, оформляют всю необходимую для сделки документацию, занимаются юридическим сопровождением сделки.
Допустим, если человек хочет купить квартиру, но у него нет времени заниматься поиском подходящего варианта, он может обратиться за помощью к риэлтору.
Специалист по недвижимости полностью берет на себя все обязанности и заботы по подготовке и оформлению сделки.
Его задача – найти оптимальный вариант, который устроил бы обе стороны соглашения.
Бытует ошибочное мнение, что основной обязанностью риэлтора является исключительно демонстрация жилой и коммерческой недвижимости потенциальным покупателям (арендаторам).
На практике же показ квартир и офисов – это лишь малая часть массивной работы, которая включает:
- поиск продавцов или арендодателей (покупателей, арендаторов);
- заключение договоров и соглашений;
- подбор выгодных условий для сторон предстоящих сделок;
- проверка чистоты необходимых для этого документов.
Основные обязанности риэлторов можно условно сформулировать в нескольких пунктах:
- Агент по недвижимости в первую очередь должен знать фактическую ситуацию на рынке, изучать существующий спрос и предложение. Без этой информации он не сможет подобрать и предложить клиенту подходящие варианты покупки, продажи, аренды.
- Риэлтор подробно рассказывает потенциальным покупателям о характеристиках объекта недвижимости, его выгодных сторонах, дает объективную оценку относительно качества, расположения, транспортного оснащения, приближенности к социально-значимым объектам, а также ценового диапазона.
- Организует демонстрацию заинтересовавших клиента помещений.
- Помогает в оформлении и сборе необходимого пакета документов, вводит покупателя в курс дела относительно прав на недвижимость третьих лиц (при наличии), занимается согласованием всех условий и оформлением сделки.
- Помогает в урегулировании разногласий и споров между сторонами.
- Разъясняет сторонам договора их права и обязанности, контролирует своевременное выполнение всех условий соглашения (например, внесение оплаты, освобождение помещения в установленный срок и прочее).
- Составляет отчетную документацию о выполненной работе.
Риэлтор ко всему прочему несет полную ответственность за юридическую чистоту и законность заключенных с его участием сделок.
Новости нашей компании
Второй миф неразрывно связан с первым. Кажется естественным, что сложные и опасные сделки должен проводить Специалист (с большой буквы!). Он должен сочетать в себе качества юриста, экономиста, менеджера по продажам, эксперта-строителя, психолога, конфликтолога и ещё десятка других профессий, каждая из которых требует долгих лет обучения и практики. Подобным букетом разнородных талантов не обладал, пожалуй, сам Леонардо да Винчи. Тем не менее, многие агенты утверждают, что они как раз такими всесторонними специалистами и являются.
Покупка квартиры самостоятельно
Взвесили все «за» и «против» и решили полагаться на себя? Ведь купить квартиру без риэлтора может быть легче, чем вы думаете. Особенно, если вы грамотный и внимательный человек, способный посвятить организации сделки достаточно времени. Все-таки не каждый же день обзаводишься новым жильем, верно?
К тому же, пройдя все этапы, вы узнаете много нового о рынке недвижимости и о правовых аспектах. Если вы обладаете знаниями, то вас будет труднее обмануть. Итак, если вы решили самостоятельно купить квартиру, пошаговая инструкция специально для вас.
При покупке квартиры через агентство кто отвечает за чистоту сделки
В связи с этим и назревает вопрос: кто будет отвечать в случае, если гипотетические риски превратятся в реальные трудности? Например, продавец квартиры окажется мошенником, не имевшим права собственности и продававшим жилье по поддельным документам. Кто возместит незадачливому покупателю потерянные деньги? Сразу следует сказать, что риэлтор несет ответственность только в рамках своего гонорара. То есть вы можете лишь потребовать возврата денег за некачественно оказанные услуги, но и то сначала нужно будет доказать это в суде.
Какую ответственность несет риэлтор при сделке покупки квартиры
Риэлтор, к которому обратился покупатель квартиры, предложил стандартный образец договора. Из этого документа вытекает следующее: по условиям агентского договора представитель риэлторской фирмы предложит разные варианты, что способны заинтересовать клиента, поможет выбрать подходящее жильё и оформит все документы. Также профессионал обязуется проверить историю квартиры, чтобы оградить клиента от возможных проблем в будущем.
Однако никакой юридической ответственности риэлтор не несёт. Во всяком случае, из условий договора не ясно, как он будет отвечать перед клиентом, если посодействует в подборе квартиры или непригодной для жилья, или с неадекватными соседями, или на обладание которой претендуют иные лица.
Как быть? Можно ли как-то «застраховаться», обозначив в договоре не только дополнительные требования, но и материальную ответственность риэлтора за продажу негодного товара?
Продажа некачественного товара
Прежде всего, юрист по недвижимости напоминает, что риэлтор является не собственником квартиры (товара), а только посредником в выборе подходящего недвижимого имущества. Поэтому у него довольно неопределенные обязательства перед клиентом, и многие претензии встревоженного или недовольного покупателя могут быть оспорены в суде.
За продажу товара неподобающего качества (в данном случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник. Это именно он скрыл дефекты. Кстати, продавая свою недвижимость, прошлый правообладатель мог и не знать о них.
Однако правила продажи жилой недвижимости занимают особое место в российской юриспруденции. Это не имущество обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что вещь не понравилась (не подошла по каким-то параметрам). Здесь нужно будет инициировать создание комиссии, которая признала бы недостатки в конструкции недвижимого имущества такими, которые:
- или невозможно устранить;
- или потребуют серьезных дополнительных денежных вливаний, о чём при заключении договора купли-продажи речь не велась.
Степень юридической ответственности риэлтора
Чтобы агентство недвижимости или же конкретного риэлтора можно было привлечь к ответственности за халатное отношение к проверке юридической чистоты сделки, в суде необходимо представить такой договор, в котором отдельными пунктами указывались бы конкретные требования клиента.
Если агентский договор будет составлен в общих чертах, тогда представитель апеллирующей стороны может заявить, что клиент знал (мог знать) о других претендентах на обладание этой недвижимостью, значит намеревался решать все проблемы самостоятельно.
Внимание! Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы оперируете наиболее актуальной информацией желательно получить консультацию юриста. На нашем сайте первая консультация предоставляется бесплатно.
Стоит ли добиваться признания сделки недействительной?
Чтобы воспользоваться положениями статей 166-179 ГК РФ, покупателю изначально необходимо подключить к процессу юриста по недвижимости. Он не только даст дельные советы, но также проконтролирует действия риэлтора и поможет включить в агентский договор нужные клиенту пункты, касающиеся ответственности исполнителя услуг.
Кстати, признавать сделку недействительной обычно бывает невыгодно именно покупателю.
- Это лицо теряет часть денег, если обе стороны договора купли-продажи сделали вид, что недвижимость оценивается дешевле. Тогда в договор вписывается заниженная сумма, а остальные деньги передаются из рук в руки.
Если же договор будет признан недействительным, судья назначит реституцию: квартира передаётся прежнему хозяину, а деньги – покупателю. Но ведь сумма в документах была обозначена гораздо ниже реальной выплаты. Значит к обманутому покупателю вернётся лишь часть денег. - Если какое-либо лицо инициирует судебное разбирательство, предъявляя свои права на жилую недвижимость, тогда покупатель не сможет в полном объёме:
- ни владеть квартирой;
ни распоряжаться жильём по собственному усмотрению.
Придётся ожидать решения суда. Возможно, правообладатель, с интересами которого прежде, еще до момента продажи квартиры, не посчитались, будет требовать дополнительных выплат. Это могут быть:
- повзрослевший ребенок, предъявивший свои права;
- гражданин, вернувшийся домой после отбытия непродолжительного тюремного срока (к примеру, в этот период квартира была незаконно приватизирована и тут же продана);
- человек, ранее признанный умершим, а теперь «воскресший».
Виноват ли риэлтор?
Определение степени вины этого специалиста за оформление сделки, впоследствии признанной недействительной, возможно только в том случае, если вполне определенные условия обозначены в договоре. В принципе, любой договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен лицами, которые изначально тщательно завуалировали свой статус.
И всё же юрист по недвижимости советует клиентам заключать с маклерами договоры именно в таких вариантах, которые выгодны в основном покупателям. Это договоры:
- поручения;
- оказания услуг;
- составленные в эксклюзивном варианте.
Как раз профессиональный юрист, составляющий такие документы, и поможет будущему новосёлу не попасть в неприятности или хотя бы заставить риэлтора добросовестно исполнять свою работу. Ведь маклер оказывает возмездную услугу, значит обязан отвечать за качество исполнения. Если посредник будет нести финансовую ответственность за нарушение того или иного пункта, обозначенного в документе, тогда покупатель сможет ему доверять.
Наши юристы предоставляют консультации и юридическую помощь по всей России — без выходных, а в Москве и Санкт-Петербурге мы работаем круглосуточно. Задавайте свои вопросы через формы онлай консультации или звоните по телефону в Москве или по телефону в Санкт-Петербурге.
Договор с агентством недвижимости: за что отвечает риэлтор
В связи с особенностями российского законодательства на 100% убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости почти невозможно. Страхование титула призвано защитить собственников от ситуаций, в результате которых сделка может быть признана недействительной, а право собственности незаконным. С точки зрения интересов клиента это крайне важный и рекомендованный специалистами вид страхования, хотя и дорогостоящий – в среднем 0,5-2% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре. Тем не менее, очень многое здесь зависит от страховых компаний, а в Петербурге с титулом работают единицы.
Как выбрать агентство по недвижимости?
Сделали выбор в пользу услуг фирмы? Не расслабляйтесь раньше времени, узнайте, как выбрать агентство недвижимости и убедиться в его порядочности.
- Просмотрите крупнейшие в своем городе – это станет гарантией, что их можно будет легко найти в случае неприятностей;
- Обратите внимание на срок деятельности фирмы;
- Спросите у знакомых, почитайте в прессе, на форумах и в соцсетях отзывы;
- Узнайте максимум о механизме работы агентства;
- Оцените размер платы за услуги.
Можно ли обойтись без риэлтора?
Развитие интернета и свободный доступ к информации создает ощущение, что найти дом или участок самостоятельно сегодня проще простого. Но это иллюзия.
Вы должны понимать, что самые невыгодные (неликвидные) объекты недвижимости обычно находятся быстрее всего. Их легко вычислить, так как ими «заспамлены» все сайты и доски объявлений, их продают десятки разных агентств, а с момента первого размещения уже прошли месяцы или даже годы.
Чтобы найти действительно выгодный вариант, все равно придется потратить много времени на изучение поселков и их окружение, отзывы о них и о застройщике, регулярно отслеживать динамику рынка, спрос на объекты и самостоятельно ездить на просмотры и т.д…
А теперь умножьте это на 10.000. Примерно столько объектов загородной недвижимости ежедневно рекламируется в Московской области. А теперь представьте, сколько раз вам придется общаться с посредниками, недобросовестными продавцами, смотреть «мутные» объекты, которые ничем на похожи на свои фото или на предложения, которые завышены по стоимости и является заведомо невыгодными.
Тщательно обдумайте дальнейший план, оцените свои потребности и сроки, за которые вы хотите купить или продать дом. Затем оцените шансы. Сможете ли все сделать своими силами?
Если вы решите привлечь специалистов, учтите, что агентства работают более профессионально и официально, требуя при этом большую комиссию. Частные риэлторы возьмут меньше, но при этом предоставят минимум гарантий.
Если вы стеснены в средствах, вы, конечно, можете все сделать самостоятельно, а юридические вопросы, как-то проверить все документы на соответствие и обременения при заключении сделки — через нотариуса. Но вы должны понимать, что при этом несете колоссальный риск (и сегодняшний рынок тому пример). Сэкономив несколько процентов на услугах профессионала, вы рискуете переплатить при покупке. А, в случае продажи, надолго «зависнуть» с неликвидным объектом. И, в итоге, потерять намного больше на скидках, налогах, обслуживании и поиске нового покупателя.
Недостатки и преимущества работы с частным агентом
Частный риэлтор также может помочь с подбором жилплощади или другой недвижимости и сопровождать сделку. Ввиду того что большинство частников работают для своей репутации, они стараются получить хорошие рекомендации. Это дает возможность им получать дополнительную работу, благодаря советам своих клиентов другим людям. Достаточно часто такой риэлтор занимается делом из большой любви к нему, поэтому отдается процессу всей душой.
Если повезёт найти специалиста, преданного своему делу, ему можно смело доверять. Чаще всего будут найдены самые подходящие варианты недвижимости и возможность получения хорошей скидки, так как агент заинтересован в оформление сделки.
В некоторых случаях частными риэлторами становятся люди, ранее работавшие в одной из крупных компаний недвижимости, поэтому у них явно есть опыт решения разнообразных ситуаций, они могут с легкостью оценить стоимость объекта. Такой агент чаще всего работает с одними и теми же юристами, знает всех людей, где нужно оформлять документы, поэтому процедура может быть несколько ускорена.
Важно! Обращаясь к частному риэлтору лучше опираться на рекомендации и отзывы, даже несмотря на то, что среди таких людей мошенников меньше чем профессионалов, но всё же есть риск. Минус состоит в том, что у частного агента не всегда есть за спиной профессиональные помощники, которые могут подстраховать в нестандартной ситуации.
Выбирая риэлтора важно помнить, что хороший специалист не будет навязывать свои услуги и при желании клиента уйти, не станет всеми силами пытаться заключить договор. Профессионал ни в коем случае не будет давить на своего клиента, потому что знает, что такие действия приводят к срыву всей сделки и могут уменьшить заработок. Каждый риэлтор должен иметь навыки поиска покупателей или продавцов и оформления необходимых документов.
Что нужно сделать?
Человечество серьезно продвинулось в развитии технологий, поэтому подыскать жилье, можно не вставая с дивана на различных интернет-ресурсах, в том числе и на нашем портале. Так, тут вы узнаете, как выбрать новостройку.
В каждом регионе, в том числе в Петербурге, есть десяток крупных информационных сайтов, где подробно описаны все характеристики и, что важно, выявлены недостатки квартир.
Попробуйте поискать на сайтах застройщиков: в их описаниях будет акцент на положительные стороны жилья, но иногда информация более актуальна. Иначе говоря, в открытом доступе можно найти абсолютно все данные.
Пристально осмотреть квартиру – обязательный пункт, если вы покупаете жилье на вторичном рынке. От вашего зоркого глаза не должны уйти никакие мелочи, даже те, которые продавец хочет от вас спрятать. Смотрите каждый угол, задавайте вопросы, отодвигайте все, что возможно – иначе рискуете нарваться на «кота в мешке». Подробное руководство читайте тут.
Осмотр не выявил проблем? Копайте в самую глубину – в документы. Кто собственники: нынешние и прошлые, как по плану должна выглядеть квартира, нет ли незаконных перепланировок.
Если это новостройка – изучите всю подноготную застройщика, обращая внимание на сроки сдачи прошлых объектов и качество работ. Узнайте, на каком праве девелоперу принадлежит участок и когда кончится разрешение на строительство. Тщательно проштудируйте проектную декларацию и соотнесите информацию в ней и то, что говорит продавец.
Ключевой пункт — сам договор купли-продажи. Обычно у застройщиков уже есть свой типовой договор, разработанный юридическим отделом. Вам не нужно дополнительно обращаться к юристам и тратить деньги.
Приготовьте и собственные документы – паспорт, свидетельство о браке (если таковое имеется), нотариальное согласие супруга или супруги. Если используете ипотеку, то уточните полный перечень документов в банке.
В случае покупки готовой квартиры от застройщика, основную массу документов он предоставит сам: выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт и другую техническую документацию.
Читайте договор внимательно и несколько раз, не стесняйтесь задавать вопросы. Каждый его пункт должен быть вам понятен, в противном случае вы рискуете своими деньгами. Как только договор купли-продажи будет подписан сторонами, его необходимо направить в Росреестр с целью регистрации права собственности. Не забудьте перед подачей оплатить государственную пошлину.
Если вы заключаете ДДУ, то его также необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Плюсы и минусы покупки квартиры самостоятельно
Теперь, когда вы знаете все особенности сделки, становятся ясны преимущества покупки квартиры самостоятельно. Вы экономите свои средства, защищены от обмана со стороны недобросовестных посредников, можете непосредственно пообщаться с застройщиком и даже добиться скидки.
В то же время приготовьтесь потратить достаточно времени, чтобы разобраться во всех вопросах, в том числе в правовых, а также тщательно проверить все данные.
При обращении к агентствам недвижимости, выбирайте наиболее крупные из них. Это уменьшит риск наткнуться на мошенников.
Как найти честного частного риэлтора.
01Уважаемые посетители!Спешу поделиться с вами отличной статьей, в которой присутствуют полезные советы и рекомендации для тех, кто выбирает к какому риэлтору обратиться, как проверить риэлтора, на что обратить внимание и другие важные вопросы.
02Называется статья: «Как найти честного частного риэлтора. СОВЕТЫ «Как найти риэлтора, чтобы продать или купить жилье? Сколько стоят услуги риэлторов? Как не напороться на «черного риэлтора»? Ответы на эти вопросы в «практическом» материале «РБК-Недвижимости» дают профессиональные риэлторы, которым можно доверять.
03Уважаемые посетители! Скачивайте образец (шаблон) договора с риэлтором. Договор с частным маклером. Заполните два поля в форме, и вам придёт на почту ссылка для скачивания.
04Одиночка или агентство недвижимости?
05Вот как описывает плюсы и минусы частных риэлторов эксперт по недвижимости Галина Парусова в своей книге «Секреты покупки и продажи квартиры без риска»: «… У грамотного частного маклера есть неоспоримое достоинство в работе — штучный сервис, индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту, удовлетворение специфических запросов клиента. Частный маклер не может позволить себе массированную рекламу, на которую способны крупные фирмы по недвижимости. Работа и доходы частного маклера зависят от того, будут ли рекомендовать его родственникам, друзьям и знакомым обслуженные клиенты. Рекомендации довольных клиентов — основа бизнеса частного маклера. Вместе с тем, есть и одна негативная сторона у частного маклера. Все мы люди. Иногда совершаем ошибки. За спиной частного маклера нет никого. Он «один в поле воин». Если он что-то недоглядел, просмотрел, не заметил, то цена его профессиональной ошибки слишком высока. Мы с вами прекрасно знаем, сколько стоит недвижимость в России».
06″Под «недоглядел» я имею в виду проверку истории квартиры, которая важна при покупке, как при свободной, так и при альтернативной сделке, — объясняет Галина Парусова специально для читателей «РБК-Недвижимости». — Хотя нынче частные маклеры имеют проверенные временем связи с ведущими нотариусами, адвокатами и юристами Москвы. Что это значит? Они могут получить в сложном вопросе платную консультацию и предусмотрительно устранить возможность ошибки». И все же некоторые вопросы частному риэлтору решить сложнее, чем риэлтору, за спиной которого стоит агентство недвижимости. «Продажу со встречной покупкой, не говоря уже о разъезде или расселении, без агентства провести затруднительно, — говорит другой эксперт рынка недвижимости, автор книги «Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос» Татьяна Навальная из Санкт-Петербурга. — Сделка растянута во времени, пока идет подбор встречного варианта, покупателя нужно как-то закрепить. Аванс в руки частному лицу отдаст не каждый покупатель. Для этого существует агентство. Кроме того, договор с агентством позволяет прописать существенные условия сделки — например, сроки, условия освобождения квартиры и т.д. Частные риэлторы обычно не утруждают себя и клиентов никакими письменными документами, а проговаривают все на словах. Уверенность некоторых клиентов в том, что аванс можно положить в ячейку банка, ни на чем не основана. Положить — можно, но взять его оттуда иногда бывает просто невозможно».
07Для обывателя главное преимущество частных маклеров — стоимость риэлторских услуг, а она несколько ниже, чем в агентстве. Кроме того, частный маклер может проводить гибкую ценовую политику: когда мало работы, когда стагнация на рынке недвижимости, демпинговать, быть гибким по отношению к клиентскому запросу, а в период оживления рынка недвижимости поднимать цену на свои услуги.
08За счет чего же частные маклеры предлагают более выгодные цены? Во-первых, в большинстве случаев «частник» не арендует офис, во-вторых, не проводит масштабные рекламные кампании, в-третьих, не выплачивает зарплату постоянному коллективу, хотя никто не запрещает ему нанимать помощников, когда очень много работы.
09Арбитром в этой ситуации мы попросили выступить московского практикующего частного риэлтора Владислава Позднякова. По его словам, при выборе между частным риэлтором и риэлтором из . «Я рекомендую выбирать именно риэлтора как специалиста, неважно частным образом он работает или в агентстве; если это человек с аналитическим складом ума, образованный, воспитанный, ответственный и общительный, он сможет решить поставленную задачу клиента», — пояснил Владислав Поздняков.
10Где искать? Риэлтор, как и семейный врач или адвокат, должен быть «старым знакомым». «В нашем обществе исторически сложилось, что риэлтора ищут через знакомых, — отмечает Владислав Поздняков. — Когда нет таких претендентов, обращаются к интернету, читают рекомендации, обращают внимание на стоимость услуг».Татьяна Навальная предупреждает: «Объявления на столбах рассматривать не стоит — это может дорого обойтись».
11Но все-таки — где же искать риэлтора?
12″Даю практический совет, — продолжает Владислав Поздняков. — Заходите в интернет, набираете в поисковике «риэлтор», «частный риэлтор», «.
13Чтобы выбрать честного частного риэлтора, Галина Парусова советует учиться отстаивать свои права: «С честностью определиться сложнее, если клиент не маг или волшебник, просто потому, что распознать непорядочного человека труднее: люди не научились еще прочитывать мысли. Наверно, путь один: задавать вопросы, выслушивать ответы частного маклера на них, проверять документы, не стесняться попросить паспорт агента, свидетельство индивидуального предпринимателя. Клиенты имеют на это право. Да, учиться отстаивать свои права».
15По мнению участников рынка, около половины частных маклеров работают со своими клиентами «на доверии». «Частные риэлторы обычно не утруждают себя и клиентов никакими письменными документами, а проговаривают все на словах», — объясняет Татьяна Навальная. Естественно, что такой подход не совсем безопасен для клиентов. «Если частный риэлтор сделает ошибку, призвать его к ответу бывает просто невозможно, — констатирует риэлтор из Санкт-Петербурга. — Он скрывается, как ежик в тумане, сменив номер телефона. Агентство, напротив, в такой ситуации всячески старается «разрулить» конфликт и исправить ошибку, подключая менеджера или другого специалиста».
16Эксперты рекомендуют всегда заключать договор с риэлтором. «В договоре с риэлтором необходимо прописать, что он должен выполнить, срок, при каких условиях, в какой момент и какое получить вознаграждение, — продолжает Владислав Поздняков. — Если сразу доверия риэлтор не вызывает, не спешите, поищите другого. Если специалист говорит, что не сможет выполнить вашу задачу, узнайте причину и не настаивайте, обратитесь к другому».
17Как понять, что напоролись на жулика?
18″Чаще всего — никак», — категорично заявляет Татьяна Навальная. «Очень трудный вопрос, — подтверждает Галина Парусова. — Я отвечу на него на примере из личных взаимоотношений с некоторыми частными маклерами. К сожалению, встречаются такие, которые не умеют отстаивать свои комиссионные или не могут объявить комиссионные клиентам из категории знакомых. На переговорах с клиентами говорят, что возьмут немного, а вот когда приезжают на переговоры в агентство, например то, которое покупает квартиру от «частника» для своего клиента — просят дать гарантийное письмо на энную сумму, объясняя при этом, что, дескать, комиссия мала, то есть по сути речь идет о скрытой комиссии. Я хочу отметить, что это не стопроцентное явление, но подобное встречается на рынке недвижимости».
19По «рецепту» Владислава Позднякова, чтобы проверить риэлтора, нужно научиться некоторым хитростям. «Не говорите за риэлтора, слушайте, что он говорит и как, — говорит он. — Записывайте свои вопросы и полученные ответы от риэлтора на листочке. Несколько раз посоветуйтесь с другим специалистом, как обычно поступают в той или иной ситуации. Ведите сами честную игру».
20Сколько стоят услуги частного риэлтора?
21Стоимость услуг частного маклера зависит от типа риэлторской работы (обмен, покупка/продажа свободной квартиры, альтернативные сделки, с привлечением ипотеки, вступление в права наследства и т.д.).
22″Частные маклеры Москвы предлагают разные ценники, — рассказывает Галина Парусова. — У кого-то фиксированные цены на услуги, кто-то берет комиссионные, выраженные в процентах. Например, от 80 тыс. до 150 тыс. рублей платят клиенты за продажу или покупку свободной квартиры, в процентом выражении такая услуга может оцениваться частными маклерами от 1%, но не менее 80 тыс. рублей, до 4%. Работа в Москве оценивается меньше, чем работа в Подмосковье. Продажа или покупка свободной юридически и физически квартиры стоит дешевле, чем разъезд или обмен (от 150 тыс. рублей). Привлечение ипотечных средств тоже повышает стоимость услуг частных маклеров примерно на 10%».
23Различие в гонорарах объясняется загруженностью риэлтора, квалификацией, опытом и личной мотивацией специалиста. «Честно говоря, специалисты не могут стоить дешево. Если человек востребован, у него всегда есть работа, даже при высоких расценках«, — подводит итог Владислав Поздняков.
Источник: https://tbti.ru/kvartira/esli-rieltor-chastnoe-lico-2.html
Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности
Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости. При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.
Как проверить агентство недвижимости на чистоту?
При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:
- Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
- Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
- проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
- Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
- Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.
Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.
Услуги риэлтора
Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:
- Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
- при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
- выбирать подходящее время для показа квартиры;
- вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
- производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
- вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
- участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
- контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
- договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
- производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.
Договор с агентством недвижимости на оказание услуг
В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :
- список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
- соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
- размеры вознаграждений за услуги;
- сроки действия соглашения (не менее одного года);
- пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
- пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.
Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:
- Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
- Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
- Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.
Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры
Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.
Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.
Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.
Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:
- факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
- фактическая продолжительность договора;
- цена продаваемой квартиры.
Обычно цены формируются двумя способами:
- Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
- Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.
Хотите оформлять пенсию, пришло время? Весь список необходимых вам документов вы найдете здесь.
О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!
Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?
На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».
Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).
Мотивировать отказ от договора можно:
- неудовлетворительным качеством оказанных услуг;
- самостоятельным приобретением жилья.
- сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.
При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.
Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.
Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.
Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).
Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).
Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/cherez-rieltora.html
Какую ответственность несут риелторы при совершении сделок с недвижимостью?
Рынок недвижимости в настоящее время перенасыщен количеством риелторов, деятельность которых законодательно не регулируется и по сути представляет собой теневой бизнес.
Поскольку не существует единых эталонов риелторской деятельности, а проект ФЗ «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью», призванный урегулировать действия риелторов, был отклонен правительством еще в 2017 году, многие посредники в сфере недвижимости осуществляют свою деятельность самостоятельно, без ИП и агентств недвижимости, а качество предоставляемых ими услуг никто не проверяет.
В основном, люди предпочитают обращаться к «проверенным» риелторам по советам знакомых, однако, никак убедиться в его квалификации и компетентности не получится, не обладая специальными знаниями. Так какую же тогда ответственность несут риелторы при совершении сделок с недвижимостью?
Гражданско-правовая ответственность
Данный вид ответственности наступает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему договору. Гражданское законодательство предусматривает различные формы ответственности: компенсационная (возмещение убытков); штрафная (уплата неустойки); запрет на занятие деятельностью; понуждение к действию (например, заключение договора).
Если в действиях риелтора просматривается одно из этих правонарушений, то вы имеете право на возмещение ущерба или возврат уплаченной комиссии. Однако, чтобы избежать необходимости доказывать факт нанесенного убытка или несоблюдение условий договора, необходимо прописать в договоре между сторонами размер ответственности риелтора.
Если же с посредником договор не был заключен, но по факту риелтор предоставлял свои услуги, то на его действия будет распространяться ГК РФ и Закон РФ «О защите прав потребителей» (ЗОЗПП). Если договор был заключен в устной форме, но не был официально закреплен на бумаге, то все равно есть возможность доказать ответственность посредника.
Согласно статье 158 «Форма сделок» ГК РФ, «сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п. 2)». В некоторых случаях в качестве конклюдентного действия может выступить молчание, которое признается выражением воли совершить сделку.
Административная ответственность
В случае если посредник при совершении сделок с недвижимостью совершил административное правонарушение, а именно: был причинен ущерб имуществу путем мошенничества, то он может быть привлечен по статье 27.1 КоАП РФ. Мошеннику надлежит выплатить штраф в размере от 5000 рублей до выплаты суммы ущерба в пятикратном размере.
Уголовная ответственность
Если в деятельности риелтора правоохранительные органы проследят следы уголовного преступления, то он будет нести уголовную ответственность. Чаще всего по статье 159 УК РФ «Мошенничество». Если же риелтор занимался теневым бизнесом, то он может быть привлечен по статье 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство» и статье 199 УК РФ «Уклонение от уплаты налогов, сборов, подлежащих уплате…».
Екатерина Никитина, генеральный директор агентства «PRO Обмен»
Источник: https://obmenkvartir.pro/kakuyu-otvetstvennost-nesut-rieltory-pri-sovershenii-sdelok-s-nedvizhimostyu/